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1、1专题研究青岛国际茶业交易中心2【青岛市茶叶市场分布现状】青岛茶叶企业有300家，其中大型茶叶批发市场主要分布在李沧、城阳等，档次中等，部分建有仓库等设施，有专门的市场管理处，70%为南方茶商，主要销售南方当地茶叶。兴邦茶城天都茶文化城利客来茶叶市场东李茶叶批发市场李村茶叶批发市场青岛盛唐茶都茶叶市场规模租售方式地址开业时间李村茶叶批发市场1.8万只租不售李沧区永平路73号1998年利客来茶叶市场2万只租不售李沧区黑龙江中路2005年东李茶叶批发市场3万只租不售李沧区九水路号2009年天都茶文化城3.9万只租不售李沧区京口路111号2013年兴邦茶城3000只租不售李沧区振华路二号2010年盛
2、唐茶都2万只租不售四方区重庆南路1号甲2007年城阳润东茶都3.5万只租不售城阳区长城路2012年3珠山茶城吉祥茶叶花鸟虫鱼市场本案2km5km【青岛市茶叶市场分布现状】胶南有两家较大规模的茶叶市场，距离本案5公里范围内，档次偏低，以销售胶南当地茶叶为主，市场缺乏规范性，服务管理不到位，仓库、冷藏等设备缺乏。珠山茶城l地址：胶南市文化路28号l规模：3000，50多家商户l开业时间：2010年l商业形态：室内商街型茶叶市场l市场配套：无仓库，冷藏设施，物流自行联系吉祥茶叶花鸟虫鱼市场l地址：胶南市灵山路l规模：3000，60多家商户l开业时间：2009年l商业形态：室内商街型茶叶市场l市场配套
3、：无仓库，冷藏设施，物流自行联系李村利客来茶叶市场安溪香茗茶行选址要求茶铺需求面积为30-50平米，最好是两层结构；希望能建在成熟的商圈或居住氛围浓厚的区域。合作模式租赁自营，租金0.5-0.7元/平米/天对本项目意向目前暂无意向，未来可考虑在青岛李村做茶批发经营4年多了，客户群比较固定，胶南市场很陌生，培养需要时间；青岛茶叶市场布局分散，档次较低，但是有一定行业底蕴，现在市场不太好做，因此暂时不去胶南发展。受访者：柯慧敏：87698857选址要求茶铺需求面积为80-100平米，最好是两层结构，二层可住、可会客；其他条件都好说，就是希望人流量较大，周边商业配套良好，交通便利的区域；合作模式租金
4、0.7-0.8元；物流系统良好，市场物业管理要正规；对本项目意向目前暂无意向本项目位于陌生区域，近期内人流量不能支撑大型批发市场的运营。受访者：刘青梅87676699超市卖场最注重周边居民人口数，本项目短期人口数可考虑引进中型超市李村利客来茶叶市场天赐安溪茶行东村茶叶市场一壶春红茶店选址要求茶铺需求面积为90-120平米，最好是两层结构，因为南方茶商一般不在青岛购置房产，都是住在店内的2层货层，很方便。市场不好的话可以马上撤身；希望能建在成熟的商圈或居住氛围浓厚的区域。合作模式租赁自营，租金0.8-1.2元/平米/天，市场布局要好，规划没有断头路，市场要统一管理。对本项目意向目前暂无意向，未来
5、可考虑在青岛做茶批发经营10年多了，目前客户群比较固定，胶南市场做批发不会太好，应为潍坊、济南、东营包括胶州都有大型茶叶市场，价格比青岛更有优势，竞争压力很大的，培养需要时间；青岛茶叶市场虽然布局分散，无政府统一整合规划，但是还是有行业底蕴，我是本市场的股东，感觉这边不错，暂时不去胶南发展。受访者：雷大鹏13371496638选址要求茶铺需求面积为30-50平米，最好是两层结构，二层可住、可会客；商铺位置周边商业配套良好，有客流支撑，交通便利的区域；合作模式租赁自营，租金最高1.2元/平米/天，物流系统良好，市场有仓储配套，市场业态综合一些；对本项目意向目前暂无意向青岛市场比较分散，没有聚集效
6、应，所以档次上不去，体现不了茶产业的规模，集散能力有限。客户主要以青岛区域和胶东为主，绿茶出货量占到50%以上。不会考虑去胶南做茶叶生意是因为能力有限，孩子小没有精力，再说目前已经有固定的客户而且以批发为主，胶南有些远，区域影响力还不够。受访者：周妍美887699516东村茶叶市场雾里香茗茶沧口青岛市茶叶市场景仁茗茶选址要求茶铺需求面积为100-150平米，最好是两层结构，可以在市场内住，生活方便；希望能建在交通条件便利，居住氛围浓厚的区域。合作模式租赁自营，租金最高1.1元/平米/天，市场规划的格局要合理，内、外部配套需要综合齐全，市场管理正规。对本项目意向目前暂无意向；市场马上拆迁了，在京
7、口路天都文化城已经安排了店铺，青岛的茶叶市场基本集中在李沧区，这是有历史渊源的青岛的茶市场发源就在李村。我们在青岛已经养熟了市场，不能轻易放弃这边；城阳的两个新市场“润东”和“春敏”目前都尚未发展起来，再去胶南开辟批发市场不太现实。受访者：高雪琼15269209836选址要求茶铺需求面积为90-120平米，最好是两层结构，可以住在市场内部；商铺位置周边商业配套良好，有客流支撑，交通便利的区域；合作模式租赁自营，租金最高1.2元/平米/天，物流系统良好，市场有仓储配套，市场规模大一些，最好通过大茶商统一管理；对本项目意向目前暂无意向目前不考虑到胶南发展。一方面资金和精力不允许，另一方面这里市场已
8、经做熟，老客户较稳固，再说我们靠批发为主业，青岛地区和胶东都能辐射到，没有必要再到胶南再建分店，市场培育期比较长的。受访者：陈桂清84650078沧口青岛市茶叶市场益品天茗茶李沧兴邦茶城名崂生态茶（省茶协理事单位）选址要求茶铺需求面积为40-60平米，商场式茶城最好；希望能建在交通条件便利，商业配套丰富一些，居住氛围浓厚的区域。合作模式租赁自营，租金最高2.2元/平米/天，市场规划的格局要合理，管理统一，没有太多杂费。对本项目意向如果规划的好，条件优惠，可以考虑开分店；我的客群辐射青岛和烟威地区，共有3家店铺，黄岛客户占30%，兴邦店的老客户比较集中，但这里物业管理较差，服务跟不上，批发生意没
9、有李村那边理想。胶南那边建市场，最好配套齐全些，商业业态综合一些，以共享客群；在胶南做新市场难度比较大，济南、潍坊、东营青岛市区包括胶州的市场把它夹在中间，很难做大型茶叶市场，但围绕整个开发区的个体消费和周边乡镇的需求做点文章还是可以的。受访者：赵文超13386488088选址要求茶铺需求面积为30-60平米，最好是两层结构，可以住在市场内部；商铺位置周边商业配套良好，有客流支撑，交通便利的区域；合作模式租赁自营，租金最高2元/平米/天，物流系统良好，市场有仓储配套，市场规模大一些，最好通过大茶商统一管理；对本项目意向暂无意向；在青岛市场虽然分散，但是已经培养成熟了，在李沧区有2家茶铺，另一家
10、在李村茶叶市场。不考虑去胶南是因为青岛做熟了，客户比较稳定，胶南做茶叶市场的话城市能级和名气都不够，再者说在大交通方面那边没有青岛方便，市场消费力未形成，还有别的城市大型茶市场的挤压，很难做。受访者：陈女士15865580865李沧兴邦茶城晟怡茶叶四方盛唐茶都好韵茶业选址要求茶铺需求面积为120-150平米，商场式茶城最好；希望能建在交通条件便利，商业配套丰富一些，居住氛围浓厚的区域。合作模式租赁自营，租金最高1-1.2元/平米/天，市场要有名气的大茶商入股管理最好，配套齐全人流量大。对本项目意向暂不考虑；2012年成家后即在青岛市区生活，这个茶城虽然开的有些衰败，但是我们有成熟的客户群，在旁
11、边又拿了一个店铺成立自己的公司，要慢慢做自己的品牌，而且家乡都有自己的茶园和生产基地，供货方便。；现在孩子太小，没有精力到外区域开店，再说青岛的市场档次上不去，更不用说胶南了，因此现阶段胶南不考虑过去投资。受访者：徐秀云13969817988选址要求茶铺需求面积为30-60平米，茶城或开放是市场；商铺位置周边配套良好，物流交通便利，有客流支撑；合作模式租赁自营，租金最高1-1.2元/平米/天，物流系统良好，市场有仓储配套，有政府支持，最好通过大茶商统一管理；对本项目意向暂无意向；在青岛市场虽然分散，但是已经培养成熟了，没有规模效应和品牌意识。不考虑去胶南是因为青岛做熟了，客户比较稳定；再者说在
12、大交通方面那边没有青岛方便，市场消费力未形成，还有别的城市大型茶市场的挤压，很难做。自己精力也不允许。受访者：杨建平13665320278四方盛唐茶都云水间茶业江西路天一茗茶选址要求茶铺需求面积为80-120平米，独立商铺，两层结构；商铺需求建在交通条件便利，商业配套丰富一些，中高档居住区域。合作模式租赁自营，租金3-4元/平米/天，上下水、良好的物业管理。对本项目意向暂不考虑；天一茗茶的代理商；考虑到品牌要求的发展区域以较发达城市中高档消费区为主，胶南区域目前还在发展中，市场的茶休闲需求并不是太旺，培育市场需要很长时间，因此不考虑去胶南开店。受访者：黄可欣18853262196选址要求茶铺需
13、求面积为150-250平米，独立店铺形式；选址区域一定是商业发展良好区域，商铺位置周边配套良好，交通便利，有高档客流支撑；合作模式租赁自营，租金最高4元/平米/天，物流系统良好，市场有仓储配套，有政府支持，最好通过大茶商统一管理；对本项目意向暂不考虑；目前在开发区长江路有分店，胶南消费力不如黄岛，市场档次没有形成，所以尚未开发分店，公司会关注万达影都后期的带动，但目前尚未考虑在胶南先开分店。受访者：店长85787511福州南路天福茗茶胶南珠山茶城旺泽茶社选址要求茶铺需求面积为50-80平米，独立商铺，一层结构；商铺需求建在交通条件便利，商业配套丰富一些，中高档居住区域。合作模式租赁自营，租金0
14、.8-1.2元/平米/天，有上下水、良好的物业管理。对本项目意向可以考虑；青岛茶叶市场基本饱和，但现有销售场所档次低。本人在胶南乡镇有自己的铺子，已经营十多年，拥有固定客源，客户多为胶南当地人，销售渠道主要是口碑营销。来胶南市区租铺经营主要原因是提高商铺档次，便于联络开拓客户；个人认为珠山茶城整体运营状况良好，但宣传推广力度薄弱弱，知名度有待提高。如果隐珠公园附近建立茶主题市场，租金低于2万/年且后期管理到位，会考虑进驻。受访者：某女士13808996359选址要求茶铺需求面积为30-50平米，独立店铺形式；选址区域一定是商业发展良好区域，商铺位置周边配套良好，交通便利，人口素质较好；合作模式
15、租赁自营，租金最高1元/平米/天，物流系统良好，市场有仓储配套，管理良好；对本项目意向不会考虑；近几年茶叶市场竞争激烈，利润空间收窄。本人店铺主营南方茶，价格便宜、口味大众，现今已成当地南方茶经销商，售往胶南乡镇，批发对营业额贡献度高。珠山茶城位置偏，人流上不来，经营现状达不到预期。胶南已建有两个茶叶市场，几乎满足市场需求，而且隐珠公园附近人流量少，对再修建座茶叶市场不看好。受访者：王宗伟13969607152胶南珠山茶城峰盛茶业胶南珠山茶城馨香茶业选址要求茶铺需求面积为60-80平米，独立商铺，最好一层结构；商铺需求建在交通条件便利，商业氛围良好，人口较稠密。合作模式租赁自营，租金0.8元/
16、平米/天，上下水、良好的物业管理。对本项目意向可以考虑；青岛市缺乏一个规范性的茶叶市场，当地茶叶产量少，不能单纯搞批发，应以小而精的茶叶店为主。店主对店铺的需求面积为70-80，不需要冷藏、仓库等大型设备，店内有冰箱即可。受访者：丁瑶瑶13658665333选址要求茶铺需求面积为40-60平米，独立店铺形式；区域商业环境良好，居住区密集，人口基数和层次良好，物流交通畅通便利；合作模式租赁自营，租金最高0.9元/平米/天，物流系统良好，市场有仓储配套，最好是统一管理；对本项目意向可以考虑；店主认为本案的交通不是很便利，商业氛围不浓厚，但愿意考虑去租或者购买商铺。胶南市缺乏一个管理有序的茶叶市场，
17、本案较有前景；店主对商铺的要求是户型通透，不要太方正，不利于货物的摆放，独门独户。对于新的茶叶市场希望建立市场管理处，能够为商户提供一些服务。停车场最好有。受访者：店长85787511茶叶花鸟鱼虫权康茶酒商行选址要求茶铺需求面积为80-100平米，独立商铺，一或两层结构；商铺需求建在交通条件便利，客流量大，位置不要太偏。合作模式租赁自营，租金最高0.8元/平米/天，可以是封闭式茶城，也可以为开放式茶商业街，市场配套服务良好，交通物流便利。对本项目意向可以考虑；店主认为本案的区位较好，将会成为未来胶南市未来发展的重要区域，但不建议做专业市场。本案可进行品牌招商，按主题划分区域。店主对茶叶市场的客
18、流量、位置较为关注，租金也是关注的一个重要因素。受访者：黄老板选址要求茶铺需求面积为60-80平米，独立店铺形式；选址区域一定是商业发展良好区域，商铺位置周边配套良好，交通便利，有高档客流支撑；合作模式租赁自营，租金最高0.9元/平米/天，物流系统良好，市场有仓储配套，有政府支持，最好通过大茶商统一管理；对本项目意向很愿意；想租一个地方，面积在60-80之间；认为当前胶南品茶喝茶的观念还比较薄弱，还是以实实在在的批发比较有市场，本地区缺乏工艺品批发中心，可以建议搞一个，但是档次不能过高；可以搞一个小型的仓储方便商家。受访者：颜玉琴15863447369茶叶花鸟鱼虫南方茶行茶叶花鸟鱼虫居萃贤茶社
19、与本项目条件的配比度青岛市茶商入驻意向青岛当地茶商开发区茶商南方茶商选址条件574经营面积676客群目标574辐射能力587环境要求685盈利能力667经营风险566市场竞争567合计435746入驻意向最高：开发区（胶南）茶商；（每项评分标准以满分10分为准）【本项目茶商入驻意向分析】青岛市茶商访谈结论：胶南新建茶主题市场将受到区域茶文化基础、需求层次、消费数量、外部市场竞争、交通运输、市场培育期等多方面条件制约。1、茶文化基础访谈客户反应，胶南当地拥有地区较知名的海青茶，但一直以来缺乏政府有效地扶持开发，未形成茶文化、茶旅游优势，大品牌茶商不会进驻。无法带动市场发展。访谈总结：目前胶南区域
20、因以上条件的制约，再建设大规模的茶叶批发零售市场的风险较大，后期招商将面临很大的困难，单一定位会造成项目特色差异化的缺失，影响最终收益。以茶文化为引擎，以本地茶商为招商对象，打造业态综合、凸显特色的休闲游憩商业街区是当前条件下可发展的方向。2、需求层次3、消费量4、外部竞争5、交通运输6、市场培育期胶南刚被黄岛合并，商务、商贸、服务业发展起步较晚，商业发展阶段较低，消费者缺乏品牌消费意识和休闲体验生活的理念，建立大型综合茶市基础浅。胶南目前只有两个茶批发零售市场，且规模较小，辐射能力极低，当地消费者年人均茶消费量不足0.3KG（青岛市为0.6KG），市场消费基点低，需要引导。开发区西向的潍坊、
21、济南，北向的东营、东向的青岛，都拥有大规模茶批发市场，在价格、品种全、招商引资、茶商稳定度等方面具有良好的基础。区域竞争度低。目前，北方茶叶市场的茶商70%为南方客户，他们的家乡拥有茶园及茶叶加工基地，铁路交通是茶叶物流运输的主线，但开发区尚未有运输成本较低的铁路交通。从青岛地区大部分茶商的构成看，大部分是南方客户，他们在当地有着4-15年的茶叶市场经营经验，经营市场档次和租金不高，但拥有着稳固的客户群体。新批发市场的培育需要3-5年时间，经营风险较大。青岛十大名茶访谈：2014年6月13日对第八届中国（青岛）国际茶博会青岛十大名茶茶商进行了访谈，对茶商对本项目的意向进行了调查了解。十大茶商名
22、称区域青岛万里江茶业有限公司崂山区青岛晓阳工贸有限公司崂山区青岛涵雪饮品有限公司崂山区青岛云头崮茶叶有限公司城阳区青岛益元茶叶有限公司胶南市海青镇黄岛区海青炳运茶厂胶南市海青镇青岛泽农茶叶专业合作社胶南市海青镇青岛钰雪茶叶专业合作社胶南市海青镇青岛沅禾茶业有限公司即墨鳌山卫镇青岛市鳌海湾茶叶有限公司即墨鳌山卫镇鳌角石青岛益元茶叶有限公司（海青镇）访谈对象：李总（青岛市茶叶协会秘书长）对茶叶市场的认识：本公司属于青岛市茶叶协会会员，主要销售本地有机高端茶叶，批发零售兼有，在海青拥有茶园近2000亩，客户以青岛为主，部分来自济南、北京等全国其他城市，年营业额可达上千万。茶园可作为观光接待中心，发展
23、综合性茶叶、茶文化市场。对本案的看法及建议：对本案看好，会去本项目开设茶叶商铺；本案所在位置较好，交通较为便利，将来可导入诸城、胶州、东北等区域的客源；西海岸获批复以后胶南市获得了极大的发展机会，居民的消费观念也将发生变化，为本案提供消费基础；胶南市现有的茶叶市场档次偏低，服务管理较差；建议本案建设档次较高、文化气氛浓厚的茶文化主题市场，业态不能单一，与茶有关的工艺品、茶楼等都可以建。青岛鳌海湾茶叶有限公司（鳌山卫）访谈对象：李总对茶叶市场的认识：批发零售兼有，拥有茶园300亩，以绿茶为主，在青岛其他地区无分店。营业状况较好，客户以当地为主，也有济南、北京等地客户，多为朋友、客户介绍。单个单位
24、每年订单达十几万。对本案的看法及建议：认为胶南位置较远，但也可能考虑去本案开设茶叶商铺。青岛十大名茶企业访谈青岛沅禾茶业有限公司（鳌山卫）访谈对象：于总对茶叶市场的认识：2009年开始做，主做高端茶，在青岛鳌山卫有茶园500亩，年产5-6吨，以直销为主，专供大企业，无店面；主要销售绿茶和红茶；目前青岛茶叶市场发展一般，南方茶冲对本地茶击较大，南方茶具有味道好、成本低等优点；整合青岛本地茶，增加竞争力是各大茶商的共同想法。对本案的看法及建议：认为本案的位置稍有点远，未来将有一定的风险，未来如果做得好的话可以考虑投资；想买个100-200平的店面，最好是两层；建议本案可以设计生态餐厅，进行现场采茶
25、品茶体验。青岛泽农茶叶专业合作社（海青镇）访谈对象：王女士对茶叶市场的认识：茶叶批发零售兼有，茶园占地近千亩，只卖海青茶叶；年营业额在500-600万元，客户以青岛为主，也有烟台、威海等省外城市。对本案的看法及建议：本案位置较好，会考虑在本项目开设茶叶商铺，面积需求在70-80。青岛十大名茶企业访谈青岛十大名茶企业访谈青岛云头崮茶叶有限公司（城阳区）访谈对象：胡总对茶叶市场的认识：在城阳有茶园200亩，年产5吨，以主要售往市区为主，在城阳有店面；城阳有茶叶市场，发展的还可以，青岛目前茶叶市场发展的比较混乱，没有一个正规的市场。对本案的看法及建议：胶南是产茶之地，海青茶在青岛较为知名，如果整合这
26、些茶商做出名气来，自己会考虑前去考察；比较在意租金，建议给优惠政策。青岛万里江茶业有限公司（崂山）访谈对象：张经理对茶叶市场的认识：青岛最知名品牌之一，去年销售额达3000万元，目前在青岛有三家直营店，多家代理店；在开发区有一个代理，没有涉猎胶南市场。刚刚在世园会附近建了一个茶博物馆，投资3.2亿。对本案的看法及建议：还是感觉胶南太远了，不过青岛现在缺一个整合型的市场，如果成规模成体系会考虑在那边做一个点，面积在50平以上。青岛涵雪饮品有限公司（崂山区）访谈对象：李经理对茶叶市场的认识：茶叶批发零售兼有，以崂山茶为主，自有茶园300亩，年营业额在几百万，客户以当地为主，北京等地也有，知名度较高
27、，关系客户较多。原有分店较多，后因客户多去茶厂取货，因此在青岛市区只保留崂山区一家店面。在济南、淄博、烟台、流亭机场等地有分店。对本案的看法及建议：因当地的销量足够多，因此不太愿意考虑去其他区域开设分店。青岛鳌海湾茶叶有限公司（鳌山卫）访谈对象：黄经理对茶叶市场的认识：批发零售兼有，拥有茶园300亩，以绿茶为主，在青岛其他地区无分店。营业状况较好，客户以当地为主，也有济南、北京等地客户，多为朋友、客户介绍。单个单位每年订单达十几万。对本案的认识：认为胶南位置较远，但也可能考虑去本案开设茶叶商铺。青岛十大名茶企业访谈青岛市茶博会茶商访谈结论：十大茶商区域分布以崂山、海青为主，经营状况良好但各自为
28、战，整体竞争力较差、缺乏规范性，本案可打造成一个整合各地资源、品牌、具有浓厚茶文化主题的综合性主题市场1、区域分布青岛十大茶商区域分布以崂山和胶南海青为主，主要销售当地崂山茶、海青茶2、经营状况3、客户情况4、青岛市场5、本案意向度6、本案建议茶商都拥有占地300亩以上的茶园，规模较大，在此基础上成立茶业公司，兼具批发和零售，年营业额在百万以上客户以青岛当地为主，多为朋友、老顾客、单位等稳定客源，同时也有胶东半岛、济南、北京等其他地区客户部分茶商认为目前青岛茶叶市场缺乏规范性和整合性，日渐受到南方茶商的冲击，应整合本地资源做联合开发，增强整体竞争力胶南茶商对本案意向度较大，崂山、城阳、即墨等地因距离及其他原因对本案持观望态度本案不宜做单一的茶叶批发市场，应整合茶叶上下游生产，建设中高档次、以茶文化主题为依托，打造具有茶文化特色的茶叶、茶具、工艺品等综合性主题市场2121青岛市茶叶市场人均商业面积及项目商业面积测算人均商业面积0.032/人青岛茶叶市场总商业面积/市区总人口251000/7695585人胶南及开发区人口427700人未来茶叶市场需求面积未来茶叶市场需求面积1368613686现有茶叶市场面积现有茶叶市场面积60006000项目茶叶市场需求面积项目茶叶市场需求面积76867686根据测算本案茶叶市场需求面积为7686
