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1、 如何打造优秀购物中心唐山博志2012年2月Company Logo目 的旨在通旨在通旨在通旨在通过购过购物中心基本概念物中心基本概念物中心基本概念物中心基本概念, ,介介介介绍绍部分部分部分部分优优秀的商秀的商秀的商秀的商业项业项目目目目, , 相关的相关的相关的相关的经营经营、管理和服、管理和服、管理和服、管理和服务务理理理理念，从而开拓我念，从而开拓我念，从而开拓我念，从而开拓我们们的眼界和思路，提高我的眼界和思路，提高我的眼界和思路，提高我的眼界和思路，提高我们们对对商商商商业发业发展的初步展的初步展的初步展的初步认识认识。Company Logo目 录1.0 1.0 购购物中心的起源
2、、物中心的起源、物中心的起源、物中心的起源、发发展与演展与演展与演展与演变变2.0 2.0 购购物中心开物中心开物中心开物中心开发发的基本框架的基本框架的基本框架的基本框架3.0 3.0 结结束束束束语语Company Logo1.0 购物中心的起源于发展演变 1.1 1.1 购购物中心的起源物中心的起源物中心的起源物中心的起源 1.2 1.2 购购物中心的物中心的物中心的物中心的发发展演展演展演展演变变 1.3 1.3 购购物中心的物中心的物中心的物中心的规规模与分模与分模与分模与分类类 1.4 1.4 小小小小结结Company Logo 1.1 购物中心的起源迄今迄今迄今迄今为为止，止，
3、止，止，购购物中心已物中心已物中心已物中心已经经历经经历了多年的了多年的了多年的了多年的发发展展展展历历程。其程。其程。其程。其发发展演展演展演展演变变的的的的过过程，主要一方面是由于程，主要一方面是由于程，主要一方面是由于程，主要一方面是由于经济发经济发展和社会展和社会展和社会展和社会进进步；另一方面是由于步；另一方面是由于步；另一方面是由于步；另一方面是由于购购物中心在物中心在物中心在物中心在传传播播播播过过程中与各地具体情况相程中与各地具体情况相程中与各地具体情况相程中与各地具体情况相结结合的合的合的合的结结果。在不同的国家、社会和果。在不同的国家、社会和果。在不同的国家、社会和果。在不
4、同的国家、社会和经济经济水平下，水平下，水平下，水平下，购购物中心的物中心的物中心的物中心的发发展模式既有自身的特点，又彼此影响。美国展模式既有自身的特点，又彼此影响。美国展模式既有自身的特点，又彼此影响。美国展模式既有自身的特点，又彼此影响。美国购购物中心的建物中心的建物中心的建物中心的建设设始始始始终终居居居居于于于于领领先地位，先地位，先地位，先地位，对对欧洲、澳州和欧洲、澳州和欧洲、澳州和欧洲、澳州和亚亚洲国家洲国家洲国家洲国家产产生了生了生了生了显显著的影响。著的影响。著的影响。著的影响。 早期的购物中心（Shopping Center）探索和实践主要集中在美国、英国和澳大利亚。特别
5、是美国，它是发展购物中心的先驱。现如今美国购物中心的营业额约占全美零售业总营业额的50%以上，可以说购物中心是美国人日常生活中一个不可欠缺的消费场所。早在19 世纪，美国购物中心建设已经拉开序幕，但是它在20世纪以前的发展相当缓慢。在早期探索过程中，具有代表性的原型有1827年西鲁斯巴特勒(CyrusButler )在罗得岛普罗维登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三层封闭购物廊，以及 1907年爱德华H博尔顿(Edward HBoulton)在巴尔的摩建造的罗兰帕克(Roland Park)中心。Company Logo1.2 购物中心的发展与演变购物中心发展的五个阶段
6、购物中心发展的五个阶段购物中心发展的五个阶段购物中心发展的五个阶段20 20 世纪世纪世纪世纪20-3020-30年代年代年代年代早期探索阶段早期探索阶段早期探索阶段早期探索阶段2020世纪世纪世纪世纪5050年代年代年代年代成型阶段成型阶段成型阶段成型阶段2020世纪世纪世纪世纪6060年代年代年代年代勃兴阶段勃兴阶段勃兴阶段勃兴阶段2020世纪世纪世纪世纪7070年代年代年代年代成熟阶段成熟阶段成熟阶段成熟阶段2020世纪世纪世纪世纪8080年代年代年代年代多样化阶段多样化阶段多样化阶段多样化阶段购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。开发商尝试将沿街带橱窗的商店组合起来，并在商店
7、群背后设置停车场。带形中心是美国早期购物中心的典范代表。在30年代的美国郊区非常普遍开发商有能力将一组商业设施作为一个整体来规划建设和管理，规划师和建筑师也能够适应郊区的要求进行设计。政府和私人投资者都为购物中心建设提供了金融支持这一阶段，购物中心在各地的发展虽然各具特色，呈现出共同的特征，主要表现在热哀于采用封闭室内步行街模式；过分依赖人工照明和人工空调。这些能源消耗方面的潜在问题到70年代才彻底暴露出来购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。面对新的复杂的环境和地段，它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐走向成熟这一阶段，购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但是类型演变
8、异常活跃，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化作出反应。新的类型和亚类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的演变Company Logo1.3 购物中心的规模与分类1、按开、按开发商背景及商背景及购物中心物中心经营管理的模式分管理的模式分类；2、按、按购物中心商物中心商场面面积规模分模分类；3、按、按购物中心物中心选址地点分址地点分类；4、按、按购物中心档次定位分物中心档次定位分类；5、依据国、依据国际购物中心物中心协会的分会的分类；6、按、按购物中心的物中心的业态复合程度分复合程度分类；7、按摩、按摩尔购物中心的外物中心的外观分分类大致可分大致可分大致可分大致可分为
9、为七大七大七大七大类类：Company Logo1.3 购物中心的规模与分类按开按开按开按开发发商背景及商背景及商背景及商背景及购购物中心物中心物中心物中心经营经营管理的模式分管理的模式分管理的模式分管理的模式分类类物物物物业业型型型型购购物中心物中心物中心物中心 一般由大房地产商开发，建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，定位突出某一目标顾客群体，入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。物物物物业业型型型型MALL购购物中心物中心物中心物中心连锁连锁MAL
10、L购购物中心物中心物中心物中心 由专业的连锁购物中心集团开发并经营。特点：业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高。百百百百货货公司型公司型公司型公司型购购物中心物中心物中心物中心 由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，通常以自己的百货公司为主，通常会配以生活超市，但一般没有引入影院、 KTV 、大型餐饮等业态。 物业所有者不进行零售经营，场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所
11、有者、管理者与经营者的分离。Company Logo1.3 购物中心的规模与分类按按按按购购物中心物中心物中心物中心商商商商场场面面面面积规积规模分模分模分模分类类超超超超级购级购物中心物中心物中心物中心 面积在25万平方米以上。超级购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资、开发，通常分为几期工程兴建，因此在业态组合上可根据开发速度进行调整。大型大型大型大型购购物中心物中心物中心物中心面积在13至24万平方米之间。中型中型中型中型购购物中心物中心物中心物中心面积在6至12万平方米之间。小型小型小型小型购购物中心物中心物中心物中心面积在2至5万平方米之间。Company Logo1.
12、3 购物中心的规模与分类按按按按购购物中心物中心物中心物中心选选址地点分址地点分址地点分址地点分类类都市型都市型都市型都市型购购物中心物中心物中心物中心 都市型购物中心，位于直辖、省会城市市中心黄金商圈且交通便利。周边以星级酒店、写字楼、商业为主。商业定位多为中高档或高档，以经营奢侈品、时尚潮流商品为主，商圈辐射范围涵盖周边城市。社区型社区型社区型社区型购购物中心物中心物中心物中心 社区型购物中心，位于大型居民社区内。周边以居民消费为主。商业定位多为中档或中低档，业态组合特点较为突出，以经营家庭生活用品、休闲服装服饰、生活超市、大众餐饮为主。商圈辐射范围仅限周边社区。地区型地区型地区型地区型购
13、购物中心物中心物中心物中心 地区性购物中心，通常位于市区非黄金主商圈，交通便捷。周边以大众酒店、商业和居民区为主。商业定位多为中档。业态组合较为丰富。以经营大众、知名、流行商品、连锁超市、电器商城为主。面积10万平米的购物中心还会配以影院、KTV、大型餐饮等业态。商圈辐射所在地区，为本区域商务人士、居民提供服务。城郊型城郊型城郊型城郊型购购物中心物中心物中心物中心 城郊型购物中心又称奥特莱斯。通常位于城郊高速公路旁。通常由多栋独立建筑组成街区型购物中心。配有大型室外停车场。商业定位多为奢饰品牌、知名品牌服装服饰折扣店。配以简餐、快餐等餐饮店作为服装服饰类服务配套。Company Logo1.3
14、 购物中心的规模与分类按按按按购购物中心物中心物中心物中心档次定位分档次定位分档次定位分档次定位分类类以高档商品以高档商品以高档商品以高档商品为为主主主主 奢侈品、高档商品经营比例不低于50%。如果70%的以上比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只能作到5万。以中低档商品以中低档商品以中低档商品以中低档商品为为主主主主 低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场了。以中高档商品以中高档商品以中高档商品以中高档商品为为主主主主高、中高档、中档比例协调，通常为3:5:2。Company Logo1.3 购物中心的规模与分类依据国依据国依据国依据国际购际购物中心物中心物
15、中心物中心协协会的分会的分会的分会的分类类1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出八种不同的购物中心，即：（1）邻里型购物中心（2）社区型购物中心（3）区域型购物中心（4）超区域型购物中心（5）时装精品购物中心（6）大型量贩购物中心（7）主题与节庆购物中心（8）工厂直销购物中心Company LogoShopping Center & Shopping Mall Shopping Center & Shopping Mall 按按按按购购物中心的物中心的物中心的物中心的业态业态复合程度分复合程度分复合程度分复合程度分类类- 业态复合程度极高，面积又超过12万，称为Shopping Mall
16、Mall 。-业态复合程度较低，(如只有主力百货公司，而没有影院、KTV、餐饮、超市、等业态就称为Shopping Center Center 。Company Logo1.3 购物中心的规模与分类按按按按购购物中心的外物中心的外物中心的外物中心的外观观分分分分类类 美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂 童话般的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸 豪华高贵的现代派，如英国哈洛兹 分散的多个商业建筑组成的建筑群：如香港的黄浦新天地 购物乐园式的MALL：如韩国首尔的乐天 交通综合枢纽-换乘式综合购物中心 美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO 附带写字楼的购物中心：如北京的新世界Co
17、mpany Logo1.4 小结综综上所述，上所述，上所述，上所述，购购物中心的定物中心的定物中心的定物中心的定义为义为：是聚集众多商店而成的一个计划性的商业设施；除了各式各样的商店能满足消费者比较购买的需求外，宽敞的空间环境、餐饮娱乐设施及各种服务功能，更是一个能提供消费者生活交流的场所。我国国家质量技术监督局曾于2000年5月19日发布的国家标准零售业态分类中，对购物中心的定义为：“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集体。”美国国际购物中心协会（ICSC）将定义为：“购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合。购物中心提供泊车位
18、。购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。购物中心的主要形态有三种：MALL、户外中心和混合型中心。”Company Logo1.4 小结购购物中心的物中心的物中心的物中心的经营经营特点特点特点特点为为：业主将所拥有物业分开出租、出售的方式获取商业利润；由数个经营者按各自的会计、财务系统经营和管理；由数个经营者按各自的方式对各自营业区域内的人、财、物进行分别管理；由租户自行开发票。企划推广活动主要针对购物中心整体形象的提升。目的在于增加客流量，提升购物中心的集客能力。Company Logo2.0购物中心开发的基本框架 2.1 购物中心开物中心开发的的4个个阶段段 2.2
19、营运管理要素运管理要素2.3 物物业管理要管理要2.4 后勤管理要素后勤管理要素Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段土地取得土地取得土地取得土地取得阶段阶段阶段阶段工作重点工作重点 - 可行性分析工作重点工作重点 -市场调研-建筑规划-商业规划-租赁决策工作重点工作重点 - 招商准备 - 招商推广 - 招商执行 - 二装管控工作重点工作重点- 营运管理- 物业管理 规划设计规划设计规划设计规划设计阶段阶段阶段阶段招商执行招商执行招商执行招商执行阶段阶段阶段阶段开业营运开业营运开业营运开业营运阶段阶段阶段阶段Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段Company
20、Logo2.1 购物中心开发的4个阶段从大型商从大型商从大型商从大型商业业地地地地产产，特，特，特，特别别是是是是购购物中心的开物中心的开物中心的开物中心的开发发运运运运营过营过程来看，天程来看，天程来看，天程来看，天时时、地利、人和三种因、地利、人和三种因、地利、人和三种因、地利、人和三种因素直接决定着商素直接决定着商素直接决定着商素直接决定着商业业地地地地产产的成功。的成功。的成功。的成功。一个商一个商一个商一个商业业地地地地产项产项目要目要目要目要获获得成功必得成功必得成功必得成功必须须做到做到做到做到天天天天时时、地利、人和三大要素、地利、人和三大要素、地利、人和三大要素、地利、人和三
21、大要素归归于一身，方能于一身，方能于一身，方能于一身，方能在激烈的市在激烈的市在激烈的市在激烈的市场竞场竞争中取得争中取得争中取得争中取得领领先地位。先地位。先地位。先地位。Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段购购物中心开店地点的物中心开店地点的物中心开店地点的物中心开店地点的评评估估估估调查调查, ,最重要的是最重要的是最重要的是最重要的是去辨去辨去辨去辨识识一个理想的立地位置一个理想的立地位置一个理想的立地位置一个理想的立地位置, , 同同同同时时去去去去发发掘并排掘并排掘并排掘并排除潜在的除潜在的除潜在的除潜在的问题问题与障碍。与障碍。与障碍。与障碍。透透透透过这过这种
22、种种种调查调查来决定立地位置与条件的合来决定立地位置与条件的合来决定立地位置与条件的合来决定立地位置与条件的合理性。理性。理性。理性。Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段商圈商圈商圈商圈是一种聚合人流与是一种聚合人流与是一种聚合人流与是一种聚合人流与车车流的地域概念流的地域概念流的地域概念流的地域概念, , 也是提供也是提供也是提供也是提供购购物中心持物中心持物中心持物中心持续续性客流的性客流的性客流的性客流的主要支点。主要支点。主要支点。主要支点。基本分析包括基本分析包括基本分析包括基本分析包括: :购购物中心本身的条件物中心本身的条件物中心本身的条件物中心本身的条件优势优
23、势、方便性、方便性、方便性、方便性、环环境障碍、境障碍、境障碍、境障碍、竞竞争者的地理位置、争者的地理位置、争者的地理位置、争者的地理位置、来客的距离、来客的距离、来客的距离、来客的距离、时间时间与限制与限制与限制与限制等等，是降低投等等，是降低投等等，是降低投等等，是降低投资资回收回收回收回收风险风险的重要途径。的重要途径。的重要途径。的重要途径。主商主商圈圈5-5-8KM8KM次商次商圈圈12KM12KM边缘商边缘商圈圈25KM25KMCompany Logo2.1 购物中心开发的4个阶段Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段建筑建筑建筑建筑设计设计购购物中心的楼体物中心的
24、楼体物中心的楼体物中心的楼体设计设计在建筑在建筑在建筑在建筑规规划之初，就划之初，就划之初，就划之初，就应应充分考充分考充分考充分考虑虑建筑本建筑本建筑本建筑本身商身商身商身商业业用途中各用途中各用途中各用途中各项项指指指指标标的需求。的需求。的需求。的需求。集合集合集合集合专业专业的建筑的建筑的建筑的建筑设计设计人人人人员员、商、商、商、商业业策划人策划人策划人策划人员员、机、机、机、机电电工程工程工程工程师师以及商以及商以及商以及商业业运运运运营营人人人人员员，共同参与，共同参与，共同参与，共同参与设计设计，尽量，尽量，尽量，尽量避免避免避免避免经过经过一段商一段商一段商一段商业业运运运运
25、营营后，再后，再后，再后，再对对建筑硬件建筑硬件建筑硬件建筑硬件进进行修改。行修改。行修改。行修改。商商商商业业建筑建筑建筑建筑规规划涉及内外装划涉及内外装划涉及内外装划涉及内外装饰饰、商品、商品、商品、商品陈陈列、空列、空列、空列、空调调、消防、交通、消防、交通、消防、交通、消防、交通设备规设备规划等，商划等，商划等，商划等，商业业建筑建筑建筑建筑规规划合理划合理划合理划合理是是是是购购物中心成功物中心成功物中心成功物中心成功经营经营的基的基的基的基础础。Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段建筑建筑建筑建筑设计设计的五点考量的五点考量的五点考量的五点考量 1. 1.设计设计
26、由由由由谁谁主主主主导导决定决定购购物中心建筑主体物中心建筑主体设计设计是否符合商是否符合商业业运运营营需求，首先需要由商需求，首先需要由商业业运运营营人人员员以及商以及商业业策划策划人人员员，根据市，根据市场场状状态态、商、商业业定位、定位、经营经营模式提出模式提出设计设计要求。其次，由建筑要求。其次，由建筑设计师设计师考考虑虑建筑个性和建筑个性和创创新。使建筑与商新。使建筑与商业经营业经营的合理性完美的合理性完美结结合。合。Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段建筑建筑建筑建筑设计设计的五点考量的五点考量的五点考量的五点考量2.2.人流人流人流人流动线动线是核心是核心是核心
27、是核心通常，大型通常，大型购购物中心体量物中心体量庞庞大，店中有店，消大，店中有店，消费费者在者在购购物的物的过过程中如果没有程中如果没有目的的流目的的流动动或者流或者流线线不不顺畅顺畅，将，将对对消消费费者的者的购购物感受以及消物感受以及消费费表表现现造成直接影响。造成直接影响。因此，因此，为为消消费费者提供流通者提供流通顺畅顺畅、方向清晰、位置明确的、方向清晰、位置明确的动线动线，才能，才能创创造造财财富。富。 Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段建筑建筑建筑建筑设计设计的五点考量的五点考量的五点考量的五点考量3.3.通透的通透的通透的通透的视觉视觉视觉视觉通透不通透不仅
28、仅降低降低拥挤拥挤程度，而且使程度，而且使顾顾客客轻轻松松购购物，物，发现发现更多的更多的购买购买机会。国机会。国外外购购物中心物中心设计设计的要求是：一眼至少能看到十个商店招牌。看到的招牌越多刺激的要求是：一眼至少能看到十个商店招牌。看到的招牌越多刺激越大，越容易激励客越大，越容易激励客户户的的购买购买欲。另外，店内欲。另外，店内/ /外的公共空外的公共空间设计间设计，在，在满满足足视觉视觉感感受的同受的同时时亦是亦是举办举办公关活公关活动动不可或缺的重要不可或缺的重要组组成条件。成条件。Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段建筑建筑建筑建筑设计设计的五点考量的五点考量的五点
29、考量的五点考量4.4.4.4.注意主力店的技注意主力店的技注意主力店的技注意主力店的技术标术标准准准准不同不同业态业态的主力店技的主力店技术标术标准不同。不同的主力店（如：餐准不同。不同的主力店（如：餐饮饮、超市、影、超市、影院、运院、运动动、娱乐娱乐等等业态业态的供的供应应商）商）对对荷荷载载、高度、排、高度、排风风、排烟以及煤气、水、排烟以及煤气、水电电等的要求也不尽相同。建楼前等的要求也不尽相同。建楼前应应与主力店完成技与主力店完成技术对术对接。接。Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段2.1 购物中心开发的4个阶段建筑建筑建筑建筑设计设计的五点考量的五点考量的五点考量的
30、五点考量5.5.停停停停车场车场的的的的规规划划划划停停车场车场的的规规划工作是在市划工作是在市场调场调查查的基的基础础上，首先根据商圈上，首先根据商圈调查调查结结果果对对每日人流量每日人流量进进行估算，然行估算，然后根据人流量与后根据人流量与经营规经营规模，确定模，确定停停车车泊位数量，最后确定停泊位数量，最后确定停车车方方式。式。在核心商圈建在核心商圈建设购设购物中心一般缺乏地物中心一般缺乏地面停面停车车位，因此，位，因此，经经常采用立体停常采用立体停车库车库和和空中停空中停车车方式，但空中停方式，但空中停车车不适宜太高，不适宜太高，一般不超一般不超过过五五层层。Company Logo2
31、.1 购物中心开发的4个阶段外装外装外装外装设计设计购购物中心外装修要点如下：物中心外装修要点如下：1) 1) 不不仅仅注意与周注意与周边环边环境的境的协调协调，而且重，而且重点做好橱窗展示点做好橱窗展示设计设计。2) 2) 外装外装饰饰及其材料及其材料应应当能当能够够反映出商家反映出商家的的经营经营理念。理念。3) 3) 客用出入口客用出入口设设置合理醒目。置合理醒目。4) 4) 借助立面借助立面标标志、广告塔等元素，使志、广告塔等元素，使顾顾客能客能够够从从远处远处就可以看就可以看见购见购物中心。物中心。Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段内装内装内装内装设计设计 购购物
32、中心的内装物中心的内装设计应设计应从从“ “向向顾顾客展示、客展示、销销售商品的售商品的场场所所” ”这这种种简单简单的思的思维维中解脱中解脱出来，而出来，而转转向注重追求一种向注重追求一种“ “是否吸引是否吸引顾顾客关注商品客关注商品” ”的思路上来。的思路上来。 在在设计设计最初最初阶阶段，首先要明确的是段，首先要明确的是经营经营场场所的所的风风格，格，发发展方向以及商展方向以及商业业定位等定位等商商业业条件的需求。并根据条件的需求。并根据这这种定位，策种定位，策划内装划内装设计设计方案。方案。 通通过过照明、通道的合理布局和照明、通道的合理布局和设计设计，突，突出出经营场经营场所内重点所
33、内重点环环境的境的视觉视觉、感官效、感官效果。果。Company Logo2.1 购物中心开发的4个阶段内装内装内装内装设计设计 平面布局是商业策划中关键的环节。营业区域内主、辅、次通道划分是否科学合理，直接关系到消费者是否可以在购物中心内部很顺畅地找到自己的喜爱的商品和服务场所，同时满足消费者购物的舒适感受。是购物中心体验式购物模式的重要组成部分。中庭的设计、策划水平是整体商业建筑策划水平的重要标志。如果说外立面好比是人的脸面，那么中庭就好比是人的心脏。中庭不仅是购物中心重要的公共活动空间，也是灯箱广告、和POP的重要载体。对购物中心整体的气氛营造，也起着决定性的作用。Company Log
34、o2.1 购物中心开发的4个阶段Company Logo2.2 营运管理要素营营运运运运持持续续提升提升经营经营管理水平管理水平企划企划企划企划持持续创续创新新活活动动美美陈陈方案方案人性化人性化人性化人性化创创新化新化新化新化客服客服客服客服持持续续完善完善顾顾客服客服务务体系体系科学化科学化科学化科学化经营经营创创造价造价造价造价值值资产资产增增增增值值的保障的保障的保障的保障规规范化范化范化范化招商招商招商招商持持续优续优化化品牌品品牌品质质档次档次Company Logo2.2 营运管理要素先先先先进进的的的的经营经营管理理念管理理念管理理念管理理念（1）统一业权、统一招商、统一经营管
35、理（2）抱有长期持有的心态（3）经历长短不一的培养期，与潜力租户共同创造“人财两旺”的经营环境（4）追求长期回报、不求短期资金回笼Company Logo2.2 营运管理要素（5）重视经营管理，持续的维护和调整品牌组合、持续的规范和优化管理制度、持续的策划宣传推广并保持良好的公共关系、持续的高品质客户服务（6）始终以市场和顾客满意为关注焦点（7）创造怡人的购物环境（8）充分利用每一寸空间、每一刻时间进行宣传、推广（9）品牌可以相同、业态可以类同、唯有服务不同Company Logo2.2 营运管理要素忠忠忠忠诚诚会会会会员员制度制度制度制度为培养消费者的忠诚度,购物中心推出符合自身定位的忠诚会
36、员制，通过全新的概念，全新的科技，优质的服务吸引目标消费者，提升会员价值，增加购物中心的忠诚度;了解消费习惯等资料，有助于购物中心的进一步调整;对会员积分资料的分析，了解商户经营状况，制定促销活动，分析租金水平的合理性;会员积分后也可根据其积分额度享受不同的尊享待遇Company Logo2.3 物业管理要素及时性及时性执行力执行力监督检查监督检查工程管理工程管理工程管理工程管理安全管理安全管理安全管理安全管理营运秩序管理、治安消防管理、车场管理、租户装修现场安全管理机电、设备设施的日常巡检与定期保养；紧急工程问题处理；租户装修施工工艺管理绿植租摆、日常保洁、外围保洁、石材养护外判停外判停外判
37、停外判停车场车场、保安、保、保安、保、保安、保、保安、保洁洁公司的管理公司的管理公司的管理公司的管理环环境管理境管理境管理境管理物物物物物物业业业保障运保障运保障运保障运保障运保障运营营营 资产资产资产保保保保保保值值值的关的关的关的关的关的关键键键Company Logo2.4 后勤管理要素数据准确数据准确数据准确数据准确 数据采集准确及时 软件功能更新与开发 保障设备正常运行资源整合资源整合资源整合资源整合人力资源储备及招聘 员工生活丰富多彩 企业文化深度渗透 技能培训 绩效考核科学有效 制度严明制度严明制度严明制度严明 预算控制 成本控制 费用收缴流程规范流程规范流程规范流程规范 物品采购 资料印刷 固定资产管理人力资源人力资源行政行政信息化信息化财务管理财务管理后勤管理后勤管理后勤管理后勤管理后勤管理后勤管理内部审计内部审计内部审计内部审计Company Logo3.0 3.0 结束语结束语Company Logo3.0 3.0 结束语结束语Company Logo3.0 3.0 结束语结束语郭郭 峰峰
