龙湖地产工程精细化管理讲义

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1、龙湖地产工程精细化管理讲义龙湖知与行之工程精细化管理2012年 4月 14日于 长沙一、龙湖地产工程管理架构工程管理架构工程管理架构工程管理架构工程管理架构 组织组织和制度和制度矩矩阵式式组织架构架构工程管理架构工程管理架构工程管理架构工程管理架构 组织组织和制度和制度区域公司工程部区域公司工程部景景观项目部目部景景观专业工程工程师工程部经理工程部经理/ /总监总监装饰项目组装饰项目组技术支持组技术支持组各项目部项目经理各项目部项目经理专业工程师专业工程师现场专业工程师现场专业工程师装饰专业工程师装饰专业工程师文员组文员组集集团团和区域公司在和区域公司在职职能上的区能上的区别别：l l集集团团

2、：注重：注重项项目宏目宏观观管控；区域公司：注重全管控；区域公司：注重全过过程的管理；程的管理；l l集集团团：是政策、流程、制度的制定者；区域公司：是：是政策、流程、制度的制定者；区域公司：是执执行者；行者；l l集集团团：集：集权权；区域公司：被授；区域公司：被授权权；l l集集团团：关：关键节键节点、停滞点、停滞检查检查点的管控；区域公司：注重点的管控；区域公司：注重细节细节化管理；化管理；工程管理架构工程管理架构工程管理架构工程管理架构 组织组织和制度和制度工程管理架构工程管理架构工程管理架构工程管理架构 龙龙湖地湖地产产工程管理架构的特点工程管理架构的特点技技术术支持支持组设组设置的

3、初衷：置的初衷：l l加加强强工程部施工工程部施工过过程中技程中技术术管控；管控；l l减减轻现场专业轻现场专业工程工程师师的工作的工作强强度；度；技技术术支持支持组设组设置的后期效果：置的后期效果：l l施工施工过过程中程中专业专业性性较强较强的技的技术术性性问题问题有了有了统统一的管理人和一的管理人和执执行行标标准；准；l l后期后期维维保保责责任期任期间间物物业业和客和客户户（包括施工（包括施工单单位）有了明确的位）有了明确的责责任人；任人；l l移交物移交物业业后后专业专业工程工程师师能及能及时时到到岗岗新新项项目，减目，减轻轻工作工作强强度，降低管理成本；度，降低管理成本；工程管理架

4、构工程管理架构工程管理架构工程管理架构 龙龙湖地湖地产产工程部的工程部的输输入与入与输输出出工程部工程部对对上游部上游部门门（研（研发发部）的管理（部）的管理（输输入）：入）：l l会会签设计签设计任任务书务书、参与施工、参与施工图审查图审查；l l设计师设计师必必须须到到项项目所在地目所在地进进行行4 4次以上次以上针对针对施工施工单单位（及位（及监监理）的技理）的技术术交底；交底；l l设计师设计师有有责责任任进进行行针对现场变针对现场变化、效果化、效果调调整、整、设计错误设计错误等因素提出相等因素提出相应应的的设设计变计变更。遇到更。遇到项项目施工目施工现场现场重大重大问题问题，必，必须

5、须由由设计团队设计团队成成员员到到现场现场解决，并解决，并保保证问题证问题反反馈馈速度，在三日内做出回复；速度，在三日内做出回复；l l设计师设计师必必须针对现场须针对现场突突发发性的事件性的事件进进行行现场办现场办公服公服务务，调调整整设计设计，出具，出具设计设计变变更；更；工程管理架构工程管理架构工程管理架构工程管理架构 龙龙湖地湖地产产工程部的工程部的输输入与入与输输出出工程部工程部对对下游部下游部门门（造价采（造价采购购部）的管理（部）的管理（输输出）：出）：l l工程工程项项目部合同需求的目部合同需求的质质量直接影响下游造价采量直接影响下游造价采购购部的招部的招标质标质量；量；l l

6、现场签证办现场签证办理的及理的及时时性和准确性直接影响下游造价采性和准确性直接影响下游造价采购购部部动态动态成本的反成本的反馈馈；l l现场进现场进度控制的把控直接影响下游造价采度控制的把控直接影响下游造价采购购部部资资金金计计划的准确性；划的准确性；l l工程工程项项目部竣工目部竣工资资料移交料移交质质量的好坏直接影响下游造价采量的好坏直接影响下游造价采购购部部结结算算质质量；量；工程管理架构工程管理架构工程管理架构工程管理架构 工程部工程部对对外部（分供方）外部（分供方）输输入入输输出的管理出的管理按按项项目特点制定考察目特点制定考察标标准准: :l l考察考察标标准的制定是考察准的制定是

7、考察顺顺利开展的前提；利开展的前提；l l考察考察标标准制定的科学与否是能否甄准制定的科学与否是能否甄选选“合格合格”的分供方的前提；的分供方的前提； 分供方分供方评价体系价体系 分供方分供方评价体系价体系造价采造价采购部部工程部工程部景景观项目部目部龙湖物湖物业二、二、龙湖地湖地产工程管理三控工程管理三控项项目启目启动动会的主要内容：会的主要内容：l l项项目目团队团队的人的人员员配置；配置；l l项项目定位目定位报报告；告；l l项项目一二目一二级进级进度度计计划；划；l l成本敏感分析、价成本敏感分析、价值值分配及目分配及目标标成本成本预设预设；l l会所、售楼会所、售楼处处、样样板房板

8、房选选址、定位、开放址、定位、开放计计划；划；l l投投资资分析分析报报告（启告（启动动）；）；l l方案方案设计设计任任务书务书；l l景景观观方案方案设计设计任任务书务书；l l项项目建造目建造标标准；准；l l报报批批报报建流程及管控措施；建流程及管控措施；l l定定义项义项目成功的目成功的标标尺（主要指尺（主要指标标：项项目目销销售售净净利利润润率、率、项项目内部收益率目内部收益率IRRIRR、一次性交房成功率）；、一次性交房成功率）；进进度控制度控制度控制度控制项项目启目启动动会制度会制度项项目启目启动动会的作用：会的作用：l l明确相关明确相关责责任人（任人（积积极）；极）；l l

9、统统筹安排筹安排项项目工作（主目工作（主动动）；）；l l集集团监团监管的起点（成果）；管的起点（成果）；进进度控制度控制度控制度控制项项目启目启动动会制度会制度1 1项目启目启动会会实例例. .docdoc以以营销营销需求需求为为目目标标制定工程制定工程计计划划 进进度控制度控制度控制度控制进进度控制的基度控制的基础础工作工作对对造价采造价采购购部工作期量的管控部工作期量的管控进进度控制度控制度控制度控制工作期量工作期量合同名称合同名称招标工作期量（日历天）招标工作期量（日历天）启动会启动会（已有资源）（已有资源）新资源新资源（考察）（考察）招标文件拟定（含清单的编招标文件拟定（含清单的编制

10、）、交底、发放制）、交底、发放投标报投标报价时间价时间招标招标答疑答疑投标投标分析分析投标投标澄清澄清评定标评定标总用时总用时清单清单编制编制招标文件起草招标文件起草交底、发放交底、发放平场土石方工程合同平场土石方工程合同 0.50.51 14.54.51.51.56 61 11 15 50.50.52121会所建安工程合同会所建安工程合同0.50.50 019191.51.517171 14 46 60.50.549.549.5会所精装修工程合同会所精装修工程合同0.50.52 221212 218181 13 38 80.50.55656区内、外供电设备安装合同区内、外供电设备安装合同 0

11、.50.51 110102 221211 17 75 50.50.54848总承包工程合同总承包工程合同 0.50.57 737375 530302 27 710101 199.599.5防水工程合同防水工程合同0.50.54 413133 315152 22 26 60.50.54646幕墙工程合同幕墙工程合同0.50.54 414142 224242 26 69 90.50.56262户内精装修工程合同户内精装修工程合同 1 17 722225 538385 57 721212 2108108环境景观工程施工合同环境景观工程施工合同0.50.52 220203 326262 25 5111

12、10.50.570702 2工作期量工作期量标准准.xls.xls工程部内部工作期量的管控工程部内部工作期量的管控 进进度控制度控制度控制度控制工作期量工作期量合同名称合同名称合同名称合同名称合同需求合同需求合同需求合同需求招标招标招标招标合同签订合同签订合同签订合同签订进场进场进场进场总期量（工期）总期量（工期）总期量（工期）总期量（工期）移交物业移交物业移交物业移交物业0000标高标高标高标高阶段性控制时间阶段性控制时间阶段性控制时间阶段性控制时间竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收平场土石方工程合同平场土石方工程合同平场土石方工程合同平场土石方工程合同 3 3 3 3212121215 5

13、5 5会所建安工程合同会所建安工程合同会所建安工程合同会所建安工程合同3 3 3 349.549.549.549.55 5 5 5会所精装修工程合同会所精装修工程合同会所精装修工程合同会所精装修工程合同5 5 5 5565656567 7 7 7区内、外供电设备安装合同区内、外供电设备安装合同区内、外供电设备安装合同区内、外供电设备安装合同 3 3 3 3484848487 7 7 7总承包工程合同总承包工程合同总承包工程合同总承包工程合同 1010101099.599.599.599.510101010防水工程合同防水工程合同防水工程合同防水工程合同3 3 3 3464646465 5 5

14、5幕墙工程合同幕墙工程合同幕墙工程合同幕墙工程合同5 5 5 5626262625 5 5 5户内精装修工程合同户内精装修工程合同户内精装修工程合同户内精装修工程合同 7 7 7 71081081081087 7 7 7环境景观工程施工合同环境景观工程施工合同环境景观工程施工合同环境景观工程施工合同7 7 7 7707070705 5 5 5项项目关目关键计键计划划节节点的点的设设置置:(:(集集团团管控重点管控重点) )l l完成方案完成方案设计设计l l完成初步完成初步设计设计l l完成施工完成施工图设计图设计l l取得施工取得施工许许可可证证l l项项目开工目开工l l售楼售楼处处、样样

15、板区开放板区开放l l取得取得预预售售许许可可证证l l开开盘盘l l竣工竣工备备案案l l交房交房进进度控制度控制度控制度控制项项目关目关键计键计划划节节点的点的设设置及置及检查检查进进度控制度控制度控制度控制阶阶段性成果段性成果评审评审（一）（一）项目目阶段性成果月度段性成果月度评审计划划序号序号序号序号阶段性成果评审项阶段性成果评审项阶段性成果评审项阶段性成果评审项计划计划计划计划时间时间时间时间责任部门责任部门责任部门责任部门/ / / /项项项项目目目目责任人责任人责任人责任人是否按是否按是否按是否按时完成时完成时完成时完成实际完实际完实际完实际完成时间成时间成时间成时间未按时完成未

16、按时完成未按时完成未按时完成原因分析原因分析原因分析原因分析概念设计概念设计概念设计概念设计研发部研发部研发部研发部施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计研发部研发部研发部研发部招标启动会招标启动会招标启动会招标启动会造价采购部造价采购部造价采购部造价采购部施工实施施工实施施工实施施工实施项目部项目部项目部项目部甲供材料甲供材料甲供材料甲供材料造价采购部造价采购部造价采购部造价采购部样板房样板房样板房样板房项目部项目部项目部项目部3 3 月度月度项目目阶段性成果段性成果评审计划划.xls.xls评审评审需要解决的两个需要解决的两个问题问题：l l阶阶段性成果段性成果“ “项项” ”的的设设置

17、（控制重点是什么）置（控制重点是什么）l l阶阶段性成果段性成果审查审查的主要内容（的主要内容（审查标审查标准是什么）准是什么）进进度控制度控制度控制度控制阶阶段性成果段性成果评审评审（二）（二）4 4景景观项目部部目部部门阶段性成果段性成果评审明明细表表.xls.xls进进度控制度控制度控制度控制项项目月度目月度计计划划计计划划划划编编制的思路（大事化小）制的思路（大事化小）制的思路（大事化小）制的思路（大事化小）大事化小：将大循大事化小：将大循环分解成多个小循分解成多个小循环就具体事件而言就具体事件而言阶段段性划分性划分计划比如：划比如：3434层分分为2 2段段变为1717层阶段性段性计

18、划偏差划偏差调整整比如比如:34:34层分分为3 3段段变为1212层进进度控制度控制度控制度控制项项目月度目月度计计划划计计划管理的方法（分解）划管理的方法（分解）月度月度计划划周周计划划整体整体计划划进度度统计计划的构架：长、中、短期计划环环相扣，保障计划的持续性和执行过程中的有据可循进进度控制度控制度控制度控制项项目月度目月度计计划划计计划管理的关划管理的关划管理的关划管理的关键键点点点点通通过经济处罚、各各项评比、管控比、管控会会议等手段，达等手段，达到整体到整体计划和关划和关键节点的受控点的受控总体体计划的划的刚性性调整整计划的可操作性划的可操作性 月度月度计划和划和统计处置的果断性

19、置的果断性 周周计划和划和统计的的连续性性涉及验收、工作面移交、样板点评等主要节点是高压线计划不可动摇。刚性计划外的可调控节点，兼顾节点的相对恒定对月度计划设置过程管控点、实现过程跟踪、出现偏差，及时应对、果断处置。重点关注进度统计与原计划的对比，保障计划在过程实施中的延续性。序序序序号号号号工作项目工作项目工作项目工作项目分分分分期期期期工作工作工作工作子项子项子项子项配合单位或配合单位或配合单位或配合单位或部门部门部门部门配合人配合人配合人配合人员员员员进度表进度表进度表进度表项目部项目部项目部项目部责任人责任人责任人责任人重要度重要度重要度重要度备备备备注注注注工期工期工期工期开始开始开

20、始开始时间时间时间时间完成完成完成完成时间时间时间时间1 1 1 1项目外部协调项目外部协调项目外部协调项目外部协调（报建手续、相关单位工作联系）（报建手续、相关单位工作联系）（报建手续、相关单位工作联系）（报建手续、相关单位工作联系）2 2 2 2设计协调设计协调设计协调设计协调（图纸会审、设计修改及技术核定）（图纸会审、设计修改及技术核定）（图纸会审、设计修改及技术核定）（图纸会审、设计修改及技术核定）3 3 3 3专项技术方案确定专项技术方案确定专项技术方案确定专项技术方案确定4 4 4 4重要施工方案审查重要施工方案审查重要施工方案审查重要施工方案审查5 5 5 5材料设备供应材料设备

21、供应材料设备供应材料设备供应6 6 6 6分包单位确定、分包合同签订分包单位确定、分包合同签订分包单位确定、分包合同签订分包单位确定、分包合同签订7 7 7 7项目验收（分部工程验收、专项验收、竣工验收）项目验收（分部工程验收、专项验收、竣工验收）项目验收（分部工程验收、专项验收、竣工验收）项目验收（分部工程验收、专项验收、竣工验收）8 8 8 8重要进度节点控制重要进度节点控制重要进度节点控制重要进度节点控制9 9 9 9其他其他其他其他进进度控制度控制度控制度控制项项目月度目月度计计划划项目月度工作目月度工作计划（划（20XX20XX年年X X月）月）项目名称：目名称： 第第X页共共X页l

22、 l收尾工作收尾工作节节点工期点工期专题专题会（会（规规定定动动作）作） 承前启后承前启后对对前期工作的前期工作的总结总结，对对后期后期节节点点计计划的梳理划的梳理l l软资软资料料时间节时间节点的把控点的把控 移交移交时间时间在物在物业业完成完成项项目接管目接管验验收后收后3030天内天内 项项目目资资料禁止直接移交料禁止直接移交给给物物业业工程人工程人员员进进度控制度控制度控制度控制工程后期工程后期进进度控制度控制进进度控制度控制度控制度控制龙龙湖湖OAOA计计划管理体系划管理体系方案方案审查阶审查阶段段审查审查重点重点l l地下部分：地下部分：A A、地下室建筑面、地下室建筑面积积与塔楼

23、面与塔楼面积积的比例关系在的比例关系在满满足足规规划指划指标标的前提下是否合理；的前提下是否合理；B B、建筑基、建筑基础础形式；形式；C C、地下室在、地下室在满满足足规规划指划指标标的前提下，采用多的前提下，采用多层还层还是是单层单层地下室；（地下室；（应应考考虑虑安装的影响）安装的影响）l l地面以上：地面以上：A A、地面架空、地面架空层层、风风洞、空中花园等从施工角度是否具有洞、空中花园等从施工角度是否具有优优化的可能；化的可能；B B、小开、小开间户间户型与大开型与大开间户间户型的比例关系；型的比例关系；C C、外立面窗面、外立面窗面积积与建筑面与建筑面积积的比例关系；的比例关系；

24、DD、外立面、外立面线线条的条的变变化或多化或多样对样对施工工施工工艺艺的要求和的要求和对对成本的影响；成本的影响；E E、根据、根据产产品定位，重点关注建筑物外立面装品定位，重点关注建筑物外立面装饰饰的新材料新工的新材料新工艺艺；质质量控制量控制量控制量控制图审质图审质量把控量把控初初设审查阶设审查阶段段审查审查重点（成本）重点（成本）l l针对针对地下室地下室钢钢筋、塔楼筋、塔楼钢钢筋（地面以上筋（地面以上钢钢筋）筋）进进行核算和行核算和预预判，及判，及时时反反馈计馈计算算结结果，以便在果，以便在扩扩初初阶阶段段进进行相行相应应的的调调整；整；l l结结构构件的构构件的砼砼等等级级的的预预

25、判和指判和指标标的分析；（通的分析；（通过对过对主要构件的主要构件的砼砼工程量工程量计计算算进进行整体判断）行整体判断）l l通通过过初勘、初勘、详详勘的情况勘的情况针对针对初初设图设图基基础选择础选择做相做相应应的技的技术术分析和成本分析和成本预预判，判，以指以指导扩导扩初初阶阶段和施工段和施工图阶图阶段的基段的基础优础优化和化和调调整；整；l l根据地基承根据地基承载载力的具体情况，力的具体情况，选择选择合理的地基合理的地基处处理方式；理方式；l l通通过过初初设图设图与方案与方案图图的的对对比，基本确定比，基本确定“地下室建筑面地下室建筑面积积与塔楼面与塔楼面积积的比例的比例关系关系”、

26、户户型比例关系、外立面装型比例关系、外立面装饰饰效果等效果等对对成本影响成本影响较较大的几个因素；大的几个因素；质质量控制量控制量控制量控制图审质图审质量把控量把控扩扩初初图纸审查阶图纸审查阶段段审查审查重点重点l l通通过过初初设设与与扩扩初的初的对对比分析（比分析（钢钢筋的抽筋的抽审审、面、面积积的复核、外立面的成本拆分），确定的复核、外立面的成本拆分），确定最最终终的基的基础础形式、地下室建筑面形式、地下室建筑面积积与塔楼面与塔楼面积积的比例关系、的比例关系、户户型比例关系、外立面装型比例关系、外立面装饰饰效果；效果；l l对产对产品交付品交付标标准的修复（天棚、地面、准的修复（天棚、地

27、面、墙墙面粗装的面粗装的标标准确准确认认）；）；施工施工图审查阶图审查阶段段审查审查重点重点l l图纸细图纸细部部节节点的表达是否清晰；点的表达是否清晰；l l设计说设计说明中明中对对抗震等抗震等级级、风风荷荷载载、构造配筋、砌体、构造配筋、砌体选选用、用、砼砼等等级级、钢钢筋代筋代换换（钢钢筋筋规规格根据市格根据市场销场销售情况在工程售情况在工程实实施初期施初期进进行相行相应应的代的代换换）等）等环节环节的准确描述和表达；的准确描述和表达；l l施工施工图阶图阶段的外立面确段的外立面确认认，避免施工，避免施工过过程中返工的程中返工的现现象；（主要象；（主要针对针对屋屋顶顶造型、商造型、商铺铺

28、外立面、入外立面、入户户大堂、裙房外立面的梳理）大堂、裙房外立面的梳理）质质量控制量控制量控制量控制图审质图审质量把控量把控质质量控制量控制量控制量控制图审质图审质量把控量把控以景以景观为例学例学习出出图和和审图要求要求 6 6龙湖集湖集团景景观施工施工图图纸细目及内容目及内容说明明. .docdoc5 5龙湖集湖集团景景观出出图和和审图要求要求. .docdoc质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方考察）同路人的管理（分供方考察）考察交流情况（一般考察项目）考察交流情况（一般考察项目）考察交流情况（一般考察项目）考察交流情况（一般考察项目）拟派项目经理答辩拟派项目经理答辩拟派项

29、目经理答辩拟派项目经理答辩公司领导人合作意向公司领导人合作意向公司领导人合作意向公司领导人合作意向项目承接能力项目承接能力项目承接能力项目承接能力公司对项目机构的支持及管理公司对项目机构的支持及管理公司对项目机构的支持及管理公司对项目机构的支持及管理项目运作不畅时，公司的应急、履约补救措施项目运作不畅时，公司的应急、履约补救措施项目运作不畅时，公司的应急、履约补救措施项目运作不畅时，公司的应急、履约补救措施针对龙湖采用的合作模式针对龙湖采用的合作模式针对龙湖采用的合作模式针对龙湖采用的合作模式企业的区域战略布局企业的区域战略布局企业的区域战略布局企业的区域战略布局维保体系维保体系维保体系维保体

30、系风险分析风险分析风险分析风险分析综合评述综合评述综合评述综合评述考察结论考察结论考察结论考察结论可以入围可以入围可以入围可以入围暂不入围暂不入围暂不入围暂不入围评估人签字：评估人签字：评估人签字：评估人签字：考察时间考察时间考察时间考察时间按按项项目特点制定考察目特点制定考察标标准准: :l l考察考察标标准的制定是考察准的制定是考察顺顺利开展的前提；利开展的前提；l l考察考察标标准制定的科学与否是能否甄准制定的科学与否是能否甄选选“合格合格”的分供方的前提；的分供方的前提；质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方考察）同路人的管理（分供方考察）总包单位考察记录（针对特殊需求项

31、目）总包单位考察记录（针对特殊需求项目）总包单位考察记录（针对特殊需求项目）总包单位考察记录（针对特殊需求项目）公司名称公司名称公司名称公司名称承包资质承包资质承包资质承包资质项目名称项目名称项目名称项目名称项目类型项目类型项目类型项目类型高层高层高层高层/ / / /多层多层多层多层/ / / /别墅别墅别墅别墅项目经理项目经理项目经理项目经理联系电话联系电话联系电话联系电话项目在建状况项目在建状况项目在建状况项目在建状况主体阶段主体阶段主体阶段主体阶段/ / / /砌体抹灰阶段砌体抹灰阶段砌体抹灰阶段砌体抹灰阶段/ / / /工程竣工工程竣工工程竣工工程竣工推荐人推荐人推荐人推荐人考察日期

32、考察日期考察日期考察日期年年年年 月月月月 日日日日参与考察的人员参与考察的人员参与考察的人员参与考察的人员考察公司情况（包括合作意愿）考察公司情况（包括合作意愿）考察公司情况（包括合作意愿）考察公司情况（包括合作意愿）考察项目情况考察项目情况考察项目情况考察项目情况现场安全文明现场安全文明现场安全文明现场安全文明临设道路临设道路临设道路临设道路水平及垂直运输机具布置水平及垂直运输机具布置水平及垂直运输机具布置水平及垂直运输机具布置安全防护安全防护安全防护安全防护其它其它其它其它主要工程实体施工质量主要工程实体施工质量主要工程实体施工质量主要工程实体施工质量模板及支撑系统模板及支撑系统模板及支

33、撑系统模板及支撑系统砼成型砼成型砼成型砼成型砖砌体砖砌体砖砌体砖砌体抹灰抹灰抹灰抹灰地面地面地面地面外墙外墙外墙外墙其它其它其它其它考察结论考察结论考察结论考察结论质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方考察）同路人的管理（分供方考察）主要工程项目考察权限表主要工程项目考察权限表主要工程项目考察权限表主要工程项目考察权限表序序序序号号号号分类分类分类分类分项名称分项名称分项名称分项名称项目总监项目总监项目总监项目总监招采中心招采中心招采中心招采中心负责人负责人负责人负责人工程部（景观项目部）工程部（景观项目部）工程部（景观项目部）工程部（景观项目部）造价采购部造价采购部造价采购部造

34、价采购部部门经理部门经理部门经理部门经理项目经理项目经理项目经理项目经理专业工程师专业工程师专业工程师专业工程师部门经理部门经理部门经理部门经理成本经理成本经理成本经理成本经理专业工程专业工程专业工程专业工程师师师师1 1样板区工程样板区工程样板区工程样板区工程土建及总平管线工程土建及总平管线工程参加面谈参加面谈参加面谈参加面谈组织面谈组织面谈参加面谈参加面谈2 2景观工程景观工程抽查抽查抽查抽查抽查抽查参加面谈参加面谈现场考察、现场考察、参加面谈参加面谈抽查抽查组织面谈组织面谈现场考察、现场考察、参加面谈参加面谈3 3基础及主体基础及主体基础及主体基础及主体工程工程工程工程建安总包工程（含配

35、套建安总包工程（含配套设施主体工程：学校、设施主体工程：学校、幼儿园等）幼儿园等）参与面谈参与面谈及考察及考察参与面谈参与面谈及考察及考察参加面谈，抽参加面谈，抽查现场考察查现场考察参加现场考参加现场考察与面谈察与面谈参加现场考参加现场考察和面谈察和面谈参加面谈，抽参加面谈，抽查现场考察查现场考察参加现场考察、参加现场考察、组织面谈组织面谈组织现场组织现场考察、参考察、参加面谈加面谈4 4临时设置及三通一平工临时设置及三通一平工程（临水、临电、施工程（临水、临电、施工道路、临时办公用房）道路、临时办公用房）抽查抽查抽查抽查抽查抽查参加面谈和参加面谈和考察考察参加考察和参加考察和面谈面谈抽查抽查

36、参加面谈和考参加面谈和考察察组织考察组织考察和面谈和面谈5 5门窗、栏杆门窗、栏杆门窗、栏杆门窗、栏杆及幕墙工程及幕墙工程及幕墙工程及幕墙工程入户门、铁艺栏杆等分入户门、铁艺栏杆等分部工程部工程抽查抽查抽查抽查抽查抽查参加面谈和参加面谈和考察考察参加考察和参加考察和面谈面谈抽查抽查参加面谈和考参加面谈和考察察组织考察组织考察和面谈和面谈6 6铝合金栏杆及扶手工程铝合金栏杆及扶手工程参与面谈参与面谈及考察及考察参与面谈参与面谈及考察及考察参与面谈及考参与面谈及考察察参加面谈和参加面谈和考察考察参加考察和参加考察和面谈面谈参加面谈、抽参加面谈、抽查考察查考察参加面谈和考参加面谈和考察察组织考察组织

37、考察和面谈和面谈7 7二次装修装二次装修装二次装修装二次装修装饰工程饰工程饰工程饰工程雨篷、扶手等分部工程雨篷、扶手等分部工程抽查抽查抽查抽查抽查抽查参加面谈、参加面谈、抽查考察抽查考察参加考察和参加考察和面谈面谈抽查抽查参加面谈、抽参加面谈、抽查考察查考察组织考察组织考察和面谈和面谈8 8住宅项目户内精装修住宅项目户内精装修参与面谈参与面谈及考察及考察参与面谈参与面谈及考察及考察参加面谈，抽参加面谈，抽查现场考察查现场考察参加现场考参加现场考察与面谈察与面谈参加现场考参加现场考察和面谈察和面谈参加面谈，抽参加面谈，抽查现场考察查现场考察参加现场考察、参加现场考察、组织面谈组织面谈组织现场组织

38、现场考察、参考察、参加面谈加面谈9 9总平、景观总平、景观总平、景观总平、景观工程工程工程工程总平市政工程总平市政工程参与面谈参与面谈及考察及考察参与面谈参与面谈及考察及考察参加面谈、抽参加面谈、抽查考察查考察参加面谈和参加面谈和考察考察参加考察和参加考察和面谈面谈参加面谈、抽参加面谈、抽查考察查考察参加面谈和考参加面谈和考察察组织考察组织考察和面谈和面谈1010景观工程景观工程参与面谈参与面谈及考察及考察参与面谈参与面谈及考察及考察参加面谈、抽参加面谈、抽查考察查考察参加面谈和参加面谈和考察考察参加考察和参加考察和面谈面谈参加面谈、抽参加面谈、抽查考察查考察参加面谈和考参加面谈和考察察组织考

39、察组织考察和面谈和面谈质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方同路人的管理（分供方评评价体系）价体系）分供方分供方评评判的目的：判的目的：l l建立分供方建立分供方评评价体系，及价体系，及时评时评估合作估合作单单位，位，积积累累优优秀分供方秀分供方资资源；源；l l通通过评过评估估结结果，反果，反馈馈工程、造价管理工程、造价管理问题问题，通，通过优过优化管理化管理动动作，提升自身管理水平，并帮助分供作，提升自身管理水平，并帮助分供方成方成长长；合同合同执执行完行完毕毕合同合同执执行行责责任人任人对对分供方的分供方的评评判判对施工单位的评价对施工单位的评价对施工单位的评价对施工单位的

40、评价（项目工程部填写）（项目工程部填写）工程质量工程质量优秀优秀 良好良好 一般一般 较差较差 工程进度工程进度优秀优秀 良好良好 一般一般 较差较差 技术实力技术实力优秀优秀 良好良好 一般一般 较差较差 合作配合合作配合优秀优秀 良好良好 一般一般 较差较差 竣工资料竣工资料优秀优秀 良好良好 一般一般 较差较差 综合评价综合评价优秀优秀 良好良好 一般一般 较差较差 继续选用继续选用推荐推荐 一般一般 不推荐不推荐 不选用不选用 其他意见其他意见 专业工程师专业工程师 工程项目经理工程项目经理 年年 月月 日日质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方同路人的管理（分供方评评价

41、体系）价体系）已有分供方资源评审流程已有分供方资源评审流程说明说明责任部门责任部门适用于造价采购部承办的工程招标和材适用于造价采购部承办的工程招标和材料设备招标料设备招标造价采购部造价采购部工程工程/ /景观部景观部1 1、无论何种招标方式，在启动招标流程、无论何种招标方式，在启动招标流程前须组织对已有资源的综合评审；前须组织对已有资源的综合评审；已有资源的收集已有资源的收集参与参与2 2、评审小组为虚拟团队，其评审小组成、评审小组为虚拟团队，其评审小组成员由招标小组组长确定；员由招标小组组长确定；项目成本经理项目成本经理现场造价师现场造价师项目工程经理项目工程经理项目专业工程师项目专业工程师

42、3 3、评审工具因招标类型由工程类和材料、评审工具因招标类型由工程类和材料设备采购类组成，并根据评审主体分为设备采购类组成，并根据评审主体分为造价采购部使用的评审表和工程部造价采购部使用的评审表和工程部/ /景观景观项目部使用的评审表；项目部使用的评审表；组织评审组织评审组织评审组织评审4 4、评审各方分别给出评估意见，并按照、评审各方分别给出评估意见，并按照权重设置汇总得分，形成初步评审结论；权重设置汇总得分，形成初步评审结论；由招标经办人收集评审意见，并汇总由招标经办人收集评审意见，并汇总评审得分；评审得分；5 5、提交招标小组最终评议；、提交招标小组最终评议；1 1、由招标经办人组织资源

43、评审会，并、由招标经办人组织资源评审会，并形成初步形成初步评审意见；评审意见；2 2、启动会上确定最终评议结果；、启动会上确定最终评议结果；6 6、形成入围名单（经评审已有资源满足招、形成入围名单（经评审已有资源满足招标入围单位数量要求，可直接使用，否则标入围单位数量要求，可直接使用，否则将进行新增资源考察）；将进行新增资源考察）；造价采购部工程部（景观）分供方资源评审小组评审意见1评审意见2汇总评审意见招标小组最终评议形成入围单位已有分供方已有分供方已有分供方已有分供方资资源源源源评审评审流程指引流程指引流程指引流程指引质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方同路人的管理（分供方

44、评评价体系）价体系）分类分类分类分类序号序号序号序号评评评评 价价价价 原原原原 则则则则备备备备 注注注注A A1 1胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准与龙湖理念相协调同步胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准与龙湖理念相协调同步对连续获得对连续获得A A级评价的合级评价的合作伙伴，优先考虑合作，作伙伴，优先考虑合作，也可从公司层面与其签也可从公司层面与其签订长期战略合作协议订长期战略合作协议2 2有较大的发展潜力，能随龙湖的发展而发展自己有较大的发展潜力，能随龙湖的发展而发展自己3 3有强烈的愿望与龙湖建立发展性的战略伙伴合作关系，注重长期利益，不过分看重局部有强烈的愿望与龙湖建立

45、发展性的战略伙伴合作关系，注重长期利益，不过分看重局部的收益的收益4 4是龙湖分供方的典范，龙湖愿意同其继续合作（甚至给予其略优于其他分供方的条件）是龙湖分供方的典范，龙湖愿意同其继续合作（甚至给予其略优于其他分供方的条件）B B1 1能基本胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准能基本达到龙湖的要求能基本胜任现有的合作范围，其工作质量、工作标准能基本达到龙湖的要求对获得对获得B B级评价的合作伙级评价的合作伙伴，在招投标阶段优先伴，在招投标阶段优先考虑邀请入围竞标考虑邀请入围竞标2 2有一定的发展潜力，还可以同其适度扩大合作范围有一定的发展潜力，还可以同其适度扩大合作范围3 3是龙湖同类分供

46、方中的中坚力量，龙湖愿意同其继续合作是龙湖同类分供方中的中坚力量，龙湖愿意同其继续合作C C1 1能基本完成现有的合作范围，但其工作质量，工作标准往往需要龙湖有力的监督能基本完成现有的合作范围，但其工作质量，工作标准往往需要龙湖有力的监督对获得对获得C C级评价的合作伙级评价的合作伙伴，在其工作完工后如伴，在其工作完工后如仍无明显改善，则应考仍无明显改善，则应考虑引入新的合作伙伴虑引入新的合作伙伴2 2无发展潜力，现有的工作范围，工作量已饱和无发展潜力，现有的工作范围，工作量已饱和3 3是龙湖同类分供方中的是龙湖同类分供方中的“鸡肋鸡肋”，应着手引入同类新的资源，应着手引入同类新的资源D D1

47、 1完成现有的工作已尽其所能，其工作质量，工作标准往往达不到龙湖的要求完成现有的工作已尽其所能，其工作质量，工作标准往往达不到龙湖的要求对获得对获得D D级评价的合作伙级评价的合作伙伴，当其完成目前正在伴，当其完成目前正在与龙湖合作的项目后，与龙湖合作的项目后，强制淘汰，三年之内不强制淘汰，三年之内不再考虑合作再考虑合作2 2在现有合作范围完成后，龙湖不愿意同其继续合作在现有合作范围完成后，龙湖不愿意同其继续合作分分类评价原价原则质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方同路人的管理（分供方评评价体系）价体系）评估依据估依据评估纬度评估纬度评估纬度评估纬度评估内容评估内容评估内容评估

48、内容备备备备 注注注注质量管理质量管理质量管理质量管理对图纸上出现的错、漏、碰、缺的纠偏能力对图纸上出现的错、漏、碰、缺的纠偏能力对图纸上出现的错、漏、碰、缺的纠偏能力对图纸上出现的错、漏、碰、缺的纠偏能力主体和砌体阶段分户验收合格率低于主体和砌体阶段分户验收合格率低于主体和砌体阶段分户验收合格率低于主体和砌体阶段分户验收合格率低于80%80%80%80%或装饰或装饰或装饰或装饰阶段低于阶段低于阶段低于阶段低于90%90%90%90%即判定为不合格即判定为不合格即判定为不合格即判定为不合格样板引路的控制及实施样板引路的控制及实施样板引路的控制及实施样板引路的控制及实施过程质量控制及实施过程质量

49、控制及实施过程质量控制及实施过程质量控制及实施工程移交物业或物业前期介入检查反馈问题组织整改的及时性、有效性和达成率工程移交物业或物业前期介入检查反馈问题组织整改的及时性、有效性和达成率工程移交物业或物业前期介入检查反馈问题组织整改的及时性、有效性和达成率工程移交物业或物业前期介入检查反馈问题组织整改的及时性、有效性和达成率进度控制进度控制进度控制进度控制对甲方总体工程实施计划的控制和执行能力对甲方总体工程实施计划的控制和执行能力对甲方总体工程实施计划的控制和执行能力对甲方总体工程实施计划的控制和执行能力项目主体达到预售时间延误超过项目主体达到预售时间延误超过项目主体达到预售时间延误超过项目主

50、体达到预售时间延误超过2 2 2 2天以上；正负天以上；正负天以上；正负天以上；正负零及竣工验收时间延误超过零及竣工验收时间延误超过零及竣工验收时间延误超过零及竣工验收时间延误超过7 7 7 7天以上；外架拆除天以上；外架拆除天以上；外架拆除天以上；外架拆除及总平场地移交延误超过及总平场地移交延误超过及总平场地移交延误超过及总平场地移交延误超过15151515天以上；精装项目土天以上；精装项目土天以上；精装项目土天以上；精装项目土建移交精装修时间及精装单位泥水作业时间延误建移交精装修时间及精装单位泥水作业时间延误建移交精装修时间及精装单位泥水作业时间延误建移交精装修时间及精装单位泥水作业时间延

51、误超过超过超过超过30303030天以上（从第一个流水段移交完成开始计天以上（从第一个流水段移交完成开始计天以上（从第一个流水段移交完成开始计天以上（从第一个流水段移交完成开始计时）即判定为不合格时）即判定为不合格时）即判定为不合格时）即判定为不合格当关键节点发生变化时的纠偏能力当关键节点发生变化时的纠偏能力当关键节点发生变化时的纠偏能力当关键节点发生变化时的纠偏能力是否能按建设方要求的关键节点达成任务，如正负零完成时间、主体完成时间、外架拆除时间、是否能按建设方要求的关键节点达成任务，如正负零完成时间、主体完成时间、外架拆除时间、是否能按建设方要求的关键节点达成任务，如正负零完成时间、主体完

52、成时间、外架拆除时间、是否能按建设方要求的关键节点达成任务，如正负零完成时间、主体完成时间、外架拆除时间、竣工验收、专项验收等竣工验收、专项验收等竣工验收、专项验收等竣工验收、专项验收等是否能积极配合甲方总体计划的调整是否能积极配合甲方总体计划的调整是否能积极配合甲方总体计划的调整是否能积极配合甲方总体计划的调整配合意识配合意识配合意识配合意识现场对外协调（包括不限于：市政、环卫、材料供应等）是否积极、主动现场对外协调（包括不限于：市政、环卫、材料供应等）是否积极、主动现场对外协调（包括不限于：市政、环卫、材料供应等）是否积极、主动现场对外协调（包括不限于：市政、环卫、材料供应等）是否积极、主

53、动因施工单位配合原因导致项目验收工作节点出现因施工单位配合原因导致项目验收工作节点出现因施工单位配合原因导致项目验收工作节点出现因施工单位配合原因导致项目验收工作节点出现延误的即判定为不合格延误的即判定为不合格延误的即判定为不合格延误的即判定为不合格合同未涵盖的配合工作是否满足现场要求合同未涵盖的配合工作是否满足现场要求合同未涵盖的配合工作是否满足现场要求合同未涵盖的配合工作是否满足现场要求项目工作面移交的配合项目工作面移交的配合项目工作面移交的配合项目工作面移交的配合项目验收工作的配合项目验收工作的配合项目验收工作的配合项目验收工作的配合安全文明安全文明安全文明安全文明在监理单位或建设单位职

54、能部门组织的检查中符合规范在监理单位或建设单位职能部门组织的检查中符合规范在监理单位或建设单位职能部门组织的检查中符合规范在监理单位或建设单位职能部门组织的检查中符合规范JGJ59-99JGJ59-99JGJ59-99JGJ59-99要求要求要求要求, , , ,同时满足本项目合同对同时满足本项目合同对同时满足本项目合同对同时满足本项目合同对安全文明标准的要求安全文明标准的要求安全文明标准的要求安全文明标准的要求在监理（检查结果占评价结果的在监理（检查结果占评价结果的在监理（检查结果占评价结果的在监理（检查结果占评价结果的30%30%30%30%）和甲方职）和甲方职）和甲方职）和甲方职能部门（

55、检查结果占评价结果的能部门（检查结果占评价结果的能部门（检查结果占评价结果的能部门（检查结果占评价结果的70%70%70%70%）组织的安）组织的安）组织的安）组织的安全文明检查中平均分低于全文明检查中平均分低于全文明检查中平均分低于全文明检查中平均分低于80808080分的即判定为不合格分的即判定为不合格分的即判定为不合格分的即判定为不合格工程、景工程、景观平平时根据以上关注点，根据以上关注点，记录典型案例，作典型案例，作为会会议讨论的依据的依据 质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方同路人的管理（分供方评评价体系）价体系）综综合合评评估估结结果：果：l l工程部（含景工程部（

56、含景观项观项目部）和造价采目部）和造价采购购部部评评分分权权重比例重比例为为6 6：4 4，单项单项目目/ /合同合同结结束束对对分供分供方的最方的最终评终评估得分按以下公式估得分按以下公式计计算：算：l l分供方最分供方最终终得分得分= =工程部工程部评评分分60%+60%+造价采造价采购购部部评评分分 40% 40%l l根据得分范根据得分范围围，对对分供方划分分供方划分为为A A、B B、C C、D D四个档次。其中四个档次。其中A A为优为优秀分供方（得分秀分供方（得分9090），），B B为为良好分供方（良好分供方（7575得分得分9090），），C C为为合格分供方（合格分供方（6

57、060得分得分7575），），D D为为不不合格分供方（得分合格分供方（得分6060）。）。l l对对最最终评终评估估结结果，造价采果，造价采购购部文部文员员每半年以工作每半年以工作联联系系单单形式向公司公示，形成形式向公司公示，形成“分供分供方方评评估估结结果果汇总汇总表表” ” 。l l物物业业公司公司评评估打分估打分结结果，也适用于以上果，也适用于以上A A、B B、C C、D D的分的分类类原原则则。对对物物业业公司公司评评估估为为D D的的分供方，在后期考分供方，在后期考虑继续虑继续合作前需要慎重合作前需要慎重对对待。待。质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方同路人的管

58、理（分供方评评价体系）价体系）分供方激励措施：分供方激励措施：分供方激励措施：分供方激励措施：l l根据分供方年度根据分供方年度根据分供方年度根据分供方年度评评估估估估结结果，年度果，年度果，年度果，年度综综合合合合评评估等估等估等估等级为级为“A”A”A”A”类类的授予的授予的授予的授予“年度年度年度年度优优秀合秀合秀合秀合作伙伴作伙伴作伙伴作伙伴证书证书”；l l凡被授予凡被授予凡被授予凡被授予“年度年度年度年度优优秀合作伙伴秀合作伙伴秀合作伙伴秀合作伙伴证书证书”的分供方，在两年内我司的后的分供方，在两年内我司的后的分供方，在两年内我司的后的分供方，在两年内我司的后续续招招招招标标工工工

59、工程中参与我司投程中参与我司投程中参与我司投程中参与我司投标竞标竞价，同等条件下价，同等条件下价，同等条件下价，同等条件下优优先先先先选择选择；l l如被授予如被授予如被授予如被授予“年度年度年度年度优优秀合作伙伴秀合作伙伴秀合作伙伴秀合作伙伴证书证书”的分供方，在可享受的分供方，在可享受的分供方，在可享受的分供方，在可享受优优先先先先权权的两年内受的两年内受的两年内受的两年内受到政府到政府到政府到政府职职能部能部能部能部门门的通的通的通的通报报批批批批评评，将取消其，将取消其，将取消其，将取消其优优先先先先权权；质质量控制量控制量控制量控制对对同路人的管理（分供方同路人的管理（分供方评评价体

60、系）价体系）分供方黑名分供方黑名单单制度制度（确定黑名确定黑名单单的基本条件的基本条件）：）：l l以双方存在争以双方存在争议为议为由，冲由，冲击击公司公司办办公公场场地、售楼中心或公司其他地、售楼中心或公司其他办办公公场场所，造成所，造成恶恶劣影响；劣影响；l l恶恶意拖欠民工工意拖欠民工工资资、分供方、分供方货货款，并款，并转转嫁我司，煽嫁我司，煽动动不明真相的群众冲不明真相的群众冲击击我司我司办办公公场场，给给我司声誉造成我司声誉造成恶恶劣影响；劣影响；l l未征得我司同意，擅自向媒体未征得我司同意，擅自向媒体发发布不利于我司声誉的信息，布不利于我司声誉的信息，给给我司造成我司造成恶恶劣

61、影响；劣影响；l l擅自挪用、替擅自挪用、替换换甲供材料，甲供材料，给给工程工程质质量、量、进进度等造成不可挽回的影响；度等造成不可挽回的影响；l l擅自非法擅自非法转转包分包承接的工程包分包承接的工程项项目，目，损损坏我司声誉；坏我司声誉；l l中中标标之后，擅自之后，擅自违约违约，拒，拒绝签订绝签订合同；合同；质质量控制量控制量控制量控制合同交底合同交底需要合同交底的合同需要合同交底的合同类类型型合同类型合同类型组织人组织人参加人员参加人员主要内容主要内容总平管网总平管网工程项目部工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理相关施工单位、造价采购部、监理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办

62、理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理景观景观工程项目部工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理相关施工单位、造价采购部、监理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理精装修精装修工程项目部工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理相关施工单位、造价采购部、监理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理界面划分、甲供材管理、签证等经济单据的办理总包总包工程项目部工程项目部相关施工单位、造价采购部、监理相关施工单位、造价采购部、监理总包配合、甲供材管理、签证等经济单据的办理总包配合、甲供材管理、签证等经济单据的办理新新单单位位进场进进场进行合同交底的

63、必要性：行合同交底的必要性：l l龙龙湖管理模式的宣湖管理模式的宣讲讲；l l降低管理降低管理过过程中的沟通成本程中的沟通成本；质质量控制量控制量控制量控制合同交底合同交底总总包合同材料包合同材料包合同材料包合同材料设备设备供供供供应应交底内容：交底内容：交底内容：交底内容：1.1.材料材料设备设备供供应应界面；界面；2.2.材料材料设备计设备计划；划；3.3.材料材料设备设备供供应应；4.4.甲供材料甲供材料设备验设备验收和收和结结算；算；5.5.交底会交底会议结议结束后施工束后施工单单位需完善的工作；位需完善的工作；总总包合同工程管理工作交底内容：包合同工程管理工作交底内容：包合同工程管理

64、工作交底内容：包合同工程管理工作交底内容：1.1.对对合同中涉及工程管理的重要条款解合同中涉及工程管理的重要条款解读读交底交底; ;2.2.对对停止点停止点检查检查的的设设置和工作的流程及注意事置和工作的流程及注意事项项交底；交底；3.3.龙龙湖工程湖工程观观感感质质量量验验收收标标准；准；4.4.交房交房标标准；准；5.5.竣工竣工资资料需配合和移交的事料需配合和移交的事项项交底；交底；质质量控制量控制量控制量控制监监理管控理管控l l对监对监理理设备设备的管控：的管控： 项项目目监监理部必理部必须须配配备备工程工程质质量量检测仪检测仪器及工具，并器及工具，并报报相相应应装装备备清清单单，清

65、，清单单内容至少内容至少应应包括以下内容：包括以下内容：经纬仪经纬仪一台、水准一台、水准仪仪一台、工程一台、工程质质量量检测检测包一个、游包一个、游标标卡尺一只、卡尺一只、钢钢卷尺和卷尺和线线垂人手一只。垂人手一只。项项目目监监理部理部须须配配备备不少于三台以上不少于三台以上电脑电脑，打印机一台，打印机一台, ,并能有并能有效使用。效使用。l l对监对监理人理人员员的管控：的管控： 监监理公司理公司须须保保证项证项目目监监理人理人员员的的稳稳定性，未定性，未经龙经龙湖湖项项目部同意，不能随意更目部同意，不能随意更换项换项目目监监理人理人员员；必；必须须更更换项换项目目监监理人理人员员的，的，须

66、须由由项项目目总监书总监书面面说说明明拟拟更更换换人人员员、更、更换换原因、原因、接替人接替人员员及其履及其履历历介介绍绍，经项经项目部批准后方可目部批准后方可实实施。派施。派驻驻的的总监总监理工程理工程师师和和监监理工程理工程师师必必须须是是专职驻专职驻本本现场现场，不得兼管其他，不得兼管其他项项目。乙方派目。乙方派驻驻的的总监总监理工程理工程师师或或监监理工程理工程师师，在工作中有在工作中有严严重不称重不称职职，或不，或不负责负责任，任，严严重失重失职职造成工程造成工程质质量缺陷或量缺陷或经济损经济损失，徇私失，徇私舞弊，舞弊，滥滥用用职权职权造成造成严严重不良影响的，甲方有重不良影响的，

67、甲方有权责权责令其退出令其退出现场现场，由乙方另行，由乙方另行选选派合派合格格监监理人理人员员。l l对监对监理服理服务费务费的管控：的管控： 监监理理费费用的用的组组成：合同基本服成：合同基本服务费务费+ +奖奖励金；除按合同支付基本服励金；除按合同支付基本服务费务费外外龙龙湖湖还还将将视视监监理工作情况理工作情况给给予予X X元元/m2/m2的的奖奖励金，励金，奖奖励金的支付是在励金的支付是在监监理理实实施施过过程中分期、分程中分期、分阶阶段段（基（基础础工程、主体工程、主体结结构、建筑装构、建筑装饰饰、安装）、安装）对监对监理理单单位位进进行考核，考核内容包括：行考核，考核内容包括：质质

68、量、量、进进度、安全及文明施工、信息管理、度、安全及文明施工、信息管理、协调协调管理、与甲方的配合等，考核决定向管理、与甲方的配合等，考核决定向监监理理单单位支付位支付奖奖励金比例。励金比例。奖奖励金的励金的3030支付支付给监给监理公司；理公司；奖奖励金的励金的7070给现场监给现场监理理组组成成员员。施工施工单单位位须报须报送的施工方案目送的施工方案目录录：l l 施工施工组织设计组织设计方案（方案（总总体）体）l l基基础础施工方案（分部方案）施工方案（分部方案） 【人工挖孔人工挖孔桩桩施工方案、施工方案、边边坡防坡防护护方案（含方案（含锚锚杆）、基杆）、基础础施工方案、特殊地基施工方案

69、、特殊地基处处理方理方案案】l l主体主体结结构施工方案（分部方案）构施工方案（分部方案） 【主体主体结结构方案、砌体构方案、砌体结结构方案、构方案、钢结钢结构施工方案（含防水涂料方案、吊装方案）、构施工方案（含防水涂料方案、吊装方案）、预应预应力施工方案等力施工方案等】l l装装饰饰装修方案（分部方案）装修方案（分部方案） 【地面施工方案（含金地面施工方案（含金钢钢砂）、抹灰施工方案、砂）、抹灰施工方案、铝铝合金施工方案、入合金施工方案、入户门户门防火防火门门施施工方案、外工方案、外砖砖施工方案、幕施工方案、幕墙墙施工方案（含施工方案（含铝铝板玻璃石材幕板玻璃石材幕墙墙）、吊）、吊顶顶施工方

70、案、涂施工方案、涂料施工方案、外保温施工方案等料施工方案、外保温施工方案等】l l屋面施工方案（分部方案）屋面施工方案（分部方案） 【防水施工方案、屋面施工方案防水施工方案、屋面施工方案】l l安装（分部方案）安装（分部方案） 【水水电风电风安装施工方案、水安装施工方案、水电预电预留留预预埋方案、埋方案、电电梯安装方案、梯安装方案、设备单调设备单调方案、送方案、送电电方方案、消防案、消防联动调试联动调试方案（方案（该该方案由消防公司方案由消防公司协协助甲方完成）助甲方完成）】质质量控制量控制量控制量控制资资料管理料管理施工施工单单位位须报须报送的施工方案目送的施工方案目录录（其它）：（其它）：

71、l l总总平布置方案平布置方案l l施工用施工用电电方案方案l l施工用水方案施工用水方案l l土石方施工方案土石方施工方案l l外架方案外架方案l l塔吊方案塔吊方案 以上是土建的常以上是土建的常规规的一些方案，的一些方案，过过程中只要程中只要监监理、甲方理、甲方项项目工程部目工程部认为认为是重要部是重要部位的，均可要求施工作施工方案。位的，均可要求施工作施工方案。质质量控制量控制量控制量控制资资料管理料管理l l在工程在工程实实施施过过程中，通程中，通过强过强制性的制性的设设置停止点置停止点检查检查，以保，以保证证工程工程质质量量标标准。准。l l停止点停止点检查检查属于属于项项目工程部目

72、工程部质质量控制量控制节节点，点，项项目工程部是目工程部是责责任主体，部任主体，部门对门对检查备检查备案案资资料抽料抽查查或参与或参与项项目部的目部的现场检查现场检查。l l停止点停止点检查检查不能完全取代不能完全取代隐检隐检、预检预检，在有重复的，在有重复的检查项时检查项时，可以合并一次，可以合并一次检查检查，但，但检查检查成果成果资资料不能用料不能用隐预检资隐预检资料代替。料代替。l l停止点停止点检查项检查项的完成的完成标标志是按要求具志是按要求具备备完整的成果完整的成果资资料，以工程料，以工程经经理理签签批通批通过为终过为终点。点。l l前一停止点前一停止点检查检查未通未通过过，工程，

73、工程实实施不得施不得进进入下一入下一阶阶段。段。 l l在在项项目的月、周工作目的月、周工作计计划中，划中，应应将涉及的停止点将涉及的停止点检查检查作作为专为专篇列入篇列入计计划中。划中。质质量控制量控制量控制量控制停止点停止点检查检查质质量控制量控制量控制量控制停止点停止点检查检查工作项工作项工作项工作项内容内容内容内容提交人提交人提交人提交人审批人审批人审批人审批人见附表见附表见附表见附表工程经理工程经理工程经理工程经理项目负责人项目负责人项目负责人项目负责人在月、周计划中体现在月、周计划中体现在月、周计划中体现在月、周计划中体现专业工程师专业工程师专业工程师专业工程师工程经理工程经理工程

74、经理工程经理判断是否通知其他相关部门人员判断是否通知其他相关部门人员判断是否通知其他相关部门人员判断是否通知其他相关部门人员专业工程师专业工程师专业工程师专业工程师工程经理工程经理工程经理工程经理日程安排：提前日程安排：提前日程安排：提前日程安排：提前1 1 1 12 2 2 2天通知工程部技术中心、监理、总包天通知工程部技术中心、监理、总包天通知工程部技术中心、监理、总包天通知工程部技术中心、监理、总包人员安排：按下述检查项数量，对各方人员分若干组，甲方人人员安排：按下述检查项数量，对各方人员分若干组，甲方人人员安排：按下述检查项数量，对各方人员分若干组，甲方人人员安排：按下述检查项数量，对

75、各方人员分若干组，甲方人员任组长员任组长员任组长员任组长技术准备：技术准备：技术准备：技术准备：1 1 1 1、检查范围：、检查范围：、检查范围：、检查范围：2 2 2 2、重点内容：（列出检查项）、重点内容：（列出检查项）、重点内容：（列出检查项）、重点内容：（列出检查项）3 3 3 3、查阅图纸、规范、查阅图纸、规范、查阅图纸、规范、查阅图纸、规范4 4 4 4、技术标准：对检查项，列出具体的设计、规范要求的条款、技术标准：对检查项，列出具体的设计、规范要求的条款、技术标准：对检查项，列出具体的设计、规范要求的条款、技术标准：对检查项，列出具体的设计、规范要求的条款5 5 5 5、检查方法

76、：对应检查项，列出具体的检查方法、检查方法：对应检查项，列出具体的检查方法、检查方法：对应检查项，列出具体的检查方法、检查方法：对应检查项，列出具体的检查方法工具准备：工具准备：工具准备：工具准备：1 1 1 1、甲方：、甲方：、甲方：、甲方：2 2 2 2、监理：、监理：、监理：、监理：3 3 3 3、乙方：、乙方：、乙方：、乙方：专业工程师专业工程师专业工程师专业工程师工程经理工程经理工程经理工程经理1.1.1.1.启动会：明确分组、宣读检查项、时间安排启动会：明确分组、宣读检查项、时间安排启动会：明确分组、宣读检查项、时间安排启动会：明确分组、宣读检查项、时间安排2.2.2.2.现场检查

77、：分组，按检查表中逐项检查，留存照片现场检查：分组，按检查表中逐项检查，留存照片现场检查：分组，按检查表中逐项检查，留存照片现场检查：分组，按检查表中逐项检查，留存照片3.3.3.3.总结会：宣读检查项的结果（照片示意），结论，确定整改总结会：宣读检查项的结果（照片示意），结论，确定整改总结会：宣读检查项的结果（照片示意），结论，确定整改总结会：宣读检查项的结果（照片示意），结论，确定整改时间时间时间时间专业工程师专业工程师专业工程师专业工程师工程经理工程经理工程经理工程经理对整改结果复查对整改结果复查对整改结果复查对整改结果复查专业工程师专业工程师专业工程师专业工程师工程经理工程经理工程经理

78、工程经理工程部技术中心抽查工程部技术中心抽查工程部技术中心抽查工程部技术中心抽查专业工程师专业工程师专业工程师专业工程师工程经理工程经理工程经理工程经理停止点停止点检查清清单月、周月、周计划中体划中体现停止点停止点检查工作工作提前提前2 2、3 3天制定天制定计划，填写划，填写检查表表组织实施施填写完善填写完善检查表表存档、复存档、复查 发出通知出通知龙湖湖工程停止点工程停止点检查管理管理办法基本流程法基本流程质质量控制量控制量控制量控制各分部工程各分部工程质质量控制要点量控制要点8 8龙湖湖电气施工作气施工作业指指导书. .docdoc7 7龙湖土建施工作湖土建施工作业指指导书. .docd

79、oc9 9龙湖湖给排水施工作排水施工作业指指导书. .docdoc质质量控制量控制量控制量控制龙龙湖工程湖工程观观感感质质量量验验收收标标准准1010龙湖工程湖工程观感感质量量验收收标准准. .docdoc1111龙湖湖绿化施工化施工验收收标准准. .docdoc质质量控制量控制量控制量控制交房交房标标准准1212龙湖外湖外墙观感感质量要求量要求. .pptppt1313龙湖屋面湖屋面观感感质量要求量要求. .pptppt1414龙湖分湖分户观感感质量要求量要求. .pptppt现现行非并行非并行非并行非并联验联验收程序收程序收程序收程序质质量控制量控制量控制量控制分分户验户验收收环保保验收收

80、消防消防验收收档案档案验收收防雷防雷验收收规划划验收收竣工竣工预验收收竣工竣工验收收竣工竣工备案案分分户检验保温保温节能能验收收现现行非并行非并行非并行非并联验联验收程序收程序收程序收程序质质量控制量控制量控制量控制分分户验户验收收档案档案验收收竣工竣工验收收 并并联审批批消防消防验收收规划划验收收环保保验收收报送送资料至料至建委窗口建委窗口备案案各各项验收收通通过并出并出具批准决具批准决议书备案案资料料报送送防雷防雷验收收分分户检验保温保温节能能验收收什么是分什么是分户检验户检验l l建立在建立在建筑工程施工建筑工程施工质质量量验验收收统统一一标标准准（GB50300-2001GB50300

81、-2001）基）基础础上的上的专项专项检验检验；l l分分户检验户检验是是对对Gb50300-2001Gb50300-2001验验收收规规范的范的进进一步一步补补充和完善；充和完善；l l分分户检验户检验是以每是以每户为检验户为检验批的批的检查检查、整改、整改、验验收；收；l l分分户检验户检验由建由建设单设单位位组织对组织对每每户户及公共部分使用功能、使用安全、几何尺寸、及公共部分使用功能、使用安全、几何尺寸、观观感感质质量量进进行的行的专项检查专项检查；为为什么推行分什么推行分户检验户检验l l客客户对户对建筑建筑产产品的理性消品的理性消费费；l l政府部政府部门门的投的投诉诉及社会影响；

82、及社会影响；l l进进一步加一步加强强房地房地产产开开发发公司公司产产品品质质量的量的责责任；任；l l较较大可能的减少地区特有的建筑大可能的减少地区特有的建筑质质量通病；量通病；l l在材料、技在材料、技术术、管理成熟基、管理成熟基础础上全面提高地区建筑工程施工上全面提高地区建筑工程施工质质量水平；量水平；l l对对GB50300-2001GB50300-2001的的进进一步一步补补充和完善；充和完善；质质量控制量控制量控制量控制分分户验户验收收分分分分户检验检查户检验检查内容内容内容内容l l房房间间及公共部分空及公共部分空间间尺寸；尺寸；l l建筑建筑结结构外构外观观及尺寸；及尺寸；l

83、l门门窗安装工程窗安装工程质质量；量；l l墙墙面、地面和面、地面和顶顶棚面棚面层质层质量；量；l l防水工程防水工程质质量；量；l l给给水、排水系水、排水系统统安装工程安装工程质质量；量；l l电电气工程安装工程气工程安装工程质质量；量；l l其他其他规规定、定、标标准中要求分准中要求分户检查户检查的内容。的内容。质质量控制量控制量控制量控制分分户验户验收收达到什么条件才开始分达到什么条件才开始分达到什么条件才开始分达到什么条件才开始分户验户验收收收收l l工程已完成按照工程已完成按照工程已完成按照工程已完成按照设计图纸设计图纸及施工合同及施工合同及施工合同及施工合同约约定的工作内容；定的

84、工作内容；定的工作内容；定的工作内容；l l9 9个分部（含子分部）工程个分部（含子分部）工程个分部（含子分部）工程个分部（含子分部）工程质质量量量量验验收合格；收合格；收合格；收合格；l l工程工程工程工程质质量控制量控制量控制量控制资资料完整；料完整；料完整；料完整；l l建筑安全和功能的建筑安全和功能的建筑安全和功能的建筑安全和功能的检测资检测资料完整；料完整；料完整；料完整；l l主体主体主体主体结结构的分构的分构的分构的分户检验户检验随工程随工程随工程随工程进进度度度度进进行；行；行；行；l l工程竣工工程竣工工程竣工工程竣工验验收前完成；收前完成；收前完成；收前完成；质质量控制量控

85、制量控制量控制分分户验户验收收分分分分户检验户检验常常常常见误见误区区区区l l分分户检验户检验后，是否房后，是否房间间内工程内工程质质量量绝对绝对没有一点没有一点问题问题？（否否）l l分分户检验户检验是否房屋内是否房屋内100100普普查查？（否否）l l分分户检验资户检验资料是否移交料是否移交业业主？主？（只移交只移交总总表，所有表，所有过过程程资资料全部移交物料全部移交物业业）l l建建设单设单位是否因分位是否因分户检验户检验不再承担不再承担维维修、修、维维保保责责任？任？（否否）质质量控制量控制量控制量控制分分户验户验收收成品装成品装饰饰房后期房后期质质量管理量管理专业专业指指导书导

86、书l l目的：目的： 明确精装明确精装饰饰各参建施工各参建施工单单位的售后服位的售后服务务管理的管理的办办法。法。l l适用适用单单位：位：本本办办法适用于精装法适用于精装饰饰施工施工单单位及精装位及精装饰饰其他配合参建其他配合参建单单位。位。l l服服务务的范的范围围本本办办法适用于精装法适用于精装饰饰施工施工单单位的工程位的工程质质量量问题问题。l l管理内容管理内容质质量控制量控制量控制量控制后期后期质质量管理量管理1515成品装成品装饰房后期房后期质量管理量管理专业指指导书. .docdoc成都公司工程部竣工交房成都公司工程部竣工交房项项目目质质保期内保期内业业主主报报事整改流程指引事

87、整改流程指引 l l目的：目的：目的：目的：规规范成都公司范成都公司对对竣工交房竣工交房项项目目质质保期内保期内业业主主报报事整改管理，避免因事整改管理，避免因处处理不及理不及时时造造成的成的业业主投主投诉诉。l l适用范适用范适用范适用范围围：适用于成都公司已竣工交房适用于成都公司已竣工交房项项目目质质保期内工程保期内工程报报事整改工作。事整改工作。质质量控制量控制量控制量控制后期后期质质量管理量管理1616成都公司工程部竣工交房成都公司工程部竣工交房项目目质保期内保期内业主主报事整改流程指引事整改流程指引 . .docdoc工程、工程、营销营销、物、物业业客客户报户报事事处处理工作界面理工

88、作界面 一、一、龙龙湖地湖地产产客客户户中心：中心：l l根据目前的根据目前的资资源配置，以源配置，以牵头协调为牵头协调为主的工作方式开展工作，原主的工作方式开展工作，原则则上不直接到一上不直接到一线进线进行行问题处问题处理，理，一般一般问题问题委托物委托物业业管理管理处处客客户户中心中心进进行行处处理。理。l l参与重大参与重大报报事（事（问题严问题严重或重或对对公司影响度高的）的公司影响度高的）的对对外沟通，代表公司和客外沟通，代表公司和客户户沟通；沟通；l l组织组织重大重大报报事的事的处处理意理意见见的内部会商；的内部会商；l l主持主持赔赔付事件的付事件的讨论讨论，把握事件，把握事件

89、处处理的法律底限、公司原理的法律底限、公司原则则；l l组织组织、参与最、参与最终赔终赔付付处处理意理意见见的会的会签签（OAOA）与）与审审批；批；l l赔赔付金付金额额的的领领取与支付；取与支付；l l客客户户回函的回函的拟拟定与会定与会签签；l l定期收集定期收集赔赔付数据，形成付数据，形成赔赔付付简报简报通通报报公司相关部公司相关部门门质质量控制量控制量控制量控制后期后期质质量管理量管理工程、工程、营销营销、物、物业业客客户报户报事事处处理工作界面理工作界面 二、二、龙龙湖地湖地产产工程部工程部维维修工程修工程师师：l l物物业业工程工程维维修人修人员员不能不能处处理的工程理的工程类报

90、类报事，通事，通报报地地产产公司工程部公司工程部维维修工程修工程师师，该该工程工程师师要到要到现现场进场进行行处处理。理。l l参与参与报报事事问题问题的的现场现场“会会诊诊”，从，从专业专业技技术术角度角度给给予解予解释释，并出，并出专业专业的的处处理意理意见见和可行的整改和可行的整改方案。工程方案。工程师师的的现场现场表表态态，遵循分，遵循分类处类处理原理原则则。一般情况。一般情况说说明原因并提供明原因并提供专业专业解决方案，重大解决方案，重大问题问题（如涉及（如涉及结结构安全的构安全的问题问题）要与）要与总总工程工程师师会商后再提出。解决方案需要考会商后再提出。解决方案需要考虑虑整改操作

91、的可整改操作的可行性和成本控制的必要性。行性和成本控制的必要性。l l协调协调、安排、安排、组织组织相关施工相关施工单单位位进进行工程行工程维维修；修；l l协调协调、安排、安排、组织组织相关施工相关施工单单位的位的质质保金保金赔赔付；付；l l协调协调、安排、安排、组织权组织权威第三方威第三方检测单检测单位位对对待待检检部位部位进进行行检测检测，并跟踪，并跟踪检测报检测报告的形成和告的形成和结论结论；l l参与参与赔赔付付处处理意理意见见的会的会签签（OAOA）；）；l l代表地代表地产产公司的公司的权权威技威技术专术专家形象，家形象，过过程中程中对对配合的工作人配合的工作人员员（主要是物（

92、主要是物业业人人员员）进进行培行培训训；l l收集各种返修收集各种返修问题问题数据及数据及总结总结，并，并发发往公司相关部往公司相关部门门。 质质量控制量控制量控制量控制后期后期质质量管理量管理工程、工程、工程、工程、营销营销、物、物、物、物业业客客客客户报户报事事事事处处理工作界面理工作界面理工作界面理工作界面 三、新三、新三、新三、新龙龙湖物湖物湖物湖物业业：l l受受龙龙湖地湖地产产委托，代表委托，代表龙龙湖地湖地产产行使开行使开发发商商职职能，能，协调协调各施工各施工单单位位严严格按照格按照质质保保书书要求要求进进行返修整改；行返修整改；l l收集收集报报事相关的客事相关的客户户意意见

93、见等基本情况，及等基本情况，及时时向地向地产产客客户户中心反中心反馈馈；l l密切密切监监控控处处理理过过程，以保程，以保证处证处理效果；理效果；l l参与重大参与重大报报事的事的处处理意理意见见的内部会商；的内部会商；l l管理管理处处主任参与最主任参与最终赔终赔付付处处理意理意见见的会的会签签（OAOA）；）；l l记录记录并于每月并于每月2626日向日向龙龙湖地湖地产产客客户户中心通中心通报赔报赔付数据；付数据；l l收集各种返修收集各种返修问题问题数据及数据及总结总结，发发往公司相关部往公司相关部门门。质质量控制量控制量控制量控制后期后期质质量管理量管理地地地地产产公司委托物公司委托物

94、公司委托物公司委托物业业公司公司公司公司实实施零星工程的管理施零星工程的管理施零星工程的管理施零星工程的管理办办法【法【法【法【20002000元以下工程（元以下工程（元以下工程（元以下工程（单单次次次次单项单项 ）】）】）】）】质质量控制量控制量控制量控制后期后期质质量管理量管理管理流程管理流程管理流程管理流程说明说明说明说明责任人责任人责任人责任人物业项目管理处以项目维修需求工作联系单或项目新建、改造需求工作联系物业项目管理处以项目维修需求工作联系单或项目新建、改造需求工作联系单形式向工程部提出需求，内容包括能否接受委托施工，费用预算限额多少。单形式向工程部提出需求，内容包括能否接受委托施

95、工，费用预算限额多少。1.1.审批内容：是否同意委托施工审批内容：是否同意委托施工2.2.工程部文员收发工作联系单，审批意见为工程部文员收发工作联系单，审批意见为“同意同意”的批复发造价采购部文员。的批复发造价采购部文员。物业项目管理处组织实施。物业项目管理处组织实施。一、报销依据：一、报销依据：1.1.工程部总监对工程部总监对工作联系单工作联系单的审批意见；的审批意见；2.2.物业项目管理处经理对费用的审批；物业项目管理处经理对费用的审批；3.3.费用票据（包括物业开出的管理费、维修费票据）费用票据（包括物业开出的管理费、维修费票据）二、报销标准：二、报销标准：1.1.委托施工单位实施：直接

96、费用委托施工单位实施：直接费用2020管理费用；管理费用；2.2.物业公司实施：按业主特约维修服务标准执行；物业公司实施：按业主特约维修服务标准执行；三、报销方式三、报销方式按月汇总结算，转账。按月汇总结算，转账。1.1.物业公司按月将报销依据交造价采购部文员；物业公司按月将报销依据交造价采购部文员；2.2.造价采购部负责按照造价采购部负责按照关于工程后续成本台账的登记关于工程后续成本台账的登记进行费用划分；进行费用划分；OAOA报销流报销流程为：文员提交付款申请；会签人程为：文员提交付款申请；会签人项目造价组长；审批人项目造价组长；审批人造价采购部经理。造价采购部经理。造价采购部文员登记台帐

97、。造价采购部文员登记台帐。物业项目经理物业项目经理工程部总监工程部总监工程部文员工程部文员物业项目管理处经理物业项目管理处经理项目管理处经理地产项目管理处经理地产公司财务部公司财务部采购部文员采购部文员开始审批施工费用报销结束项项目移交后的新建、改造工程的管理目移交后的新建、改造工程的管理目移交后的新建、改造工程的管理目移交后的新建、改造工程的管理办办法法法法l l目的：目的：目的：目的： 提出提出项项目移交后的新建、改造工程的指目移交后的新建、改造工程的指导导原原则则和管理要点和管理要点l l范范范范围围： 物物业业公司向公司向业业主主办办理交接房手理交接房手续续、进进行物行物业业管理的管理

98、的项项目（不包括目（不包括经营经营性性项项目）目）l l管理管理管理管理岗岗位位位位： 地地产产公司工程部公司工程部维维修修负责岗负责岗位位l l基本概念：基本概念：基本概念：基本概念： 1 1、项项目投入运行后，或者目投入运行后，或者发现发现有新的功能需求、或者有新的功能需求、或者发现发现原原设计设计原原选选材材虽虽然符合然符合规规范但不能范但不能满满足需要、或者足需要、或者发现发现存在存在较较高的高的维维修修维护维护成本，于是成本，于是产产生新建和改造需求。生新建和改造需求。 2 2、项项目新建、改造工程的需求主要由物目新建、改造工程的需求主要由物业业公司公司发现发现和提出。和提出。l l

99、工作工作工作工作标标准：准：准：准： 1 1、政策、政策标标准：地准：地产产公司将公司将项项目移交物目移交物业业管理公司后，管理公司后，仅仅需承担保修需承担保修责责任。任。 2 2、企、企业标业标准：准：为为了使了使产产品更多地品更多地满满足足业业主的需求、主的需求、为为了降低物了降低物业业管理运行成本，地管理运行成本，地产产公司在公司在综综合考合考虑产虑产品定位、工期、工品定位、工期、工艺艺水平、直接成本和水平、直接成本和间间接成本等因素的前提下，接成本等因素的前提下，负责项负责项目的新建和目的新建和改造工程。改造工程。质质量控制量控制量控制量控制后期后期质质量管理量管理项项目移交后的新建、

100、改造工程的管理目移交后的新建、改造工程的管理目移交后的新建、改造工程的管理目移交后的新建、改造工程的管理办办法法法法l l管理要点管理要点管理要点管理要点: : : : 1 1、项项目工程移交后目工程移交后设设6 6个月运行个月运行观观察期，以分部工程察期，以分部工程书书面移交面移交记录为计时记录为计时依据。依据。 2 2、项项目运行目运行观观察期内：物察期内：物业业公司公司项项目管理目管理处处以以项项目新建、改造需求工作目新建、改造需求工作联联系系单单形式向地形式向地产产公司工程部提出新建、改造工程需求。地公司工程部提出新建、改造工程需求。地产产公司工程部在公司工程部在3 3个工作日内以个工

101、作日内以书书面形式回复意面形式回复意见见，回复内容包括回复内容包括处处理理时间时间、处处理意理意见见等（包括不能明确等（包括不能明确处处理理时间时间的情况，明确不的情况，明确不处处理的情况）。理的情况）。 3 3、项项目运行目运行观观察期察期结结束束时时：物：物业业公司公司项项目管理目管理处处在运行在运行观观察期察期结结束前，束前，对对存在新建、改造需存在新建、改造需求、但地求、但地产产公司无新建、改造公司无新建、改造计计划的事划的事项进项进行行总结总结分析，分析，编编制制项项目建目建设遗设遗留留问题问题，书书面提交地面提交地产产公司工程部。地公司工程部。地产产公司工程部公司工程部维维修工程修

102、工程师组织师组织工程部、物工程部、物业业公司公司讨论讨论后形成后形成项项目建目建设遗设遗留留问题讨论问题讨论会会会会议纪议纪要要，会，会议议目的是：目的是：对遗对遗留留问题问题的的处处理达成共理达成共识识；提出委托物；提出委托物业业公司安排后期新建、改造工程的公司安排后期新建、改造工程的综综合工程合工程费费用。（用。（该费该费用是用是变变通措施而非主要目的，通措施而非主要目的，该费该费用由物用由物业业公司自主使用）。公司自主使用）。 4 4、运行、运行观观察期察期结结束后：地束后：地产产公司不再受理物公司不再受理物业业公司提出的新建改造工程建公司提出的新建改造工程建议议，物，物业业公司公司对项

103、对项目的新建、改造工程需求自行目的新建、改造工程需求自行负责处负责处理。理。 5 5、同一、同一项项目分期投入运行的情况：运行目分期投入运行的情况：运行观观察期随之分期察期随之分期; ;考考虑虑到到该项该项目施工在目施工在继续进继续进行，地行，地产产公司公司继续继续管理新建改造工程有管理新建改造工程有较较好的好的资资源（比如能源（比如能较较方便方便协调协调施工施工单单位等），同位等），同时时，物，物业对业对第一第一次交房区域次交房区域进进行分析行分析总结总结的的难难度也相度也相对对更大，所以，更大，所以，经经物物业业公司公司项项目管理目管理处处提出、地提出、地产产公司工程公司工程部同意，运行部

104、同意，运行观观察期可以延期，但最察期可以延期，但最迟迟不得晚于不得晚于该项该项目最后一次交房后目最后一次交房后6 6个月。个月。 6 6、季、季节节性使用的性使用的设设施施设备设备（空（空调调、游泳池等）：以、游泳池等）：以1 1个运行季个运行季节为观节为观察期。察期。 7 7、特殊情况及、特殊情况及处处理理办办法法: :若物若物业业公司在运行公司在运行观观察期察期结结束前，未向地束前，未向地产产公司提交公司提交项项目建目建设遗设遗留留问题问题，视为视为物物业业公司无此需求；若工程部在公司无此需求；若工程部在对对运行运行观观察期内未察期内未对对项项目建目建设遗设遗留留问题问题做出做出书书面回复

105、，面回复，该项该项目的运行目的运行观观察期察期顺顺延延; ;若物若物业业公司与工程公司与工程对该项对该项目的新建、改造不能目的新建、改造不能达成一致意达成一致意见见，由物，由物业业公司公司经经理和地理和地产产公司工程公司工程总监负责协总监负责协商商处处理，最理，最迟迟在在项项目投入运行后目投入运行后7 7个个月内完成。月内完成。质质量控制量控制量控制量控制后期后期质质量管理量管理项项目移交后的新建、改造工程的管理目移交后的新建、改造工程的管理目移交后的新建、改造工程的管理目移交后的新建、改造工程的管理办办法法法法l l地地地地产产公司提出的新建、改造需求：公司提出的新建、改造需求：公司提出的新

106、建、改造需求：公司提出的新建、改造需求： 该类该类工程具有工程具有频频次低、工程量大、社会效次低、工程量大、社会效应应明明显显的特征，提的特征，提议议可能可能产产生于多生于多个方面，一般由部个方面，一般由部门经门经理例会理例会讨论讨论，由，由总经总经理理审审批批执执行。行。l l分析分析分析分析总结总结: : : : 1 1、物、物业项业项目管理目管理处综处综合各合各项项目运行情况和目运行情况和业业主需求，不定期主需求，不定期编编制制工程工程问题问题及改及改进进建建议议。 2 2、工程部、工程部维维修修负责负责人人编编制制项项目新建、改造工程台目新建、改造工程台帐帐。质质量控制量控制量控制量控

107、制后期后期质质量管理量管理成本控制成本控制成本控制成本控制目目标标成本的制定成本的制定对对工程部的要求工程部的要求项目阶段项目阶段项目阶段项目阶段完成时间完成时间完成时间完成时间预测内容预测内容预测内容预测内容预测标准（只针对工程）预测标准（只针对工程）预测标准（只针对工程）预测标准（只针对工程）项目启动项目启动阶段阶段土地中标后，方案设计前土地中标后，方案设计前项目设计阶段成本控制重点和控制项目设计阶段成本控制重点和控制方案、项目目标成本（启动版）方案、项目目标成本（启动版）项目关键节点及工期计划，三通一平方案及经济分析项目关键节点及工期计划，三通一平方案及经济分析交房标准交房标准项目方案项

108、目方案设计阶段设计阶段方案设计完成后方案设计完成后2020个工作日个工作日内内项目成本测算及验算（方案）项目成本测算及验算（方案）项目技术经济指标（方案）项目技术经济指标（方案）项目配置标准（方案）项目配置标准（方案）方案设计资料方案设计资料项目初步项目初步设计阶段设计阶段初步设计完成后初步设计完成后2020个工作日个工作日内内项目成本测算及验算（初设）项目成本测算及验算（初设）项目配置标准（初设）项目配置标准（初设）初步设计资料初步设计资料材料设备选型材料设备选型工程实施工程实施阶段阶段目标成本分解、施工图设计目标成本分解、施工图设计完成后完成后3030个工作日内；个工作日内；“成成本分解及

109、合约规划本分解及合约规划”前者完前者完成后成后1515工作日内工作日内项目目标成本分解（执行版）项目目标成本分解（执行版）项目配置标准（施工）项目配置标准（施工）施工界面划分施工界面划分材料设备选型，供应界面划分材料设备选型，供应界面划分工程实施工程实施阶段阶段造价采购部要求造价采购部要求每月每月3030日前日前项目目标成本回顾项目目标成本回顾项目建造标准、材料价格变化、项目建造标准、材料价格变化、工程设计变更、现场签证工程设计变更、现场签证项目竣工项目竣工阶段阶段1-61-6月竣工项目，须在月竣工项目，须在6 6月月3030日前；日前；6-126-12月竣工项目，须月竣工项目，须在在1212

110、月月3131日前日前项目竣工成本项目竣工成本项目目标成本分解（执行版）项目目标成本分解（执行版）项目目标成本回顾项目目标成本回顾各费项未完全发生的预估情况各费项未完全发生的预估情况l l方案方案设计阶设计阶段：段： 项项目关目关键节键节点及工期点及工期计计划划编编制的准确率、制的准确率、项项目配置目配置标标准深度；准深度；l l初步初步设计阶设计阶段：段： 项项目配置目配置标标准修正率、材料准修正率、材料设备选设备选型深度；型深度；l l工程工程实实施施阶阶段：段： 供供应应界面的划分、施工界面的划分、工期界面的划分、施工界面的划分、工期计计划的准确划的准确执执行率、行率、设计变设计变更及更及

111、现现场签证场签证的控制和的控制和时时效性、效性、总总分包分包单单位的控制度；位的控制度；l l竣工竣工结结算算阶阶段：段： 竣工竣工资资料料审查审查的精的精细细度及度及时时效性效性成本控制成本控制成本控制成本控制工程部如何在工程部如何在实实施中保施中保证项证项目目目目标标成本的成本的实现实现成本控制成本控制成本控制成本控制合同需求合同需求 工程工程工程工程项项目部合同需求的目部合同需求的目部合同需求的目部合同需求的质质量直量直量直量直接影响下游造价采接影响下游造价采接影响下游造价采接影响下游造价采购购部的招部的招部的招部的招标质标质量量量量要点：要点：l l工程名称工程名称l l需求来源需求来

112、源l l工程期限工程期限l l施工依据施工依据l l工程范工程范围围l l工作内容工作内容l l技技术术及及质质量要求量要求l l验验收收标标准准l l甲方甲方现场现场代表代表l l委托委托监监理理单单位名称位名称l l推荐施工推荐施工单单位位l l其它其它时间时间要求要求l l施工前提施工前提l l现场现场施工条件是否具施工条件是否具备备，都已，都已经经具具备备了什么条件，如果不具了什么条件，如果不具备预计备预计什么什么时时候具候具备备（含手（含手续续条件）条件）1717实例例总包合同需求包合同需求. .docdoc成本控制成本控制成本控制成本控制工程部同造价采工程部同造价采购购部的博弈部的

113、博弈1818设计变更、技更、技术洽商及洽商及现场签证管理管理办法法. .docdoc1919现场收方（收方（隐蔽工程）管理蔽工程）管理办法法. .docdocl l时间时间的的协协同：同： 根据根据资资金金计计划、工程工期划、工程工期计计划划编编制制结结算算计计划划l l一一单单一一结结的的协协同：同： 动态动态成本成本“ “飘飘黄黄” ”现场签证现场签证的控制的控制l l管理的管理的协协同：同： 结结算手段管理分供方算手段管理分供方项项目配合目配合成本控制成本控制成本控制成本控制工程部同造价采工程部同造价采购购部的部的协协同同三、三、龙湖工程管理加减法湖工程管理加减法l l吴老吴老师师（吴（吴亚军亚军）的提）的提问问：你注重：你注重过过程程还还是是结结果？果？ 思考思考“做正确的事、正确的做事做正确的事、正确的做事” ” l l细节细节决定成决定成败败？ 业业主的主的满满意度才是意度才是检验质检验质量的量的标标准准龙龙湖工程管理加减法湖工程管理加减法湖工程管理加减法湖工程管理加减法细节细节决定成决定成败败谢谢您的聆听祝您及您的企业事业蒸蒸日上