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1、武夷山金绿酒店项目战略发展报告厦门百合田房产机构宏观环境分析城市概况武夷山市位于闽西北、闽赣两省交界处，是世界双文化遗产旅游文化所在地。目前全市辖3个街道(崇安街道、新丰街道、武夷街道)、3个镇(星村镇、兴田镇、五夫镇)、4个乡和四个茶场，共有115个行行政村。全市土地总面积2798平方公里。常住总人口233557人，其中城镇的人口为122851人，占52.60%；2011年前三季度，全市实现生产总值（GDP）535599万元，比上年同期增长12.6%（经南平市统计局评估），排名十县市区第三位。如张家界、丽江等类型的“小城镇，大旅游”性质的观光旅游城市而与三亚、青岛、大连、厦门等度假旅游城市的
2、商业有很大的区别。商业概况武夷山市商业大体可分为老城区商圈和景区商圈。整体发展水平较落后，当前多为“商业街”形态，缺少百货等现代商业模式。当前老城区商圈整体商业发展水平还较低，主要为传统零售行业，面向城区居民日常生活所需，部分承接武夷山的旅游性商业，无论是商业物业与商品档次都处于较低层次。说明武夷山市区商业与本项目关系不大。商业概况景区商圈主要依托武夷山三姑镇景区发展而成，当前大致可划分为北部商业区（接近机场与火车站）、中部商业区（主要因为交通目的地所在）及南部商业区。本项目位于发展中的南部商业区（车流入口，景区入口，腹地较大，便于发展集中式商业）。主要商业体概况当前代表性商业体有武夷印象文化
3、步行街、武夷风情商苑、红袍街、茶博城等。景区商业主要依托来此观光旅游、休闲度假及商务会议的外来消费人群，此类旅游人群有着很强的消费意识和消费能力。景区商业物业亦以商业街区形态为主，出租率由中部地区向两头降低。租金50-150元/月之间。其中闽台特产商城是唯一一个广场式的商场，引进的是闽台两地的特色产品。经营状况较好，说明特色产品的地域性还可以扩大。商业街名称商业街规模商业形态出租率租金范围经营业态现状文化旅游步行街10500露天式商业街70%40-150元/月/茶叶、特产、根雕、餐饮、养生馆红袍街长度300M露天式商业街100%80-150元/月/茶叶、茶包装、汽车维护茶博城800封闭式商城1
4、00%130-180元/月/茶叶、特产苏闽步行街19000露天式商业街70%40-110元/月/茶叶、特产、根雕、餐饮武夷风情商苑13000内部商业街60%30-120元/月/茶叶、特产、根雕隆盛台湾特产商贸城4000封闭式商城100%30-35元/月/台湾特产、武夷山特产商业业态业种三姑景区是本地特产及旅游产品集中区，主要面对旅游和异地市场。区域内业态涵盖茶叶店、根雕、餐饮、生活超市等。可以看出茶叶与根雕、餐饮占了绝大多数。说明近年来武夷山的大红袍茶叶随着旅游产业的发展而一起迅猛发展。小结武夷山商业以旅游商业为主,日常消费为辅；景区商业物业亦以步行街形态为主，缺少大型有良好购物环境的商业广场
5、；旅游商业市场存在较大发展空间,景区商业主要依托来此观光旅游、休闲度假及商务会议的外来消费人群，且增长率每年达到12%；主题商业有较强的号召力与经营力；从闽台特产商城可以看到特色产品可以不必局限于武夷山的特产。高档酒店概况景区商圈高端商业主要为酒店，共有五星级酒店3家，四星级酒店5家。各档次酒店的都具备高档的购物、桑拿、沐足功能、美容美发。同时都将这些服务进行外包，以保证服务质量。高端消费主要体现在酒店服务上；当前在购物的需求上，高端消费表现并不明显，酒店的高档购物面积均偏小,基本上只100平米左右,只有京闽酒店要扩建一个3000平米的精品购物街；酒店管理方面，高档酒店基本是由专业的酒店管理公
6、司进行管理，其他的高档消费外包给他人在做。小结项目本体研究项目区位（一）商业发展主轴：项目前临大王峰路与玉女峰路是新商贸主轴，是度假区的商业发展中心地带；（二）交通要道：大王峰路连接武夷大道，是景区连接市区、机场、火车站必经之路，交通优势得天独厚；（三）扼守景区入口：距景区入口仅百米之遥，将获得庞大的消费人群。项目地处景区核心地带，区位优势明显。北面大王峰路，为武夷三姑景区连接武夷山机场、火车站、市区主要交通动脉；大王峰南向为武夷代表性文化商业体印象大红袍；武夷山风景区入口更是咫尺之遥。项目交通便利，通达性优良。项目交通项目技术经济指标武夷山金绿大酒店档次五星级酒店建筑风格摩洛哥式建筑密度33
7、.48%总建筑面积61320.645m2地上建筑面积22706.775m2绿地率35%地下建筑面积38613.87m2容积率0.65建筑占地面积11695.735m2酒店主楼占地10417.356m2停车数466个别墅套房占地639.55m2会议室12其他638.83m2客房180间规划用地面积34933.50m2配套宴会厅、全日制餐厅、中餐厅、雪茄红酒吧、特色吧、商店、足浴、KTV、泳池备注酒店主楼地下一层层高5.5米、地下二层层高6米，具有很大的商业可塑性。项目整体体量较大，区位较好，具有明显的后发优势，酒店自身配套规划较齐全，发展空间还是较大的。项目SWOT分析项目发展模式研究及建议市场
8、结论概述区域武夷山市周边区域市场结论1、武夷山区域缺乏购物环境较好的商场。2、景区内商铺总体供大于求。但优质地段商铺供不应求3、春节及2-4月为旅游淡季，淡季时间大致为3-4个月4、景区周边物业均以产权式商铺发售，缺乏后期统一经营管理。5、茶产品、根雕、工艺品为主要畅销产品。6、投资意识较强，区域商铺销售较旺，二手成交活跃1、周边租金60-120元/平方米之间，以整栋出租形式较多；2、统一经营管理式主题商场较受欢迎；3、特色旅游产品大受欢迎；4、周边如台湾、南平、福建特产产品发展较快；5、高档人群的消费主要体现在休闲与居住上，在购物上没有太大区别；本项目本体1、本项目位于十字路口，有入口广场，
9、具有良好的吸纳性；2、项目便于打造优质的购物环境，层高5.5-6米,有2万平米纵深.；3、本项目便于统一经营，不发售产权，且为封闭式商场。结论1：本项目具打造成当地最具规模优势、最好购物环境、及最佳旅游产品集散地的条件；结论2：本项目的商铺可以有多种模式运营（在塑造出良好经营条件情况下）。项目发展模式研究模式自营整体出租发售使用权特点通过自有经营，作为企业优质资产，提升企业经营能力与盈利能力，为上市及融资打下良好基础。不装修,以对外界整体包租,便于精简自身的商业链条。在良好经营的前提下,对外分割商铺,以租约的形式发售使用权。投资较高(需精装修、中央空调)低(可毛坯推荐)高(需精装修、中央空调)
10、收益较高较低高投资周期8-10年不确定1-2年经营难度较小无较大运营模式统一经营管理、广告宣传物业管理统一经营管理、广告宣传商场建议（一）商场体量确定商场建议（二）为使动线较为简单，建议商场为一层，将功能间统一移至负一层。资金测算（一）项目商场单项总投资为8985.86万元，占项目总投资(50000万)的20%左右。对于企业的资金链有一定的考验。序号费用名称金额（万元）备注项目开发建设总支出8985.861-7项总和1前期费用115.031.1渣土处理费2.4建筑面积*1.2元/计算1.2建筑工程质量监督费3.3建筑面积*1.65元/计算1.3建筑工程交易手续费1.92建安成本*0.03%1.
11、4施工管理费0.033建筑面积*1.65元/计算1.5建筑物放样费4建筑面积*2元/计算1.6建筑设计费60建筑面积*30元/计算1.7白蚂蚁防治费2建筑面积*1元/计算1.8工程监理费32建安成本*0.8%1.9施工图审查费9.2建安成本*0.15%+2.10*3.5%1.10散装水泥专项基金1.5建筑面积*0.75元/2建安成本6400.002.1土建成本4000建筑面积*2000元/2.2水电安装300建筑面积*150元/2.3消防工程100建筑面积*50元/2.4装修费用2000建筑面积*1000元/3配套费用420.003.1中央空调300.002台,150万3.2智能化系统120.
12、00建筑面积*60元/4管理费用341.00为企业开发经营中发生的各项管理费用，含人员工资、公关费、办公费、差旅费、折旧费等，合计为2-3项总和的55财务费用1000.00总投资*年利率10%*1年6营销费用450.00营销过程中发生的各类费用，如广告费、代销手续费等，合计按项目销售收入的5计算7不可预见费259.832-7项总和的3%资金测算（二）自营出租模式收益按5%的年均增长率，810年收回投资成本。序号商业主要出租店主力店与合作经营管理费1租金总出租面积(2万m2)合作主力店占40%面积/1.1出租方式年均租金(65元/m2月,出租率80%)年均租金(35元/m2月,出租率90%)按2
13、0元/平方米,总出租率核定85%1.2面积(平方米)120008000200001.3出租率0.800.900.851.4租金(元/平方米)6535201.5年营业额7488000.03024000.04080000.01.6年总营业额14592000.02持有物业经营成本34728962.1管理费(年总收益的3%)4377602.2维修费(年总收益的3%)4377602.3房产税(年总收益的12%)17510402.4保险费(年总收益的0.3%)437763营业税及附加(年总收益的5.5%)8025604利润（万元）11119104.0企业所得税2223820.8经营利润(元/年)(不计广告
14、收入)8895283.2第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年889.5万元934.0万元980.7万元1029.7万元1081.2万元1135.3万元1192.1万元1251.7万元1314.3万元1380.0万元资金测算（三）整体包租在顺利包租，且包租者优质经营前提下，7至8年收回投资成本。包租项目租金40元/平方米形式整体包租，不带装修时间10年，120个月管理费另外不计合计10年收益：9600收益时间点很难控制，同时承租人要有较强的经营力，操作难度较高！（四）使用权销售（推荐此模式）资金测算计算依据计算项计算方式折算结果以租折算售价法依据周 边 项 目 租 金 一
15、 线 邻 街 ：100120元/平方米（折算价）折 算 30年售价：9000元/平方米周边内铺：60元/平方米（折算价）参考依据30年一次性交租必须让投资者有一倍的钱赚但由于本项目为商场铺性质，实际率较低（约为50%）市场上通行定价的办法周边租金的30%，以商铺售价折算法依据周边商铺的售价：1.41.8万元之间.折算售价建议:8000元/平方米参考依据本项目无产权，最高售价应控制在产权商铺的50%本项目使用权销售价格应为80009000元/资金测算本项目的收益依据本项目总面积20000平方米，销售面积12000。物业营业面积(按建筑面积算平方米)面积计算比例面积（万/）价格(元）合计(万元）出
16、售2000060%1.28500元/平米10200出租40%0.835元/平方米*8000平方米*12个月3024经营管理费100%218元*3108预计营业额收入总额10610.4万元在销售顺利的前提下，第一年可收回1亿元的投资额，在今后仍掌握40%的商场自营面积，保证升值收益。资金测算（五）合作分红（返租）序号项目方式备注1回报率平均年回报率12%以高回报吸引客户2返租时长返租5年为最佳时限经营一般商户签约时间为3-5年。便于返租，太短不足吸引客户，太长，成本过高。3形式如由管理公司包租则返租自愿原则如自营则不必返租，在售价中扣除返租部分4年返租比例按照每年10%、11%、12%、13%、
17、14%（平衡在12%左右，以高回报8年回本）前三年一次性返，第四年、五年单独按年度返还（可降低税率风险）。5返租起始商场开业之后以实际开业时间算起。销售前提工作（一）项目初步定位:大武夷首席风情文化精品商城产品策略定位：以武夷特色文化产品为核心；档次定位：中高档，良好购物环境；规模定位：武夷山最大精品商业广场；经营定位：统一经营，统一管理；首席风情文化精品商城销售前提工作（二）定位演绎：以良好的经营前景吸引客户销售前提工作销售前提工作销售前提工作（三）广告收益模式：以高投资回报率吸引消费群体范例一：50平米商铺，投资40万，按5年后月租可达到135元平米，即周边街铺的水平。5年即可赚回本，10年赚够2倍，30年243万元投资模式：5年赚翻翻，10年赚奔驰，30年赚别墅百合田观点一、通过本项目的初步研究：1、本项目的商业具备良好的投资前景，无论是自主经营还是销售使用权；2、本项目初步定位，为风情文化商城；3、开发模式建议采用销售使用权的模式，即早日回收资金，同时又持有相当面积的优质商铺。本项目面临的主要问题卖场规划、商品策略、招商运营、经营管理因时间关系，上述具体内容将在后续工作中详细表述。1.业态比例；2.业态分布；3.功能分区；4.商品策略；5.品种范围；6.租金模式；7.招商运营；8.商场设计；9.经营模式；下一步核心工作？
