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1、康师傅茶饮料广告策划提案康师傅茶饮料广告策划提案康师傅茶饮料广告策划提案康师傅茶饮料广告策划提案目录：目录：目录：目录：一、形势与背景二、竞争状况分析三、康师傅品牌理念四、康师傅茶饮料品牌定位分析五、诉求对象六、目标市场策略1、产品现在的目标市场2、市场细分3、产品的目标市场策略七、形象广告目标八、广告信息1、形象广告2、产品广告九、广告表现策略1、广告主题2、广告创意十、广告媒介策略十一、活动计划1、目标市场大型推广活动2、经销商高级联谊3、展览会4、公益活动5、年度阶段性促销活动计划十二、促销工具1、现场POP2、海报3、礼品4、店面展示用品5、抽奖6、免费赠十三、广告费用预算（略）一、形
2、势与背景一、形势与背景一、形势与背景一、形势与背景在健康生活理念的推动下，茶饮料因其健康、天然富含多种有益于人体的物质而受到消费者的青睐。康师傅茶饮料因其品牌形象塑造较成功，加之在情感宣传上注意与消费者的沟通，符合年轻人追求时尚健康生活的心理，所以必然的该品牌在整个茶饮料市场中占据了霸主地位，市场份额为市场份额为46.946.9。与此同时，该品牌也面临着挑战挑战：一方面，来自各种不同品牌的茶饮料的竞争；另一方面，由于饮料行业不断推出新理念，而使得新品种层出不穷。这些都无形中给康师傅带来了巨大的压力。二、竞争状况分析二、竞争状况分析二、竞争状况分析二、竞争状况分析企业在竞争中的地位企业在竞争中的
3、地位：1市场占有率：产品的市场占有率居于同类产品首位，显示出该品牌在市场中的领导地位。2消费者认识：在众多消费者心目中，该品牌具有较高的信誉。3企业自身的目标：在饮料方面，求新、求异，拓展市场。竞争对手分析竞争对手分析：统一、娃哈哈、康师傅，是茶饮料市场的主要竞争者，另外，可口可乐、百事可乐、健力宝也相继推出新型茶饮料。他们短期内虽不会对康师傅构成威胁，但是也为康师傅敲醒了警钟。竞争态势总结：竞争态势总结：现阶段康师傅茶饮料应该以统一、娃哈哈为主要的竞争对手，但同时也应该看到健力宝等企业的介入是一股不可忽视的力量。三、康师傅品牌理念三、康师傅品牌理念三、康师傅品牌理念三、康师傅品牌理念创新为本
4、创新为本：唯有不断创新，企业才能保持旺盛的生命力和持续的新鲜感。作为第一品牌，康师傅在口味、选材和品质上当然要求同类第一，而且需要不断更新。通路为王：通路为王： 通路的重要性毋庸置疑。康师傅深耕通路的渠道策略在业内颇为称道。康师傅内部有句名言：精耕100，菜头开花。目前，康师傅已在全国建立了非常完善的营销网络。零距离碰撞消费者：零距离碰撞消费者：虽然已经拥有了近一半的市场份额，但市场还可以进一步拓展，即使在已有的市场中，维护也很重要。其中，很重要的一点就是与消费者直接的沟通直接的沟通。四、康师傅茶饮料品牌定位分析四、康师傅茶饮料品牌定位分析四、康师傅茶饮料品牌定位分析四、康师傅茶饮料品牌定位分
5、析追求时尚健康、创新的理念。体现中国传统茶文化，崇尚个性。强调产品质量，推出多元化产品。信奉“通路为赢”，实行“通路深耕”的渠道策略。确保茶饮料的霸主地位，引导该市场潮流。 五、诉求对象五、诉求对象五、诉求对象五、诉求对象 主要消费群体主要消费群体：15岁至35岁年龄段的消费者成为茶饮料市场的消费主体，消费量占整个茶饮料消费市场的69.5。我们要通过宣传使康师傅茶饮料能够引起跟随、追崇、效仿，进而推动购买力较大规模的实现。需传播引导的消费群体需传播引导的消费群体：随着复合型茶饮料的开发，茶饮料的消费对象将会突破15岁以下的年龄界限，学生很有可能会成为茶饮料市场新的消费主力。相对于领导消费群体，
6、这一类潜在的消费群体是我们未来主要的目标顾客。六、目标市场策略六、目标市场策略六、目标市场策略六、目标市场策略 1 1、 产品现在的目标市场产品现在的目标市场：（1）产品现在所面对的目标市场：康师傅茶饮料现在主要针对1534岁年龄段的消费者进行营销，对不同消费者的需求上是不加区分的，包括不同年龄段的消费者、不同收入的消费者。从目前的市场占有率来看，它已达到50.5%，占据了本行业的霸主地位，但就今年的市场竞争情况来看，康师傅茶饮料若想保住其霸主地位，它的市场规模则显得很有限。（2）现有市场观点的评价：机会与挑战：茶饮料市场的发展潜力仍然很大，但与此同时，其他企业也瞄准了这个市场，纷纷推出新产品
7、。优势与劣势：产品自身拥有较高的品牌信誉度和较先进的生产技术，这是它的优势；而产品的口味单一，包装在众多品牌中也不突出，是它的不足。主要问题点：本次广告活动在目标市场方面所要解决的主要问题是，扩大目标消费群体，在现有市场成熟的基础上，求新求异，拓展市场，确保其霸主地位。七、形象广告目标七、形象广告目标七、形象广告目标七、形象广告目标1 1、企业目标、企业目标短期目标：以品牌形象宣传为主，通过一定阶段的广告宣传，增加康师傅品牌的知名度和美誉度，巩固市场地位。长期目标：以品牌形象带动产品宣传，突显系列产品特性，提高促购度，逐渐步入国际市场。2 2、形象广告目标、形象广告目标提升康师傅品牌知名度，加
8、强品牌认知。33、产品广告目标、产品广告目标提升康师傅品牌知名度加强品牌认知刺激需求提高促购度八、广告信息八、广告信息八、广告信息八、广告信息1 1、形象广告形象广告要要点点说说明明广告信息广告信息备备注注广告主题（核心）以康师傅品牌宣传为前沿,针对不同层次,人群和媒体展开宣传,从而确定公众对品牌的认知度和忠诚度,稳定品牌形象。让康师傅品牌成为高品质生活的象征,加入轻松休闲的产品概念针对品牌消费者特点,以感性为主.产品定位适合各年龄段的人群(主要是青年人)诉求重点l巩固康师傅品牌形象(健康,高品质生活,口味纯正),扩展知名度l强调为高品质生活的象征l说明产品在饮料行业的霸主地位l不同季节诉求重
9、点不同广告定位l轻松健康l清凉自然2 2、产品广告、产品广告要要点点说说明明广告信息广告信息备注备注广告主题（核心）稳固康师傅品牌形象,同时侧述各类别茶饮料特性及主张l口味纯正l高品质生活l有益健康针对消费者以对品牌有所认知,着重以感性诉求增强品牌认知忠诚度.产品定位茶饮料中“领头羊”身份及适应普遍大众的特性诉求重点l强调康师傅茶饮料品质与口味l针对各产品所提倡的主张,重点作情感诉求l产品口味价格适中老少皆宜广告定位口味制胜2 2、市场细分：、市场细分：在当前茶饮料市场大战愈演愈烈的情况下，作为龙头老大的康师傅茶饮料，必须做出进一步的行动，以确保自己的地位，从而引领其他茶饮料品牌走向发展。因此
10、，我们有必要对市场进行细分。（1 1）不同年龄的消费者）不同年龄的消费者目前，康师傅茶饮料的消费群体主要以年轻人为主，口味也是低糖清淡型，企业完全可以划分几个不同的年龄段，然后生产出适合每个年龄段口味的不同产品。（2 2）不同收入的消费者）不同收入的消费者康师傅茶饮料在市场上的价格都为三元左右，产品类别较单一。如果把人们的收入分为低、中、高，然后据此生产出低、中、高档产品，那么其市场无形中就扩大了。（3 3）不同区域的消费者）不同区域的消费者人们的消费习惯往往受地域的影响，如北京的人们爱喝花茶，安徽人爱喝绿茶等等。企业可以根据人们的这种消费习惯生产地域性的产品。3 3、产品的目标市场策略：、产
11、品的目标市场策略：根据产品本身天然、健康、解渴的特性，和我们对于市场作出的细分可以看出，生产不同的产品以吸引更多不同的消费者，形成差异化市场，同时利用品牌优势和消费者忠诚度使产品继续保持其良好的发展势头。所以我们建议企业以我们上面总结过的细分市场为企业营销的目标市场，重点选择消费潜力大的市场。九、广告表现策略九、广告表现策略九、广告表现策略九、广告表现策略广告主题广告主题 以主导健康高品质时尚生活,千年茶文化传统品质优良的诉求重点,我们可以发展出多个主题:*千年茶文化古国缔造经典纯正口味*源于自然,清新爽口*时尚健康*已广受欢迎康师傅茶饮料已属成熟期的产品，我们建议诉求重点能与千年茶文化传统相
12、结合，找到契合点，宣传该产品优良，口感好。同时使该产品与时尚，健康生活相联系，以适应不同年龄段的消费心理。广告创意广告创意(1)广告创意的核心内容 根据广告的诉求重点诉求方法广告主题，我们发展出以下的创意： 以清末炒茶香满园到时尚现代的健康家庭，康师傅的优良品质与现代时尚健康感相结合，突出千年茶文化古国缔造经典纯正口味的主题。(2)不同媒体广告的创意表现 由于这一主题内涵丰富，针对不同身份的诉求对象和不同的广告媒体可以做不同的表现，所以我们建议以系列广告的形式来表现。十、广告媒介策略十、广告媒介策略十、广告媒介策略十、广告媒介策略一、一、挥师西征挥师西征, ,先入为主先入为主 由于“西部大开发
13、”经济政策的实施，我国西部地区近几年发展速度明显加快.趁着许多同行企业观望，犹豫之际，康师傅茶饮料应抓住机遇，率先向西部有计划、有步骤地进行延伸，积极培育二级市场，以达到先入为主的目的。二、二、突出文化，注入活力突出文化，注入活力 在中东部地区，康师傅茶饮料无论是品牌知名度还是市场占有率都处于相当高的水平，产品进入成熟期阶段，为了使品牌不至于陈旧、衰退，因此应在其文化内涵上多下功夫，将悠久的茶文化尽可能多地移植到瓶装茶饮料中。三、媒体选择、排期：三、媒体选择、排期：在西部地区以电视、报纸、户外为主（目的是提高产品在地区的知名度和消费者认知度）。排期应以持续型为主。在中东部地区,以省级以上电视台
14、和省级以上发行范围的报纸为主。1）电视以保持产品美誉度为主。排期则以跳跃式的方式，（由于该产品好销售,有很强的季节性,且康已有很高的知名度）。2）报纸应以刊登大量软文，将茶文化与茶饮料有机地进行结合。（排期方式与电视相同）3）同时，与大量的线下活动相呼应（如公益赞助活动,事件营销等）。四、建议（投放电影媒介）四、建议（投放电影媒介）投资一部商业电影，以康师傅企业创业及企业文化为背景，以现代浪漫爱情故事为主题，以彰显康师傅的历史感和文化感。十一、活动计划十一、活动计划十一、活动计划十一、活动计划（一）目标市场大型推广活动（一）目标市场大型推广活动活动主题：我的饮料，我的选择。活动内容：此活动邀请
15、著名歌星张惠妹，苏有朋，任贤齐参加。在目标消费市场促销期间，配合产品销售，开展推新人歌手选拔赛。实施全国范围大型有奖销售，届时邀请以上歌星在大型公共场所设立由他们主持的抽奖现场。目的：1、有效地拓展产品市场。2、通过明星效应提高品牌形象，增强了产品的附加值。3、充分调动消费者的购买兴趣，为拓宽产品销售渠道打下坚实的基础。地地点点：重点目标市场省会级城市。时时间：间：待定（建议尽快举办，抢占先机）宣宣传：传： w方式：随常规广告一同发布；引发新闻媒介自发报道。 w媒体：根据各区域媒体投放而定。 w时间：待定。（二）、经销商高级联谊活动二）、经销商高级联谊活动二）、经销商高级联谊活动二）、经销商高
16、级联谊活动主主题：携手打造品质生活题：携手打造品质生活目的：1、利用联谊性活动，与经销商实现深层沟通，进行大面积市场渗透，健全并扩大市场网络。2、调动经销商的积极性，使之很好地配合企业营销战略，实施规范、系统、全面的市场推广。活动内容：通过与经销商的情感交流，将康师傅的企业文化、经营理念、发展战略、市场计划等传达给经销商，与其建立直接关系，形成心理上的亲近感。随产品进程，以不同主题，不同形式，每年定期与各主要目标市场及潜在市场主要经销商进行高层次交流研讨会。现场设立产品品尝台时间：待定地点：高级酒店会所（三）公益活动（三）公益活动绿色与希望同行绿色与希望同行内容：由环保部门出面，康师傅承办，与
17、知名环保组织合作，邀请著名画家针对绿色环保素材作画，配合产品促销进行义卖，将画款收入全部捐助希望工程。时间：待定地点：康师傅总部宣传：方式：随常规广告一同发布；引发新闻媒介自发报道媒体：根据各区域媒体投放时间：待定（四）年度阶段性促销活动计划（四）年度阶段性促销活动计划（四）年度阶段性促销活动计划（四）年度阶段性促销活动计划1 1）年度促销计划设定）年度促销计划设定产产 品品 范范围围市场范市场范围围整整合合竞争性防御竞争性防御设计设计促销手段确定促销手段确定促销条促销条款款时间设时间设定定月月份份123456789101112节节庆庆元旦元旦春节春节元元宵宵佳佳节节劳动劳动节节父父亲亲节节中
18、秋中秋节节教师教师节节国庆国庆节节重阳重阳节节圣圣诞诞节节社社会会动动向向新年新年新春佳节新春佳节年终奖金年终奖金过过年年办办年年货货礼品礼品新新春春喜喜庆庆放放大大假假礼品礼品中秋中秋大大团团圆圆礼品礼品放放大大假假礼品礼品礼礼品品促促销销手手段段活活动动主主题题贺新春贺新春礼品馈赠礼品馈赠世纪圆梦大抽奖世纪圆梦大抽奖五一期间礼品馈赠五一期间礼品馈赠康康 师师 傅傅 茶茶饮饮 料料 个个 性性新主张新主张献献给给父父亲亲的的爱爱康康师师傅傅真真情情送送万万家家师师恩恩永永难难忘忘国国 庆庆大大 奉奉送送礼礼 品品馈赠馈赠银银色色圣圣诞诞赠品（酬谢包装、包装赠品）赠品（酬谢包装、包装赠品）；礼
19、品；礼品抽奖（刮刮看、对号码、幸运轮盘）抽奖（刮刮看、对号码、幸运轮盘）文化活动、运动活动招待券文化活动、运动活动招待券现场现场POP海报海报礼品礼品店面展示用品店面展示用品抽奖抽奖免费赠免费赠以上促销宣传用品要在整体品牌形象基础上，严格按照康师傅茶饮料的视觉识别规范进行，品位要高，视觉效果要突出，充分体现康师傅茶饮料品牌及产品特质，凸显差异化。十二、促销工具（略）十二、促销工具（略）十二、促销工具（略）十二、促销工具（略）十三、广告费用预算（略）十三、广告费用预算（略）如何进行房地产市场如何进行房地产市场分析分析学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地
20、产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场
21、调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、
22、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法1 1。思路。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分
23、析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法2 2。步骤。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场
24、分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的
25、获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房
26、指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主
27、发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3 3。方法。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定
28、资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三
29、）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）13882148671
30、03138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3 3。方法。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房
31、、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法和方法3 3。方法。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目
32、标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOTSWOT分析分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOTSWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素地段要素环境要素地块要素项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地
33、块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分
34、析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOTSWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的进行房地产市场分析时常犯的错误错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么
35、卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容学习内容 理论部分 案例学习
