2020——收藏资料13日连云港灌南县富强尚品项目定位营销策略报告

《2020——收藏资料13日连云港灌南县富强尚品项目定位营销策略报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020——收藏资料13日连云港灌南县富强尚品项目定位营销策略报告（108页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1灌南项目灌南项目中国连云港灌南县富强尚品项目定位营销策略灌南县富强尚品项目定位营销策略报告报告 构成机构常州构成全程房地产经纪有限公司Real Estate Brokerage Co., Ltd. Changzhou constitute the whole 2010/11/132项目项目定位定位营销营销策略策略市场市场分析分析思考思考路径路径Part2Part2Part2Part2：项目定位项目定位项目定位项目定位Part3Part3Part3Part3：营销策略营销策略营销策略营销策略n项目研判n产品定位 n客户定位n产品策略n产品启动建议n平面展示n营销节点Part1Part1Part

2、1Part1：市场分析市场分析市场分析市场分析n宏观经济分析n竞争性分析n客户分析3Part 1Part 1 : :市场市场市场市场分析分析分析分析4市场市场分析分析宏观经济分析宏观经济分析客户分析客户分析竞争性分析竞争性分析5灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东

3、与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。p灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。县域总面积1041平方公里，辖18个乡镇，245个村，总人口72.7万人，有“海西古国，二郎故居海西古国，二郎故居”之称。p新安镇是灌南县城所在地。新安镇总人口12.8万，辖区面积74平方公里，是灌南县政治、经济、文化中心，各项社会事业发展迅猛

4、，环境优美如画，区位优势明显，发展前景广阔。灌南县地处苏北平原，温和的气候和地理环境，是国家商品粮和优质棉生产基地，有名的“泡泡桐之乡桐之乡”、“杨木之乡杨木之乡”和和“蘑菇之乡蘑菇之乡”。6GDPGDP发展情况发展情况 2009年末，灌南全全县县地地区区生生产产总总值值9595亿亿元元，同比增长16.5%，高于全国增幅7.3个百分点；三产结构由2001年的“42.2： 30.4： 27.4”优 化 为“32.8： 36：31.2”，第一产业比例明显降低，第二、第三产业则相应增加；按户籍人口计算，人均生产总值为5433元，同比增长13.1%。综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水

5、平发生质的提升，尤其是最近综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛。两年，经济增长尤为迅猛。灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析7结构调整结构调整 灌灌南南县县地地区区生生产产总总值值持持续续快快速速增增长长，特特别别是是0606、0707两两年年，经经济济发发展展速速度度惊惊人人，地地区区生生产产总总值值增增长长率率分分别别达达到到18.25%18.25%和和16.39%16.39%，远远远远高高于于全全国国及及江江苏苏省省的的平平均均水水平平；第第二二、第第三三产产业业引引领领经经济济发发展展，带带动动居居民民

6、消消费费水水平平的的逐逐步步提提高高。随随着着经经济济的的快快速速稳稳步步发发展展，灌灌南南县县有有望望摆摆脱脱在在江江苏苏省省各各县县级级市市中中的的落落后后地地位位，经经济济的的发发展展及及区区域域地地位位的的逐逐步步提提高高有有助助于于吸吸引引外外来来投投资资，推推动动房房地地产产业业的的发发展。展。灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析8固固定定资资产产投投资资规规模模进进一一步步扩扩大大，房房地地产产开发投资势头强劲。开发投资势头强劲。2009年，全县固定资产投资持续去年的高速上升势头，全全年年完完成成全全社社会会固固定定资资产产投投资资156156亿亿元元，同同比

7、比增增长长32.3%32.3%，其其中中房房地地产产开开发发完完成成投投资资6.716.71亿亿元元，占占固固定定资资产产投投资资的的比比重重由由20052005年年的的3.48%3.48%增增加加到到20092009年的年的4.3%4.3%。民民间间投投资资保保持持了了强强劲劲增增长长势势头头，已已成成为为全县固定资产投资的重要支柱。全县固定资产投资的重要支柱。全年完成投资309792万元，同比增长45.48%，增幅居四县第一；占全社会投资的86.61%，比上年同期提高6个百分点。固定资产投资固定资产投资 自2006年以来，灌南县的固定资产投资规模大幅度扩张，2006年和2007年的增幅分别

8、达到55.4%和56.3%，但房地产投资逐渐增加，但还是在固定资产中所占比例较低。在在灌灌南县的下一步发展中，房地产投资的规模将逐渐扩大。南县的下一步发展中，房地产投资的规模将逐渐扩大。灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析9经济发展经济发展近年来，改革开放给我镇经济发展注入了新的活力，乡镇企业蓬勃发展。现现有有集集体体、私私营营及及个体工业企业个体工业企业500500余家。余家。 主主要要有有轻轻工工、化化工工、服服装装、建建材材、木木材材、机机电电、食食品品、饮饮料料等等行行业业，形形成成了了一一个个具具有有地地方方特特色色的的工工业业体体系系，拥有苏北地区较大的绝缘材料

9、生产企业灌南县福达绝缘材料有限公司。专门生产防伪铝塑料盖及铝氧化装饰品企业连云港银光包装制品有限公司。近年来，兴办了外商独资企业连云港丹尼尔精细化工厂有限公司等一批上规模的企业。 灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析灌南县宏观分析10市场市场分析分析宏观经济分析宏观经济分析客户分析客户分析竞争性分析竞争性分析11现场调研内容现场调研内容项目名称项目名称东方红新村物业公司物业公司开发公司物管处物业管理费物业管理费 平方米/月园林风格园林风格简约、现代，但效果极差建筑风格建筑风格欧式简约、自然风格SLOGANSLOGAN（口号）（口号）阳光别墅式雅居/独栋华住产产品品数数据据面宽面宽8-11

10、米进深进深11-13米地下室高度地下室高度无露台面积露台面积5.9-19平方米花园面积花园面积20-80平方米地下室面积地下室面积无（第一代别墅）建筑面积建筑面积185-274平方米主卧、客厅朝主卧、客厅朝向向正南向道路宽度道路宽度约5米后续开发规模及类后续开发规模及类型型二期，待建智能化水平智能化水平无，简单管理其他其他无外观亮点总占地面积总占地面积16公顷，总规模11.5万供应量供应量无现销售区域现销售区域全部价格价格15000销售情况销售情况95%竞争案例分析-东方红新村12位于灌南主城区以东，新莞北路与新海路交叉路口，毗邻灌南二院与灌南县实验中学。距离市中位于灌南主城区以东，新莞北路与

11、新海路交叉路口，毗邻灌南二院与灌南县实验中学。距离市中心心5 5分钟车程。分钟车程。项目占地30亩，分两期开发，一期于2007年开盘，目前一期已经建成交付，二期待建。一期产品总计一期产品总计8181栋别墅，其中独栋栋别墅，其中独栋2525栋，双拼栋，双拼2424栋，栋，4-64-6联排联排3232栋。小区整体建筑为欧式风格，外立面仅贴瓷砖，部分涂料，颜色以红白为主，比较单调。小区内部没有景观绿化，仅房屋前后种植一些绿植，由于没有物业管理，整个小区目前设备陈旧，绿地荒芜目前设备陈旧，绿地荒芜，品质感相对较差。 产品品类型型套数套数比例比例面面积区区间花园面积花园面积露台面积露台面积价格价格备注备

12、注独独栋2530%266-32050-8012-1995-100万中间位、近主入口中间位、近主入口双拼双拼2430%186-227 30-607-1261-75万第二、三排第二、三排4-64-6联排排3240%209-219 20-304-1162-63第一排、边位第一排、边位=产品解构产品解构p 联排为主、独栋双拼比例均等，按照资源优劣错落排布；联排为主、独栋双拼比例均等，按照资源优劣错落排布；p 有露台，有一定的附加价值；有露台，有一定的附加价值；p 没有地下室，品质感不强，属于原始的第一代别墅；没有地下室，品质感不强，属于原始的第一代别墅；p外立面及景观体系打造上，极为简单，产品严重落后

13、。外立面及景观体系打造上，极为简单，产品严重落后。竞争案例分析-东方红新村=项目简介项目简介13东方红推广单页东方红推广单页推广手法分析自降身价，完全没调性自降身价，完全没调性华宅？华宅？阳光式别墅？阳光式别墅？完全没章法，不知所云！完全没章法，不知所云！14一口价销售，没有任何逼定策略，在项目滞销情况下，依然没有改进，导致导致项目销售周期无限期拉长，项目销售周期无限期拉长，把项目推进了深坑。销售手段分析l小结：小结：一期共81栋，经过3年销已去化80%以上，目前剩余产品中主要以4-6联排为主，其价格也由08年开盘均价为1800元/平，略有拉升（得益大市场的整体发展，并非自身产品及营销力作用的

14、结果）；因此本项目需要借鉴的是在以市场为导向的框架下，做出适销对路的产品！因此本项目需要借鉴的是在以市场为导向的框架下，做出适销对路的产品！151 1 1 1、推广手段匮乏、营销调性低、推广手段匮乏、营销调性低、推广手段匮乏、营销调性低、推广手段匮乏、营销调性低 此类表现源于项目定位不清晰及对产品、市场的理解几乎项目定位不清晰及对产品、市场的理解几乎是空白的是空白的，导致了作为房地产市场稀缺产品的别墅价值没有得到提升，实在是败笔。2 2 2 2、产品设计落后、产品设计落后、产品设计落后、产品设计落后 销售周期过长，导致产品过时销售周期过长，导致产品过时，根据成交表现，后期的市场压力部分源于产品

15、落后，同类项目及规划较好的大户洋房增大了可选择性，分流了部分客户。3 3 3 3、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽 本地区早期开发别墅，理念落后，没有认识到别墅作为高端物业的升值潜力与价值，没有进行价值挖掘，因此获利空间也没有得到最大化的拓宽。分析总结：分析总结：分析总结：分析总结：16现场调研内容现场调研内容项目名称项目名称香树湾新都物业公司物业公司开发公司物管处物业管理费物业管理费 平方米/月园林风格园林风格简约、现代建筑风格建筑风格欧式简约、自然风格SLOGANS

16、LOGAN（口号）（口号）产产品品数数据据面宽面宽8-12米进深进深11-14米地下室高度地下室高度无露台面积露台面积16平方米花园面积花园面积30-80平方米地下室面积地下室面积无（第一代别墅）建筑面积建筑面积300平方米主卧、客厅朝主卧、客厅朝向向正南向道路宽度道路宽度约6米后续开发规模及类后续开发规模及类型型三期，待建智能化水平智能化水平小区、自身门禁其他其他白墙蓝瓦总建筑面积总建筑面积23万供应量供应量共有13栋，26套双拼组成。现销售区域现销售区域售罄价格价格60-80万/套销售情况销售情况100%竞争案例分析-香树湾新都17产品品类型型套数套数面面积区区间花园面积花园面积露台面积露

17、台面积价格价格备注备注双拼双拼2630030-801660-80万沿中心景观等距排布沿中心景观等距排布=产品解构产品解构p 全联排，沿中心景观区等距排布；全联排，沿中心景观区等距排布；p 白色外立面及凹凸的造型，现代感强；白色外立面及凹凸的造型，现代感强；p 独门独户，户户有花园，品质感强；独门独户，户户有花园，品质感强；p 有露台，有一定的附加价值；有露台，有一定的附加价值；p 没有地下室，品质感受影响，属于原始的第一代别墅；没有地下室，品质感受影响，属于原始的第一代别墅；竞争案例分析-香树湾新都=项目简介项目简介位于灌南城区西部，人民路以南，泰州路与彭程路十字路口，据市中心位于灌南城区西部

18、，人民路以南，泰州路与彭程路十字路口，据市中心1010分钟车程。分钟车程。周边有灌南高级中学，华侨双语学校，灌南职业中学等学校众多，同时新文化家园，德汇花园，玉隆庭等成熟小区配套，菜场超市农贸市场等都已经建成使用。生活比较方便。整个项目总建整个项目总建2323万方，万方，目前一期已经交付目前一期已经交付1212万方万方。小区内部规划有商业会所，健身广场，幼儿园等，其中幼儿园已经建成交付使用。一期产品中有别墅，花园洋房，多层住宅，沿街商业四种产品。 18优劣势分析优势：优势：1）整个项目体量较大，规划明确，产品类型丰富。随着项目逐步开发，业主入住量增多， 生活氛围日渐浓厚。 2）周边小区众多，医

19、院菜场超市配套日渐完善，生活方便。 3）小区自建幼儿园，周边学校众多，形成了从小学到高中的完整教育体系。 4）随着政府西迁带动整个城西板块的发展，将来升值空间较高。 5）一期已经交付，小区内部环境，绿化和物业管理得到评价较高，具有一定的市场知名度。劣势：劣势：1）目前交通不是很方便，没有公交线路直达。 2）周边待开发项目较多，在建筑施工期间，会对生活环境造成一定影响。 3）小区规模大，分期开发，会对之前已经入住的业主生活造成影响。 4）小区规模大，产品类型众多，对后期物业管理要求较高，目前没有较好的物业公司提供 服务。19规划图规划图规划及立面201 1 1 1、竞争性分析：、竞争性分析：、竞

20、争性分析：、竞争性分析：一期已经售罄，二期会有一定体量同类产品，但没有进行产品技术创新且开发及推广时间均不与本项目发生直接冲突。2 2 2 2、借鉴性分析：、借鉴性分析：、借鉴性分析：、借鉴性分析：由于在产品上较东方红有一定提升，况且有相对好的物业管理，本项目的产品力打造，一定不能低于该项目，否则有可能造成市场认可度不高，影响产品销售速度及价格。3 3 3 3、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽、价值链没有得到提升，利润没有最大化拓宽 与东方红一样，存在此问题，开发理念落后，没有认识到别墅作为高端物业的升值潜力

21、与价值，没有进行较好的价值挖掘，也反应在价格上。分析总结：分析总结：分析总结：分析总结：香树湾新都21现场调研内容现场调研内容项目名称项目名称水岸名苑物业公司物业公司无物业管理费物业管理费 平方米/月园林风格园林风格简约、现代，但效果极差建筑风格建筑风格东南亚SLOGANSLOGAN（口号）（口号）阳光别墅式雅居/独栋华住产产品品数数据据面宽面宽8-12米进深进深11-14米地下室高度地下室高度无露台面积露台面积 平方米花园面积花园面积 平方米地下室面积地下室面积无（第一代别墅）建筑面积建筑面积300平方米主卧、客厅朝主卧、客厅朝向向正南向道路宽度道路宽度约4-6米后续开发规模及类后续开发规模

22、及类型型二期在建智能化水平智能化水平无，简单管理其他其他红墙蓝瓦总占地面积总占地面积5.2万平方米供应量供应量120套现销售区域现销售区域部分价格价格销售情况销售情况40%竞争案例分析-水岸名苑22产品品类型型套数套数面面积区区间花园面积花园面积露台面积露台面积价格价格备注备注双拼双拼12030030-6011- -=产品解构产品解构p 联排为主，按面积大小等距排布；联排为主，按面积大小等距排布；p 有露台，有一定的附加价值；有露台，有一定的附加价值；p 没有地下室，品质感不强；没有地下室，品质感不强；p 外立面及景观体系打造上，较东方红、新文化有一定的改善。外立面及景观体系打造上，较东方红、

23、新文化有一定的改善。竞争案例分析-水岸名苑=项目简介项目简介位于人民西路，灌南开发区位置，距离宁连高速入口仅位于人民西路，灌南开发区位置，距离宁连高速入口仅5 5分钟车程，距市中心分钟车程，距市中心2020分钟车程。分钟车程。周边多以厂区和工业园为主，生活配套设施较少。居住人口不多，人气不足，没有形成居住氛围。小区分成三部分，沿人民路为沿街商铺，小区内部主要为双拼别墅和五层的多层住宅，配套有一个幼儿园。整个项目于07年开盘，目前二期仍在建，项目产品主要有项目产品主要有300300平方左右的双拼构成，平方左右的双拼构成，共共120120套。套。 23推广手法分析有一定调性，但对价格拉升不明显有一

24、定调性，但对价格拉升不明显有明确的主题、价值定位！有明确的主题、价值定位！推广画面较为丰富、有一定格调！推广画面较为丰富、有一定格调！24从推广的系统性来看，水岸名苑确实达到从推广的系统性来看，水岸名苑确实达到了灌南同期的一个高度。价格未能提升，了灌南同期的一个高度。价格未能提升，有其对产品价值的挖掘不够的因素。有其对产品价值的挖掘不够的因素。25从产品型态看，水岸名苑并没有抛离竞争对手，但产品力的打造上，进行了一定的改善。从产品型态看，水岸名苑并没有抛离竞争对手，但产品力的打造上，进行了一定的改善。26市场初步结论市场初步结论极力通过行销与传播手段极力通过行销与传播手段提升产品品质及产品自身

25、个性荣耀感通过后期产品二次建设通过后期产品二次建设增加产品附加值,打造中央别墅区主流产品27市场市场分析分析宏观经济分析宏观经济分析客户分析客户分析竞争性分析竞争性分析28客户分析投资客关注特征投资客关注特征自住客关注特征自住客关注特征地段：关注升值潜力地段：关注升值潜力价格：市场行情好时愿意接受较高单价较低总价价格：市场行情好时愿意接受较高单价较低总价 行情不好时，会等待抄底时机行情不好时，会等待抄底时机回报：关注租客市场或未来发展回报：关注租客市场或未来发展户型：小面积一房或二房户型：小面积一房或二房景观：无要求景观：无要求地段：工作生活便利性地段：工作生活便利性价格：性价比越高越好，首付

26、及月供压力价格：性价比越高越好，首付及月供压力配套：社区生活的成熟度配套：社区生活的成熟度户型：满足三口之家或三代同堂的二房三房户型：满足三口之家或三代同堂的二房三房景观：高标准要求景观：高标准要求其它：高附加值，如送面积和送装修等其它：高附加值，如送面积和送装修等现在的市场行情下，投资客可遇不可求，真正的目标客群就从身边开始挖掘做适合他们的物业产品，定符合他们习惯的营销路线29p灌南本地原著民对小区环境、户型格局、物业档次最为关注；环境、户型格局、物业档次最为关注；p公务员对环境、物业档次、户型格局最为关注；p私营企业主最为关注环境、社区安全性以及物业档次；p个体工商户对环境以及安全性最为敏

27、感；p中高层管理人员对价格、赠送面积以及社区规模（配套）最为敏感。客户分析30Part Part 2 2 : :项目定位项目定位项目定位项目定位31项目定位项目定位项目研判项目研判客户定位客户定位产品定位产品定位32建筑指标：建筑指标：占地面积：占地面积：16万平方米建筑面积：建筑面积：19.87万平方米容容 积积 率：率：1.24建筑密度：建筑密度：29.9绿地率：绿地率：30.5。开发周期：开发周期：一期机动车位：机动车位：580辆总户数：总户数：965户社区配套：社区配套：幼儿园、底商项目资源：项目资源：城北板块自然资源，灌河口二郎神遗址 项目基本指标介绍33l灌南第一别墅大盘l城郊结合

28、与自然近距离l五分钟车程的优质城市资源配套l板块具有一定的认知度，旁有别墅区l周边具备一定的生活配套（医院、菜市、学校）l自然形成的建筑优美天际线l市场为导向的规划先行l地块/容积率限制，难以设计更有特色的园林l紧邻新莞北路、北环路和惠泽路，三面环路，严重噪音干扰和空气质量差l地块周边被农民住宅包围，人员复杂，治安较乱，降低了片区形象价值l虽然三面临路，但道路设施一般，经常性的“尘土飞扬”，同样不利于项目形象的树立及价值的拉升l纯别墅盘属于市场空白l规划先进、产销结合的别墅项目尚未出现l灌南市场缺乏山、水概念楼盘项目l竞争对手的产品及营销均有待提高l一年内灌南推货量巨大，分流我项目部分客户l多

29、个项目规划有别墅产品，价格定位不明确l灌南别墅客户成交周期普遍较长l新政下房地产市场的不确定，存在很多不可控的因素l受大经济环境（CPI高位运行）影响，居民生活性消费支出及其他经济活动成本加大，一定程度上抑制了需求S-S-优势优势 W-W-劣势劣势 O-O-机会机会 T-T-威胁威胁 项目自身价值研判-SWOT分析34项目自身价值研判-外立面外立面可以更加特色化：外立面可以更加特色化：与在售楼盘区别开的外立面风格，适当超前创新，加入后现代感元素，时尚、高调、品与在售楼盘区别开的外立面风格，适当超前创新，加入后现代感元素，时尚、高调、品味味35项目自身价值研判-产品设计户型设计应该创新：户型设计

30、应该创新：灌南市场目前处于产品营销阶段，只要在户型设计上下足功夫，给到客户实实在在的灌南市场目前处于产品营销阶段，只要在户型设计上下足功夫，给到客户实实在在的“利益利益”，就能增强竞争力，从而确保营销顺利推进！，就能增强竞争力，从而确保营销顺利推进！挑高阳台挑高阳台凸窗凸窗挑高露台挑高露台36项目自身价值研判-景观设计景观设计可以更加完美：景观设计可以更加完美：受容积率限制，规划没有能做到受容积率限制，规划没有能做到“户户户有水户有水”，产品力在当前快速发展的，产品力在当前快速发展的别墅市场中稍显不协调，应争取创新。别墅市场中稍显不协调，应争取创新。该区域产品只有较少水系点缀、缺少景观，尤其是

31、尤其是处于惠泽路一旁的产品处于惠泽路一旁的产品，加之“边”、“角”明显，销售价值相对较弱销售价值相对较弱，若能在规划上加以改善，则对后期销售回款事倍功半！37项目自身价值研判-配套设施配套规划不够完善：配套规划不够完善：建议增加架空层泛会所，并加设户外运动公园，增加闲居互动场所。建议增加架空层泛会所，并加设户外运动公园，增加闲居互动场所。38研判小结项目自身研判小结：n 虽城郊结合、望山而建，却不具备高端项目应有的优质环境资源n 市场压力巨大，无论是从开发成本还是营销策略上，我们不能承受比2688元/ 更低的销售价格（“东方红”的起售价）n 中端偏高，是较贴近本项目档次的规划路线建议：宁可前期

32、多投入，也要充分塑造和提升项目价值，才能在后期销建议：宁可前期多投入，也要充分塑造和提升项目价值，才能在后期销售过程中更多的去挖掘项目卖点，打造打造中高端路线产品，从而最终售过程中更多的去挖掘项目卖点，打造打造中高端路线产品，从而最终实现灌南人居典范楼盘的愿景！实现灌南人居典范楼盘的愿景！39项目定位项目定位项目研判项目研判客户定位客户定位产品定位产品定位40出发点出发点实现品牌打造和快速回收资金涵盖内容涵盖内容户型配比及设计建议目标目标灌南第一别墅大盘，典范人居产品定位高品质的打造高品质的打造空间打造空间打造功能打造功能打造趣点打造趣点打造41户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高品质

33、产品户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高品质产品空间打造空间打造注重灰空间的处理与强化大松散空间，少隔断；功能打造功能打造弱化部分生活功能，增强套房功能；适当增强室外活动空间功能趣点打造趣点打造强调景观与采光：下沉庭院，挑高客厅，大面积窗户等高品质高品质别墅别墅户型户型KPIKPI42项目定位项目定位项目研判项目研判客户定位客户定位产品定位产品定位43核心客户核心客户灌南本地富裕居民、个体工商户灌南注重“靠山”的公务员、医生工厂企业高管、技术人员重点客户重点客户灌南企业中高层管理者（高级白领，享受型居住兼提升生活质量）偶得客户偶得客户沪浙人士连云港等周边城市路过客核心客户层核心客户层重

34、点客户层重点客户层游离客户层游离客户层偶得客户层偶得客户层游离客户游离客户周边镇区自住兼投资客城区投资客客户定位44目标客户群目标客户群规划比例规划比例本地居民、个体工商户、个体企业主、本县企业中高管、公务员等，他们是消化本项目的钢性支柱；50%50%灌南企业中高层管理者（高级白领，享受型居住兼提升生活质量）25%25%周边镇区自住兼投资客、城区投资客20%20%沪浙人士，连云港等周边城市路过客5%5%他们是灌南楼市的主流客户群，代表着广泛的置业需求他们是灌南楼市的主流客户群，代表着广泛的置业需求目标客户比例规划45Part Part 3 3 : :营销策略营销策略营销策略营销策略46营销策略

35、营销策略产品启动建议产品启动建议营销节点营销节点平面展示平面展示产品策略产品策略47一流产品一流产品 造就一流营销造就一流营销 创新产品形式带来的生活品质与品位提升创新产品形式带来的生活品质与品位提升, ,更直接带来更直接带来销售利润！销售利润！关注产品的方方面面，包括玄关、客厅关注产品的方方面面，包括玄关、客厅楼梯、主卧，成为我们不得不思考的问题！楼梯、主卧，成为我们不得不思考的问题！48联排别墅户型价值点分析联排别墅户型价值点分析主卧一般位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、主卧一般位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带

36、大露台。卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台。地下室地下室入户口和平台入户口和平台入户玄关入户玄关客厅层高客厅层高中间套中间套楼梯楼梯端头套端头套主卧主卧通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室利用率入户口设置自然、大气，无论南向北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观实用可通过各种方式挑高，大气、舒适可通过各种方式挑高，大气、舒适设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征；通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面

37、积最少端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议49充分利用垂直空间、下沉式地下室，增强采光效果充分利用垂直空间、下沉式地下室，增强采光效果半地下室采光窗口半地下室通向半地下室的天井p地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积p地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等p进入半地下室还可结合庭院做出天井联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议=案例示意案例示意50室内入户处理室内入户处理-玄关和吹拔玄关和吹拔l对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普

38、通住宅的居住感受。联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议51客厅挑空处理客厅挑空处理l经过挑空处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议52立体庭院落立体庭院落利用阳台、露台形成立体庭院利用阳台、露台形成立体庭院景观自足性空间内向性功能多样性根据景观资源的不同设置不同的户内庭院/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议53主卧室大面积观景窗主卧室大面积观景窗l起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。主卧

39、室落地窗与阳台联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议54联排户型价值点总结：以院落生活为核心的一系列创新，提供新生活空间。联排户型价值点总结：以院落生活为核心的一系列创新，提供新生活空间。需要说明的是u我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素我们的原则物业发展建议物业发展建议价值增加点价值增加点1内庭院、天井庭院空中院馆院落生活的延展院落生活的延展前庭后院、大露台院落生活的核心体现院落生活的核心体现高厅、下沉式客厅高厅、下沉式客厅别墅客户的舒适和尊贵别墅客户的舒适和尊贵下沉庭院下沉庭院便于地下室采光，避免对视便于地下室

40、采光，避免对视2错层错层体现层次感，营造时尚氛围体现层次感，营造时尚氛围3坡屋顶阁楼坡屋顶阁楼满足客户回归自然的价值取向满足客户回归自然的价值取向4大面积地下室大面积地下室体现实惠，容易被客户感知体现实惠，容易被客户感知6功能房功能房为客户预留多功能空间，提升户型为客户预留多功能空间，提升户型实用感实用感u一切均基于竞争的价值增加uuCVACVA(Competition Value Added)联排户型建议联排户型建议联排户型建议联排户型建议55多层创新产品：宽景多层创新产品：宽景House、花园洋房、花园洋房多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格3 31 1多层：宽景多层：宽景Ho

41、useHouse4 41 1多层：花园洋房多层：花园洋房1层层1层层2层层31层层3层层2层层4+1层层56多层创新产品：多层创新产品：31宽景宽景house建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台下室；三四层为复式，赠送大露台五大价值点：a.12层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建筑形态d.气派的横向客厅e.豪华的顶层套房abcde多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格57宽景宽景house的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更的种种价值点能提高对客户的

42、吸引力，比普通的多层产品更易销售易销售选用宽景House的原因l原因一原因一市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力l原因二原因二解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求l原因三原因三宽景House能增加户数，降低12层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。 大面宽户型高附加值舒适性与人性化低总价类别墅多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格58宽景宽景house户型分析户型分析一层：下沉式私家院落一层：下沉式私家院落/半地下层半地下层/阳光房阳光房庭院入户/多景式阳光房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积很大

43、，可分为影音室和书房 阳光房阳光房半围合庭院半围合庭院多层建筑户型多层建筑户型多层建筑户型多层建筑户型 地下室地下室 入户花园入户花园 下沉式庭院下沉式庭院59l多层创新产品：多层创新产品：41花园洋房花园洋房建筑特点：建筑特点：一层至三层为平层，四五层为复式；每户均有露台，外立面为层层退形式；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户六大价值点：a.巧妙的入户方式b.独特的露台空间c.多景式阳光房d.丰富的建筑形态e.气派的横向客厅f.豪华的顶层套房abcdfe多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格60花园洋房的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产花园洋房的种种价值

44、点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售品更易销售多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格多层建筑风格选用花园洋房的原因l原因一原因一市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力l原因二原因二花园洋房因设计原因，房型面积从上往下逐渐变大，可为客户提供从舒适两房到舒适四房的多种户型选择（95平米-180平米）l原因三原因三花园洋房能满足对大露台（有天有地的生活）有需求但受总价限制的客户需求 大面宽户型高附加值舒适性与人性化低总价类别墅61二层三层赠送大露台，创造悠闲自在的生活空间错层设计，分隔公共活动空间和主人私密空间4层层2层层3层层案例：天津万科水晶城花园洋房户型分析：二层三层均为案例：天津

45、万科水晶城花园洋房户型分析：二层三层均为3房房2厅厅2卫，南面赠送卫，南面赠送1015平米大露台，享受仰望天空的感觉平米大露台，享受仰望天空的感觉楼梯入户主卧套主卫，方便卫生多层建筑户型多层建筑户型多层建筑户型多层建筑户型62市场小高层畅销户型特征总结市场小高层畅销户型特征总结物业类型户型特征分析两房两房紧凑型南北通透，方正实用，明卫舒适型南北通透，入户玄关、凸窗赠送，大面宽，弹性空间三房三房紧凑型南北通透，凸窗赠送，明卫舒适型主人套房（主卫、衣帽间）、主卧观景阳台豪华型功能房复式结构复式结构四房四房舒适型主人套房（主卫、衣帽间）、主卧观景阳台、储藏室豪华型工人房小高层户型小高层户型小高层户型

46、小高层户型研究楼盘研究楼盘桥东片区：桥东片区：锦绣名园、上城国际、南门大街桥西片区：桥西片区：中江国际花园、中凯城市广场、世纪豪园、名仕佳园、国城华庭、润天都汇桥西政府片区：桥西政府片区：金域名城、佳蓉翰林轩、一品嘉苑63u以入户花园为特色，为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用。u预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。二级性价比挖掘说明：二级性价比挖掘说明：为舒适型两房、紧凑三房设置入户花园为舒适型两房、紧凑三房设置入户花园小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型可将入户花园隔成一个开敞的书房或阳光室64三级功能弹性说明：三级功

47、能弹性说明：为舒适型三房和四房设为舒适型三房和四房设270270度景观阳台与空中院馆度景观阳台与空中院馆空中院馆空中院馆270度观景阳台度观景阳台空中院馆可改空中院馆可改成一书房成一书房转角观景阳台小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型651、主卧功能扩充卫生间、更衣室、书房全套单元享受2、双主卧3、厨房功能扩充满足不同功能的中西厨房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式四级功能细化加强说明：四级功能细化加强说明：为豪华型三房和四房设双主卧、主卧套、中西厨房为豪华型三房和四房设双主卧、主卧套、中西厨房小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型66细节局部创新细节局部创新可拆卸凸窗，赠送面积可拆

48、卸凸窗，赠送面积小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型67空间变化提升空间价值：空间变化提升空间价值：Loft小复式结构，层高小复式结构，层高4.9米，赠送面积米，赠送面积l上下双层的复式结构,功能分布空间分割自由，私密性强l一套物业满足办公、居住的复合功能要求,下层办公、会客,阁楼居住金地格林世界实景金地格林世界实景万科城一层平面万科城二层阁楼小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型68小高层半地下阳光车库：自然通风采光、部分绿化，突出小高层半地下阳光车库：自然通风采光、部分绿化，突出人性化人性化与外部连通的部分，通风、绿化与外部连通的部分，通风、绿化通过地下车库的楼梯，直接到达通过地下车

49、库的楼梯，直接到达社区庭院社区庭院室外空间室外空间小高层停车库小高层停车库小高层停车库小高层停车库69架空层与阳光车库的实现：架空层与阳光车库的实现：小高层停车库小高层停车库小高层停车库小高层停车库70本项目户型设计与创新方向本项目户型设计与创新方向物业类型入户花园凸窗大露台270度度观景阳台观景阳台双套房主卧带书房两房两房紧凑型紧凑型舒适型舒适型三房三房紧凑型紧凑型舒适型舒适型豪华型豪华型复式结构复式结构四房四房舒适型舒适型豪华型豪华型户型设计原则：1.提供从紧凑型两房到豪华四房的多种选择（80平米-190平米）2.常规动作：多凸窗附加值赠送3.舒适性打造：明厨明卫、270度凸窗、阳台、入户

50、玄关、主卧、客厅超南等4.引入创新元素：入户花园、空中院馆、双套房设计、露台小高层户型小高层户型小高层户型小高层户型71各类物业单体研究小结：各类物业单体研究小结：产品小结产品小结产品小结产品小结高端物业别墅：高端物业别墅：次高端物业宽景次高端物业宽景House House ：中端物业花园洋房：中端物业花园洋房：中低端物业小高层：中低端物业小高层：经济型别墅为主流，建议以院落生活为核心提一系列创新动作，打造新生活空间引爆市场亮点，解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求引爆市场亮点，满足对大露台（有天有地的生活）有需求但受总价限制的客户需求提供基本舒适户型的同时，展示各类创新升级动

51、作，为中端乃至高端客户提供多种选择72营销策略营销策略产品启动建议产品启动建议营销节点营销节点平面展示平面展示产品策略产品策略73策略总纲策略总纲高形象，强展示，体验营销高形象，强展示，体验营销拓宽渠道，强势推广拓宽渠道，强势推广提前蓄客，截流客户提前蓄客，截流客户目标目标高价格的支撑高价格的支撑高价格、高速高价格、高速度的支撑度的支撑高速度的支撑高速度的支撑74l “豪宅品质豪宅品质”看楼体验模型图看楼体验模型图售楼处售楼处售楼处售楼处 导示系统导示系统核心售卖系统核心售卖系统导示系统导示系统1 1主体核心主体核心体验系统体验系统3 3楼体条幅楼体条幅看楼通道看楼通道园林展示区园林展示区样板

52、房样板房2 2体验营销系统体验营销系统75l 现场包装展示现场包装展示导示系统导示系统人民路东段设置引导旗人民路东段设置引导旗项目主导示项目主导示富富强强尚尚品品富富强强尚尚品品新莞北路设置引导旗新莞北路设置引导旗新莞北路设置引导旗新莞北路设置引导旗富富强强尚尚品品富富强强尚尚品品销销售售中中心心76l 现场包装展示现场包装展示导示系统导示系统 楼体条幅位置：靠新莞北路楼体条幅位置：靠新莞北路 形象墙：新莞北路形象墙：新莞北路富强尚品富强尚品 售楼中心售楼中心盛大开放盛大开放77l 现场包装展示现场包装展示销售中心销售中心1.1.模型：楼体模型模型：楼体模型+.+.区域规划模型区域规划模型要点

53、：要点：反映项目与灌南核心区域建设发展的关系，同时展示富强的产品系列路程2.2.包装：包装：用一系列尊贵、富贵的元素来表现别墅盘品质生活。78l 现场包装展示现场包装展示看楼体验通道看楼体验通道醒目的标识醒目的标识+ +项目核心卖点展示项目核心卖点展示79l 现场包装展示现场包装展示样板房（样板房（1）建议位置：建议位置：63#号楼01单位时间：时间：开盘前完成关键点：关键点：新古典主义风格，统一品牌装修，展示高品质生活享受80建议位置：建议位置：57#01单位时间：时间：开盘前完成关键点：关键点：欧式简约风格，统一品牌装修，展示高品质生活享受l 现场包装展示现场包装展示样板房（样板房（2）8

54、1l 现场包装展示现场包装展示园林实景展现园林实景展现竖琴大道、音乐喷泉、施特营斯雕像、音乐小径竖琴大道、音乐喷泉、施特营斯雕像、音乐小径雕塑：弹竖琴的女人雕塑：弹竖琴的女人景观点景观点+音乐喷泉音乐喷泉水景区水景区休闲区休闲区户外活动区户外活动区82l 现场体验展示现场体验展示礼宾式、剧场式服务礼宾式、剧场式服务一站式便捷服务、走动式物业助理已经特色家政服务一站式便捷服务、走动式物业助理已经特色家政服务 一对一的礼宾式服务一对一的礼宾式服务83会所是社区的有机组成部分，应具有如下三个功能会所是社区的有机组成部分，应具有如下三个功能q切中需求切中需求切中目标客户的消费需求，带动住宅销售q建立形

55、象建立形象符合项目整体风格/或拔高项目形象q持续经营持续经营有利于会所降低运营成本，保证良好的后续经营l 现场体验展示现场体验展示会所会所客户客户中高端客户中高端客户高端客户高端客户来源来源小高层和多层小高层和多层别墅产品别墅产品产业园区产业园区酒店酒店生活方式诉求生活方式诉求健康健康交流、放松交流、放松健康、养生健康、养生社交社交居住衍生功能居住衍生功能运动运动休闲休闲养生养生商务商务私人专享服务私人专享服务84推售策略按资源优劣，好按资源优劣，好+ +差组合推售：差组合推售：分别是：分别是：22#、23#，36-42#，59-66#；由B、C户型组成，共87套。推 售 区 域户型户型户数（

56、套）户数（套）比例比例B户型1214%C户型7586%推货原则：推货原则：n先卖园林再卖房子先卖园林再卖房子n优质区域先入市，拔高形象优质区域先入市，拔高形象n搭配推货，档次销售两不误搭配推货，档次销售两不误户型配比（一组团）：户型配比（一组团）：二组团三组团85工程配合-园林展示在销售前，将该区域做为形象展示区，在销售前，将该区域做为形象展示区，最先动工，最先动工，将园林、外立面展示做出将园林、外立面展示做出来来。工程围挡：施工管理需工程围挡：施工管理需要及墙体广告功能要及墙体广告功能工程车辆施工工程车辆施工通道模拟通道模拟销售中心销售中心A销售中心B展示区展示区C工程围板D施工通道B BC

57、 CD DA A86品质打造策略品质拉升策略：品质拉升策略：n文化展示墙文化展示墙因其美化城市环境、提升文明城市品位，所以可与政府合作，将灌南的文化元素融入小区建设，邀请政府投资。n景观小品塑造景观小品塑造雕塑、绘画等富有艺术气质的景观小品，提高小区配套的品质感。展示效果展示效果87营销策略营销策略产品启动建议产品启动建议营销节点营销节点平面展示平面展示产品策略产品策略88899091方案一929394959697方案二9899100101102103104105106营销策略营销策略产品启动建议产品启动建议营销节点营销节点平面展示平面展示产品策略产品策略107高端生态 形象入市登台亮象登台亮

58、象强销期刷新生态豪宅标准刷新生态豪宅标准 第一阶段第一阶段2010年12月1日 第二阶段第二阶段2011年3月1日2009年4月1日 第四阶段第四阶段2009年5月1日阶段阶段阶段阶段目标目标目标目标核心核心核心核心诉求诉求诉求诉求领导市场趋势，产品领先探知市场反应，积累客源，引发品牌忠诚者追随第三阶段第三阶段营销营销营销营销思路思路思路思路工程工程工程工程节点节点节点节点方案优化/确定开发前期准备形象园林展示，样板形象园林展示，样板房开放，营销人员进房开放，营销人员进场，开始认筹场，开始认筹产品入市，开始销售公关公关公关公关活动活动活动活动媒体媒体媒体媒体策略策略策略策略引导认知资源价值，建立富强与本地人的联系大盘领跑大盘领跑城市主流媒体专题小众媒体组合生活手册用DM形式赠送城市主流媒体企业品牌导入品牌新成长：富强开启山海宏图春节前形象广告以围挡形式出街，形象切入户外广告免费新闻广告各各各各项项项项工工工工作作作作启启启启动动动动的的的的 筹筹筹筹备备备备阶阶阶阶段段段段开始认筹开始认筹强销阶段强销阶段强势推广108 构成机构常州构成全程房地产经纪有限公司Real Estate Brokerage Co., Ltd. Changzhou constitute the whole 2010/11/15谢谢！预祝项目成功谢谢！预祝项目成功