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1、房 地 产 法第九章房地产买卖第九章房地产买卖第一节 房地产买卖概述第二节 商品房预售第三节 常见的房地产买卖合同纠纷 BACK第一节房地产买卖概述 一、房地产买卖的形式 二、房地产买卖合同的主要内容 三、房地产买卖的程序 BACK第二节商品房预售 一、商品房预售的性质 二、商品房预售的条件 三、商品房预售的登记备案 四、预售商品房再转售的问题 BACK第三节常见的房地产买卖合同纠纷一、房地产买卖合同的效力二、房地产买卖的格式合同三、预售商品房面积误差的处理四、商品房规划、设计的变更五、商品房质量保修期限和保修的责任六、商品房买卖的订购协议和定金 BACK一、房地产买卖的形式 （一）商品房的销
2、售 （二）“二手房”的买卖 （三）房地产项目的转让BACK二、房地产买卖合同的主要内容 1房地产买卖的标的物。 2房地产的价格。 3合同履行的期限和履行方式。 4保修责任条款。 5解除合同退房的条件。 6违约责任。BACK三、房地产买卖的程序 (一)房地产买卖合同的订立 (二)房地产成交价格的申报 (三)交纳税费 (四)办理房地产转移登记BACK二、商品房预售的条件 1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2持有建设工程规划许可证。 3按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4向县级以上人民政府房产管理部门办理
3、预售登记，取得商品房预售许可证。BACK四、预售商品房再转售的问题 关于商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让问题，法律未作禁止性规定，而授权国务院另作规定。在国务院尚未规定前，各地方政府已根据实际情况作了相应的规定，如预购人须办妥商品房预售合同登记手续；预购人已向房地产开发企业交付购房价款总额的百分之二十五以上的预售款；预购人与受让人和开发经营企业三方共同签订转让合同。BACK面积差异2019年6月，刘某与深圳招商房地产有限公司签订购买一套住房的合同时，这套住宅的面积被确定为137.7平方米。发展商说，这是经深圳市国土局实地丈量后得出的面积。2019年12月，办理入伙手续时，这套住宅
4、的面积又被认定为144.84平方米。发展商说，这也是经国土局丈量后认定的实际面积，与之前有出入，因此需要补部分房款。GO按约定处理两次丈量的面积误差为7.14平方米，超过原合同中确定面积的5“可接受的幅度”。按照他与发展商签订的购房合同的约定，刘某有两个选择：其一，超过部分面积的一半房款由发展商承担，另一半由他本人承担；其二是退房。这样，他可以获得退还所有已交房款及利息，外加总房款5的赔偿。BACK合同关系图示要约要约承诺承诺合合同同不不成成立立合同成立合同成立合同生效合同生效无效合同无效合同可撤消合同可撤消合同合同的合同的履行履行合同的合同的终止终止合同的变更、解除合同的变更、解除违约违约B
5、ACK房屋认购协议书2000年10月，王先生与上海一家房产公司签订了一份房屋认购协议书，以每平方米6845元的单价购买某都市花园内的一套房屋。次年3月，王先生提出换房要求，房产商同意价格、层次按原规定不变，将房屋换至二期，并签订了补充协议。协议中，双方约定如二期房的价格低于每平方米6845元，双方将就价格进行协商，但对房产公司报价高于原价的情况并未作约定。一个月后，王先生支付了13万余元的二期房预付款。格式条款的异议2000年，吴先生等70多位业主与某房地产开发公司签定了商品房预售合同，以分期付款的方式购买了商品房，双方约定：逾期交楼180天以内，违约金按银行利息的1.2倍计算；如果超过180
6、天，则按每日购房款的0.05计算。但是约定交楼时间过了一年多，吴先生等人仍然没有拿到房子钥匙。在与开发商协商违约金不成后，吴先生等人一怒之下把开发公司告上法院，要求开发商如约每日按已付房款的0.05支付违约金。如果那样计算，30多位业主应得到违约金高达400万余元。GO有利于非起草方的解释开发商则认为，“超过180天，按每日购房款的0.05计算”的意思是，前180天违约金应按银行利息的1.2倍计算，180天以后的部分才按每日购房款的0.05计算。双方争议的焦点集中在怎么理解“超过180天按每日购房款的0.05赔偿”上面，而两种计算方法每位业主获得的赔偿金相差一万多元。最后，法院作出了支持业主的
7、判决，即所有逾期时间都按每日购房款的0.05计算违约金。BACK商品放预售2019年11月29日，苏某与某房产公司签订了上海市内销商品房预售合同，约定：苏某购买“绿茵苑”18号102室，房屋建筑面积83平方米，总房价为人民币287429元，房产公司与2019年3月31日前交付房屋；该合同的附件三有两份，一是装修和设备标准，该栏载明“结构：采用钢筋混凝土结构”，二是建筑结构、装修和设备标准，该栏载明毛坯房交房。GO交付不符合同约定2019年3月18日，该商品房获得住宅发展局的上海市新建住宅交付使用许可证。2019年11月17日房屋管理部门颁发的上海市房地产权证载明上述商品房的建筑结构为砖混结构；
8、花园的面积也不是如被告印制的“绿茵苑首期预售房型面积表”中的30平方米，而只有22平方米。GO诉至法院苏某起诉至法院，要求房产公司偿还房屋钢筋混凝土结构与砖混结构的差价损失25500元（按每平方米300元）计算；支付延期签定售房合同等违约金22738元。房产公司认为，预售合同并没有约定建筑结构为钢筋混凝土结构，结构与建筑结构并不等同，建筑结构有许多构件、部件，这些构件和部件不少是钢筋混凝土制成的；合同也没有约定交付的花园为30平方米。GO法院经审理双方签定的商品房预售合同合法有效。房产公司交付的房屋与合同约定的不符，已经违约；但是苏某提出的每平方米300元差价损失缺乏依据；经过上海市建设工程定
9、额管理总站的审核，砖混结构的房屋改为钢筋混凝土框架结构，每平方米约需增加造价120元至150元。故参照有关部门的意见以150元计算损失赔偿；花园面积30平方米并没有作为合同的附件，在规定的时间苏某接受了交付的房屋，对其提出的违约赔偿的请求不予支持。BACK商品房购买定金协议 2019年5月20日，上海A房地产公司委托B公司总代理销售长乐公寓。同年8月13日，徐某与B公司签定了“商品房购买定金协议”，约定，徐某当日交付购买长乐公寓8楼E座房屋的定金人民币2万元；交付后7日内到发展商处签定正式商品房预售合同；否则，定金不予退还。此后，徐某与A公司商谈，但最终未能正式签定房屋买卖合同。徐某要求返还定金遭到拒绝而诉讼。BACK质量问题约定时间到期后，房产公司向应某催款，但应某入住后发现墙面渗水、油烟倒灌、门窗无法紧闭等质量问题而拒绝付款。应某还要求房产公司因违规交房向其作一定的赔偿。房产公司认为其已取得新建住宅交付使用许可证，不存在质量问题，应某应当按约定支付余款。为此，房产公司起诉应某支付房款及其孳息。BACK
