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1、商品房预售商品房预售20192019中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条第四十五条第四十五条第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得（一）已交付全部土地使用权出让金，取得（一）已交付全部土地使用权出让金，取得（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地土地土地土地使用权证使用权证使用权证使用权证书；书；书；书；（二）持有（二）持有（二）持有（二）持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证；（三）按提供
2、预售的商品房计算，投入开发建设（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；并已经确定施工进度和竣工交付日期；并已经确定施工进度和竣工交付日期；并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预（四）
3、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。售登记，取得商品房预售许可证明。售登记，取得商品房预售许可证明。售登记，取得商品房预售许可证明。1 1 1 1商品房预售（续商品房预售（续1 1）20192019关于进一步加强房地产市场监管完善关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知商品住房预售制度有关问题的通知未取得预售许可的商品住房项目，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放得以认购、预订、排号、发放VIPVIP卡等方式向买受人收取或变相收取卡等方式向买受人收取或变相收取定
4、金、预定款等性质的费用，不得定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。参加任何展销活动。2 2 2 23 3 3 3商品房预售（续商品房预售（续2 2）注注1 1：是否属于违法预售房地产，应该由当：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入。为非法收入。注注2 2：实际工作中应按照企业在内部：实际工作中应按照企业在内部 认购认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。政部门判定该收入
5、为非法收入除外。开盘前的预收款开盘前的预收款20192019河北关于营业税若干政策问题的公告河北关于营业税若干政策问题的公告房地产开发企业在开发、销售商品房房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、选房卡、VIPVIP卡等取得的款项，均属于卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当间与预收房款相同，为收到款项的当天。天。 （所得税？）（所得税？）4 4 4 4开盘前的预收款（续）开盘前的预收
6、款（续）20192019国税函国税函156156号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一）营业税暂行条例实施细则第二十八条营业税暂行条例实施细则第二十八条规定规定:“:“纳税人转让土地使用权或销售纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。务发生时间为收到预收定金的当天。5 5 5 5收入的范围收入的范围20092009国税
7、发国税发3131号房地产开发经营业号房地产开发经营业务企业所得税处理办法务企业所得税处理办法第五条第五条 开发产品销售收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。他经济利益。2019201920192019安徽关于个人所得税若干政策问题的通知安徽关于个人所得税若干政策问题的通知安徽关于个人所得税若干政策问题的通知安徽关于个人所得税若干政策问题的通知6 6 6 6收入的确认时间收入的确认时间2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企
8、业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第六条第六条 企业通过企业通过正式签订正式签订房地产销售房地产销售合同合同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得的收所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：下规定确认：2019201920192019财税财税财税财税162162162162号关于印花税若干政策的通知号关于印花税若干政策的通知号关于印花税若干政策的通知号关于印花税若干政策的通知（一）采取一次性全额收款方式销售开发（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价产品的
9、，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。款凭据（权利）之日，确认收入的实现。7 7 7 7收入的确认时间（续）收入的确认时间（续）六（二）采取分期收款方式销售开发产品六（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。在实际付款日确认收入的实现。营业税实施细则第二十五条营业税实施细则第二十五条 纳税人转纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间预收款
10、方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。为收到预收款的当天。8 8 8 8银行按揭方式银行按揭方式（三）采取银行按揭方式销售开发产（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现揭贷款办理转账之日确认收入的实现2019201920192019北京关于对房地产公司收取客户的违约金北京关于对房地产公司收取客户的违约金北京关于对房地产公司收取客户的违约金北京关于对房地产公司收取客户的违约金
11、征收营业税问题的批复征收营业税问题的批复征收营业税问题的批复征收营业税问题的批复9 9 9 9解除买卖合同解除买卖合同20192019国税函国税函865865号关于个人取得解除商品房号关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复复20192019财税财税3232号关于购房人办理退房有关契号关于购房人办理退房有关契税问题的通知税问题的通知对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，契税；在办理房屋权属变更登记
12、后退房的，不予退还已纳契税。不予退还已纳契税。10101010银行按揭方式（续）银行按揭方式（续）第十九条第十九条 企业采取企业采取银行按揭方式银行按揭方式销销售开发产品的，凡约定企业为购买方售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的产品时向银行提供的保证金保证金( (担保金担保金) )不得从销售收入中减除，也不得作为不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。失时可据实扣除。20192019公告第公告第2525号企业资产损失所得税税前号企业资产损失所得税
13、税前扣除管理办法扣除管理办法444411111111委托销售委托销售六（四）采取委托方式销售开发产品的，六（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：应按以下原则确认收入的实现：1.1.采取支付手续费方式委托销售开发采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。单之日确认收入的实现。20092009财税财税2929号关于企业手续费及佣金号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知支出税前扣除政策的通知12121212委托销售（续）委托销售（续）
14、3.3.采取基价采取基价( (保底价保底价) )并实行超基价双方分并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，如果销售与购买方签订销售合同或协议，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除分成额，不得直接从销售收入中减除注：佣金的实际支付和
15、扣除限额的基数不一致注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致13131313佣金的纳税地点佣金的纳税地点营业税暂行条例营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点：第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机务，应当
16、向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。关申报纳税。14141414佣金的纳税地点（续）佣金的纳税地点（续）20192019总局令第总局令第7 7号税务登记管理办法号税务登记管理办法第十条（五）从事生产、经营的纳税人外第十条（五）从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的提供劳务之日起，在连续的1212个月内累计个月内累计超过超过180180天的，应当自期满之日起天的，应当自期满之日起3030日内，日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及务登记
17、，税务机关核发临时税务登记证及副本；副本； 2019201920192019国税函国税函国税函国税函402402402402号关于大连市税务检查中部分涉税问题处号关于大连市税务检查中部分涉税问题处号关于大连市税务检查中部分涉税问题处号关于大连市税务检查中部分涉税问题处理意见的批复理意见的批复理意见的批复理意见的批复15151515样板房样板房 2009200920092009国税发国税发国税发国税发31313131号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十七条第二十七条 开发产品
18、计税成本支出开发产品计税成本支出的内容如下：的内容如下：( (六六) )开发间接费。开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括。对象的成本费用性支出。主要包括。项目营销设施建造费项目营销设施建造费等。等。注：开发产品内的样板房装修费注：开发产品内的样板房装修费16161616样板房样板房 2019201920192019广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引广州土地增值税清算工作若干问题
19、的处理指引三三( (四四) )房地产开发企业将样板房独立房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；修费用计入房地产开发费用；对在销对在销售商品房内既作样板房又作为开发产售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。入房地产开发成本。 2019201920192019厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法23232323 2019201
20、920192019青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法16.516.516.516.517171717单独的样板房单独的样板房一、单独建造、事后拆除的一、单独建造、事后拆除的 建造成本和装修费用，作为长期待建造成本和装修费用，作为长期待摊费用处理，参照企业所得税法实施摊费用处理，参照企业所得税法实施条例第七十条的规定分期摊销条例第七十条的规定分期摊销（销售（销售费用）费用），摊销年限不得低于，摊销年限不得低于3 3年。年。注：以经营租赁方式
21、租入房屋进行装注：以经营租赁方式租入房屋进行装修，发生的修，发生的租金和装修费用租金和装修费用在租赁期在租赁期间均匀摊销（销售费用）间均匀摊销（销售费用）18181818开发产品的样板间开发产品的样板间二、在开发产品内建造，事后出售二、在开发产品内建造，事后出售 建造成本和装修费用，作为开发成本建造成本和装修费用，作为开发成本处理，不允许在当年申报扣除，但允许在处理，不允许在当年申报扣除，但允许在未来实际销售年度申报扣除，同时可以享未来实际销售年度申报扣除，同时可以享受土地增值税的加计扣除。受土地增值税的加计扣除。注：开发产品包括住宅、非住宅注：开发产品包括住宅、非住宅三、利用公共配套设施作为
22、样板间的三、利用公共配套设施作为样板间的 如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理19191919开发产品的样板间（续）开发产品的样板间（续）情形：出售小区内已建成商铺，但情形：出售小区内已建成商铺，但书面合同约定三年后再实际交付。书面合同约定三年后再实际交付。在这段期间，开发商保留控制
23、权，在这段期间，开发商保留控制权，用于售楼部或样板间、家居展示等用于售楼部或样板间、家居展示等用途。用途。20192019国税函国税函576576号关于个人与房地产开发企号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复个人所得税问题的批复20202020赠送家用电器赠送家用电器20192019国税函国税函12781278号关于中国移动有限公司号关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知转税问题的通知2019201920192019国税函国税函国税函国税函77877
24、8778778号关于中国联通有限公司及所属分号关于中国联通有限公司及所属分号关于中国联通有限公司及所属分号关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知售附带赠送行为有关流转税问题的通知售附带赠送行为有关流转税问题的通知售附带赠送行为有关流转税问题的通知2019201920192019国税函国税函国税函国税函1322132213221322号关于中国网络通信集团公司及号关于中国网络通信集团公司及号关于中国网络通信
25、集团公司及号关于中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知21212121赠送家电会计处理赠送家电会计处理一、销售前明确承诺赠送的一、销售前明确承诺赠送的1 1、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，实质上是合并计算销售不动产营业税实质上是合并计算
26、销售不动产营业税2 2、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设施，则属于开发成本，未来可以设备或设施，则属于开发成本，未来可以享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、家具等。家具等。22222222赠送家电会计处理（续）赠送家电会计处理（续）二、如果采用有奖销售形式，二、如果采用有奖销售形式，由于是否赠送具有不确定性，由于是否赠送具有不确定性，或者明确赠送但金额不确定，或者明确
27、赠送但金额不确定，不论是否人人有份，均属于销不论是否人人有份，均属于销售费用，同时扣缴个人所得税售费用，同时扣缴个人所得税20192019财税财税5050号关于企业促销展业赠送礼品号关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知有关个人所得税问题的通知23232323赠送家电的发票赠送家电的发票如果开发商没有过渡发票，即要求供应商如果开发商没有过渡发票，即要求供应商的发票抬头为业主，自己只负责办理转交，的发票抬头为业主，自己只负责办理转交，则房地产销售收入和销售成本不包括赠送则房地产销售收入和销售成本不包括赠送的家电金额。的家电金额。如果开发商过渡了发票，即要求供应商的如果开发商过渡了发票，
28、即要求供应商的发票抬头为自己，自己统一开具销售不动发票抬头为自己，自己统一开具销售不动产发票，则房地产销售收入不得扣除赠送产发票，则房地产销售收入不得扣除赠送的家电金额，但家电金额可以作为销售费的家电金额，但家电金额可以作为销售费用或开发成本处理。用或开发成本处理。2424242425252525预售款的会计处理预售款的会计处理2019201920192019企业会计准则第企业会计准则第企业会计准则第企业会计准则第 14 14 14 14 号号号号收入收入收入收入2019201920192019国税函国税函国税函国税函875875875875号关于确认企业所得税收入若干问号关于确认企业所得税收
29、入若干问号关于确认企业所得税收入若干问号关于确认企业所得税收入若干问题的通知题的通知题的通知题的通知成本可靠计量标志一般认为应办理成本可靠计量标志一般认为应办理 竣竣工决算。在办理竣工决算前，预售款工决算。在办理竣工决算前，预售款和缴纳的营业税金等均不进入会计损和缴纳的营业税金等均不进入会计损益，即会计利润一般仅反映期间费用益，即会计利润一般仅反映期间费用预售年度会计处理预售年度会计处理借：银行存款借：银行存款 借：应交借：应交税费税费 贷：预收账款贷：预收账款 贷：银贷：银行存款行存款注：只影响资产负债表，不影响损注：只影响资产负债表，不影响损益表。但按照纳税资金能力原则，益表。但按照纳税资
30、金能力原则，必须按照税法规定的预计计税毛利必须按照税法规定的预计计税毛利率计算征收所得税率计算征收所得税债务偿还程序债务偿还程序2626262627272727竣工决算年度会计处理竣工决算年度会计处理 借：预收账款借：预收账款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费 借：主营业务成本借：主营业务成本（已售）（已售） 开发产品开发产品 （未（未售）售） 贷：开发成本贷：开发成本 所得税季度预缴所得税季度预缴 2019201920192019国税函国税函国税函国税函635635635635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳号关于填报企业所
31、得税月（季）度预缴纳号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知税申报表有关问题的通知税申报表有关问题的通知税申报表有关问题的通知对于房地产开发企业来说，如果不对于房地产开发企业来说，如果不考虑以前年度亏损，第考虑以前年度亏损，第4 4行实际利行实际利润总额润总额 = = 会计利润会计利润 + + 预售收入预售收入计税毛利率计税毛利率预售收入对应的营业预售收入对应的营业税金及附加税金及附加（含土地增值税）（含土地增值税）2019201920192019国税函国税函国税函国税函299299299299号关于房地产开发企业所得税预缴号关于房地产开发
32、企业所得税预缴号关于房地产开发企业所得税预缴号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知问题的通知问题的通知问题的通知（部分废止）（部分废止）（部分废止）（部分废止）28282828营业税金营业税金2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第十二条第十二条 企业发生的期间费企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。准予当期按规定扣除。注：多数省份下发文件，允许扣除预售收
33、注：多数省份下发文件，允许扣除预售收入对应的入对应的营业税金及附加、土地增值税营业税金及附加、土地增值税29292929权责发生制与配比原则权责发生制与配比原则与收入存在与收入存在直接因果关系直接因果关系的扣除项目的扣除项目（如销售成本和销售税金），应当与（如销售成本和销售税金），应当与收入保持在同一个纳税年度申报扣除收入保持在同一个纳税年度申报扣除与收入没有与收入没有直接因果关系直接因果关系的扣除项目的扣除项目（如期间费用），应当按照权责发生（如期间费用），应当按照权责发生制原则扣除制原则扣除直接因果关系一般表现为完全变动成本直接因果关系一般表现为完全变动成本30303030计税毛利率计税毛
34、利率第八条第八条第八条第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率企业销售未完工开发产品的计税毛利率企业销售未完工开发产品的计税毛利率企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定局按下列规定进行确定局按下列规定进行确定局按下列规定进行确定: : : :（一）开发项目位于省、自治区、直（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于市城区和郊区的，不得
35、低于1515。（二）开发项目位于地及地级市城区（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于及郊区的，不得低于1010% %。31313131计税毛利率（续）计税毛利率（续）（三）开发项目位于其他地区的，不得低（三）开发项目位于其他地区的，不得低于于5 5（四）属于经济适用房、限价房和危改房（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于的，不得低于3 3% %注注 : : 不包括经济适用房等项目配套建不包括经济适用房等项目配套建设的商铺、车库、地下车位等未完工设的商铺、车库、地下车位等未完工产品取得的收入产品取得的收入毛利率毛利率 = = （收入成本）（收入成本）收入收入项目所在地项目所
36、在地企业注册地企业注册地32323232计税毛利率偏低计税毛利率偏低由于征收房地产开发企业所得税时，是按由于征收房地产开发企业所得税时，是按照预计计税毛利率照预计计税毛利率暂估暂估销售成本，因此不销售成本，因此不属于预缴税款性质，属于预缴税款性质，未及时申报预售收入，未及时申报预售收入，或者期间费用在汇算清缴时没有正确纳税或者期间费用在汇算清缴时没有正确纳税调整，调整，导致少缴纳税款的，应当按照征管导致少缴纳税款的，应当按照征管法法6363条偷税处理条偷税处理如果税务机关核定的计税毛利率低于实际如果税务机关核定的计税毛利率低于实际毛利率的，应当在项目完工或者决算年度毛利率的，应当在项目完工或者
37、决算年度补缴所得税款，但不涉及滞纳金和罚款。补缴所得税款，但不涉及滞纳金和罚款。33333333法律性质法律性质征管法第六十三条征管法第六十三条征管法第六十三条征管法第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅纳税人伪造、变造、隐匿、擅纳税人伪造、变造、隐匿、擅纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报或者不列、少列收入，或者
38、经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。少缴应纳税款的，是偷税。少缴应纳税款的，是偷税。少缴应纳税款的，是偷税。房地产企业按照会计规范的要求，在办理房地产企业按照会计规范的要求，在办理竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入和成本，但按照税法规定应当进行纳税调和成本，但按照税法规定应当进行纳税调整，否则属于整，否则属于“进行虚假的纳税申报进行虚假的纳税申报”34343434亏损弥补亏损弥补201
39、92019国税函国税函635635号关于填报企业所得税月号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知注：季度申报可以弥补以前年度亏损，但注：季度申报可以弥补以前年度亏损，但第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前，第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前，无法弥补上年度亏损无法弥补上年度亏损从新的季度申报表的逻辑结构分析，也可从新的季度申报表的逻辑结构分析，也可以弥补当年以前季度的亏损以弥补当年以前季度的亏损季度预缴申报表季度预缴申报表35353535广告宣传和业务招待广告宣传和业务招待20192019国税发国税发3131号关于房地产开发业务征收号关于
40、房地产开发业务征收企业所得税问题的通知企业所得税问题的通知（明确废止）（明确废止）开发企业取得的预售收入不得作为广开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基实际销售收入时，再将其作为计算基数。数。20092009国税发国税发3131号没有具体规定号没有具体规定36363636预售收入能否作为基数预售收入能否作为基数可以提前作为计算广告费等扣除限额的基可以提前作为计算广告费等扣除限额的基数，但未来实际转作会计收入时不允许重数，但未来实际转作会计收入
41、时不允许重复作为计算基数复作为计算基数（当年业务招待费允许部（当年业务招待费允许部分扣除）分扣除） 青岛青岛 / / 江苏江苏 / / 大连大连 / / 北京北京/ /宁波宁波不允许作为当年计算广告费等税前扣除限不允许作为当年计算广告费等税前扣除限额的基数，但未来实际转作会计收入时允额的基数，但未来实际转作会计收入时允许作为计算基数许作为计算基数（当年业务招待费全部不（当年业务招待费全部不允许扣除）福州允许扣除）福州 / / 辽宁辽宁 注：不影响广告宣传费的绝对扣除额注：不影响广告宣传费的绝对扣除额37373737年度申报表填写年度申报表填写前提：预售收入不允许作为计算基数前提：预售收入不允许
42、作为计算基数尚未决算前：按照预售收入的预计毛利扣尚未决算前：按照预售收入的预计毛利扣除销售税金后的预计利润填入附表三第除销售税金后的预计利润填入附表三第5252行（房地产企业预售收入计算的行（房地产企业预售收入计算的 预计利润）预计利润）作纳税调整增加处理作纳税调整增加处理办理决算年度：按照以前年度已经确认的办理决算年度：按照以前年度已经确认的预计利润填入附表三第预计利润填入附表三第5252行（房地产企业行（房地产企业预售收入计算的预售收入计算的 预计利润）作纳税调整减预计利润）作纳税调整减少处理少处理 申报表申报表- -房地产房地产38383838年度申报表填写（续）年度申报表填写（续）前提
43、：预售收入允许作为计算基数前提：预售收入允许作为计算基数尚未决算前：预售收入申报为视同销售收尚未决算前：预售收入申报为视同销售收入，预售收入的入，预售收入的85%85%申报为视同销售成本，申报为视同销售成本，对应的销售税金申报为扣除类调整项目对应的销售税金申报为扣除类调整项目（其他）调减金额（其他）调减金额办理决算年度：按照上述原则，视同销售办理决算年度：按照上述原则，视同销售收入和视同销售成本填写负数，对应的销收入和视同销售成本填写负数，对应的销售税金申报为扣除类调整项目（其他）调售税金申报为扣除类调整项目（其他）调增金额增金额39393939广告宣传的待摊广告宣传的待摊20002000关于
44、执行关于执行企业会计制度企业会计制度和相关准和相关准则有关解答（一）则有关解答（一）企业会计制度企业会计制度规定，期间费用应规定，期间费用应当在发生时直接计入当期损益。企业当在发生时直接计入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费，媒体上作广告宣传所发生的广告费，应于相关广告见诸于媒体时，作为期应于相关广告见诸于媒体时，作为期间费用，直接计入当期营业费用，不间费用，直接计入当期营业费用，不得预提和待摊。得预提和待摊。40广告宣传的待摊（续）广告宣传的待摊（续）如果有确凿证据表明（按照合同或协议约如果有确凿证据表明（按照合同或协
45、议约定等）企业实际支付的广告费，其相对应定等）企业实际支付的广告费，其相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为预获得，则本期实际支付的广告费应作为预付账款，在接受广告服务的各会计年度内，付账款，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期接受广告按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。服务的比例分期计入损益。如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度
46、取得有关广告服务，则应将广了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。41广告的宣传形式广告的宣传形式一、媒体广告（有可能分期）一、媒体广告（有可能分期）二、户外广告（有可能分期）二、户外广告（有可能分期）先坚持权责发生制，然后与扣除限额比较先坚持权责发生制，然后与扣除限额比较三、店堂广告（有可能分期）三、店堂广告（有可能分期）四、印刷品广告（直接扣除）四
47、、印刷品广告（直接扣除）五、临时性广告（直接扣除）五、临时性广告（直接扣除）42业务招待与业务宣传业务招待与业务宣传2019201920192019国税函国税函国税函国税函847847847847号关于中国移动通信集团公司有关号关于中国移动通信集团公司有关号关于中国移动通信集团公司有关号关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知所得税问题的通知所得税问题的通知所得税问题的通知给予已有用户或使用者（包括个人消费者给予已有用户或使用者（包括个人消费者和单位法人）的，凡是作为商业折扣给予和单位法人）的，凡是作为商业折扣给予单位使用者的，应在帐面上反映；单位使用者的，应在帐面上反映；给予法人单位的特
48、定人员（如业务联系人、给予法人单位的特定人员（如业务联系人、单位领导等），应作为企业业务招待费按单位领导等），应作为企业业务招待费按规定标准扣除；为宣传推广目的随机给予规定标准扣除；为宣传推广目的随机给予不确定客户（包括实际用户和潜在用户）不确定客户（包括实际用户和潜在用户）的，应作为业务宣传费按规定标准扣除的，应作为业务宣传费按规定标准扣除43434343公益性捐赠公益性捐赠20092009财税财税124124号关于通过公益性群众团体的号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知公益性捐赠税前扣除有关问题的通知企业通过公益性群众团体用于公益事企业通过公益性群众团体用于公益事业的
49、捐赠支出，在年度利润总额业的捐赠支出，在年度利润总额12%12%以以内的部分，准予在计算应纳税所得额内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。于零的数额。思考：会计利润思考：会计利润00044444444预售阶段税务检查要点预售阶段税务检查要点1 1、预售收入的及时性和完整性、预售收入的及时性和完整性2 2、预售收入的会计处理和税务处理、预售收入的会计处理和税务处理3 3、广告宣传费和业务招待费的扣除、广告宣传费和业务招待费的扣除4 4、样板间的会计处理和税务处理、
50、样板间的会计处理和税务处理5 5、赠送实物的营销手段税务处理、赠送实物的营销手段税务处理6 6、售楼公司的税务检查、售楼公司的税务检查 （税务登记（税务登记 / / 广告宣传广告宣传 / / 佣金佣金支付）支付）45454545房屋交付当年及以后房屋交付当年及以后1 1、合同面积与实测面积误差处理、合同面积与实测面积误差处理2 2、复核计税毛利率与、复核计税毛利率与核定核定毛利率毛利率3 3、地上地下停车位的出售与出租、地上地下停车位的出售与出租4 4、开发产品用于长期经营租赁、开发产品用于长期经营租赁5 5、开发产品转为自用固定资产、开发产品转为自用固定资产6 6、开发产品用于对外债务重组、
51、开发产品用于对外债务重组7 7、开发产品对外长期股权投资、开发产品对外长期股权投资46464646代收款项（土地增值税）代收款项（土地增值税） 2019201920192019财税财税财税财税48484848号关于土地增值税号关于土地增值税号关于土地增值税号关于土地增值税些具体问题规定的通知些具体问题规定的通知些具体问题规定的通知些具体问题规定的通知对于县级及县级以上人民政府要求房对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产买方一并收取的，可作为转
52、让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入取的，可以不作为转让房地产的收入47474747代收款项（加计扣除）代收款项（加计扣除）对于代收费用作为转让收入计税的，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计但不允许作为加计2020扣除的基数；扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。除代收费
53、用。注：代收的有线电视、燃气初装费等公用注：代收的有线电视、燃气初装费等公用事业项目收费参照执行事业项目收费参照执行48484848代收款项（开发商）代收款项（开发商）如果开发商以自己的名义统一收款，如果开发商以自己的名义统一收款，应当计算缴纳营业税，但转付相关单应当计算缴纳营业税，但转付相关单位的金额可以作为开发成本在计算企位的金额可以作为开发成本在计算企业所得税时申报扣除，但土地增值税业所得税时申报扣除，但土地增值税不允许加计扣除不允许加计扣除如果开发商统一收款，但开具相关单如果开发商统一收款，但开具相关单位的发票，则不计算缴纳营业税，但位的发票，则不计算缴纳营业税，但转付相关单位的金额也
54、不允许作为开转付相关单位的金额也不允许作为开发成本处理发成本处理49494949代收款项（票据）代收款项（票据）20192019长春关于明确营业税若干政策问长春关于明确营业税若干政策问题的通知题的通知1-111-11对房地产开发企业收取的煤气安装费、对房地产开发企业收取的煤气安装费、有线电视安装费等费用，如房地产开有线电视安装费等费用，如房地产开发企业使用有关部门的合法票据直接发企业使用有关部门的合法票据直接开据给业户的，则不属于代收代垫款开据给业户的，则不属于代收代垫款项，不征收营业税。项，不征收营业税。50505050面积误差面积误差1 1、合同面积和测量面积误差、合同面积和测量面积误差2
55、0192019商品房销售管理办法商品房销售管理办法2020补收房价款的，需要计算缴纳营业税、补收房价款的，需要计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，但不涉及土地增值税和企业所得税，但不涉及罚款和滞纳金罚款和滞纳金退还房价款的，按照退款处理退还房价款的，按照退款处理51515151面积误差的保护面积误差的保护开发商普遍在商品房买卖合同的附件约定开发商普遍在商品房买卖合同的附件约定当面积实测后的当面积实测后的分摊系数分摊系数超过原预超过原预测分摊系数的测分摊系数的20%20%时，时，套内面积据套内面积据实结算实结算；对超过；对超过20%20%部分的公摊面部分的公摊面积，买受人不再缴纳超出部分的房
56、积，买受人不再缴纳超出部分的房价款价款公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = = 公用建筑面积公用建筑面积套内建筑面积套内建筑面积52525252营业税调整营业税调整营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则第十四条第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。人以后的应缴纳营业税税额中减除。注：已经全额开具不动产销售发票的，注：已经全额开具不动产销售发票的，应当收回后重新开具，否则不允许减应当收回后重新开具，否则不
57、允许减除营业额。除营业额。53535353土地增值税调整土地增值税调整 2019201920192019国税函国税函国税函国税函220220220220号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知号关于土地增值税清算有关问题的通知土地增值税清算时，已全额开具商品房销土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。他收益确
58、认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整房款的，应在计算土地增值税时予以调整54545454核定毛利率核定毛利率 2009200920092009国税发国税发国税发国税发31313131号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三条第三条第三条第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开企业房地产开发经营业务包括土地的开企业房地产开发经营业
59、务包括土地的开企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：完工：完工：完工：( (
60、( (一一一一) ) ) ) 开发产品开发产品开发产品开发产品竣工证明材料竣工证明材料竣工证明材料竣工证明材料已报房地产管理部门已报房地产管理部门已报房地产管理部门已报房地产管理部门备案。备案。备案。备案。( ( ( (二二二二) ) ) ) 开发产品开发产品开发产品开发产品已开始投入使用已开始投入使用已开始投入使用已开始投入使用。( ( ( (三三三三) ) ) ) 开发产品已取得了初始产权证明开发产品已取得了初始产权证明开发产品已取得了初始产权证明开发产品已取得了初始产权证明。55555555成本的核定成本的核定当满足以上条件之一时，税务机关应核定当满足以上条件之一时，税务机关应核定已经发
61、生的成本和核定毛利率：已经发生的成本和核定毛利率：如果核定毛利率低于如果核定毛利率低于15%15%，说明规定的计税，说明规定的计税毛利率高于核定毛利率，继续等待开发商毛利率高于核定毛利率，继续等待开发商主动办理竣工决算，再被动调减其差额主动办理竣工决算，再被动调减其差额如果核定毛利率高于如果核定毛利率高于15%15%，说明规定的计税，说明规定的计税毛利率低于核定毛利率，需要税务机关主毛利率低于核定毛利率，需要税务机关主动按照核定毛利率调增其差额。动按照核定毛利率调增其差额。注：核定毛利率注：核定毛利率实际毛利率实际毛利率56565656预计工程成本预计工程成本第三十二条第三十二条 除以下几项预
62、提除以下几项预提( (应付应付) )费用费用外，计税成本均应为实际发生的成本。外，计税成本均应为实际发生的成本。( (一一) )出包工程未最终办理结算而未取出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的最高不得超过合同总金额的1010。注：主要对应书面合同约定的付款期限没有届满注：主要对应书面合同约定的付款期限没有届满注：主要对应书面合同约定的付款期限没有届满注：主要对应书面合同约定的付款期限没有届满的金额，不包括约定的付款期限已经届满但没有的金额，不包括约定的
63、付款期限已经届满但没有的金额，不包括约定的付款期限已经届满但没有的金额，不包括约定的付款期限已经届满但没有实际付款的金额，以及建设方提供的设备款。实际付款的金额，以及建设方提供的设备款。实际付款的金额，以及建设方提供的设备款。实际付款的金额，以及建设方提供的设备款。57575757应当取得而没有取得应当取得而没有取得 2009200920092009国税发国税发国税发国税发31313131号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十四条第三十四条 企业在结算计税成本时企业在结算计税
64、成本时其实际发生的支出应当取得但未取得其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。计税成本。注：票据的所属时间一般限定在三年以内，注：票据的所属时间一般限定在三年以内，如果税率没有变化，直接计入实际取得当如果税率没有变化，直接计入实际取得当年，否则应当进行追溯调整年，否则应当进行追溯调整58585858预计工程成本（续预计工程成本（续1 1）( (二二) )公共配套设施尚未建造或尚未完公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费工的，可按预算造价合理预提
65、建造费用。此类公共配套设施必须符合已在用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。规规定必须配套建造的条件。注：提供工程施工合同和建设工程规划备注：提供工程施工合同和建设工程规划备案材料（含造价工程师编制的预算造价）案材料（含造价工程师编制的预算造价）园林绿化属于基础设施园林绿化属于基础设施，不包括在内，不包括在内59595959预计工程成本（续预计工程成本（续2 2）( (三三) )应向政府上交但尚未上交的报批应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业
66、完善费用可以按规定报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。基金或其他专项基金。注：房地产开发产品在建造过程中按照政注：房地产开发产品在建造过程中按照政府相关文件规定应该缴纳的，且有确定的府相关文件规定应该缴纳的，且有确定的金额或者有具体收取标准的各项费用。金额或者有具体收取标准的各项费用。60606060预计工程成本（续预计工程成本（续3 3） 2019201920192019年度青岛企业所得税汇算清缴若干问题的公告年度青岛企业所得税汇算清缴若干问题的公告
67、年度青岛企业所得税汇算清缴若干问题的公告年度青岛企业所得税汇算清缴若干问题的公告房地产企业预提报批报建费用，应提供政房地产企业预提报批报建费用，应提供政府相关部门关于此项收费的文件规定，或府相关部门关于此项收费的文件规定，或者企业能够提供相关政府部门发出的者企业能够提供相关政府部门发出的 缴费缴费通知书通知书 。对于房地产企业预提税前扣除的报批报建对于房地产企业预提税前扣除的报批报建费用，主管税务机关应纳入跟踪管理，对费用，主管税务机关应纳入跟踪管理，对于按规定应缴纳但是超过于按规定应缴纳但是超过3 3年仍未上交的，年仍未上交的，应计入当期应纳税所得额，以后年度实际应计入当期应纳税所得额，以后
68、年度实际支付时再准予税前扣除。支付时再准予税前扣除。61616161交付使用交付使用竣工决算竣工决算交付使用后，税务机关重新核定毛利率交付使用后，税务机关重新核定毛利率如果计税毛利率如果计税毛利率小于小于核定毛利率，主动追核定毛利率，主动追征交付使用前对应的企业所得税。征交付使用前对应的企业所得税。如果计税毛利率高如果计税毛利率高于于核定毛利率，被动等核定毛利率，被动等待开发商办理竣工决算，不予退税或抵税待开发商办理竣工决算，不予退税或抵税在办理竣工决算前，按照计税毛利率在办理竣工决算前，按照计税毛利率与核定毛利率孰高的原则，继续作相与核定毛利率孰高的原则，继续作相应的纳税调整增加处理应的纳税
69、调整增加处理62626262毛利率的各年适用及调整毛利率的各年适用及调整例一，计税毛利率例一，计税毛利率15%15%，核定毛利率，核定毛利率18%18%，实际毛利率实际毛利率20%20%，则，则1 1、交付使用前按照、交付使用前按照15%15%计算毛利计算毛利2 2、交付使用当年按照、交付使用当年按照3%3%（18%18%15%15%）追征）追征确认以前年度毛利，不追溯调整确认以前年度毛利，不追溯调整3 3、交付使用当年至办理竣工决算前，按照、交付使用当年至办理竣工决算前，按照18%18%计算毛利计算毛利4 4、竣工决算当年按照、竣工决算当年按照2%2%（20%20%18%18%）追征）追征确
70、认以前年度毛利，不追溯调整确认以前年度毛利，不追溯调整63636363毛利率的各年适用及调整毛利率的各年适用及调整例二，计税毛利率例二，计税毛利率15%15%，核定毛利率，核定毛利率14%14%，实际毛利率实际毛利率17%17%，则，则1 1、交付使用前按照、交付使用前按照15%15%计算毛利计算毛利2 2、交付使用当年不需要调减以前年度毛利、交付使用当年不需要调减以前年度毛利3 3、交付使用当年至办理竣工决算前，按照、交付使用当年至办理竣工决算前，按照15%15%计算毛利计算毛利4 4、竣工决算当年按照、竣工决算当年按照2%2%（17%17%15%15%）追征）追征确认以前年度毛利，不追溯调
71、整确认以前年度毛利，不追溯调整64646464毛利率的各年适用及调整毛利率的各年适用及调整例三，计税毛利率例三，计税毛利率15%15%，核定毛利率，核定毛利率18%18%，实际毛利率实际毛利率14%14%，则，则1 1、交付使用前按照、交付使用前按照15%15%计算毛利计算毛利2 2、交付使用当年按照、交付使用当年按照3%3%（18%18%15%15%）追征）追征确认以前年度毛利，不追溯调整确认以前年度毛利，不追溯调整3 3、交付使用当年至办理竣工决算前，按照、交付使用当年至办理竣工决算前，按照18%18%计算毛利计算毛利4 4、竣工决算当年按照、竣工决算当年按照4%4%（18%18%14%1
72、4%）调减）调减以前年度毛利，不追溯调整，以前年度毛利，不追溯调整，不予退税不予退税不予退税不予退税65656565竣工决算内容竣工决算内容1 1、工程结算、工程结算不完全制造成本不完全制造成本 施工单位编制，建设单位审核施工单位编制，建设单位审核2 2、财务决算、财务决算完全制造成本完全制造成本 建设单位编制，社会审计建设单位编制，社会审计3 3、土地增值税清算、土地增值税清算房地产开发房地产开发 明确公共配套设施的归属明确公共配套设施的归属4 4、调整土地增值税与企业所得税差异、调整土地增值税与企业所得税差异66666666竣工决算年度会计处理竣工决算年度会计处理结转营业收入和成本、税金结
73、转营业收入和成本、税金 借：预收账款借：预收账款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费 借：主营业务成本借：主营业务成本（已售）（已售） 开发产品开发产品 （未售）（未售） 贷：开发成本贷：开发成本 67676767视同销售视同销售 2009200920092009国税发国税发国税发国税发31313131号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第七条第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利
74、、奖励、对外投资、分配给股东职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。润）的实现。20192019国税函国税函828828号关于企业处置资产所得税号关于企业处置资产所得税处理问题的通知处理问题的通知68686868开发产品转为自用开发产品转为自用1 1、企业所得税企业所得税 成本转账，历史成本延续，递延纳
75、税成本转账，历史成本延续，递延纳税2 2、土地增值税土地增值税3.23.2 成本转账，历史成本延续，递延纳税，成本转账，历史成本延续，递延纳税，未来对外转让时按照转让处理未来对外转让时按照转让处理3 3、营业税、契税、营业税、契税 内部处置，无内部处置，无4 4、房产税房产税：照章征收：照章征收69696969外部处置计税价格外部处置计税价格确认收入确认收入( (或利润或利润) )的方法和顺序为：的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格
76、确定；产品市场销售价格确定；产品市场销售价格确定；产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；场公允价值确定；场公允价值确定；场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于的成本利润率不得低于的成本利润率不得低于的成本利润率不得低于15%15%15%15%，具体比例由主管税务，具
77、体比例由主管税务，具体比例由主管税务，具体比例由主管税务机关确定。机关确定。机关确定。机关确定。计税收入计税收入计税收入计税收入 = = = = 计税成本计税成本计税成本计税成本（1+15%1+15%1+15%1+15%）（1 1 1 15%5%5%5%） 70707070债务重组债务重组20192019国税函国税函771771号关于以房屋抵顶债务应征号关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复收营业税问题的批复（现行有效）（现行有效）单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方经双方( (或多方或多方) )协商决定的，还是由法院协商决定的，还是由法院裁定的，其
78、房屋所有权已发生转移，且原裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益房主也取得了经济利益( (减少了债务减少了债务) )，因，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按顶有关债务的行为，应按“销售不动产销售不动产”税目征收营业税。税目征收营业税。7171717172727272债务重组（续）债务重组（续）如果存在公允价值，应当按照公允价如果存在公允价值，应当按照公允价值确认预售收入，抵债金额高于公允值确认预售收入，抵债金额高于公允价值的部分确认为营业外收入。价值的部分确认为营业外收入。借：应付账款借：应付账款 开发商品抵开发商
79、品抵债金额债金额 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 开发商品公允开发商品公允价格价格 营业外收入营业外收入 差额差额如果不存在公允价值，按照组成计税价格如果不存在公允价值，按照组成计税价格和实际抵债金额孰高的原则确认预售收入和实际抵债金额孰高的原则确认预售收入1991199119911991财农税财农税财农税财农税37373737号关于以房抵债征收契税的复函号关于以房抵债征收契税的复函号关于以房抵债征收契税的复函号关于以房抵债征收契税的复函对外股权投资（营业税）对外股权投资（营业税）20192019财税财税191191号关于股权转让有关营业税问号关于股权转让有关营业税问题的通知题的通知一、以无
80、形资产、不动产投资入股，参与一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。的行为，不征收营业税。注：企业从无到有，或者定向增发注：企业从无到有，或者定向增发20192019山东关于以不动产换取企业产权征收山东关于以不动产换取企业产权征收营业税问题的通知营业税问题的通知不动产股权投资结构图不动产股权投资结构图73737373对外股权投资（土地增值税）对外股权投资（土地增值税）20192019财税财税2121号关于土地增值税若干问题的号关于土地增值税若干问题的通知通知对于以土地对于以土地( (房地产房地产) )作价
81、入股进行投资或作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知一些具体问题规定的通知( (财税字财税字201948201948号号) )第一条暂免征收土地增值税的第一条暂免征收土地增值税的规定。规定。7474747475757575对外股权投资（所得税）对外股权投资（所得税）没有清算前，仍然按照计税毛利率或没有清算前，仍然按照
82、计税毛利率或核定毛利率预征企业所得税核定毛利率预征企业所得税20192019公告第公告第1919号关于企业取得财产转号关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告让等所得企业所得税处理问题的公告19911991财农税财农税3838号关于以房产作投资作股转号关于以房产作投资作股转让契税问题的复函让契税问题的复函分配开发产品分配开发产品20192019国税函国税函387387号关于以不动产作为股利进号关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复行分配征收营业税问题的批复（现行有效）（现行有效）（现行有效）（现行有效）东亚公司将属于东亚公司的不动产作东亚公司将属于东亚公司的不动产作价作为股
83、利分配给中外双方，所有权价作为股利分配给中外双方，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定。因此对东亚公司分售不动产的规定。因此对东亚公司分配的不动产应按配的不动产应按 销售不动产销售不动产 征收营征收营业税。业税。76767676分配开发产品（续）分配开发产品（续）借：应付股利借：应付股利xxxxxx 贷：主营业务收入贷：主营业务收入借：主营业务成本借：主营业务成本 贷：开发产品贷：开发产品借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费营业税营业税 土土地增值税地增值税77777777出租收入出租收入营业税实施细则第二十五条第二款营
84、业税实施细则第二十五条第二款纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。款的当天。所得税实施条例第十九条第二款所得税实施条例第十九条第二款租金收入，按照合同约定的承租人应付租金租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。的日期确认收入的实现。2019201920192019国税函国税函国税函国税函79797979号关于贯彻落实企业所得税法若干税号关于贯彻落实企业所得税法若干税号关于贯彻落实企业所得税法若干税号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知收问题的通知
85、收问题的通知收问题的通知 78787878租赁合同摘要租赁合同摘要中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百一十五条租赁期限六个月以上的，第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，。付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，。付租金。对支付期限
86、没有约定或者约定不明确，。付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，。租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满。租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满。租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满。租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。间届满时支付。间届满时
87、支付。间届满时支付。79797979 出租收入（续出租收入（续1 1）中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二百一十四条第二百一十四条第二百一十四条第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。二十年的，超过部分无效。20192019国税函国税函8383号关于营业税若干政策问题号关于营业税若干政策问题的批复的批复（全文废止全文废止）对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用租赁行为
88、认定为转让不动产永久使用权，应按照权，应按照“服务业服务业租赁业租赁业”征征收营业税。收营业税。 （融资租赁融资租赁？）？）80808080出租房产税出租房产税20192019山东关于房产税城镇土地使用税若干山东关于房产税城镇土地使用税若干政策规定的通知政策规定的通知出租房产，租金收入在租赁期间一次出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税的租金全额计算并一次性缴纳房产税20192019海南海南1616 / / 20002000江苏江苏 / / 20192019广东广东20192019湖北关于明确财产行为税若
89、干具体政湖北关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知策问题的通知81818181出租收入（续出租收入（续2 2）2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第十条第十条 企业新建的开发产品在尚未完工企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实
90、现。预租价款按租金确认收入的实现。注：期房在交付使用前即使收到注：期房在交付使用前即使收到注：期房在交付使用前即使收到注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也定金和租金，也定金和租金，也定金和租金，也不需要确认所得税的租金收入，需要等到实际交不需要确认所得税的租金收入，需要等到实际交不需要确认所得税的租金收入，需要等到实际交不需要确认所得税的租金收入，需要等到实际交付时再一次或分次确认，但营业税需要提前确认付时再一次或分次确认，但营业税需要提前确认付时再一次或分次确认，但营业税需要提前确认付时再一次或分次确认，但营业税需要提前确认82828282其他收入其他收入一、小区的命名权一、小区的命
91、名权二、楼宇的命名权二、楼宇的命名权三、楼宇的三、楼宇的屋面使用权屋面使用权四、楼宇的外墙面使用权四、楼宇的外墙面使用权注：后两项需要将对应的计税成本结转到注：后两项需要将对应的计税成本结转到长期待摊费用科目，分年摊销申报扣除，长期待摊费用科目，分年摊销申报扣除，既不属于土地增值税的收入，也不属于土既不属于土地增值税的收入，也不属于土地增值税的扣除项目地增值税的扣除项目83838383地上地上/ /地下停车位地下停车位物权法第七十四条物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用
92、于停放汽车的车位、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。者出租等方式约定。 （非道路）（非道路）占有业主共有的道路或者其他场地用于停占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。放汽车的车位，属于业主共有。84848484合同明确约定合同明确约定如果在商品房买卖合同中约定：专如果在商品房买卖合同中约定：专门的停车位由开发商投资建设，处门的停车位由开发商投资建设，处置收益归开发商所有。置收益归开发商所有。出售所有权，按照转让不动产处理，出售所有权，按照转让不动产处理，需要计算营业税和预征需要
93、计算营业税和预征土地增值税、土地增值税、企业所得税。企业所得税。（人防工程只允许出租）（人防工程只允许出租）85858585合同明确约定（续）合同明确约定（续）出售使用权，按照出租不动产处理，出售使用权，按照出租不动产处理，需要计算营业税等需要计算营业税等对应的占地面积不得作为住宅项目对应的占地面积不得作为住宅项目的开发成本（基础设施费）的开发成本（基础设施费）对应的建造成本不得作为住宅项目对应的建造成本不得作为住宅项目的开发成本（公共配套设施费）的开发成本（公共配套设施费）转入开发商的固定资产转入开发商的固定资产86868686合同没有明确约定合同没有明确约定如果在商品房买卖合同中没有明确约
94、定，如果在商品房买卖合同中没有明确约定，则产权属于全体业主所有，但由物业公司则产权属于全体业主所有，但由物业公司统一管理，则按照出租不动产处理。统一管理，则按照出租不动产处理。20192019财税财税181181号关于具备房屋功能的地下建号关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知筑征收房产税的通知 20192019财税财税186186号关于房产税城镇土地使用税号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知有关政策的通知 如果开发商或物业公司将出租收益转存业如果开发商或物业公司将出租收益转存业主维修基金，不涉及企业所得税。主维修基金，不涉及企业所得税。87878787占道停车位占道停车位占有业主共有
95、的道路或者其他场地用于停占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。放汽车的车位，属于业主共有。对应的占地面积可以作为基础设施费，对应的占地面积可以作为基础设施费，分别计入普通住宅、非普通住宅和非分别计入普通住宅、非普通住宅和非住宅项目的基础设施费住宅项目的基础设施费租金收入一般由物业公司按月收入，统一租金收入一般由物业公司按月收入，统一计算缴纳营业税。如果物业公司将出租收计算缴纳营业税。如果物业公司将出租收益转存业主维修基金，不涉及企业所得税益转存业主维修基金，不涉及企业所得税注：不允许买断租赁权注：不允许买断租赁权8888888889898989赠送装修赠送装修将销售收
96、入分解为商品房销售收入和将销售收入分解为商品房销售收入和装修收入，开发商从而少交土地增值装修收入，开发商从而少交土地增值税和营业税，逃避预交所得税，业主税和营业税，逃避预交所得税，业主少交契税。少交契税。20192019国税函国税函606606号关于承受装修房屋契号关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复税计税价格问题的批复20192019国税函国税函5353号关于销售不动产兼装号关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复修行为征收营业税问题的批复赠送装修（续）赠送装修（续）非同一主体下，主要判断以下因素非同一主体下，主要判断以下因素1 1、开发商是否强制装修、开发商是否强制装修2 2、开发商
97、是否代收装修款、开发商是否代收装修款3 3、装修款是否按照建筑面积计算、装修款是否按照建筑面积计算4 4、装修款是否作为按揭借款的组成部分、装修款是否作为按揭借款的组成部分排除以上情况，如果装修款的收费标排除以上情况，如果装修款的收费标准高于市场标准，仅作营业收入的重准高于市场标准，仅作营业收入的重新分配。新分配。90909090清算后再转让清算后再转让 2019201920192019国税发国税发国税发国税发187187187187号关于房地产开发企业土地增值税清算管号关于房地产开发企业土地增值税清算管号关于房地产开发企业土地增值税清算管号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知理
98、有关问题的通知理有关问题的通知理有关问题的通知八八八八在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。筑面
99、积成本费用乘以销售或转让面积计算。筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除清算时的扣除项目总金额项目总金额清算的总建筑面积清算的总建筑面积注：要符合同一物业类型注：要符合同一物业类型91919191清算后转让旧房清算后转让旧房 2019201920192019云南关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见云南关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见云南关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见云南关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见房地产开发企业建造商品
100、房，已自用或出租使用房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在年限在年限在年限在2 2 2 2年以上年以上年以上年以上( ( ( (不含不含不含不含2 2 2 2年年年年) ) ) )再出售的，应按照转让再出售的，应按照转让再出售的，应按照转让再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。列入土地增值税清算的范围。列入土地增值税清算的范围。
101、列入土地增值税清算的范围。 2019201920192019辽宁房地产开发企业土地增值税清算管理办法辽宁房地产开发企业土地增值税清算管理办法辽宁房地产开发企业土地增值税清算管理办法辽宁房地产开发企业土地增值税清算管理办法第七条第七条第七条第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自房地产开发企业纳税人建造商品房，已自房地产开发企业纳税人建造商品房，已自房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在用或出租使用年限在用或出租使用年限在用或出租使用年限在一年一年一年一年以上再出售的，应按照以上再出售的，应按照以上再出售的，应按照以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，
102、转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。不再列入土地增值税清算的范围。不再列入土地增值税清算的范围。不再列入土地增值税清算的范围。92929292清算后转让旧房（续）清算后转让旧房（续） 2019201920192019北京房地产开发企业土地增值税清算管理办法北京房地产开发企业土地增值税清算管理办法北京房地产开发企业土地增值税清算管理办法北京房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业建造的商品房，已自房地产开发企业建造的商品房，已自用或出租使用年限在用或出租使用年限在一年
103、一年以上再出售以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围增值税清算的范围2019201920192019财税财税财税财税21212121号关于土地增值税若干问题的通知号关于土地增值税若干问题的通知号关于土地增值税若干问题的通知号关于土地增值税若干问题的通知2019201920192019国税函国税函国税函国税函220220220220号关于土地增值税清算有关问题的号关于土地增值税清算有关问题的号关于土地增值税清算有关问题的号关于土地增值税清算有关问题的通知通知通知通知93939393
