湾厦海境界商业策划报告

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1、1湾厦海境界商业策划报告湾厦海境界商业策划报告2目录目录A. A. 商圈研究商圈研究 A1. A1. 南山商圈研究 A2. A2. 南山中心商圈研究 A3. A3. 东部填海商圈研究B B 项目分析项目分析C C 项目商业概念项目商业概念 C1. C1. 购物中心类型定义 C2. C2. 项目定位 C3. C3. 业态组合及布局建议 C4. C4. 吸引人流及体验式购物空间的设计建议D D 案例研究案例研究 D1. D1. 香港购物中心案例研究 D2. D2. 深圳购物中心案例研究 3A1 A1 南山商圈研究南山商圈研究4南山商业现状分析南山商业现状分析三足鼎立三足鼎立南头商圈南头商圈南山商业

2、中心商圈南山商业中心商圈南油蛇口商圈南油蛇口商圈南山最早形成的商圈，也是早期南山区商业最旺、业态最多、商家最聚集的商圈，代表商业项目有沃尔玛、天虹、南山姊妹城、西部电子等等。该商圈后来居上，发展迅速，成为规划最完善，最具档次、最能吸引众多品牌商家关注的焦点商圈，代表性商业项目如保利文化广场、海岸城、本项目天利中央广场、西街等南头商圈南头商圈南山商业中心商圈南山商业中心商圈伴随着南油蛇口居住氛围的不断浓厚而成长起来的商圈，早期以海上世界餐饮娱乐业态为代表，花园城的落成丰富了商圈业态的层次南油蛇口商圈南油蛇口商圈南山商业南山商业5商圈发展状况商圈发展状况南山的商业呈现了逐步提升、万象更新的面貌，南

3、山的商业呈现了逐步提升、万象更新的面貌，更多品牌大商家、零更多品牌大商家、零售商家及餐饮商家的争相抢夺售商家及餐饮商家的争相抢夺由传统住宅裙楼商业建筑形式到专业现代化纯商业建筑形式由传统住宅裙楼商业建筑形式到专业现代化纯商业建筑形式由居家的必备型商业物业到多功能的综合型购物中心的转变由居家的必备型商业物业到多功能的综合型购物中心的转变由最早的南头商圈到最新的南山文化中心区商圈由最早的南头商圈到最新的南山文化中心区商圈地域地域形式形式业态业态商家商家南山商业南山商业6滨海大道的开通西部通道的开通地铁的开通沙河西路的改造填海区众多高素质人口众多商业项目落成新兴业态的引入城市中心西移南山商业将是发展

4、速度最快、发南山商业将是发展速度最快、发展空间最大的商圈展空间最大的商圈南山商业将成为深圳新商业代表南山商业将成为深圳新商业代表商圈发展机会商圈发展机会南山商业南山商业7东部填海商圈的的主要竞争商圈是南山商业中心商圈、南油蛇口商圈东部填海商圈的的主要竞争商圈是南山商业中心商圈、南油蛇口商圈海德二道，海德三道以南，后海滨路以西，南海大道以东，创业路以北。代表商业：海岸城购物中心、保利广场、天利中央广场 海雅百货、岁宝百货商商圈圈地地图图南山商业中心商圈南油蛇口商圈商商圈圈情况情况南山商业中心南油蛇口商圈南海大道以东，东滨路以南，工业八路以北，沿东滨路一带代表商业：花园城中心、海上世界南山商业南山

5、商业东部填海商圈东部填海商圈本项目本项目8两个商圈在档次定位上呈现出差异，南山商业中心商圈是覆盖档次最为两个商圈在档次定位上呈现出差异，南山商业中心商圈是覆盖档次最为广泛的商圈，而南油蛇口商圈为覆盖青年时尚人群的偏精品类型商圈广泛的商圈，而南油蛇口商圈为覆盖青年时尚人群的偏精品类型商圈中档中高档高档中低档低档南南山山商商业业中中心心海岸城保利文化广场天利广场海雅百货南油蛇口商圈南油蛇口商圈海上世界花园城中心南山商业南山商业9A2 A2 南山中心商圈研究南山中心商圈研究10南山商业中心商圈是西南部最大的商圈，随着地铁的开通其横向深圳湾南山商业中心商圈是西南部最大的商圈，随着地铁的开通其横向深圳湾

6、一带延伸一带延伸规模：规模：商业建筑面积约35万平方米辐射人群：辐射人群：深圳西部主要商圈，辐射南山片区商圈内包括商圈内包括海岸城购物中心、保利广场、天利中央广场海雅百货、岁宝百货、崇尚百货儿童世界、顺电、国美电器、苏宁电器等商圈内主要产品：商圈内主要产品：服装、服饰、精品、首饰、家居、家饰、家电产品、餐饮、娱乐等南山商业中心商圈南山商业中心商圈商业中心商圈商业中心商圈岁宝百货崇尚百货友谊城华彩新天地礼品大世界顺电国美电器儿童世界海雅百货保利文化广场天利中央广场海岸城购物中心11南山商业中心商圈由西向东不断发展壮大，已逐渐成为深圳西部最大的南山商业中心商圈由西向东不断发展壮大，已逐渐成为深圳西

7、部最大的商业中心，购物环境得到改善，消费结构和档次逐步提高商业中心，购物环境得到改善，消费结构和档次逐步提高南山商业中心商圈南山商业中心商圈标志性历史阶段标志性历史阶段2007年2006年2005年2003年2000年升级和东扩升级和东扩高档购物中心海岸城、保利文化广场、天利中央广场开业中高档百货友谊百货、礼品大世界、华彩新天地开业高档百货崇尚百货、顺电开业中高端百货岁宝百货、儿童世界、国美电器开业海雅百货最早登录南山商业中心起步起步培育培育繁荣繁荣商业中心商圈商业中心商圈12南山商业中心商圈发展到现在已经形成一个包含各种业态的一站式购足南山商业中心商圈发展到现在已经形成一个包含各种业态的一站

8、式购足的商圈的商圈娱乐专业一站式购物保利文化广场苏宁电器海雅百货礼品大世界国美电器海岸城岁宝百货崇尚百货顺电儿童世界商业中心商圈商业中心商圈13 商场名称商场名称规模规模定位定位类型类型主力店主力店海雅百货海雅百货海岸城购物中心海岸城购物中心保利文化广场保利文化广场天利中央广场天利中央广场岁宝百货岁宝百货传统百货购物中心购物中心电器专业店加百货传统百货中高档百货时尚年轻中高档青年及中年中高档服务于大众中档服务于大众中档4万12万1.2万3.8万海雅百货吉之岛百货、嘉禾影院、室内真冰溜冰场天虹百货、家乐福苏宁电器岁宝百货崇尚百货崇尚百货时尚百货服务于大众中档2.5万崇尚百货、人人乐7万儿童世界儿

9、童世界儿童服饰服务于大众中档3万商业中心商圈商业中心商圈南山商业中心商圈将以海岸城购物中心为中心，形成南山片区南山商业中心商圈将以海岸城购物中心为中心，形成南山片区经营面积经营面积最大、功能最齐全、品质最高端、服务人群最广泛、最具代表性的大型最大、功能最齐全、品质最高端、服务人群最广泛、最具代表性的大型商业区商业区14海岸城购物中心是深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广海岸城购物中心是深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的滨海风情多功能城市商业综合体泛、最具代表性的滨海风情多功能城市商业综合体定位：定位： 具有滨海风情特色的购物中心 主力店：主力店：吉之岛百货

10、、中森名菜、嘉禾、海岸影城、冰FUN海岸滑冰场业态比例：业态比例：购物约65，餐饮约20，休闲娱乐约15 项目优势：项目优势：建筑和设计营造滨海风情成功要素：成功要素：定位准确，引进知名主力店商家扩大项目影响和辐射力占地面积：36908商业建筑面积：约12万商业经营面积：约8万停车位：1500余个楼层：地上五层、地下二层海岸城海岸城商业中心商圈商业中心商圈15保利文化广场是集文化、娱乐休闲、商业于一体，涵盖剧院、影院、博保利文化广场是集文化、娱乐休闲、商业于一体，涵盖剧院、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、科技娱乐设施和购物商场的综合性文化产业物馆、康体、娱乐、餐饮、科技娱乐设施和购物商场的综合

11、性文化产业项目项目定位：定位： 有文化特色的购物中心 主力店：主力店：天虹百货、家乐福、保利剧院业态比例：业态比例：购物约53，餐饮约26，休闲娱 乐约21 项目优势：项目优势：南山商业中心地铁上盖物业，“文化产业+品质地产”的复合型开发经营模式 占地面积：53962商业建筑面积：约15万停车位：900个楼层：地上四层、地下二层保利文化广场保利文化广场商业中心商圈商业中心商圈16天利中央广场天利中央广场一期地上一期地上2929层写字楼，裙楼层写字楼，裙楼4 4层商业，地下层商业，地下3 3层停车场，囊层停车场，囊括国际商务中心和大型商业街区两大功能括国际商务中心和大型商业街区两大功能 一期总建

12、筑面积：10.47万商业建筑面积： 约2.4万商业楼层： 地上四层主力店：主力店：苏宁电器业态：业态：苏宁电器分布在23楼，占总商业面积的一半，总体业态单调，没有竞争力项目现状：项目现状：经营状况不好，没人气与邻近商业项目反差较大。天利中央广场天利中央广场商业中心商圈商业中心商圈17海上世界商圈海上世界商圈位处城市末端，具有强大的专业优势，位处城市末端，具有强大的专业优势，形成了深圳独一无形成了深圳独一无二的餐饮娱乐中心二的餐饮娱乐中心海上世界项目由“明华轮”及“海上世界广场”两部分组成。规模：规模：建筑面积约23000平方米商圈内主要产品：商圈内主要产品：餐饮、娱乐、旅游礼品辐射人群：辐射人

13、群：辐射南山片区，及部分市内人群。部分商家：部分商家：拿破仑餐厅、小印度餐厅、泰国泰瑞餐厅、意大利餐厅、新樱亭、日本料理、大渔铁板烧、三套车俄罗斯餐厅、英国餐厅、风尚餐厅、IT、LACE、CIGARS HOUSE、GHOST、HOUSE、TOMATO、尖沙咀、酒城堡、啤酒天堂 等海上世界商圈海上世界商圈海上世界商圈海上世界商圈海上世界商圈海上世界商圈18花园城中心是深圳首家区域型购物中心，以社区家庭消费为主，旨在为花园城中心是深圳首家区域型购物中心，以社区家庭消费为主，旨在为居民提供一站式体验型休闲消费，并以时尚、生活为主题的大型购物中居民提供一站式体验型休闲消费，并以时尚、生活为主题的大型购

14、物中心心 占地面积：39，322平方米 总建筑面积：约103，000平方米 商业建筑面积：约70，500平方米 停车位：800余辆 楼层：地面四层商业，地下两层半停车库花园城中心花园城中心花园城商业中心花园城商业中心定定位：位：社区家庭消费为主主力店：主力店：沃尔玛、百安居、紫荆城、洲立电影院、胜记云顶花园酒家业态比例：业态比例：餐饮20%、娱乐15%、服饰55%、其他10%项目优势：项目优势：注重景观打造及规划设计成功要素：成功要素：定位准确、引进聚客力强大的主力店19A3 A3 东部填海商圈研究东部填海商圈研究20重点发展区域重点发展区域东部填海区定位为深圳唯一的滨海国际门户，东部填海区定

15、位为深圳唯一的滨海国际门户，区位的重要区位的重要交通的便捷交通的便捷使得深湾填海区未来将是深圳重点发展的区域使得深湾填海区未来将是深圳重点发展的区域东区规划为金融区东区规划为金融区西区规划为国际滨海居住生活休闲带西区规划为国际滨海居住生活休闲带位置：西部通道以东位置：西部通道以东面积：面积：180公顷公顷定位：为滨海综合商务和第三金融商务定位：为滨海综合商务和第三金融商务区，形成中国南部最大的金融区，打造区，形成中国南部最大的金融区，打造成深圳的成深圳的“中环中环”。位置：西部通道以西位置：西部通道以西面积：面积：135公顷公顷定位：具备生态型的、现代的、极具特色定位：具备生态型的、现代的、极

16、具特色的，显示深圳门户的城市现代滨海高品质的，显示深圳门户的城市现代滨海高品质生活区。生活区。东部填海商圈东部填海商圈位于深圳市南山区蛇口以东、深圳湾与珠江出海口相交的部分。东南临深圳湾、北接南山商业休闲娱乐中心。在建的地铁2号线将经过后海湾填海区，达到了该区域的65%左右21区域内纵横交通向便利，地铁区域内纵横交通向便利，地铁2号线、西部通道的开通，达市区中心、香号线、西部通道的开通，达市区中心、香港更便捷港更便捷本项目本项目西部通道将大大西部通道将大大拓宽该片区商务拓宽该片区商务发展的空间发展的空间滨海大道滨海大道与月亮湾与月亮湾大道相接大道相接地铁地铁2号线快速号线快速到达市中心到达市中

17、心后后海海滨滨路路科科苑苑路路沙沙河河西西路路后后海海大大道道南南海海大大道道东滨路东滨路滨海大道滨海大道南山北部南山北部市市中中心心香港香港地铁地铁2号线号线东部填海商圈东部填海商圈22本项目地地铁铁沿沿线线商商圈圈填海区地铁站南山商业中心登良路工业八路招商东路东部填海商圈东部填海商圈填海区将形成以服务于新兴住宅的社区商业包围区域型购物中心的商业填海区将形成以服务于新兴住宅的社区商业包围区域型购物中心的商业构架构架, ,商业主要沿着地铁线分布商业主要沿着地铁线分布23商圈分析小结商圈分析小结南山中心商圈深圳西部最大的商业圈，成型时间早，业态丰富、档次南山中心商圈深圳西部最大的商业圈，成型时间

18、早，业态丰富、档次涵盖广，是南山区域品类最全，最具影响力的商圈涵盖广，是南山区域品类最全，最具影响力的商圈南油蛇口商圈，辐射南油蛇口片区，主要以花园城中心购物中心和蛇南油蛇口商圈，辐射南油蛇口片区，主要以花园城中心购物中心和蛇口海上世界商圈为代表，逐渐形成新兴的具特色的商业圈口海上世界商圈为代表，逐渐形成新兴的具特色的商业圈深湾填海区未来将是深圳重点发展的区域，地铁交通发达，商业沿地深湾填海区未来将是深圳重点发展的区域，地铁交通发达，商业沿地铁站点分布，强力辐射填海区东部片区，将形成滨海特色商业圈铁站点分布，强力辐射填海区东部片区，将形成滨海特色商业圈通过商圈研究，蛇口商圈花园城中心购物中心，

19、对本项目商业分流威通过商圈研究，蛇口商圈花园城中心购物中心，对本项目商业分流威胁较大，南山中心商业也将对项目部分分流胁较大，南山中心商业也将对项目部分分流24B B 项目分析项目分析25慧通行将从以下五个方面进行项目分析慧通行将从以下五个方面进行项目分析交通条件交通条件商圈研究商圈研究区位区位人口规模人口规模核心人流核心人流项目名称项目名称湾厦海境界总占地面积总占地面积47459总建筑面积总建筑面积351770 商业建筑面积商业建筑面积30800其它指标其它指标住宅132870、办公85000 、公寓40000 、公共配套4000 、地下车库57700 昭示性昭示性26海境界项目处于蛇口南部，

20、蛇口老居民区东部填海高尚住宅新区交界处，海境界项目处于蛇口南部，蛇口老居民区东部填海高尚住宅新区交界处，是老城区进入新填海新区的门户是老城区进入新填海新区的门户区位1项目临后海大道、招商东路、渔村路、后海滨路；距离蛇口商业中心约2000米本项目27本项目本项目1 1公里辐射核心商圈区域，带深湾填海区预计建成后将可能突破公里辐射核心商圈区域，带深湾填海区预计建成后将可能突破1010万，且新区高尚住宅区消费力较强万，且新区高尚住宅区消费力较强2人口规模项目所在商圈住宅和人口分布预测国际国际滨海滨海居住居住生活生活休闲带休闲带预计预计2010年，深湾填海区形成地铁年，深湾填海区形成地铁两侧为商业、商

21、务办公区、外侧配两侧为商业、商务办公区、外侧配套住宅区的高素质人口分布格局套住宅区的高素质人口分布格局目前深湾填海区人口较少，处在目前深湾填海区人口较少，处在开发初期，对面的老区已经成熟，开发初期，对面的老区已经成熟，人口相对密集人口相对密集28项目西临后海大道，东到后海滨路，北临招商东路，与项目西临后海大道，东到后海滨路，北临招商东路，与2号地铁站相接，号地铁站相接，靠近东滨路和东港路，具有较高的可到达性优势靠近东滨路和东港路，具有较高的可到达性优势后海大道后海大道城市交通主干道双向8车道后海滨路后海滨路城市交通次干道双向6车道1号规划支路号规划支路城市交通支路招商东路招商东路城市交通次干道

22、双向6车道渔村路渔村路城市交通支路2号规划支路号规划支路城市交通支路交通条件3地铁地铁出入出入口口公交车公交车流流2号规划支路号规划支路招商东路招商东路后海滨路后海滨路1号规划支路号规划支路后海大道后海大道渔村路渔村路北接白石路通往北接白石路通往市中心区市中心区通往蛇口港通往蛇口港达福田罗湖达福田罗湖到西部通道到西部通道可通往前海可通往前海到填海新区到填海新区地铁地铁2号线号线南达蛇口海南达蛇口海上世界上世界29后海大道沿线半岛花园站后海村委站永乐新村站交通条件3但随着深湾填海区的大规模建设，地铁通车、公交线路增加，商圈辐射但随着深湾填海区的大规模建设，地铁通车、公交线路增加，商圈辐射范围将会

23、扩大范围将会扩大目前项目目前项目周边公交车站周边公交车站未来将要通车的地铁站点未来将要通车的地铁站点东港路沿线东角头站蛇口新街站科技园南山商业中心登良路工业八路招商东路东港路南水路海上世界本项目市市中中心心30深圳地铁深圳地铁2号线站点规划号线站点规划2号线一期工程号线一期工程西起蛇口车辆段，蛇口客运港站、海上世界站、南水路站、东港路站、招商东路站、工业八路站、登良路站、南山商业中心站、科技园站、沙河东站，在世界之窗站与1号线接驳。2号线延伸段工程号线延伸段工程西起世界之窗站，沿线设侨城北站、安托山站、农园路站、香蜜湖站、香梅北站、景田站、莲花山站、广电中心站、市民中心站、彩田站、田面站，在华

24、强路站与1号线接驳。交通条件331本项目核心商圈为本项目核心商圈为1公里辐射范围内片区公里辐射范围内片区项目商圈示意图核心商圈1公里范围扩展商圈3公里范围次级商圈-1.5公里范围以本项目为核心区域，北至工业8路，南至东港路，西至后海大道。滨海大道以南，地铁沿线区域及整个深圳湾填海区域登良路以南，后海大道以东至深圳湾填海区域花园城中心商圈核心商圈核心商圈人流分析432后后海海大大道道后后海海滨滨路路人流分析4招商东路招商东路南山中心南山中心商圈人流商圈人流老城区人流老城区人流小区内部人流小区内部人流市区人流市区人流香港客流及香港客流及蛇口南部居民蛇口南部居民本项目核心人流为：后海大道方向人流和后

25、海滨路方向人流本项目核心人流为：后海大道方向人流和后海滨路方向人流人流是商业的血液，合理导入人流成为商业成功的关键地铁口蛇口南部人流蛇口南部人流33后后海海大大道道后后海海滨滨路路昭示性分析5招商东路招商东路临后海大道区域及临后海滨路昭示性强临后海大道区域及临后海滨路昭示性强商业的昭示性将影响商业价值高低，通常昭示性强一面可作为商业主展示面地铁口地标地标建筑建筑34临后海大道和后海滨路地铁口区域商业价值较高临后海大道和后海滨路地铁口区域商业价值较高地块价值研判地块价值研判后后海海大大道道后后海海滨滨路路招商东路招商东路地铁口商商业业价价值值高高区区商商业业价价值值高高区区商业地块布局：商业面积

26、两端靠后海大道和后海滨路布置，可增加商业的辐射力（增加后海大道以西的范围）商业价值次高区商业价值次高区35项目项目SWOT分析分析项目优势项目优势项目劣势项目劣势项目机会项目机会项目威胁项目威胁位处南山蛇口填海区内，交通便利，是地铁上盖物业；未来周边商尚住宅林立，客源稳定且消费力较强；（锁定核心消费群）发展商实力雄厚，拥有较多成功开发经验处在蛇口南部，地理位置相对偏离中心；体量小（做主题，打造特色建筑物外立面吸引人气）区域内多个大型综合项目集中推出，加剧了商业地产的竞争；（差异化竞争）人民南商圈、东门商圈、华强北商圈等深圳其它成熟商圈，以及宝安新中心区的成熟和发展，对南山商圈带来了巨大的冲击。

27、（吸引目的性消费）处于新兴的商业片区，未来周边商业经营情况尚不明朗（与周边项目互补，共同营造商圈氛围，加强经营管理）西部通道、地铁二号线等交通网络的建设；深圳城市中心西移，南山商圈将成为深圳商业新的热点，片区商业发展潜力大。S WOT36慧通行建议加快商业项目的建设进度，以在填海区的商业竞争中取得竞慧通行建议加快商业项目的建设进度，以在填海区的商业竞争中取得竞争优势争优势尽快满足高消费需求的市场空白尽快满足高消费需求的市场空白填海区内住宅的开发周期快于商业地产，将使得大量的消费需求将先于商业地产产生培养顾客忠诚度培养顾客忠诚度加快建设步伐，可以更早培养老顾客，建立忠诚度、树立自身形象尽快完成优

28、质租户的招商尽快完成优质租户的招商由于优质招商资源的稀缺性，应尽早采取行动，取得优质租户并发挥其影响力，商业才能做旺形成竞争壁垒形成竞争壁垒对于商业用地的不确定性，应尽快开工建设获取市场份额，以形成先进入者的竞争壁垒尽早取得商业优势地位尽早取得商业优势地位应尽快定位并开工建设以取得商业地位，使其他开发商的定位向湾厦的规划靠拢，从而占据主动37优质的招商资源往往是稀缺的优质的招商资源往往是稀缺的优质的招商资源往往是先到先得优质的招商资源往往是先到先得优质的租户一旦在某城市开店，一两年之内都不会再开设新店，以避免自身竞争优质的租户选址都会有严格的标准，考虑整个城市的布局，不会在城市的同一区域（比如

29、高新区内）近距离重复开店38C. C. 项目商业概念项目商业概念39C1购物中心的定义购物中心的定义 “购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合；购物中心提供泊车位；购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定；购物中心的主要形态有三种：摩尔、户外中心和混合型中心。” 美国国际购物中心协会（ICSC）40购物中心定义模型购物中心类型购物中心类型目标消费者购物娱乐倾向性消费者沟通选址商业组合SuperRegionalShoppingCenter超级地区购物中心RegionalShoppingCenter地区购物中心ResidentialSho

30、ppingMall邻里购物中心PowerCenter能量中心LifestyleCenter时尚生活中心Entertainmentcenter娱乐中心Outletscenter工厂直销中心12356784RetailPark购物公园CityCenter城市购物中心SpecialtyMall专业市场购物中心MealMall美食中心888在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，慧在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，慧通行总结定义了具有典型意义的十一种购物中心类型通行总结定义了具有典型意义的十一种购物中心类型41娱乐娱乐专业专业（有限品种）（有限品种）一站购

31、足一站购足（品种齐全）（品种齐全）购物购物邻里中心地区中心购物公园时尚生活中心能量中心娱乐中心工厂直销中心美食中心专业市场中心城市中心超级地区中心注：以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会与上图有所不同慧通行从目标消费者，选址，商业组合，购物娱乐倾向性以及消费者沟慧通行从目标消费者，选址，商业组合，购物娱乐倾向性以及消费者沟通方面来描述十一种购物中心不同的特性通方面来描述十一种购物中心不同的特性42不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和形态不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同

32、的核心价值和形态商业组合商业组合通常有多少个主力店主力店的类型构成是怎样的，包括行业类型和业态形式主力店的面积占比是多少整体的功能组合中，购物、餐饮、娱乐的比例构成是怎样的消费者沟通消费者沟通所采取的建筑形式特征，封闭或开放，楼层数量动线安排、出入口设置停车场地上或地下的设置方式，停车位数量及其面积景观设计、视觉设计处于怎样的城市区位和商圈特性位于市中心区、郊区、新区、居民社区商圈内消费者人口特点交通条件（位于城市交通干道、区域交通干道或社区交通主道），公共交通情况场地面积、建筑面积的大小所需要覆盖的有效商圈范围大小选址条件选址条件消费者的消费行为是以购物为主要内容还是以休闲娱乐为主要内容以满

33、足个人的自我实现需求为主还是以满足家庭基本生活需求为主感性成份更多还是更关注性价比的理性消费行为购物中心购物中心营销要素营销要素购物与娱乐的倾向性购物与娱乐的倾向性43C2 . C2 . 项目定位项目定位44区位因素：区位因素：1 1、少数大型零售集团考虑战略选址、少数大型零售集团考虑战略选址商家因素：商家因素：1 1、商业氛围弱势区域、商业氛围弱势区域2 2、填海区开发尚待时日、填海区开发尚待时日3 3、商业辐射力受外围商圈压迫，发展空间受局限、商业辐射力受外围商圈压迫，发展空间受局限2 2、一般零售商更倾向于成熟区域、一般零售商更倾向于成熟区域1 1、主流消费人群为周边住宅居民（含填海区与

34、蛇口半岛、主流消费人群为周边住宅居民（含填海区与蛇口半岛 南端滨海区居民）南端滨海区居民）消费群因素：消费群因素：2 2、写字楼消费群（本体及填海区）、写字楼消费群（本体及填海区）定位背景145由于海境界项目的地理位置和建筑规模条件，在所有可能的选择中，地由于海境界项目的地理位置和建筑规模条件，在所有可能的选择中，地区中心、邻里中心、时尚生活中心、和美食中心有较高的匹配性区中心、邻里中心、时尚生活中心、和美食中心有较高的匹配性海境界项海境界项目目城市中城市中心心超级超级地区地区中心中心地区地区中心中心邻里邻里中心中心购物购物公园公园能量能量中心中心时尚生时尚生活中心活中心直销直销中心中心娱乐娱

35、乐中心中心专业专业中心中心美食美食中心中心深圳南山蛇口市区0.4-2万郊区4-8万城乡结合处、郊区新区地区中心居民区附近郊区新区城乡结合处郊区富人聚集区郊区适应性广适应性广适应性广地址交通面积商圈城市主干道/高速路出口超过8万平米可覆盖30公里或以上区域中心主干道旁4-8万平米可覆盖10公里社区主干道旁0.5-4万平米可覆盖3公里城市/区域主干道旁0.5-4万平米可覆盖40公里或以上城市主干道/高速路出口0.5-4万平米可覆盖30公里或以上城市主干道/高速路出口4-10万平米可覆盖30公里或以上适应性广1-8万平米可覆盖6公里或更大范围后海大道与后海滨路之间3万平米核心商圈3公里，次级商圈6公

36、里区域/社区交通干道1.5-5万平米或更大面积可覆盖3公里适应性广市区0.4-2万郊区4-8万城市主干道旁6-10万平米可覆盖40公里超过10万平米城市主干道/高速路出口可覆盖50公里或以上可覆盖30公里或以上购物中心选型246由本项目所处城市的商圈和目标消费者的消费行为特点来分析，购物中由本项目所处城市的商圈和目标消费者的消费行为特点来分析，购物中心类型的选择范围相对集中，但条件仍不尽完善心类型的选择范围相对集中，但条件仍不尽完善筛选说明：时尚生活中心时尚生活中心地区中心地区中心美食中心美食中心邻里中心邻里中心本项目未来的目标消费者将是蛇口区收入和消费水平较高而且喜欢追求时尚、品牌和消费体验

37、的中青年人群，较为符合“生活时尚购物中心”的目标顾客范围；所以，较为具备这一类型购物中心的选择特征项目在蛇口南部区域中心,紧邻主干道后海滨路,与地铁相通,可以做成一个区域商业中心项目距海上世界商圈较近，由于海上世界已经形成了深圳独一无二的餐饮中心，本项目应避免竞争，形成差异化定位，故不合适做美食中心购物中心选型2项目虽在住宅圈的包围内，与地铁相通，交通方便具备做邻里中心的条件，但是，周边对商业的需求不仅是邻里中心可以满足的47美国购物中心协会关于地区中心和时尚中心的定义购物中心的类型概念平方米(包括锚店)占地(市亩)锚店数量锚点类型锚店比例主要商圈(公里)地区中心一般商品,时尚商品(mall典

38、型配置)4万-8万15-502个或更多全线百货店,百货店,大量零售商集合,服饰,折扣百货店,时尚商店50-70%5-10时尚中心高档全国连锁专卖店,餐饮和娱乐建在室外典型的5000以上,可能更小或更大60-2400-2个习惯上通常没有锚店,但可能包括书店,其它大型专业零售商,多功能电影院,小的百货店0-50%5-20附:48因此，必要通过一个新的组合来实现本项目的购物中心类型选择因此，必要通过一个新的组合来实现本项目的购物中心类型选择组合购物中心新类型：新生活方式中心新生活方式中心根据蛇口本地中高收入阶层消费的特点，以及目标消费群体偏好时尚消费的需求特点和未来消费追求，结合本项目所处地理位置、

39、大量中高消费阶层积聚居住和未来城市新商业中心的区位优势，实现地区购物中心和生活时尚购物中心两种类型的结合，组合成为一种新型的购物中心概念，应是一个适合的选择49经过研究分析，慧通行将海境界项目定位为一个全新的商业概念经过研究分析，慧通行将海境界项目定位为一个全新的商业概念集购物、餐饮和休闲娱乐为一体的集购物、餐饮和休闲娱乐为一体的“新生活方式中心新生活方式中心”次主力店次主力店功能组合功能组合%购物与娱购物与娱乐倾向乐倾向消费者沟通消费者沟通商业价值商业价值-购物50-70%-餐饮20-30%-休闲娱乐10-20%休闲为主，体现自我实现诉求，感性消费为主-建筑体形式适应性较广-购物中心内具有浓

40、郁的亲和氛围-3-4个核心店（次主力店）通常会是小型百店、精品家居、大型餐厅、书店、高档/时尚连锁专卖店、影院、等核心价值核心价值为项目及周边社区内的家庭及情侣提供一个吃、喝、玩、乐的消闲购物场所概念定位150新生活方式中心的核心价值新生活方式中心的核心价值为社区家庭及情侣提供一个吃、喝、玩、乐的新热点为社区家庭及情侣提供一个吃、喝、玩、乐的新热点为繁忙的生活开辟一个写意的消闲购物空间为繁忙的生活开辟一个写意的消闲购物空间51商务消费商务消费家庭消费家庭消费大型酒楼、茶馆特色餐饮、概念餐厅、西餐、咖啡厅、纤体、Spa、美容美发、健身房、电影院游戏厅超市百货服装饰物精品家居个人护理运动用品文化音

41、像美食广场、KTV、酒吧、电影院银行、地产中介、旅行社、照相馆日常消费朋友聚会生活服务休闲娱乐交际应酬需求特征：注重品牌和生活质量，喜欢优雅的环境和情调需求特征：注重品牌和生活质量，喜欢优雅的环境和情调社区居民办公人士酒店白领新家庭年轻时尚族新式高档住宅居民老居民办公楼白领私营企业业主公务员国企员工商务人士游客目标消费群定位252海之韵海之韵本项目名为海境界，海主题与案名保持一致；本项目与海距离较近，海主题与地理位置相一致；大海包罗万象，变幻多姿，象征商场内物品丰富，并及时更新变化；人类大都对海洋心有向往，海主题有益于吸引人流，并给人们留下深刻印象。海洋富于变化海洋富于变化层次丰富层次丰富主题

42、353海主题表现3F海空海空设置海面、海鸥等造型设置海面、海鸥等造型-1F海底海底可设置贝壳、海螺、海龟等形象可设置贝壳、海螺、海龟等形象2F浅海浅海可设置色彩艳丽的海鱼、海豚等形象元素可设置色彩艳丽的海鱼、海豚等形象元素以海生物为主表现海主题，将其物化为贝壳、海螺、海豚、海鱼、海面、以海生物为主表现海主题，将其物化为贝壳、海螺、海豚、海鱼、海面、海鸥等形象，分三个空间层次表现出海鸥等形象，分三个空间层次表现出富于变化、层次丰富富于变化、层次丰富的海的海54天空中飞翔的海鸥水手在瞭望游轮造型主题的表现主题的表现内部装饰设计案例游客雕塑船的雕塑烟囱平面导示55顶棚是蓝天白云，底部是海洋的深蓝色灯

43、光的设置刻意去营造游轮的氛围主题的表现主题的表现灯光与色调设计案例56整体感觉是一艘游轮装修后二楼的空间效果主题的表现主题的表现整体空间设计案例57香港的部分主题性购物中心香港的部分主题性购物中心购物中心购物中心主题主题表现形式表现形式表现效果表现效果青衣城青衣城海洋商城大堂是一个梦幻岛；客服中心被设置成白色游艇；海盗、水手造型、满布海星、海马、水草等海洋生物杏花新城杏花新城浪漫浪漫的装饰设计；浪漫的氛围营造；世纪婚礼等浪漫活动维港豪庭维港豪庭海洋与油轮商场的外形与内饰都体现了油轮的元素圆方圆方金木水火土五行每个区都有著名艺术家设计的大型艺术品作标志水区58形象定位形象定位自由开放、充满生活时

44、尚、清新自然自由开放、充满生活时尚、清新自然特别要注重营造亲和性、体验式的特点特别要注重营造亲和性、体验式的特点自由自由变化、开的空间和便利交通动线变化、开的空间和便利交通动线时尚时尚-汇聚热点潮流、前沿亮丽汇聚热点潮流、前沿亮丽清新清新-源于自然、亲近自然源于自然、亲近自然.59C3.C3.业态组合与业态布局建议业态组合与业态布局建议60精品超市日常生活百货美食坊汇聚各色美食同乐园小朋友的欢乐天地新艺空间时尚品味家居家电流行港汇集时尚服装饰品商场五大板块161参考商家：参考商家：Ole超市、吉之岛、百佳、太阳小百货商家Ole超市吉之岛百佳太阳小百货需求面积800010000700016000

45、其他考察开发商实力选址-1、1层开好地铁物业选址-1层商家访谈：商家访谈：满足社区及写字楼消费群生活消费需求，提供高品质时尚商品，提升项目满足社区及写字楼消费群生活消费需求，提供高品质时尚商品，提升项目品质和形象品质和形象62参考商家：参考商家：佳宁娜、味拾馆、必胜客、小肥羊、超级牛扒、雨花商家需求面积其他佳宁娜2000重点在南山选址雨花1000顶层超级牛扒2000要求顶层味拾馆600用明火必胜客500选择1-2层小肥羊800要求东南向商家访谈：商家访谈：提供丰富美肴、舒适环境及优雅服务，是商务洽谈、朋友约会、家庭欢聚的提供丰富美肴、舒适环境及优雅服务，是商务洽谈、朋友约会、家庭欢聚的首选的最

46、佳场所，提升商业的聚客力首选的最佳场所，提升商业的聚客力63参考商家：宏梦童趣、反斗城、金宝贝、卡通尼参考商家：宏梦童趣、反斗城、金宝贝、卡通尼商家反斗城卡通尼金宝贝需求面积16008001500其他/选择高尚住宅区商家访谈：商家访谈：以儿童为主题，涉及以儿童为主题，涉及电玩、亲子乐园、儿童服装、家居用品、餐饮等电玩、亲子乐园、儿童服装、家居用品、餐饮等多种业多种业态的家庭休闲娱乐中心，是商业的人气中心态的家庭休闲娱乐中心，是商业的人气中心64参考商家：特力屋、生活本色、美克美家参考商家：特力屋、生活本色、美克美家商家特力屋生活本色美克美家需求面积350010003000其他/跟随顺电进入独立

47、门面商家访谈：商家访谈：时尚品牌家居，增强项目的吸引力，提供时尚居家生活元素及生活理念时尚品牌家居，增强项目的吸引力，提供时尚居家生活元素及生活理念65集合时下最受都市女性喜爱、时尚信息更新最快、最聚人气的各色品牌店集合时下最受都市女性喜爱、时尚信息更新最快、最聚人气的各色品牌店体现购物中心的气质与档次，形成人气中心体现购物中心的气质与档次，形成人气中心参考商家：参考商家：彩装精品店：SaSa、屈臣氏等服饰精品店：施华洛世奇、曼谷银、VVA、赛吉等美食甜品店：面包新语、哈根达斯、自然派等数码精品店：apple专卖概念点等概念设计店：ESPRIT、邓智达等66业态组合方案业态组合方案核心店核心店

48、个数个数面积面积占比占比超市1600019.4%家居125008%家电115004.8%大型健身、美容225008%大型酒楼2400012.9%游艺220006.5%运动100115004.8%合计41950062.9%业态组合22、核心店面积配比：、核心店面积配比：1、商业功能配比：、商业功能配比：餐饮22.5%购物53.3%娱乐休闲19.4%其它4.8%67-1F-1F类别类别面积面积个数个数商家商家核心店核心店600060001 1吉之岛吉之岛运动用品运动用品150015001 1滔博运动滔博运动特色专业店280050-60服装、个人护肤、饰品、小食、玩具店、书店等社区配套15006-7

49、冲像馆、水店、家政公司、证券服务合计11800超市超市服饰服饰特色专业店特色专业店社区配套社区配套特色专业店特色专业店地铁地铁入口入口-1F-1F层：超市安排在主通道一侧，面积在层：超市安排在主通道一侧，面积在60006000平米平米运动用品运动用品681F1F类别类别面积面积个数个数参考商家参考商家特色店特色店5005001 1屈臣氏屈臣氏休闲餐饮休闲餐饮5005001 1麦当劳、必胜客麦当劳、必胜客时尚女装、饰品200015-20zaro、A/E、 ONLY、COZZI、nono、shes、茂昌眼镜、施华洛世奇、swiss合计3000特色餐饮特色餐饮时尚女装时尚女装饰品饰品特色店特色店时尚

50、女装时尚女装品牌女装品牌女装1F1F层：在端头布置具品牌号召力的特色商家，导入人流层：在端头布置具品牌号召力的特色商家，导入人流692F2F类别类别面积面积个数个数参考商家参考商家家居家居250025001 1特力屋特力屋健身会健身会150015001 1力美健、舒适宝力美健、舒适宝美容美容100010001 1美丽田园、依贝佳美丽田园、依贝佳大型酒家大型酒家150015001 1江南厨子、毛家江南厨子、毛家休闲餐饮休闲餐饮5005002 2仙踪林、意粉屋、满记甜品仙踪林、意粉屋、满记甜品服饰100020-25esprit、欧时利、 ONLY、COZZI、FA LOUINA、Samele、珂莱

51、蒂尔、nono、shes、茂昌眼镜、swiss合计8000服饰服饰美容美容健身健身家居家居特色餐饮特色餐饮2F2F层：在端头布置主力店，提升中间商铺商业价值层：在端头布置主力店，提升中间商铺商业价值大型酒家大型酒家70类别类别面积面积个数个数参考商家参考商家家电家电150015001 1赛博数码赛博数码大型酒楼大型酒楼250025001 1味拾尚、潮江春味拾尚、潮江春儿童游艺儿童游艺200020002 2宏梦游艺、金宝贝宏梦游艺、金宝贝美食坊200020元绿寿司、竹田涮、巴西烤肉、超级牛扒、大马椰林、焦叶南亚站、棒约翰、大家乐合计80003F3F家电家电美食坊美食坊儿童游艺儿童游艺大型酒楼大型

52、酒楼3F3F层：美食坊安排在顶层，聚集各种风味的餐饮商家，可形成强大人流磁场层：美食坊安排在顶层，聚集各种风味的餐饮商家，可形成强大人流磁场711、以4-5个3000平方米左右的店铺为主力店，搭配特色专业小店铺；2、在每层端头位置设置主力店,使人流平均分散，不出现人流死角；3、主力店哑铃型商业规划，提升集中商业内中间商铺价值；4、主力店规划，不受商家进驻意向影响，后期与主力店进驻谈判回旋余地大；店铺种类店铺种类单位使用面积大小单位使用面积大小规划要点规划要点 一般小店铺70-150平方米面积小，数量多、分布比较灵活，也可把2-3个小店铺联通成为面积较大的一般店铺，以满足不同业态经营者的需要。

53、大店铺100-300平方米面积相对较大、数量少、分布在人流相对较少区域店铺规划核心建议店铺规划核心建议店铺规划建议372C4. C4. 人流吸引及体验式购物空间设计建议人流吸引及体验式购物空间设计建议73地铁通道和下沉式广场实现负一层成为首层后海滨路地面修建宽敞的阶梯和露天小平台到二楼，实现二楼首层化通过设置通道和露天台阶，使负一楼、一楼和二楼都能有效吸引来自地通过设置通道和露天台阶，使负一楼、一楼和二楼都能有效吸引来自地铁、公交站和停车场的人流，达到三首层的效果铁、公交站和停车场的人流，达到三首层的效果三首层规划174后海滨路和招商东路交汇处作为项目商业的主展示面，也作为商场主要出后海滨路和

54、招商东路交汇处作为项目商业的主展示面，也作为商场主要出入口入口集中商业主入口集中商业主入口主入口主入口入口规划275-1F层入口设计层入口设计设置多个出入口，直接与地铁、酒店、写字楼和住宅的停车场相通76地面设置多个出入口，全方位引入人流，最大限度增加商场的通达性；1F层入口设计层入口设计77二楼增设开放生态平台，从后海滨路设置台阶与二楼相连，增加二三楼的易达性，避免地下一楼与二三楼商气断开后海滨路地面二楼商铺出入架空层公交首末站2F层入口设计层入口设计78从小区从小区2楼架通道到商场楼架通道到商场2楼楼79地铁站设置地下通道和-1F商业连通，并将绿化带底下也建成商铺；将主要人流倒入中庭，再通

55、过中庭将人流导入各个商铺或楼层；地铁站地铁站中庭中庭小面积商铺小面积商铺小面积商铺小面积商铺地面地铁出口到商场的过道上修建一个显眼天幕，招引行人进入。通过在通道和入口处的特色装饰及人流指引，来导入地铁人流；1234地铁人流导入规划380在内围式的购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，成为人行活动最频繁处。1、它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示、动态表演等；2、另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物心的焦点；3、在中庭设及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。中庭规划481中庭贯通每一层中庭

56、贯通每一层中庭形状可为圆形、方形等中庭形状可为圆形、方形等1F2F3F-1F如图所示82内部人流动线（垂直和水平动线）内部人流动线（垂直和水平动线）垂直、平面交通设计垂直、平面交通设计 决定内部人流动向决定内部人流动向；垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。 人流动线规划583垂直人流动线垂直人流动线手扶电梯通常是分开设计或设计成剪刀式；客用垂直电梯方便消费者根据自己的购物需要快速到达业态所在的楼层，一般是集中设置在远离手扶电梯等其他纵线流的位置；客货两用电梯，一般

57、设置在各类后勤设施的核心位置。设置跨越多层的设置跨越多层的“通天梯通天梯”，可从可从-1楼直接到达楼直接到达2楼，实现人流跨层传送楼，实现人流跨层传送在中庭设置在中庭设置“观光梯观光梯”直接上二、三楼商铺，打直接上二、三楼商铺，打通地上与地下商业的分离性通地上与地下商业的分离性本项目一楼面积较小，要避免各楼层商气的断开，垂直交通设计和人流引导就显得尤为重要84水平人流动线设计水平人流动线设计保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，并使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的各业态商家尽可能的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，使商铺价值达到最大化。 主通道设计要避免让顾客重复走路；主通道

58、可围绕中庭设计，以增加商场的通透感；本项目建议围绕中庭设置单一主通道，单边通道本项目建议围绕中庭设置单一主通道，单边通道45米米85在距离较长的过道可适当运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空在距离较长的过道可适当运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验间和愉快的购物体验86停车位的设置除了合理的土地利用效率外，特别要注重提高来店者行车的安全性和便捷性平板式多层立体直线匝道式地下一、二层300个原则：原则：形式：形式：层数：层数：数量：数量：停车位规划建议687细节体现细节体现空间空间 在建筑外观和内部景观等方面，营造生态环境及舒适的视觉效果； 布局合理的人流动线，注重设置人性

59、休闲空间； 在商场中设计与商场主题相融合的原创艺术雕塑、喷绘，营造出浓郁的艺术氛围。业态业态 通过各种有趣的小品、娱乐设施安排设置，可以让消费者亲自参与、带引其进入特定氛围对购物中心的贡献对购物中心的贡献 可以从多个角度最大限度地满足消费者心理需求，使消费者愿意滞留，从而提升购物中心人气； 细节体现项目品质和时尚感，提升本项目的市场竞争力。让购物中心成为年轻人来社交、老年人来休闲、小朋友来游玩、让购物中心成为年轻人来社交、老年人来休闲、小朋友来游玩、购物者来购物的场所，实现公共空间的社会化购物者来购物的场所，实现公共空间的社会化体验式购物的塑造建议788天花天花- -异形的运用异形的运用通道、

60、电梯通道、电梯其它规划建议内部装饰889其它规划建议灯光装饰890中庭装饰功能留言瀑布标有log的排风口其它规划建议创新亮点891巨大的、可爱的造型摆在交叉路口，将人流引向购物中心巨大的、可爱的造型摆在交叉路口，将人流引向购物中心其它规划建议焦点设置892儿童洗手间儿童洗手间人性化的细节设计无处不在人性化的细节设计无处不在垃圾桶、巴士站、闻讯处垃圾桶、巴士站、闻讯处其它规划建议人性化设计893附件：主要业态商家基本物业技术要求附件：主要业态商家基本物业技术要求94选选址址区区域域城市核心商圈、商业中心内或商业新区 停停车车场场数数量量视具体情况而定需需求求面面积积（）10,000M20,000

61、m左右楼楼板板承承重重500Kgm2经经 营营楼楼层层 选选 择择3柱柱间间距距88M单单 层层面面 （ ）5000m左右店店前前走走道道开阔交交 付付 租租 金金 形形 式式一般为纯租金中中央央空空调调200220KCalm2给给排排水水符合国家标准供供配配电电2500KVA,需提供三相电源燃燃气气管管道道需要物物业业交交付付装装修修标标准准简装毛坯垂垂直直交交通通根据情况,提供自动人行扶梯23部层，货梯2部排排污污提供独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池层层高高 要要 （M）首层层高5.5m，二层以上层高4.5m卸卸货货区区300m,货运通道不能与人流通道冲突租租赁赁年年限限l5-20

62、年租租 金金 承承 受受 范范围围30-50元m2月左右酌情考虑,第三年起开始递增，幅度不超过5%免免租租期期一般在半年左右，有特别长的发发展展商商品品牌牌影影响响力力相当重要自自 动动 坡坡 道道卖场内每层至少设两台自动坡道收收货货区区个收货笼子（总宽米）其其他他要要求求1千米范围内无同类大超市为佳超市超市95影院影院选选址址区区域域发达商圈,多与购物中心合作停停车车场场数数量量无特殊要求需需求求面面积积（）一个厅的标准面积为15M25M,根据实际情况设立厅的数量单单 层层面面 （ ）2,000M经经 营营楼楼层层 选选 择择高楼层,一般因为层高的特殊要求占据两个楼层柱柱间间距距必须实现厅内

63、无柱楼楼板板承承重重按国家星级电影设计标准交交 付付 租租 金金 形形 式式一般为提成层层高高 要要 （M）10M左右中中央央空空调调无特殊需求给给排排水水按国家星级电影设计标准供供配配电电按国家工业用电标准燃燃气气管管道道不需要提供排排污污标准门门前前走走道道人流通顺,展示性好物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯或简单装修垂垂直直交交通通无明确要求卸卸货货区区无要求租租赁赁年年限限一般为8年租租 金金 承承 受受 范范围围一般为票房分成免免租租期期视情况发发展展商商品品牌牌影影响响力力重要96大型中餐大型中餐选选址址区区域域商业中心、商务中心、食街、城市核心商圈、城市主干道次级商圈停停车车

64、场场数数 量量要求提供一定数量需需求求面面积积（）一般在1000-3000M左右单单 层层面面 （ ）至少500M经经 营营楼楼层层 选选 择择较大的面积,在商业群楼和购物中心都置于较高楼层排排污污独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池楼楼板板承承重重一般标准交交 付付 租租 金金 形形 式式纯租金或扣点层层高高 要要 （M）最佳能够达到5M,最少不低于净高4米中中央央空空调调需要给给排排水水国家标准供供配配电电需提供三相电源燃燃气气管管道道需要提供柱柱间间距距无明确要求,要求使用灵活门门前前走走道道走道通畅,店内可视性强物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯或简单装修垂垂直直交交通通无明确要

65、求卸卸货货区区需要一定面积和货物通道租租赁赁年年限限一般为5年租租 金金 承承 受受 范范围围承租能力中等免免租租期期3-6个月发发展展商商品品牌牌影影响响力力重要97电子游艺电子游艺选选址址区区域域城市核心商圈,人流集中区域,或与购物中心结合和大卖场合作停停车车场场数数量量无特殊要求需需求求面面积积（）1000-2000M单单 层层面面 （ ）无特殊要求经经 营营楼楼层层 选选 择择负一楼或较高楼层柱柱间间距距8M8M楼楼板板承承重重标准交交 付付 租租 金金 形形 式式租金或营业额分成层层高高 要要 （M）净高3M以上中中央央空空调调需提供给给排排水水不需要提供供供配配电电工业用电标准燃燃

66、气气管管道道不需要提供排排污污标准门门前前走走道道人流通顺,展示性好物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯或简单装修垂垂直直交交通通无明确要求卸卸货货区区无要求租租赁赁年年限限6-10年租租 金金 承承 受受 范范围围承租能力较弱免免租租期期视情况发发展展商商品品牌牌影影响响力力重要98快餐快餐选选址址区区域域商业中心、商务中心、食街、城市核心商圈、城市主干道次级商圈停停车车场场数数量量无特殊要求需需求求面面积积（）一般在150-500M左右单单 层层面面 （ ）无特殊要求经经 营营楼楼层层 选选 择择1-2层或集中餐饮区排排污污独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池楼楼板板承承重重底楼最少为

67、500kg/平方米交交 付付 租租 金金 形形 式式纯租金或扣点层层高高 要要 （M）净高3米以上中中央央空空调调需要给给排排水水排水管径不小于6英寸供供配配电电需提供三相电源燃燃气气管管道道需要提供柱柱间间距距无明确要求,要求使用灵活门门前前走走道道走道通畅,店内可视性强物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯或简单装修垂垂直直交交通通无明确要求卸卸货货区区需要一定面积和货物通道租租赁赁年年限限10-15年租租 金金 承承 受受 范范围围承租能力较强免免租租期期视情况而定发发展展商商品品牌牌影影响响力力重要99家电家电选选址址区区域域商业核心区、大卖场附近、大型社区，注重交通要方便停停车车场场数

68、数量量需提供一定数量停车位需需求求面面积积（）2,000m5,000m单单 层层面面 （ ）2,000m经经 营营楼楼层层 选选 择择住宅裙楼一般为1-3楼，最好有首层，在购物中心位置可高层柱柱间间距距最佳88M楼楼板板承承重重500Kgm2交交 付付 租租 金金 形形 式式纯租金层层高高 要要 （M）5.5M中中央央空空调调需要提供给给排排水水国家标准供供配配电电国家标准燃燃气气管管道道不需要排排污污无特殊需求店店前前走走道道开阔,足够广告位置物物业业交交付付装装修修标标准准简装毛坯垂垂直直交交通通提供自动人行扶梯23部层，步梯2部,货梯1部卸卸货货区区提供一定区域租租赁赁年年限限8-10年

69、租租 金金 承承 受受 范范围围50元m2月左右,可视具体物业酌情考虑免免租租期期半年或一年以上发发展展商商品品牌牌影影响响力力相当重要100健身房健身房选选址址区区域域城市核心商圈，购物中心停停车车场场数数量量50需需求求面面积积（）1000M-2000M单单 层层面面 （ ）无特殊要求经经 营营楼楼层层 选选 择择无要求，可适应较高楼层，在购物中心同样适用柱柱间间距距8M8M以上楼楼板板承承重重3-4吨，要求较高交交 付付 租租 金金 形形 式式租金层层高高 要要 （M ）5.5M左右中中央央空空调调需求给给排排水水标准供供配配电电标准燃燃气气管管道道不需要提供排排污污无需求门门前前走走道

70、道门廊空间宽阔物物业业交交付付装装修修标标准准毛坯或简装垂垂直直交交通通无明确要求卸卸货货区区无要求租租赁赁年年限限10年左右租租 金金 承承 受受 范范围围承租能力偏弱免免租租期期视情况发发展展商商品品牌牌影影响响力力很重要101D1.D1.香港购物中心案例研究香港购物中心案例研究102本次案例研究对象的筛选，主要考虑商圈区位及环境特点等方面的相本次案例研究对象的筛选，主要考虑商圈区位及环境特点等方面的相似性，主要包括地铁上盖、新市镇中心、相近体量等因素似性，主要包括地铁上盖、新市镇中心、相近体量等因素青衣城地铁上盖、新市镇中心、4.5万平米 主题商场马鞍山广场筛选案例筛选案例相似点相似点杏

71、花新城东港城东荟城地铁上盖、新市镇中心、2.7万平米 主题商场铁路支线、新市镇中心、3万平米 社区购物中心地铁上盖、新市镇中心、4.4万平米 社区购物中心 地铁上盖、新市镇中心、5.1万平米 名牌折扣商场香港中型购物中心香港中型购物中心103马鞍山广场是位于香港沙田的一个典型的社区型购物中心马鞍山广场是位于香港沙田的一个典型的社区型购物中心马马 鞍鞍 山山 广广 场场 概概 况况项目名称项目名称马鞍山广场开发单位开发单位长江实业（集团）有限公司项目地址项目地址香港马鞍山市中心西沙路海柏花园基座开业时间开业时间建筑面积建筑面积约3万平米停车位停车位300个建筑规划建筑规划首层为住宅大堂，L2、L

72、3层为购物中心功能组合功能组合集吃喝玩乐于一体马鞍山广场马鞍山广场1 1104马鞍山广场定位于社区型购物中心，旨在为周边社区提供吃喝玩乐一马鞍山广场定位于社区型购物中心，旨在为周边社区提供吃喝玩乐一体化的服务。体化的服务。餐饮（14%）零售（41%）休闲娱乐（10%）其它服务（35%）零售（43%）其他服务（17%）餐饮（29%）休闲娱乐（11%）各各业业态态商商家家数数量量比比各各业业态态商商家家面面积积比比商业定位商业定位目标消费者目标消费者周边社区居民外来游客社区型购物中心集吃喝玩乐于一体马鞍山广场马鞍山广场1 1105主力店主力店业态业态楼层楼层百佳超级广场零售3楼美心大酒楼餐饮3楼次

73、主力店次主力店冒险乐园休闲娱乐2楼日本城零售2楼稼轩茶寮餐饮2楼屈臣氏零售2楼美食广场餐饮2楼丰泽电器零售3楼主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态及楼层主力店、次主力店业态及楼层马鞍山广场主力店和次主力店面积总共占比为马鞍山广场主力店和次主力店面积总共占比为45%45%，其中两大主力店均，其中两大主力店均在三楼，有效提升三楼的人气和价值在三楼，有效提升三楼的人气和价值马鞍山广场马鞍山广场1 1106马鞍山广场外部规划巧妙，与广九铁路马鞍山支线完美结合，充分吸马鞍山广场外部规划巧妙，与广九铁路马鞍山支线完美结合，充分吸引和容纳铁路乘客，最终成功将自己打造成新市镇人

74、流集散中心引和容纳铁路乘客，最终成功将自己打造成新市镇人流集散中心马鞍山广场沿铁路支线和西沙路而建，可最大程度增加展示性。把广场大门设置在铁路站点出入口，可最大程度吸纳客流。广场一楼周边主要是车行道，铁路乘客出站后也是直达二楼，所以广场一楼没有设置商铺而作为住宅大堂，所有商铺都在二楼或三楼。广场二楼四周建八座天桥，将广场与周边的各社区和新港城紧密相连，最大程度提升通达性。马鞍山广场区位俯视图马鞍山广场马鞍山广场新港城新港城马鞍山站马鞍山站广九铁路马鞍山支线广九铁路马鞍山支线周边社区周边社区周周边边社社区区 一楼一楼二楼二楼三楼三楼铁路剖面图铁路线铁路线西沙路西沙路马鞍山广场马鞍山广场1 110

75、7天幕广场天幕广场娱乐元素娱乐元素广场大门口设置一个庞大的天幕广场，可举办活动和便于人流通过，形成人气中心。天幕广场内陷于商场，使商场内铺变成临街铺，有效提升商铺价值。天幕广场的顶棚采用弧形玻璃，令整个商场充满阳光气息。广场设有全港独有古典旋转木马，令大家心旷神怡，购物之余，仿似置身于美国新奥尔良。马鞍山广场内部设计独特，使人们在不得不经过此地的同时又乐于来马鞍山广场内部设计独特，使人们在不得不经过此地的同时又乐于来此购物此购物马鞍山广场马鞍山广场1 1108二楼人流动线与主力店分布二楼人流动线与主力店分布冒险乐园冒险乐园屈臣氏屈臣氏日本城日本城美美食食广广场场稼轩茶寮稼轩茶寮在露面各端头均布

76、置有次主力店，有效吸引和带动人流分散，提升每个商铺的价值在露面各端头均布置有次主力店，有效吸引和带动人流分散，提升每个商铺的价值马鞍山广场马鞍山广场1 1109三楼人流动线与主力店分布三楼人流动线与主力店分布美心大酒楼美心大酒楼百佳超级广场百佳超级广场轩琴屋轩琴屋丰泽电器丰泽电器每侧分布一个主力店，有效吸引人流到三楼，营造三楼的人气中心，并实现三楼每个每侧分布一个主力店，有效吸引人流到三楼，营造三楼的人气中心，并实现三楼每个商铺价值最大化商铺价值最大化马鞍山广场马鞍山广场1 1110青衣城青衣城香港著名的以海洋概念建成香港著名的以海洋概念建成的大型主题购物商场的大型主题购物商场项目名称项目名称

77、青衣城开发单位开发单位香港地铁公司项目地址项目地址香港葵涌青衣岛岸边，地铁东涌线上盖物业开业时间开业时间1998年建筑面积建筑面积约4.5万平米停车位停车位约220个建筑层数建筑层数地下1层；地表3层功能组合功能组合集购物、餐饮、娱乐、休闲、服务于一体2 2111青衣城的经营特色是海洋主题，并在设计、装饰、管理及气氛的营造等青衣城的经营特色是海洋主题，并在设计、装饰、管理及气氛的营造等方面均体现出海洋及航海的概念方面均体现出海洋及航海的概念 整个商城犹如一艘巨大的海上油轮 每间商铺就像油轮里的豪华客房 商城大堂是一个梦幻岛，并饰有各色海洋生物 客服中心被布置成一艘白色游艇 富有传奇特色的海盗造

78、型 咖啡吧里坐着几个怪模样的水手雕塑 电影院的过道满布与大海有关的海星、海马、水草青衣城青衣城2 2112青衣城增加了较多的休闲娱乐元素，能较大的吸引和滞留顾客，特别是青衣城增加了较多的休闲娱乐元素，能较大的吸引和滞留顾客，特别是能吸引年轻人的娱乐消费。能吸引年轻人的娱乐消费。主力消费人群定位为年轻、活泼一族增加娱乐、休闲、表演等元素或活动青衣城青衣城2 2113 自动扶梯与商场入口有一定距离，由中庭隔开，引导人流深入 人流的进入、上下、离开都必须经过中庭，中庭就成了一个集散引导人流的场所 人流在中庭集中，从视觉上也给顾客一种人流涌动的效果。在建筑设计上，青衣城通过建筑中庭来汇集和引导人流。在

79、建筑设计上，青衣城通过建筑中庭来汇集和引导人流。青衣城青衣城2 2114青衣城各业态商家数量比青衣城各业态分布请况类别类别商家数量商家数量主要分布楼层主要分布楼层服饰类32户1f，少量在2f其他零售类32户各楼都有餐饮类30户各楼都有服务类27户2f、3f娱乐类3户-1f、2f青衣城集购物、娱乐、休闲、餐饮、服务于一体，但注重突出娱乐功能。青衣城集购物、娱乐、休闲、餐饮、服务于一体，但注重突出娱乐功能。青衣城青衣城2 2115青衣城各业态商家数量青衣城各业态分布请况类别类别商家数量商家数量主要分布楼层主要分布楼层服饰类32户1f，少量在2f其他零售类32户各楼都有餐饮类30户各楼都有服务类27

80、户2f、3f娱乐类3户-1f、2f青衣城集购物、娱乐、休闲、餐饮、服务于一体，娱乐类商家占了较大青衣城集购物、娱乐、休闲、餐饮、服务于一体，娱乐类商家占了较大比重。比重。青衣城青衣城2 2116-1f -1f 主力商家 稻香酒楼、嘉禾影城1f 1f 主力商家 小型零售及服务店2f 2f 主力商家 冒险乐园、反斗城、潮楼3f 3f 主力商家 百佳超市、联邦皇宫青衣城青衣城2 2117杏花新城充满舒适生活格调和时尚品味具有杏花新城充满舒适生活格调和时尚品味具有鲜明的浪漫主题鲜明的浪漫主题的购物中的购物中心心3 3杏花新城杏花新城项目名称项目名称杏花新城开发单位开发单位香港地铁公司项目地址项目地址香

81、港柴湾盛泰道100号(港铁杏花邨站)开业时间开业时间2001年重新开业建筑面积建筑面积2.7万平米，110间商铺停车位停车位车位充裕建筑层数建筑层数地下1层；地表2层功能组合功能组合集购物、餐饮、娱乐、休闲、服务于一体以前此区的商业主要为社区服务，只有少数超市及杂货店。2000年底注入欧陆浪漫元素，确立了“浪漫”这一感性而冒险的主题。118杏花新城设有杏花新城设有3 3个主题区：美膳坊、新艺廊和牵情天地，在丰富自身的个主题区：美膳坊、新艺廊和牵情天地，在丰富自身的同时，满足不同人的品味和需求同时，满足不同人的品味和需求杏花新城美膳坊Diners Delight新艺廊Art Nouveau Wa

82、lk牵情天地Piazza Romance以欧洲文艺复兴时期的风格为主，配合雅致的戶外茶座及花团锦簇的阳台布置，汇聚逾二十间各国美食。每一处都充滿着維也納和比利時的艺术风格，汇聚多个儿童品牌和女士时尚服饰。与至爱手牵手轻触罗马雕像旁两个小天使造型，將引发特別现场效果，为顾客缔造难忘的一刻。3 3杏花新城杏花新城119市场推广市场推广 处处贯彻“浪漫”的主题。 2001年举办“世纪婚礼”，汇集了超过100对新人，首创以地铁列车为花车。此活动引起了全城轰动。 在该站举办免费乘地铁的活动，成为香港最成功的推广案例之一。目标消费者目标消费者杏花新城主要吸引情侣和社区的家庭来消费，并举办各种别出心裁杏花新

83、城主要吸引情侣和社区的家庭来消费，并举办各种别出心裁的活动，具有市场号召力的活动，具有市场号召力情 侣社区内的家庭地铁游客潜在顾客 情侣 社区内的家庭 地铁游客3 3杏花新城杏花新城120各业态商家数量比各业态主要分布的楼层类别类别商家数量商家数量主要分布楼层主要分布楼层时装类20户1f家居用品23户1f餐饮类30户-1f、1f服务类18户1f、2f其它13户-1f、1f杏花新城特辟出超过一半的地下一楼和一楼黄金铺位，租给多家美食坊，杏花新城特辟出超过一半的地下一楼和一楼黄金铺位，租给多家美食坊，借此提升商场的人气。借此提升商场的人气。3 3杏花新城杏花新城121美膳坊牵情天地中 庭西翼货物起

84、卸区东翼货物起卸区冒险乐园随园小馆元绿寿司KFC麦当劳亚热带风情仙踪林地下一楼主要为各国风情食肆，并由建筑中庭、牵情天地和美膳坊三个地下一楼主要为各国风情食肆，并由建筑中庭、牵情天地和美膳坊三个节点形成三个人气中心，引导人流流动。节点形成三个人气中心，引导人流流动。主力商家 冒险乐园、随园小馆、元绿寿司、亚热带风情等扒王之王3 3杏花新城杏花新城122美心MX潮江春地铁站新艺廊电业城万宁一楼主要为服装饰物、家庭用品、健康美容等商家，并将地铁站出口引一楼主要为服装饰物、家庭用品、健康美容等商家，并将地铁站出口引到商场内部。到商场内部。主力商家 潮江春酒楼、美心MX、电业城、万宁等3 3杏花新城杏

85、花新城123稻香渔港百佳超级市场汇丰中银二楼以综合服务为主，两大主力店占据了绝大部分面积。二楼以综合服务为主，两大主力店占据了绝大部分面积。主力商家 百佳超市、稻香渔港3 3杏花新城杏花新城124东港城是香港將军澳首个大型购物商场，地铁上盖物业东港城是香港將军澳首个大型购物商场，地铁上盖物业项目介绍项目介绍项目名称：东港城（East Point City）开发单位：新鸿基地产地理位置：香港将军澳坑口地铁站旁建成时间：1997年建成，2007年重装开业建筑面积：4.4万平米建筑层数：地上2层车位情况：车位充裕功能定位：集购物、消闲、娱乐于一体的一站式购物中心4 4东港城东港城125东港城定位于为

86、年轻、追求时尚的高消费群提供购物、消闲、娱乐于东港城定位于为年轻、追求时尚的高消费群提供购物、消闲、娱乐于一身的一站式购物中心一身的一站式购物中心目标消费者目标消费者年轻、时尚一族周边中高收入居民地铁游客消闲消闲低档低档高档高档购物购物目标消费群构成年轻时尚一族周边中高收入居民地铁游客市场定位市场定位中等档次的一站式购物中心集购物、休闲、餐饮、娱乐、服务于一体文化要素：活泼、时尚、环保、慈善东港城4 4东港城东港城126主力店主力店业态业态楼层楼层Taste零售2F次主力店次主力店Colourmix消闲1FSa Sa零售1F冒险乐园娱乐2FPanash餐饮1F大家乐餐饮1F太兴新世代餐饮2F屈

87、臣氏零售2F肯德基餐饮1F谢瑞麟零售1F各业态商家数量比各业态商家数量比主力店、次主力店业态及楼层主力店、次主力店业态及楼层东港城的商家多为时装、珠宝、餐饮和休闲服务类东港城的商家多为时装、珠宝、餐饮和休闲服务类4 4东港城东港城127 商场全场的地砖采用简洁的人造石，以随意的方式铺砌； 中庭天花由多个花卉图案组成，在灯光和自然光效果配合下，充满动感和朝气； 商场加装巨型屏幕供现场直播场內活动和消闲资讯。东港城重装风格动感、朝气，其室內设计以多种图案为概念，营造出东港城重装风格动感、朝气，其室內设计以多种图案为概念，营造出活泼和欢乐的气氛，深受年轻一族的欢迎。活泼和欢乐的气氛，深受年轻一族的欢

88、迎。4 4东港城东港城128东荟城名店仓简介东荟城名店仓简介项目地址：香港大屿山东涌达东路20号 开发单位：Newfoundworld Site 2 (Retail) Limited 建筑构成：东荟城名店仓、东荟城商业中心、 诺富特东荟城酒店 建筑面积：楼高五层，总面积约5.1万平方米 商铺面积：由20平米至1300平米不等开业时间：2000年4月开放时间：早上十点至晚上十点 市场定位：香港首个及唯一的名牌折扣商场东荟城是香港首个及唯一的名牌折扣商场东荟城是香港首个及唯一的名牌折扣商场5 5东荟城名店仓东荟城名店仓129案例研究案例研究东荟城名店仓东荟城名店仓东荟城名店仓位于东涌地铁站上，周边

89、密布有机场、东荟城名店仓位于东涌地铁站上，周边密布有机场、博览馆及各旅游景点，流动人口较多。博览馆及各旅游景点，流动人口较多。亚洲国际亚洲国际博览馆博览馆昂平昂平360360天坛大佛天坛大佛东涌炮台东涌炮台侯王庙侯王庙香港迪士尼香港迪士尼凤凰山凤凰山130东荟城定位于香港首个名牌折扣商场，为高收入人群提供惬意的购物服东荟城定位于香港首个名牌折扣商场，为高收入人群提供惬意的购物服务务目标消费者目标消费者 香港本地中高收入居民 外来旅客（如到访亚洲国际博览馆之人士及昂坪360的旅客）。消闲消闲低档低档高档高档购物购物目标消费群构成到访亚洲国际博览馆的游客周边中高收入居民昂坪360的旅客商业定位商业

90、定位 香港首个名牌折扣商场 集购物、餐饮、娱乐、服务于一体东荟城5 5东城荟名店仓东城荟名店仓131东荟城名店仓业态以各种时尚用品零售为主，东荟城名店仓业态以各种时尚用品零售为主， 包括名牌服饰、时尚饰包括名牌服饰、时尚饰品、儿童服装、家居用品、运动用品等，另有少量的特色餐饮和服务品、儿童服装、家居用品、运动用品等，另有少量的特色餐饮和服务5 5东荟城名店仓东荟城名店仓132东荟城名店仓业态以各种时尚用品零售为主，东荟城名店仓业态以各种时尚用品零售为主， 包括名牌服饰、时尚饰品、包括名牌服饰、时尚饰品、儿童服装、家居用品、运动用品等，另有少量的特色餐饮和服务儿童服装、家居用品、运动用品等，另有

91、少量的特色餐饮和服务5 5东荟城名店仓东荟城名店仓133东荟城的建筑设计注重营造舒适的购物空间，并通过一些大气的装饰东荟城的建筑设计注重营造舒适的购物空间，并通过一些大气的装饰构造来吸引和留住顾客构造来吸引和留住顾客天然采光天然采光全天空调全天空调动感喷泉动感喷泉帆船板凳帆船板凳磷光彩灯磷光彩灯瀑布彩灯瀑布彩灯建筑设计外形新颖，天然采光为商场带来宽敞写意的购物环境。全天候空调设计，以配合香港气候为顾客提供悠闲舒适的购物体验。露天广场内建有一台最新型全天候动感音乐喷泉，喷泉在不运作时可隐藏在地下，可以完全利用空间作其他活动。喷泉广场有三条石板建造的帆船型板凳。板凳附近地面有为数不少的隐藏彩灯，平

92、时若隐若现地再加上不时变色，尤如夜晚海面上的点点磷光。建有一条五层楼高的宽阔石阶楼梯，梯底也暗藏着彩灯，夜晚亮灯后，彩灯还从高而下地轮流闪动，模拟出一道壮丽的瀑布。5 5东荟城名店仓东荟城名店仓134D2 D2 深圳购物中心案例研究深圳购物中心案例研究135深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大的商业地产项目；定位深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大的商业地产项目；定位为为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心项目简介项目简介1 1万象城万象城项目名称华润万象城开发商华润集团设计单位美国RTKL建筑师事物所位

93、置深圳市罗湖区宝安南路1881号商业建筑面积约18.8万商业经营面积约12万总高度地上五层、地下二层停车位1030个开业时间2004年12月136万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心合需求的时尚购物中心目标消费者目标消费者周边写字楼白领中高收入的深圳居民外地游客娱乐娱乐低档低档高档高档购物购物万象城目标消费群构成深圳高收入居民周边写字楼白领外地游客市场定位市场定位中上档次的现代化购物中心协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素文化要素：自由、时尚、和谐、共享1 1万象城万象城137宽阔的中庭设计、各楼

94、层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城效果共同营造出万象城“自由自由”、“时尚时尚”、“舒适舒适”的购物氛围的购物氛围1 1万象城万象城138万象城设置多层停车场并实现与卖场的无缝连接，为顾客提供印象深万象城设置多层停车场并实现与卖场的无缝连接，为顾客提供印象深刻的消费便利，有效提高了商圈的辐射范围刻的消费便利，有效提高了商圈的辐射范围车流动线分析1 1万象城万象城139万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐

95、的场所时成为人们聚会、休闲娱乐的场所各商业功能面积比各商业功能商户数量比1 1万象城万象城140万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高1 1万象城万象城141主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其面积占比主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其面积占比为为52%52%1 1万象城万象城主力店主力店业态业态楼层楼层芮欧百货购物B1-3F王子饭店餐饮5F嘉禾影城休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场休闲娱乐4FOle购物B1次主力店次主力店顺电购物4F运动100购物4F生活本色购物4F美乐汇美食广场餐饮5FNOVO购

96、物1FEsprit购物1-2F万宁购物B1F主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态及楼层主力店、次主力店业态及楼层142通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有效补充通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有效补充1 1万象城万象城143COCO ParkCOCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，深圳唯一公园版情景式购物中心2 2CoCoParkCoCoPark项目名称CoCoPark购物中心开发商深圳市星河房地产开发有限公司位置福华三路、民田路、福华路和中心二路中间总占地面积31000商业建筑面积8.5万楼层地上三层、地下二层停车位

97、600余个主力店吉之岛、百老汇影院开业时间2007年9月144区位优势区位优势区位区位环境环境创新深圳购物中心，打造深圳的动感活动中心； 中心区新商业地标，激活深圳CBD消费指数； 紧邻会展中心，会展商圈的原始策划者； 唯一公园式购物中心，代言深圳新商业势力中心区迅速聚集人气； 周边几十栋高级住宅，高收入+高消费的居民构成； 周边甲级写字楼超过140万平方米，占深圳的1/3强 会展中心每年不间断提供约1500万商务客流； 周边正在形成一个多体的五星、四星级酒店群；2 2CoCoParkCoCoPark145COCOPARKCOCOPARK为我们呈现了一个敞开式的购物中心为我们呈现了一个敞开式的

98、购物中心, ,打造了一个公园版、情打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心景式、休闲至上主义的购物中心2 2CoCoParkCoCoPark12条折叠式内街“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式购物中心8大自然光中庭、100米空中天桥配合6000平方米下沉式露天广场5大自然光中庭1462 2CoCoParkCoCoPark各商业功能面积比各商业功能商户数量比CoCoPark餐饮面积占比较大，主题餐饮区吸引强大人气磁场餐饮面积占比较大，主题餐饮区吸引强大人气磁场147花园城中心是深圳首家区域型购物中心，以社区家庭消费为主，旨在为花园城中心是深圳首家区域型购物中心，以社区家庭消费

99、为主，旨在为居民提供一站式体验型休闲消费，并以时尚、生活为主题的大型购物中居民提供一站式体验型休闲消费，并以时尚、生活为主题的大型购物中心心项目名称花园城中心位置南海大道和东滨路交汇处占地面积3.9万平方米总建筑面积7万平方米停车位845个楼层地面四层商业，地下两层半停车库开发商招商地产开业时间2006年4月 主力店沃尔玛、百安居、迪卡侬、紫荆城、洲立电影院、胜记云顶花园酒家3 3花园城中心花园城中心148花园城业态分布花园城业态分布3 3花园城中心花园城中心149花园城中心主要目标消费群锁定在南山片区的中高收入家庭，以中高花园城中心主要目标消费群锁定在南山片区的中高收入家庭，以中高端时尚品牌

100、为主要经营方向，打造一个集娱乐、休闲、购物于一体的端时尚品牌为主要经营方向，打造一个集娱乐、休闲、购物于一体的区域性购物中心区域性购物中心 娱乐娱乐低档低档高档高档购物购物花园城中心目标消费群构成周边中高收入居民市场定位市场定位中上档次的区域性购物中心协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素3 3花园城中心花园城中心 目标消费者目标消费者周边中高收入的深圳居民150建筑特色建筑特色主入口锥形发光塔，造型新颖别致，夜晚流光溢彩，是蛇口最引人注目的地标亮点直跨三层的扶梯气势恢弘，发光流水跳泉引人驻足。low-e玻璃制作的采光天棚，开阔明亮为了增强标识性和趣味性，自动扶梯颜色每层各有差异完整的商业布局，流畅的

101、中庭空间3 3花园城中心花园城中心151深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的滨海风情多功能城市商业综合体滨海风情多功能城市商业综合体海岸城购物中心海岸城购物中心项目名称海岸城购物中心开发商深圳市海岸房地产开发有限公司设计单位美国凯里森建筑事务所位置东南邻后海滨路、创业路，西北邻滨海大道、后海大道总占地面积36908商业建筑面积约12万商业经营面积约8万总高度30米，地上五层、地下二层停车位1500余个开业时间2007年12月4 4152海岸城定位海岸城定位目标消费者目标消费者周边写字楼白领中高收入的深圳居民

102、娱乐娱乐低档低档高档高档购物购物海岸城目标消费群构成深圳高收入居民周边写字楼白领市场定位市场定位中上档次的现代化购物中心协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素规划要素：以人为本、以商为产海岸城海岸城4 4153海岸城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时海岸城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所成为人们聚会、休闲娱乐的场所各商业功能面积比各商业功能商户数量比海岸城海岸城4 4154主力店及次主力店的租户组合中占据重要地位，其面积占比为主力店及次主力店的租户组合中占据重要地位，其面积占比为4646主力店主力店业态业态楼层楼层吉之岛百货购物

103、B1-1F中森名菜餐饮5F嘉禾海岸影城休闲娱乐3F冰FUN海岸滑冰场休闲娱乐4F大饱口福餐饮5F次主力店次主力店顺电购物3F生活本色购物4F江南厨子餐饮3F英孚教育教育4F玛花纤体休闲娱乐4F美丽田园休闲娱乐4F反斗乐园休闲娱乐5F主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态及楼层主力店、次主力店业态及楼层4 4海岸城海岸城155建筑特色建筑特色海岸城海岸城水水南北双广场南北双广场通通双步行街双步行街南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题贯穿海岸城与周边写字楼、商务广场、文化广场、五星级酒店以及海雅商圈的二层步行高架桥长达710米，真

104、正实现了人车分流。四通八达的人流行走路线，在便捷高效之余，更让区域消费融会贯通4 4聚聚双首层双首层入入退台餐饮退台餐饮创造性地推出了“双首层”的消费聚集模式。在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层”，让南来北往的人群如织交汇。海岸城购物中心二楼至五楼采用新颖别致的退台式餐饮设计，室内外空间的巧妙结合，构筑出生动的城市风景线和丰富的消费机会性156怡景怡景中心城位于深圳中心区中心城位于深圳中心区CBD中央，南毗临国商晶岛购物中心，北邻中央，南毗临国商晶岛购物中心，北邻市民中心广场，东衔大中华交易广场，西接香格里拉大酒店市民中心广场，

105、东衔大中华交易广场，西接香格里拉大酒店怡景中心城怡景中心城 项目名称深圳市怡景中心城地址深圳市中心区福华路（会展中心地铁站B出口，大中华西侧）由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。占地面积43000平方米，建筑面积120000平方米总投资额7亿元人民币整体建筑设计美国Callison建筑事务所合作经营方台湾太平洋集团主力店华纳兄弟国际影院、家乐福和中国台湾太平洋集团等开发商深圳市怡景投资发展有限公司怡景怡景中心城中心城5 5157怡景怡景中心城主要目标消费者锁定中产阶层，业态其中中心城主要目标消费者锁定中产阶层，业态其中60%60%为深圳现有的为深圳现有的国内外品牌，国内外品牌，40

106、%40%是首次进驻深圳的国内外品牌是首次进驻深圳的国内外品牌目标消费者目标消费者目标消费群构成周边中产阶层生活工作在中心城周边的中产阶层怡景中心城怡景中心城 5 5158规划特点：规划特点：东西两侧有两个下沉式广场，一边有7500平方米，一共是一万平方米;地面一层的屋顶有两万平方米的花园，真的形成一个人文的生态型的购物广场。怡景中心城怡景中心城 5 5159怡景中心城购物比例较高，商业分五大主题区，怡景中心城购物比例较高，商业分五大主题区，各商业功能面积比怡景中心城怡景中心城定位为“时尚映象”定位为“流行元素”定位为“年轻主张”定位为“生活风情”家乐福超市及停车场定位为“顺畅交通”停车场及相关

107、服务配套设施等潮流个性服饰、音像书局、特色街店、生活数码、手工艺品、季节商品、美食广场、风情料理、美味档口、华纳影城、中心百货等男女精品、仕女名店、绅士休闲、青年休闲、黄金珠宝、精品钟表、工艺礼品、概念餐厅、休闲餐饮、银行、主力酒楼、中心百货少女服饰、少淑女装、运动服饰、中性休闲、流行杂货、化妆用品、美容护理、中西快餐、咖啡名店、华纳影城、中心百货等21123各楼层商业简介5 5160京基百纳空间新生活广场位于深圳最纯粹的京基百纳空间新生活广场位于深圳最纯粹的“富人区富人区”红树湾，倾力打造红树湾，倾力打造和倡导一种家庭式的消费新模式和倡导一种家庭式的消费新模式京基百纳空间京基百纳空间项目名称

108、京基百纳空间新生活广场地址白石路与沙河东路交界处建筑面积8.6万平方米楼层地下一楼，地上三楼主力店天虹商场、中影太平洋影城、开发商京基集团已签约商家天虹商场、中影太平洋影城、八马茗茶、必胜客、麦当劳、KFC、DQ、ILLY、面点王、味千拉面、方宇美食府、雨花西餐厅、醉忆江南、仙踪林、可颂坊、巴国布衣COMCOM、芭藜之花、卡通尼、仙香、玫瑰人生、凝肌美容、尚HAIR、中国银行京基京基百纳百纳6 6161倾力打造和倡导一种家庭式的消费新模式倾力打造和倡导一种家庭式的消费新模式目标消费者目标消费者红树湾片区及红树湾片区及周边中高收入的深圳居民 市场定位市场定位中上档次的家庭式购物中心协同购物、餐饮

109、、教育、文化、休闲、娱乐要素文化要素：优雅、舒适的生活方式京基百纳空间京基百纳空间6 6162益田假日广场致力于打造中国最具体验特色的国际购物中心，以益田假日广场致力于打造中国最具体验特色的国际购物中心，以“国际、国际、魅力、欢乐魅力、欢乐”为主题，坚持国际时尚特色为主题，坚持国际时尚特色7 7益田假日广场益田假日广场 项目名称益田假日广场位置紧邻深圳城市交通主干道深南大道，世界之窗对面占地面积3.5万平方米总建筑面积13万平方米其中：商业面积10万平方米停车位800个总投资额2亿美元楼层分布商业五层开发商深圳市益田房地产集团股份有限公司设计单位美国GENSLER商业定位中国最具体验特色的国际

110、购物中心预计开业时间2008年8月 已签约主力商家中影嘉禾影院、全明星冰场 、四海一家餐饮集团163益田假日广场座拥高尚住宅区，拥有庞大游客资源益田假日广场座拥高尚住宅区，拥有庞大游客资源 ，覆盖科技园商，覆盖科技园商旅客源旅客源 目标消费者目标消费者周边中高收入的深圳居民周边写字楼白领游客娱乐娱乐低档低档高档高档购物购物益田假益田假日广场日广场目标消费群构成周边中高收入居民周边写字楼白领 游客市场定位市场定位中国最具体验特色的国际购物中心协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素文化要素：体验、动感、时尚7 7益田假日广场益田假日广场 164特色主题特色主题购物购物益田假日广场汇集了高档百货、特色超市、

111、品牌旗舰店和各式时尚精品店，以新颖的业态规划，开创家庭式休闲消费新模式餐饮餐饮具特色主题概念餐厅：中式酒楼、西式美食、露台酒吧及各类时尚休闲餐饮等娱乐娱乐真冰场、五星级数码影院、儿童冒险乐园、概念美容SPA等各类娱乐休闲设施，开创娱乐消费的新模式7 7益田假日广场益田假日广场 165区位优势区位优势交通网络交通网络位处深圳著名的华侨城深圳传统的豪宅片区和中国最大的主题公园群落串连华侨城、红树湾、香蜜湖三大高尚片区世界之窗、欢乐谷、民俗文化村、锦绣中华和园博园五大主题公园邻近沙河、深高、名商三大高尔夫球场何香凝美术馆和华夏艺术中心两大艺术场馆交通主干道深南大道唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，3

112、个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳项目地下三层设有大型巴士换乘站，多达50条公交线路通达全市好的区位和交通使益田假日广场具备成功的必要条件好的区位和交通使益田假日广场具备成功的必要条件项目优势项目优势7 7益田假日广场益田假日广场 166首创四首层设计理念首创四首层设计理念下沉式广场的融合下沉式广场的融合城市海景露台酒吧城市海景露台酒吧首创四个首层入口的概念，实现项目的内外空间与建筑的完美结合。地铁乘客可以穿过地铁大厅直接进入商场B2层，顾客也可从南面的下沉式生态广场进入B1层；通过连接深南大道和商场的廊桥以及购物中心的东南面主入口可以进入商场G层；项目北面的还有多个入口通往购物中心L1

113、层。在购物中心L2层美食广场的南面，设置了长达100米的海景露台酒吧7 7益田假日广场益田假日广场 1.2万平米的下沉式广场上仰头即见。广场上的各种小品、水幕、喷泉和雕塑相映成趣。167金光华广场是深圳著名地标南国戏院拆卸后重建的大型高级娱乐及购物金光华广场是深圳著名地标南国戏院拆卸后重建的大型高级娱乐及购物广场，位处深圳市罗湖商业中心区广场，位处深圳市罗湖商业中心区 金光华广场金光华广场项目名称金光华广场地址深圳人民南路、嘉宾路、南湖路三条大道的交汇处占地面积18000平方米总营业面积120000平方米总投资15亿元楼层地上8层、地下3层车位标准停车位500个，联动停车位1200余个定位大都

114、会体验式购物中心开发商金光华集团运营公司金光华商业有限公司电梯17部“太空穿梭”电梯，60部自动扶梯媒介89套数字化多媒体影音系统，近百平米的大型LED显示屏，共同构成了金光华广场动态魅力的精髓主题中庭8个开业时间2004年11月20日8 8168金光华广场以引领时尚、独树风格为特色，将世间经典消费文化和现代金光华广场以引领时尚、独树风格为特色，将世间经典消费文化和现代精致生活相串连精致生活相串连 目标消费者目标消费者周边写字楼白领中高收入的深圳居民外地游客娱乐娱乐低档低档高档高档购物购物金光华目标消费群构成深圳高收入居民周边写字楼白领外地游客市场定位市场定位中上档次的现代化购物中心协同购物、

115、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲要素金光华广场金光华广场8 8169特点特点:处于深圳中央商圈人民南的天然核心,建筑主体与8500平米“罗湖之心”前文化广场唇齿相依，常年上演深圳中央商圈永不落幕的广场时尚秀。距离深圳火车站及中国最大的旅客出入境关口罗湖口岸近在咫尺,独有16米与地铁无缝连接之超宽通道直达广场地下二层，是中国最具代表性的地铁上盖商业，尽享交通带来的便利。揉合建筑科技与自然造景，带出高品味之商业、购物的格调，透过三大轴向主题天井的玻璃帷幕及弧形挑空，引进蓝天、白云及大量自然光影，配合8个主题中庭，让你在购物中心游逛时的视线得以无限伸展交通便利交通便利区位具优势区位具优势建筑有特色建筑有

116、特色金光华广场金光华广场8 8170品牌名称品牌名称楼层楼层品牌名称品牌名称楼楼层层品牌名称品牌名称楼楼层层满饰L5面包新语B2果之语B1一致药店B2马拉爸爸美食咖喱屋B2哈根达斯L1万宁B2正大东西烧B2上井日式料理自助餐厅L6平安银行B1蛋挞王B2采云之南L7中国移动通信B1元绿寿司B2厨房制造L7韩国美甲B1味千拉面B2陶源酒家L7耶罗吧L3铁板味一番B2果之语B1南国影院L3异国风情B2星巴克B1东亚银行ATMB2可颂坊B2力美健L6反斗乐园L4壹咖啡B2咸亨酒店L7IN 吧L5美心西饼B2靓车高手B3亲密爱人L5梁记果冰捞B2花旗银行ATMB2SPA自然有机生活馆L5牛厨零食B2查理

117、的巧克力工作坊B2华尔街英语L5安徒生B2一茶一座B1奇奧柏查美容美发L5肯德基B1必胜客B1部分品牌名录金光华广场金光华广场8 8171深圳市第一家大型城市中心深圳市第一家大型城市中心MALL MALL ，地处深南中信商圈，集购物、餐饮、，地处深南中信商圈，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体娱乐、休闲于一体9 9中信城市广场中信城市广场项目名称中信城市广场地址深圳市深南中路1093号组成部分1、3.99万平方米的中信大厦;2、6.75万平方米的商业购物中心;3、3万平方米的星光广场;停车位788个主力商户吉之岛、西武百货、逸和轩、豫园上海饭庄、新南国影城、中航健身会、玛花纤体、星巴克、开业时间2

118、002年9月28日开发商中信（深圳）集团公司占地面积5万平方米建筑面积15万平方米购物中心建筑面积7万平方米容积率2.75市场定位浓缩亚洲商业精华172中信城市广场位于深南路市政府南侧，毗邻深圳国际商场、岁宝百货、茂业百货等，背靠深圳著名的老城区巴登街及南园路的商业一条街，其间,多路大中小巴及的士纵横穿梭于此,交通发达,人气兴旺,商业气氛浓愈,成为继东门、华强北之后的新兴商业旺地，被深圳市主流媒体评为八大商圈之一。具区位优势商圈优势建筑特色中信城市广场以其精美的造型，简捷明朗的线条和优雅大方的风格，3万平方米的户外星光广场，拥有极富特色的水晶宫、时钟柱及高清晰度巨型户外电子屏等，成为深圳市目前

119、独一无二的，融现代建筑风格与艺术为一体的人文景观，夜幕下广场面星光璀璨，灯火阑珊，风景怡人。中信城市广场公司与市地铁公司合作，通过地下商业街的形式，与地铁科学馆站和上步地下通道相连。中信地铁商场工程已经全面竣工，广大市民、游客到商场观光购物将更加便利。作为深圳目前商业体量最大、商业氛围最成熟的地铁商场，中信地铁商场将为中信城市广场增添新的时尚羽翼和购物魅力。9 9中信城市广场中信城市广场173保利文化广场是集文化、娱乐休闲、商业于一体，涵盖剧院、影院、博保利文化广场是集文化、娱乐休闲、商业于一体，涵盖剧院、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、科技娱乐设施和购物商场的综合性文化产业物馆、康体、娱乐、

120、餐饮、科技娱乐设施和购物商场的综合性文化产业项目项目项目简介项目简介保利文化广场保利文化广场项目名称保利文化广场开发商保利集团位置东南邻后海滨路、创业路，西北邻滨海大道、后海大道总占地面积53962商业建筑面积约15万主力店天虹百货、家乐福、保利剧院开业时间2007年12月1010174保利文化广场以文化为特色、以商业为主体，创造性的提出文化商业保利文化广场以文化为特色、以商业为主体，创造性的提出文化商业概念，开创新的商业形态概念，开创新的商业形态目标消费者目标消费者中高收入的深圳居民周边写字楼白领娱乐娱乐低档低档高档高档购物购物保利文化广场市场定位市场定位中上档次的现代化购物中心协同购物、休

121、闲、餐饮及娱乐要素文化要素：“以文促商，以商养文”的文化地产开发概念保利文化广场保利文化广场1010175定定 位：区域性综合购物中心，以餐饮及休闲为主位：区域性综合购物中心，以餐饮及休闲为主项目名称东海购物广场地址福田区农园路和红荔西路的交会处停车位700个开发商东海地产占地面积2.4万平方米建筑面积5.5万平方米楼层地上5层、地下1层开业时间2007年2月点评：没有品牌吸引力的大型主力店，影响力较弱有限点评：没有品牌吸引力的大型主力店，影响力较弱有限东海购物广场东海购物广场经营情况：目前经营惨淡，商家基本撤场经营情况：目前经营惨淡，商家基本撤场主力店：太平洋影院主力店：太平洋影院1111176报告结束谢谢！报告结束谢谢！The end! ThanksThe end! Thanks购物中心持续繁荣的推动者购物中心持续繁荣的推动者