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1、PART1项目经济测算预估项目经济测算预估回本周期回本周期返算售价返算售价10年回本年回本12年回本年回本15年回本年回本20年回本年回本年回报率年回报率8%7%6%5%50元元/月月7500元元/8600元元/10000元元/12000元元/82元元/月月12,300元元/14,000元元/16,500元元/19,680元元/100元元/月月15,000元元/17,000元元/20,000元元/24,000元元/按照铺位及人流的对比，本项目商铺的租金范围约50-100元/M2，按上述计算其基准价格在82元/M2；但本项目个别商铺面积较小（约40M2/间），其月租金若在5000元/月以内，则其
2、投资具有较大的价值；本项目15年回收期内的租金均价约为90元/M2，15年内的回报率较为可观，故本项目基本价格建议在16,500元/M2较为合理。商业基准价格制定商业基准价格制定人流（含方便到达性）人流（含方便到达性）进深面宽比进深面宽比面积大小面积大小方正间隔方正间隔50%15%10%25分值说明：分值说明： 1 1、人流量：、人流量：A、是商业价值是否最大化的首要因素，故比例较高占50%，主要考虑地段、道路、交通、小区主入口等因素；B、街角及小区入口处，属于主干道，商业价值较高；C、超市主力店，人流量固定，加上已具备现楼展示条件，故其商业价值次之;D、小区行人出入口，属小区内商铺，价值较低
3、。2 2、面积比：、面积比：A、面积小，其单价可适当提高，但总价低，易于销售；B、面积大，其单价无法提高，由于高总价的原因，故存在较大的销售难度。3 3、面深比：、面深比：面宽大，进深小，其商业价值较高；相反则较低，考虑到本项目进深总体较长，故分值占比为10%。4、方正间隔：、方正间隔：商铺内方正、规则，其商业价值较高，相反则较低；若内有大型剪力墙及错位间隔，则将会大大降低其价值，故取较高的分值20%。5、餐饮功能：、餐饮功能：小区型的商铺具备餐饮功能的价值较高，投资自用两相宜，相反则较低。系数分析系数分析PART2销售策略方案一销售策略方案一选择1F两端小面积+2F大面积组合方式销售,1F中
4、间划分为三个大面积、2F中间划分为二个面积铺位,也采用一拖二的方式销售(见下图铺位划分)方案一组合方式方案一组合方式1F2F15,015784,5161F2268847777612710719948042120346291422169838565142169841876181977019734411621319984176175634355676307551142856285062112580261833399536271834511480261832873006196354260795单价单价总价总价2568342196352F11525728921711855533866294639515
5、01794638516250102883106311135884523822123504264085单价单价总价总价序号序号铺号铺号预售建筑面积预售建筑面积实收单价实收单价实收总价实收总价标准面价单价标准面价单价标准面价总价标准面价总价1 1101101164.3164.325,683 25,683 4,219,635 4,219,635 27,707 27,707 4,552,269 4,552,269 2 2102102210.59210.5922,688 22,688 4,777,761 4,777,761 24,476 24,476 5,154,392 5,154,392 3 3103
6、10373.5973.5927,107 27,107 1,994,804 1,994,804 29,244 29,244 2,152,055 2,152,055 4 4104104218.33218.3321,203 21,203 4,629,142 4,629,142 22,874 22,874 4,994,057 4,994,057 5 5105105177.74177.7421,698 21,698 3,856,514 3,856,514 23,408 23,408 4,160,523 4,160,523 6 610610619319321,698 21,698 4,187,618 4,
7、187,618 23,408 23,408 4,517,728 4,517,728 7 710710799.8299.8219,770 19,770 1,973,441 1,973,441 21,328 21,328 2,129,008 2,129,008 8 810810821721719,635 19,635 4,260,795 4,260,795 21,183 21,183 4,596,674 4,596,674 9 91091091232.641232.6416,213 16,213 19,984,176 19,984,176 17,491 17,491 21,559,530 21,5
8、59,530 1010110110248.01248.0117,563 17,563 4,355,676 4,355,676 18,947 18,947 4,699,034 4,699,034 202011111137.1637.1630,755 30,755 1,142,856 1,142,856 33,179 33,179 1,232,947 1,232,947 212111211274.1174.1128,506 28,506 2,112,580 2,112,580 30,753 30,753 2,279,114 2,279,114 2222113113129.84129.8426,18
9、3 26,183 3,399,536 3,399,536 28,246 28,246 3,667,521 3,667,521 2323114114165.97165.9727,183 27,183 4,511,480 4,511,480 29,325 29,325 4,867,120 4,867,120 2424115115109.73109.7326,183 26,183 2,873,006 2,873,006 28,246 28,246 3,099,485 3,099,485 首层首层3351.833351.8320,371 20,371 68,279,017 68,279,017 21,
10、97621,97673,661,455 73,661,455 方案一商业价格表方案一商业价格表2525201201632.47632.4711,525 11,525 7,289,217 7,289,217 12,434 12,434 7,863,826 7,863,826 2626202202450.33450.3311,855 11,855 5,338,662 5,338,662 12,790 12,790 5,759,509 5,759,509 2727203203332.94332.9413,588 13,588 4,523,822 4,523,822 14,659 14,659 4,8
11、80,435 4,880,435 28282042041005.551005.559,463 9,463 9,515,017 9,515,017 10,208 10,208 10,265,086 10,265,086 29292052059009009,463 9,463 8,516,250 8,516,250 10,208 10,208 9,187,586 9,187,586 3030206206301.95301.9510,288 10,288 3,106,311 3,106,311 11,098 11,098 3,351,181 3,351,181 3131207207345.27345
12、.2712,350 12,350 4,264,085 4,264,085 13,324 13,324 4,600,222 4,600,222 二层二层3968.513968.5110,723 10,723 42,553,36342,553,36311,568 11,568 45,907,847 45,907,847 合计合计7320.347320.3415,140 15,140 110,832,380 110,832,380 16,334 16,334 119,569,302 119,569,302 套数套数建筑面积建筑面积实收单价实收单价实收总价实收总价销售面价销售面价单价单价销售面价销售面
13、价总价总价227320.3415,14011083238016,3341195693021、定价汇总 2、价差汇总(实收价) 最低单价最高单价单价价差最低总价最高总价总价价差9463307552129211428561998417218841320城市之门商业价格汇总城市之门商业价格汇总单价范围单价范围1 1万以下万以下11.511.5万万1.521.52万万22.522.5万万2.532.53万万3 3万以上万以上套数套数2 25 54 44 46 61 1百分比百分比9%9%23%23%18%18%18%18%23%23%5%5%总价范围总价范围150150万以万以下下1502501502
14、50万万250350250350万万350450350450万万450550450550万万550650550650万万65075650750 0万万75085750850 0万万85095850950 0万万950950万以万以上上套数套数1 13 33 36 65 50 01 10 01 12 2百分比百分比5%5%14%14%14%14%27%27%23%23%0%0%5%5%0 05%5%9%9%实收定价实收定价均价均价面积面积总价总价成交价：成交价： 15,140 15,140 7,320.34 7,320.34 110,832,380 110,832,380 从上表可知，本项目销售总价在350550万万元占比较大，针对中高端客户的市场有一定的承接力。PART3销售策略方案二销售策略方案二选择1F两端小面积+2F大面积组合方式销售,1F中间划分为三个大面积、2F中间划分为二个面积铺位,也采用一拖二的方式销售(见下图铺位划分)与方案一不同之处是1F的中间划分方式略有不同.方案二组合方式方案二组合方式谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生
