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1、此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构20082008年年0707月月虎门国际购物中心市场调研报告InternationalCenter 虎门虎门 CBD共创共创虎门商业虎门商业新高度新高度MegaRoadHu Men International Shopping Center前言前言项目实地调研内容：共计49个商业网点（批发/专业市场31个、大型商场5个、商业街6条、特色商业3个、电器市场4个），在租在售项目10个，本地小商家访谈30家、项目四至及人车流等。批发/专业市场：服饰鞋帽类：富民商业大厦、
2、大莹东方国际时装城、大莹女装城、黄河时装城、裕隆时装批发市场、富民鞋业皮具城、富民小商品内衣批发市场、金辉童装城等共计25个；布料辅料类：富民布料辅料市场、国际布料交易中心、富民布料大市场、兴裕布料辅料市场、财富布料市场、金香江布料市场；零售类：大型商场：虎门步行街、TESCO乐购、百佳购物广场、荣大商业中心、中联数码广场；商业街：虎门大道、太沙路、金龙路、长德路、连升路、新园路；特色商业：兴裕富民日夜市场、富民酒吧街、名门盛宴；电器市场：国美电器（2个）、苏宁电器、时尚电器；在租在售：虎门地标、虎门1号、富民国际商贸城、国际布料交易中心、丰泰东海山庄、颐和居、鼎盛时代广场、富民商业街、东逸翠
3、苑、众源五金商品城；案例：深圳保利文化广场、上海百联西郊购物中心。市场调研11个工作日（2008.06.052008.06.13，2008.07.012008.07.05）（备注：中间两星期因下雨中断）2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center报告内容报告内容外部环境分析内部环境分析 宏观背景分析商业市场分析专业/批发市场零售商业市场在售项目分析市场分析项目自身分析 项目属性分析（区位、四至、展示 性、交通、人车流）地块商业价值判断商圈人口分析周边商业环境分析SWOT分析2008.07 | Page MegaRoadH
4、u Men International Shopping Center一、市场分析一、市场分析宏观背景分析1商业市场分析2在售项目分析3市场分析总结42008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.1宏观背景分析宏观背景分析虎门概况经济运行分析房地产发展商业网点规划虎门规划分析总结宏观因素2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Centerp虎门镇位于珠三角腹部，处在广州、深圳、珠海经济走廊的中心；p虎门多年来名列全国经济强镇前列， 2006年在全国首届小
5、城镇综合发展水平1000强评比中排名第一名；p虎门镇是中国服装女装名城，服装制造业发展迅速，是目前国内较具影响力的服装生产基地和服装批发中心，并带动了相关产业的发展。1.1.1虎门镇概况虎门镇概况2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.1.2经济运行分析经济运行分析2007年全镇国内生产总值182.89亿元，比上一年增长23.6%,增长幅度相较2006年增加了约7个百分点。国民生产总值国民生产总值虎门国民生产总值增长较快，经济运行状况势态良好。备注：以上资料来自东莞市规划局。2008.07 | Page Mega
6、RoadHu Men International Shopping Center1.1.2经济运行分析经济运行分析全镇2007年社会消费品零售总额78.88亿元，相比上年增长15，增长速度明显，居民消费意识逐渐增强。2007年虎门镇三次产业比例为0.57：51.42：48.01。第三产业所占比例已逐渐与工业相持平，表明虎门第三产业发展迅速，是该镇的产业发展重点。 社会消费品零售总额社会消费品零售总额三次产业结构三次产业结构2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.1.2经济运行分析经济运行分析2007年末，全镇总人
7、口约73万，户籍人口约12万人，外来人口约61万人。其中有35万人从事服装相关行业工作，每天来虎门的客商约810万。 2007年虎门居民人均年纯收入13915元，近年保持平稳增长，但基数较低。 虎门外来人口占绝对比例，属于流动性开放城镇，怎样吸引外来人口前来消费以弥补本地居民的消费力不足是本项目的关键。人口人口收入收入2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center虎门房地产特点相对于虎门的经济发展，房地产发展相对滞后。虎门着重发展商贸，镇区内居住环境不佳，住宅小区规模较小，以单体楼居多，社区品质一般。1.1.3虎门房地产发
8、展虎门房地产发展虎门房地产趋势“创业型”地产向“安居型”地产转型。2006年，政府提出“人居虎门”的战略规划，大环境的改善，使虎门房地产迅速发展。未来市场将会出现越来越多的高品质生态宜居楼盘。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.1.3房地产最新政策分析房地产最新政策分析07年房地产调控主基调：从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格；调控的主要火力集中于住宅市场；调整方向：调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，同时规范整顿市场秩序；调控方式：土地供应从严从紧控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率；财税政策
9、将发挥更大的作用，有保有压，对政策支持的小户型会区别对待；银行金融贷款。时间文件/措施颁发部门2007.01.25关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税总局2007.05.23关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知商务部、国家外汇管理局2007.08.07国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国务院2007.09.21招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部2007.09.27关于加强商业性房地产信贷管理的通知中国人民银行、中国银监会2007.09.30关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控通知国土资源
10、部2007.11.14廉租住房保障资金管理办法财政部2007.11.19土地储备管理办法国土部、财政部、央行2007.11.27廉租住房保障办法七部门2007.11.30经济适用房管理办法七部门2007.12.11关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知央行、银监会2008.01.07关于促进节约集约用地的通知国务院2008.03.18关于提高存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央行2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.1.3政策对项目的影响政策对项目的影响随着土地市场政策的调整，供应加快，原有囤积房将
11、陆续推出，未来房产市场竞争将加剧；商业用房购房贷款首期和利率提高，对本项目商业的销售影响较大，项目在规划时一方面控制单店面积和总价，一方面提高自身商业价值，做到物超所值，从而大大提升客户的投资信心；新政的出台可能降低市场整体向好的速度，但无法改变市场向好的趋势。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.1.4虎门商业网点规划虎门商业网点规划重点建设分别以银龙路为主轴线、以白沙拟建铁路枢纽为中心、以在建国际商贸城为主力网点的三个“1平方公里”的商业集聚区。将中心区部分现有批发市场外迁至规划中商贸城商圈，原地改造为面向
12、城市居民服务的商业、休闲娱乐区；本项目位于中心区商圈和商贸城商圈的外延。以上资料来自东莞市城市总体规划（2000-2015） 白沙商圈中心区商圈商贸城商圈2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.1.5虎门镇中心南片区规划虎门镇中心南片区规划中心南片区规划总用地475.80公顷。功能定位：虎门城镇发展的重要的启动区，高尚、生态型住区，是提升整个虎门房地产业质量的突破点，同时也是虎门未来的商业储备基地。 核心内容：“两带、三轴、三大版块、七大组团” 。南部工业组团连升路综合发展轴东部商贸物流组团中部居住组团西部居住组
13、团北部商务组团南部居住组团东部居住组团1 10 0号路空间支撑轴西部高尚居住板块中部生活板块东部商贸物流板块本项目接驳中心南片区西部高尚居住板块的北部商务组团，毗邻连升路综合发展轴，未来高尚住宅区聚集，消费力强。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.1.5项目周边规划项目周边规划项目位于虎门规划的新行政文化中心区，目前尚处于开发阶段；周边有多块空地： 空地1：规划为新行政文化中心，预计2年后开工，目前是临时的汽车客运站； 空地2-5：高尚住宅区。其中地块2为虎门地标开发商所有，预计今年9月开工，地块3是龙泉地产
14、地块，已开工建设。备注：以上为调研资料，仅供参考。项目处于虎门房地产发展热点区域，周边高尚住宅楼盘云集，将为项目带来大量潜在消费群体，发展潜力看好。新行政文化中心龙泉酒店规划高尚住宅区规划高尚住宅区规划高尚住宅区虎门地标虎门地标虎门1号虎门公园旧行政文化中心旧住宅区富民市场旧住宅区旧住宅区高尚住宅区中学旧住宅区本项目连 升 路长 德 路教 育 路12345高 速 路连升路：规划为集商业、居住、办公综合发展的综合发展轴，虎门镇的主要经济发展轴线。未来连升路将成为虎门新的商业带。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1
15、.1.6分析总结分析总结 虎门经济呈现快速增长势头 居民消费需求大步提高 新政对虎门房地产市场产生一定负面影响 政府新规划利于项目开发经济消费房地产规划本项目面临着机遇与挑战。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2商业市场分析商业市场分析商业市场区域商业分析虎门商业发展趋势分析总结虎门商业概况2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.1虎门商业概况虎门商业概况p服装批服装批发商圈：商圈： 业态：大型服饰批发市场为主，零售为辅，
16、 业态丰富齐全 优势：形成较早，网点集中、发展最成熟 不足：同业态竞争激烈、配套设施不足、交通 拥堵；p布料批布料批发商圈：商圈： 业态：以布料辅料专业市场为主 优势：交通便利，规模优势 不足：位置较偏，业态单一pCBDCBD中央商圈：中央商圈： 业态：目前以餐饮为主，处于发展的初步阶段 优势：区域发展潜力大，交通便利，规划合理 不足：商业氛围不足，商业规模偏小。本项目位于CBD中央商圈，区域优势明显；同时，本项目的开发又将带动片区商业的发展和成熟。虎门商业网点主要沿虎门大道、银龙路、人民路和太沙路分布，形成了服饰批发商圈、布料批发商圈、虎门商业网点主要沿虎门大道、银龙路、人民路和太沙路分布，
17、形成了服饰批发商圈、布料批发商圈、CBDCBD中央商圈：中央商圈：本项目本项目本项目本项目服饰批发商圈服饰批发商圈布料批发商圈布料批发商圈CBD中央商圈中央商圈2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2区域商业分析区域商业分析1.2.2.1专业/批发市场1.2.2.21.2.2.2零售商业市场区域商业服装专业/批发市场布辅料专业/批发市场分析总结2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.1服饰专业服饰专业/批发市场批发市场
18、服装专业/批发市场主要分布在服饰批发商圈，有大型服装专业批零商场18个，经营服装商铺达8,600家，商业网点分布密集，区内商场可优享客流、配套、物流等优势资源。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center 潮流服装潮流服装、品牌服装品牌服装1.2.2.1服饰专业服饰专业/批发市场批发市场该类经营面积约35万，约70%为女装，兼顾经营鞋、内衣、皮具等。物业名称建筑面积（）经营类别富民商业大厦45000潮流时装（80%为女装）大莹东方国际时装城100000男女潮流时装、休闲装、正装，服装展贸区、厂家外贸区大莹女装城10000
19、潮流女装黄河时装城130000男女潮流时装、男女品牌服装裕隆时装批发市场12000服饰、装饰品百老汇时装商场4000时装连卡佛时装商场4000女装、休闲装新时代时装商场2000时装、少女服饰、鞋类、饰品名辅城时装名店2300牛仔、少女服饰、时装韩国城时装名店1000时尚女装俪城国际女人新天地20000集女性美容、化妆、护理、购物、休闲时代时装商场6000时装、少女服饰海运商业大厦4000时装、男女运动服、牛仔、休闲百家商场4000服装、鞋类、皮具、化妆品永发半边天4500内衣、时装、鞋类龙泉商业广场2100少女时装、床上用品及皮具备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page M
20、egaRoadHu Men International Shopping Center 鞋鞋1.2.2.1服饰专业服饰专业/批发市场批发市场目前鞋类总体商业面积约61500，以富民鞋业皮具城经营情况为最好。物业名称建筑面积（）经营类别经营情况又一城鞋业皮具批发城6000鞋业批发一般富民鞋业皮具城40000鞋类、皮包、皮具较好金莎鞋业5000鞋类批发、皮具批发一般永丰鞋城4500高中档服饰、鞋业、皮具较好创品童装公司6000鞋业批发一般备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.
21、1服饰专业服饰专业/批发市场批发市场童装、内衣经营面积分别约17000、5000。商业规模相对较小，目前整体经营情况较一般，部分较差。物业名称建筑面积（）经营类别富民金辉童装城6000经营童装为主，1/3为皮具皮包虎门童装商场6000经营童装为主，兼营儿童用品粤华童装城5000经营童装为主，兼营儿童用品富民小商品内衣批发市场10000内衣（5000）、日用百货、化妆品、装饰品 童装童装、内衣内衣2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.1富民商业大厦富民商业大厦项目概况商场名称富民商业大厦地址银龙路22号发
22、展商虎门镇地方财政拨款与群众集资相结合占地面积13000建筑面积/45000临街长度110米柱间距/m8单铺面积建面约30商铺个数1282个中庭面积约500电梯数量11台电梯（6台扶手、5台客梯和观光梯）单层商业面积11000，实用率约48%层数/F1-4过道主通道3米次通道2.5米开业日期1993年11月停车位数量（个）富民停车场约3800多备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center楼层功能布局租金水平4F流行时装、餐饮14万/间（建面约30）3F手袋、流行时装、牛仔装15万/间（建面
23、约30）2F流行时装36万/间（建面约30）1F流行时装、餐饮47万/间（建面约30）楼层平面图楼层平面图时装铺位占900多个，占80%，以经营女装为主，商场经营全部为批发；虎门第一家服装专业市场，发展较为成熟，租金水平较高，当时商场规划设计理念较超前，如螺旋式货梯，采光天顶，大型中庭等的设计使项目在较长时间内仍不落后；由于周边缺乏规划，目前已凸显较多问题，如设施老化，配套不足，周边人车拥挤，停车位不足等。1.2.2.1富民商业大厦富民商业大厦备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center项
24、目概况商场名称大莹东方国际时装商贸城（厂货直批中心）地址虎门大道与银龙路交汇处发展商东莞市大莹服装批发有限公司占地面积14000建筑面积10万临街长度139*60层数/F6单铺面积主力面积约15实用率46%中庭面积600（服装展示、休闲功能）商铺个数1600单层商业面积8340电梯14部升隆式客货梯、9部阶梯式扶梯、16部人行货物传送扶梯过道负一层：主通道5m次通道3m2.5m1-5层主通道6m次通道2.5m开业日期2007年3月18日试业停车位数量（个）-2、-3、7、8、9层停车场4万，1200多个停车位1.2.2.1大莹东方国际时装商贸城大莹东方国际时装商贸城备注：以上为调研资料，仅供参
25、考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center于2007年3月开业，打造唯一的厂货直批中心，但内部商家零售占较大比例，批发零售混杂，定位不清晰，目前经营情况不理想；创新的物流方式，一层为汽车客运站，货运方便，商城每层设有货车中转站，客商可在同层商场上下卸货；广州十三行作为主力店置于最高层，带动整个商场的发展；由于周边人车拥挤等问题降低了交易效率，同时市场竞争过于激烈，项目尚需经过一定培育期。楼层租金租金水平5F3000元/间每间建面约35，-1F、1F：免租期6个月，租金第1年三折，第2年四折，第3年六折，第4-5年原
26、价；2-5F：免租期8个月。4F3000-4000元/间3F5000-8000元/间2F10000-16000元/间1F300-1000元/-1F1.2.2.1大莹东方国际时装商贸城大莹东方国际时装商贸城备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center项目概况商场名称黄河时装城地址虎门大道与银龙路交汇处发展商黄河时装城占地面积15000建筑面积11.8万临街长度150*102层数/F商场1-9单铺面积20实用率45%中庭面积500层高/m3单层商业面积15000电梯8部手扶电梯商铺个数1400
27、多个开业日期1999年1月停车位数量广场及地下停车场共800个，总面积3万多1.2.2.1黄河时装城黄河时装城备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1F1F2F2F3F3F4F4F5F5F潮流时装、珠宝时装、童装、牛仔装皮具、箱包、鞋类、时装、精品、床上用品、内衣批发香港时装城（品牌荟萃）华润超级市场开业10多年，商场内业态布局趋于合理，批零兼营；引进华润超市及餐饮于高楼层拉动人流，为以服装为主、超市餐饮为辅的大型百货；各层业种细分，并引进香港时装，成为区域最大的品牌服饰交易中心，形
28、成了特色化经营；商场设施老化，过道狭窄，采用商场内部照明，光线黑暗略感压抑，已不能满足现代批发市场的需求；周边人车拥挤，降低了商场内部货运、外部转运等的工作效率。楼层租金备注4F200-400元/月按建筑面积计，单铺面积约20403F400元/月2F400元/月1F700元/月1.2.2.1黄河时装城黄河时装城备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center虎门的服装批发较为成熟，对发展商的运营管理能力要求较高，目前虎门大型商场主要由经验丰富的运营商富民、黄河、大莹集团运营；富民等集团运营时间
29、长，能得到政策方面的支持，商家认可度较高；市场进一步细分，竞争十分激烈，随着未来超大型批发市场综合体富民商贸城的面市，未来新入行业者面临较大的操作风险；大型的专业市场多建在客运站旁边，对交通的便利性要求较高。1.2.2.1服饰专业服饰专业/批发市场分析总结批发市场分析总结2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center（注：辅料包含拉链、钮扣、织带、垫肩、花边、衬布、里布、衣架、吊牌、饰品、划粉、钩扣、商标、线绳、填充物、配件、印标条码等）1.2.2.1布辅料专业布辅料专业/批发市场批发市场目前虎门主要布辅料专业商场6个，集
30、中分布于虎门汽车站周边，借助交通形成集群优势。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.1布辅料专业布辅料专业/批发市场批发市场虎门布料市场总体商业规模约 22.8万，多数商业规模在3万左右，主要为2007年新入市的国际布料交易中心。物业名称建筑面积经营品种开业时间备注虎门富民布料辅料市场2万服装面料、家纺、窗帘、布艺2006年配有2万多的停车场，大型仓库，通道宽10米。虎门国际布料交易中心15万服装面料、辅料、皮革皮草、家纺、窗帘、布艺一期2005年二期2008年目前二期正在招商中，招商率40%虎门富民布
31、料大市场2万服装面料及辅料1997年由一期、二期和三期组成，拥有大小商铺1000余间，停场有2万多，配套的仓库面积近3万财富布料市场1万服装面料及辅料2002年铺位200多个，停车场10000金香江布料市场0.8万服装面料及辅料2004年兴裕布料辅料市场2万一层为布料、面料区；二层为辅料、物料区2002年近300个商铺，四部进口扶手电梯上落，车位充足，二楼设有大型酒楼备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center实景图片：实景图片：1.2.2.1布辅料专业布辅料专业/批发市场批发市场2008
32、.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center项目概况商场名称国际布料交易中心地址人民北路与莲升北路交汇处发展商虎门兴裕商贸中心开发有限公司占地面积48091.4建筑面积15万（一、二期）通道/m主干道宽16米，次干道12米层数/F1-3层单铺面积主力铺位28-38经营管理嘉享企业管理有限公司中庭面积层高/m1F层高5.9米，可做夹层，使用率200%；2-3F层3米。开业日期一期2005年初二期2008年6月电梯16部自动扶梯、4部理货电梯、4部观光电梯、3部乘客电梯商铺个数1066间（一期）停车位540个楼顶停车位经营品种面料、
33、辅料1.2.2.1国际布料交易中心国际布料交易中心备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center租售水平1F2F3F租金(元/月)200150150售价(元/)3.321.91.2.2.1国际布料交易中心国际布料交易中心2007年进入市场，目前一期经营情况较差，二期将于2008年入市，使布料市场供应量急剧增加；其租售水平远低于服装市场水平，市场投资热情不高。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping
34、 Centeru近年来，布料辅料市场年增供应量变化不大，但随着2007年国际布料交易中心的入市，2007年市场供应量陡增；u目前布料辅料市场处于初步发展阶段，市场供应已趋于饱和，各商场经营情况一般，部分较差；虎门国际交易中心招商率较差，商场内人气淡薄。1.2.2.1市场现状市场现状目前虎门布料市场尚处初步发展阶段，随着国际布料交易中心大体量商铺的入市并实现销售，未来几年的布辅料市场投资空间已严重透支。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center布料辅料市场尚处起步阶段，租售价格水平较低，出
35、租率不高；随着国际布料交易中心二期的入市，2007年市场规模陡增，市场趋于饱和，新增供应量需待市场消化；布辅料均为批发经营，因其自身经营特点市场形象不佳，均位于虎门汽车客运站周边。1.2.2.1布辅料专业布辅料专业/批发市场分析小结批发市场分析小结2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.1专业专业/批发市场总结分析批发市场总结分析规模大（） 本项目商业面积约7万，有一定规模，但与10万以上的黄河、大莹及新建的富民相比，不具规模优势；充足的资源（） 开发商无专业市场开发经验，资源有限；交通便利（） 本项目临
36、主干道，与虎门新汽车站相接驳，交通便利；集中化（） 本项目位于新规划的行政中心区，周边商业氛围不浓，位置相对独立。集中化 服饰类批发市场与布料辅料批发市场均有集中区，形成了两个独立的商圈充足的资源 开发商拥有足够的厂家/商家资源，如富民等运营时间长，拥有无法比拟的资源优势专业/批发市场特点交通便利 大小交通均十分方便，多依附大型汽车客运站规模大 市场经营情况较好、影响力大的专业市场均在10万以上结合本项目本项目不适宜本项目不适宜专业专业/ /批发市场的定为方向批发市场的定为方向2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center
37、1.2.2区域商业分析区域商业分析1.2.2.11.2.2.1专业/ /批发市场1.2.2.21.2.2.2零售商业市场区域商业大型商场电器卖场商业街餐饮业休闲娱乐业2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2零售网点分布图零售网点分布图虎门零售商业网点主要集中在服装批发商圈，沿虎门大道、太沙路分布，以超市大卖场、专业零售店为主，百货/家居类商家较少。百佳广场名门盛宴虎门步行街俪城荣大商业中柏景豪庭中联数码文化城乐购时尚电器苏宁电器太沙路连升南路虎门大道新园路长德路富民日夜市场2008.07 | Page
38、MegaRoadHu Men International Shopping Center项目名称商业规模（）业态经营情况备注虎门步行街（天河城）9万餐饮娱乐、购书中心、健身会所、游乐园天河城百货已撤场，目前24层多数空置，1F品牌店经营较好目前在招商调整过程中百佳购物广场1.2万百佳综合超市，屈臣氏较好位于执信公园地下一层乐购3万超市，服饰、服务配套共四层，较好为原章业万货中联数码文化城4万数码电脑、书店、体育用品、软件，儿童游戏城共三层，经营情况较好虎门最大的数码电子城荣大商业中心1.5万味千拉面、国美、新领域、KFC、健身馆等国美一般，其它较好2007年国庆开业华润万家超市约1.5万超市区
39、位好，经营情况很好黄河时装城5F华润广场6500社区型超市经营较好2004年1月1日开业兴裕富民日夜市场约1.6万服饰、餐饮、酒吧酒吧较好，服饰餐饮类较差晚上经营为主名门盛宴约1万餐饮处于市场培育期，经营情况较差3F整层空置，目前仍在招商1.2.2.2主要零售商场列表主要零售商场列表备注：以上为调研资料，仅供参考。虎门大型零售商场较少，以超市为主，缺少百货类商家；单店规模较小，辐射范围小，缺少区域型的一站式购物中心。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center中科数码文化城中科数码文化城百佳购物广场百佳购物广场乐购乐购荣
40、大商业中心荣大商业中心1.2.2.2零售商业发展情况零售商业发展情况2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2虎门步行街虎门步行街虎门步行街是虎门第一个大型零售类购物中心，商业体量大；天河城百货、国美电器层进驻本项目，经营不理想后撤场，调整招商后，经营情况有所改善，但高楼层仍有较多铺位空置。项目名称虎门步行街项目位置虎门太沙路单层商业面积约1.8万商业面积9万电梯及扶梯扶梯5组，直梯4部停车位数量（个）地下约300个汽车车位，地上600个摩托车位层数地上四层，地下一层租金水平（元/月）整体租金：一层220
41、-240、二层80、三层55；管理费：一层40、二层30、三层25（均包含在租金中）。业态分布一层：运动及服饰、品牌服饰、珠宝精品、休闲餐饮等二层：书城、大型餐饮、服饰精品、美容美发等三层：休闲娱乐（书城、美食广场、KTV、儿童游艺城、影院）四层：休闲娱乐（影院、旱冰场、桌球城、健身馆）、大型餐饮等代表商家肯德基、必胜客、好又多超市、万宁、屈臣氏、领跑体育、星宇影院、力美健、永正购书中心、六福珠宝、周大福珠宝、ESPRIT等备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center一层业态一层业态品牌商
42、家品牌商家天桥对视线有较大阻隔影响天桥对视线有较大阻隔影响商户调整过商户调整过1.2.2.2虎门步行街实景图虎门步行街实景图2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center主/次主力店，品牌店领跑体育(3000)好又多超市(近1万)永正购书中心(2000)星宇电影城(3500)必胜客、KFC力美健(3000)欢乐世界(3500)屈臣氏、万宁1.2.2.2虎门步行街业态布局虎门步行街业态布局原主力店天河城、国美电器因经营不善，已调整为购书中心、体育用品及大型餐饮。调整目标，加大了休闲娱乐及餐饮业态的比例。好又多超市-1F原为天
43、河城百货原为国美电器领跑体育星宇影城星宇影城美食广场（目前空置）酒楼（目前空置）任贤齐早教中心健身会所目前空置快乐比动漫体验中心目前空置备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2虎门步行街分析虎门步行街分析l周边人气集中，商业氛围浓厚；l 只租不售，统一管理；l引进多个主力店/次主力店，哑铃形布局引导人流；l虎门第一个大型零售类购物中心；l展示效果不佳、停车位少；l周边环境差、交通拥堵；l中庭过多、空间尺度不佳，影响视觉效果；l人流主动线不清，主力店/次主力店带动作用不明显
44、；l档次定位与服装批发商场同质化；l业态定位偏重传统零售，休闲娱乐及餐饮等比例不足，缺乏主题特色；l 景观小品、休闲座椅、开放式广场等配套不足，购物趣味性较差。优势:劣势:调整招商前2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2虎门步行街分析虎门步行街分析调整招商后调整方向方向一：增加餐饮、休闲娱乐业态的比例（将原天河城百货调整为大型餐饮和运动服饰、国美调整为书城、三四楼增加旱冰场、桌球城、餐饮等业态）方向二：提高服饰精品等零售类档次（调整后，引进了Esprit、addidas、Nike等等中高档次品牌服饰，
45、在档次上与批发商场差异化，避免直接竞争）调整后经营情况较调整前有所好转，逐步得到市场的认可，可见集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式中高档购物中心符合市场需求，但虎门步行街在硬件方面的缺陷影响其后期经营，本项目更有机会打造成虎门的标杆性商业。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2虎门步行街虎门步行街1F 虎门步行街经营情况分析，1F国际名牌旗舰店和-1F好又多超市经营情况较好，2-4层情况较差，多数店面空置，反应出中高档品牌店及大型卖场在虎门有较强的生存空间。1F业态个数比例分析，以休闲服饰、珠宝精
46、品、化妆品/个人护理占比较大，集中了ESPRIT、LEVIS等虎门唯一店。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2TESCO乐购乐购TESCO乐购整体经营状况较好，市场知名度较高，是虎门为数不多经营较好的大型零售商业；商业体量不大，以超市为主，附带一些百货、休闲餐饮等业态，较为单一；品牌商家不多，档次中偏低，尤其是百货档次与批发商场区分不明显，无竞争优势。项目名称乐购购物广场项目位置虎门大道东单层商业面积7500商业面积30000电梯及扶梯一组停车位数量（个）前广场（约1
47、00个）层数地上四层租金水平租金形式：纯租金，三年后再按经营情况扣点；整体租金：一层160-220元/月、二层超市辅营区350元/月；业态分布一层：休闲餐饮、手机通讯、服饰精品、皮鞋箱包、体育器材、化妆品/美容等二层：TESCO超市（生鲜/食品）、辅营区（皮具箱包/药房/礼品/珠宝）三层：TESCO超市（日用百货）、辅营区（ITAT/诗婷SPA/童装/礼品）四层：鳌峰服饰城代表商家肯德基、永和大王、真功夫、TESCO、ITAT、天地通讯、鳌峰服饰城、酷酷女人世界等备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shoppi
48、ng Center1.2.2.2TESCO乐购业态分析乐购业态分析TESCO乐购属于典型的超市驱动型商业，仅一楼为零售店铺，面积占比较小；从业态个数分析，服饰鞋帽、珠宝精品占比较多，达到33.3%和24.1%，其他品类占比较小，均不足10%。传统的超市+百货的经营模式，餐饮/休闲娱乐比例偏少，不属于典型的购物中心类型。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2TESCO乐购出入口人流统计乐购出入口人流统计TSECO乐购共有两个出入口，通过统计，每分钟每个出入口有约20人进入
49、商场、22人走出商场，提袋率达到54.88%；较高的进出人流及提袋率，反应了TSECO较好的经营情况，并在虎门形成了一定的市场扩张力。时间进人数出人数提袋人数提袋率10:30-10:4014215010254.88%13:30-13:4025626813020:30-20:40208227121平均值202215118备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2兴裕富民日夜商场兴裕富民日夜商场位于虎门开发新区，周边人气较淡，与项目相隔较近；现状：酒吧街有四间在营业，其他空置，
50、经营情况2家较好、2家较差；味道食街以低档大排档为主，12间空置，经营情况较差；服装商场档次较低、形象差，晚上经营情况较好。项目名称兴裕富民日夜商场地址连升中路与金洲路交汇处占地面积33882总建筑面积16218特色东莞市最大的“日夜”商城档次中低档经营情况晚上人气较旺，经营较好，白天人流量小业态规划服装商场：13个区，1065个铺位酒吧街：10间味道食街：40多个食坊配套：超市、中西餐厅、桑拿浴足租金味道食街：1F70元/月管理费：100元/月备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center
51、1.2.2.2兴裕富民日夜商场兴裕富民日夜商场业态布局图业态布局图酒 吧 街House BarHolidi壹歌吧i百分百服 装 档 口美 食 街名仕阁君悦海鲜酒楼2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2名门盛宴名门盛宴项目名称名门盛宴美食城地址连升路与金捷路交汇处开发商东莞市汇丰实业经营面积10000（三层）档次中档停车位500个进驻商家如轩砂锅粥、大元韩国料理、砂煲兄弟、莱莉雅西餐厅、海庭轩美食馆、安铺鸡饭店经营情况较差，处于市场培育阶段，三楼整层空置，在招商中新住宅裙楼商业，环境、形象较好，停车位、
52、电梯等配套设施充足；位于开发新区，周边人气环境较淡，市场培育期较长，导致商场空置率高，但发展潜力较好。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2电器卖场类电器卖场类虎门有4家大型电器卖场，主要沿虎门大道分布。时尚电器是东莞本土品牌，经营时间长，市场影响力大；国美电器、苏宁电器均看好虎门市场，计划再开分店。名称位置规模（）开业时间经营情况国美电器（柏景豪庭店）虎门大道约4000较好国美电器(荣大商业中心店)虎门大道约50002007.10.1一般苏宁电器虎门大道约600020
53、05.11较好时尚电器人民路约60002000.1较好合计约2.1万备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2虎门街区商业分析虎门街区商业分析太沙路连升南路虎门大道新园路长德路商业街主要业态租金水平（元/月）虎门大道服饰鞋帽、餐饮、服务配套220-280太沙路餐饮、数码通讯、服务配套150-220金龙南/长德路餐饮、茶酒庄、服务配套80-150连升南路餐饮、服务配套、低档服饰60-90 虎门大道和太沙路是虎门的主要商业街，商业发展成熟、氛围浓厚，集中了众多品牌零售商家。项目
54、周边主要商业街，以餐饮业态为主。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2长德长德-花园路花园路商家列表商家列表1序号名称业态开间(m)进深(m)建面()经营情况序号名称业态开间(m)进深(m)建面()经营情况1湛江村餐饮2520500较好19牛记川菜食馆餐饮81080较好2聚龙居餐饮40301200一般20便利店服务配套41040一般3柴锅餐饮1210120一般21湘杷佬餐饮81080较好4麻将台服务配套51050一般22顺兴馆餐饮81080较好5黄记潮汕大排档餐饮1510150一般23华记大排档餐饮1
55、210120一般6便利店餐饮71070一般24焦点烫发美容美发81080一般7二记海鲜大排档餐饮2010200一般25老汤砂锅麻辣烫餐饮41040一般8详华茶庄茶酒庄41040一般26五金店其他41040一般9小杨大排档餐饮41040一般27昌记饮食餐饮81296较好10四方企业咨询服务配套41040一般28雄盛基隆港美食城餐饮61272较好11老五大排档餐饮81080一般29湛乡村砂锅粥餐饮1012120较好12君临阁大排档餐饮81080一般30潮汕砂锅粥餐饮31236较好13矮仔大排档餐饮41040一般31三友餐饮51260较好14森普水王服务配套81080一般32叔记家乡美术餐饮5126
56、0较好15华强腌面馆餐饮41040一般33森记砂锅粥餐饮31236较好16扁嘴王餐饮41040一般34杏林春凉茶餐饮5840较好17通信便利店服务配套41040一般35嘉洲鸡亦餐饮5840较好18柴火人家餐饮41040一般36烟酒茶行茶酒庄5840一般备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2长德长德-花园路花园路商家列表商家列表2序号名称业态开间(m)进深(m)建面()经营情况序号名称业态开间(m)进深(m)建面()经营情况37通信店服务配套3824较好56名门润秀SPA
57、生活馆美容美发830500较好38数码冲印服务配套4832较好57为民法律咨询服务配套42080一般39干洗服务配套4832较好58明苑大酒店餐饮一般40明茶店茶酒庄8864一般59柴火湘菜馆餐饮1425350较好41科达学车服务配套4832一般60亮典俱乐部休闲娱乐51000很好42茗茶茶酒庄8864一般61地产中介服务配套7856较好43凉茶果汁餐饮4832一般62便利店服务配套7856一般44中国银行服务配套3012360较好63米店其他7856较好45水车屋日本料理餐饮1635560较好64御品花艺店其他7856一般46山天饮食餐饮835280较好65烧味大师餐饮7856一般47音像图
58、书超市影音1635560较好66茗茶茶酒庄7856一般48维纳斯美容养生馆美容美发835280较好67蛋糕餐饮7856一般49棋牌/足浴休闲娱乐1000较好68水族馆其他7856一般50名匠装饰服务配套835280一般69酒庄茶酒庄7856一般51仙足乐休闲中心休闲娱乐8351500较好70理发店美容美发7856一般52天福茗茶茶酒庄1635560较好71摄影服务配套7856一般53宝茗酒庄茶酒庄830240较好72茶庄茶酒庄4832一般54新一代发型美容美发1620320较好73干洗鞋服务配套4832一般55伯顿西餐餐饮830600很好74麦香村蛋糕房餐饮7856较好备注：以上为调研资料，仅
59、供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2长德长德-新园路商家业态分析新园路商家业态分析个数比例：餐饮、服务配套、茶/酒庄位列前三；面积比例：餐饮、休闲娱乐、美容美发位列前三；餐饮是项目周边最主要的业态，个数/面积占比约50%，多为低档小商家，通宵经营，大排档为主，生意较好，晚上人流较大；租金：80150元/月。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2虎门大道商家业态分析虎门
60、大道商家业态分析虎门最旺的商业街，经营情况较好，业态齐全；服饰鞋帽、餐饮、服务配套所占比例较高，餐饮、休闲娱乐业态占到26.1%；主要品牌商家：国美、千色店、上岛咖啡、元通回转寿司、忠记川菜食府、中域电讯、音乐龙KTV、鱼美人减肥中心、NIKE等；租金：200280元/月。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2太沙路商家业态分析太沙路商家业态分析服务配套、餐饮、数码通讯占比较大，众多中高档大型餐饮在此开店，且经营情况较好；数码通讯在太沙路集中布点，中域电讯、大地通讯均开
61、设有23家店；品牌商家：屈臣氏、耐克、KAPPA、中域电讯、大地通讯、东城食府、今一靓汤、六千馆等；租金：150220元/月。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2中心区品牌餐饮中心区品牌餐饮商家列表商家列表1序号名称位置菜系人均消费（元）经营情况序号名称位置菜系人均消费（元）经营情况1东城食府太沙路中式酒楼好21御龙轩中餐厅连升路中式酒楼较好2伯顿西餐金龙南路西餐咖啡50好22樱一番日本料理连升路日韩料理较好3锅神涮涮锅虎门大道特色餐饮60较好23太平汇源海港大酒楼虎
62、门大道中式酒楼较好4洞庭土菜馆虎门大道地方菜系45较好24农家饭店连升南路地方菜系40一般5名古屋日本料理太沙路日韩料理较好25柴火酒家长德路地方菜系40较好6大禾回转寿司虎门大道日韩料理50较好26志城海鲜酒楼北栅中式酒楼一般7小肥羊太沙路特色餐饮60较好27假日东海渔村解放路中式酒楼较好8威港大酒楼虎门大道中式酒楼较好28迎宾海鲜酒家沙角中式酒楼一般9巴乡鱼头人民南路地方菜系40一般29湘妃阁人民路地方菜系50较好10水车屋日本料理金龙南路日韩料理45较好30雨花西餐厅虎门大道西餐咖啡70较好11肯德基(太沙店)太沙路中西快餐25好31绿庭吧咖啡厅连升路西餐咖啡60一般12必胜客太沙路中西
63、快餐60一般32山天饮食金龙南路特色餐饮一般13麦当劳(太沙店)太沙路中西快餐25好33海澄轩海鲜酒家金龙南路中式酒楼一般14大家乐太沙路中西快餐25好34东北酱骨头馆金龙南路特色餐饮45一般15亚马逊巴西烤肉太沙路特色餐饮80好35鱼翅涮涮锅金龙南路特色餐饮较差16味千拉面太沙路中西快餐25较好36臻臻餐厅金龙南路中西快餐20较差17蒙自源(太沙店)太沙路中西快餐20较好37肯德基(荣大店)虎门大道中西快餐25较好18豪门大饭店虎门大道中式酒楼较好38味千拉面(荣大店)虎门大道中西快餐25较好19客满堂金龙路地方菜系35一般39炭火烧肉虎门大道特色餐饮一般20君悦海鲜酒楼连升南路中式酒楼70
64、一般40红荔村肠粉王虎门大道中西快餐20较好备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2中心区品牌餐饮中心区品牌餐饮商家列表商家列表2序号名称位置菜系人均消费（元）经营情况序号名称位置菜系人均消费（元）经营情况41鸿记粥店虎门大道中西快餐15一般61上岛咖啡(3)虎门大道西餐咖啡80较好42东一排骨虎门大道特色餐饮较好62蓝岛咖啡虎门大道西餐咖啡一般43忠记川菜食府虎门大道地方菜系好63仙踪林太沙路休闲餐饮较好44蒙自源(黄河店)虎门大道中西快餐20较好64今一靓汤(2)太沙
65、路特色餐饮50好45真功夫(黄河店)虎门大道中西快餐25较好65莱莉雅西餐厅连升南路西餐咖啡60较差46坚记猪扒虎门大道特色餐饮较好66海庭轩美食馆连升南路地方菜系较差47老重庆火锅太沙路地方菜系45较好67大元韩国料理连升南路日韩料理较差48上岛咖啡(1)太沙路西餐咖啡80好68砂煲兄弟连升南路特色餐饮较差49浓岛港式茶餐厅太沙路中西快餐30较好69安铺鸡饭店连升南路特色餐饮较差50上宝涮涮锅太沙路特色餐饮50一般70如轩砂锅粥连升南路特色餐饮较差51真功夫(太沙店)太沙路中西快餐25较好71湛江村海鲜城长德路地方菜系60一般52真功夫(柏景店)虎门大道中西快餐25一般72聚龙居长德路地方菜
66、系45一般53六千馆太沙路特色餐饮50好73柴锅长德路地方菜系30一般54添添聚源味太沙路特色餐饮较好74柴火人家长德路地方菜系30较好55爱晚亭酒家太沙路中式酒楼好75阿宗面线虎门大道中西快餐20一般56今一靓汤(1)太沙路特色餐饮50好76庄稼院饺子虎门大道特色餐饮40较好57李将军韩国烧烤太沙路日韩料理较好77肯德基(乐购店)虎门大道中西快餐25较好58元通回转寿司虎门大道日韩料理较好78永和大王虎门大道中西快餐25较好59上岛咖啡(2)虎门大道西餐咖啡80好79真功夫(乐购店)虎门大道中西快餐25较好60东海茶皇轩虎门大道休闲餐饮一般80湘杷佬长德路地方菜系30较好备注：以上为调研资料
67、，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2中心区餐饮业分析中心区餐饮业分析区位分布：主要集中在虎门大道和太沙路，分别占比30%以上，项目周边的连升路、金龙路、长德路也有较强的餐饮氛围；主要菜系：各菜系比例较平均，反应虎门消费者喜欢尝试各类风味美食，不拘一格；经营情况：普遍较好。如上岛咖啡、今一靓汤等餐饮均开有2家以上分店，也反映出虎门餐饮消费力较强。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Cent
68、er1.2.2.2项目周边餐饮业分析项目周边餐饮业分析区位分布：项目南侧长德路及连升南路；经营档次：中低档；存在形态：大排档、农民房裙楼小店；经营情况：大排档通宵经营，晚上生意火爆，明苑裙楼品牌餐饮经营较好；发展趋势：项目处于规划中的CBD，周边有5星级酒店、高尚住宅区楼盘，未来对中高端餐饮有较大需求。 项目周边餐饮氛围浓厚，可规划形象好的中高档餐饮与现有餐饮互补，提高商圈餐饮的辐射力，满足片区各消费群体需求。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2休闲娱乐休闲娱乐商家列
69、表商家列表序号名称地址类别人均消费(元)经营情况1HouseBar金洲连升路酒吧80-120较好2Holidi金洲连升路酒吧70-100较好3百分百金洲连升路酒吧50-100一般4壹歌Bar金洲连升路酒吧50-80一般5热点卢屋酒吧70-100很好6爵士则徐区酒吧50-100一般7唐会博涌王屋酒吧150-200较好8亮典金洲北纺酒吧40-80很好9新菲诗虎门大道酒吧一般10红叶酒吧金洲路酒吧一般11高登酒廊虎门大道酒吧较好12金花圣地歌舞厅金洲连升路歌舞厅一般13音乐龙虎门大道KTV30-60较好14Mini虎门大道KTV30-60较好15名仕阁金洲连升路会所较好16星宇电影城太沙路影院40-
70、60一般备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2休闲娱乐业分析休闲娱乐业分析虎门休闲娱乐业发展较成熟，酒吧、KTV、桑拿足浴、美容SPA、健身等；项目周边有虎门酒吧街（house bar、holidi、壹歌bar、百分百）、亮典5家酒吧，人均消费80元左右，经营情况较好。 项目可引进一定比例休闲娱乐，丰富项目业态。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2
71、.2零售商业分析总结零售商业分析总结虎门休闲娱乐业态比较丰富，包括酒吧、KTV、桑拿足浴、健身、美容SPA等，经营较好。项目周边具有一定休闲娱乐氛围，本项目可借势引进以丰富项目功能。虎门餐饮消费力强，主要集中在虎门大道和太沙路，中高档品牌店生意较好。项目周边有较强餐饮氛围，但档次已不能符合片区发展对餐饮的高层次需求。虎门大道、太沙路发展最成熟，集中了众多品牌店。项目周边的长德路、连升路以中低档餐饮及服务配套为主，处于较低的发展阶段。 目前有国美、苏宁、时尚电器三大知名品牌进驻，主要沿虎门大道分布；家电商家普遍看好虎门市场，多有计划再开分店。虎门大型零售商场较少，缺少购物环境舒适的新型一站式购物
72、中心；超市发展处于起步阶段，缺少国际品牌进驻，百货类商家存在市场空白。大型商场餐饮电器类商业街休闲娱乐本项目需结合市场现本项目需结合市场现状及发展趋势，寻求状及发展趋势，寻求市场空白和机会点，市场空白和机会点，以特色化、差异化定以特色化、差异化定位顺利推出市场。位顺利推出市场。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.2.2零售商业分析总结零售商业分析总结国际品牌超市、中高端百货存在市场空白片区餐饮、休闲娱乐业态急需升级换代家电家居未来需求量大 沃尔玛、吉之岛等国际品牌大超市正在拓展虎门市场，本项目应把握机会加
73、以引进， 迅速提升市场认知度； 百货业态主要集中在批发兼零售商场，以中低档为主，中高端百货存在市场空白， 本项目应抓住市场需求，迅速抢占市场。 片区已形成较强的餐饮、休闲娱乐市场，但档次低、形象差，已不能满足未来的发 展需求，亟需升级换代，本项目可规划形象较好的品牌店与已有市场互补，增强片 区餐饮休闲娱乐的辐射力度。 中心南片区规划有约200万建面的高尚居住区，新房入住，家电家居将会出现大 量的市场需求。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center专业市场发展方向专业市场发展方向零售类发展方向零售类发展方向服装商业区服装
74、商业区布料商业区布料商业区商贸城商业区商贸城商业区CBD中心商业区中心商业区1.2.3虎门商业发展趋势分析虎门商业发展趋势分析本项目本项目本项目本项目l趋势一 目前，大量的批发市场聚集目前，大量的批发市场聚集于服装商业区，使中心区交通拥于服装商业区，使中心区交通拥堵，严重影响了中心区形象。中堵，严重影响了中心区形象。中心区商业网点将逐渐趋向于零售心区商业网点将逐渐趋向于零售类。类。批发商场逐渐撤出镇中心区。l趋势二CBD商圈将逐渐成熟，覆盖整个虎门镇。 随着随着CBDCBD区域建设，虎门将区域建设，虎门将形成新的商业中心，但需要较长形成新的商业中心，但需要较长的市场培育时间。的市场培育时间。l
75、趋势三大型化、品牌化、集中化方向发展。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.2.4分析总结分析总结虎门商业概况虎门是服装之都，商业市场以服装批发市场为主，形成了两大商圈服装商业区、布料商业区。大型零售类商场较少，以超市等配套为主。区域商业分析专业/批发市场：随着富民商贸城的建成，市场趋于饱和，本项目不适合此定位方向；零售商业市场：大型商场较少，缺少业态齐全的一站式购物中心，受批发市场竞争，百货类发展有难度。发展趋势虎门零售商业中心将逐渐向CBD商圈转移，本项目发展潜力看好。2008.07 | Page Mega
76、RoadHu Men International Shopping Center1.3在售项目调研概况在售项目调研概况我司对虎门及周边镇共计10个在售物业进行了实地调研，其中虎门5个，厚街4个，长安1个。富民商业街鼎盛时代广场东逸翠苑厚街镇厚街镇虎门镇虎门镇长安镇长安镇国际布料交易中心虎门1号虎门地标本项目颐和居富民国际商贸城丰泰东海山庄众源五金商品城2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3.1虎门镇在售商业调研虎门镇在售商业调研项目名称位置物业类型概况售价（元/）虎门地标连升路南商业(未推出)集中商业4万可售
77、街铺1.5万70年产权预计外街5.5万内街3.5万虎门1号长德路东商业约1.5万，地下层引进超市，地上一层可售产权街铺未推出富民国际商贸城虎门大道东商业总建面50万，目前创丰商务大厦在认筹，富民商务大厦在招商45年使用权，均价：-1F：2万，1F：3.2万，2F：2.5万，3F：2万，4F：1.6万，5F：1万。国际布料交易中心人民北路商业60套街铺57年产权，均价2万丰泰东海山庄赤岗白马湖畔商业约60套街铺57年产权，1.28-1.68万商业类物业：暂未推出的虎门地标和虎门1号距项目近，计划引进大型主力店，是本项目主要竞争对手。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page M
78、egaRoadHu Men International Shopping Center1.3.1虎门地标虎门地标商业商业项目基本情况商业规模北地块：4万集中商业，3层（局部4层），公寓裙楼南地块：1.5万产权式街铺，2层，一条外街、一条内街，住宅裙楼销售区域南地块街铺基本数据层高5.9m；实用率99%；主力户型40-50，最大126销售价格预计：外街5.5万元/，内街3.5万/推售时间未定南地块住宅/ /街铺北地块公寓/ /集中商业高速路南地块北地块备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Cent
79、er1.3.1富民国际商贸城富民国际商贸城项目基本情况基础指标位置虎门大道东占地约30万建面约50万开发商政府规划，富民兴建产权无，45年使用权富民创丰商务中心(在售商业)规模3万，单层5000，-1F-5F户型20-40铺位为主，实用率50%销售价格-1F：1.4-2.4万元/，1F：3-3.5万元/2F：2.2-2.8万元/，3F：1.9-2.3万元/4F：1.5-1.8万元/，5F：6500-1.3万元/（据了解5F被一商家买下）推售时间08年7月3日开始认筹，35万元/个预计年底解筹富民商务中心(在租)规模-1F-7F是服装批发城，8F美食广场免租期开业后前10个月租金118，138，
80、128，118，98其他费用管理费：第1、2年10元/，第3年15元/广告宣传费：前3年100元/间富民商务中心创丰大厦富民创丰商务中心虎门汽车客运总站商业用地候机楼鞋城客运站富民商贸城一期富民商贸城二期皮具城皮具精品城富民总办富民商务中心二期虎门公园乐购官 涌 河虎门大道地下通道龙泉国际大酒店金洲梁屋国际商贸城规划图备注：以上为调研资料，仅供参考。销售4545年使用权，凭借富民在虎门的市场知名度，销售价格高于普通的使用权商铺。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3.1富民创丰商务大厦富民创丰商务大厦1F20
81、08.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3.1丰泰东海山庄丰泰东海山庄项目基本情况基础指标位置赤岗白马湖畔占地13万建面20万开发商丰泰地产产权57年商业规模约1万户型48-132/间，80为主销售价格1.28-1.68万元/推售率54.5%社区配套商业，位置较偏，周边人口少，自身商业规模小，辐射范围有限；销售情况较差，销售率不足55%，售价受地段限制不到2万/。备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3
82、.2周边镇在售商业调研周边镇在售商业调研周边镇中厚街在售商业物业较多，其中鼎盛时代广场与项目区位环境类似，可比性较强。区域项目名称位置物业类型概况售价（元/）厚街镇鼎盛时代广场厚街大道商业2万乐购商场6000可售街铺售产权2.4-3.6万富民商业街南环路商业12万纯商业，三层连体街铺180-210/套40年使用权约200万/套东逸翠苑康乐南路商业近5万商业面积售产权，外街约3万，内街1.6万长安镇众源五金商贸城沙头沙区路口商业约56万建筑面积30年使用权1F：179002F：131003F：6880备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men In
83、ternational Shopping Center1.3.2厚街鼎盛商业街厚街鼎盛商业街项目基本情况基础指标位置厚街镇厚街大道开发商鑫伯地产产权70年商业规模TESCO：2万可售产权街铺：约6000户型28-160/间，80为主层高5.8m-6.8m骑楼宽3.5m销售价格2.4-3.6万元/租金160元/，免租期10个月推售时间铺面划分单铺面积过大，进深过长（17.5m进深为主），销售情况一般。卖点TESCO的市场号召力备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3.2厚街富民商业
84、街厚街富民商业街项目基本情况基础指标位置厚街镇南环路与吉祥路交汇处占地39800建面12万开发商虎门富民产权40年使用权商业规模8栋5层的纯商业项目户型1、2、3楼为复式铺位业态规划ABCEFG：为零售商场（1F服饰，2-3F主题商场）DE：为批发/零售市场（1-3F）4-5F铜锣湾百货、桌球城、柴火酒家等户型180/210三层连体街铺销售价格三层整体出售价格约200万/套租金9900元/套/月，每4年递增30%租售率销售率约90%，出租率约70%推售时间2007年12月卖点富民集团的市场影响力备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men Inte
85、rnational Shopping Center1.3.2厚街富民商业街厚街富民商业街4F、5F：铜锣湾百货休闲娱乐大型酒楼等2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3.3在售公寓调研在售公寓调研市场在售的公寓较少，虎门镇主要分布在新的行政文化中心区，与项目距离近，参考意义较大；国际布料交易中心的酒店式公寓与项目在定位、周边环境上差异明显，借鉴作用不大；其他镇仅厚街镇有推出公寓物业，区位环境与项目类似，可比性较强。区位项目名称位置物业类型概况售价（元/）虎门镇虎门地标连升路南公寓（毛坯）2幢约1000套58-7
86、6户型层高3.8m均价5500（毛坯）虎门1号长德路东公寓（毛坯）一幢200多套20-60户型层高3m未推出国际布料交易中心人民北路酒店式公寓(精装修)50多套30-60/套10年返租销售，均价9000(带装修)，前三年返租9%，第四年起递增5%其他镇颐和居厚街体育路公寓（毛坯）102套，31/套，层高3m均价5400备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3.3虎门地标虎门地标公寓公寓项目基本情况基础指标位置连升南路占地45420建面约21万容积率4.02公寓规模2幢24层，27
87、户/层，约1000套，4梯/幢户型5865（4346）一房7376（5860）三房朝向东南、西南两朝向层高3.8m，可隔成小复式实用率70%销售价格(毛坯房)4-10F：4800起，均价5500；10F以上：（未推出），预计均价6000推售时间2008-05开始预售，7月12日正式开盘推广语城市尖峰国际生活特区样板房公寓/裙楼商业备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3.3虎门地标虎门地标户型户型58-65一房73-76三房可以打通两个一房公寓每层户型分布图58-65一房户型层高
88、3.8m，一房可变2房/3房卧室1卧室2卧室3复式三房户型73-76共计114套2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3.3厚街颐和居厚街颐和居项目基本情况基础指标位置厚街体育路体育公园对面占地38374建面125500容积率2.98公寓规模102套户型建筑面积约31，套内面积约27层高3m实用率86%销售价格均价5400元/（16-18万元/套）销售率46.08%（6号楼为公务员团购）推售时间2008年1月843215、6、7幢有公寓户型，17层/幢567赠送大凸窗单身公寓户型图020103040508单身公
89、寓位置5、6、7幢8户/层，06/07号房是单身公寓户型备注：以上为调研资料，仅供参考。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.3.4在售项目总结在售项目总结 虎门及周边镇在售的公寓类物业较少，仅虎门地标、颐和居、国际布料交易中心三个，其中后者为酒店式公寓，对项目参考意义不大。 销售价格：5500元/左右。商业类型：9个商业物业6个销售产权，3个销售30-45年使用权。 售价：产权街铺：受地段影响较大，中心区约3万元/以上，周边区2万元/以下；无产权街铺：均价在2万元/以下，因富民集团在虎门市场具有较强影响力，富
90、民商贸城无产权商铺售价高于平均水平。公寓2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center1.4市场分析总结市场分析总结宏观背景虎门经济实力强，居民具有较高的消费潜力；虎门规划利于项目的发展。区域商业重点发展服装等批发专业市场，零售业发展较落后，本项目不适合批发类专业市场的定位方向。在售项目市场在售项目不多，同类可比项目少。虎门地标、虎门1号规划有大型商场，是项目未来的主要竞争对手。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center二、项目分析二、项目分析项目
91、属性分析1地块商业价值判断2商圈人口分析3周边商业环境分析4SWOT分析5项目分析总结62008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center2.1.1项目区位分析项目区位分析本项目位于虎门镇新规划的行政管理中心区，区位优势明显。优势：区域规划层次分明；基础设施完善，交通便利；市场认知度较高；房地产热点区，未来潜力大；劣势：商业氛围较淡，非传统的商业区；短期内人流量较小。行政文化中心区项目地块2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center2.1.2项目四至分析
92、项目四至分析北面是虎门行政办公区，未来规划为商务区。西面是金洲北纺市场，展示面受遮挡，给项目的环境和形象带来负面影响。南面是旧住宅区，临街裙楼有一条低档餐饮街，已形成一定的商业氛围，晚上人气较旺。东面是空地和临时的汽车站，未来规划为虎门新的行政文化中心。项目四至视野开阔，有多个空置地块尚处于规划阶段，目前人气较淡。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center2.1.3项目展示面分析项目展示面分析连 升 中 路250m220m教 育 路长 德 路220mABCD展示面展示面A A：临街长约250m，连升中路是虎门南北走向的
93、重要交通干道，对面侧是虎门汽车站和虎门公园，对车和对人的展示性都较强；展示面展示面B B：临街长约220m，是项目四至商业氛围最浓的一侧，展示性较好；展示面展示面C C：对外展示受到金洲北纺综合市场的遮挡，比较封闭；展示面展示面D D：临街长约220m，教育路路面较窄，展示性一般。项目项目地块三面临路，且临街长均达到200米以上，对外昭示性强。展示效果：AB DC2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center2.1.4项目交通分析项目交通分析项目位于虎门新的行政中心区，周边交通设施完善，可达性强；项目东侧临虎门的南北交通干
94、道连升路，并与虎门东西交通干道虎门大道相连，周边还有长德路、教育路、培英路等，交通非常便利；项目附近区域公共交通工具较少。主要交通干道次要交通干道教育路虎门大道长德路连升路培英路金龙路本项目公交站点2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center2.1.5项目人车流分析项目人车流分析位置时间中高档车经济车公交/的士摩托车/自行车车流人长德路9:30-9:40999233813055515:30-15:401037022892845119:30-19:4072523913029394教育路9:30-9:404347285317
95、13615:30-15:40506233792243819:30-19:403542307217932连升路9:30-9:409610246462904815:30-15:406610030582542419:30-19:406496319528688数据来源：美格行项目小组实地调查本项目连 升 路长 德 路教 育 路人车流统计地点2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center2.1.5项目人车流分析项目人车流分析路段长德路教育路连升路人流总量/日6400人次/日3392人次/日5120人次/日车流总量/日28224车次/
96、日18368车次/日26560车次/日分析项目各侧车流量均较大，摩托车/自行车较多，多是载客摩的；人流量白天较少，晚上长德路和连升路因大排档的营业，吸引了众多人流前来消费，人流量也达到高点；按每日16个小时的人车流活跃时间计算，项目所临道路平均总人流量达1.5万人次/日，平均车流量78万车次/日。目前人车流：长德路连升路教育路，但按照未来的发展规划及趋势，连升路将成为本项目人车流最大的一侧。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center地块位置地块位置交通交通昭示性昭示性临街面临街面人人/ /车流车流 1)连升中路 2)教
97、育路 3)长德路123项目地块商业价值判断：连升中路长德路教育路连升中路与其它两路路口交汇处商业价值最高。连升中路教育路长德路2.2项目地块商业价值判断项目地块商业价值判断2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center本项目本项目行政区划人口规模（人）金洲区居委会约35000则徐区居委会约28000虎门寨居委会约17000博涌区居委会部分约23000小捷滘居委会部分约10000其他约20000总计133000数据来源：虎门之窗政府网及实地调研目前，本项目1.5公里核心商圈范围内已有人口约13.3万，主要集中分布在图示的虎门
98、镇中心北片区。2.3项目核心商圈人口分析项目核心商圈人口分析现有居住人口2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center2.3项目核心商圈人口分析项目核心商圈人口分析规划区居住用地共104.27公顷，总建筑面积为227.40万平方米，按户均建筑面积120，户均人口3.2人，新增居住人口为6.06万人。未来，本项目南片区将新增约6万居住人口，主要分布在项目1.5公里核心商圈范围以内。虎门镇中心南片区控制性详细规划图南片区新增人口已住人口+未来新增人口，未来本项目1.5公里核心商圈内，预计有19万左右的消费人口基数，囊括了虎门中
99、高层次消费群体，具备一定的消费支撑。1.5公里2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center项目周边业态以餐饮为主，经营情况普遍较好，已形成较强的餐饮氛围，目的性消费将带来大量客流。未来周边虎门地标、虎门1号规划有大型商业，是项目将来的主要竞争对手。项目名称商业情况虎门地标商业面积5.3万，有下沉式广场，具体业态定位尚未确定虎门1号约1.5万，地下约6000超市，街铺计划2008年底开业新明苑商城约2万，业态主要为大型餐饮、休闲类餐饮街约6000，包括海鲜、湘菜、粤菜等菜系酒楼、大排档，档次较低名门盛宴总约10000，车位
100、5000个，大型餐饮兴裕富民日夜商场约2万，服装1065个铺，酒吧街12间，美食街40多间，其它包括中西餐厅、桑拿浴足；虎门味道美食街。俪城约2万，大面积空置，仅1F街铺仍在营业，以服务配套、餐饮为主，经营情况较差。北纺综合市场农贸市场，晚上经营大排档。档次较低，形象差，但大排档晚上生意较好。2.4周边商业环境分析周边商业环境分析备注：以上为调研资料，仅供参考。7683452112008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center优势优势l地理位置好、交通便利、具备较好景观资源；lCBD规划给项目带来的政策优势；l商业发展具备一
101、定的人口消费支撑；l地块紧邻主干道，临街展示面长，展示效果好。劣势劣势机会机会威胁威胁l片区发展处于起步阶段，商业氛围浅薄。l政府对中心片区的高起点规划，为本项目带来发展机遇；l当地零售市场发展滞后，尚无一站式购物中心。l虎门地标、虎门1号等片区内项目威胁；l其他区域项目潜在威胁。项目项目SWOT分析分析2.5项目项目SWOT分析分析2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center2.6项目分析总结项目分析总结项目四至开阔、展示性好、交通便利、车流量大，具备较好的商业开发条件；周边区域尚处开发阶段，人气较淡、人流量小，市场培
102、育期需要35年；周边商业以餐饮、休闲娱乐为主，已形成一定市场规模及影响力，给项目带来一定发展机会。2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping Center市调总结市调总结定位方向专业/批发市场特点及本项目属性，确定了项目的零售方向。档次定位寻求中高档品牌连锁经营，在档次定位上与批发市场差异化，避开直接的竞争。项目自身条件优越，具备打造成区域型商业中心的客观条件。项目分析业态定位零售类中高档一站式购物中心通过对虎门零售市场及周边商业研究，本项目打造成业态齐全、环境舒适的的新型一站式购物中心。中高档为主，业态齐全、环境舒适的，区域型一站式购物中心区域型2008.07 | Page MegaRoadHu Men International Shopping CenterTHE END！THANK YOU！谢谢 谢！谢！地 址：深圳市福田区深南大道大庆大厦25楼D/E电 话：0755-82984478 82984578 传 真：82984300 邮 编：518048 网 址： email:megaroad 2008.07 | Page
