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1、新政影响报告新政影响报告政策解读政策解读2011/3/1内容框架内容框架宏观环境1新政解读2市场变化3应对策略4宏观环境宏观环境美联储新一轮量化宽松政策在国际金融市场引起连锁反应，商品期货市场全线上扬。美元的“溢出效应”加剧了国际通货膨胀压力。印度、中国、巴西等新兴经济体国家物价均出现大幅上涨。中国香港、印度、巴西、韩国、俄罗斯等国家均受到游资冲击，由于国内严格的资金管理，国际游资对中国经济还未造成过大影响，但从游资流入方向和资金推高房地产等行业的情况来看，已经到了“令人警醒的时点。”国际经济状况1国际经济政策出现分化，货币增发，热钱涌动，物价上涨，通胀压力增大，中国经济面临外部严峻挑战。2国
2、民经济状况CPI宏观环境宏观环境由於官方调整了2011年CPI的权重，中国1月CPI同比上涨4.9%，环比涨幅约在0.9%，低於市场的普遍预期。PPI比去年同月上涨6.6%。CPI仍在较高位运行，物价的高企推升了加息预期。预计年内将有2-4次加息，加息幅度50-100个点。2国民经济状况货币供应宏观环境宏观环境1月末，广义货币(M2)余额73.56万亿元，同比增长17.2%。人民银行计划全年增长率为16%，新增约7万亿贷款。由于2009年对国际经济的预判，大量增发货币，致使货币供量过剩，加剧通货膨胀预期。2国民经济状况新增贷款宏观环境宏观环境2010年新增贷款约8万亿，流向以房地产行业为主的固
3、定资产投资领域。央行数据显示，2010年12月份，人民币贷款增加4807亿元，2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，超过7.5万亿元的调控目标。中长期贷款6.5亿元，说明资金大部分流向了固定资产投资和购房信贷方向。2国民经济状况国房景气指数宏观环境宏观环境2010年全年房地产投资处于景气区间，但受政策影响，下半年出现明显回落。房地产景气指数自2009年3月出现反转，并进入景气区间，但在持续了一年时间后受政策影响出现快速下滑。宏观环境宏观环境十二五规划中的房地产行业3房地房地产行行业十二五”期间全国住房建设总量较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。开征
4、持有环节税，房产税已纳入房地产十二五规划。确立“民生型支柱产业”的基本定位，构建稳定合理的房价形成机制。将住房保障建设纳入法制化轨道。宏观环境宏观环境宏观环境总结4国国际经济国内国内经济国内国内政治政治国际经济大环境形势严峻；国内货币供应量过剩，央行正在加紧回收流动性；房地产行业信贷政策进一步从紧，开发贷和购房贷均受限制；国内抑制房价呼声甚高，促使国家出台严厉政策严控房价上涨。内容框架内容框架宏观环境1新政解读2市场变化3应对策略4新政解读新政解读新国八条第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。第四条：强化差别化住房信贷政策。第六条：合理引导住房需求。第二条：加大保障性安居工程建设力度。第
5、五条：严格住房用地供应管理。第一条：进一步落实地方政府责任。第八条：坚持和强化舆论引导。第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。1、抑制需求2、增加供给3、预期管理4、加强对地方政府约束新国八条重点从四个角度对市场进行调控。新国八条政策内容1总的来看，新国八条在信贷、限购、征税要求上更严调控关键点对比2011.1.26调控措施表述2010.9.29调控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。严格执行首付款比例不低于50%。非本地居民购房拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提
6、供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。税费对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住
7、房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。新国八条政策内容1新政解新政解读读新国八条政策内容1限购政策各地明细限购政策各地明细政府公布价格政府公布价格控制目标情况控制目标情况限购区域本市户籍家庭（新购）非本市户籍家庭（新购套数）无房户有房无纳税社保一定年限纳税社保证明1套2套及以上纳税社保年限无房户 有1套以上 价格控制目标北京北京全市11禁购禁购5年1禁购未提及上海上海2年累计1年3月底前向公布宁波宁波3月份公布天津天津累计1年3月底前公布长春长春l年以上合理区间南京南京市区3月底前公布南宁南宁未提及无锡无锡一季度厦门厦门2年有1年3月上旬公布成
8、都成都主城无要求未提及1年以上哈尔滨哈尔滨城区未提及青岛青岛部分未提及石家庄石家庄未提及太原太原一季度公布贵阳贵阳不高全国平均地方政策细则均按照新国八条执行内容如下：1.5年内营业税全额。2.第二套房首付6成利率1.1倍。3.投资不达25%不含土地款不得转让。4.保障性和中小套型商品住房用地不低于70%，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，新政解读新政解读u从内容上，新国八条可以总结为“一个创新、五个加强、两个持续”。一个创新：直接要求各地政府对新建住房价格制定目标，明确本地区价格的涨幅幅度。五个加强：从税收、金融信贷、土地供应、限购、落实保障性住房及约谈机制五个方面进行
9、强化。两个持续：持续加大保障性住房的建设、通过舆论持续引导合理住房消费。u从调控目标来看，依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降。u从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。u如果楼市热度不去，后续政府可动用的政策仍然较多，因此不能认为行业利空出尽。新国八条政策内容总结1新政解读新政解读合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布“土地双限”大力推广以“限房价、竞地价”方式“约谈机制”对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位等问题，也纳入约谈问责范围。问责机制影响影响3 3影响影响2 2影响影响1 1明确以明确以明确以明确以“房价房价房价房价”作作作作为为控制目控制目控制目控制目
10、标标，促使地方政府就控制合理水平房价，促使地方政府就控制合理水平房价，促使地方政府就控制合理水平房价，促使地方政府就控制合理水平房价将制定有更将制定有更将制定有更将制定有更为针对为针对性、有效性的性、有效性的性、有效性的性、有效性的应对应对策略策略策略策略地方政府与中央政府的博弈将地方政府与中央政府的博弈将地方政府与中央政府的博弈将地方政府与中央政府的博弈将继续继续持持持持续续土地双限将降低开土地双限将降低开土地双限将降低开土地双限将降低开发发商拿地商拿地商拿地商拿地热热情，地方政府土地税收将出情，地方政府土地税收将出情，地方政府土地税收将出情，地方政府土地税收将出现现明明明明显缩显缩减，减，
11、减，减，对对当地城市化当地城市化当地城市化当地城市化发发展展展展进进程将程将程将程将带带来一定影响来一定影响来一定影响来一定影响地方地方地方地方政府政府政府政府2国八条对各利益体影响预测地方政府新政解读新政解读土地双限“限房价、控地价”全面限购对于本地及异地客户的购房资格进行了更加明确和严格的限定利润空间利润空间“被控制被控制”市场需求市场需求“被减少被减少”拿地更为谨慎，考虑与政府合作开发建设项目销售周期拉长，检验开发商资金链健康度，上市企业抗风险能力更强。开发商关注度向商业市场及城市综合体这类高价值物业转移，考验开发商操作水平和专业能力行业内部企业兼并速度加快2国八条对各利益体影响预测开发
12、商新政解读新政解读经纪公司代理一手市场二手市场住宅代理销售租赁市场转热，住宅及商住类物业租金价格将呈现上扬态势商铺、商住及写字楼物业二手市场将持续升温住宅代理面临“折扣战”和“闪电战”，需积极开拓客户资源与合作伙伴顾问咨询及商业物业类相关业务的比重会出现增长态势行业内部的企业兼并速度加快，上市公司抗风险性强买卖市场短期内出现有价无市的观望局面，进而导致房价缓慢回落2国八条对各利益体影响预测经纪公司新政解读新政解读当前调控政策下，居民商品住宅购买资格限定套数当前调控政策下，居民商品住宅购买资格限定套数购房数量受限观望态势将持续一定时间，市场刚需释放缓慢部分刚性需求转向商住类物业市场或二手租赁市场
13、二套房首付提高购房理性化增强，高性价比的一手大户型产品更为看好，二手房则有向城市成熟环境内的小户型产品倾斜住宅投资行为受限住宅投资客户由短期投资转向长线投资商住类产品将成为新的投资热点2国八条对各利益体影响预测购房者新政解读新政解读国八条政策预判31、差别化住房购买的首付及利率（认贷不认房）。2、商业用房首不低于50%，期限不超过10年，贷款利率不低于1.1倍。3、借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%。2007年9月：关于加强商业性房地产信贷管理的通知2008年10月：关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知1、对个人购买或销售住房予以税收减免。2、2009年，个人住房转
14、让营业税征免时限由5年调整为2年。3、首付比例下调至20%，商业性个人住房贷款利率实行7折优惠。4、下调公积金贷款利率。1、建立考核问责机制.2、90首套房首付不低于30%；二套房首付不低于50%，利率1.1倍；三套房首付和利率大幅提高。3、保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。2010年4月：新国十条2010年9月：国五条2011年1月：新国八条1、暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。1、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。2、购买住房不足5年转手
15、交易的，统一按其销售收入全额征税。3、二套房首付不低于60%，利率1.1倍。4、直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内从严执行住房限购措施。2007年，“9.27”新政出台打破了房地产市场自2006年以来持续的量价齐升形势，住宅的价格上涨趋势得以控制，价格在8个月内趋于平稳。2008年8月起，住宅价格连续7个月出现下滑，成交量亦下滑，市场整体疲软。“10.22”新政的出台释放大量利好消息，为房地产市场的全面复苏打下良好政策基础。2009年3月至2010年12月，住宅价格持续攀升，成交量大幅增加，大量投资投机使得房地产市场出现过快过热发展，政府密集出台“4.15”新政
16、、“9.29”新政，住宅价格上涨幅度回落。新政解读新政解读通过2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的对比，可以明确：在利空政策出台后的2至3月内，商品住宅的价格的涨幅会有显著下降，这主要是由市场对政策的应激性所引发的。大量购房客户因观望情绪而暂缓购买，市场成交量亦有所下滑。“9.27”新政和“4.15”新政没有明确的限购政策，并未从政策层面控制市场需求量。新国八条则直接通过行政手段干预了市场需求量，本次新政的调控效果会更显著，价格和成交量的下降将高于“9.27”新政。市场反应时间缩短，政策的灵活度和及时性提高。政府2010年频繁出台了三项与房地产相关的政策，调控力度和频率可见
17、一斑。政府极可能根据新国八条出台后的实际调控效果及时强化或弱化政策调控以期在达到调控效果的同时维持房地产行业的健康发展。新政解读新政解读国八条政策预判3宏观环境1新政解读2市场变化3应对策略4内容框架内容框架p2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，政策力度不断加强并一直延续，从实际效果来看，并未对房地产走势产生实质性影响，因而招致2011年1月的新一轮严厉调控。全国房地产市场1市市场变场变化化u出于降价预期、限购及购房成本增加等多项因素，思源全国代理项目的来电和来访在“4.17新政”出台后的短时
18、期内出现大幅减少。由于商品房价格保持平稳，购房客户的观望情绪逐渐减弱。截至10月，来电和来访呈现出缓慢回升趋势。u与“4.17新政”不同，“9.29新政”并未立刻引起市场的剧烈变化。房地产市场频繁而严格的调控再次调动起购房客户的观望情绪，来电和来访在2010年第四季度呈现出加速下降的趋势。”4.17新政“正式出台，严格的差别化住房信贷政策使购房客户产生观望情绪，市场热度显著下降，后逐渐回温。“9.29”新政延续并强调了住房信贷和税收调节等调控重点，客户观望情绪加重，市场再次落入低谷。备注：思源指数定义2010年第14周（4月5日4月11日）的周平均数据（周总计数据/项目数）为基数点100，之后
19、每周指数在此基础上生成。2思源全国代理项目来电来访指数市市场变场变化化北京近期市场变化情况3成交面积n从近期北京商品住宅周成交情况来看，春节期间成交面积出现明显回落，虽然春节期间原本就是成交低点，但每次新出台政策都会出现短期内成交量快速萎缩的情况，成交量回落是两种效应的双重叠加。单位：万平方米春节期间n春节后一周北京商品住宅成交价格出现明显回落，受政策影响而使购房者对价格呈现下降的预期，可能会使价格进一步走低。成交均价市市场变场变化化宏观环境1新政解读2市场变化3应对策略4内容框架产品策略开发策略销售策略客户策略1.由于商业及公建性质的公寓产品不受限购政策影响，预计公寓产品的销售将会上升，商业
20、及公建用地出让更被开发商所看好。2.限购城市的大户型产品的销售及市场占有量将会提升，而中小城市的小户型销售将会提升。3.开发商将会更加注重产品品质和细节，以提升市场竞争力。4.主要面向外来需求的旅游度假类产品将受到显著影响。产品策略1应对策略应对策略产品策略开发策略销售策略客户策略1.本地客群可采取以旧换新的方式，加强一二手联动，引导鼓励住房升级换代，从而增加可售面积；2.外地客群可结合购房办理该城市户口的方式，从而享受在成为本市居民可再购一套的优惠。3.“国八条”与“京十五条”等各地细则对客户纳税时间只有年限限制没有时间起止点的限制，只要是有连续的缴税记录即可，可以针对此类客群拓宽客群基础。
21、2客户策略应对策略应对策略产品策略开发策略销售策略客户策略1.以租代售。购两套房办一套手续，另外一套租出去70年，如果一旦政策放宽，履行购房协议，租金可以顶替房款。2.选择中小型和外资银行作为贷款行，这类银行贷款政策相对较为灵活。3.灵活利用消费贷、抵押担保贷款等其他信贷形式。销售策略3应对策略应对策略产品策略开发策略销售策略客户策略1.精装修交房，销售以毛坯价格销售，签约的合同价不含精装，装修款另签协议。这种方式既可以满足政府控制房价的目的，又可以降低土地增值税；2.出限购细则的城市大户型可能会更畅销，实际购买比预期购买的标准会提高，可能会考虑到购房一步到位。未出限购的城市小户型更畅销一些。在购房群体中，可根据具体情况调整户型供应。开发策略4应对策略应对策略
