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1、平乡项目运营策略深度报告The project marketing strategy depth report of Ping Xiang 2012年5月背景分析项目方向判断指标及成本分析成本分析价格土地成本313元/平米建安成本多层1200元/平米高层1400元/平米运营成本100元/平米不可预见费用100元/平米项目占地面积：176.57亩总占地面积：310260平米住宅面积：135130平米商业面积：123893平米其他面积：51237平米回迁住宅面积：50000平米经核算，住宅成本约为2350元/平米项目进度分析A BCDE拆迁周期长 易影响工期总结：住宅利润点较低外向型商业的可操作性
2、及风险较大【目录目录】PART1住宅策略PART2商业策略PART3执行策略PART1住宅策略非价格型住宅产品分析/Analysis三大市场表现卫星城市宏观市场慢销型市场下的项目运营策略项目占地面积总户数紫竹苑18亩96户金天家园20亩120户泰合苑70亩500户大都锦城100亩820户世纪明珠100亩1100户公园壹品40亩350户世纪名城270亩1800户中央首府70亩520户合计约700亩约5500户县城整体住宅市场开发量平乡县总人口32万；市场总量占同期1.7%；宏观市场慢销型市场下的项目运营策略项目月来访量转化率月均成交量公园壹品50组16%8组（含开盘）中央首府60组10%6组世纪
3、明珠80组9%7组项目销售情况分析宏观市场慢销型市场下的项目运营策略泽平路泽平路中华路中华路育才路育才路文明路文明路三三和和街街建建设设街街丰丰州州街街振振兴兴街街昌昌平平街街广场南路广场南路人民路人民路金天家园2300元元/本案盛世名城2200元元/中央首府2150元元/世纪明珠2500元/公园壹品2200元元/大都锦城1800元元/泰和苑2300元元/紫竹苑2050元元/汇金城待定东部版块东部版块发展中版块发展中版块西部版块西部版块中心版块中心版块区域市场区域市场项目开发商代理体量产品核心卖点紫竹苑邢台华麟房地产开发有限公司2栋住宅多层带电梯区位金天家园邢台金天房地产开发有限公司2栋住宅多
4、层带电梯区位泰合苑邢台九州房地产开发有限公司石家庄前景顾问16栋住宅+沿街底商多层中式苏州园林景观大都锦城大都金驰房地产开发有限公司平乡代理公司23栋住宅+沿街底商多层带电梯四星级酒店配套及平乡镇政府世纪明珠冀运集团平乡分公司石家庄森隆经纪27栋多层+沿街底商多层带电梯、小高层开发商名誉、产品公园壹品邢台嘉鸿房地产开发有限公司问鼎机构9栋多层+沿街底商多层带电梯距离公园配套较近、开发商名誉世纪名城邢台市恒立房地产开发有限公司四期10栋多层规模、开发商名誉中央首府河北丰正房地产开发有限公司石家庄联众同业一期13栋+沿街底商多层带电梯区位微观市场非资源性大盘的核心竞争力n共享性资源n自身商业资源过
5、于未来化n景观不宜塑造整体性n拆迁难度较大本案总结：目前平乡房地产处于慢销型市场初级市场的产品同质化严重项目属于非资源性的大盘，亟需提升竞争力及性价比策略/Strategy如何塑造核心竞争力如何体现未来价值n通过商业实现n通过产品实现n通过价格实现空间价值与概念价值的结合强调退错关系与产品性价比空间塑造产品性价比概念塑造产品性价比空间塑造产品性价比托斯卡纳别墅级中央生活体n托斯卡纳：移植田园气息的生活空间n别墅级：120-130花园洋房200平米左右整层豪宅n中央生活体：配套和区位空间塑造产品性价比国 赫 红 珊 湾产品优化系统总平优化商业/住宅格局调整双会所设计高端组团冲量组团现金流组团组团
6、水系景观优化水系景观应用沙砾沙砾陶制手工抹灰瓦片铸铁木头鹅卵石贝壳景观优化石头p注重组团p强调散景观强调元素户型优化经调研平乡县在售项目户型比例集中需求面积在120-140平米之间140平米以上户型较少外立面优化销售支撑系统售楼部注重体验 n二层钢结构售楼部n一层接待区、二层样板间n售楼部水景体验n环绕型景观示范区样板间 突出托斯卡纳风格强调装饰而非装修控制成本体现露台效果花园洋房整体精装修精装修成本控制在200-300元/平米之内输出精装修成本在500元/平米以上提升项目形象p多渠道，少放量p道旗p户外p条幅p推广策略推广策略托斯卡纳风情演出美食汇推广策略托斯卡纳红酒会编号岗位名称人员数量薪
7、资待遇提成1销售经理1转正底薪2700元/月总提12销售主管1转正底薪1800元/月业绩23置业顾问4转正底薪1500元/月业绩24销售秘书1转正底薪1500元/月总提0.25外销主管1转正底薪2000元/月总提0.56外销员10转正底薪1000元/月业绩3薪资合计24000元/月总人数18人套成交提成合计提成6.7销售模式策略成熟外销团队标准配置价格目标目前当地市场销售最低价为大都锦城项目的内部认购价1800元/平米，该项目正在挖槽。以135m2户型为例计算如下：n大都锦城首付=180013540%=9.72万元n圣林豪庭首付=260013530%=10.53万元我司建议：项目住宅入市均价2
8、600元/平米，首付3成备注：以上为价格思路，具体价格会根据市场及项目平衡PART2商业策略丰富定位引爆商业氛围分析/Analysis商业氛围思考商业分布图中华路中华路育才路育才路文明路文明路人民路人民路泽平泽平路路三三和和街街建建设设街街丰丰州州街街振振兴兴街街昌昌平平街街广场南路广场南路商业活动较频繁商业活动一般商业活动较少商业总平优化入口n2栋5层商业融合在一起n公寓尽可能调整为住宅n重视外立面一级商业定位旅游主题性商业One-stop leisure refined products 【资源1】梦幻迪士尼行宫Disneydreampalace【室内迪士尼模式】提高商业层数，分割1-2层
9、商业做室内迪士尼，带动项目。白雪公主许愿洞石中神剑主题概念馆n米奇主题馆n白雪公主主题馆n玩具总动员主题馆n二级商业定位A时尚淘宝街托斯卡纳风情街定位消费客群为未来城市消费主力80后、90后业态规划分5大区A区时尚男女装B区气质鞋包C区风情小饰品D区个性小店E区中华小吃街BCED二级商业定位托斯卡纳风情商业街n商铺带租约销售，回租经营n提前成立招商中心，聘请专业招商公司n对项目进行一体化招商营销模式PART3执行策略如何保证快速回款2012.9.15筹备期蓄水推广期2013.1.12强销期p售楼部筹备p体验筹备p人员筹备p物料筹备p招商筹备p短信p派单p道旗p条幅p户外2012.6.1项目执行2013.5.1
