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1、建筑与房地产企业营改增政策解读与操作实务完整版_图文Stillwatersrundeep.流静水深,人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望2016年3月23日，财政部、国家税务总局联合下发了财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件2：营业税改征增值税试点实施办法附件3：营业税改征增值税试点有关事项的规定附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定课程背景1.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第13
2、号2.国家税务总局关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第14号3.国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第15号4.国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第16号5.国家税务总局关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第17号6.国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第18号营改增概述营改增概述一 建筑与房地产企业营改增
3、的变化与影响建筑与房地产企业营改增的变化与影响 二建筑与房地产企业营改增管理要求与应对措施建筑与房地产企业营改增管理要求与应对措施三建筑与房地产企业营改增涉税难点业务操作指南建筑与房地产企业营改增涉税难点业务操作指南四 第一部分营改增概述 （一）什么是增值税 增值税（Valueaddedtax，VAT）是以商品生产流通各环节或提供劳务的增值额为计税依据而征收的一种税。所谓增值额，是纳税人在从事生产经营活动过程中新创造的或新增加的价值量。一、增值税简介例如：某商品进价150，售价200，税率17%，则应交增值税=（200-150）17%=5017%=20017%-15017%应纳税额=销项税额-
4、进项税额(二)增值税的特点 增值税的特点：1.价外税；假设向某单位销售不动产收取100万。增值税零税率11%，营业税5%营业税：开具100万销售不动产发票，缴纳营业税5万元。增值税：开具增值税专用发票，其中：销售不动产90.09万元，增值税9.91万元。向税务局交多少税，取决于有多少进项？2.不重复征税，具有税收中性；3.采用购进扣税法，买卖双方形成有机的扣税链条。第一阶段：1994年以前1.1954年法国成功推行增值税。目前，全世界170多个国家和地区实行了增值税。2.我国1979年引入增值税在个别城市部分货物中试行。3.1984年国务院发布增值税条例（草案），对机器机械、汽车、钢材等12类
5、货物征收增值税。（一）我国增值改革的发展历程二、增值税改革的背景第二阶段：1994年税改1.将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务；2.增值税营业税并存；3.实行生产型增值税；第三阶段：增值税转型1.2004年振兴东北老工业基地改革试点；2.自2007年7月1日起，在中部地区6个省的26个老工业基地城市中的8个行业试行扩大增值税抵扣范围的试点。3.2008年7月，内蒙古东部5个市(盟)被纳入增值税转型改革试点范围。4.从2009年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革第四阶段：营业税改增值税第四阶段：营业税改增值税2012年元月：上海2012/09/01：北京2012/10/01：
6、江苏、安徽2012/11/01：福建、厦门、广东、深圳2012/12/01：浙江、宁波、湖北、天津2013/08/01：国务院常务会议决定自2013年8月1日起，将交通运输业和部分现代服务业营改增试点在全国范围内推开。2014/01/01:在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。2014/06/01:日起电信业纳入营改增范围。2016.5.1推广到建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。（二）营业税改征增值税的意义（二）营业税改征增值税的意义1.1.有利于完善税制，消除重复征税有利于完善税制，消除重复征税原税制的主要弊端：（1）从事营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣；（2
7、）制造企业购进营业税劳务不能抵扣；（3）从事营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣；（4）全额征收，也就是“全额征收、道道征税”。2.2.有利于税收征管与发票管理有利于税收征管与发票管理【案例】甲公司将一台设备租给乙公司收取租金100万元，乙再将此设备转租给丙公司收取租金120万元。现行税制此例中甲、乙公司要缴纳的营业税各是多少？甲方应缴纳的营业税=1005%=5万元乙方要缴纳的营业税1205%=6万元此项交易下甲乙双方共需缴纳营业税11万元营改增后甲、乙公司要缴纳的增值税各是多少？甲方应缴纳的增值税（销项税）=100/1.17*17%=14.53万元乙方应缴纳的增值税=（120-100）/1
8、.17*17%=2.9万元此项交易下甲乙双方共需缴纳增值税17.44万元。事实上甲公司在购进设备时还可抵扣17%的进项税，营改增后甲乙都减轻了税负。三、建筑与房地产企业三、建筑与房地产企业营改增政策营改增政策八大八大核心内容核心内容全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台不动产纳入抵扣范围房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入房地产企业预收阶段采取预缴方式融资成本无法税前扣除甲供材纳税处理发生重大变化老项目计税方法可以选择纳税地点问题得到合理解决 第二部分第二部分 建筑与房地产企业营改增的变化与影响建筑与房地产企业营改增的变化与影响一、价内税变价外税的影响【案例】假设开发产品销售价格100万
9、元，成本60万元，其中，其他成本全部取得11%进项发票，营业税率5%，不考虑土地增值税、附加税和期间费用。（一）对产品定价的影响营业税包含在产品价格中，增值税不包含在产品价格中，需另行向购买者收取，因此，营改增后销售及采购价格是否含税必须明确。营业税：开具100万销售不动产发票，缴纳营业税5万元。增值税：开具增值税专用发票，其中：销售不动产90.09万元，增值税9.91万元。1.流转税（1）营业税=含税收入*5%（2）增值税=不含税收入*11%-进项税额2.企业所得税含税收入=不含税收入+销项税额含税成本=不含税成本+进项税额（1）营改增前=（含税收入-含税成本-营业税）*25%（2）营改增后
10、=（不含税收入-不含税成本）*25%（3）所得税变化=【含税收入-不含税收入-（含税成本-不含税成本）-营业税】*25%=（销项税额-进项税额-营业税）*25%=（增值税-营业税）*25%若：增值税大于营业税则：企业所得税会降低，否则所得税会增加。（二）对企业税收负担的影响营改增前营改增后变化流转税5%销项-进项不确定企业所得税收入含税成本含税税金可扣收入不含税成本不含税增值税不能扣不确定（三）对企业经营成果的影响（1）营改增前净利润=（含税的收入-含税的成本费用-营业税）*（1-25%）（2）营改增后净利润=（不含税的收入-不含税的成本费用）*（1-25%）（3）营改增后净利润变化=-【含税
11、收入-不含税收入-（含税成本-不含税成本）-营业税】*25%=（营业税-增值税）*（1-25%）增值税小，净利润增加。（四）对现金流的影响（1）营改增前净现金流量=（含税的收入-含税的成本费用-营业税）*（1-25%）（2）营改增后净现金流量=（含税的收入-含税的成本费用）-（不含税的收入-不含税的成本费用）*25%-增值税（3）营改增后变化=0.75营业税-0.75增值税（4）预售阶段：营业税5%。增值税3%二、纳税人身份变化的影响1.纳税人（1）根据营业税改征增值税试点实施办法（以下简称办法）第一条的规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单
12、位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。（2）根据办法第二条的规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。讨论：建筑业挂靠经营谁是纳税人？纳税人情况纳税人类型达标的企业（不经常提供应税服务的除外）一般纳税人其他个人小规模纳税人达标的非企业性单位、不经常提供应税服务的企业和个体工商户可选择成为一般纳税人或小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的未达标企业可申请认定为一般纳税人2.一般纳税人和小规模纳
13、税人讨论：没有取得销售额前是否可以认定为一般纳税人？纳税人从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人批发或零售的纳税人销售服务销售无形资产销售不动产小规模纳税人年应税销售额50万元年应税销售额80万元应税服务年销售额500万元一般纳税人年应税销售额50万元年应税销售额80万元应税服务年销售额500万元现行划分标准：现行划分标准： （1）注意事项 根据办法的规定：1.除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 2.应当办理一般纳税人资格登记而未办理，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项
14、税额，也不得使用增值税专用发票：（2）一般纳税人认定程序）一般纳税人认定程序 国家税务总局公告国家税务总局公告2015年第年第18号号国发201511号决定公布取消对增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格认定审批事项，涉及对中华人民共和国增值税暂行条例、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则及增值税一般纳税人资格认定管理办法（国家税务总局令第22号）等行政法规、规章相应条款的修订，目前有关修订工作正在依照规定程序进行中，为尽快贯彻落实决定精神，国家税务总局制定发布本公告，作为过渡性管理规定。p取消行政审批公告第一条明确一般纳税人资格实行登记制，在具体登记程序中取消了税务机关审批环节，主管税务
15、机关在对纳税人递交的登记资料信息进行核对确认后，纳税人即可取得一般纳税人资格。【链接】关于保留部分非行政许可审批项目的通知（国办发200462号）保留了增值税一般纳税人资格认定的审批事项，由县以上国家税务机关审批。p简化资料和办事程序公告规定：纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：（1）纳税人向主管税务机关填报增值税一般纳税人资格登记表（附件1），并提供税务登记证件；（2）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；（3）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。链接取消增值税一般纳税人资格认定管理办法（国家税务总局令第2
16、2号）的相关规定：第四条年应税销售额未超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准以及新开业的纳税人，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。对提出申请并且同时符合下列条件的纳税人，主管税务机关应当为其办理一般纳税人资格认定：（一）有固定的生产经营场所；（二）能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算，能够提供准确税务资料。（一）纳税人应当向主管税务机关填报申请表，并提供下列资料:1.税务登记证副本；2.财务负责人和办税人员的身份证明及其复印件；3.会计人员的从业资格证明或者与中介机构签订的代理记账协议及其复印件；4.经营场所产权证明或者租赁协议，或者其他可使用场地证明
17、及其复印件；5.国家税务总局规定的其他有关资料。（二）资料核对与受理（三）实地查验（四）完成认定p特殊规定公告第三条明确年应税销售额超过规定标准的纳税人，符合有关政策规定选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明。“有关政策规定”主要指，一是中华人民共和国增值税暂行条例实施细则规定，个体工商户以外的其他个人、非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税；二是根据营业税改征增值税试点实施办法（财税2013106号文件印发），应税服务年销售额超过规定标准但不经常提供应税服务的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。讨论：一次性收入超一般纳税人认定标准如何处理？讨
18、论：一次性收入超一般纳税人认定标准如何处理？p一般纳税人认定时限纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期结束后20个工作日内按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后10个工作日内制作税务事项通知书，告知纳税人应当在10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。税务事项通知书的主要内容包括，提示纳税人年应税销售额已超过财政部、国家税务总局规定标准，请于具体期限前向主管税务机关办理一般纳税人资格登记或提交选择按小规模纳税人纳税的情况说明，逾期仍不办理的，将按中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第三十四条规定，按销售额依照增值税税率计算应纳税额，
19、不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票，直至纳税人办理相关手续为止。三、征税范围辩护的影响（一）一般性规定根据营业税改征增值税试点实施办法（以下简称办法）的第一条规定，在中华共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。根据办法第十二的规定，在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：p服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；p所销售或者租赁的不动产在境内；p所销售自然资源使用权的自然资源在境内；p财政部和国家税务总局规定的其他情形。根据办法第十三条的规定，
20、下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：p境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。原原106106号文：境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在号文：境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费境外消费的应税服务。的应税服务。p境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。p境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。p财政部和国家税务总局规定的其他情形。讨论：境外设计公司为境内房地产公司提供设计服务如何纳税？（二）视同销售根据办法第十四条的规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（1）单位或者个体工商户向其他单位
21、或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。讨论：关联方无偿借款是否视同销售？（三）建筑与房地产企业相关具体征税范围1.建筑服务建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。2.租赁服务。租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资
22、租赁服务。经营租赁，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。3.销售无形资产销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。技术，包括专利技
23、术和非专利技术。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。讨论：转让股权是否缴纳增值税？4.销售不动产：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水
24、坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。5.金融服务（1）贷款服务p贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。（2）金融商品转让。金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期
25、货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。（四）不征收增值税项目根据附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定的规定，不征收增值税项目如下：1.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。2.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。3.存款利息。四、税率和征收率发变化的影响（一）税率办法第十五条增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二
26、）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。（二）征收率第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。（三）税率和征收率的适用1.税率和征收率的一般适用建筑企业从事的建筑应税服务，如果是一般纳税人应按11%的税率，计算征收增值税；如果是小规模纳税人除财政部和国家税务总局另有规定的除外，按3%的征收率，计算征收增值税；房地产开发企业从事销售不动产和
27、无形资产的应税行为，如果是一般纳税人应按11%的税率，征收增值税；如果是小规模纳税人，除财政部和国家税务总局另有规定的除外，按3%的征收率。讨论：1.建筑工程适用税率是多少？2.销售不动产适用税率是多少？3.物业服务适用税率是多少？4.酒店经营适用税率是多少？5.不动产出租适用税率多少？6.土地使用权出租税率是多少？2.税率和征收率的特殊适用（1）兼营根据办法第三十九条的规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。（2）混合销售根据办法第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货
28、物，为混合销售。根据办法第四十条规定，从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物，选择适用的税率，计算缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务，选择适用的税率，缴纳增值税。3.过渡政策税率和征收率的适用第十七条增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。（一）一般计税方法增值税的一般计税方法是指纳税人按照销项税额减去进项税额作为应纳税额的计税方法。其计算公式是：应纳税额=当期销项税额一当期进项税额一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，按税法规定可以选择简易计税方法的除外。五、增值税计税方法变化的影响1销项税额销项税额，是指纳税人发
29、生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额X税率一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额+(1+税率）2进项税额进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。（二）简易计税方法简易计税方法是指纳税用当期的不含税销售额乘以适用征收率计算出当期应纳税额的计税方法。其计算公式是：应纳税额=当期销售额（不含增值税）征收率这里所述的销售额和前面一般计税方法中所述的销售额概念相同，都是不含税金额，如果纳税人采用销售额和销项税合并定价的，
30、应该换算为不含税销售额。适用于下列情形：1.小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法2.建筑企业一般纳税人特定情况下可选择适用简易计税方法。3.一般纳税人销售老项目可选择简易计税方法。一般纳税人小规模纳税人计税方法一般计税方法简易计税方法简易计税方法计算公式应纳税额=当期销项税额-当期进项税额应纳税额=销售额征收率应纳税额=销售额征收率六、纳税地点变化的影响（一）一般规定根据办法第四十六条规定，增值税纳税地点为：1固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务
31、机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。2.非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。3其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。（二）纳税人异地经营预缴税款的规定1.建筑工程项目异地预缴税款的特殊规定（1）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后
32、，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+11%)2%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。（2）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的
33、分包款)(1+3%)3%（3）试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.房地产纳税人异地销售老项目预缴税款的特殊规定3.纳税人销售异地不动产预缴税款的规定4.异地不动产出租预缴税款的特殊规定详见政策过渡与衔接七、纳税义务发生时间变化的影响根据办法第四十五条规定增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：1纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发
34、票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。2纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。4纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。5增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。八、
35、纳税征收机关变化的影响第五十一条营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。第三部分 管理要求与应对措施1.单个企业税负增加或降低取决于自身管理水平2.发票管理将成为企业重点管理问题3.涉税条款将成为合同中必备条款4.对各月纳税额进行动态控制将成为企业常态工作5.企业会计处理更加复杂6.对会计人员的业务素质提出更高的要求7.各部分协同配合更加重要一、营改增后的管理新要求二、营改增过渡期纳税风险防范策略1.树立全员纳税风险防范意识讨论：纳税管理是财务部门的事？决策-合同-业务-纳税2.明确各部门职责定位财务部门
36、财务部门企业领导企业领导企业员工企业员工指导者:赋予财务人员决策参与权决策者:意识加认识执行层:提升执行力配合者:管好自己的言行TECHTECHSCHOOLSCHOOL业务部门业务部门3.构筑纳税风险三道防线（1）事前风险防范-税收筹划（2）事中风险控制把好和通关把好发票关把好核算关（3）事后风险化解4.系统改造和信息化建设5.优化纳税管理内外部环境6.做好过渡期的税收筹划（1）新老项目的选择（2）计税方法的选择第四部分 营改增难点涉税业务操作指南 增值税进项发票管理与风险控制 一、可抵扣进项税额范围及凭证1.一般规定营业税改征增值税试点实施办法第二十五条规定（1）从销售方取得的增值税专用发票
37、上注明的增值税额。（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。（4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。涉及业务增值税扣税凭证抵扣额备注境内购买货物或接受应税劳务增值税专用发票增值税额进口业务海关进口增值税专用缴款书增值税额购进农产品农产品收购发票或者销售发票进项税额=买价扣除率（13%）接受境外单位或者个人提供的应税服务税收缴款凭证增值税额应当具备书面
38、合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全不得抵扣。增值税发票类型税率具体业务描述购进货物不动产17%11%甲供材及软装修、办公用品、设备，车辆等、包括应征消费税的汽车。办公楼，研发与技术服务6%项目可行性研究水文地质勘查等文化创意服务6%建筑设计、景观设计、室内外装饰设计、网站设计、广告设计、文印晒图楼市专业刊物软文广告、路牌灯箱广告、公交橱窗展示宣传、网络推介、电视传媒广告等会展服务物流辅助服务税率快递服务有形动产租赁17%花卉、植物租赁；车辆租赁；设备租赁鉴证咨询服务6%空气质量检测年报审计、年度所得税汇算鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、图审等财务顾问、税务顾问
39、、法律顾问等建筑安装业11%建筑安装、精装修交通运输11%材料运输简易计税3%2.特殊规定（1）取得不动产的纳税处理问题适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得（改成发生）的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、（自建已删除）以及抵债等各种形式取得不动产。不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。（已删）纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地
40、产项目，融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进
41、项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第六条纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。第七条已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵
42、扣的进项税额：不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。第八条不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。第九条按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发
43、生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。第十条纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。第十一条待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金应交增值税（进项税额）
44、”科目。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。（2）土地成本可以抵扣进项税额吗？房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（附件二）向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证。讨论：大配套费、拆迁补偿费、契税可否抵减收入？3.公司老板购买的小轿车可否抵扣进项？营业税改征增值税试点有关事项的规定中的相关规定根据规定（十六）其他规定：原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项
45、税额准予从销项税额中抵扣。4.施工现场修建的临时建筑物、构筑物如何抵扣？融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。笔者认为，本条规定的含义时只要取得符合规定的进项税额可以一次性抵扣，而无需分两年扣除。5.认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题?国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告（国家税务总局公告2015年第59号）纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。
46、6.营改增前购买材料营改增后取得进项发票可否抵扣？7.砂土石料采购如何抵扣进项税额？国税函【2009】第090号规定，一般纳税人销售货物适用财税20099号文件第二条第（三）项、第（四）项和第三条规定的，可自行开具增值税专用发票。财税20099号文件第二条第（三）项、第（四）项和第三条具体如下：（三）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%（2014年7月1日改为3%）征收率计算缴纳增值税：1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3.
47、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。8按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的相关资产改变用途的处理按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）X适用税率需要提醒纳税人，这样处理的前提是要有合法有效的增值税扣税凭证。根据通知第二十七条相关规定，不得抵扣进项税额包括：1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额。注意：涉及的固定资产、无形资产
48、、不动产，仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。二、不得抵扣进项的规定2.非正常损失的发生的进项税额通知第二十九条规定非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。其在建工程所耗用的购进货物，发生非正常损失的不能做进项抵扣。3.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务进项税额。（1）建筑、房地产企业取得的贷款服务的进项税额是不能抵扣的，如贷款利
49、息，并且规定了纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（2）与纳税人直接相关的业务有餐饮服务、娱乐服务、摄影扩印服务等。（3）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。如未办理一般纳税人资格认定，按照规定将按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。（4）一般纳税人取得允许抵扣的进项税额，自开票之日起180日内未到税务机关办理认证、认证不符或者虽认证通过但未在认证通过的次月申报期内申报抵扣的，其进项税额不允许抵扣。（5）按照差额确定销售额业务的有效凭证中属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣，因
50、已经按照差额确认销售额，所以不会再重复允许抵扣其进项税额部分，包括下列业务：A、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法，扣除支付分包款的业务。B、房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目业务中扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款的业务。不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额备备注注用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。1.其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。2.个人消费包括交际应酬消费。非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳
51、务和交通运输业服务非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物、加工修理修配劳务或者交通运输业服务三进项税额转出的规定（一）进项转出的相关规定1.通知第三十条规定：已抵扣进项税额的购进货物、劳务、服务，发生了进项税额不允许抵扣情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。（通知改成办法）2.办法第三十一条规定：已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生进项税额不允许
52、抵扣情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值X适用税率（固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。）三、发票认证（1）需要经过认证后才能抵扣增值税进项税额的凭证：增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票。（2）认证发票和抵扣税额的时间规定：A、自发票开具之日起（注意：不是自发票取得之日）180日内的任意一天均可认证，超过期限将无法认证（除非客观原因导致逾期）。如：发票开具日期是2015年1月1日，那么该发票自2015年6月29日前均可认证。B、关于抵扣期限，正式一般纳税人在
53、发票认证的当月抵扣，即当月认证当月抵扣。【根据国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）规定：一般纳税人取得增值税专用发票应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。逾期未认证、未申报抵扣的，不能抵扣进项税。（3）认证发票方式：A、直接通过网上认证软件认证B、携带发票到税务局认证（4）海关进口增值税专用缴款书需经税务机关稽核比对相符后，其增值税额方能作为进项税额在销项税额中抵扣。具体操作方法是：先通过一般纳税人网上申报系统上传缴款书信息，待系统稽核比对相符之后，下载稽核结果通知书，按通知书提示信
54、息申报抵扣进项税额。四、发票管理（一）发票形式规定全面营改增以后，所有纳税人都将使用国家税务局监制的发票，主要的发票票种有两种：增值税专用发票和增值税普通发票。增值税小规模纳税人只能核定增值税普通发票，增值税一般纳税人可以申请增值税专用发票和增值税普通发票。使用电子发票的营业税纳税人，需要变更为增值税电子普通发票，申请流程与增值税普通发票相同。增值税一般纳税人必须自己申请税控设备，自行开具发票；增值税小规模纳税人如果需要开具增值税专用发票的可以到办税服务厅代开。目前增值税开票系统均使用升级版开票系统。 增值税专用发票 增值税普通发票（二）应关注的发票涉税风险点1.票款不一致的增值税专用发票你公
55、司（一般纳税人）拟在一个小规模纳税人A公司那里采购一批货物，为促成该项交易，A公司承诺可提供B公司开具的17%的专用发票，但款项必须打给A公司。你认为这样做可行吗？为什么？税发【1995】192号）第一条第（三）项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税金。国税发1997134号：在货物交易中，购货方从销售方取得第三方开具的专用发票，或者从销货地以外的地区取得专用发票，向税务机关申报抵扣税款或者申
56、请出口退税的，应当按偷税、骗取出口退税处理，依照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定追缴税款，处以偷税、骗税数额五倍以下的罚款。 国税发2000182号：有下列情形之一的，无论购货方（受票方）与销售方是否进行了实际的交易，增值税专用发票所注明的数量、金额与实际交易是否相符，购货方向税务机关申请抵扣进项税款或者出口退税的，对其均应按偷税或者骗取出口退税处理。一、购货方取得的增值税专用发票所注明的销售方名称、印章与其进行实际交易的销售方不符的，即134号文件第二条规定的“购货方从销售方取得第三方开具的专用发票”的情况。二、购货方取得的增值税专用发票为销售方所在省（自治区、直辖市和计划单列市）以外
57、地区的，即134号文件第二条规定的“从销货地以外的地区取得专用发票”的情况。2.“对开发票”不能抵扣进项税金1）所谓“对开发票”是指一购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。2）增值税暂行条例实施细则第十一条规定：“一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。”所以，企业如果发生销货退回行为，应按规定开具红字发票，如果未按规定开具红字发票，重开发票的增值
58、税额不得从销项税额中抵减，将会被重复计税。3）纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有足够证据的情况下，可根据发票管理办法第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。五、营改增应做好的准备工作1.税收内控准备五环控制法：决策合同-发票取得-税额监控-财务核算2.项目公司组织形式的准备3.工程发包模式的准备4.项目策划准备5.会计准备六、采购合同的必备条款1.合同价格条界定条款2.发票违约条款（1）甲方每次付款之前，乙方应向甲方开具等额的合法有效的发票，否则甲方有权拒绝付款。（2）乙方应当对其开具发票的合规性负责，如果因为乙方
59、开具的发票不合规而导致甲方无法税前扣除或遭受其他损失的，乙方应承担赔偿责任，且甲方有权要求乙方重新开具合法有效的发票。（3）质保金发票问题七、供应商选择的价格策略例：甲房地产公司拟采购建材一批，在一般纳税人处购买含税价格为10万元，在小规模纳税人购买含税价格为9.5万（可代开3%专用发票），应为在哪里购买？（1）在一般纳税人购买抵增值税：10/1.17*17%=1.45万元抵附加税：1.45*12%=0.17万元多缴所得税：0.17*25%=0.044万元现金净流出：10-1.45-0.17+0.044=8.424万元（2）在小纳税人购买抵增值税：9.5/1.03%*3%=0.277万元抵附加
60、税：0.277*12%=0.033万元多缴所得税：0.033*25%=0.008万元现金净流出：9.5-0.277-0.033+0.008=9.198万元应税销售额确定操作实务一、销售额的确定的一般规定（一）全部价款和价外费用的界定1;根据营业税改征增值税试点实施办法第三十七条规定，销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。并且根据中华人民共和国增值税暂行条例规定，增值税的应税销售额为不含税销售额。根据办法第三十七条的规定，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（1）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费
61、。（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。根据办法第十条的规定，代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费是指，同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。讨论：收取或支付违约金应开具何种票据？（二）外币销售额的折算根据办法第三十八条的规定,销售额以人民币计算。纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中
62、间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。二、销售额确定的特殊规定（一）混合销售行为销售额的确定1.混合销售概念根据办法第四十条的规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。2.混合销售销售额在混合销售行为中，也是以收取的全部价款和价外费用计算缴纳增值税。3.销售自产货物的特殊规定按照增值税暂行条例实施细则的规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：需关注政策变化（二）按差额确认销售额的行为
63、1.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。2.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。3.提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。4.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。5.销售非自建不动产（详见过渡期政策衔接）（三）销售折扣销售额的确定办法第三十二条规定：纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给
64、购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。（1）办法第四十二条规定：纳税人发生销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。（2）办法第四十三条规定：纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。（四）视同销售销售额的确定根据办法第四十四条的规定：纳税人发生上述无销售额的行为，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。2.按
65、照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。(五)价格不具有合理性销售额的核定纳税人在经营过程中的销售定价是否合理，也是税务机关关注的问题，办法第四十四条规定：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组
66、成计税价格=成本（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。(六)兼营业务销售额1.核算要求(1)办法第三十九条规定：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。(2)办法第四十一条规定：纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。（七）房地产项目销售额的确定第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继
67、续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供
68、销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。二、发票开具要求（一）一般规定营业税改征增值税试点实施办法对发票的管理进行了明确：第五十三条纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得
69、开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。第五十四条小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。（二）发票开具的具体规定中华人民共和国发票管理办法实施细则（国家税务总局令第37号）第二十六条规定：“发生经营业务并确认经营收入时须开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票”。根据办法第四十五条规定，确定了纳税义务发生时间，同时提醒纳税人注意相关业务开发票的时点：1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。2.收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无
70、形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。3.取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。4.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。18号公告第十六条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。（三）发票开具应注意的问题1关于代收款项的处理问题2.不
71、得开具增值税专用发票规定（1）金融商品转让，不得开具增值税专用发票。（2）经纪代理服务向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。（3）提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发营改增后盈利预测与定价策略一、价内税变价外税对企业的影响【案例】假设开发产品销售价格100万元，成本60万元，其中，土地价款15万元，其他成本全部取得11%
72、进项发票，营业税率5%，不考虑附加税和期间费用。1.对会计核算的影响（1）营业税的账务处理：借：开发成本60借：银行存款100贷：银行存款60贷：主营业务收入100借：营业税金及附加5借：主营业务成本60贷：应缴税费应交营业税5贷：开发产品60（2）增值税的账务处理：土地成本15万为不含税价，其他成本45万换算不含税价为45/(1+11%)=40.54万元，进项税额40.54*11%=4.46万元借：开发成本-土地价款 15 - 建筑安装工程费等 40.54 应缴税费-应交增值税 （进项税额）4.46贷：银行存款 60借：开发产品 55.54贷：开发成本 55.54计税销售额=（100-15）
73、/1.11=76.58万元销项税额=76.58*11%=8.42万元借：银行存款100贷：主营业务收入91.58应交税金应交增值税（销项税额）8.42借：主营业务成本55.54贷：开发产品55.54二、对企业税收负担的影响1.营改增前营业税 ：5万元土地增值税=【100-60*1.3】*30%=6.6万元企业所得税=(100-5-6.6-60)*25%=7.1万元合计：18.7万元。2.营改增后增值税=8.26-4.46=3.8万元（具有不确定性）土地增值税=【91.58-55.54*1.3】*30%=5.87万元企业所得税=（91.58-55.54-5.87）*25%=7.54万元（具有不确
74、定性）合计：17.22万元 （单位：万元）（单位：万元）序号公司名称营业收入营业成本成本收入比1万科房地产7,064,6854,262,60760.34%2保利房地产4,513,1832,880,84663.83%3金地集团房地产2,321,3891,408,85060.69%4招商房地产1,314,277574,77443.73%5陆家嘴房地产95,51051,24253.65%6中粮房地产524,088312,64959.66%7中国宝安房地产163,507101,73962.22%8首开股份房地产855,445396,38446.34%9华远房地产260,344128,32149.29%
75、10世茂股份房地产525,614267,79950.95%11新黄浦房地产87,33267,00776.73%2011年11家上市公司平均营业成本占营业收入的比例三、对企业净利润的影响（1）营改增前净利润=100-60-5-6.6-7.1=21.3万元（2）营改增后净利润=91.58-55.54-5.87-7.54=22.63万元有不确定性，因为能否取得进项发票会直接影响到成本的大小四、对企业现金流的影响（1）营改增前净现金流入=100-60-5-6.6-7.1=21.3万元（2）营改增后净现金流=100-60-3.8-5.87-7.54=22.79万元有不确定性，能否取得进项发票会直接影响到
76、增值税和所得税流出。营改增政策的过渡与衔接一、老项目的界定1.房地产老项目根据文件规定，房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。2.建筑工程老项目根据文件规定，建筑工程老项目有两个判断标准：(1)建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；(2)未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。(3)建筑工程施工许可证未注明
77、合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税201636号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。第17号二、政策衔接1.销售房地产项目（1）一般纳税人销售新项目只能选择一般计税方法房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（2）一般纳税人销售房地产老项目可选择简易计税方法文件规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。”第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为
78、销售额，不得扣除对应的土地价款。第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）（3）一般纳税人销售房地产老项目也可选择一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计
79、税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。异地新项目是否预缴尚待明确。简易计税是否预缴？（4）小规模纳税人无论销售新老项目均适用简易计税方法文件规定：“房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。”（但是，有关事项的规定中下列问题还没有明确：房地产一般纳税人异地销售老项目适用简易计税方法是否需要预缴税款；房地产一般纳税人异地销售新项目是否需要预缴；第十九条房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增
80、值税。第二十条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+5%）3%第二十一条小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。第二十二条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。2.建筑工程项目（1）一般纳税人建筑工程新项目只能选择一般计税方法文件规定：“一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税
81、人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+11%)2%（2）一般纳税人建筑工程老项目可选择简易计税方法文件规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进
82、行纳税申报。”（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+3%)3%（3）一般纳税人建筑工程老项目也可选择一般计税方法文件规定：“一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴（4）小规模纳税人无论为老项目还是新项
83、目提供服务均适用简易计税方法文件规定：“试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”3.销售不动产14号公告本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。（1）一般纳税人销售营改增前取得的不动产可选择简易计税办法p销售非自建不动产文件规定：“一般纳税人转让其2016年4月30日前取
84、得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”p销售自建的不动产文件规定：“一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”销售自建不动产的规定和销售非自建不动产的规定区别在于销售自建不
85、动产不能差额征税，而销售非自建的不动产允许差额征税。其他规定都一致。（2）一般纳税人销售营改增后取得的不动产只能适用一般计税方法p销售非自建不动产文件规定：“一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。p销售自建不动产文件规定：“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
86、纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。” （3）小规模纳税人销售不动产均适用简易计税方法p销售非自建不动产文件规定：“小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”p销售自建不动产 文件规定：“小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为
87、销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。（4）其他规定第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用
88、扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。第九条纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转
89、下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。4.不动产经营租赁（1）一般纳税人出租营改增以前取得的不动产可选择简易计税方法文件规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”同一县市如何处理？（2）一般纳税人出租营改增以后取得的不动产只能选择一般计税方法文件规定：“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的
90、不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”（3）小规模纳税人和其他个人出租不动产均适用简易计税方法根据文件规定，小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。向不动产所在地主管地税机关申报纳税。（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计
91、算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%第八条其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（一）出租住房：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%（二）出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%（三）新老项目过渡应注意的问题1增值税计税价格为不含税价营业税改征增值税后计税依据为不含税价，如果合同约定的是含税价，则应换算为不含税价，再计算应纳税额。由于增值税为价
92、外税，为避免价格是否含税产生歧义，应该在合同中明确说明价格是否为含税价，这也是营改增后合同签订应特别注意的地方。2预缴税款大于实际税款如何处理根据文件规定：“一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。”（四)试点前发生业务的政策衔接1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允
93、许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前己缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。4.原一般纳税人增值税期末留抵税额的处理原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到营改增实施之前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。(五)营改增后交房
94、时有面积差如何处理如果营改增后交房时有面积差，需要退房款，而这部分房款已经缴纳营业税了该如何处理呢？根据营业税改征增值税试点有关事项的规定的相关规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。(六)营改增前已投入使用建材能否等到营改增之后取得专用发票抵扣进项建筑工程发包模式的选择（一）营改增前相关政策及处理1.中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第52号令）第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售
95、额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。一、甲供材政策变化对建筑与房地产企业的影响结论：1.销售自产货物同时提供建筑业劳务应分开核算、分开纳税。2.提供建筑业劳务无论与对方如何结算，其计税营业额均应包含工程所用的原材料和其他物资和动力的价款在内，但不包括下列两种情况的甲供设备或材料：（1）甲供的设备（2）清包工
96、方式的装饰劳务纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税（国家税务总局公告2011年第23号）【纳税风险及防范】 1.纳税风险中华人民共和国税收征收管理法实施细则第四十九条规定，发包人或者出租人应当自发包或者出租之日起30日内将承包人或者承租人的有关情况向主管税务机关报告。发包人或者出租人不报告的，发包人或者出租人与承包人或者承租人承担纳税连带责任。2.防范措施（1）正确合同签订甲供材合同，明确税款
97、承担责任与违约责任。（2） 变甲供为甲指小结甲供材甲供材类型型合同合同类型型纳税税处理理发票开具票开具甲供材料建筑公司施工1.材料采购合同给2.建筑合同甲供材并入营业额缴纳营业税材料：增值税发票施工：建安发票甲供设备建筑公司施工1.设备采购合同2.安装合同甲供设备不纳营业税设备：增值税发票安装：建安发票甲供材料装修公司施工1.材料采购合同2.装饰合同甲供材不纳营业税 材料：增值税发票装修：建安发票甲供材料厂家施工销售自产货物同时负责安装分别纳税分开发票甲供材料商家施工 销售外购货物并负责安装混合销售增值税增值税发票（二）营改增后甲供材政策变化对建筑企业的影响 【案例】 假设某建筑公司其工程毛利
98、率10%，工程结算成本中，原材料约占55%（建筑材料成本中水泥约占45%，钢铁约占40%，其他材料约占15%），人工成本约占30%，机械使用费5%，其他费用占比不超过10%，假设其全年完成营业收入为11100万元，营业成本9990万元（营业收入和成本均含增值税，原材料取得17%的进项发票，其他成本费用不能取得增值税专用发票） 1.营改增前应缴纳营业税=111003%为333万元2.营改增后（1）包工包料第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴
99、纳增值税。销项税额=11100（1+11%）11%）=1100万元进项税额=9990（55%+5%）（1+17%）17%=870万元应缴纳增值税=1100-870=230万元建筑施工企业的税负有所下降。（实际上需要看能取得多少进项发票）（2）全部原材料甲供讨论：甲供材是否需要记入建筑公司营业额？p一般计税方法：销项税额=11100*45%（1+11%）11%）=495万元进项税额=0万元应缴纳增值税=495万元这种情况文件给与了建筑公司选择权，可选择简易计税方法。p简易计税方法则应纳增值税=11100*45%（1+3%）*3%=145.48万元(1)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选
100、择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。(2)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。(3)试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（三）营改增后甲供材方式对地产公司的影响接上例：1.包工包料 进项税额=11000/1.11*11 =1100万元（建筑公司开具）2.材料甲供（1）建筑公司按一般计税方法计税进项税额=495万元（建筑公
101、司开具）+870（材料公司开具）=1365万元（材料差价也省）（2）建筑公司选择简易征收 进项税额= 145.48 + 870 =1015.48万元 （材料差价也省）二、操作建议1.上述案例只是基于假设数据，旨在说明方案选择的比较方法。对于建筑公司与房地产而言，选择包工包料还是清包工，还需要根据可取得进项发票的种类和金额具体计算才能得出准确的结论。2.是否自己采购材料取决于采购的材料是否易于取得专用发票以及进项税率的大小。3.建筑公司和房地产公司博弈会加剧。4.是否在进项税率比较低的供应商采购材料需要比价。如上例，钢筋的税率为17%，钢筋的可抵扣税款为340万（200017%），商品砼的征收率
102、为3%，商品砼的可抵扣税款为15万元（5003%）。全部由甲方采购，则甲方可直接抵扣税款355万元。但如果甲方决定只采购钢筋，商品砼交由乙方采购，则甲方可抵扣的税款为：甲方自行采购钢筋17%的进项税款和乙方开具的商品砼11%的进项税款：395万元（340+50011%），这样甲方可多抵扣40万元。同样道理，对于钢筋乙方采购，乙方将获得120万元2000（17%-11%）税差，而乙方采购商品砼则乙方将损失40万元500（11%-3%）税差。整体业务如由乙方全部采购，则对乙方来说会影响到80万元的税款。其他涉税难点问题一、土地出让金返还如何进行纳税处理【案例】A房地产开发公司2016年8月支付2亿
103、元通过“招、拍、挂”取得一项土地使用权。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方20土地出让金返还，目的是给企业招商引资的奖励，未规定资金专项用途，8月16日A公司收到土地出让金返还4000万元。问：（1）返还的土地出让金是否缴纳企业所得税？（2）返还的土地出让金在土增清算时是否需要冲减成本？（3）增值税如何处理？1.企业所得税财税201170号规定：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府部门
104、对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。2.土地增值税(1)大地税函2008188号规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。(2)青地税发2008100号规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财
105、政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。(3)苏地税规20121号：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。二、拆迁补偿的纳税处理（一）货币补偿的纳税处理1.被拆迁人取得拆迁补偿款是否纳税?（1）营业税国税函2008277号规定（2）增值税:附件四：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。能否抵减销售收入？附件二(2)个人所得税财税200545号规定(3)土地增值：条例及实施细则2.房地产企业支付
106、拆迁补偿费应取得什么票据？（一）房地产开发企业与动迁公司签订协议（合同），由动迁公司负责拆迁的，房地产开发企业应向税务机关提供双方签订的协议（合同）、发票、支付凭证、动迁公司支付明细及被拆迁人签收凭据等。（二）房地产开发企业直接与被动迁人签订拆迁补偿协议的，应向税务机关提供拆迁（回迁）合同，被拆迁人是单位的，还需提供支付凭证及拆迁补偿发票；被拆迁人是个人的，还需提供签收花名册或签收凭证等。大地税公告（2014）1号（二）拆迁还房的税务处理1.营业税的处理（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应
107、该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。（2）计税依据国家税务总局公告2014年第2号纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。2.增值税处理讨论（
108、1）是否视同销售（2）视同销售的价格？（3）如何确定拆迁补偿成本？（4）拆迁补偿成本可否抵减收入？（5）如何抵减收入？3土地增值税的处理（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。国税发2006187号（3）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开
109、发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。国税函2010220号4企业所得税的处理国税发200931号第三十一条对于企业所得税的处理规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。5.契税讨论1：拆迁补偿是否缴纳契税？（1）契税暂行条例国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格；（2）契税暂行条例
110、细则，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。（3）财税2004134号一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（4）渝地税发201032号出让国有土地使用权
111、，受 让人应纳契税的计税依据为为取得该土地使用权而支付的货币、实物、无形资产等全部经济利益，包括土地出让金、征地费、拆迁安置补偿（补助）费、地上附着物和青苗补偿费、土地开发费、城市建设配套费以及土地闲置费等。讨论2:2:何时纳税？ （1）契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（2）纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。讨论3 3：契税的计税依据如何确定？ 房地产开发企业将开发区域内原住户房屋拆除，采用实物补偿方式进行安置取得
112、土地使用权，对房地产开发企业征收契税的标准，分两种情况掌握：一是以建成后新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按应支付的拆迁补偿安置标准征收契税；没有拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所交付现房的市场价格征收契税。吉地税发2009117号案例】房地产企业甲在对20户原住户进行回迁安置过程中，按照规定应补偿每户90平米房屋，但实际房屋设计面积为98平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方8000元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？三、接受土地使用权投资的纳税处理与风险防范【案
113、例1】总部设在甲市的A房地产公司，在乙市拍得一块土地10万平米，土地价款5亿元，A房地产公司在乙市又成立一个全资的B公司，拟将该地块作价投资到B公司，由B公司进行房地产开发，试对该业务进行涉税分析。A公司：1.营业税根据财税2002191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。2.增值税讨论：交不交增值税? （1）财税2014116号文件规定：一、居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。二、企业以非货币性资产对外投资
114、，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。2.企业所得税 （2）财税2014109号文件的相关规定 对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的
115、原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。 （4）国家税务总局2015年第40号公告通知第三条所称“100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”，限于以下情形： 一、100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。3.土地增值税根据财税字199548号文件规定，对于以房地产进行投资、联
116、营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。根据财税200621号文件规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用(财税字1995048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。所以，如果不符合免税条件，则需要纳税。B公司：1.契税同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的
117、个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。财税201537号讨论:1.母公司将土地投资到其全资子公司是否免征契税?处理思路：国税函2008514号,公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。(文件已废止)海南省地方税务局耕契税处2013-09-1215:15:41根据财税20124号）第八条第二项规定,母公司以一块土地投资设立全资子公司，在办理土地过户到子公司时，可以免征契税。厦门地税答复南宁地税答复贵州参照所得税的规定3.土地成本的确认（1）2006年3月2日之前
118、，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。（2）2006年3月2日之后，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号。四、收购项目公司股权取得土地的纳税处理与风险防范【案例3】甲房地产企业注册资本1000万，有一块土地，原值3000万元，现在的公允价值6000万。股东为A、B两个法人股东。乙房地产公司以6000万元一次性收购甲公司100%股权。请问
119、案例中的各方如何进行财税处理？转让方：（1）营业税处理根据财税2002191号文件规定，股权转让不征营业税。（2）增值税增值税纳税范围包括：销售服务、无形资产或者不动产。而上述三项中均不包括转让股权行为，因此，转让股权不缴纳增值税。（3）土地增值税处理国税函2000687号鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。经查国家税务总局网站全文有效。（4）企业所得税国税函【2010】79号文规定：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且
120、完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。（5）印花税受让方：（1）契税财税201537号（2）印花税讨论：受让方的有纳税风险吗？五、境外公司来华咨询、设计合同财税处理与票据要求【案例】2015年6月15日，甲房地产公司委托香港甲设计公司进行开发小区的景观设计，设计费500万港元。合同期限1年，按合同规定，香港公司设计人员在合同期间来境内次数不少于6次，设计费一次性支付，设计成果归甲方所有。中国境内税费等由甲方承担。已知支付当天港元与人民币的汇
121、率中间价为0.8131。1.纳税处理与票据要求（1）增值税根据办法第十三条的规定，下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：p境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。p根据办法第三十八条的规定,销售额以人民币计算。纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。原：财税2013106号第十条在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。下列情形不属于在境内提供应税服务：（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的
122、应税服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。（2）城建税教育费附加税对外资企业2010年12月1日（含）之后发生纳税义务的增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）征收城市维护建设税和教育费附加；财税2010103号财综201098号）规定，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收地方教育附加，并要求将地方教育附加的征收标准调整为2%24.39*12%=2.93万元（3）企业所得税问1：境外设计合同属于特许权使用还是劳务？国税函2009507号：在服务合同中，如果服务提供方提供服务过程中使用了某些专门知识和技术，但并不
123、转让或许可这些技术，则此类服务不属于特许权使用费范围。但如果服务提供方提供服务形成的成果属于税收协定特许权使用费定义范围，并且服务提供方仍保有该项成果的所有权，服务接受方对此成果仅有使用权，则此类服务产生的所得，适用税收协定特许权使用费条款的规定。问2：劳务合同如何纳税？派员来境内但不构成常设机构内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排第二议定书中规定，一方企业直接或者通过雇员或者雇用的其它人员，在另一方为同一个项目或者相关联的项目提供的劳务，包括咨询劳务，仅以在任何十二个月中连续或累计超过183天的才构成常设机构。如果该企业通过设在该另一方的常设机构在该另一方进行营业，其
124、利润可以在该另一方征税，但应仅以属于该常设机构的利润为限。”国税发2009124号第三条非居民需要享受税收协定待遇的，应按照本办法规定办理审批或备案手续。凡未办理审批或备案手续的，不得享受有关税收协定待遇。国家税务总局关于印发非居民享受税收协定待遇管理办法（试行）的通知派员来境内且构成常设机构国税发2010年19号文件第七条规定应纳税所得额收入总额经税务机关核定的利润率从事承包工程作业、设计和咨询劳务的，利润率为15%-30%；问3：在境内没有机构场所劳务全部发生在境外非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境
125、内的所得缴纳企业所得税。企业所得税法实施条例第七条规定：企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（二）提供劳务所得，按照劳务发生地确定问：合同中哪些条款需完善？问4：企业所得税前扣除凭证是什么？支付给我国境外的单位或个人的款项，以境外单位或个人的签收单据（形式发票）为合法有效凭证。发票管理办法第33条：单位和个人从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。六、定金、诚意金的纳税处理（一）定金的税务处理（国税函发1995156号）第十八规定
126、，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项法规所称预收款，包括预收定金。增值税如何处理?（二）订金（保证金、诚意金、VIP卡）增值税如何处理?七、销售无产权地下车位的纳税处理1.营业税大连市地方税务局关于发布销售不动产统一发票（自开）和建筑业统一发票（自开）管理规定的公告（2011年第17号）第三条规定：“本规定所称销售不动产统一发票（自开）和建筑业统一发票（自开），是指在销售或受让不动产、接受或提供建筑安装劳务过程中，开具或收取的收付款凭证。”因此上述转让地下停车位的行为应当开具销售不动产统一发票（自开）。增值税处理：11%江苏省南通地方
127、税务局房产公司出售地下车位永久使用权（无产权）应开租赁业发票，并按照租赁业计算缴纳相关税费。2.企业所得税国税发200931号第33条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理 3.土地增值税 代表一： （一）房地产开发企业销售车库（位），并与买受人签订车库（位）销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税 （二）房地产开发企业、物业公司与买受人签订车库（位）长期或无期限使用权转让合同，且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库（位）销售价格的，应视同销售，按销售不动产征税。 （三）房地产开发企业、物业公司与使用人签订车库（
128、位）租赁合同，按月（季、年）定期收取一定数额租金的，按租赁业务征税。广西自治区地方税务局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构 助推房地产市场平稳健康发展税收政策的公告青地税函200947号浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答津地税地201124号、鄂地税发2008211号新地税函2010192号湖南省地方税务局公告2014年第7号三、关于地下车库（位）清算处理问题房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算。房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证
129、或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除；房地产开发企业转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。代表二：辽地税函【2012】92号第六条规定关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行大地税公告（2
130、014）1号：房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。八、卖房子送家电、家俱的税务处理（一）买房送家电【案例】卖房子赠送家电、家俱，房屋销售同价款100万元，售房合同中约定，交房标准送价值2万元家电、家俱。1.家电、家俱要视同销售缴纳增值税吗？2.家具、家电属于混合销售还是兼营？房地产销售商销售房屋同时赠送精装修和家具家电是当前房地产企业的一种营销方式，但不符合营业税暂行条例实施细
131、则规定的混合销售行为，更不是提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为。房屋精装修属于房屋组成部分，应当缴纳营业税，赠送的家具家电也包含在了100万元的房款中。因此房地产开发企业销售精装修房的同时，还赠送了家具和家电的，应照房屋销售价格全额按5%的税率缴纳营业税。其赠送家具家电如属于无偿赠送行为，则还应按照规定缴纳增值税。来源：重庆市国家税务局时间：2012年09月06日九、以房抵债如何纳税？【案例】甲房地产公司欠乙资产管理公司3000万元债务，2012年3月经法院调解，甲公司以一幢写字楼抵顶债务，并下达了执行裁定书。甲、乙公司约定，写字楼归乙公司实际使用，但暂不办理过户手续？待找到买家后直接把产
132、权办到买家名下，因为没有办理过户，甲公司一直没有进行纳税处理，请问有没有风险？根据营业税改征增值税试点实施办法第四十五条第（四）款的规定，纳税人发生符合视同销售服务、无形资产或不动产规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。国税函20051103号，企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了“以物抵贷的账务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定以房抵债后，房屋的所有权已发生了转移。据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了“销售不动产”行为，应按照规定征收营业税。 十、房地产企业与业主间违约金
133、的处理1.合同履行，房地产企业向业主支付违约金【案例】甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，约定2016年5月30日前交房。由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？2.合同履行，业主向房地产企业支付违约金【案例】甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳金）15万元，双方如何进行财税处理？ 3.合同解除，一方支付违约金【案例】甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁缴纳2万元定金，约定一周内付完全款。丁未能履行合约，
134、房地产企业将定金没收作为违约金。请问双方如何进行财税处理？参见苏地税规20121号：纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。十一、企业融资的纳税风险防范1.贷款利息可以抵扣进项吗？不能抵扣的进项税包括：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。贷款服务：贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费
135、、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。2.统借统贷的风险防范统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。统借统还业务，是指：（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（2）企业集团向金融
136、机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。3.企业之间资金无息拆借的税务风险（1）增值税根据办法第十四条的规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。； （2）所得税国税发（2009）2号实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。第六章房地产企业增值
137、税的会计核算第一节房地产企业常用会计科目设置一般纳税人应在“应交税费”下设置“应交增值税”、“未交增值税”等明细科目。在“应交增值税”明细帐中，应设置“进项税额”、“转出未交增值税”、“销项税额”、“进项税额转出”、减免税款“、“待抵扣进项税”等专栏。略借方贷方借或贷 余额合计进项税额减免税款转出未交增值税待抵扣进项税额合计 销项税额进项税额转出应交税费应交税费应交增值税应交增值税 一、进项税额的核算 【案例1】甲房地产公司开发中，某月份发生前期工程费1000万元（不含税价），其中，地质勘察费50万元，规划设计、施工图设计及其他设计500万元。土地平整450万元。建筑业税率11%。各项业务均取
138、得增值税专用发票，且在当月通过了发票认证。 进项税额：勘察设计费：550 6%=33万元 土地平整 ： 450 11%=49.5万元 合计：82.5万元 第二节、增值税核算案例 借：开发成本-前期工程费-勘察设计费500000-规划设计费5000000-土地平整4500000应交税费-应交增值税(进项税额)825000贷：银行存款10825000 【案例2】甲房地产公司开发中，某月份总计支付工程款3000万元（不含税价），其中供电配套设施工程费1000万元，燃气工程费500万元，景观工程费1000万元，园林绿化费用500万元,道路施工500万元。（假设取得11%的进项税抵扣发票）（不含税价）进
139、项税额：300011%=330借：开发成本-基础设施费30000000应交税费-应交增值税(进项税额)3300000贷：银行存款33300000【案例3】甲房地产公司某月份总计发生建安工程费20000万元，其中主体承包程18000万元，水暖工程1000万元，监理费100万元，其他工程900万元。（不含税价）进项税额：（18000+1000+900）*11%+100*6%=2195万借：开发成本-建筑工程费200000000应交税费-应交增值税（进项税额）21950000贷：银行存款221950000【案例4】甲房地产公司某月份共发生公共配套费6000万元，其中人防工程2000万元，会所4000
140、万元，均取得进项发票。假设税率11%。（不含税价）进项税额：600011%=660万元借：开发成本-公共配套设施60000000应交税费-应交增值税（进项税额）6600000贷：银行存款66600000【案例5】甲房地产公司某月份发生管理费用1300万元，其中支付管理人员工资1,200万元,购买办公用品10万元（17%专用发票），食堂采购（13%专用发票）10万元；其他费用80万元（营业税发票）。销售费用1570万元，其中销售佣金500万元（普通发票）；广告费用1000万元（专用发票），会展费用20万元（专用发票），其他50万元（17%专用发票）。说明：以上发票价格均为不含税价。则：管理费用进
141、项税额：1017%=1.7万元食堂采购10万元不能抵扣进项，按含税价金管理费用10(1+13%)=11.3万元销售费用进项税额：1000*6%+20*6%+50*17%=69.7万元借:管理费用13013000应交税费-应交增值税(进项税额)17000贷:应付职工薪酬12000000银行存款1030000借：销售费用-销售佣金5000000-广告费用10000000-会展费用200000-其他500000应交税费-应交增值税(进项税额)697000贷：银行存款16397000【案例6】甲房地产公司从小规模纳税人购买材料总计金额100万元（含税价），取得税务代开增值税发票。（按3%税率计算）则：
142、进项税额=100/(1+3%)*3%=2.91万元借：开发成本建筑安装工程9709000应交税费-应交增值税（进项税额）29100贷：银行存款1000000案例7甲地产公司某月份月末收到增值税专用发票5万元，未来得及拿到税局认证。借：应交税费应交增值税待抵扣进项税(蓝字)50000贷：银行存款50000次月待增值税票拿到税局认证后，需要将对应的进项税额从该科目转到“进项税额”专栏。借：应交税费应交增值税进项税额(蓝字)50000借：应交税费应交增值税待抵扣进项税(借方负数(红字)50000二、销项税额的核算二、销项税额的核算（一）预售阶段的增值税核算【案例8】甲房地产公司某月份收到预收房款50
143、00万元（含税价），存入银行。换算成不含税价=5000/(1+11%)=4504.5万元预缴增值税=4504.5*3%=125.14万元借：银行存款50000000贷：预收帐款45045000应交税费-应交增值税4955000借：应交税费-未交增值税1251400贷：银行存款1251400（二）完工年度【案例9】甲房地产公司某月份产品完工，交付使用并结转预收收入20000万元。现房销售10000万元（含税价）。（1）冲回预收帐款：借：预收帐款-200000000贷：主营业务收入180180000应交税费-应交增值税（销项税额）19820000（2）现房销售销项税额=10000/(1+11%)*
144、11%=991万元借：银行存款100000000贷：主营业务收入90090000应交税费应交增值税（销项税额）9910000三、税款缴纳与减免的核算 （一）增值税缴纳的核算 (1)月末若计算出当月需要交纳增值税时(通常情况下，是指销项税额等贷方科目发生数大于进项税额等借方科目发生数)应做分录：借：应交税费应交增值税转出未交增值税 贷：应交税费未交增值(2)月末若计算出当月不需要交纳增值税时(通常情况下，是指进项税额等借方科目发生数大于销项税额等贷方科目发生数)，不需要做账务处理，留底待以后抵扣就可以了。(3)若需要交纳增值税的情况下，次月交纳增值税时，应做分录：借：应交税费未交增值税 贷：银行存款【案例10】甲房地产公司某月发生允许抵扣的进项税额合计200万元，本月初“应交税费应交增值税”明细账借方余额为3万元，本月销项税额合计为300万元。则会计处理如下：甲公司本月应纳增值税300（2003）97（万元）借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）970000贷：应交税费未交增值税970000次月，申报缴纳上月应缴未缴的增值税97元，借：应交税费未交增值税970000贷：银行存款970000（二）减免税的核算企业按规定享受直接减免的增值税，应借记“应交税费应交增值税（减免税款）”科目，贷记“营业外收入”科目。thankyou！
