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1、岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01模式分析岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 大悦城模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；123234567城市选取城市选取项目选址项目选址目标客源目标客源产品特征产品特征行业价值链行业价值链赢利模式赢利模式增长路径增长路径市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈；20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群；高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体；商业地产开发+商业物业经营+专业
2、化物业管理；长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值； 以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并依靠自身力量进行再扩张。 （一）商业模式的基本特征：（一）商业模式的基本特征：岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 稳定资金稳定资金来源及安来源及安全性全性规模扩张规模扩张与模式的与模式的可复制性可复制性经营模式经营模式的可持续的可持续p 目标客群：年轻消费群体的购买力有限；p 市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。p 资金退出机制，时间
3、周期较长；p 如何实现独立运营，稳定现金流。p 资源整合：商业、资本；p 商业开发与经营人才梯队。西单区域消费者单次开销金额在101310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。消费群相对年轻化，购买力有限。（四）商业模式的发展瓶颈与难题：（四）商业模式的发展瓶颈与难题：目前，除中粮集团资金支持外，目前主要依靠银行贷款；中粮此前的资产负债率控制在60%以下，推行全产业链战略后放宽到65%。1）中粮商业地产规模达到一定规模或已经实现了上市，可以依靠自身能力进行扩张。2）目前有很多金融机构有意跟其合作开发商业地产信托基金，但中粮更希望能在融资中占据主导，自己来做。岳阳国际大厦及周边地段改造概
4、念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 目前，中粮商业地产已经形成了以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局。北京上海成都广州沈阳天津烟台杭州深圳长沙已开业城市已开业城市即将开业城市即将开业城市储备项目及重点拓展城市储备项目及重点拓展城市图图3.公司全国战略布局图公司全国战略布局图岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 类型类型城市城市项目名称项目名称投资规模投资规模项目规模项目规模商业体量商业体量开业时间开业时间已开业已开业 北京西单大悦城4020万10万2007,12,28 朝阳（北）3040万23万2010,05,28沈阳
5、- 3052万34万2009,05,28即将开业即将开业上海-12040万-2010年底天津-4053万27万2011年10月成都大悦城2054万-2013年（E）储备项目储备项目北京安定门-通州-天津纬六路-75.5-表表1.投资项目基本情况投资项目基本情况 目前，已确定的投资项目达到目前，已确定的投资项目达到9 9个，其中，已开业个，其中，已开业3 3个，即将开业个，即将开业3 3个，储备项目个，储备项目3 3个个。事项事项/ /城市城市西单西单 朝北朝北沈阳沈阳上海上海天津天津成都成都项目地段核心区西端东北三四环核心区东端核心区北端内环核心区西南三环商圈属性市级商业中心新兴高端住区市级商
6、业中心市级商业中心市级商业中心高端住区离市中心点180.510.56商圈辐射人口200万50万100万200万70万50万次级辐射商圈人口300-500万120万200-400万300-500万330万100万表表2.投资项目商圈及区位特征投资项目商圈及区位特征离市中心约离市中心约0.5-1.00.5-1.0的市级核心商圈或的市级核心商圈或6.0-8.06.0-8.0的新兴大型住区所构成的区域商圈；的新兴大型住区所构成的区域商圈；核心商圈辐射人口范围在核心商圈辐射人口范围在5050万人以上，有效辐射人口可达到万人以上，有效辐射人口可达到200-500200-500万人万人。7PPT学习交流岳阳
7、国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 事项事项/ /城市城市西单西单 朝北朝北沈阳沈阳上海上海天津天津成都成都总建筑面积20万40万52万40万53万54万商业规模10万23万34万-27万25万商业商业/ /总建总建50.0%50.0%58.0%58.0%65.0%65.0%70.0%70.0%51.0%51.0%46.0%46.0%投资总额40亿元30亿元30亿元120亿元30.5亿元19.0亿元投资单价投资单价2.02.0万元万元/ /0.750.75万元万元/ /0.580.58万元万元/ /3.03.0万元万元/ /0.750.75万元万元/ /0.3
8、70.37万元万元/ /获取方式收购收购集团注资收购合作开发集团注资原开发商中冶集团弘泰基业沈阳鹏利新梅太古-四川鹏利（备注：2006年8月以2.57亿元收购北京弘泰基业房地产有限公司23.33%的股权 ；2007年4月36亿元收购 中冶西单项目100%股权； 2010年2月上海1期收购价13.5亿元，6.58万，商业5.3万；天津项目由 中粮与天房集团合作开发）表表3.投资项目基本指标投资项目基本指标总建筑面积集中在总建筑面积集中在40-5540-55万平方米，投资总额集中在万平方米，投资总额集中在30-4030-40亿元；亿元；商业总面积集中在商业总面积集中在20-3020-30万平方米，
9、占总面积的比例集中在万平方米，占总面积的比例集中在50%-65%50%-65%之间；之间；收购物业及集团注资、合作开发成为主要的扩张路径。收购物业及集团注资、合作开发成为主要的扩张路径。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 时尚引进商业品牌，不求最高，但求最新，引领时尚潮流。在此基础上，打造年轻群体的高档消费场所。主要针对20-30岁的青年消费群体。年轻、活力潮流潮流品位品位 不单是对传统百货业的升级，而是真正的消费模式、产业结构不单是对传统百货业的升级，而是真正的消费模式、产业结构和人们消费需求的升级。和人们消费需求的升级。（一）品牌核心内涵与特征：（一）
10、品牌核心内涵与特征：岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 代表项目：西单大悦城新兴高档新兴高档社区的区社区的区域性商圈域性商圈城市核心区城市核心区的重要商业的重要商业节点节点 主题定位：主题定位：品质时尚生品质时尚生活中心活中心 主题定位：主题定位：国际化青年城国际化青年城国际化时尚生活地标mall”的定位，打造出当地鲜见的全天候、一站式的大型综合地标式购物中心项目。代表项目：沈阳大悦城（三（三 ）产品结构形态：）产品结构形态：引领属于年轻人的时尚潮流代表项目：朝北大悦城满足时尚年轻的消费同时，也致力于为家庭提供品质时尚的生活方式岳阳国际大厦及周边地段改造概
11、念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 经营模式经营模式靠多个面积在8001000平方米的中型店来替代主力店的作用。提高物业的总体租金收益水平采用租金+流水倒扣的收取策略介入商业运营领域为细化管理，设置了楼层经理制度经常举办各种活动，提升消费者对于品牌及商场的忠诚度与参与程度规范商场管理（四）经营策略创新：（四）经营策略创新：岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 （二）都市综合体（二）都市综合体（ HOPSCA HOPSCA ）天津大悦城：天津大悦城：集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业
12、建筑群的都市综合体。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 （二）都市综合体（二）都市综合体（ HOPSCA HOPSCA ）沈阳大悦城沈阳大悦城岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 （二）都市综合体（二）都市综合体（ HOPSCA HOPSCA ）指标指标数据数据备注备注占地面积占地面积8.9万-总建筑面积总建筑面积530,000-购物中心购物中心140,000-商业街商业街130,000-写字楼写字楼60,000-酒店酒店35,000五星酒店公寓酒店公寓40,000-住宅住宅78,0005幢停车库停车库100,00012
13、00个业态建筑面积（M2）占比主题购物区26353 21.1%时尚集成店10573 8.5%时尚服饰17420 13.9%休闲服饰5354 4.3%家居家饰5836 4.7%电影院10013 8.0%超市4951 4.0%化妆品集成店494 0.4%电玩4241 3.4%儿童世界3843 3.1%餐饮(快餐轻食/饮品）24298 19.4%国际观展中心4937 3.9%配饰/礼品/数码/ 音像/服务配套 6764 5.4%合计125077 100.0%岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 指标指标/ /项目项目天津大悦城天津大悦城沈阳大悦城沈阳大悦城数据数据
14、单价单价总额总额数据数据单价单价总额总额项目投资总额项目投资总额( (亿元亿元) )-30.5亿元亿元-30.00亿元亿元可销售物业收入可销售物业收入41.5亿元亿元13.3亿元亿元总建筑面积总建筑面积530,000-520,000-商业建筑面积商业建筑面积250,000-338,165- 购物中心140,000- 其他130,000-写字楼写字楼60,0002.0万元/12.0亿元-酒店酒店35,000-酒店公寓酒店公寓40,0002.5万元/10.0亿元-住宅住宅78,0002.5万元/19.5亿元190,0007,00013.3亿元亿元停车库停车库100,000表表5.项目资金平衡情况分
15、析（二）项目资金平衡情况分析（二）备注：天津大悦城地上32.86，地下16.61；其中：公建25.86，住宅7万。 沈阳项目具有一定量的可售住宅产品，在一定程度上缓解项目资金压力；但仍无法实现沈阳项目具有一定量的可售住宅产品，在一定程度上缓解项目资金压力；但仍无法实现项目自身资金平衡。而天津项目则在住宅之外，配比酒店公寓、写字楼等产品。项目自身资金平衡。而天津项目则在住宅之外，配比酒店公寓、写字楼等产品。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 （三）区域型城市综合体（三）区域型城市综合体朝阳（北）大悦城朝阳（北）大悦城成都大悦城成都大悦城岳阳国际大厦及周边地段
16、改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 表表6.项目资金平衡情况分析（三）项目资金平衡情况分析（三）指标指标/ /项目项目朝阳朝阳( (北北) )大悦城大悦城成都大悦城成都大悦城数据数据单价单价总额总额数据数据单价单价总额总额项目投资总额项目投资总额( (亿元亿元) )-30.0亿元亿元-19.00亿元亿元可销售物业收入可销售物业收入21.24亿元24.75亿元总建筑面积总建筑面积400,000-540,000-商业建筑面积商业建筑面积230,000-300,000- 购物中心- 其他-写字楼写字楼-酒店酒店-酒店公寓酒店公寓70,8003.0万元/21.24亿元亿元-住宅住宅-2
17、47,50010,00024.75亿元亿元停车库停车库-朝阳（北）项目可销售物业销售收入约朝阳（北）项目可销售物业销售收入约2020亿元，资金缺口达亿元，资金缺口达1010亿元；而成都项目则显著亿元；而成都项目则显著 增加了住宅的比重，有利于项目自身现金流的平衡。增加了住宅的比重，有利于项目自身现金流的平衡。备注：成都大悦城项目先期用地为253亩；项目后期扩展至1244亩。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 表表7.项目资金平衡情况汇总项目资金平衡情况汇总指标指标/ /项目项目北京西单北京西单上海上海朝阳朝阳( (北北) )成都大悦城成都大悦城天津天津沈阳
18、沈阳合计合计项目总投资亿元项目总投资亿元) )40.0亿元120.0亿元30.0亿元19.00亿元30.5亿元30.0亿元240.0亿元可销售物业收入可销售物业收入0-21.24亿元亿元24.75亿元亿元41.5亿元亿元13.3亿元亿元100.8亿元亿元总建筑面积总建筑面积-商业建筑面积商业建筑面积- 购物中心- 其他-写字楼写字楼-12.0亿元酒店酒店-酒店公寓酒店公寓21.24亿元-21.24亿元-10.0亿元住宅住宅-24.75亿元-24.75亿元19.5亿元13.3亿元停车库停车库-除上海项目外的除上海项目外的5 5个项目总投资为个项目总投资为120120亿元，而其可售物业可实现销售收
19、入约亿元，而其可售物业可实现销售收入约100100亿元，基本亿元，基本 能实现项目资金的平衡。能实现项目资金的平衡。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 表表8.中国商业地产发展模式比较中国商业地产发展模式比较(1)事项事项/ /模式模式中粮大悦城中粮大悦城万达模式万达模式传统百货模式传统百货模式核心竞争力核心竞争力1)央企资本，可以承受较长回报期2)在建筑设计方面投入较大，以优质的购物环境取胜1)快速复制2)以散售物业养持有物业1)较低折扣2)产品品种和品类丰富取胜盈利模式盈利模式1)公寓、住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来源2)靠出租商铺获取租金、管
20、理费用以及物业费盈利是次要收入来源1)公寓、住宅、写字楼、商业街等散售型物业2)靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源。3)万千百货会为万达带来无需利息的现金流1)靠收取入驻厂家的扣点获利2)无需利息的现金流可以应用到其他领域与商家的关系与商家的关系依靠整体的环境、品牌影响力来增加自己对租金的议价能力，与商家属于松散型管理将收益最高的百货模式控制在自己手中，与小商户采取松散型管理依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力，以账期牢牢控制住商家典型企业典型企业中粮，华润，凯德，深国投商用万达，宝龙华联，茂业，大商，银座岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分
21、析 大悦城 事项事项/ /模式模式中粮大悦城中粮大悦城万达模式万达模式传统百货模式传统百货模式目前遇到的问题目前遇到的问题1）叫好不叫座2）客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡3）将一线城市成功案例复制到二三线城市，盲目拔高当地消费水平，对于二三线城市收入水平认知不够深刻1）现金流压力大2）主力店过多，租金收益低3）品牌谈判力较差，大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱，不利于维系消费者的购买力4）业态的复制并不一定适合当地消费力1）商业体本身侧重于零售，使用率较高，体验型消费严重不足2）部分项目选址不当，盲目扩张解决方案解决方案1） 对二三线城市消费力重新评估，不要过早引入西单大悦城的商业模式，以
22、防水土不符2） 二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶段3） 建立自身的百货公司系统4） 坚持去主力店发展模式1）加强以万千百货为主体的购物中心发展模式2）坚定购物中心百货化的发展模式3）万千百货未来需要分化成为两类：一是类似于新世界百货的时尚路线，二是永旺吉之岛，华堂商场的家庭路线1）由百货公司转型为商业地产开发商2）坚持百货向购物中心化转变的路线，引入部分购物中心休闲娱乐业态，弥补自身业态的不完整性未来可能遇到的未来可能遇到的问题问题1） 商户盈利性较差，2） 开发商能享受土地资产升值3） 项目自身研发运营收益有困难。企业金融化越来越强，未来面临较强的金融风险盲目扩张，零售行业的
23、账期款无法满足房地产开发的需求，导致资金链断裂表表9.中国商业地产发展模式比较中国商业地产发展模式比较(2)岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 大悦城重点案例概况大悦城重点案例概况西单大悦城1朝阳（北）大悦城2沈阳大悦城3天津大悦城4成都大悦城5岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 项目效果图：项目效果图：u西单大悦城西单大悦城事项事项指标值指标值备注备注占地面积占地面积16,073-总建筑面积总建筑面积205,000-容积率容积率10.0-购物购物76,400-餐饮餐饮25,700-电影院电影院10,400-写字楼写字
24、楼15,0001幢,6-15层酒店酒店33,200-停车场停车场31,700982个泊位表表10.项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 西单大悦城一层平面图：岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 西单大悦城二层平面图岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 表表11.各物业形态比例各物业形态比例表表12.商业业态配比商业业态配比 商业面积占总面积的商业面积占总面积的58%，酒店及写字楼约占，酒店及写字楼约占25%，停车场为，停车场为17%； 在商业业态
25、布局方面，零售、餐饮、娱乐的配比为在商业业态布局方面，零售、餐饮、娱乐的配比为68：23：9。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 楼层楼层主题主题主力业态主力业态-2F趣味超市、生活用品-1F眩目1F优雅服装、零售2F性感3F潮流4F冲撞5F动感6F快乐餐饮、娱乐7F约会8F童真9F兴奋10F梦想11F梦想表表13. 各楼层业态分布情况各楼层业态分布情况除了ZARA、BAUHAUS、Hilfiger Denim等众多品牌入驻外，全场有近1/10的品牌都是首次落户北京，其中包括Meanings、I-NAIL、Anubis、The Face Shop、NEXT
26、、Cottonfield、Lee Cooper、Onda、Onitsuka Tiger等30多个品牌。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 表表14.年销售额情况年销售额情况表表15.日客流量情况日客流量情况表表16.日营业额情况日营业额情况 开业第一年就取得开业第一年就取得10亿元的销售额，亿元的销售额，2010年的营业额将达到年的营业额将达到20亿元；亿元； 市场培育期：市场培育期：1年之内。年之内。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 事项事项
27、指标值指标值备注备注总建筑面积总建筑面积205,000-地上建筑面积地上建筑面积160,700-商业营业面积商业营业面积112,500包括购物餐饮电影院等项目并购成本项目并购成本 36.0亿元-项目投资总额项目投资总额 40.0亿元-银行贷款总额银行贷款总额 25.0亿元-年贷款利息年贷款利息 2.2亿元亿元-商业年租金收入商业年租金收入 3.6亿元亿元-写字楼租金收益写字楼租金收益 0.3285亿元按日租金6.0元,100%出租率计算酒店可实现租金酒店可实现租金 0.7270亿元同上备注：万达集团持有型物业的建成面积300万平方米，租金收入有10.34亿元。 表表17.项目投资收益分析项目投
28、资收益分析 商业部分平均租金水平为商业部分平均租金水平为8.8元元/日；日； 年贷款利息年贷款利息2.2亿元，营业收入约亿元，营业收入约4.6亿元；静态投资回收期在亿元；静态投资回收期在10年内。年内。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 事项事项指标值指标值备注备注占地面积占地面积84,610室外广场占地约2万总建筑面积总建筑面积400,000-容积率容积率4.6-购物中心购物中心230,000地上11层，地下3层营业面积营业面积110,000使用率仅约为50%永旺永旺JUSCO34,000地下一层至四层，综合百货超市酒店公寓酒店公寓70,800两幢28层
29、，合计624套地下停车位地下停车位-3000余个表表18.朝阳朝阳(北北)大悦城主要指标大悦城主要指标u朝阳大悦城朝阳大悦城岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 冠军空中滑冰场冠军空中滑冰场金逸国际影院金逸国际影院影院采用8-9层跨层设计，面积达4500平方米，拥有8个豪华电影厅，总座位数超过1000多个。蓝天城职业体验乐园蓝天城职业体验乐
30、园模拟的70多个职业涵盖了真实社会生活的方方面面。占地5000平米，位于11层歌友汇歌友汇KTV核心娱乐设施：核心娱乐设施：岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 中粮沈阳大悦城”由、四区和沃尔玛超市构成，中间由一条连通中街的全长600米的商业步行街贯穿。总投资逾 30 亿元；分两期开业，2010年全部完工。事项事项指标值指标值备注备注占地面积占地面积72,757-总建筑面积总建筑面积520,000-容积率容积率7.20-商业建筑面积商业建筑面积338,165-商业营业面积商业营业面积210,000可出租铺位450个住宅建筑面积住宅建筑面积190,000-停车
31、位停车位-共1500个车位沈阳大悦城总建筑面积为54万平方米，其中商业建筑面积为35万平方米，住宅19万平方米。一期(A、B馆已开业)商业建筑面积为12万平方米，预计2010年开业的二期(C、D馆)商业建筑面积为23万平方米。表表19.沈阳大悦城主要指标沈阳大悦城主要指标u沈阳大悦城沈阳大悦城岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 ABAB馆连廊馆连廊A A馆正立面馆正立面岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 楼层楼层A A馆馆B B馆馆C C馆馆D D馆馆B2B2-边界创意B1B1-奇妙呵护缤纷1F1F响亮响亮都市都市大街
32、大街视野视野2F2F热烈热烈优雅优雅经典经典概念概念3F3F她与他她与他星期五星期五简洁简洁外太空4F4F发现竞技操场梦幻岛5F5F小憩思想团聚梦幻岛主题主题先锋青年都市新贵摩登家庭未来生活 已开业的A、B馆(一期)定位于年轻、潮流、时尚。预计2010年开业的C、D馆(二期)定位于都市家庭、休闲娱乐，为向往时尚生活的都市人群提供一个完美体验的国际化生活城。表表20.各楼层主题定位各楼层主题定位岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 吸引了包括ZARA、GUESS、Mango、优衣库、MUJI、Nike、Adidas、 SEPHORA、Watsons、汤姆熊电玩
33、、帝豪斯健身、帝姿SPA、星巴克咖啡、禾绿回转寿司、加乐比意式餐厅在内的时尚生活品牌入驻。岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 投资40亿元倾心打造的天津大悦城项目占地8.9万平方米，总建筑规模53万平方米(含地下部分)，涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态的“都市综合体”。项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，项目四面临街，49条公交线及2010年底开通的地铁2号线，组成了通达的交通脉络。 购物中心部分建筑面积达25万平方米，主体部分为四层，局部五层，地下三层为大型停车场及地上停车楼，车位数高达3000余个
34、，可谓天津核心区域内商业体量最大的项目，其定位是“国际时尚生活城”，天津未来新的消费目的地。首次引入泰国泰国Central百货、综合影剧院、剧院式真冰百货、综合影剧院、剧院式真冰场、大型宴会餐厅和美式大型儿童体验中心场、大型宴会餐厅和美式大型儿童体验中心等主力业态。项目概况：项目概况：u天津大悦城天津大悦城岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悦城 位于西南三环内，属于高端住宅云集的双楠片区，临近置信巴厘岛和中华名园等住宅项目。项目周边交通便利，临近武侯大道、中粮大道、鹏利大道，近邻2环-2.5环-3环等主要城市环线，距成都市规划的3号线地铁出口仅500米。 总占
35、地253亩，总规划建筑面积约54万平方米。集商业、高端住宅、酒店、公寓、写字楼为一体的大型城市综合体项目。项目概况：项目概况：u成都大悦城成都大悦城岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达万达模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达 商业地产知识讲座产品及特征购物中心酒店（五星级酒店、商务酒店）写字楼（甲级写字楼，普通写字楼)公寓住宅及配套设施持有型物业岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达 合肥万达广场 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达 呼和浩特万达广场 岳阳
36、国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达 唐山万达广场 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达 太原万达广场 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达 天津河东万达广场 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达 上海周浦万达广场 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01一街：商业步行街百货楼大型酒楼娱乐楼综合楼超市建材楼多楼岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01万达商业综合体之购物中心设计生成模式示意城市非核心位置岳阳国际大厦及周边地段改造概念
37、性方案2012-12-01万达商业综合体之购物中心设计生成模式示意城市核心位置岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01商业地产知识讲座岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01城市广场城市广场城市广场百货楼万千百货1-5F娱 乐 楼1F 大 玩 家2F K T V3F 万达影城综合楼1F国美电器2F 儿 童 城3F 康体健身4F 酒 楼全天候室内步行街五星级酒店写字楼室外步行街城市主干道 商务酒店第三代半商业综合体生成示意城市广场54PPT学习交流岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达 v万千百货万千百货v大玩家电子游艺广场大玩家电
38、子游艺广场v大歌星大歌星 KTVKTV娱乐广场娱乐广场v万达国际影城（多厅）万达国际影城（多厅）v国美电器数码广场国美电器数码广场v超市超市v健身健身v 儿童用品专卖儿童用品专卖主力店的构成：6+2岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 万达 百货楼：（-15层）万千百货。娱乐楼：（13、4层）电玩店、KTV、影城。综合楼：（14层）（运动100）、国美，儿童区，健身。大型酒楼：超市：（-1层）岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01优衣库C&A五大品牌共500 2000ZARAH&M绫致次主力店2010 新发客户岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2
39、012-12-01案例分析 大悦城 基于二三线城市的开发模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 岳阳人均岳阳人均GDP:5527GDP:5527美元美元 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 宝龙宝龙模式岳阳国际
40、大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 宝龙 岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 宝龙宝龙模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 宝龙宝龙模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 宝龙宝龙模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 宝龙宝龙模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 宝龙宝龙模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 宝龙宝龙模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 苏宁苏宁模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 苏宁苏宁模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 苏宁苏宁模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 苏宁苏宁模式岳阳国际大厦及周边地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 苏宁苏宁模式
