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1、CB Richard Ellis | Page 1项目名称项目名称上海港汇广场 （Grand Gateway）项目地址项目地址上海市虹桥路1号（徐家汇商业中心）项目开发项目开发香港恒隆集团 商业运营商业运营香港恒隆集团物业类型物业类型商业写字楼服务式公寓服务式公寓分物业面积分物业面积70,000134,00085,00085,000租金租金50-60元/ /天（底商）8-10元/天小业主小业主车库车位车库车位1400个泊位，分地面一层和地下三层四个区域交通条件交通条件华山路、虹桥路等多条交通主干道的交汇处，地铁一号线通过于此，多达30条公交路线经过，四面八方的人流均可轻易到达主题定位主题定位集
2、购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种，主题品牌组合、一站式服务消费者构成消费者构成写字楼里的白领和徐家汇地区的高雅人士 项目简介CB Richard Ellis | Page 2设计点评外部动线组织点评：外部动线组织点评： 商场与办公楼出入口与出租车停靠设计良好地结合，通过对人流与这辆节点的安排，为商场正门创造了良好的展示条件分物业之互动点评：分物业之互动点评： 商场与办公楼入口完全独立，在内部留有通道，在提供便利性的同时又不会相互影响商场设计点评：商场设计点评： 内街的设计是亮点，规避了由于公寓一层不能完全作商业而导致人流不能环流的弊端，完善了一层的动线组织，同时营造出室外休闲的空
3、间办公人流办公人流办公人流办公人流商场人流商场人流车流车流商场人流商场人流商场人流商场人流CB Richard Ellis | Page 3地铁连接方式点评港汇广场未来将有三条轨道线接泊，M1、M9（2007年底）、M11（2009年），届时，作为三条轨道线路的交驳点，将承载巨大的人流量从与M1的连接看,地铁通道与项目轴心连接，采用对称型方式，设计两条从地铁大厅到地面层的扶梯和楼梯，通过控制扶梯的方式，避免人流流失，同时，通向商场的道路设计为大宽度的坡道，以广告营造出商业氛围，引导人流进入商场CB Richard Ellis | Page 4港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位
4、业种为一体，以宽敞宏大的空间和休闲自在的氛围，让顾客体验一站式全享贴心服务。 其中，购物、餐饮、娱乐三大功能分区所占比重分别为67%、22%、11%。由于所在商圈内纯娱乐型MALL美罗城的影响，本购物中心娱乐性项目相对比例较少，但各个功能区间又紧密相连，利于相互吸引，促进消费。 功能分区与业态配比功能分区与业态配比商业主题分布楼层主力商家生活空间-1F联华超级生活馆、名店运动城风情广场1F星巴克、一茶一坐、哈跟达斯 时尚购物2-4FJ.WAN、 Cardil 、 Mountain 等品牌专卖休闲娱乐5-6F金数码城、永华电影城、采蝶轩、福禄居内部构成CB Richard Ellis | Pag
5、e 5商业主题与楼层布局商业主题与楼层布局生活空间：分布在生活空间：分布在-1F-1F：超市、运动服饰、运动用品：超市、运动服饰、运动用品 主力店联华超级生活馆位于地铁口相对的端部，起到组织人流的作用。联华超级生活馆联华超级生活馆名店运动城名店运动城KFC休闲休闲服饰服饰地铁口地铁口地铁人流地铁人流 -1F主要是地铁口带来的人流，KFC快餐和休闲品牌服饰可吸引地铁人流内部构成CB Richard Ellis | Page 6商业主题与楼层布局商业主题与楼层布局风情广场：分布在风情广场：分布在1F 靠近办公区布置休闲餐饮类，并围合成欧亚风格的开放式露天广场。休闲餐饮休闲餐饮休闲购物休闲购物服饰服
6、饰化妆品化妆品休闲餐饮休闲餐饮地铁人流地铁人流中庭中庭 临街的店面重点布置品牌服饰和化妆品，既能吸引购物人流，又能为品牌专卖店提供展示空间和广告位。1F：餐饮休闲广场、休闲服装：餐饮休闲广场、休闲服装内部构成CB Richard Ellis | Page 7商业主题与楼层布局商业主题与楼层布局时尚购物：分布在时尚购物：分布在2、3、4F上海阿拉街以精美工艺品，独具特色的设计吸引顾客纵向流动 2、3F：服装、饰品：服装、饰品4F：服装、家庭用品、美容美体：服装、家庭用品、美容美体服饰服饰家庭用品家庭用品上海阿拉街上海阿拉街美体美体服装服装饰品、儿童用品饰品、儿童用品2F专为年轻女性设置精美饰品区
7、3F专设儿童用品各种品牌专卖汇集2F针对年轻女性。3F针对中产阶级。 家居用品吸引计划性购物的消费群体玛花纤体 内部构成CB Richard Ellis | Page 8商业主题与楼层布局商业主题与楼层布局休闲娱乐：分布在休闲娱乐：分布在5、6F6F：电影城、特色餐饮、数码产品：电影城、特色餐饮、数码产品5F：图书、特色餐饮、琴行：图书、特色餐饮、琴行特色餐饮区，如采蝶轩、福禄居图书图书主题餐饮主题餐饮琴行琴行图书、琴行组团式分布，形成静态休闲主题数码数码影城影城餐饮餐饮大型主题餐饮金数码城、永华电影城组团形成动感娱乐主题，引导夜间消费内部构成CB Richard Ellis | Page 9
8、地下人流导入系统地下人流导入系统主力店联华超级生活馆位于地铁口相对的端部，起到组织人流的作用。联华超级生活馆联华超级生活馆名店运动城名店运动城KFC休闲休闲服饰服饰地铁口地铁口地铁人流地铁人流地下人流导入：地下人流导入：西南部地铁人流从地铁口出来，可以直接进入商场地下一层购物中心，也可以通过电梯进入商场一楼。KFC西式快餐布置于地铁出口，可以快速积累人流，并起到人流缓冲作用。名店运动城和品牌休闲服饰具有一定的精度和档次，起到吸引人流的作用。人流动线CB Richard Ellis | Page 10地上人流导入：地上人流导入：东部连接露天餐饮广场，主要疏导办公人流西部连接虹桥路主干道，南部连接
9、华山路主干道，北部是停车场入口。西南连接地铁口，地铁人流可以经过地下通道再由电梯直接导入一层中庭。地上人流导入系统地上人流导入系统办公办公人流人流靠近办公区布置休闲餐饮类，并围合成欧亚风格的开放式露天广场，增强其休闲时尚的氛围，从而吸引了大量的乘坐地铁的上班族。休闲餐饮休闲餐饮休闲购物休闲购物服饰服饰化妆品化妆品休闲餐饮休闲餐饮购物购物人流人流地铁人流地铁人流购物购物人流人流中庭中庭华山路华山路虹虹桥桥路路办公楼入口办公楼入口办公楼入口办公楼入口停车场入口停车场入口办公办公人流人流临街的店面重点布置品牌服饰和化妆品，既能吸引购物人流，又能为品牌专卖店提供展示空间和广告位。人流动线CB Rich
10、ard Ellis | Page 11业种业态零售服务及其他餐饮娱乐大型主题店总数商家数量320203334380商业规划点评港汇广场经历了很长的发展时间，项目初期以百货带动的效果不佳近两年发展快速，租金以每年百分之二十以上的速度增长，主要得益于以餐饮娱乐和国际品牌带动，塑造高档购物中心的品牌形象，目前已呈现出徐家汇地区的高档消费场所的集聚力CB Richard Ellis | Page 12 案例借鉴：案例借鉴：1）地下一层引进联华超级生活馆作为主力店吸引地铁人流，顶层引进大型娱乐设施永华电影城引导夜间消费。2）办公区与商场的衔接上采用了地上步行街的形式，具有欧亚风情的围合式餐饮休闲广场为办公区商务人士提供了交流和消遣的户外空间，并由此将人流导入购物中心。3）立体分离式交通组织动线，分别从地上、地下导入人流。地下人流由两部电梯直接导入中庭进行缓冲。借鉴分析
