景观提升产品价值深耕设计管理教材

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1、地产景观品质提升地产景观品质提升 -深耕设计管理鼎翼联盟鼎翼联盟 曹阳曹阳上p满足客户使用需求满足客户使用需求p合理控制景观成本合理控制景观成本p提升绿化效果提升绿化效果p材料品质统筹化材料品质统筹化p 设计质量提升设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量搭建信息

2、平台，整合设计资源，提高设计质量 n 景观全面提升五步曲景观全面提升五步曲 ( (客户、成本、效果、特色、设计资源客户、成本、效果、特色、设计资源) )第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点16164 4景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！n 根据市场调查：景观所带来的溢价比是根据市场调查：景观所带来的溢价比是1 1：5 5景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点p万科的景观产品基本分为四大类现代系列现代系列风风情情系系列列西班牙西班牙( (南加州南加州/ /英式英式) )泰式泰式( (东南亚东南亚) )现代中式现代中式现代西式现代西式( (港式

3、港式) )代表作：代表作：第五园、水晶城、润园第五园、水晶城、润园代表作：代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：代表作：金域蓝湾、十七英里一期金域蓝湾、十七英里一期代表作：代表作：金域华府、金色家园金域华府、金色家园p景观竞争点入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息： 项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括：入口的内容包括： 1.1.引导空间序列（市政道路包装）引导空间序列（市政道路包装） 2.2.车行流线设计（含指示

4、及人员管理）车行流线设计（含指示及人员管理） 3.3.人行流线设计（同上）人行流线设计（同上） 4.4.大门形象（特色、品质感）大门形象（特色、品质感） 5.5.入口对景设计（强化特色）入口对景设计（强化特色） 6.6.整体绿化（突出价值感）整体绿化（突出价值感） 7.7.项目项目LOGO设置（突出特点）设置（突出特点） 8. 灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）灯光效果（考虑晚间宣传和夜景） 9. 社区围墙（强化品质感和安全性）社区围墙（强化品质感和安全性）10. 物业管理设置完善性和创新性物业管理设置完善性和创新性p景观竞争点配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内

5、容客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容 景观配置内容包括：景观配置内容包括：1.1.活动配套活动配套 a.a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点） b.b.老人活动（同上）老人活动（同上） c.c.运动场地（同上）运动场地（同上） d.d.泳池（同上）泳池（同上）2.2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）架空层设计（是否结合物业维护考虑？） a.a.配套内容配套内容 b.b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植） c.c.人行流线设置（使用是否便利？）人行流线设置（使

6、用是否便利？）3.3.会所配套内容（侧重室外部分）会所配套内容（侧重室外部分）p景观竞争点绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容包括：绿化内容包括：1.1.特点（选取有优势的点）特点（选取有优势的点） a.a.原生树的利用原生树的利用 b.b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系） c.c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前） d.d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）草坪的运用（利用草坡来组织景观）2

7、.2.灌木和小乔木的运用灌木和小乔木的运用 a.a.灌木的搭配和布置方式灌木的搭配和布置方式 b.b.利用灌木和小乔木藏拙利用灌木和小乔木藏拙 c.c.品种的选择（成本因素）品种的选择（成本因素）3.3.苗木资源和施工单位资源苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？供货来源？合作方式？价格？p景观竞争点其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括：特色内容包括：1.1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本） a.a.湿地湿地 b.b.渗水铺装材料渗水铺装材料 c.c.垂直绿化（墙

8、面）垂直绿化（墙面） d.d.生态边坡生态边坡2.2.水景（低成本高品质）水景（低成本高品质） a.a.小水景，大效果小水景，大效果 b.b.水生植物的运用水生植物的运用 c.c.驳岸处理驳岸处理3.3.构筑小品等（系统性）构筑小品等（系统性） 风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统p展示区案例分享1.厦门万科金色悦城2.长沙万科金域蓝湾p住区景观定位案例分享1.天津万科水晶城2.深圳万科第五园景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点p其他公司的景观特点龙湖做照片！做照片！龙湖景观手法总结：龙湖景观手法总结：大乔木大乔木+ +高密度灌木高密度灌木/ /小乔小乔+ +部

9、品小景部品小景+ +时令花卉时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节学习从镜头感中修饰景观细节p其他公司的景观特点绿城做公园！做公园！绿城景观手法总结：绿城景观手法总结：石材石材+ +高密度灌木高密度灌木/ /小乔小乔+ +景观轴线景观轴线学习营造秩序感的品质小空间学习营造秩序感的品质小空间p其他公司的景观特点华润做大学校园！做大学校园！华润景观手法总结：华润景观手法总结：大草坪大草坪+ +集中大乔木集中大乔木+ +景观轴线景观轴线学习利用大草坪组织景观序列学习利用大草坪组织景观序列p其他公司的景观特点星河湾做高差！做高差！星河湾景观手法总结：星河湾景观手法总结：入户水景入户水景+ +地形造高差地形

10、造高差+ +高密度灌木高密度灌木学习利用设置高差使空间小中见大学习利用设置高差使空间小中见大p其他公司的景观特点仁恒做创新！做创新！仁恒景观手法总结：仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路自信肯定的设计思路+ +高品质的实施高品质的实施学习引进优质设计资源学习引进优质设计资源景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点p景观学习要点展示区画图写字！画图写字！记录要点：记录要点：1.1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.2.指示系统的设置（图纸照片）指示系统的设置（图纸照片）3.3.人员接引设置（图纸）人员接引设置（图纸）4.4.项目特色及亮点（配照片）项目特

11、色及亮点（配照片）5.5.卖场围合包装（照片）卖场围合包装（照片）6.6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.7.工期及资源工期及资源研究流线和布置要点研究流线和布置要点p景观学习要点住区内有的放矢！有的放矢！记录要点：记录要点：1.1.交通模式（图纸）交通模式（图纸）2.2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.3.活动配套量化（图纸和表格）活动配套量化（图纸和表格）4.4.指示系统（配照片）指示系统（配照片）5.5.入户前空间处理（照片）入户前空间处理（照片）6.6.架空层（照片）架空层（照片）7.7.细部节点处

12、理（省钱好看的做法要记录）细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.9.工期及资源工期及资源研究重点和亮点研究重点和亮点第二章：如何通过设计策划使得成本投入更具价值产品分类景观的成本设计审控p地产景观的逻辑 客户客户 土地土地 产品产品 景观景观定位定位景观景观配置配置景观景观成本成本不同品类产品的景观侧重点景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积 or 增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品

13、质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？p喜达屋酒店集团的产品品牌策略尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床（Heavenly Bed）天梦之浴（Heavenly Bath）天梦之淋（Heavenly Shower） 甜梦之床（ Sheraton Sweet Sleeper Bed） 福适之床（Four points Comfort Bed） 特色W床（Signature W Bed ）特征产品社会客厅socializing in the Living Room 无p万科住宅产品分类G2G2孩子三代孩子三代 10% 10% 后小太阳后小太

14、阳 40%40%小太阳小太阳 40% 40% 老年一代老年一代 10%10%G3G3青年之家青年之家 85% 85% 青年持家青年持家 15%15%C C小小太阳小小太阳 30% 30% 青年持家青年持家 5%5%孩子三代孩子三代 10% 10% 后小太阳后小太阳 20%20%小太阳小太阳 30% 30% 老年一代老年一代 5%5%T1T1青年之家青年之家 50% 50% 小小太阳小小太阳 20%20%青年持家青年持家 20% 20% 孩子三代孩子三代 10%10%老年一代老年一代 10%10%T2T2孩子三代孩子三代 50% 50% 后小太阳后小太阳 50%50%12岁以下 13-21岁 2

15、2-55岁 56岁以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0%p根据万科产品分类推导的人口构成活动场地的功能配置活动场地的功能配置品类人口构成品类人口构成 再改再改首改首改首置首置景观定位景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休闲时尚，注重活动空间 景观品质关注点排序景观品质关注点排序 No.1 No.1 No.1 No.1 No.2No.2 No.3No.3No.3No.3水景、休闲配套水景、休闲配套软景软景硬景、泳池

16、硬景、泳池泳池泳池软景软景架空层配置架空层配置活动配套活动配套入户空间入户空间软景软景不同产品的景观成本投入重点应不同！不同产品的景观成本投入重点应不同！前提：前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致应基本一致策略：策略：根据客户关注点根据客户关注点加大重点投入加大重点投入加大重点投入加大重点投入优化：优化：根据地区和产品不同，根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本缩减或增加非关注重点的成本p不同景观产品的成本预算马斯洛需求马斯洛需求客户景观需求排序客户景观需求排序景观载体景观载体成本预算（元成本预算（元/m/

17、m2 2) )5. 自我实现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004. 尊重的需要良好的品质感架空层1000水景450硬景200软景653. 感情上的需要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002. 安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具301. 生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他30车行道路160p不同景观产品的成本预算产品分类景观的成本设计审控硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳

18、池和部品雕塑硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比硬景平均成本占比60%硬景平均面积占比硬景平均面积占比49%p万科地产景观成本剖析硬景均造价硬景均造价425元元/软景均造价软景均造价187元元/p万科地产景观成本剖析面积比例成本比例硬景硬景20%20%软景软景硬景平均单方造价425元/12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材单方造价425元/占硬景比例硬景面积比例成本比例软景平均单方造价187元/7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木单方造价占软景比例软景最大成本

19、：最大成本：石材、大乔木石材、大乔木p万科地产景观成本剖析硬景所占面积过大，成本居高硬景所占面积过大，成本居高成本高成本高在有限的成本控制下软景无法达到即时效果在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高再增高p万科地产景观成本剖析最有效成本优化：控制硬景比例最有效成本优化：控制硬景比例p万科地产景观成本剖析前提：保证景观效果同时降低景观成本前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比措施：控制软硬景比+ +低造价的景观面积低造价的景观面积+ +控制大乔木控制大乔木基本原则基本原则1 1：硬景：

20、软景：硬景：软景 = 3= 3：7 7 （面积比）（面积比）37基本原则基本原则2 2：草坪、灌木、硬景非石材面积：草坪、灌木、硬景非石材面积53%53%景观细项面积分配景观细项面积分配p地产景观成本控制原则景观单方造价景观单方造价指指标内容内容指指标控制控制乔木数量木数量单棵棵乔木覆盖面木覆盖面积 5050控制特大控制特大乔木木特大特大乔木数木数/ /大大乔木数木数/ /中小中小乔木数木数1 1：2 2：7 7不同季不同季节效果效果常常绿乔木数木数/ /落叶落叶乔木木数数1 1：3 3与与1 1：4 4集中采集中采购前五名前五名乔木集中数木集中数50%50%乔木数量木数量2525种种灌木种灌

21、木种类3535种种高层社区乔木指标高层社区乔木指标基本原则基本原则3 3：控制大乔木数量；景观单方造价：控制大乔木数量；景观单方造价p地产景观成本控制原则产品分类景观的成本数字的故事(石材很贵？)设计审控硬景石材分析硬景石材分析价格适宜XX公司案例一种材料21种规格，价格差异巨大硬景石材分析硬景石材分析价格适宜硬景非石材分析硬景非石材分析接近石材接近石材价格价格硬景用材比较硬景用材比较：石材与非石材：石材与非石材石材尺寸石材尺寸-不符合不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨影响石材价格的三大因素：影响石材价格的三大因素：石材厚度石材厚度-2

22、0毫米板材比毫米板材比50毫米板材便宜毫米板材便宜50%以上以上铺贴方式铺贴方式-规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价材料价机切面机切面/ /烧毛面烧毛面 荔枝面荔枝面 斧凿面斧凿面/ /自然面自然面面层处理每平米价格比较：面层处理每平米价格比较：X X+10 X+20X X+10 X+20控制设计尺寸：控制设计尺寸：所有尺寸必须符合所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在模数，石材规格宜在5种以内种以内 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本控制设计厚度：控制设计厚度

23、：人行路面尽量使用人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面厚，压顶及台阶可使用贴面有效控制设计才能降低材料和人工成本有效控制设计才能降低材料和人工成本控制铺贴方式：控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼尽量使用规整铺装，减少碎拼产品分类景观的成本数字的故事(基层很便宜？)设计审控问题问题：人行路（人行广场）基层成本是多少？人行路（人行广场）基层成本是多少？根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差十几种，价格相差5050元元/ / ！此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。这部分施工

24、前和施工后都这部分施工前和施工后都“看不见看不见”的东西，我们该不该控制成本？的东西，我们该不该控制成本？目目 标：标：保证路面质量，合理控制造价保证路面质量，合理控制造价现状现状： 各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。或者配置太低导致路面沉降。基层材料价格分析：基层材料价格分析：影响基础层价格的因素：影响基础层价格的因素：1.1.非自拌非自拌2.2.泵送泵送3.3.总包施工总包施工+ 2030+ 2030元元/ /m3+ 10+ 10元元/ /m3- 2030- 2030元元/ /m3推

25、荐做法推荐做法：人行路基层：人行路基层说明：说明： 基层综合造价（含人工及管理费）基层综合造价（含人工及管理费）43.5元元/，社区内部人行路面及，社区内部人行路面及广场推荐此做法。广场推荐此做法。基础做法：基础做法：100100厚厚 C15C15混凝土混凝土综合价格：综合价格：35元元/垫层做法：垫层做法：8080厚厚 6%6%水泥石粉渣水泥石粉渣 / / 级配砂石级配砂石综合价格：综合价格：8.5元元/素土夯实素土夯实综合价格：综合价格：此部分价格含在垫层价格之内此部分价格含在垫层价格之内面层面层面层与基层价格分析面层与基层价格分析：人行：人行 由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较

26、为重要的，请相由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！问题问题：车行路（消防通道）基层成本是多少？车行路（消防通道）基层成本是多少？ 由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对地库顶板地库顶板或或地质地质较好较好的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。推荐做法推荐做法：车行路基层：车行路基层说明：说明： 基层综合造价（含人工及管理费）基层综合造价（含人工及管理费）49元元/，社区内部非

27、消防通道车，社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。行路及停车位推荐此做法。基础做法：基础做法：100100厚厚 C20C20混凝土混凝土综合价格：综合价格：38元元/垫层做法：垫层做法：100100厚厚 6%6%水泥石粉渣水泥石粉渣 / / 级配砂石级配砂石综合价格：综合价格：11元元/素土夯实素土夯实综合价格：综合价格：此部分价格含在垫层价格之内此部分价格含在垫层价格之内面层面层推荐做法推荐做法：消防路基层：消防路基层说明：说明： 基层综合造价（含人工及管理费）基层综合造价（含人工及管理费）97元元/，社区内部消防通道车行，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。路及等高面推荐此做法

28、。基础做法：基础做法：200200厚厚 C20C20混凝土混凝土综合价格：综合价格：75元元/垫层做法：垫层做法：200200厚厚 6%6%水泥石粉渣水泥石粉渣 / / 级配砂石级配砂石综合价格：综合价格：22元元/素土夯实素土夯实综合价格：综合价格：此部分价格含在垫层价格之内此部分价格含在垫层价格之内面层面层车行基层价格分析车行基层价格分析建议：建议：控制设计图纸：控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置控制现场实施：控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定合理控制

29、，保证质量合理控制，保证质量控制结合方式：控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层产品分类景观的成本设计审控万科景观万科景观控制流程图：控制流程图：控制流程，保证品质控制流程，保证品质万科景观绿化施工控制表万科景观绿化施工控制表（见附表）（见附表）地产景观品质提升地产景观品质提升 -深耕设计管理鼎翼联盟鼎翼联盟 曹阳曹阳下p满足客户使用需求满足客户使用需求p合理控制景观成本合理控制景观成本p提升绿化效果提升绿化效果p材料品质统筹化材料品质统筹化p 设计质量提升设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控

30、对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 n 景观全面提升五步曲景观全面提升五步曲 ( (客户、成本、效果、特色、设计资源客户、成本、效果、特色、设计资源) )第三章：景观的功能设计关注客户需求概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引1. 概述概述 万科集团

31、满意度调查万科集团满意度调查n 规划设计规划设计满意度满意度0707年年86，0808年年79n 活动场地和设施活动场地和设施满意度满意度0707年年62，0808年年58均为均为最低最低资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据n “活动场地和设施满意度活动场地和设施满意度”连续连续7年持续走低年持续走低K=千户1. 概述概述 万科集团满意度调查万科集团满意度调查1.概述概述 客户投诉客户投诉没有运动就等于没有生命！没有运动就等于没有生命！n 客户最不满意：配置少；不便捷客户最不满意：配置少；不便捷活

32、动设施不够，我们需要篮球场！活动设施不够，我们需要篮球场！ 资料来源：集团客户投诉怀念四季花城怀念四季花城健身游泳池等活动设施投入很多健身游泳池等活动设施投入很多心血心血新建的儿童活动场在哪里？我们找不到新建的儿童活动场在哪里？我们找不到数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地1.概述概述 成交客户对活动场地关注率与满意率成交客户对活动场地关注率与满意率n “活动配套和集中绿地活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大与客户期望差距较大-16.06-11.1-3.06-3.581.概述概述 集团活动配置标准

33、现状集团活动配置标准现状上海公司上海公司深圳区域深圳区域n 2004 2004年集团发布年集团发布“花城类住区活动配套标准花城类住区活动配套标准”n 上海公司标准，执行较早，控制上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积每块场地绝对面积n 深圳区域深圳区域0808年底确定，年底确定，按品类控制户均指标按品类控制户均指标集团标准集团标准n “社区活动配套满意度社区活动配套满意度”是是“整体满意度整体满意度”的短板的短板1.概述概述 小结小结n 万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范最不满意：配置不足；不便捷概述指标分析与配置标准布置方式场地设计

34、5要素设计指引操作指引2. 指标分析：指标分析：集团内部标杆集团内部标杆资讯来源：根据所属项目物业公司提供 a.a.确定原则确定原则n 在集团在集团5252项目中确定项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目个内部标杆项目n 选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区的成熟社区容积率 2.1 容积率 1.7 容积率 1.45 2.01 / /户户2. 指标分析：指标分析：集团内部标杆集团内部标杆n 因纬度和气候不同，因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积平均每户的

35、总活动场地面积因泳池的因泳池的 差异差异从南往北依次降低，均值为从南往北依次降低，均值为2.01 / /户户泳池差异较大泳池差异较大b.b.活动场地面积分析活动场地面积分析（含游泳池）（含游泳池）3个标杆活动场地均值n 不含泳池，不同纬度的标杆项目不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地及老人活动场地”户均户均面积面积基本一致基本一致1.11 /户户运动场地均值0.26 /户户儿童活动场地均值0.25 /户户老人活动场地均值2. 指标分析：指标分析：集团内部标杆集团内部标杆c.c.活动场地面积分析活动场地面积分析（不含游泳池）（不含游泳池）数据

36、来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等n 运动场地配置普遍较低，平均只达运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值标杆值的的42%集团集团3 3个标杆项目个标杆项目运动场地均值运动场地均值1.11/ /户户0.47/ /户户集团集团5252个个项目运动场地均值项目运动场地均值2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较a.a.运动场地运动场地集团集团3 3个标杆项目个标杆项目儿童场地均值儿童场地均值0.26/ /户户集团集团5252个个项目项目儿童场地均值儿童场地均值0.24/ /户户

37、n 儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较b.b.儿童活动场地儿童活动场地数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较n 老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值6

38、8%集团集团3 3个标杆项目个标杆项目老人活动场地均值老人活动场地均值0.25/ /户户集团集团5252个项目个项目老人活动场地均值老人活动场地均值0.17/ /户户c.c.老人活动场地老人活动场地数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较 n 除去泳池，除去泳池，综合活动场地综合活动场地52项目项目均值均值仅为仅为3个个标杆标杆 项目项目的的54%0.88 / /户户5252项目综合活动场地均值项目综合活动场地均值集团集团3 3个标杆项目综合活动场地均值个标杆项目综合活动场地均值1.62/ /

39、户户d.d.总活动场地户均面积总活动场地户均面积e.e.分析小结分析小结2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较n 项目普遍存在综合配置较低的局面项目普遍存在综合配置较低的局面n 运动场地运动场地配置严重不足，配置严重不足，老人活动场地老人活动场地关注不够关注不够资料来源：对方公司操业人员提供上海浦东仁恒河滨城上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园上海天山仁恒河滨花园选取项目特点：选取项目特点：社区规模大，户数多，在社区规模大，户数多，在业内业内评价较高评价较高项目名称户均活动面积户均活动面积泳池泳池运动场地运动场地儿童活动场地儿童活动场地老人

40、活动场地老人活动场地占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积总户数总户数容积率容积率上海浦东仁恒河滨城上海浦东仁恒河滨城3.350.48 1.60 0.74 0.53 31.00 7440002.4上海天山仁恒河滨花园上海天山仁恒河滨花园3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦东绿城上海浦东绿城1.540.420.490.290.34184626312.6a.a.标杆确定标杆确定2. 指标分析：指标分析：行业内标杆分析行业内标杆分析n 选取选取3个业内个业内评价较高评价较高的的容积率容积率项目作为外部标杆项目作为外部标杆泳 池0.44/ /户户儿童活动场地老人活动场地运

41、动场地1.110.260.25b.b.活动场地内外标杆比较活动场地内外标杆比较2. 指标分析：指标分析：行业内标杆分析行业内标杆分析n 与行业标杆相比较，我司与行业标杆相比较，我司标杆值标杆值除除“运动场地运动场地”略低外，略低外，“儿童儿童和老人活动场地和老人活动场地”配置配置差距较大差距较大集团集团3 3个标杆项目均值个标杆项目均值/ /户户集团集团3 3个标杆项目均值个标杆项目均值/ /户户集团集团3 3个标杆项目均值个标杆项目均值/ /户户集团集团3 3个标杆项目均值个标杆项目均值2. 指标分析：指标分析： 主流产品集团活动配置标准主流产品集团活动配置标准n针对主要品类制定住区活动配套

42、标准针对主要品类制定住区活动配套标准: :n儿童、老人活动场地儿童、老人活动场地0.25/ /户、户、运动场地运动场地1.1 / /户户 户均面积指标合计 1.60 / /户户n依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成 2. 数据分析：数据分析：标准配置深化探讨标准配置深化探讨n主要品类客户人口构成在主要品类客户人口构成在老人和儿童老人和儿童的比例上有区别的比例上有区别G2G2孩子三代孩子三代 10% 10% 后小太阳后小太阳 40%40%小太阳小太阳 40% 40% 老年一代老年一代 10%10%G3G3青年之家青年之家 85% 85% 青年持家青年持

43、家 15%15%C C小小太阳小小太阳 30% 30% 青年持家青年持家 5%5%孩子三代孩子三代 10% 10% 后小太阳后小太阳 20%20%小太阳小太阳 30% 30% 老年一代老年一代 5%5%16.1%16.1%12.9%12.9%58.1%58.1%12.9%12.9%21.9%21.9%6.3%6.3%59.4%59.4%12.5%12.5%5.0%5.0%0.0%0.0%65.0%65.0%30.0%30.0%11.1%11.1%0.0%0.0%66.7%66.7%22.2%22.2%2. 数据分析：数据分析：标准配置深化探讨标准配置深化探讨1212岁以下岁以下 13-2113

44、-21岁岁 22-5522-55岁岁 5656岁以上岁以上T1T1青年之家青年之家 50% 50% 小小太阳小小太阳 20%20%青年持家青年持家 20% 20% 孩子三代孩子三代 10%10%老年一代老年一代 10%10%29%13%8%26%G2/CG3/T2侧重儿童侧重儿童侧重老人侧重老人n 按两大类制定各区域活动配套按两大类制定各区域活动配套建议标准建议标准2. 数据分析：数据分析： 制定按品类地域分类制定配套标准制定按品类地域分类制定配套标准n产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同2. 数据分析：数据分析：衍生探讨衍生探讨

45、产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区人群混合型社区青年公寓社区青年公寓社区度假类社区度假类社区商务综合类社区商务综合类社区-人群结构复杂，社区需提供充足各类场地人群结构复杂，社区需提供充足各类场地-人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的 场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略-需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和 户外可拓展的休闲空间，景观需求加强户外可拓展的休闲空间，景观需求加强-对会所功能需求加强，其余

46、活动场地可借助周对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周 边或城市配套，注重品质边或城市配套，注重品质以建筑面积以建筑面积20 20 万万某项目为例某项目为例按平均每户面积按平均每户面积100 100 计算计算居住户数居住户数 2000 2000 户户目前集团活动场地均值为目前集团活动场地均值为 0.88 0.88 / /户户规定配置活动面积标准为规定配置活动面积标准为 1.60 1.60 / /户户 差额为差额为 0.720.72 / /户户活动场地平均单方造价为活动场地平均单方造价为 620 620 元元/ / 单方造价增加单方造价增加（2000 0.72 620 2000 0.72 62

47、0 ） 200000 = 4.464 4.5 200000 = 4.464 4.54.5元元/ /2. 指标分析：指标分析： 活动场地成本活动场地成本n 增加增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求元单方造价，即可满足活动场地配置要求2. 指标分析：指标分析： 小结小结n 集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地儿童、老人活动场地0.25/ /户、户、运动场地运动场地1.1 / /户户 n 社区规模较小时社区规模较小时(500(500户户) )，配套标准应适当增大。，配套标准应适当增大。概述指标分析与配置标准布置方式场地设

48、计5要素设计指引操作指引商业步行街商业步行街儿童活动场地儿童活动场地运动场地运动场地会所会所泳池泳池老人活动场地老人活动场地/ /架空层架空层n 主要主要运动及老人活动场地运动及老人活动场地沿商业街两侧沿商业街两侧布局；儿童活动场地组团式布局布局；儿童活动场地组团式布局容积率 1.453. 布置方式：布置方式： 内部标杆之一：内部标杆之一：深圳四季花城深圳四季花城服务半径服务半径5050米米服务半径服务半径250250米米运动场地运动场地建筑建筑儿童活动场地儿童活动场地会所会所泳池泳池中心广场中心广场n 大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场

49、地分散布置容积率 1.703. 布置方式：布置方式： 内部标杆之二：内部标杆之二：上海春申上海春申服务半径250米服务半径50米服务半径250米步行景观轴线步行景观轴线会所会所运动广场运动广场儿童活动场地儿童活动场地n 大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局容积率 2.01服务半径45m3. 布置方式：布置方式： 内部标杆之三：内部标杆之三：天津水晶城天津水晶城n 所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局3. 布置方式：布置方式： 行业内标杆之一：行业内标杆之一：上海浦东仁恒河滨城上海浦东仁恒

50、河滨城n 所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局布局3. 布置方式：布置方式： 行业内标杆之二：行业内标杆之二：上海天山仁恒河滨花园上海天山仁恒河滨花园服务半径200米n 会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局组团分散布局3. 布置方式：布置方式： 行业内标杆之三：行业内标杆之三：上海浦东绿城上海浦东绿城3. 布置方式：布置方式： 投诉较多项目之一投诉较多项目之一n儿童场地不足且服务半径大于儿童场地不足且服务半径大于5050米，缺少运动场地米，缺少运动场地3. 布置方式：布置方式： 投诉较多项目之二投诉较多

51、项目之二n 缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于250250米米3. 布置方式：布置方式： 投诉较多项目之三投诉较多项目之三n 运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于5050米米n 各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率n 正常情况下：成人正常情况下：成人250250米米，老人，老人200200米米，儿童，儿童5050米米资料来源：美国景观资料手册Time-Saver standard for landscape architecture

52、3. 布置方式：布置方式： 服务半径标准服务半径标准3. 布置方式：布置方式： 小结小结n 服务半径为：成人服务半径为：成人250m m，老人，老人200m m，儿童，儿童50m mn 运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局n 狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局n 案例分享案例分享1.成都万科金色海蓉二期概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引4. 场地设计五要素场地设计五要素 客户关注度客户关注度客客户户关关注注度度3 3基本教育基本教育4 4特殊功能特殊功能1

53、 1安全性安全性2 2基本功能基本功能客户关注程度排序客户关注程度排序通用性通用性 特殊性特殊性安全性安全性 功能性功能性5 5特殊教育特殊教育高高低低资料提供：上海公司设计部n 根据根据客户关注度客户关注度排序设定所需的功能考虑范围排序设定所需的功能考虑范围4. 场地设计五要素场地设计五要素 营销卖点营销卖点资料提供：上海公司设计部编编号号具体措施具体措施需求需求分类分类成本成本影响影响可实可实施性施性1 全区做到无障碍设计安全较小强2高差较大处或河道等设置栏杆安全小强3 贯穿全区的无障碍步行系统安全小强4 儿童游乐区的周界安全安全无强5各种铺地材料的安全性，交接面的安全安全小强6儿童游乐设

54、施要是高品质材料制成安全中强7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施基本功能大强8一定面积的室外交流的木平台基本功能小强9大面积的起伏的高品质的草坪基本功能小强10 安全儿童戏水水景基本功能中强11 安全的沙坑基本功能小强12结合儿童游乐区设置成人健身设施基本功能无强13 室外儿童游泳池特殊功能大中14适合儿童尺度的室外标示系统基础教育小强15 四季变化的观花观果的植物基础教育无强16 儿童游乐区增加太阳能时钟特殊教育小强特殊客群关注特殊客群关注营销卖点营销卖点品质的基本保品质的基本保证证n 功能与细节应保证品质，更应重视功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点营销卖点4. 场地设计五要素场地设

55、计五要素 成本控制成本控制资料提供：上海公司设计部成本高成本高成本低成本低1.1.全区无障碍设计全区无障碍设计2.2.高差较大处设置栏杆高差较大处设置栏杆3.3.贯穿全区的步行系统贯穿全区的步行系统4.4.儿童游乐区的周界安全儿童游乐区的周界安全5.5.各种铺装材料的安全交接各种铺装材料的安全交接6.6.结合儿童游乐区设置成人健身设施结合儿童游乐区设置成人健身设施7.7.大面积的起伏变化的草坪大面积的起伏变化的草坪8.8.安全的沙坑安全的沙坑1.1.高品质进口儿童游乐设备高品质进口儿童游乐设备2.2.专设有遮荫遮雨的专设有遮荫遮雨的2-62-6岁儿童游乐设施岁儿童游乐设施3.3.一定面积的木平

56、台交流休息场地一定面积的木平台交流休息场地4.4.室外儿童游泳池室外儿童游泳池5.5.安全的儿童水景安全的儿童水景1.1.儿童游乐场周边设置洗手洗脚处儿童游乐场周边设置洗手洗脚处2.2.增加儿童游乐区的背景音乐设置增加儿童游乐区的背景音乐设置3.3.环保的分类垃圾桶环保的分类垃圾桶4.4.儿童区增加太阳能时钟儿童区增加太阳能时钟5.5.适合儿童尺度的室外标示系统适合儿童尺度的室外标示系统6.6.四季变化的观花观果的植物四季变化的观花观果的植物1.1.旱冰场旱冰场2.2.游乐场周边设计厕所游乐场周边设计厕所3.3.增加带长度的儿童专用自行车道增加带长度的儿童专用自行车道4.4.增设增设“百草园百

57、草园”5.5.增设增设“自留地自留地”6.6.增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩7.7.增加增加“故事雕塑故事雕塑”8.8.动物乐园动物乐园选选定定实实施施选选择择实实施施选选择择实实施施暂暂不不实实施施关注度低（特殊功能关注度低（特殊功能+ +教育）教育）关注度高（安全关注度高（安全+ +基本功能）基本功能）n 根据根据成本要求成本要求和客户关注度选定实施内容和客户关注度选定实施内容n 根据根据使用者喜好使用者喜好排序选择内容排序选择内容(玩具器械品种玩具器械品种)排序排序1-5岁岁6-12岁岁1滑梯滑梯2秋千木马3木马跷跷板4羽毛球馆游泳池5游泳池秋千6室

58、外篮球场室外篮球场7平衡木泡泡池8爬梯平衡木9网球场爬梯10攀爬绳网攀爬绳网11泡泡池戏水池12跷跷板网球场资料来源：深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查4. 场地设计五要素场地设计五要素 使用者喜好使用者喜好资料提供：上海公司设计部编号编号具体措施具体措施深蓝深蓝白马西白马西北北金色里金色里程程金色雅金色雅筑筑罗店罗店地杰地杰1 1全区做到无障碍设计全区做到无障碍设计2 2高差较大处或河道等设置高差较大处或河道等设置栏杆栏杆3 3贯穿全区的无障碍步行系贯穿全区的无障碍步行系统统4 4儿童游乐区的周界安全儿童游乐区的周界安全5 5各种铺地材料的安全性，各种铺地材料的安全性，交

59、接面的安全交接面的安全6 6儿童游乐设施要是高品质儿童游乐设施要是高品质材料制成材料制成7 7专设有遮荫遮雨的专设有遮荫遮雨的2-62-6岁岁的儿童游乐设施的儿童游乐设施8 8一定面积的室外交流的木一定面积的室外交流的木平台平台9 9大面积的起伏的高品质的大面积的起伏的高品质的草坪草坪1010安全儿童戏水水景安全儿童戏水水景1111安全的沙坑安全的沙坑1212结合儿童游乐区设置成人结合儿童游乐区设置成人健身设施健身设施1313室外儿童游泳池室外儿童游泳池1414适合儿童尺度的室外标示适合儿童尺度的室外标示系统系统1515四季变化的观花观果的植四季变化的观花观果的植物物1616儿童游乐区增加太阳

60、能时儿童游乐区增加太阳能时钟钟实施反馈实施反馈0808年年0808年年0808年年0808年年0808年年0808年年n 针对项目针对项目定期审核定期审核，确保实施完成度，确保实施完成度4. 场地设计五要素场地设计五要素 定期审核定期审核4. 场地设计五要素场地设计五要素 小结小结客户关注度客户关注度营销卖点营销卖点成本要求成本要求使用者喜好使用者喜好定期审核定期审核集中精力做集中精力做焦点焦点增加特色做增加特色做价值价值控制成本做控制成本做重点重点投其所好做投其所好做关怀关怀确保实施做确保实施做审查审查1.2.3.4.5.n 设计应全方位关注，把好设计应全方位关注，把好 5个控制关个控制关资

61、料提供：上海公司设计部4. 场地设计五要素场地设计五要素 儿童活动场地实施效果儿童活动场地实施效果4. 场地设计五要素场地设计五要素 儿童活动场地案例儿童活动场地案例n 儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置大型综合大型综合 场地场地为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有景观效果景观效果4. 场地设计五要素场地设计五要素 相关知识相关知识n 目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类 美国标准美国标准 CPSC , CPSC , 欧洲标准欧洲标准 EN1176EN1176U

62、.S. Consumer Product Safety Commission Guidelinesfor Public Playground Equipment (CPSC)美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则 分分2-52-5，5-125-12岁两个年龄层岁两个年龄层 提供提供7 7种游戏设备的安全要求种游戏设备的安全要求 攀爬类 团团转 跷跷板 滑梯 摇摇马 秋千 蹦床 设备安全活动范围（固定值）设备安全活动范围（固定值） 临界下坠高度临界下坠高度New European Standards (EN 1176)新欧共体标准（游戏场设备）新欧共

63、体标准（游戏场设备） 3-14 3-14岁统一年龄层岁统一年龄层 提供提供5 5种游戏设备的安全要求种游戏设备的安全要求 秋千 滑梯 绳缆跑道 旋转式设备 摇摆式设备 设备安全活动范围（计算式）设备安全活动范围（计算式） 临界下坠高度和铺装面范围临界下坠高度和铺装面范围资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）4. 场地设计五要素场地设计五要素 相关知识相关知识n 游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求，游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求， 地垫的材料和厚度也必须符合高度要求地垫的材料和厚度也必须符合高度要求50mm50mm50mm50mmCFH - 1.5mC

64、FH - 1.5mCFH - 1.5mCFH - 1.5m75mm75mm75mm75mmCFH 1.9mCFH 1.9mCFH 1.9mCFH 1.9m110mm110mm110mm110mmCFH 2.6mCFH 2.6mCFH 2.6mCFH 2.6m资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引5. 设计指引设计指引 配置场地指标配置场地指标n 根据配置标准计算对应场地的面积指标根据配置标准计算对应场地的面积指标 整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核算，如不满足应适当调整规划整体规划完成后，即应针对此场地指标进

65、行核算，如不满足应适当调整规划以深圳区域某以深圳区域某G2项目为例：项目为例：项目占地项目占地 42000 规划户数规划户数 2140户户景观面积景观面积 28900 运动场地面积运动场地面积= = 1.1 2140 = 2354 集团主流产品活动配套标准集团主流产品活动配套标准: : 儿童、老人活动场地儿童、老人活动场地0.25/ /户户 运动场地运动场地1.1 / /户户儿童场地面积儿童场地面积= = 0.25 2140 = 535 老人场地面积老人场地面积= = 0.25 2140 = 535 合计场地配套面积为合计场地配套面积为 3424 约为景观面积的12% 5. 设计指引设计指引

66、配置场地内容配置场地内容运动场地面积运动场地面积 = = 1.1 2140 = 2354 2个网球场个网球场 = = 650 2 = 1300 1个篮球场个篮球场 = = 540 1 = 540 （架空层）（架空层）10个乒乓球台个乒乓球台 = = 50 10 = 500 儿童场地面积儿童场地面积 = = 0.25 2140 = 535 集中设置集中设置1个大型场地个大型场地 350 设置设置2个小型场地各个小型场地各 100 老人场地面积老人场地面积= = 0.25 2140 = 535 结合广场设置跳操场地结合广场设置跳操场地 200 锻炼器械锻炼器械30组组 200 架空层棋牌活动架空层

67、棋牌活动10组组 100 健康步道健康步道 50 5. 设计指引设计指引 儿童场地标准配置参考儿童场地标准配置参考n 小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计5. 设计指引设计指引 泳池平面布置标准泳池平面布置标准n 泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观泳池区可容纳人数(M)=成人池面积成人池面积/3 + 儿童池面积儿童池面积/2.5泳池休息区面积() = M 0.8洗手蹲位个数= M / 60淋浴间个数= M / 30更衣柜个数= M / 5以上三项男女更衣室均分以上三项男女更衣室均分

68、5. 设计指引设计指引 泳池更衣室布置标准泳池更衣室布置标准n 更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求提高更衣室品质的方法：提高更衣室品质的方法：1.增加管理室前厅，提供等候区2.增加化妆台空间3.更衣区与淋浴区分隔4.增加清扫设备储藏室降低更衣室成本的方法：降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手台2.室外喷淋3.男女共用洗手间5. 设计指引设计指引 宠物公园布置标准宠物公园布置标准n 宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰5. 设计指引设计指引 TH间道路、管线布置标准间道路、管线布置标准n 管线布置合理，合理分配宅

69、间距离管线布置合理，合理分配宅间距离5. 设计指引设计指引 TH间道路、管线布置标准间道路、管线布置标准n 管线布置合理，合理分配宅间距离管线布置合理，合理分配宅间距离5. 设计指引设计指引 TH间道路、管线布置标准间道路、管线布置标准n 管线布置合理，合理分配宅间距离管线布置合理，合理分配宅间距离概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引6. 操作指引操作指引 操作步骤操作步骤规划确定之后根据场地规划确定之后根据场地指标复核，如不满足则指标复核，如不满足则应应调整规划调整规划。Step 1Step 2Step 3根据指标选择场地基本根据指标选择场地基本布局和内容，拟定布局和

70、内容，拟定设计设计任务书任务书。审核审核场地设计面积和内场地设计面积和内容，检查细节设计。容，检查细节设计。一线公司一线公司设计部设计部设计单位设计单位根据设计任务书进行设根据设计任务书进行设计，可选择甲方提供的计，可选择甲方提供的标准模块或依据规范自标准模块或依据规范自行设计。行设计。提交深化方案图纸提交深化方案图纸提交任务书和设计指引提交图纸和数据指标6. 操作指引操作指引 根据社区规模制定根据社区规模制定所需活动配套面积和内容所需活动配套面积和内容惠州金域华庭配套表惠州金域华庭配套表品类：品类：G2G2项目占地：项目占地：3.963.96万万m m2 2户数：户数：10001000泳池（

71、共泳池（共900m900m2 2）泳池总水面面积：泳池总水面面积：900m900m2 2儿童池：儿童池：200m200m2 2成人池：成人池：700m700m2 2运动场地（共运动场地（共700m700m2 2）羽毛球场：羽毛球场：100m100m2 2架空层乒乓：架空层乒乓：50m50m2 2架空层练舞室：架空层练舞室：200m200m2 2多功能场地：多功能场地：350m350m2 2老人活动场地（共老人活动场地（共260m260m2 2）跳操广场：跳操广场：150m2150m2按摩走道：按摩走道：30m30m2 2架空层棋牌：架空层棋牌：50m50m2 2锻炼器械：锻炼器械：30m30m

72、2 2儿童活动场地儿童活动场地 （300m300m2 2）滑梯：滑梯：120m120m2 2秋千：秋千：50m50m2 2木马：木马：40m40m2 2跷跷板：跷跷板：30m30m2 2沙池：沙池：30m30m2 2平衡木：平衡木：20m20m2 2爬网：爬网：80m80m2 2宠物活动场地：宠物活动场地：100m100m2 2n 如规划布局不满足场地需求，则应如规划布局不满足场地需求，则应调整规划调整规划Step 1主要人行系统主要人行系统景观轴线景观轴线n 人行系统宜简洁布置人行系统宜简洁布置6. 操作指引操作指引 根据建筑空间确定根据建筑空间确定人行系统骨架人行系统骨架和景观轴线和景观轴

73、线Step 2 场地布局要点场地布局要点 游泳池居中布置，可作游泳池居中布置，可作为销售工具。为销售工具。 室外运动场地考虑充分室外运动场地考虑充分日照，考虑噪音问题，避日照，考虑噪音问题，避免离住宅过近，贴近商业免离住宅过近，贴近商业用房布置。用房布置。 儿童活动场地就近住宅儿童活动场地就近住宅布置，考虑日照和成年人布置，考虑日照和成年人看护区。看护区。 建议老人活动场地和中建议老人活动场地和中心广场结合，充分考虑日心广场结合，充分考虑日照，应充分考虑可达性和照，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。远离住宅布置。n 不同活动场地对日照需求不同，应对应考

74、虑布局不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局6. 操作指引操作指引 依据日照分析结果考虑活动场地依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置适宜布局位置Step 2羽毛球场羽毛球场成人池成人池儿童池儿童池架空层乒乓架空层乒乓多功能场地多功能场地架空层练舞室架空层练舞室惠州金域华庭惠州金域华庭品类：品类：G2G2户数：户数：10001000按照社区户数计算相应按照社区户数计算相应所需场地面积指标所需场地面积指标泳池（共泳池（共900m900m2 2）泳池总水面面积：泳池总水面面积：900m900m2 2儿童池：儿童池：200m200m2 2成人池：成人池：700m700m2 2运动场地（共运动场

75、地（共700m700m2 2）羽毛球场：羽毛球场：100m100m2 2架空层乒乓：架空层乒乓：50m50m2 2架空层练舞室：架空层练舞室：200m200m2 2多功能场地：多功能场地：350m350m2 2服务半径服务半径+ +布置规则布置规则游泳池游泳池250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求照需求运动场地运动场地250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地宠物活动场地

76、无服务半径要求无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地老年人活动场地200200米米 -3-3分钟步行距离分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地儿童活动场地 5050米米 -2-2分钟儿童步行距离分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区看护区=100m=100m2 2=30m=30m2 2=50m=50m2 2230m230m6. 操作指引操作指引 运动场地布置运动场地布置Step 260m60m60m60m羽毛球场羽毛球场成人池成

77、人池儿童池儿童池跳操广场跳操广场65m65m按摩走道按摩走道65m65m锻炼器械锻炼器械架空层棋牌架空层棋牌架空层乒乓架空层乒乓架空层练舞室架空层练舞室惠州金域华庭惠州金域华庭品类：品类：G2G2户数：户数：10001000按照社区户数计算相应按照社区户数计算相应所需场地面积指标所需场地面积指标老人活动场地（共老人活动场地（共260m260m2 2）跳操广场：跳操广场：150m2150m2按摩走道：按摩走道：30m30m2 2架空层棋牌：架空层棋牌：50m50m2 2锻炼器械：锻炼器械：30m30m2 2服务半径服务半径+ +布置规则布置规则游泳池游泳池250250米米- -成人成人3 3分钟

78、步行距离分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求照需求运动场地运动场地250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地宠物活动场地无服务半径要求无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地老年人活动场地200200米米 -3-3分钟步行距离分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地儿童活动场地 5050米米 -2-

79、2分钟儿童步行距离分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区看护区=100m=100m2 2=30m=30m2 2=50m=50m2 2多功能场地多功能场地6. 操作指引操作指引 老人活动场地布置老人活动场地布置Step 2羽毛球场羽毛球场成人池成人池木马、跷跷板等木马、跷跷板等跳操广场跳操广场40m40m按摩走道按摩走道锻炼器械锻炼器械架空层棋牌架空层棋牌多功能场地多功能场地架空层乒乓架空层乒乓架空层练舞室架空层练舞室40m40m40m40m40m40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池沙池服务半径服务半径+ +布置规则布置规则游泳池

80、游泳池250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求照需求运动场地运动场地250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地宠物活动场地无服务半径要求无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地老年人活动场地200200米米 -3-3分钟步行距离分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置跳操广场应远离住宅布置

81、儿童活动场地儿童活动场地 5050米米 -2-2分钟儿童步行距离分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区看护区=100m=100m2 2=30m=30m2 2=50m=50m2 2宠物活动宠物活动惠州金域华庭惠州金域华庭品类：品类：G2G2户数：户数：10001000按照社区户数计算相应按照社区户数计算相应所需场地面积指标所需场地面积指标儿童活动场地儿童活动场地 （300m300m2 2）滑梯：滑梯：120m120m2 2秋千：秋千：50m50m2 2木马：木马：40m40m2 2跷跷板：跷跷板：30m30m2 2沙池：沙池：30m30m2 2平衡木：

82、平衡木：20m20m2 2爬网：爬网：80m80m2 2宠物活动场地：宠物活动场地：100m100m2 26. 操作指引操作指引 儿童活动场地布置儿童活动场地布置Step 2羽毛球场羽毛球场成人池成人池木马、跷跷板等木马、跷跷板等跳操广场跳操广场按摩走道按摩走道锻炼器械锻炼器械架空层棋牌架空层棋牌多功能场地多功能场地架空层乒乓架空层乒乓架空层练舞室架空层练舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池沙池服务半径服务半径+ +布置规则布置规则游泳池游泳池250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求兼顾日照需求

83、运动场地运动场地250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔架空层配置要考虑一定的隔音措施音措施宠物活动场地宠物活动场地无服务半径要求无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地老年人活动场地200200米米 -3-3分钟步行距离分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅通道，跳操广场应远离住宅布置布置儿童活动场地儿童活动场地 5050米米 -2-2分钟儿童步行距离分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和就近住宅布置，考虑日照和成年人看护

84、区成年人看护区=100m=100m2 2=30m=30m2 2=50m=50m2 2宠物活动宠物活动6. 操作指引操作指引 提交设计任务书和设计指引给设计单位提交设计任务书和设计指引给设计单位Step 2泳池（共泳池（共900m900m2 2）泳池总水面面积：泳池总水面面积：900m900m2 2儿童池：儿童池：200m200m2 2成人池：成人池：700m700m2 2运动场地（共运动场地（共700m700m2 2）羽毛球场：羽毛球场：100m100m2 2架空层乒乓：架空层乒乓：50m50m2 2架空层练舞室：架空层练舞室：200m200m2 2多功能场地：多功能场地：350m350m2

85、2老人活动场地（共老人活动场地（共260m260m2 2）跳操广场：跳操广场：150m2150m2按摩走道：按摩走道：30m30m2 2架空层棋牌：架空层棋牌：50m50m2 2锻炼器械：锻炼器械：30m30m2 2儿童活动场地儿童活动场地 （300m300m2 2）滑梯：滑梯：120m120m2 2秋千：秋千：50m50m2 2木马：木马：40m40m2 2跷跷板：跷跷板：30m30m2 2沙池：沙池：30m30m2 2平衡木：平衡木：20m20m2 2爬网：爬网：80m80m2 2宠物活动场地：宠物活动场地：100m100m2 2硬景面积：硬景面积：7510 m7510 m2 2 包括人行

86、系统、广场、包括人行系统、广场、 各类活动场地及泳池各类活动场地及泳池软景面积：软景面积：18200 m18200 m2 2 包括草坪、地被及灌木包括草坪、地被及灌木30%70%6. 操作指引操作指引 审核面积与内容并确保软硬景比例审核面积与内容并确保软硬景比例Step 36. 操作指引操作指引 小结小结n 规划平面初步确定后，根据社区规模制定规划平面初步确定后，根据社区规模制定 所需活动配套面积和内容所需活动配套面积和内容n 根据建筑空间确定根据建筑空间确定人行系统骨架人行系统骨架和景观轴线和景观轴线n 依据日照分析结果考虑活动场地依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置适宜布局位置n 复核

87、软硬景面积比例复核软硬景面积比例7 ：3n 如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划总结总结 3 3、场地布置要保证服务半径：成人、场地布置要保证服务半径：成人250m/m/老人老人200m/m/儿童儿童50m m 1 1、“活动配套满意度活动配套满意度”是是“规划设计满意度规划设计满意度”短板短板最不满意：最不满意：配置不足配置不足；不便捷不便捷2 2、集团主流产品活动配套标准、集团主流产品活动配套标准: : 儿童、老人活动场地儿童、老人活动场地0.25/ /户、户、运动场地运动场地1.1 / /户户p G3/T2 G3/T2 类产品侧重老人活动场地类

88、产品侧重老人活动场地p G2/C G2/C 类产品侧重儿童活动场地类产品侧重儿童活动场地p 深圳区域宜保证户外泳池场地，可减少运动场地深圳区域宜保证户外泳池场地，可减少运动场地第四章：绿化苗木的操作管理建议n苗源分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本苗源分析苗源种类n保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右地苗地苗假植苗假植苗假植成品苗假植成品苗价格：价格：X X 低低2X 2X 中中3X 3X 高高苗源分析 地苗分布地苗资源集中地区地苗资源集中地区低纬度中纬度高纬度n地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时

89、间与人力进行提前搜购与储备提前搜购与储备苗源分析 移栽要素n地苗移栽要地苗移栽要保证成活率保证成活率，必须严格遵循季节要求，必须严格遵循季节要求1月月2月月3月月4月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月西南地区西南地区华南地区华南地区13月月912月月24月月210月月1011月月5月月温带地区温带地区(华东及北方地区华东及北方地区)西南地区西南地区华南地区华南地区适宜移植适宜移植季节季节地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非适宜移非适宜移植季节植季节地苗成活率地苗成活率20-30%假植苗成活率5

90、0-70%地苗成活率地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%温带地区温带地区(华东及北方地区华东及北方地区)l 以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由各分公司提供各地区适宜移栽及种植季节各地区适宜移栽及种植季节苗源分析 小结n选择选择地苗作为主要苗源地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段n保证地苗供应，必须保证地苗供应，必须提前储备提前储备，或者寻找有储备的合作单位，或者寻找有储备的合作单位n提高地苗全冠移栽提高地苗全冠移栽成活率成活率，必须遵循季节要求，必须遵循季节要求市

91、场行规：苗木购买熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗n苗源分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本苗源成本分析 樟树地苗(华南地区)地苗地苗：原生或在移植地超过5年，生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大，不适于反季节移植成活率受季节影响大，不适于反季节移植。主材价格：主材价格：胸径10-19cm，4001000元元/株株胸径20-29cm，12002500元元/株株胸径30-39cm，28004000元元/株株n地苗中选用较多的规格为胸径地苗中选用较多的规格为胸径25-30 cm，平均价格为，平均价格为2000元元/株株特点：特点：资源分布散，临时搜购不易，必须提前储备假植

92、苗假植苗：地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内，度过成活期的苗木。 观赏效果较差，移植成活率较高观赏效果较差，移植成活率较高。主材价格：主材价格：胸径10-19cm，8002000元元/株株胸径20-29cm，22004500元元/株株胸径30-39cm，50008000元元/株株苗源成本分析 樟树假植苗(华南地区)n假植苗中选用较多的规格为胸径假植苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为，平均价格为6500元元/株株特点：特点：资源较多，价格适宜，但苗木形态差，需要生长期恢复假植成品苗假植成品苗：假植苗已假植或装入容器种植3年以内，生长状况恢复良好的苗木。 观赏效果较好，

93、移植成活率较高观赏效果较好，移植成活率较高。主材价格：主材价格：胸径10-19cm，12002500元元/株株胸径20-29cm，30008500元元/株株胸径30-39cm，900015000元元/株株苗源成本分析 樟树假植成品苗(华南地区)n假植成品苗中选用较多的规格为胸径假植成品苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为，平均价格为13000元元/株株特点：特点：由于用量大，目前中小规格已稀缺胸径胸径10-19cm胸径胸径20-29cm胸径胸径30-39cm8002000元元/株株22004500元元/株株50008000元元/株株4001000元元/株株12002500元元/

94、株株28005000元元/株株12002500元元/株株30008500元元/株株900015000元元/株株地苗地苗假植苗假植苗假植成品苗假植成品苗n综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗 = 1：2：3苗源成本分析 成本比较(华南地区)此两种规格资此两种规格资源非常少源非常少苗源成本分析 三地香樟主材价格比较n因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低成都、上海两地普遍使用地苗地苗，选用中小规格较多，大规格乔木只做点景深圳普遍使用的是假植成品苗假植成品苗，因中小规格资源不足选取规

95、格普遍30cm以上（元/株）成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较苗源成本分析 各区域使用分析n深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗地苗地苗假植成品苗假植成品苗假植苗假植苗n大部分苗源产自江浙大部分苗源产自江浙n地苗及假植成品苗供应量大地苗及假植成品苗供应量大n地苗大多来自本地地苗大多来自本地n假植成品苗多从华东购入假植成品苗多从华东购入n地苗供应量小，多为假植苗地苗供应量小，多为假植苗n假植成品苗用量大假植成品苗用量大n苗源多来自本地苗源多来自本地n反季节种植情况少反季节种植情况少苗源成本分析 小结n除深圳区域外，其余

96、三区域普遍采用地苗，除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，全冠移植率全冠移植率较高较高n各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该因地制宜因地制宜n由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于地苗资源地苗资源的利用的利用p 深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽p 其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格p 优质地苗需要提前搜购储备，前置的资金和人力成本较大优质地苗需要提前搜购储备，前置的

97、资金和人力成本较大p 结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位n苗源分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本操作模式分析 内外模式比较招标模式招标模式战略合作模式战略合作模式甲指乙供合作模式甲指乙供合作模式内部模式内部模式北京公司沈阳公司苏南公司上海公司成都公司深圳公司n公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式完全甲供模式完全甲供模式甲供甲供+ +战略合作模式战略合作模式外部模式外部模式代表公司代表公司主要特点主要特点成都万华公司麓山国际龙湖公司绿城公司成本控

98、制较好，对图纸要求较高，成本控制较好，对图纸要求较高，但苗木质量不易控制，即时效果差但苗木质量不易控制，即时效果差苗木质量较高，种植即时效果好苗木质量较高，种植即时效果好合作单位必须有充足资源和图纸深化能力合作单位必须有充足资源和图纸深化能力甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障需要甲方配有专业人员，且占用人力较多需要甲方配有专业人员，且占用人力较多甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低甲方需自有苗圃，少量项目可操作甲方需自有苗圃，少量项目可操作甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控即

99、时效果较理想，甲方需配备多重专业人员即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员招标模式：招标模式：采用招投标方式，以低价中标者提供苗木并组织施工。优点优点： 成本动态可控成本动态可控缺点缺点： 低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设 计变更数量较难控制计变更数量较难控制 施工方提供价格较低的施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗假植苗或截杆地苗 不考虑效果的即时性不考虑效果的即时性操作模式分析 内部模式一n招标模式招标模式保证绿化成本最低，但实施效果较差保证绿化成本最低，但实施效果较差东莞高尔夫项目东莞高尔夫项目绿化成本：绿化成本：100-120元元/平米平

100、米战略合作模式：战略合作模式：选取 2-3家战略协议的种植施工单位，苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化，甲方审核后开展施工。优点优点： 施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。 施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。 施工图定价设计，实施成本及变更可控缺点缺点： 施工方的设计施工一体，需要监控 不能及时反映当时的苗木市场价格操作模式分析 内部模式二n战略合作模式战略合作模式利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制成都金域蓝湾项目成都金域蓝湾项目绿化成本：绿

101、化成本：250-280元元/平米平米甲指乙供战略合作模式：甲指乙供战略合作模式：甲方参与苗木采购，由施工单位购买并组织对选定苗木的施工维护优点优点： 甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控缺点缺点： 采购过程占用甲方过多资金 甲方人力占用过多，不利多项目操作 乙方积极性难调动操作模式分析 内部模式三n甲指乙供模式甲指乙供模式保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作深圳东海岸四期项目深圳东海岸四期项目绿化成本：绿化成本：480元元/平米平米完全甲供模式：完全甲供模式：甲方自行采购所有苗木，并有自己的苗场或有可借用的场地进行

102、苗木储备，施工单位只负责苗木的施工。优点优点： 甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。缺点缺点： 采购环节占用甲方过多资源。 乙方积极性难调动操作模式分析 外部模式一n完全甲供模式完全甲供模式保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作成都麓山国际项目成都麓山国际项目绿化成本：绿化成本：220元元/平米平米甲供甲供+战略合作模式：战略合作模式：与战略合作单位有苗木的战略采购价格，部分特型苗木由甲方自行采购，甲方有自己的苗场或有可借用的场

103、地进行苗木储备，由战略合作单位组织苗木的施工。优点优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。可获得较低价的一手苗木。同时可利用战略单位的苗木资源缺点缺点：采购环节占用甲方过多资源。战略价格无法反映即时的苗木市场行情操作模式分析 外部模式二n甲供甲供+战略合作模式战略合作模式保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金成都三千城项目成都三千城项目绿化成本：绿化成本：300-320元元/平米平米招标模式招标模式操作模式分析 推荐模式n从效果、成本控制和可实施性考虑，从效果、成本控制和可

104、实施性考虑，战略合作模式战略合作模式是较为理想的模式是较为理想的模式广州金域蓝湾广州金域蓝湾绿化成本：绿化成本：300元元/平米平米成都麓山国际成都麓山国际绿化成本：绿化成本：320元元/平米平米佛山金域华府佛山金域华府绿化成本：绿化成本：370元元/平米平米完全甲供完全甲供战略合作战略合作三种模式同等绿化成本下效果比较绿化效果关键问题：绿化效果关键问题：1、图纸的可实施性、图纸的可实施性2、苗木的品质与形态保证、苗木的品质与形态保证3、成本可控制性、成本可控制性解决措施：解决措施：1、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化2

105、、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。3、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量招投标模式招投标模式战略合作模式战略合作模式招投标招投标+战略模式战略模式甲指乙供战略甲指乙供战略+招标模式招标模式图纸可实施性图纸可实施性苗品质量控制苗品质量控制成本可控成本可控备注备注 仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制，大部分公司仍无法通过招标方式实现效果与成本有效平衡 操作模式分析 推荐模式解析一n战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题战略合作模式能

106、够有效解决提升绿化效果的关键问题景观设计部景观设计部 2-5人/公司 苗木采购团队 1-2人/公司景观工程团队 0.5人/项目合计景观人员合计景观人员 4-9人人/公司公司操作模式分析 推荐模式解析二n三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果负责设计管理和现场效果确认 负责特型苗木采购和储备负责现场施工管理和效果控制专业设计人员构成成本与工程采购人员构成专业景观工程人员构成主要责任部门，监管其余团队龙湖、绿城管理模式龙湖、绿城管理模式万科管理模式万科管理模式景观部景观部 0-5人/公司 物业绿化工程师 0-3人/公司合计景观人员合计景观人员 0-5人人/

107、公司公司专业设计人员构成绿化工程人员构成设计、采购、现场管理三位一体负责绿化种植和养护操作模式分析 可战略资源n华南地区具备苗木资源和综合设计施工能力的单位有华南地区具备苗木资源和综合设计施工能力的单位有普邦、棕榈园林普邦、棕榈园林、四季青等、四季青等操作模式分析 小结n战略合作模式能够有效整合苗木资源，控制成本，战略合作模式能够有效整合苗木资源，控制成本，提升效果提升效果n景观应该配备景观应该配备项目现场专业人员项目现场专业人员，有效控制效果实现，有效控制效果实现p 目前上海公司已开始实行景观项目目前上海公司已开始实行景观项目PM制，隶属事业部，有效控制现场制，隶属事业部，有效控制现场n苗源

108、分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本温带地区温带地区(华东及北方地区华东及北方地区)西南地区西南地区华南地区华南地区适宜移植季节适宜移植季节地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非适宜移非适宜移植季节植季节地苗成活率地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%非适宜移植非适宜移植季节措施季节措施强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保温、保湿材料覆盖强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保

109、温、保湿材料覆盖强截枝条与叶片使用植物激素加强人工养护以上成活率以以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由各分公司提供樟树为例，相关数据由各分公司提供技术措施 反季节移栽成活率及措施n使用传统技术在反季节移栽成活率非常低使用传统技术在反季节移栽成活率非常低上海上海成都成都佛山佛山苗木主材苗木主材战略价格战略价格非适宜移非适宜移植季节措植季节措施费施费10001300元元/株株2900元元/株株15002000元元/株株32003300元元/株株以上价格参考上海、成都、佛山08年战略采购合同，取1820cm樟树为例措施费用已包含在措施费用已包含在苗木主材单价内苗木主材单价内苗木主材苗木主材市

110、场价格市场价格32003300元/株23002400元/株15002000元/株措施费用不另收，但需选措施费用不另收，但需选择较小冠幅的假植苗择较小冠幅的假植苗措施费占主材费措施费占主材费用用3040%提高整体主材单价作提高整体主材单价作为措施费补偿为措施费补偿损失苗木效果，损失苗木效果，无措施费补偿无措施费补偿技术措施 反季节移栽措施费率n传统技术反季节移栽为保活以传统技术反季节移栽为保活以提高成本或损失效果提高成本或损失效果为代价为代价最终成本最终成本32004600元元/株株2900元元/株株2000元元/株株广州白云区大一项目现场广州白云区大一项目现场技术核心技术核心：通过药物处理，使

111、植物在无需截枝、剪叶的情况下，保持全冠进行移植。优点优点：不改变树形，整株移植保证树木100%成活，不受季节影不受季节影响响处理费用较低缺点缺点：不适合远程运输技术措施 保冠移栽新技术n保冠技术可确保乔木在任何季节进行全冠移栽保冠技术可确保乔木在任何季节进行全冠移栽适宜季节移植技术处理费非适宜季非适宜季节移植技节移植技术处理费术处理费1520cm2025cm2530cm3035cm苗木主材价苗木主材价l 苗木主材价参考上海08年度绿化战略合同24003300元元/株株39505000元元/株株50006800元元/株株1300018000元元/株株500元/株700800元元/株株800100

112、0元/株13001500元元/株株10001200元/株12001500元/株15001600元元/株株16001800元元/株株技术处理费与技术处理费与主材费比率主材费比率2124%2030%2024%910%技术措施 保冠技术成本分析n保冠技术费率占苗木主材价格保冠技术费率占苗木主材价格20%左右，可全面提升效果左右，可全面提升效果技术措施 战略合作+保冠技术成本n同等树冠效果，战略同等树冠效果，战略+保冠技术比招标要节省成本保冠技术比招标要节省成本 7%乔木成本构成：乔木成本构成：综合单价综合单价 = = 乔木主材价乔木主材价 + + 种植费种植费(人工) + + 服务费服务费(运输+养

113、护) + 反季节措施费乔木主材价乔木主材价综合费率综合费率反季节措施费反季节措施费树冠覆盖面积树冠覆盖面积综合成本综合成本招标招标战略合作战略合作战略战略+ +保冠技术保冠技术28002800320032003200320018%18%30%30%40%40%0%0%30%30%20%20%反季节反季节综合成本综合成本3300330041604160448044803300330051205120512051203-4 3-4 5-7 5-7 7-9 7-9 以3万景观面积，按照乔木覆盖密度为16 /株计算30000 16 =1875株 3.5 = 65606560 1875株 6 = 112

114、5011250 65601.71.71875株 8 = 1500015000 65602.32.3战略战略+ +保冠技术保冠技术与招标比较与招标比较+14%+14%+22%+22%+20%+20%+34%+34%+56%+56%-100%-100%招标树冠面积招标树冠面积战略树冠面积战略树冠面积战战+ +保树冠面积保树冠面积4160 1.7 2450元/株4480 2.3 1950元/株3300元/株同等树冠乔木价格同等树冠乔木价格与招标价格比较与招标价格比较 -41%-41%34% 34% 41% = 41% = -7%-7%l以20cm樟树为例，相关数据由上海公司提供技术措施 小结n保证全

115、冠移栽与成活率，应该采用保冠技术保证全冠移栽与成活率，应该采用保冠技术n战略战略+保冠技术模式同等效果下，综合成本比招标节省保冠技术模式同等效果下，综合成本比招标节省7%n苗源分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本综合成本 外部标杆展示区特点n以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富上海纳帕上海纳帕 尔湾尔湾展示区景观成本：展示区景观成本：1200元元/平方米平方米软硬景比例：50%：50%水景面积比例：15%乔木/灌木比例：40%：60%单株乔木覆盖面积：1215平方米/株大、小乔木数量比例：60%：4

116、0%n以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高上海龙湖上海龙湖 滟澜山滟澜山展示区景观成本展示区景观成本：800元元/平方米平方米软硬景比例：70%：30%水景面积比例：0%（现有河流）乔木/灌木比例：60%：40%单株乔木覆盖面积：1518平方米/株大、小乔木数量比例：70%：30%综合成本 外部标杆展示区特点n楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富成都龙湖成都龙湖 三千城三千城展示区景观成本展示区景观成本：600元元/平方米平方米软硬景比例：80%：20%水景面积比例：0%乔木/灌木比例：40%：

117、60%单株乔木覆盖面积：1518平方米/株大、小乔木数量比例：60%：40%综合成本 外部标杆展示区特点综合成本 外部标杆展示区成本比较n外部标杆项目展示区绿化外部标杆项目展示区绿化三高三高：成本高、密度高、大乔木量高：成本高、密度高、大乔木量高项目名称项目名称上海纳帕上海纳帕尔湾尔湾上海龙湖上海龙湖滟澜山滟澜山成都龙湖成都龙湖三千城三千城景观单方成本景观单方成本软硬景比例软硬景比例平均乔木覆盖平均乔木覆盖面积面积大、小乔木数量大、小乔木数量比例比例1200元元/平方米平方米800元元/平方米平方米600元元/平方米平方米50%：50%70%：30%80%：20%12-15平方米平方米/株株1

118、5-18平方米平方米/株株15-18平方米平方米/株株60%：40%70%：30%60%：40%T2T2G2品类品类售价售价1.4万元万元/平方米平方米1.11.7万元万元/平方米平方米7500元元/平方米平方米综合成本 展示区成本分析n做密度高、大乔木量高的展示区，传统做法绿化成本约为做密度高、大乔木量高的展示区，传统做法绿化成本约为400元元/平米平米三个条件：三个条件：1、种植密度、种植密度15株株/平方米平方米 2、大乔木占总乔木量、大乔木占总乔木量70% 3、假植成品苗、假植成品苗2100平方米绿地为例：平方米绿地为例：大乔木大乔木20cm20cm数量数量假植成品苗主材假植成品苗主材

119、价价小计小计小乔木小乔木20cm20cm98株株42株株7980元元/株株1400元元/株株782,040元元58,800元元合计合计140株株840,840元元乔木单方成本：乔木单方成本：400.4元元以上单价信息来源于08年度深圳公司项目绿化结算清单n采用地苗及全冠技术支持，同等种植密度绿化成本只需采用地苗及全冠技术支持，同等种植密度绿化成本只需203元元/平米平米三个条件：三个条件：1、种植密度、种植密度15株株/平方米平方米 2、大乔木占总乔木量、大乔木占总乔木量70% 3、采用进行全冠移植技术措施处理的地苗、采用进行全冠移植技术措施处理的地苗2100平方米绿地为例：平方米绿地为例：大

120、乔木大乔木20cm20cm数量数量地苗主材价地苗主材价合价合价小乔木小乔木20cm20cm98株株42株株2660元元/株株467元元/株株391,216元元36,120元元合计合计140株株427,336元元乔木单方成本：乔木单方成本：203.5元元全冠措施费全冠措施费（主材20%计）532元元/株株93元元/株株地苗单价按假植成品苗价1/3计苗木起运费苗木起运费800元元/株株300元元/株株综合成本 展示区成本分析综合成本 外部标杆展示区成本n效果实现效果实现“两高两高” 不用不用“高成本高成本”，在于好模式，在于好模式使使用用假假植植成成品品苗苗的的展展示示区区，乔乔木木单单方方成成本

121、本：400.4元元/平平方方米米使使用用全全冠冠地地苗苗技技术术的的展展示示区区，乔乔木木单单方方成成本本：203.5元元/平平方方米米差距差距49%此数据不含种植费用节省单方成本：节省单方成本：196.7元元/平方米平方米实施关键：实施关键：1、有资源丰富的战略合作方，保证提供品质高、效果好的苗源、有资源丰富的战略合作方，保证提供品质高、效果好的苗源2、运用全冠移植技术支持、运用全冠移植技术支持3、专业技术人员现场管理、专业技术人员现场管理综合成本 外部标杆成本分配n上海龙湖滟澜山展示区约占营销面积的上海龙湖滟澜山展示区约占营销面积的10%项目占地：项目占地：191，902平方米（一、二期）

122、平方米（一、二期）展示区面积：展示区面积：32，000平方米（其中含红线外平方米（其中含红线外15000平米）平米）展示区占总面积展示区占总面积比例面积：比例面积：8.9%综合成本 外部标杆成本分配n龙湖展示区种植效果秘笈龙湖展示区种植效果秘笈大树大树+高密度高密度+怡情小景怡情小景23451336123456停车场停车场白桦林白桦林宅间绿地宅间绿地休闲平台休闲平台婚礼草坪婚礼草坪公共绿地公共绿地单株乔木覆盖面积：单株乔木覆盖面积：15-18平方米平方米大、小乔木数量比例：大、小乔木数量比例：7：3宅间绿地公共绿地综合成本 成本分配n展示区景观绿化成本应是整体成本的展示区景观绿化成本应是整体成

123、本的2 2倍倍以上以上龙湖滟澜山展示区龙湖滟澜山展示区深圳万科典型项目全期深圳万科典型项目全期大乔木与小乔木比大乔木与小乔木比单株乔木覆盖面积单株乔木覆盖面积7：33：715-18平方米平方米/株株35平方米平方米/株株展示区绿化成本展示区绿化成本480元元/平方米平方米210元元/平方米平方米21：景观单方成本景观单方成本800元元/平方米平方米350元元/平方米平方米福州案例n低成本地苗运用于行道树种植（低成本地苗运用于行道树种植（3 3月份）月份）90棵棵胸胸径径15-20的的天天竺竺桂桂地地苗苗，均均价价1000元元/棵棵，全全冠冠移移栽栽总结n提升绿化效果，应该采用提升绿化效果，应该

124、采用战略合作战略合作模式模式n保证现场实施效果，应增加保证现场实施效果，应增加现场项目专业人员配备现场项目专业人员配备n展示区景观绿化成本应是整体成本的展示区景观绿化成本应是整体成本的2倍倍以上以上第五章：设计资源整合n 目前集团内设计资源混杂是设计质量下降因素之一目前集团内设计资源混杂是设计质量下降因素之一景观设计资源整合景观设计资源整合p 07、08年度集团景观签约项目130个，合计设计单位100余家，设计资源混杂。n 建立景观设计信息平台，整合设计资源提升设计质量建立景观设计信息平台，整合设计资源提升设计质量景观设计资源整合景观设计资源整合p 目前已发布集团内使用设计资源TOP10及优秀设计资源信息（按风格分类）讨论交流