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1、盛泽新联纺织厂地块盛泽新联纺织厂地块市场研究及定位报告基础研究基础研究商业格局商业格局本体分析本体分析客群研究客群研究主题定位主题定位城镇概述城镇概述产业产业/经济经济商圈分布商圈分布商业业态分布商业业态分布经营状况分析经营状况分析项目区位研判项目区位研判总结总结优劣势分析优劣势分析产品规划分析产品规划分析商圈辐射区域商圈辐射区域概念定位概念定位主题定位主题定位业态划分业态划分售价预估售价预估在售商业简述在售商业简述投资者研究投资者研究销售期预估销售期预估城镇规划城镇规划总结总结租金水平研究租金水平研究消费者行为研究消费者行为研究基础研究基础研究城镇概述城镇概述产业产业/经济经济城镇规划城镇规
2、划总结总结城镇概述城镇概述 地理位置：地理位置：地理位置：地理位置：东临上海、西邻太湖、北依苏州、南接浙江，位于江苏、浙江、上海二省一市交汇的金三角地区，是中国沿海和长江三角洲对外开放的中心区域； 交通：交通：交通：交通：苏嘉杭高速公路、227省道和京杭大运河穿境而过，与318、312国道、沪宁、沪杭、沪浙高速公路和太浦河相衔接。处于上海一小时经济圈内，具有良好的交通条件。 地域人口：地域人口：地域人口：地域人口：全镇面积147平方公里，其中已建成区面积40.4平方公里常住人口30.8万人，其中在册人口12万人，外来经商、务工人员约20万人。全镇辖38个行政村、3个场队、15个社区居委会。基础
3、研究基础研究城镇概述城镇概述产业产业/经济经济城镇规划城镇规划总结总结产业产业/经济经济丝绸纺织业是盛泽的支柱产业，占全镇工业总量的90%以上，产业特色十分明显。产业集聚优势：产业集聚优势：截止2009年底，全镇共有工业企业2000多家，商贸、服务企业7000多家，拥有工业资产500亿元，其中资产超过30亿元的企业有4家，超亿元的80余家。产业配套优势产业配套优势 ：形成一条从缫丝、化纤纺丝、织造、印染、织物深加工到服装等纺织制成品的产业链，同时，还形成了研发、生产、市场、物流、服务为一体的配套体系 。技术与装备优势：技术与装备优势：盛泽纺织业的技术装备在国内处于领先地位，部分设备国际领先 。
4、专业市场优势专业市场优势 ：东方丝绸市场是盛泽纺织产业的龙头，也是国内最重要的纺织品集散中心、价格形成中心和信息发布中心之一。 2007年市场实现商品交易额538亿元，连续三年名列全国纺织品服装市场第一名。 企业家团队优势企业家团队优势 ：盛泽有一支具有较高素质的民营纺织企业家队伍，他们有资金实力，有管理经验，有市场眼光，有开拓魄力，有社会责任，他们或来自纺织生产一线，或来自中国东方丝绸市场。2008年实现地区生产总值172.9亿元，增长15%；完成全口径财政收入27.64亿元，增长9%；实现地方一般预算收入12.86亿元，增长11%；工业应税销售520亿元，增长10.4%；注册外资13134
5、万美元，到帐外资13052万美元，增长18%；完成固定资产投资52.84亿元，其中工业固定资产投资为32.54亿元； 随着当地经济的发展、规划落实以及外来人口不断导入，将会促进当地第三产业的发展，随着当地经济的发展、规划落实以及外来人口不断导入，将会促进当地第三产业的发展，第三产业的成熟发展，将使得全镇各项经济领域带来繁荣和活跃，同时，对于房地产也会第三产业的成熟发展，将使得全镇各项经济领域带来繁荣和活跃，同时，对于房地产也会带来强大的消费群体。带来强大的消费群体。受当地支柱产业影响，丝绸市场吸引了广东、温州、福建等地数万人在此经商，成立客商受当地支柱产业影响，丝绸市场吸引了广东、温州、福建等
6、地数万人在此经商，成立客商会，这部分人很大部分成了当地房产市场的有效客源。会，这部分人很大部分成了当地房产市场的有效客源。（近十年中有（近十年中有100100多亿元外来投资投向盛泽的纺织业。目前共有多亿元外来投资投向盛泽的纺织业。目前共有3030多个省市区以及日本、多个省市区以及日本、韩国、香港、台湾地区的数万名纺织客商常驻盛泽经商，数十万人常年往返盛泽，从而对韩国、香港、台湾地区的数万名纺织客商常驻盛泽经商，数十万人常年往返盛泽，从而对第三产业起到了巨大的助推作用。）第三产业起到了巨大的助推作用。）产业产业/经济经济基础研究基础研究城镇概述城镇概述产业产业/经济经济城镇规划城镇规划总结总结西
7、南高档西南高档西南高档西南高档住宅区住宅区住宅区住宅区纺织纺织纺织纺织科技园科技园科技园科技园老城区老城区老城区老城区丝绸丝绸丝绸丝绸市场市场市场市场新城区新城区新城区新城区城镇规划城镇规划东调：东调：东调：东调：东部地区有苏嘉杭高速公路划城而过，由于其历史原因在住宅区中留有零星污染严重工厂，住宅区布置杂乱无章，目前正加强都市圈的建设同时对东部旧城区进行内部的优化调整，以此促进人口和产业的疏散。北优：北优：北优：北优：北部地区为进出盛泽的主要隘口，优化地区的功能布局与空间结构，建设客流和物流中心成为当前要务。南扩：南扩：南扩：南扩：南部建立纺织科技示范园，加强与高校合作，增强其技术储备。引入资
8、金实力雄厚的厂家形成规模优势，形成密集的产业发展，为盛泽的经济腾飞奠定坚实的基础。西拓：西拓：西拓：西拓：行政中心即将迁移至西部地区，从商业中心（太古广场）至丝绸市场再到新规划住宅区，利用该区域地势开阔、水景丰富利于创造品质的生活等优势，强化区域中心城市地位的重要区域。中心区：中心区：中心区：中心区：舜新路沿线和太古广场周围地区；规划主要为中心商业区（CBD）和休闲娱乐区，其规划的形成为盛泽并不发达的第三产业注入一剂强心剂，刺激其迅速发展。居住区：居住区：居住区：居住区：基本分为两片，盛泽原为工业重镇，其镇区中不可避免零星的留有一些工厂，但随其新规划的出台，这些工厂外迁，原工厂用地和原依厂而建
9、的住宅小区就形成了老居住区。从其最新规划上看，舜新路以东至东环路为旧居住区，这一区域主要有目澜、扬扇等一些旧建成小区。镇政府和盛泽教学设施大都集中在这一区域。西部规划为住宅区用地，由于有自然水系及区域可塑造性等优势，对这一片区房地产市前景看好。公共设施区：公共设施区：公共设施区：公共设施区：主要为一些商场用地，建成有规模、配套齐的丝绸市场。其中以东方丝绸市场为龙头，作为丝绸产品集散中心，辐射影响全国。工业区：工业区：工业区：工业区：引入大型丝绸纺织企业，形成规模效应，与科研单位和大专院校通力合作，全面提升其核心竞争力，提高其丝绸纺织品业在世界中心的地位，建成有世界影响的丝绸生产基地。工业区工业
10、区中心区中心区/ /公共设施区公共设施区西部居住区西部居住区/ CLD/ CLD东部居住区东部居住区规划解读规划解读区域区域区域区域现状现状现状现状未来未来未来未来优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势东部区行政、文教、居住中心行政中心外迁,新旧街坊改造人文环境较好人口密度高,发展空间狭小中部商务区商业商务中心商业游览,历史文化区配套完善,具备一定可塑性发展空间有限中西部区丝绸交易中心商贸和物流中心新规划区域,专业功能突出功能过于单一,配套设施不完善西部规划区区域处快速发展中,尚未完全定型新行政和CLD区域广阔，发展空间大配套缺乏纺织科技示范园产业基地进一步完善配套和环境区域广阔优势集中市政和道路不
11、完备 舜新路以东，至东方路老城区，行政中心，文教中心，居住区； 舜新路以西，至现西环路商贸中心，配套较成熟，城市改造重点； 现西环路和改造中的西环路丝绸专业交易地，物流中心； 规划中的西部地区未来行政中心和CLD中心，西拓重点； 纺织科技示范园盛泽产业基地；功能界定功能界定基础研究基础研究城镇概述城镇概述产业产业/经济经济城镇规划城镇规划总结总结总结总结本案地处盛泽镇的老城区，目前该片区正处在旧城改造阶段，和其他城镇相比均有比较明本案地处盛泽镇的老城区，目前该片区正处在旧城改造阶段，和其他城镇相比均有比较明显的共性和特征。显的共性和特征。1 1、政府有步骤地改造和更新老城区的部分或全部物质生活
12、环境，以便根本改善其劳动、政府有步骤地改造和更新老城区的部分或全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务条件。生活服务条件。2 2、区域的工业、商业、居住等形态布局也将面临更新和调整，区域内的道路系统、公交、区域的工业、商业、居住等形态布局也将面临更新和调整，区域内的道路系统、公交出行系统也将得到逐步的优化。出行系统也将得到逐步的优化。 3、改善城市居住环境，必然要投入大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的改善城市居住环境，必然要投入大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的生活区。生活区。从城镇规划来看，虽然本案处于老城区商圈的边缘地带，商业价值尚未完全展现出来，但从城镇规划
13、来看，虽然本案处于老城区商圈的边缘地带，商业价值尚未完全展现出来，但是从城区发展阶段来看，本案所处板块的面貌、形象必将随着时间推移而逐步提升，区域是从城区发展阶段来看，本案所处板块的面貌、形象必将随着时间推移而逐步提升，区域内的商业逐步成熟也使得本案具有后发优势和长期优势。内的商业逐步成熟也使得本案具有后发优势和长期优势。商业格局商业格局商圈分布商圈分布商业业态分布商业业态分布经营状况分析经营状况分析总结总结在售商业简述在售商业简述租金水平研究租金水平研究东方广场舜湖西路舜湖中路舜新中路舜新南路东方中路环湖路水水水水务务务务公公公公司司司司湖衡悦广场衡悦广场衡悦广场衡悦广场二期二期二期二期大大
14、大大润润润润发发发发衡衡衡衡悦悦悦悦广广广广场场场场市场路本本本本案案案案东盛步行街东盛步行街东盛步行街东盛步行街中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场商圈分布商圈分布太古广场三大商圈三大商圈1 1、东方广场、东方广场 太古广场太古广场2 2、东盛步行街、东盛步行街3 3、大润发商圈、大润发商圈商业格局商业格局商圈分布商圈分布商业业态分布商业业态分布经营状况分析经营状况分析总结总结在售商业简述在售商业简述租金水平研究租金水平研究舜湖西路舜湖中路舜新中路舜新南路东方中路环湖路水水水水务务务务公公公公司司司司湖市场路本本本本案案案案东盛步行街东盛步行街东盛步行街东盛步行街
15、中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场综合零售、餐饮、娱乐、休闲等综合零售、餐饮、娱乐、休闲等综合零售、餐饮、娱乐、休闲等综合零售、餐饮、娱乐、休闲等丝绸专业市场丝绸专业市场丝绸专业市场丝绸专业市场服饰服饰50%50%丝绸丝绸30%30%餐饮餐饮10%10%其他其他10%10%服饰服饰40%40%，餐饮餐饮30%30%，金融金融10%10%，五金建材、通讯五金建材、通讯10%10%其他其他10%10%服饰服饰60%60%餐饮餐饮30%30%其他其他10%10%服饰服饰30%30%丝绸丝绸50%50%餐饮餐饮10%10%其他其他10%10%衡悦广场衡悦广场衡悦广场衡悦广
16、场二期二期二期二期大大大大润润润润发发发发衡衡衡衡悦悦悦悦广广广广场场场场商圈内商业街业态分布商圈内商业街业态分布东方广场太古广场商业街商业街商业街商业街主要经营业态主要经营业态主要经营业态主要经营业态铺位面积铺位面积铺位面积铺位面积商业氛围商业氛围商业氛围商业氛围舜湖西路服饰50%3060未来商业中心,商业氛围渐浓舜新南路服饰60%80150老商业中心，商业氛围浓舜新中路丝绸50%3040商业氛围较好舜湖中路服饰40%2030商业氛围一般东盛步行街丝绸、卖场、专营店25-200商业氛围较好大润发综合30-70 商业氛围较浓衡悦广场一期服饰、餐饮30-200一层30%商户经营，二层及以上空置衡
17、悦广场二期招商中60 -120商业街外围沿路侧零星商家开始装修商业街业态及商铺面积商业街业态及商铺面积从业态来看，各大商圈均以沿街商铺、小型卖场为主，经营业种大多为纺织、服饰、餐饮，缺乏集从业态来看，各大商圈均以沿街商铺、小型卖场为主，经营业种大多为纺织、服饰、餐饮，缺乏集中性的餐饮、休闲娱乐业态。中性的餐饮、休闲娱乐业态。从铺位面积来看，面积大多集中在从铺位面积来看，面积大多集中在30-6030-60平米之间，这种面积段的商铺总价相对较低，经营户承担平米之间，这种面积段的商铺总价相对较低，经营户承担的租金成本也不会太高，利于商家的聚集经营。的租金成本也不会太高，利于商家的聚集经营。商业格局商
18、业格局商圈分布商圈分布商业业态分布商业业态分布经营状况分析经营状况分析总结总结在售商业简述在售商业简述租金水平研究租金水平研究商业街商业街商业街商业街主要经营业态主要经营业态主要经营业态主要经营业态经营方式经营方式经营方式经营方式经营状况经营状况经营状况经营状况辐射人口辐射人口辐射人口辐射人口舜新中路服饰、餐饮 丝绸先售后租较好、满租自发形成的老商业街，氛围较好大润发综合商场管理租赁一楼铺面满租、二楼超市、三楼办公仓储大润发大而全的业态吸引周边大量居民，并且有班车接送衡悦广场一期服饰、餐饮先售后租一楼空置率70%二楼空置几乎100%通过大润发人流带动其商业，但业态定位不明确，经营惨淡衡悦广场二
19、期先售后租招商中依托大润发人流，目前外围部分商铺在装修中大润发、衡悦广场及附近商业体量已经超过7万平米，若加上本案，商业总体量将超过10万平米，面对这样一个逐渐成型的新兴商圈，当中的每个商业体都应该有各自的经营特色，商业体间应错位竞争、业态互补，这样才能保持整个商圈的良性发展。所以我们认为：本案的业态定位因立足于整个商圈乃至整个盛泽镇商业的需求，采取特色经营、集中经营、错位经营的理念。竞争区域商业经营状况竞争区域商业经营状况商业格局商业格局商圈分布商圈分布商业业态分布商业业态分布经营状况分析经营状况分析总结总结在售商业简述在售商业简述租金水平研究租金水平研究舜湖西路舜湖中路舜新中路舜新南路东方
20、中路环湖路水水水水务务务务公公公公司司司司湖市场路本本本本案案案案东盛步行街东盛步行街东盛步行街东盛步行街中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场3-4.53-4.5元元/ / /天天衡悦广场衡悦广场衡悦广场衡悦广场二期二期二期二期大大大大润润润润发发发发衡衡衡衡悦悦悦悦广广广广场场场场2-32-3元元/ / /天天5-105-10元元/ / /天天3-53-5元元/ / /天天0.8-2.50.8-2.5元元/ / /天天5.85.8元元/ / /天天2-42-4元元/ / /天天租金水平租金水平东方广场太古广场4-5.54-5.5元元/ / /天天商业格局商业格局商
21、圈分布商圈分布商业业态分布商业业态分布经营状况分析经营状况分析总结总结在售商业简述在售商业简述租金水平研究租金水平研究舜湖西路舜湖中路舜新中路舜新南路东方中路环湖路水水水水务务务务公公公公司司司司湖市场路本本本本案案案案东盛步行街东盛步行街东盛步行街东盛步行街中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场中国东方丝绸市场衡悦广场衡悦广场衡悦广场衡悦广场二期二期二期二期大大大大润润润润发发发发衡衡衡衡悦悦悦悦广广广广场场场场首层首层30000-3200030000-32000元元/ /二层二层13000-1500013000-15000元元/ /二层相当于一层售价的二层相当于一层售价的50%5
22、0%左右左右雅都雅都雅都雅都SOHOSOHOSOHOSOHO商铺双层商铺双层1650016500元元/ /酒店式公寓酒店式公寓6-76-7千千/ / （装修标准（装修标准10001000元元/ / ）首商铺双层：首商铺双层：20000-2800020000-28000元元/ /在售（转让）商铺均价在售（转让）商铺均价东方广场太古广场商业格局商业格局商圈分布商圈分布商业业态分布商业业态分布经营状况分析经营状况分析总结总结在售商业简述在售商业简述租金水平研究租金水平研究盛泽商业主要以专业市场和零售型商业构成，其中零售型商业基本上以街铺为主，盛泽商业主要以专业市场和零售型商业构成，其中零售型商业基本
23、上以街铺为主，档次较低，集中程度偏低，难以形成很强的聚集效应。档次较低，集中程度偏低，难以形成很强的聚集效应。盛泽的零售商业大多集中在东方广场、太古广场周边，其中以舜湖西路最为繁华，盛泽的零售商业大多集中在东方广场、太古广场周边，其中以舜湖西路最为繁华，人流量最大，其次是舜新南路、舜新中路和舜湖南路；从租金上看，人流量最大人流量最大，其次是舜新南路、舜新中路和舜湖南路；从租金上看，人流量最大的舜湖西路最高。的舜湖西路最高。集中型商业如大润发、农工商业态丰富，购物环境优异，他们的经营状况普遍较集中型商业如大润发、农工商业态丰富，购物环境优异，他们的经营状况普遍较好，可以这样认为：营造业态的丰富性
24、、集中性以及购物环境的优良性是商业体好，可以这样认为：营造业态的丰富性、集中性以及购物环境的优良性是商业体成功三个非常关键的因素。成功三个非常关键的因素。盛泽目前商业物业类型购买者中，投资的占盛泽目前商业物业类型购买者中，投资的占80%80%，自住经营的只有，自住经营的只有20%20%左右，客层左右，客层以当地私营企业主、丝绸纺织行业经营大户为主。以当地私营企业主、丝绸纺织行业经营大户为主。总结总结本体分析本体分析项目区位研判项目区位研判优劣势分析优劣势分析产品规划分析产品规划分析售价预估售价预估项目所处区位项目所处区位位于老城区传统商圈的末端，东方丝绸市场的西面，由于交通问题，目前人流只能从
25、东、西两位于老城区传统商圈的末端，东方丝绸市场的西面，由于交通问题，目前人流只能从东、西两侧导入。侧导入。本体分析本体分析项目区位研判项目区位研判优劣势分析优劣势分析产品规划分析产品规划分析售价预估售价预估优势：优势：优势：优势：1 1、盛泽镇大量的商务人流、外来人口，他们具有较高的消费能力，对全镇、盛泽镇大量的商务人流、外来人口，他们具有较高的消费能力，对全镇 的商业起到强而有力的支撑作用的商业起到强而有力的支撑作用 2 2、与大润发毗邻，人流得到一定程度的保障、与大润发毗邻，人流得到一定程度的保障 3 3、招商先行，能够保证业态、和后期经营的稳定性、招商先行，能够保证业态、和后期经营的稳定
26、性劣势：劣势：劣势：劣势：1 1、项目三面不沿街，商铺可视性差，需要较强的招商予以配合、项目三面不沿街，商铺可视性差，需要较强的招商予以配合 2 2、项目周边小环境较差，丁字路使得人流动线、通达性较差、项目周边小环境较差，丁字路使得人流动线、通达性较差 3 3、项目规划为、项目规划为4 4层商业步行街，层商业步行街，3-43-4楼的招商与经营有待市场验证楼的招商与经营有待市场验证 4 4、周边的衡悦广场目前经营惨淡，势必对本案产生不利影响、周边的衡悦广场目前经营惨淡，势必对本案产生不利影响 5 5、高消费能力人群向城镇西南片居住区迁移，造成中高端消费分流难以避免、高消费能力人群向城镇西南片居住
27、区迁移，造成中高端消费分流难以避免优劣势分析优劣势分析本体分析本体分析项目区位研判项目区位研判优劣势分析优劣势分析产品规划分析产品规划分析售价预估售价预估规划分析规划分析技术指标技术指标用地面积用地面积20833容积率容积率1.4建筑密度建筑密度36%建筑面积（地上四层）建筑面积（地上四层）29150其中其中零售商铺零售商铺13000书店书店3000影院影院2500KTVKTV娱乐娱乐1100公寓公寓9000地下商业面积地下商业面积7100地下停车库地下停车库12000本体分析本体分析项目区位研判项目区位研判优劣势分析优劣势分析产品规划分析产品规划分析售价预估售价预估租金反推法测算商铺价值租金
28、反推法测算商铺价值步骤一步骤一 确定本案首层租金范围（权重法）确定本案首层租金范围（权重法）比较因素比较因素权重权重% %可类比商圈租金（首层租金）可类比商圈租金（首层租金）大润发大润发衡悦广场衡悦广场东盛大街东盛大街舜湖路街铺舜湖路街铺拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数整体区位整体区位20%0.90.180.90.180.80.160.80.16商业氛围商业氛围15%0.80.120.90.1350.90.1350.80.12商圈空置、转入与出租情况商圈空置、转入与出租情况5%0.90.0450.7
29、50.03750.80.040.80.04人流量人流量15%0.850.12750.80.120.90.1350.90.135主力店规模及档次主力店规模及档次10%0.90.090.90.090.80.081.10.11店铺可见度、可达性店铺可见度、可达性10%0.80.080.80.080.90.090.80.08商铺硬件（外观、档次）商铺硬件（外观、档次）2%0.90.01810.0210.021.10.022停车条件停车条件5%0.80.040.80.040.80.040.950.0475规模主题规模主题8%0.90.07210.080.950.07610.08商业管理（自发商业管理（自
30、发/ /有序）有序）10%0.90.0910.110.110.1合计合计100%0.86250.88250.8760.8945对比案例对比案例 租金租金得分比重得分比重 权重权重 加权价格加权价格 大润发60.862540%2.07衡悦步行街4.50.882535%1.3899375东盛大街3.50.87610%0.3066舜湖路街铺5.50.894515%0.7379625本项目 100%4.5045根据各商圈内首层商铺租金的权重分析，我们大致可以得出本案首层租金应该在根据各商圈内首层商铺租金的权重分析，我们大致可以得出本案首层租金应该在根据各商圈内首层商铺租金的权重分析，我们大致可以得出本
31、案首层租金应该在根据各商圈内首层商铺租金的权重分析，我们大致可以得出本案首层租金应该在4 4 4 4元元元元/ / / /平米平米平米平米/ / / /日。日。日。日。等商圈成熟后，租金有望达到等商圈成熟后，租金有望达到等商圈成熟后，租金有望达到等商圈成熟后，租金有望达到4.54.54.54.5元元元元/ / / /平米平米平米平米/ / / /日。日。日。日。项目商业部分售价预估项目商业部分售价预估租金反推法测算商铺价值租金反推法测算商铺价值租金反推法测算商铺价值租金反推法测算商铺价值步骤二步骤二步骤二步骤二 确定盛泽镇普通商铺年平均收益率确定盛泽镇普通商铺年平均收益率确定盛泽镇普通商铺年平
32、均收益率确定盛泽镇普通商铺年平均收益率商铺平均收益率商铺平均收益率商铺平均收益率商铺平均收益率项目项目项目项目售价售价租金租金年收益率年收益率亚都亚都亚都亚都16500165002.82.86.19%6.19%衡悦广场（二期）衡悦广场（二期）衡悦广场（二期）衡悦广场（二期）28000280004.54.55.87%5.87%根据目前在售项目价格与租金比进行测算，盛泽镇商铺的平均收益率在根据目前在售项目价格与租金比进行测算，盛泽镇商铺的平均收益率在根据目前在售项目价格与租金比进行测算，盛泽镇商铺的平均收益率在根据目前在售项目价格与租金比进行测算，盛泽镇商铺的平均收益率在6%6%6%6%左右。左右
33、。左右。左右。备注备注备注备注: : : :在中小型城市，商铺成为当地富裕阶层乐于接受的投资保值产品，他们对租金收益率的敏感性在中小型城市，商铺成为当地富裕阶层乐于接受的投资保值产品，他们对租金收益率的敏感性在中小型城市，商铺成为当地富裕阶层乐于接受的投资保值产品，他们对租金收益率的敏感性在中小型城市，商铺成为当地富裕阶层乐于接受的投资保值产品，他们对租金收益率的敏感性不高，一铺养三代的观念往往植入他们内心，根据我们调查，盛泽也不例外。不高，一铺养三代的观念往往植入他们内心，根据我们调查，盛泽也不例外。不高，一铺养三代的观念往往植入他们内心，根据我们调查，盛泽也不例外。不高，一铺养三代的观念往
34、往植入他们内心，根据我们调查，盛泽也不例外。项目商业部分售价预估项目商业部分售价预估租金反推法测算商铺价值租金反推法测算商铺价值租金反推法测算商铺价值租金反推法测算商铺价值步骤三步骤三步骤三步骤三经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数租金租金租金租金经验值经验值经验值经验值盛泽概括盛泽概括盛泽概括盛泽概括确定租金确定租金确定租金确定租金首层商铺首层商铺首层商铺首层商铺100%100%100%100%4-4.54-4.5地下商铺地下商铺地下商铺地下商铺相当于首层相当于首层50%-70%50%
35、-70%相当于首层相当于首层65%65%2.6-3.152.6-3.15二层商铺二层商铺二层商铺二层商铺相当于首层相当于首层60%-70%60%-70%相当于首层相当于首层60%60%2.4-2.72.4-2.7三层商铺三层商铺三层商铺三层商铺相当于首层相当于首层30%-45%30%-45%相当于首层相当于首层30%-40%30%-40%1.6-1.81.6-1.8四层商铺四层商铺四层商铺四层商铺相当于首层相当于首层25%-30%25%-30%相当于首层相当于首层20%-25%20%-25%1-1.251-1.25项目商业部分售价预估项目商业部分售价预估租金反推法测算商铺价值租金反推法测算商铺
36、价值租金反推法测算商铺价值租金反推法测算商铺价值步骤四步骤四步骤四步骤四预测本案各楼层商铺均价预测本案各楼层商铺均价预测本案各楼层商铺均价预测本案各楼层商铺均价租金租金租金租金租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /平米平米平米平米 日）日）日）日）平均收益率平均收益率平均收益率平均收益率商铺均价商铺均价商铺均价商铺均价租金下线租金下线租金下线租金下线租金上线租金上线租金上线租金上线均价下均价下均价下均价下线线线线均价上均价上均价上均价上线线线线首层商首层商首层商首层商铺铺铺铺4 44.54.56%6%24333 24333 27375 27375 地下商地下商地下商地下商铺铺铺铺2.6
37、2.63.153.156%6%15817 15817 19163 19163 二层商二层商二层商二层商铺铺铺铺2.42.42.72.76%6%14600 14600 16425 16425 三层商三层商三层商三层商铺铺铺铺1.61.61.81.86%6%9733 9733 10950 10950 四层商四层商四层商四层商铺铺铺铺1 11.1251.1256%6%6083 6083 6844 6844 项目商业部分售价预估项目商业部分售价预估酒店式公寓酒店式公寓如定位于普通型酒店式公寓，按市场同类型产品类比，售价初步判定约为如定位于普通型酒店式公寓，按市场同类型产品类比，售价初步判定约为5500
38、-60005500-6000元元/ /平米（不含装修）平米（不含装修）。客群研究客群研究辐射区域辐射区域/人口人口投资者研究投资者研究消费者行为研究消费者行为研究商圈辐射人口及区域商圈辐射人口及区域1212万万本地人口本地人口39%39%1616万外来万外来务工人口务工人口51%51%全覆盖盛泽常住人口共30.8万人，其中当地人12万，占39%；外来务工人员近14万左右，占45%.；外来客商约3万人，占10%。大量的外来人口，以及有着较高消费能力的过往客商将是本案定位的最大量的外来人口，以及有着较高消费能力的过往客商将是本案定位的最重要的参考因素，因此我们有必要对这些外来人口的消费行为进行剖析
39、。重要的参考因素，因此我们有必要对这些外来人口的消费行为进行剖析。大圈层以盛泽镇为中心，向周边乡镇辐射其中就近消费人群定位为专业市场的客商、项目周边社区，积极拓展外来消费人群。3 3万万往来客商往来客商10%10%客群研究客群研究辐射区域辐射区域/人口人口投资者研究投资者研究消费者行为研究消费者行为研究消费者行为研究消费者行为研究主要消费群体主要消费群体人口人口消费时间消费时间消费能力消费能力消费项目消费项目当地人12万白天居多较高日常性消费市场经营户3万晚上居多高商务性消费，餐饮、休闲娱乐、购物往来客商晚上居多高商务性消费,住宿、餐饮、休闲娱乐外来务工人员16万晚上/周末一般日常性消费，假日
40、消费，餐饮、娱乐、购物消费时间段：消费时间段：当地人消费一般以家庭为单位，消费时间段较长，涵盖白天和晚上当地人消费一般以家庭为单位，消费时间段较长，涵盖白天和晚上 市场经营白天户于业务，无明确的休闲日，商务会客、娱乐休闲、餐饮等消费一般安排在晚上市场经营白天户于业务，无明确的休闲日，商务会客、娱乐休闲、餐饮等消费一般安排在晚上 大量的外来务工人员，只有非工作时间的晚上和周末假日才有时间消费大量的外来务工人员，只有非工作时间的晚上和周末假日才有时间消费 总结：类似于广东东莞，大量的消费集中在晚上和夜间总结：类似于广东东莞，大量的消费集中在晚上和夜间消费能力：消费能力：市场经营户和往来客商一般拥有
41、较高的消费能力，当地人一般以日常消费为主，外来务工人员是市场经营户和往来客商一般拥有较高的消费能力，当地人一般以日常消费为主，外来务工人员是 最活跃的群体，他们年龄大多最活跃的群体，他们年龄大多18-3018-30岁左右，有着很强的消费欲望，但消费能力一般。岁左右，有着很强的消费欲望，但消费能力一般。消费项目：消费项目：外来人密集的地方商业一般以住宿、餐饮、休闲娱乐为主外来人密集的地方商业一般以住宿、餐饮、休闲娱乐为主初步判定：关键词初步判定：关键词夜消费，餐饮住宿、休闲娱乐，档次高低兼顾夜消费，餐饮住宿、休闲娱乐，档次高低兼顾客群研究客群研究辐射区域辐射区域/人口人口投资者研究投资者研究消费
42、者行为研究消费者行为研究投资者心理研究投资者心理研究置业目的置业目的考虑要素（投资心理）考虑要素（投资心理）自营自营适用性，经济性，根据自身业态选择经营面积，选择人流量大和已经有商业氛围的商铺，有主题特色的商业、他们高度关注风险。期望升值后转卖期望升值后转卖选择商业处于起步或发展阶段，单价低，有投资潜力，最好在未来有重大规划利好，喜好有主题的商业，有专业的管理。期望能长期出租获得稳定回报期望能长期出租获得稳定回报或抵抗负利率时代与通胀或抵抗负利率时代与通胀最先关注的是周边商铺出租率，而不是租金水平。当租金能满足月供即考虑购买，一般长期持有。如：以单价2万，50平米的商铺为例首付50%，商贷10
43、年，月供5536，当租金达到3.7元/平米日时，贷款即与租金冲抵，这类人投资往往较理性慎重。一铺养三代一铺养三代最关注的不是收益率，而是为自己防老、为子女提供保障，需要用钱时可以快速变现，这类人投资比较理想化，也比较盲目、盲从，但是往往这类人因为长期商铺可以全程获得商铺增值的最高收益。根据本案的相关属性，我们初步判定：根据本案的相关属性，我们初步判定：卖已经不是问题，而是价高价低的问题，而是如何找一个概念将本卖已经不是问题，而是价高价低的问题，而是如何找一个概念将本案价值最大化的展现和包装案价值最大化的展现和包装主题定位主题定位概念定位概念定位主题定位主题定位业态划分业态划分销售期预估销售期预
44、估休闲娱乐休闲娱乐餐饮宴请餐饮宴请宾馆住宿宾馆住宿夜生活夜生活近年来，伴随着盛泽镇纺织产业的飞速发展，当地服务业也有了长足的进步，涌现了一批具有较高服务水准的大酒店、休闲中心等。但是与周边城市相比，盛泽服务业还是粗放型、没有精细化，当地还缺少一个适合年轻群体、商务群体集中性的综合性消费场所。引言引言由于盛泽纺织、化纤、丝绸专业市场发达，这些商业有很强的规模性和集中性，本案规模较小很难朝专业市场进行定位。普通商业零售行业经营状况受地段、人气因素制约明显，本案周边（恒悦广场）商业主题定位不明确，业态规划涵括了吃、喝、玩、乐、购，但无一经营起来，所以我们认为布局小而精、小而专、有鲜明特点的商业业态才
45、有生存的机会。引言引言通过对盛泽当地商业形态及消费者消费行为的分析，以及从本项目自身条件出发，我们认为在盛泽现阶段商业用大量存在的背景下，唯有依托只占盛泽市场经营户、往来客商为基本客源，高度整合他们在盛泽的住宿、餐饮、商务洽谈、娱乐、夜生活等综合性需求，同时又可以满足于盛泽广大普通消费者、外来务工人员的娱乐消费需要，将项目打造成一个客商云集、百姓热衷的城市地标性的夜生活娱乐城，同时我们还引入“夜上海”的消费观念，体现本案的时尚化、国际化特征，这才是本案商业价值最大化的机会点所在。盛泽盛泽夜上海夜上海概念定位概念定位主题定位主题定位概念定位概念定位主题定位主题定位业态划分业态划分销售期预估销售期
46、预估主题功能定位主题功能定位盛泽夜上海盛泽夜上海盛泽夜上海盛泽夜上海豪华影院豪华影院新华书店新华书店情趣酒店情趣酒店（酒店式公寓）（酒店式公寓）特色餐饮特色餐饮茶社、咖啡茶社、咖啡电玩城电玩城大型网吧大型网吧K歌吧歌吧酒吧、慢摇吧酒吧、慢摇吧足浴休闲足浴休闲棋牌棋牌情趣酒店情趣酒店(Boutique Hotel)(Boutique Hotel)源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。情趣酒店情趣酒店 情趣酒店目前在长三角、珠三角等中心城市亦属于新鲜事物，千
47、奇百怪的专修风格将世界各地的城市特色和民族风情一网打尽，在形象上拉开了和传统酒店的距离，为看似乏味的商务住宿增添了别样的风情和色彩，因此面市以来广受欢迎。如定位为情趣酒店如定位为情趣酒店方案二方案二植入情趣酒店元素，立足当地商务客流，打造成固定收益的投资性产品植入情趣酒店元素，立足当地商务客流，打造成固定收益的投资性产品房间面积（平米）房间面积（平米）标间标间入住率入住率年营业额年营业额管理成本（营业额管理成本（营业额45%45%）总利润总利润单位收益单位收益8%8%回报反推价值回报反推价值3012080%3504015768192721.76 8030 3018080%52560236522
48、89082.64 12045 3025080%7300032850401503.67 16729 房间面积（平米）房间面积（平米）标间标间入住率入住率年营业额年营业额管理成本（营业额管理成本（营业额35%35%）总利润总利润单位收益单位收益8%8%回报反推价值回报反推价值3012080%3504012264227762.08 9490 3018080%5256018396341643.12 14235 3025080%7300025550474504.33 19771 一、管理成本取营收的一、管理成本取营收的45%45%二、管理成本取营收的二、管理成本取营收的35%35%情趣酒店售价预估情趣酒
49、店售价预估主题定位主题定位概念定位概念定位主题定位主题定位业态划分业态划分销售期预估销售期预估新华书店新华书店休闲理疗区休闲理疗区情趣酒店区域情趣酒店区域情趣情趣酒店酒店区域区域初步业态划分初步业态划分4F情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意情趣酒店装修风格示意 3D IMAX 影城 电影院是一个城市重要的文化设施之一，目前全国各地影院有逐渐向小场次、高品位方向过度。建议本案引进当今最新的3D IMAX播放技术，将项目3楼4个独立的放映厅打造成盛泽乃至
50、吴江地区影城的标杆，让项目成为年轻情侣、影迷最经常光顾的场所。豪华影城豪华影城综合影院区综合影院区咖啡厅、茶室咖啡厅、茶室情趣酒店情趣酒店新华书店新华书店咖啡厅、茶室。与电影放映厅互咖啡厅、茶室。与电影放映厅互为搭配，形成商业价值上的互补。为搭配，形成商业价值上的互补。情趣情趣酒店酒店区域区域初步业态规划初步业态规划3F2F2F业态规划业态规划业态规划业态规划网吧区域大型电子游戏区大型电子游戏区情趣酒店情趣酒店区域初步业态规划初步业态规划2F电子游戏 & 网吧 & 棋牌 & 桌球 网吧、大型电子游戏、棋牌以及斯洛克桌球是当今1550岁年龄层最为热衷的业余消遣方式，特别是针对大多数年青人，网络已
51、经和手机一样成为了生活的必需品，建议将项目3楼区域安排为以网吧、大型电子游戏、棋牌室为主要内容的成人娱乐天地。1F1F业态规划业态规划业态规划业态规划特色餐饮（各地小吃）特色餐饮(各地小吃)豪华宴请区特色餐饮（火锅）特色餐饮初步业态规划初步业态规划2F 美食街 民以食为天，富有特色的饮食文化一直是吸引消费者最具生命力的消费主题。为了最大限度的网罗盛泽当地不同层次消费者的需求，建议将项目一层街区设为展示全国各地风味的美食一条街，菜品以老百姓喜闻乐见的：火锅、烧烤、料理、南北炒菜、干锅、炖品、为主，间以中高档餐厅为辅。酒吧区卡拉ok区卡拉Ok区初步业态规划初步业态规划B1 酒吧&卡拉ok 泡吧和卡
52、拉ok是现代青年夜生活必不可少的元素，针对与盛泽当地多达5万人口的外地客商，他们也有和商业伙伴一起泡酒吧、唱歌以联络感情的现实需求。为了避免酒吧和卡拉ok对项目内对其他业态的影响，建议将酒吧和卡拉ok统一规划在地下一层。主题定位主题定位概念定位概念定位主题定位主题定位业态划分业态划分销售期预估销售期预估2010.52010.52010.72010.72010.102010.102011.52011.5施工队进场施工队进场销售队伍进场销售队伍进场项目开盘项目开盘销售完毕销售完毕销售准备期：销售准备期：3 3个月个月销售期：销售期：6-86-8个月个月接下进入讨论时间MajpjMVcyzj21HL
53、frvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOu
54、k6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXE
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