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1、本报告是严格保密的。天津豪宅别墅天津豪宅别墅本报告是严格保密的。蓟县山水资源京津新城大配套 滨海湖景资源团泊湖等水资源核心地段资源 梅江水资源 海景、大配套资源 山水资源山水资源湖海资源湖海资源核心地段资源核心地段资源水资源水资源天津市别墅资源分布天津市别墅资源分布本报告是严格保密的。TwonTwon中堂中堂檀府檀府万通上游国际万通上游国际海逸长洲海逸长洲卡梅尔卡梅尔天鹅湖天鹅湖唐郡唐郡社会山社会山荷兰墅荷兰墅岭上林里岭上林里洛卡小镇洛卡小镇玛歌庄园玛歌庄园华韵欧风华韵欧风新悦庭新悦庭维尔兰堤维尔兰堤夏阳溪韵风景湾夏阳溪韵风景湾东丽湖东丽湖西康路西康路3636号号霞光道霞光道5 5号号领世郡领
2、世郡钻石山钻石山中天首府中天首府城市核心板块城市核心板块西青板块西青板块后奥体板块后奥体板块津南板块津南板块梅江板块梅江板块后梅江板块后梅江板块东丽湖板块东丽湖板块市内及近郊别墅分布市内及近郊别墅分布本报告是严格保密的。城市资源城市资源天鹅湖卡梅尔海逸长洲荷兰墅中天首府近郊景观资源近郊景观资源泰达岭上林里唐郡社会山洛卡小镇玛歌庄园新悦亭领世郡东丽湖华韵欧风远郊资源别墅远郊资源别墅金碧天下滨海湖核心地段资源核心地段资源霞光道5号西康路36号钻石山檀府第一居所第一居所第二居所第二居所按照居住属性分类按照居住属性分类本报告是严格保密的。按照居住属性不同、区域位置不同，选择各片区标杆别墅项目研究按照居
3、住属性不同、区域位置不同，选择各片区标杆别墅项目研究第一居所：第一居所：城市核心板块：万科霞光道号钻石山檀府梅江板块：天鹅湖中北镇板块：万科朗润园后奥体板块：荷兰墅第二居所：第二居所：东丽湖板块：万科东丽湖西青板块：玛歌庄园蓟县板块：恒大金碧天下宝坻板块：京津新城团泊板块：团泊湖庭院滨海板块：滨海湖后梅江板块：新悦庭本报告是严格保密的。购买别墅客户认知价值体系购买别墅客户认知价值体系别墅客户别墅客户认知价值认知价值身份标签身份标签投资保值投资保值市场标杆项目市场标杆项目居住舒适性指标居住舒适性指标占有核心地段或稀缺资源占有核心地段或稀缺资源安全与私秘指标安全与私秘指标优质资产优质资产升值保值潜
4、力升值保值潜力居住功能居住功能配套指标配套指标别墅别墅致胜因素致胜因素别墅别墅加分因素加分因素别墅别墅必要因素必要因素彰显地位与实力保证居住舒适性、便利性和安全性作为资产架构的组成部分和投资渠道本报告是严格保密的。产品体系产品体系关键驱动关键驱动因素因素项目地段项目地段达标指标达标指标景观及其他景观及其他特殊资源特殊资源户均资源户均资源居住私密性居住私密性户型设计户型设计产品的建筑形式产品的建筑形式外部景观资源外部景观资源内部环境打造内部环境打造土地资源指标土地资源指标景观资源指标景观资源指标所处核心地段的稀缺价值所处核心地段的稀缺价值庭院面积与位置庭院面积与位置视野开阔度视野开阔度特征景观的
5、私家占有特征景观的私家占有 大规模制胜大规模制胜局部亮点处理局部亮点处理景观细节处理景观细节处理建筑间距建筑间距规划布局形式规划布局形式户型面积户型面积内部功能空间（别墅符号）内部功能空间（别墅符号）会所及物业管理服务会所及物业管理服务边界处理边界处理建筑风格建筑风格建筑颜色建筑颜色建筑用材建筑用材具备与城区距离近的地段优势具备与城区距离近的地段优势成熟成型的别墅圈成熟成型的别墅圈本报告是严格保密的。别墅关键驱动因素之别墅关键驱动因素之项目地段项目地段本报告是严格保密的。项目名称项目名称位置优势位置优势 项目不足项目不足万科霞光道5号南开水上版块传统富人区钻石山南开奥体版块水滴、大馆、水上、天
6、塔旁运动场馆的交通、噪音干扰檀府南开老城厢版块享受成熟市政配套紧邻鼓楼旅游区、大胡同商业区，周边杂乱、人文氛围差江胜天鹅湖外环线以内梅江南版块梅江自然水资源紧邻外环线，梅江别墅最后一排，别墅与高层混合社区新悦庭外环线边津南区距离市中心约30分钟车程外环线交通秩序差，无自然资源优势万科朗润园西青区中北镇版块荷兰墅南开区西南奥运版块7万平米城市公园旁临近铁路万科东丽湖东丽距离市区约40分钟车程依托东丽湖优良的自然景观和湿地资源的生态之城周边配套欠缺，入住率低玛歌庄园友谊南路延长线西青区距离市区20分钟车程周边工厂林立，无自然资源优势金碧天下位于蓟县国家5A级山水旅游景区盘山脚下津蓟高速1小时车程密
7、度大京津新城宝坻区京津唐的中心位置潮白河社区大、人员复杂、配套不足，入住率低团泊湖庭院静海团泊湖津沪高速半小时车程社区配套不齐备滨海湖滨海开发区36栋高尔夫球场黄港水库旁进入性差、项目周边配套欠缺项目地段项目地段别墅是土地稀缺性的最佳体现，地段的不可复制性使其在众多影响别墅是土地稀缺性的最佳体现，地段的不可复制性使其在众多影响中已经成为中已经成为“压倒性压倒性”因素。标杆别墅必须具备在地段上的优势。因素。标杆别墅必须具备在地段上的优势。本报告是严格保密的。天津标杆别墅的地段优势可细分为三种情况天津标杆别墅的地段优势可细分为三种情况第一类：所处核心地段的稀缺价值第一类：所处核心地段的稀缺价值第二
8、类：具备与城区距离近的地段优势第二类：具备与城区距离近的地段优势第三类：成熟成型的别墅圈第三类：成熟成型的别墅圈（案例：万科朗润园、荷兰墅）（案例：霞光道5号、钻石山）（案例：天鹅湖、万科东丽湖）本报告是严格保密的。别墅产品关键驱动因素之别墅产品关键驱动因素之景观资源景观资源本报告是严格保密的。项 目自然资源万科东丽湖万科东丽湖东丽湖湖景及湿地资东丽湖湖景及湿地资源源滨海湖滨海湖黄港水库生态资源黄港水库生态资源京津新城京津新城水资源及温泉资源水资源及温泉资源团泊湖庭院团泊湖庭院团泊湖风景区团泊湖风景区金碧天下金碧天下盘山自然风景区盘山自然风景区京津新城水面宽京津新城水面宽10001000平米的
9、潮白河平米的潮白河金碧天下坐落在盘山脚下金碧天下坐落在盘山脚下滨海湖的黄港水库滨海湖的黄港水库。外部景观利用外部景观利用将外部环境优势充分利用到内环境的打造中，是充分体现别墅产品将外部环境优势充分利用到内环境的打造中，是充分体现别墅产品内涵和满足客户购买需求的主要方式。内涵和满足客户购买需求的主要方式。万科万科东丽湖东丽湖8平方公里平方公里的湖面的湖面本报告是严格保密的。A.A.大规模制胜大规模制胜B.B.局部特色处理局部特色处理C.C.精致细节精致细节按照对客户的 冲击力 排序大面积水体宽敞的流动水系成规模的树种和成树大面积草坪入口隐蔽处理外部绿地处理地形变换精致园林小品情趣空间处理内部环境
10、体现内部环境体现本报告是严格保密的。大湖面大湖面万科东丽湖的临湖别墅能看到宽阔的湖面，使这部分房源受到客户的热捧和抢购。宽敞的河道宽敞的河道/ /水系水系团泊湖庭院将别墅依湖而建，享受珍贵的水系资源和湿地特色景观。大草坪大草坪京津新城充分利用高尔夫球场的大面积草坪,创造与众不同的独特大草坪绿地景观。大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处理手法，也是大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处理手法，也是“必要动作必要动作”，其中水景资源的利用最为客户认可，其中水景资源的利用最为客户认可 。内部环境体现内部环境体现大规模制胜大规模制胜本报告是严格保密的。万科霞光道5号的社区边界处理，采
11、用10米绿化带的退线，不仅保证了豪宅的私密性，同时给业主宽阔的休闲空间，使最滞销的社区边缘房源变为热销的紧俏资源。内部环境体现内部环境体现局部特色处理局部特色处理局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达豪宅景观的私有与局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达豪宅景观的私有与珍贵。客户对于将公共资源私有化的方式最为认可。珍贵。客户对于将公共资源私有化的方式最为认可。本报告是严格保密的。社区一角的荷花池园区小品私家庭院入户正门入户处理院区喷泉车行路车行路边缘处理内部环境体现内部环境体现精致细节处理精致细节处理精致细节和情趣景观处理，使整个社区生活氛围更鲜活生动，豪宅精致细节和情趣景观处理，使整
12、个社区生活氛围更鲜活生动，豪宅别墅客户注重社区的细节环境处理，影响其对社区整体品质判断。别墅客户注重社区的细节环境处理，影响其对社区整体品质判断。本报告是严格保密的。别墅产品达标指标别墅产品达标指标之之户均资源户均资源本报告是严格保密的。项项 目目产品形式产品形式建筑面积建筑面积全部庭院面积全部庭院面积万科万科朗润园朗润园联排联排260260中间户：中间户：5050端户端户:100:100荷兰墅荷兰墅联排联排250-330250-330中间户：中间户：6060端户：端户：500500天鹅湖天鹅湖联排联排310-380310-380中间户中间户:20:20端户端户:40:40独栋独栋500500
13、未知未知檀府檀府联排联排190-350190-350中间户中间户:10-20:10-20端户端户10-2010-20双拼双拼33033010-2010-20独栋独栋470-589470-58960-20060-200万科万科霞光道霞光道5 5号号联排联排255255中间户：中间户：25-5025-50端户：端户： 110-180110-180钻石山钻石山联排联排300300中间户：中间户：25-3025-30端户：端户：25-3025-30叠拼叠拼1801801010侧院侧院35035050-6050-60双拼双拼480-500480-500100100庭院面积：第一居所庭院面积：第一居所客户
14、认可的第一居所联排别墅中间户私家庭院的面积在客户认可的第一居所联排别墅中间户私家庭院的面积在40-5040-50平米，平米，端户在端户在100100平米左右；独栋别墅私家庭院面积在平米左右；独栋别墅私家庭院面积在200200平米。平米。本报告是严格保密的。项项 目目产品形式产品形式建筑面积建筑面积全部庭院面积全部庭院面积万科万科东丽湖东丽湖联排联排170-250170-250中间户：中间户：5050端户：端户：110110独栋独栋170-300170-300230230玛歌庄园玛歌庄园独栋独栋373-581373-581300-500300-500滨海湖滨海湖联排联排220-300220-30
15、0中间户：中间户：660-700660-700端户：端户：700-900700-900独栋独栋550-800550-800800-2000800-2000京津新城京津新城联排联排200200中间户：中间户：100100端户：端户：200200独栋独栋300-400300-400500-1200500-1200新悦庭新悦庭独栋独栋 300-540300-540200-400200-400团泊湖庭院团泊湖庭院独栋独栋166-500166-500170-400170-400金碧天下金碧天下联排联排145-210145-210中间户：中间户：8080端户：端户：120120双拼双拼217-260217
16、-260200200独栋独栋245-303245-303380380庭院面积：第二居所庭院面积：第二居所目前市场上第二居所联排别墅私家庭院面积区间为目前市场上第二居所联排别墅私家庭院面积区间为50-10050-100平米，独平米，独栋或双拼的建筑面积与私家庭院面积比例达到栋或双拼的建筑面积与私家庭院面积比例达到1 1：1 1或或1 1：2 2。本报告是严格保密的。户均景观资源户均景观资源宅旁绿化宅旁绿化万科霞光道5号采用景观中以点带线的原则，整个社区的绿化构成分为五级：城市绿带；公共景观轴；组团绿化；宅旁绿化；精装小院低矮植物以花卉为主，以营造组团内的舒适、宜人小尺度环境。采用分级景观绿化，由
17、外而内的包围建筑，打造私属领地。采用分级景观绿化，由外而内的包围建筑，打造私属领地。本报告是严格保密的。户均景观资源户均景观资源在缺乏自然景观的情况下，可根据规划设计引进自然资源，提高景观价在缺乏自然景观的情况下，可根据规划设计引进自然资源，提高景观价值。值。座落于梅江生态居住区的江胜天鹅湖的景观设计首次提出“岛屿漂移”理念，引入大量梅江南湖水，提高建筑的景观价值。联排别墅傍水而生各自拥有独特而唯一的院落景致，也令整个地块呈现出与环境的完美契合。本报告是严格保密的。别墅产品达标别墅产品达标之之居住私密性居住私密性本报告是严格保密的。前后间距：前后间距：第一居所的前后楼间距大多集中在第一居所的前
18、后楼间距大多集中在15-15-2020米之间；第二居所的前后楼间距多集米之间；第二居所的前后楼间距多集中在中在15-2515-25米左右。米左右。左右间距：左右间距：项目调查显示，目前天津第一居所别墅项目调查显示，目前天津第一居所别墅的左右间距大多集中在的左右间距大多集中在6-106-10米；第二居米；第二居所别墅的左右间距大多为所别墅的左右间距大多为10-3010-30米。米。项项 目目左右间距左右间距( (米米) )前后间距前后间距( (米米) )万科万科朗润园朗润园6-106-101515荷兰墅荷兰墅10-3010-3015-2015-20天鹅湖天鹅湖10-1410-141515檀府檀府
19、6-106-106-146-14万科万科霞光道霞光道5 5号号6-166-1615-3015-30钻石山钻石山18181515新悦庭新悦庭4-104-104-114-11万科万科东丽湖东丽湖8-108-1015-2015-20玛歌庄园玛歌庄园6-306-3013-3013-30滨海湖滨海湖6-186-1815-2515-25京津新城京津新城6 61515团泊湖庭院团泊湖庭院5-85-81010金碧天下金碧天下101012-2512-25结论：结论：客户对联排别墅的左右楼间距关注度低，客户对联排别墅的左右楼间距关注度低，但对前后间距有一定要求，对于间距过但对前后间距有一定要求，对于间距过小的别墅
20、应注重利用庭院和户型设计避小的别墅应注重利用庭院和户型设计避免对视效果，或通过种植成树，依靠园免对视效果，或通过种植成树，依靠园林效果弥补。林效果弥补。建筑楼间距建筑楼间距本报告是严格保密的。项项 目目兵营式兵营式组团式组团式朗润园朗润园荷兰墅荷兰墅天鹅湖天鹅湖檀府檀府霞光道霞光道5 5号号钻石山钻石山新悦庭新悦庭万科东丽湖万科东丽湖玛歌庄园玛歌庄园滨海湖滨海湖京津新城京津新城团泊湖团泊湖金碧天下金碧天下第一居所的别墅大多采用兵营式布局第一居所的别墅大多采用兵营式布局保证视野的开阔度保证视野的开阔度实现社区公共景观的私有化实现社区公共景观的私有化通过车行路扩大别墅前后间距通过车行路扩大别墅前后
21、间距土地使用率最大化土地使用率最大化第二居所的别墅大多采用组团式布局第二居所的别墅大多采用组团式布局景观资源均好性景观资源均好性增加别墅感，保证私密性增加别墅感，保证私密性在大盘中更易使用，丰富建筑或园林风格在大盘中更易使用，丰富建筑或园林风格规划布局规划布局本报告是严格保密的。边界处理边界处理铁艺围墙、蜀桧树墙铁艺围墙、蜀桧树墙成树成树绿化带绿化带边界处理是豪宅别墅私密性、安全性的重要因素。边界处理是豪宅别墅私密性、安全性的重要因素。霞光道霞光道5 5号分四级进行边界处理，强化项目私密性。号分四级进行边界处理，强化项目私密性。l最外围是最外围是铁艺围墙铁艺围墙，增强社区私属感和身份感；，增强
22、社区私属感和身份感；l第二层级，紧依围墙种植蜀桧，形成第二层级，紧依围墙种植蜀桧，形成树墙树墙，增强神秘感和私密性；，增强神秘感和私密性；l第三层级，高大的第三层级，高大的成树成树白杨，弥补临其他社区的不足，增强私密性；白杨，弥补临其他社区的不足，增强私密性；l第四层级，建立第四层级，建立绿化带绿化带，突出私有领地的特点。，突出私有领地的特点。本报告是严格保密的。别墅产品指标别墅产品指标之之产品建筑形式产品建筑形式本报告是严格保密的。项项 目目建筑风格建筑风格万科万科朗润园朗润园新中式新中式荷兰墅荷兰墅荷兰荷兰天鹅湖天鹅湖地中海地中海檀府檀府新中式新中式万科万科霞光道霞光道5 5号号英式都铎英
23、式都铎钻石山钻石山美式现代美式现代新悦庭新悦庭新英格兰新英格兰万科万科东丽湖东丽湖北欧北欧玛歌庄园玛歌庄园地中海地中海滨海湖滨海湖北美北美京津新城京津新城北美、地中海北美、地中海团泊湖庭院团泊湖庭院地中海地中海金碧天下金碧天下欧式新古典欧式新古典天津在售代表性别墅天津在售代表性别墅项目建筑风格归纳：项目建筑风格归纳：建筑风格：建筑风格：厚重、大气、异国风情的西式传统风格更受别墅客户的亲睐。厚重、大气、异国风情的西式传统风格更受别墅客户的亲睐。本报告是严格保密的。豪宅别墅市场风格：英式风格豪宅别墅市场风格：英式风格万科万科霞光道霞光道5 5号号新悦庭新悦庭坡屋顶、拱门、老虎窗，别墅符号感强；坡屋
24、顶、拱门、老虎窗，别墅符号感强；大器、敦实、厚重感与别墅客户稳重气质相符。大器、敦实、厚重感与别墅客户稳重气质相符。本报告是严格保密的。豪宅别墅市场风格：地中海风格豪宅别墅市场风格：地中海风格玛歌庄园玛歌庄园18481848京津新城京津新城团泊湖庭院团泊湖庭院江胜天鹅湖江胜天鹅湖拱廊、拱门、墙体多为白色、米色和黄色等厚重的肌理，色彩绚丽；拱廊、拱门、墙体多为白色、米色和黄色等厚重的肌理，色彩绚丽；自由奔放、热情洋溢的散漫、休闲、乡土气息浓厚。自由奔放、热情洋溢的散漫、休闲、乡土气息浓厚。本报告是严格保密的。豪宅别墅市场风格：新中式风格豪宅别墅市场风格：新中式风格招商钻石山招商钻石山檀府檀府万科
25、万科朗润园朗润园新中式建筑底蕴苍白、单调缺乏文化特色；新中式建筑底蕴苍白、单调缺乏文化特色； 受众面相对较窄，无法获得高端客户价值认可。受众面相对较窄，无法获得高端客户价值认可。本报告是严格保密的。传统传统现代现代西式西式中式中式对别墅建筑风格的豪宅客户感知：对别墅建筑风格的豪宅客户感知：客户认可西式别墅建筑风格客户认可西式别墅建筑风格中式或现代的别墅建筑风格市场认可率低，如要选择此类中式或现代的别墅建筑风格市场认可率低，如要选择此类建筑风格，需与园林环境结合，挑战项目整体规划布局。建筑风格，需与园林环境结合，挑战项目整体规划布局。本报告是严格保密的。万科万科霞光道霞光道5 5号主色调为红色，
26、色彩稳号主色调为红色，色彩稳重而不张扬重而不张扬3636：1414：1010外墙深、中、浅三种颜外墙深、中、浅三种颜色墙砖混和比例。色墙砖混和比例。新悦庭主色调为浅黄色，适应天津的气新悦庭主色调为浅黄色，适应天津的气候特征，尤其在冬季其他项目都显得凋候特征，尤其在冬季其他项目都显得凋零、萧条，更突显厚重沉稳。零、萧条，更突显厚重沉稳。外墙以深浅不一的墙砖混和比例。外墙以深浅不一的墙砖混和比例。建筑色彩：建筑色彩：外檐选择稳重的色彩，用不同色彩配比外檐选择稳重的色彩，用不同色彩配比体现建筑外檐的层次感。体现建筑外檐的层次感。稳重不张扬的立面色彩四季皆易，符合知富阶层的审美。稳重不张扬的立面色彩四
27、季皆易，符合知富阶层的审美。本报告是严格保密的。建筑材质建筑材质古文化砖古文化砖蘑菇石蘑菇石西班牙砂岩西班牙砂岩外檐材质建议以天然石材为主，让客户感知绝对品质。外檐材质建议以天然石材为主，让客户感知绝对品质。 石材代替涂料；石材代替涂料； 天然石材代替人工石材。天然石材代替人工石材。本报告是严格保密的。别墅产品达标指标别墅产品达标指标之之户型设计户型设计本报告是严格保密的。豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图体现：体现：面积项目名称170 200 250 300 350 400 450 500 550 600 700 750 800 850 900
28、9501000朗润园朗润园260荷兰墅荷兰墅399 200 240 330705天鹅湖天鹅湖317 380 428937檀府檀府190330 350470580 608霞光道霞光道5 5号号2551020钻石山钻石山230 294 304460 503新悦庭新悦庭397300460 5401150万科东丽万科东丽湖湖180 230 250370 420玛歌庄园玛歌庄园380 410 460560 580滨海湖滨海湖210 250440800京津新城京津新城290 330 380 417团泊湖团泊湖206 260 300 393金碧天下金碧天下190 240 280 303联联排排别别墅墅热热销
29、销面面积积区区间间户型面积区间户型面积区间（地上面积）（地上面积）双双拼拼别别墅墅热热销销面面积积区区间间独独栋栋别别墅墅热热销销面面积积区区间间本报告是严格保密的。q 地上建筑面积地上建筑面积270270平方米，地下建筑面积平方米，地下建筑面积8080平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积330330平方米。客平方米。客户较为接受。户较为接受。q 地上三层，地下一层。地上三层，地下一层。q 地下室功能空间包括影音室（或是麻将室、台球室）、保姆房、卫生间。地下室功能空间包括影音室（或是麻将室、台球室）、保姆房、卫生间。地下室地下室层高达到标准层。层高达到标准层。q 首层客厅有超高挑空，（达到首层
30、客厅有超高挑空，（达到5 5米左右），米左右），其他为标准层高。功能空间通常包括：其他为标准层高。功能空间通常包括：门厅、客厅、餐厅、封闭中厨、卫生间，带独立卫生间的次卧室供老人或客人使用。门厅、客厅、餐厅、封闭中厨、卫生间，带独立卫生间的次卧室供老人或客人使用。q 二层为双卧室设计，包括主卧、主卫、衣帽间；次卧、次卫。二层为双卧室设计，包括主卧、主卫、衣帽间；次卧、次卫。q 顶层独立套房设计，包括卧室、卫生间、衣帽间、书房，满足孩子独立生活空间顶层独立套房设计，包括卧室、卫生间、衣帽间、书房，满足孩子独立生活空间需求。需求。q停车位停车位2 2个。个。客户认可城市联排别墅的面积区间，但要求主
31、要功能空间有尺度感。客户认可城市联排别墅的面积区间，但要求主要功能空间有尺度感。内部功能空间构成：联排别墅内部功能空间构成：联排别墅本报告是严格保密的。q 地上建筑面积地上建筑面积400-500400-500平方米，地下建筑面积平方米，地下建筑面积100100平方米，市场认可率高。平方米，市场认可率高。q 地上二层，地下一层。地上二层，地下一层。q 地下室建议做成半地下，保证自然采光与通风，地下室建议做成半地下，保证自然采光与通风，层高达到标准层层高达到标准层。q 首层客厅挑空达到首层客厅挑空达到6 6米米，其他均为标准层高，功能空间通常包括：门厅、客厅、餐，其他均为标准层高，功能空间通常包括
32、：门厅、客厅、餐厅、西厨、封闭中厨、卫生间、带独立卫生间的次卧室或客房及佣人房。厅、西厨、封闭中厨、卫生间、带独立卫生间的次卧室或客房及佣人房。q 二层为双主卧套房设计，包括家庭厅及主卧、主卫、衣帽间、书房；次卧、次卫。二层为双主卧套房设计，包括家庭厅及主卧、主卫、衣帽间、书房；次卧、次卫。q 双车库设计。双车库设计。客户对内部户型要求更加彰显别墅的气派与奢侈的功能空间。客户对内部户型要求更加彰显别墅的气派与奢侈的功能空间。内部功能空间构成：独栋别墅内部功能空间构成：独栋别墅本报告是严格保密的。别墅产品达标指标别墅产品达标指标之之会所及物业管理服务会所及物业管理服务本报告是严格保密的。会所会所
33、天鹅湖会所天鹅湖会所新悦庭会所新悦庭会所会所是别墅必备元素之一会所是别墅必备元素之一, ,满足客户商务洽谈及娱乐休闲需求。满足客户商务洽谈及娱乐休闲需求。玛歌庄园会所玛歌庄园会所目前天津别墅市场的会所使用率低，经营情况普遍不容乐观；目前天津别墅市场的会所使用率低，经营情况普遍不容乐观；引进高端品牌消费场所进驻会所，提高会所的经营水平，是后期别墅产品品质提引进高端品牌消费场所进驻会所，提高会所的经营水平，是后期别墅产品品质提升的机会点。升的机会点。 本报告是严格保密的。项项 目目物业服务公司物业服务公司物业费（元物业费（元/ /平米）平米）万科万科朗润园朗润园万科物业万科物业荷兰墅荷兰墅仲量联行
34、物业仲量联行物业天鹅湖天鹅湖江胜物业江胜物业檀府檀府上海新世纪物业上海新世纪物业万科万科霞光道霞光道5 5号号万科物业万科物业钻石山钻石山招商物业招商物业新悦庭新悦庭戴德梁行戴德梁行.万科万科东丽湖东丽湖万科物业万科物业. .玛歌庄园玛歌庄园津滨联合物业津滨联合物业. .滨海湖滨海湖东方鸿铭物业东方鸿铭物业. .京津新城京津新城广东康景物业广东康景物业. .团泊湖庭院团泊湖庭院天津仁爱物业天津仁爱物业. .金碧天下金碧天下恒大金碧天下物业恒大金碧天下物业戴德梁行顾问戴德梁行顾问天津在售代表性别墅天津在售代表性别墅项目物业公司归纳：项目物业公司归纳：物管服务物管服务目前天津别墅市场物业管理处于初
35、级阶段，良好的物业服务不仅是目前天津别墅市场物业管理处于初级阶段，良好的物业服务不仅是高端客户的基本居住需求，也是房产保值增值的重要保证；高端客户的基本居住需求，也是房产保值增值的重要保证；本报告是严格保密的。万科万科霞光道霞光道5 5号的号的英式管家服务英式管家服务是天津别墅市场的初步尝试；是天津别墅市场的初步尝试；物管服务物管服务安全员安全员院区保洁院区保洁园艺师园艺师家庭保洁家庭保洁高端别墅项目物业服务标准可参照：上海万科高端别墅项目物业服务标准可参照：上海万科兰乔圣菲的兰乔圣菲的“铂金礼遇铂金礼遇”金钥金钥匙物业服务、深圳香蜜湖匙物业服务、深圳香蜜湖1 1号的号的“中海深蓝中海深蓝”物业服务。物业服务。私人管家私人管家
