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1、2019.6.15宏发国际汽车城项目建议书PART1、昭通市商业市场现状分析PART1、昭通市商业市场现状分析DIRECTORY 目目录PART1、总论PART 2 项目建目建设背景及必要性背景及必要性PART 3 市市场现状及前景分析状及前景分析PART4 建建设规模及内容模及内容PART5 拿地方案建拿地方案建议 PART6 本本项目目经营模式及模式及项目目获得方式得方式PART1、总论一、一、项目概况目概况项目名称：宏发国际汽车城企业名称：昭通市宏发房地产开发有限公司项目地址：昭通市机场路与朱提大道交汇处法定代表人：崔兵项目拟建设用地约350亩二、企二、企业简介介宏发房地产开发有限公司位
2、于昭通市昭阳区凤霞路236号，是经昭通市建设局、昭通市工商局、云南省建设厅核准的房地产开发与经营企业。宏发房地产开发有限公司注册资金800万元，流动资金1000万元，公司组织机构健全，设施完善，是一个技术力量雄厚的企业。公司拥有高级工程师、工程师、会计师、统计师、经济师、助理工程师、助理会计师、助理统计师、助理经济师、技术员、会计员、统计员，共计有职称管理人员89人。2019年受昭阳区人民检查院委托开发干警住宅小区，总计120套住宅，于2019年交付使用,并受好评；为开拓市场，我公司于2019年5月自筹资金开发昭通市“宏发锦秀康城”商住小区，建有不同规格的商品住房609套，临街商铺192个，总
3、投资8000万元，于2019年12月开发完二、企二、企业简介介毕，销售情况良好，虽然利润微薄，但作为公司品牌，赢得了社会各界的一致好评。在此期间，公司于2019年3月被另房地产市场管理委员会评定为市20192019年“销售者信得过、放心开发商”诚信单位，是本市同行业中独家获得此殊荣的企业。2019年公司又通过IS09001-2000国际质量体系认证。2019年5月被云南省建设厅评为云南省“十五”房地产开发“先进企业”。2009年开发4万平米商业体量的“宏发金都”，以昭通核心消费链进行商圈规划，倾力打造集餐饮、娱乐、休闲、购物、体验五大功能为一体的商圈，现已基本售罄。2019年宏发地产继“宏发金
4、都”后，又一倾力打造高品质景观住宅“宏发元宝城”，仅300套住房及社区商铺4800m2。三、三、简要要结论宏发地产立足于精品化路线发展。目前已形成完善的开发理念及流程，拥有着成熟而稳定的开发团队，具备各种档次、各种面积、各种特性的房地产项目开发经验与实力。宏发地产一直以来秉承着：“领先一步、辛勤一分、服务市场、回报社会”的企业精神稳步发展，今后也将坚持一贯的开发理念更好地为昭通市广大人民群众做出更好的服务。项目前期已引入靖力策划机构进行全程策划，靖力策划有限公司拥有省内业绩最好、最具市场代表力的汽车用品批零商，以及众多有着丰富经验的汽车专业人员，为消费者提供质量有保证、品牌有保证、信誉有保证的
5、服务。PART2、项目建目建设背景及必要性背景及必要性一、一、项目建目建设背景背景随着国家政策性投资与实施西部大开发战略，昭通市基础设施建设迅速完善，经济状况发生了巨大的变化。2019年全市GDP实现379.6亿元。城镇居民人均可支配收入达12295元，五年年均增长10.2%。农民人均纯收入达2768元，五年年均增长16.3%。随着内昆铁路的建成通车，由公路、铁路、航空、水运组成的立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚、南亚的便捷通道。二、二、项目建目建设的必要性的必要性（一）该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施随着汽车使用环
6、境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。中国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。目前昭通市没有专业的大型汽车交易市场，购车客户为购置满意的车辆，必须到昆明或成都购置。而西部大开发迅速扩张基建工程的规模，更增加了载货车与工程机械的使用需求。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车产业从零散销售发展到一体化阶段。必将加快昭通汽车工业、信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。二、二、项目建目建设的
7、必要性的必要性（二）该项目的实施有利于建立一个完善的现代汽车流通体系我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质
8、量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，二、二、项目建目建设的必要性的必要性收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。昭通汽车流通业相对滞后。市场经营模式传统落后，不能达到规模化和集约化经营，与昭通市区域经济发展不相协调。该项目建成后，经营面积将达20.7万平方米，是目前云南滇北部地区规模较大、功能较全、模式较新的汽车交易市场。该项目的实施并运营，弥补了昭通市缺乏超大规模汽车市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经
9、营优势，真正形成供、销配套体系，并建立完善的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。PART3、市、市场现状及前景分析状及前景分析一、市一、市场现状状（一）国内市场1、三线城市成为汽车增长的主要市场，受到国家有关政策的影响，2019年我国的二、三线城市潜在需求得到有效释放，成为2019年汽车增长的主要动力，而一线城市虽然也呈现一定的增长，但主要表现为稳定增长。据有关部门统计，2019年，二、三线城市销售分别增长41%和51%。2、汽车行业经济效益稳步提高，全国汽车行业规模以上企业累计实现主营业务收入28054.33亿元，同比增长21%。3、新产品推出步伐加快，与往年相
10、比，2101年新上市品种创历年最高，上市新品种共有211款（约327个品种）。一、市一、市场现状状（一）国内市场由于世界经济发展存在诸多的不确定因素，经济复苏仍需要一个较长的时间，这将在一定程度上影响我国汽车工业的发展。但由于我国宏观经济仍处于较为稳定的增长期，国际环境影响有限，作为支柱产业，2019年国家对于汽车工作的支持从根本上没有改变，居民的购车需求十分旺盛，从近15年汽车平均增速16.74%看，2019年我国汽车工业仍将呈现较好的发展态势。（二）昭通市场主要市场竞争源于四川汽车工业集团有限公司在昭通鲁甸签订的鲁甸节能型汽车城，预计投资3000万元。二、市二、市场前景分析前景分析（一）、
11、全国购车比例增幅最大，尤其是80后，因为95%的人已经工作，在各年龄段是素质最高、观念最新、追求现代生活最迫切的群体。（二）、换购汽车的比例大幅增加，这是汽车“用烂用完”观念淡化的结果。因此今年二手车市场增速会高于新车市场，中国将逐步进入汽车分层消费时代，也预示今后新车市场增速将减缓。（三）、汽车限购令将使一、二线城市汽车市场增速减慢，而三、四线城市汽车市场将加速成长。（四）、出口车增速在50%以上，将创造新的年出口最高纪录；这是由于出口车基数低、世界经济复苏，内资企业发展和普遍重视海外事业。（五）、进口车继续井喷，将超过100万辆，也因为基数低、有国家政策支持机电产品进口、国内大款买车方向巨
12、变。三、宏发国际汽车城的优势（一）区位优势昭通素有“咽喉西蜀，锁钥南滇”之称，处于昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点，位于国家规划的“攀西六盘水经济开发区”腹心地带，是云南的北大门和滇、川、黔三省经济、文化的交汇重地。（二）规模优势宏发国际汽车城是昭通市规模最大、功能最全、模式最新的多功能国际化现代汽车城，占地350亩。三、宏发国际汽车城的优势（三）交通优势昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚、南亚的便捷通道。（四）经营优势宏发国际汽车城将采取国内外大型汽车市场的先进管理经验，突出专业化的服务优势，使厂商的经营管理费用大大降低。（
13、五）网络优势传统汽车市场里厂商与消费者之间完全是一种面对面的沟通、交流、销售模式，而宏发国际汽车城将在传统市场的基础上，运用现代化的网络服务突出“无形”市场的功能。市场展销区配有先进的通讯系统，并提供电子显示屏及“电子商务”等信息平台。PART4、建、建设规模及内容模及内容一、功能定位一、功能定位（一）市场定位宏发国际汽车城定位为云南滇北部地区集国内外品牌轿车、货车、专用车工程机械整车交易，配件供应，物流配送，维修保养，装饰美容等。（二）经营品种轿车、货车、农业专用业、工程机械车、汽车配件、装饰美容材料等。一、功能定位一、功能定位（三）功能分布国际汽车城由贸易园区、配套园区和服务园区共三大园区
14、构成。1、贸易园区：包括汽车交易区，零配件交易区。汽车交易区零配件交易区一、功能定位一、功能定位（三）功能分布2、配套园区：4S店集合区、会展区、收藏车名车文化博物馆区、物流配送及维修装饰区。4S店集合区一、功能定位一、功能定位（三）功能分布2、配套园区：4S店集合区、会展区、收藏车名车文化博物馆区、物流配送及维修装饰区。会展区一、功能定位一、功能定位（三）功能分布2、配套园区：4S店集合区、会展区、收藏车名车文化博物馆区、物流配送及维修装饰区。收藏车名车文化博物馆区一、功能定位一、功能定位（三）功能分布2、配套园区：4S店集合区、会展区、收藏车名车文化博物馆区、物流配送及维修装饰区。物流配送
15、及维修装饰区一、功能定位一、功能定位（三）功能分布3、服务园区：包括综合管理服务区、生活服务区配套商务、住宅区。服务园区一、功能定位一、功能定位（四）服务项目1.为进场厂商提供日常商务服务：协调有关职能部门，现场提供工商、税务、车管、稽征、金融、保险等管理与服务；2.代客新车上牌、驾驶证备案、车辆、年审、办理保险服务等；3.组织汽车展销会、交易博览会，提供有关国际汽车发展的最新动态信息；4.建立汽车专业网站，开设电子商务项目，建立网上信息查询及交易通道，设立大屏幕电子显示系统，发布汽车交易信息。一、功能定位一、功能定位（五）辐射范围立足昭通，辐射昭通一区十县（昭阳区、水富、绥江、盐津、永善、大
16、关、鲁甸、巧家、镇雄、威信、彝良县）、宜宾等，联结国内、国外汽车市场。二、建二、建设内容及内容及拟建建设规模模项目总用地约350亩序号建设内容占地（亩）建筑面积（m2）备注一宏发国际汽车展示中心3030000考虑15-20家品牌经销商入驻二宏发国际新车4S集合区5032000考虑4-5个4S店入驻三宏发国际小车汽配城2012000考虑40-50户汽配商家四宏发国际汽车主题商业街区106000考虑30-40户汽车商家入驻五宏发国际大车汽配城2012000考虑50-60户汽配商家入驻六宏发国际货车交易城8080003万m2汽车露天展场，8000m2物流中转库七宏发国际工程机械城5080001.5万
17、m2露天展场，30002中转库八宏发国际二手车整车评估交易城205000考虑3-5家二手车交易商入场九宏发国际收藏车名车博物馆21000名车收藏车场馆十宏发国际汽车城服务中心1812000信息、办证、车检、酒店、餐饮等服务十一宏发国际车都名居5080000为商户服务的住宅合计350206000三、三、简要要结论昭通国际汽车城建成后，对昭通市场实现专业化、规模化经营，逐步将昭通国际汽车城培育成云南滇北部地区具有较强影响力和辐射力的现代化专业市场。通过努力，昭通国际汽车城将逐步发展成为适应全市乃至云南经济发展的机动车行业的交易中心和信息中心，成为具有全国重要行业地位的机动车贸易服务中心，对促进区域
18、经济的发展产生较大的影响力和带动力。项目实施后具有良好的经济效益和社会效益，项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目是可行的。PART5、拿地方案建、拿地方案建议一、建议参与到工业园区部分土地一级开发，昭通宏发房地产开发有限公司作为投资商与工业园区签订合作协议，新征土地350亩，征地补偿费、拆迁安置费由“宏发”垫付，土地招拍挂进入地产开发。二、参与工业三通一平建设，用建设资本金置换土地优点：道路建设可将公司内部资源整合，延展出“宏发元宝城II区”项目。缺点：土地成本高，资金链拉长。三、（一）方案及（二）方案整合：工业园区内属“宏发国际汽车城”用地范围及土地四至公建部份的三通一平由
19、“宏发”垫资建设，用地置换，其余部分按土地一级开发方案。PART6、本、本项目目经营模式及模式及项目目获得方式得方式一、根据我公司收集信息及昭通地一、根据我公司收集信息及昭通地产市市场情况情况采用方案（一）获取的土地成本约25万元/亩（其中：工业用地16万元/亩，商业用地35万元/亩，住宅用地：45万元/亩）。采用方案（二）获取土地成本约48万元/亩，但随着时间的推移，项目地块周边土地的成熟，土地价格还有上扬，机会可获得约30-50亩元宝城期用地，则：48万元/亩350亩16800万元。二、二、经营模式：按三期建模式：按三期建设、三年完成、三年完成1、商业门面建设期销售50%，建成期30%，销
20、售率80%投入期收入：72000m250%4500元/m2=16200万元。第二年收入：72000m230%5000元/m2=10800万元。第三年收入：72000m220%5500元/m2=7920万元。2、4S店销售：投入期销售率100%：32000m2100%5000元/m216000万元3、住宅：8000m23000元/m224000万元销售收入合计：7.492亿元二、二、经营模式：按三期建模式：按三期建设、三年完成、三年完成4、项目经营收益的确定：营业收入包括：汽车露天展场、汽车棚盖展场、展场办公室、会展、综合服务管理费收入、物流配送等。（1）租赁收入：机动车交易市场展场出租价格平均
21、每月8元/m2,棚盖区展场按25元/m2,办公场地按每月35元/m2，展场及办公场地按出租率80%，递增率按年8%。则：第一年：45000m28元/m212=432万元。10000m225元/m212=300万元。2000m235m21284万元。二、二、经营模式：按三期建模式：按三期建设、三年完成、三年完成4、项目经营收益的确定：（2）综合服务管理费与昭通车辆管理部门达成协议，今后，该市场将实行销售、收款、过户一条龙有偿服务，按各证照手续费100元/部，按年销售1万部计100万元。（3）会展收入：每年举办两次大型车会展，预计每场收入200万元（含会展期间广告收入），扣除举办公司费用，预计收入：200万元。（4）物流配送收入：每辆车按500元/辆送车费计，约500万元收入，按行业利润20%计，预计收入100万元。经营收入为：1216万元/年三、成本及收益三、成本及收益预估估1、土地投入：1.68亿元2、建设工程费：20.7万m21200元/m2=2.484亿3、毛收入：3.328亿元4、经营收益：每年1216万元。THANKSFORYOURATTENTION！供娄浪颓蓝辣袄驹靴锯澜互慌仲写绎衰斡染圾明将呆则孰盆瘸砒腥悉漠堑脊髓灰质炎(讲课2019)脊髓灰质炎(讲课2019)
