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1、www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网 中环石龙西湖项目中环石龙西湖项目 前期策划思路前期策划思路东莞德思勤房地产投资顾问有限公司 DONGGUAN TASKIN REAL ESTATE INVESTMENT&CONSULATING CO.,LTD.2房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地
2、产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网本报告需要解决的问题问题一：问题一：商业和住宅的开发方向解决之道？商业和住宅的开发方向解决之道？问题二：问题二：项目整体定位？项目整体定位？问题三：问题三：新政下的市场问题如何应对？新政下的市场问题如何应对？项目整体发展战略：项目整体发展战略：3房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网报告结论1
3、开发方向建议方向一、地标式酒店服务公寓(一期)江景高层大社区(二期)专业市场(三期)方向二、地标式酒店服务公寓(一期) 专业市场(二期)江景高层大社区(三期)4房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网报告结论2项目定位莞北莞北*房地产价值综合体房地产价值综合体（REVEREVE）样板样板包含酒店式服务公寓、高层江景住宅、专业市场三大价值核心的5房地产策划大全名企
4、历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网报告结论3新政应对1. 启动区以小户型开道，规避新政影响，迅速回笼资金;2. 以户型创新来适应新政对户型的影响；3. 控制产品适销性和资金回笼速度，适应开发节奏；4. 培养中长线投资客户的投资欲望。6房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广
5、告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网报告结构1目标梳理7房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网地块状态占地面积：8.7万M2；容积率：3.6；建筑面积: 31万M2由7块地组成，地形北高南低地块目前仍为工业厂房，且部分小厂仍处于生产状态NSEW目标梳理目标梳理项目
6、概况研究目标8房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网项目四至项目北为江南西路及沿江绿化带，跨过东江，对面为老城区。项目东为咏高制衣和部分农民房，龙田西路与江南西路连接项目与西湖商圈。项目以南与农民房和厂房相持相依，前面为莞龙大道。项目西为部分农民房和厂房，广深铁路从西侧经过。NSEW目标梳理目标梳理项目概况研究目标9房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师
7、案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网目标梳理目标梳理项目概况研究目标项目定性n 东江区域标志性大盘n 综合功能社区，收益和功能不统一n 开发周期较长，资金链要求较高n 复杂程度和操盘要求高n 启动区需要资金回收和建立品牌荣誉的速度快10房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计
8、经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网目标梳理目标梳理项目概况研究目标目标分析在现有市场条件下可实现利润的最大化保证销售旺盛，控制开发节奏建立中环在地产界品牌开发商的地位11房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网报告结构1目标梳理2机会和威胁12房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案
9、例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网机会和威胁机会和威胁机会威胁政府规划 石龙规划成为东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高新技术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。 13房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网
10、 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网机会和威胁机会和威胁机会威胁项目所在地项目所在地 根据组团功能结构，西湖区建设用地面积3.1平方公里，规划人口3.28万人，分为综合功能区和高新产业园区，特色-以高新技术园区和批发为主的大商业区为依托。14房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网机会和威胁机会和威胁机会威胁交通改善轻轨南
11、岸三桥项目所在地15房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网机会和威胁机会和威胁机会威胁商圈带动16房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网
12、房地产商域网机会和威胁机会和威胁机会威胁同类产品竞争沿江江景物业的开发项目所在地17房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网机会和威胁机会和威胁机会威胁新政影响A、 90平方米以下住房须占开发项目总面积七成以上。B、土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 C、购房不足5年
13、转让须交营业税。18房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网SWOT分析S 优势景观资源：西湖长堤绿化带和 “金沙漾月” 、东江；道路交通：南向紧邻莞龙大道，北向南岸三桥于06年9月竣工通行；商圈辐射优势项目临近西湖金沙湾广场商圈，周边电子、五金、服装等批发市场，人群集中、产业辐射力较强。W 劣势 地块规划：项目北高南低，西南部分地块严重积水；开发成本：工厂搬迁
14、、拆迁、土地平整，开工建设成本都不容小视。地段较偏：周边景观较差、道路环境影响较大、位置相对较偏，发展商业先天条件有限；周边铁路等噪音：周边铁路、货船的噪音影响较大。O 机会政府规划：西湖区规划为以高新技术园区和批发为主的大商业区为依托，结合滨江景观、郊野公园发展部分房地产业；交通改进：东莞轻轨的规划建设；商圈带动： “石龙大商圈”呼之欲出，西湖区专业市场的进一步成熟，产业辐射能力增强，市场的需求和周边消费群体的进入。T 威胁市场潜在竞争：在沿江一带开发建设的商品房逐渐增多，都会吸引客户目光；新政影响：对项目产品设计和客户重新定位带来的威胁；投资氛围：石龙及周边地区目前对地产投资尚未形成氛围。
15、19房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网发展策略优势和机会发挥策略：1. 规划中充分利用江景资源，创造项目本身景观资源；2. 利用交通改善和轻轨规划，提升住宅价值，结合商业氛围和规划 深化商业价值。劣势和威胁规避策略：1. 以交通组织、建筑规划、环境营造规避地块劣势和周边环境影响；2. 以产品创新来增加项目优势，规避新政影响；3. 结合丰富的营销手法辅助控制
16、开发成本和节奏。20房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网项目核心竞争力1.江景2. 产业和商业规划3. 交通改进和规划21房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuany
17、uan.tv 房地产商域网房地产商域网报告结构1目标梳理2机会和威胁3总体战略与定位22房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网总体战略和定位总体战略和定位开发策略建议物业分项定位整体战略回顾开发方向选择全部做住宅全部做住宅全部做商业全部做商业考虑价值实现、市场需求等因素否定否定考虑商业市场需求、地段等因素否定否定商业商业+ +住宅住宅23房地产策划大全名企历年
18、案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网开发方向一第一期：地标式酒店服务公寓第一期：地标式酒店服务公寓 建立项目市场高度，开始 以小户型避开新政影响，掀起市场对房地产的投资欲望第二期：江景高层大社区第二期：江景高层大社区 确立项目和企业的市场影响力第三期：专业市场第三期：专业市场 操作最为复杂，需要成熟的经验，项目利润的主要来源条件：需要拿地块中间的规划路总体战略和定位总体战略和定位
19、开发策略建议物业分项定位整体战略回顾24房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网开发方向二条件：需要拿下南部临莞龙路的三角地块 （占地面积约2万平方米）第一期：地标式酒店服务公寓第一期：地标式酒店服务公寓第二期：专业市场第二期：专业市场 基于快速回笼资金考虑第三期：江景高层大社区第三期：江景高层大社区总体战略和定位总体战略和定位开发策略建议物业分项定位整体战略回
20、顾25房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网战略反思为什么选择这样的开发顺序？酒店式公寓、商业、住宅的市场支撑点？如何保证快速有效回笼资金？如何扩大项目影响力，建立品牌开发商地位？要从市场说开去26房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划
21、设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网总体战略和定位总体战略和定位开发策略建议物业分项定位整体战略回顾酒店式服务公寓发展定位市场环境分析价值挖掘战略方向和定位27房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网1. 市场环境石龙小户型市场龙龙城国际城国际石龙第一个小户型项目占地：70000平方米总
22、建面：260000平方米户数：2040户建筑类型：小高层、高层一期：建筑面积48650平方米2栋15-17层，256户，06年7月销售。户型：1房52-55平方米 2房70-85平方米 3房110-140平方米客户：科技园和投资客户28房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网1. 市场环境租赁市场状况a. 镇区租赁市场活跃，仅新城区就有房地产租赁地铺20余家。b
23、. 承租客户多为周边厂区打工人员，中高端物业租赁主要以异地 投资办厂和异地经商人员承租为主；c. 租赁价格较便宜带家电、家私租金约为：15元/月/，简装修 租金约为：8元/月/；中高档房屋主要集中于聚龙湾、聚豪华 庭等中高档社区2530元/月/ （带家私、家电）。 从目前来看片区的房屋租赁市场比较活跃。29房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网1. 市场环境市
24、场价格水平市调总结： a. 目前新城区商品房均价在3200-3500元/平方米； b. 新推出的世纪滨江和水天一色价格相对较高，洋房在4000元/平方米。30房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网一级圈层：半径约2公里二级圈层：半径约5公里工厂中高管：约1000人/人均年收入：6万元左右小企业主：约1600人/人均年收入：10万元以上娱乐业人士：约1000人/
25、人均年收入：8万元以上中高收入租房人群：约3500人工厂中高管：约4000人/人均年收入：6万元左右小企业主：约2000人 /人均年收入： 10万元以上娱乐业人士：约2000人 /人均年收入： 8万元以上中高收入租房人群：约8000人只考量石龙镇，尚未统计周边其他地区2. 价值挖掘租赁需求价值31房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网2. 价值挖掘交通价值轻轨
26、南岸三桥项目所在地江南大道莞龙路主干道：莞龙路主干道：江南大道现有交通未来交通南岸三桥轻轨二号线32房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网2. 价值挖掘商业配套价值临近金沙湾商圈现有配套未来配套本项目自身商业老城区商圈金沙湾商圈老城区商圈33房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监
27、2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网所以我们选择酒店式公寓作为启动区3. 战略方向和定位提前思考目前市场小户型市场刚刚准备起步具备发展小户型基础旺盛的租赁市场项目周边市场对小户型旺盛的租赁需求地块自身的交通和商业配套日渐成熟周边目前没有小户型项目开发前提风险较小开发周期较短率先培育房地产投资市场有效快速回笼资金，建立项目形象34房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴
28、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网东江地标式全江景酒店服务公寓3. 战略方向和定位整体定位结合开发商迅速回笼资金和打造品牌的需求，我们推荐：方向评价：方向评价：以小户型填补片区住宅市场的空白，可实现快速销售。以小户型填补片区住宅市场的空白，可实现快速销售。35房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.t
29、v 房地产商域网房地产商域网3. 战略方向和定位购买客户定位核心客户：公务员和事业单位人员区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地重点客户：企业中高层管理技术人员区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地基础客户：中小型企业主区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地园洲镇石湾镇一级圈层一级圈层二级圈层二级圈层三级圈层三级圈层36房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网3. 战略方向和定位
30、居住客户定位核心客户：企业中高层管理技术人员区域：西湖区、老城区、石碣东、茶山北重点客户：中小型企业主区域：西湖区、老城区、石碣东、茶山北基础客户：酒店娱乐业人士等等区域：西湖区、老城区、石碣东、茶山北园洲镇石湾镇一级圈层一级圈层二级圈层二级圈层三级圈层三级圈层37房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网平层+小复式+ LOFT/（居住+商务）3. 战略方向和定
31、位产品定位38房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网预计：4500-5000元/平方米（精装修/2007年初推出）3. 战略方向和定位价格定位（预估）根据市场情况、开发状况、营销情况等调整39房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经
32、典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网住宅分析与定位市场环境分析新政下的思考住宅物业定位总体战略和定位总体战略和定位开发策略建议物业分项定位整体战略回顾40房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网1. 市场环境片区住宅物业供应分析总结v供应总建筑面积将超55万平米，总套数近3400套，市场供应量
33、巨大;v镇区商品房体量普遍较大，上10万平方米的项目占市场供应的一半以上。41房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网1. 市场环境项目片区市场户型和客户分析总结a. 1房和2房小户型开始在镇区出现， 主要集中在龙城国际。b. 2房接近20，共计680套。c. 3房是镇区的主力供应户型，比例 达到了56。d. 复式单位、别墅类高端物业所占 比例最小，仅3%和2%
34、。 这表明石龙近期仍是以自住型客户自住型客户为主。 42房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网1. 1.市场环境市场环境销售状况及价格水平分析总结价格总结： a. 目前新城区商品房均价在3200-3500元/平方米； b. 新推出的世纪滨江和水天一色价格相对较高，在4000元/平方米， 别墅8500-10000元/平方米。 销售情况总结： 供应量趋于饱和，新政
35、的影响等各种原因都是影响镇区楼盘销售不畅的主要因素。43房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网1. 市场环境周边经典案例物业地址：茶山镇新世纪丽江豪园 物业类别：高尚住宅 别墅、洋房建筑类别：多层、小高层、高层占地面积：45公顷建筑面积：46.65万m2总户数：3000户绿化率：51.5%容积率：1.07停车位：2858均价：4400元/平方米 新世纪丽江豪园
36、客户来源主要是茶山本地人，石龙和东城客户也占相当比例，还有少部分其他镇区和城区客户。别墅产品均价在9000元/平方米左右；而高层产品在规划上以大户型为主，直面高端客户，因此价位接近市中心的部分高档住宅价格。高层洋房产品创新：弧形大阳台，入户花园、凸窗、三面采光户户朝南、双主卧等，符合本地人的居住习惯。44房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网 a. 客户特征：
37、石龙高端客户购买力极强，主要关心地段、自然景观、稀缺尊贵等，而价格是中低端客户更为关注的因素之一。 b.价格承受度：洋房价格已经突破4000元/平方米，从世纪滨江洋房的销售率来看，这个价格难以得到多数客户的认同； c.整体发展趋势：市场的放量较大，供应量正逐步趋向饱和状态，使得楼盘间的竞争激烈，同时受到国家地产政策的影响，目前石龙众楼盘的销售节奏普遍减慢，销售周期拉长。 1. 市场环境总结45房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住
38、宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网市场是定位的核心和基础如何应对3/7的面积大限是关键？2. 新政下的思考46房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网目前市场片区市场竞争激烈，销售渐缓供需分析2000-2005年石龙、茶山、石碣、石排、东城北片区住宅消化总量150万建面左右；今后2-3年石龙、茶山、石碣、石排、东城北片区住宅
39、推出总量200万建面左右（不包含本项目）开发前提片区形象得到培育，有显著提升较为充足的资金和运作经验结合拿地情况和商业统筹考虑顺序问题所以我们选择住宅分期开发3. 住宅物业定位提前思考47房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网莞北首席国际江景大社区3. 住宅物业定位整体定位结合市场竞争和打造品牌的需求，我们推荐：方向评价：方向评价：全方位江景和产品打造作为竞争
40、的基础。全方位江景和产品打造作为竞争的基础。48房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网3. 住宅物业定位形象定位莞北人居中心49房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tua
41、nyuan.tv 房地产商域网房地产商域网3.住宅物业定位客户定位核心客户：公务员和事业单位人员区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地重点客户：中小型企业主区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地基础客户：企业中高层管理人员区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地园洲镇石湾镇一级圈层一级圈层二级圈层二级圈层三级圈层三级圈层50房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网产品组合：平层为主
42、（小部分复式+跃式） 中大户型为主（120-140m2/160-180m2）3. 住宅物业定位产品定位51房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网开发方向一、4000-4500元/平方米开发方向二、4500-5000元/平方米3. 住宅物业定位价格定位（预估）根据市场情况、开发状况、营销情况等调整52房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（
43、PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网商业分析与定位商业环境分析片区市场分析商业体量判断商业物业定位总体战略和定位总体战略和定位开发策略建议物业分项定位整体战略回顾53房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地
44、产商域网房地产商域网1. 商业环境产业分布 第三产业主要集中在西湖区和老城区，工业则主要分布与新城区和距离西湖区、老城区相对较远的镇区衔接地带。第三产业集中区第二产业集中区54房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网莞 龙 路滨 江 路绿 化 路石龙南桥方 正 大 道龙升路石龙东桥清林路裕 兴 路环环 湖湖 路路广源路南二桥内部交通格局：一轴一环三片区一轴：莞龙
45、路一环：滨江路-南桥-莞龙路-南二桥- 龙升路-龙城路-东桥-滨江路三片区：老城组团控制、调整为主新城组团调整断面结构，优 化道路使用功能西湖组团结合产业布局，合 理规划路网 1. 商业环境交通现状55房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网1. 商业环境交通规划莞 龙 路滨 江 路绿 化 路石龙南桥方 正 大 道龙升路石龙东桥清林路裕 兴 路环环 湖湖 路路广
46、源路南二桥沿广源路规划一条直通港务区的道路，可直通广汕公路； 莞龙路西向与莞深高速公路修建互通式立交； 由南二桥向南过莞龙路经茶山，连接规划中的沙田快速路； 规划一条同茶山镇连接的镇域间通道；从沿江路向西规划增加一条与石碣镇联系的铁路跨线通道；轻铁石龙站将接驳广州轻铁。56房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网一、商业核心老城区（中山路、绿化路、兴龙路）和西湖
47、区为中心。二、石龙镇商业网点的分布 老城区：零售网点和农贸市场的主要聚集地、酒店业； 新城区：商业还有待发展，大部分设施尚处在规划建设阶段，商业网点相对较少。西湖区：主要集中了大型专业批发市场、酒店业、饮食业、服装批发业及其它一些大众消费档次的商场，众多零散的个体摊贩。中山路绿化路兴龙路西湖区老城区新城区西湖区2. 商业市场分布57房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房
48、地产商域网2. 商业市场西湖区专业市场分布石龙西湖服装批发市场五金电子批发市场石龙电子市场尖沙嘴服装批发市场电子产品批发：1F时尚电器，2F/3F120-150 元/m2服装批发90-120元/ m2五金机械临街110元/m2，内铺40-55元/m2服装批发l临街80-100元/m2，内铺50-80元/m258房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网金沙湾广场金
49、沙湾广场周边，60-70元/平方米，50米半径外40元/平方米左右，100米外15-25元/平方米。专业市场相对较高，75-100元/平方米。绿化路及汇联步行街范围汇联步行街及大华广场中心区域，150元/平方米以上，50米半径外，120-150元/平方米。其他在100元/平方米左右。龙城路附近龙城路世纪滨江附近，40-50元/平方米，其他15-20元/平方米。2. 商业市场租金分布59房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营
50、销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网1. 作为东莞市商圈的核心组成部分，石龙镇的商业发展对周边镇区具有较强 的凝聚力和龙头作用；2. 它不仅可以吸引周边的时尚消费群体， 还会使周边镇区在市场发展过程中 逐渐向其聚集；3.凭借周边商业对石龙商业的有力补充，在商业布局上逐渐放弃一些粗放型 网点，而主要向商业的集约化经营方向发展。 2. 商业市场商业发展趋势60房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销
51、策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网3. 商业体量初步判断+今后片区5-10年的专业市场体量约20万建面目前西湖区专业市场体量约10万建面2万酒店式公寓裙楼商业+沿河开放式街区3万专业市场(开发方向一)5万专业市场(开发方向二)或具体数据需要专业商业公司对市场做较长期分析研究得出61房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网备选方案：+2
52、万酒店式公寓裙楼商业+沿河开放式街区10万专业市场62房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网目前市场周边专业市场经营较旺，在售商铺主要在新城区和老城区，体量不大，受经营状况影响，销售状况不佳。市场前景结合产业现状和规划专业市场等商业规划和发展空间-批发市场为主发展方向专业市场和临街风景街铺的商业价值开发前提交通的极大改善临街面的扩大成熟、丰富的专业市场运作经验
53、结合拿地情况和商业统筹考虑顺序问题4. 商业物业定位提前思考所以在条件具备下我们选择专业市场+临街商铺开发63房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网4. 商业物业定位商业目标假定销售利润最大化卖给谁？客户64房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地
54、产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网4. 商业物业定位商业目标假定/客户分析客户需求客户为什么买？客户如何做出购买决策？客户根据什么判断商业价值？本项目目标客户是谁？65房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网一切从客户需求出发常识1客户动机；经济利益常识2客户决策视角：投资回
55、报常识3客户判断基础：经营前景根据访谈和市调结果街铺是最受客户垂青的街铺化全面街铺化，提高投资安全性控制单铺面积，降低投资门槛66房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网莞北商圈核心*江岸纯街铺4. 商业物业定位整体定位67房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产
56、广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网4. 商业物业定位分定位临江街铺莞北*首席休闲街区专业市场莞北服装批发核心街区（开发方向一）莞北服装&五金机电批发双核心街区NAPA（开发方向二）68房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网临江街铺：中档偏高，小部分高档专业市场
57、：中档,专业分区商业调研客户分析自身规模及建筑特点商圈消费力水平分析差异化竞争需要商业持续发展的需要项目竞争策略4. 商业物业定位档次定位69房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网4. 商业物业定位业态定位临江街铺：临江街铺：特色餐饮娱乐区特色餐饮娱乐区+ +专业店专业店+ +社区配套社区配套专业市场：专业市场：服装批发（开发方向一）服装批发（开发方向一） 服
58、装批发服装批发+ +五金机电（开发方向二）五金机电（开发方向二）70房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网4. 商业物业定位产品形态开放式休闲商业街区+专业市场71房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆
59、网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网4. 商业物业定位购买客户定位核心客户：高级公务员和事业单位人员区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地重点客户：中小型私营企业主区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地基础客户：企业中高层管理人员区域：石龙、石碣、茶山、石湾等地园洲镇石湾镇一级圈层一级圈层二级圈层二级圈层三级圈层三级圈层72房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan
60、.tv 房地产商域网房地产商域网开发方向一、 一层街铺15000-18000元/平方米；一层内铺9000-10000元/平方米。开发方向二、 一层街铺13000-16000元/平方米；一层内铺8000-9000元/平方米。4. 商业物业定位价格定位（预估）根据市场情况、开发状况、营销情况等调整73房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网总体战略和定位总体战略和定
61、位开发策略建议物业分项定位整体战略回顾莞北莞北* *房地产价值综合体（房地产价值综合体（REVEREVE）样板样板酒店式公寓高档江景住宅专业市场+街区商业莞北首席国际江景大社区东江地标式全江景酒店服务公寓莞北商圈核心*江岸纯街铺通过价值相互提升和资金链互动形成价值体系通过价值相互提升和资金链互动形成价值体系74房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网报告结构1目
62、标梳理2机会和威胁3总体战略与定位4物业发展建议75房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网物业发展建议物业发展建议功能布局酒店式公寓住宅商业酒店式公寓高层江景住宅裙楼商业沿河独立商业街区商业次入口住宅主入口住宅次入口专业市场商业主入口商业次入口服装（开发方向一）五金电子（开发方向二）服装（开发方向二）功能布局商业住宅隔离带76房地产策划大全名企历年案例 201
63、0房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网物业发展建议物业发展建议功能布局酒店式公寓住宅商业酒店式公寓户型分布户型设计配套设施77房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产
64、商域网l 一个单元一个单元l 二个单元二个单元l 一个复式单元一个复式单元l 二个复式单元二个复式单元平面组合构想户型设计78房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网户型设计板式结构，有利于进行平面空间的分区与组合，以及形成营造简洁现代的建筑外形。空间组合构想示例：79房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产
65、档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网空间组合构想立体的灵活组合示例户型设计Loft Loft 模式开敞空间，弹性组合，典型结构为复式结构；上下两层相互独立，易于实现不同的使用功能80房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商
66、域网配套设施l 采用国际化、现代风格的外立面设计，呈现简洁、大气、时尚的特征，而各形态公寓之间风格对比既统一又需各具特色81房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网l 楼体中南北方向交错设置空中花园，楼顶设置天台花园并按不同主题进行创意设计，可在楼体内增强自然通风和采光，提供人性化的休闲娱乐空间，改善景观环境l 裙楼中大面积空中花园，分区安排时尚高档主题会所，针
67、对客户群体适当设置运动、娱乐设施，为客户提供交流、休闲的理想场所立体绿化系统（居住型及商务型公寓）空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园空中花园（及会所）空中花园（及会所）天台花园天台花园配套设施82房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网l 针对不同公寓类型，管理服务的内
68、容与标准需进行具体区分，服务必须完全贴合客户的差异化需求l 成立“国际精英会”，利用本项目强大的高档次商业资源及配套设施为居住型公寓、商务型公寓客户提供高层次的服务和客户之间相互交流、与外界高层次人群交流的机会l 聘请国际知名的星级酒店管理公司，统一向居住型公寓和商务型公寓提供全面的智能化、个性化管家式物业管理服务及商务服务配套设施83房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域
69、网房地产商域网物业发展建议物业发展建议功能布局酒店式公寓住宅商业住宅规划布局园林设计建筑设计配套设施新政对策84房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网规划布局案例一、世茂滨江案例一、世茂滨江借鉴点：沿江景观最大化排列85房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广
70、告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网案例二、星河湾案例二、星河湾借鉴点：建筑空间呈半围合组团式，户户不对视规划布局86房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网案例三、珠江帝景案例三、珠江帝景借鉴点：在现有地块状态下，建筑体排布以组团为单位，内外景观最大化为原则。规划
71、布局87房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计户型设计案例一、中海锦苑案例一、中海锦苑借鉴点：户户主功能区看江景88房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuany
72、uan.tv 房地产商域网房地产商域网案例二、中海名都案例二、中海名都建筑设计户型设计借鉴点：阳光电梯间借鉴点：中庭镂空借鉴点：户户通风采光89房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计新政应对战术上找到应对或化解对策战术上找到应对或化解对策一、细分冲突户型对于40%的冲突户型，即大于90平米的中大户型（三、四房户型），再区分对待。二、略大户型“户型创新”
73、在40%的冲突户型中，可能有部分（假设20%）户型比90平米略大，如100平米以下的三房二厅一卫、110平米以下的三房二厅二卫户型，可以通过“户型创新”的办法，实现建筑面积90平米，实际使用面积达到100平米、 110平米以下户型的使用面积。三、超大户型“双拼”剩下20% （假设）大于120平米的大户型，采用“双拼户型”解决。90房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地
74、产商域网建筑设计新政应对略大户型“户型创新” （110平米以下户型）大户型“双拼”（大于120平米户型）91房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计新政应对传统“双拼户型”的弊病：厅大、房小、两套房间过梁大、平面格局不合理 提倡原创的“双拼户型”：左右拼平层大户型： 如：70+70=140平 90+60=150平 上下拼复式： 如：顶层90（下层）+60
75、（上层：主人套房）=150平 标准层70（下层）+70（上层）=140平 92房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计新政应对两两房房一一房房三三房房二二厅厅93房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集
76、团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计新政应对看一个中大户型楼盘是如何过关的！序列 户型 户型面积 面积比 判断 对策1二房二厅一卫 75-85 20% 过关2三房二厅一卫 92-98 20%“户型创新”3三房二厅二卫 105-126 20%“户型创新” 双拼4三房二厅二卫 133-142 20% 双拼 过关5四房二厅二卫 145-162 10% 过关6五房二厅二卫 183-203 10% 过关20%30%20%30%94房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2
77、008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计户型创新1. 空中院廊（凹阳台）中信中信红树湾的空中院馆红树湾的空中院馆 天悦龙庭的超高内院天悦龙庭的超高内院 有可能被隔成房间的凹阳台 左庭右院的内庭院左庭右院的内庭院 建筑设计户型创新建议95房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyua
78、n.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计户型创新建议2. 法式阳台进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面积。96房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网2 2、入户花园、空中花园、入户花园、空中花园 矩形平面的入户花园有可能被改造成房间，单层高偷一半面积。 建筑设计户型创新建议深圳入户花园的规定：住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位
79、于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积，但其进深不得超过2.5米，否则面积全算。 3. 入户花园97房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计外立面设计案例一、星河湾案例一、星河湾借鉴点：地中海风格98房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中
80、国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计外立面设计案例二、中海名都案例二、中海名都借鉴点：屋顶的女儿墙及帐篷式设计、独特的裙楼飘蓬设计、阳台飘板的设计、窗外水平栏杆的设计。借鉴点：住宅建筑外立面极具气势和强识别性的设计和比例和谐的三段式构图99房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan
81、.tv 房地产商域网房地产商域网建筑设计天际线设计案例：广州凯旋新世界案例：广州凯旋新世界借鉴点：半围合退台式弧形天际线100房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网园林设计案例一、世纪滨江案例一、世纪滨江借鉴点：连片以水和绿地作为主题的园林101房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总
82、监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网园林设计案例二、星河湾案例二、星河湾借鉴点：组团式园林并有机连接102房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网配套设施案例一、世纪滨江案例一、世纪滨江露天泳池入户大堂103房地产策划大全名企历年案例 20
83、10房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网配套设施案例二、海珠半岛案例二、海珠半岛篮球场高尔夫练习场水上乐园104房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网物业发展
84、建议物业发展建议功能布局酒店式公寓住宅商业商业规划理念人流组织街铺最大化交通组织其他细节建议105房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网规划理念沿河商业街 按照项目商业定位“莞北*首席休闲街区”要求进行规划设计，其基本理念表现为： 尊重历史文化，融入地方个性，结合沿河景观成为城市亮点尊重历史文化，融入地方个性，结合沿河景观成为城市亮点106房地产策划大全名企历
85、年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网规划理念专业市场按照项目商业定位莞北服装批发核心街区（开发方向一）莞北服装&五金机电批发双核心街区NAPA（开发方向二）要求进行规划设计，其基本理念表现为： 结合专业市场特点，加入文化、生态等元素，成为专业市场样板结合专业市场特点，加入文化、生态等元素，成为专业市场样板107房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD
86、素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网街铺最大化沿河商业街商业内街两端设置小型广场，增加临街面，汇集人流（1-2层）街铺形式设计，街铺最大化商业立面需要整体考虑主力户型控制在50-80平方米之间广告位统一考虑东西向设置主内外街，和酒店式公寓商业裙楼互动108房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典
87、案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网街铺最大化专业市场1-2层街铺形式设计，街铺最大化商业立面需要整体考虑主力户型控制在50-100平方米之间广告位统一考虑109房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网车流人流组织商业次入口商业主入口商业次入口商业主入口商业主入口主车流主人流次人流110房地产策
88、划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网交通组织充分考虑各层次空间的有机结合；提升垂直通道、提高便捷度，部分位置设置电动扶梯；垂直交通周边要有生态景观。111房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销
89、策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网其他细节建议入口踏步在三步以内扶手梯底部处理公共空间流动橱窗采光天窗设电动百页窗帘每层设置公用电话取款机商业智能管理112房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网开发顺序和周期预估开发方向一开发顺序开发顺序开发类型开发类型开发体量开发体量开发周期开发周期年限年限1酒店式服务公寓近4万平方米2006.1
90、0-2008.3（预计发售时间：2007年上半年）1.5年2住宅一期5万平方米2007.1-2008.6（预计发售时间：2007年下半年）1.5年3住宅二期+沿河街区10+2万平方米2007.9-2009.5（预计发售时间：2008年上半年）1.5年4住宅三期+专业市场7+3万平方米2008.7-2009.12（预计发售时间：2009年上半年）1.5年总计31万平方米近3.5年1243334113房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网
91、 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网开发方向二开发顺序开发顺序开发类型开发类型开发体量开发体量开发周期开发周期年限年限1酒店式服务公寓近4万平方米2006.10-2008.3（预计发售时间：2007年上半年）1.5年2住宅一期+专业市场5+5万平方米2007.1-2008.6（预计发售时间：2007年下半年）1.5年3住宅二期+沿河街区8+2万平方米2007.9-2009.5（预计发售时间：2008年上半年）1.5年4住宅三期7万平方米2008.7-2009.12（预计发售时间：2009年上半年）1.5年总计31万平方米近3.5年1223334114房地
92、产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网开发方向收益预估（按保守价格）开发顺序开发顺序开发类型开发类型开发体量开发体量收益预估（单位：亿元）收益预估（单位：亿元）年限年限1酒店服务公寓近4万平方米1.81.5年2住宅一期5万平方米21.5年3住宅二期+沿河街区10+2万平方米6.41.5年4住宅三期+专业市场7+3万平方米6.41.5年总计31万平方米16.616.
93、63.5年开发方向一开发方向二开发顺序开发顺序开发类型开发类型开发体量开发体量收益预估（单位：亿元）收益预估（单位：亿元）年限年限1酒店式服务公寓近4万平方米1.81.5年2住宅一期+专业市场5+5万平方米7.51.5年3住宅二期+沿河街区8+2万平方米5.71.5年4住宅三期7万平方米3.151.5年总计31万平方米18.1518.153.5年115房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.
94、tv 房地产商域网房地产商域网备选方案:开发顺序开发顺序开发类型开发类型开发体量开发体量收益预估（单位：亿元）收益预估（单位：亿元）年限年限1酒店服务公寓近4万平方米1.81.5年2住宅一期5万平方米21.5年3住宅二期+沿河街区5+2万平方米4.41.5年4住宅三期+专业市场5+10万平方米12.51.5年总计31万平方米20.720.73.5年开发方向收益预估（按保守价格）116房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销
95、策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网德思勤值得信赖的合作伙伴Your Trusted Partner117房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网内容简介：内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营
96、销、物业、商业、企业三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG118房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网郑重承诺：如发现资料内容与本站所列郑重承诺
97、：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！送货上门！货到付款！由于篇幅所限，以下仅列出由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新年更新的部分资料的部分资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！机抽取若干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639119房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产
98、广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网2010年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告-62页 pdf2010年武汉万科城二期营销推广计划-39页 ppt同致行2010年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告-133页 ppt尚美佳2010年南昌滨江一号整合推广构想-115页 ppt2010年西安大都市新北城领地未来城营销策略-56页 ppt2010年武汉三金国际鑫城B区营销推广案-101页 ppt2010年海南海口半岛壹号营销策划报告-123页 ppt2010年7月8日青岛保利百合花园案例分析-87页
99、ppt2010年吉安市水岸名都推广方案-51页 ppt2010年成都交大壹佰栋营销战略纲领-101页 ppt120房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网销售管理人员能力发展手册-119页 word房地产销售培训-190页 ppt世联2008年青岛莱钢建设凭海临风销售执行方案-146页 ppt鑫苑2010年8月郑州溪山御府开盘研究浅谈-7页 pdf2010年5月
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102、10最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 房地产商域网房地产商域网同致行2010年海口市富力盈溪谷8月28日活动总结报告-27页 ppt上海大通2010年昆山花桥地块前期市场及定位报告-47页 ppt达观机构2010年长沙中粮北纬28整合推广策略提案-214页 ppt北京朗力传播2010年邢台七十九号院项目营销策划案-169页 ppt2010年8月27日泰安恒基都市森林房展会待确认事项-51页 ppt中原2010年北京中建大兴枣园路项目简报-146页 ppt中原20
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104、年6月济南红尚坊招商销售策略报告-122页 ppt同策2010年上海大华圣地维辣竞标方案-76页 ppt同致行2010年海口市富力盈溪谷8月28日活动总结报告-27页 ppt达观机构2010年长沙中粮北纬28整合推广策略提案-214页 ppt2010年5月1日青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案-3页 excel中原地产周刊（2010.08.23-2010.08.29）-16页 word博思堂2010年7月12日2010年7月18日长沙地产广告监控-78页 ppt博思堂2010年5月10日2010年5月17日长沙地产广告监控-60页 ppt博思堂2010年5月3日2010年5月9日长沙地产广告监
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