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1、物权法物权法2010年年7月月13日日1我们需要一个良好的学习环境！我们需要一个良好的学习环境！请准时到达请准时到达请保持一个安静的环境请保持一个安静的环境请将手机等通讯设备调为震动或关闭请将手机等通讯设备调为震动或关闭如需要接听或拨打电话请到室外如需要接听或拨打电话请到室外请不要任意更改计算机设备的软、硬件设置请不要任意更改计算机设备的软、硬件设置请勿提前离开请勿提前离开2物权法: 调整财产支配关系的法律,是对财产进行占有、使用、收益和处分的基本准则，属于民法的重要组成部分。概概念念3物权物权理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权
2、利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。物权包括所有权、用益物权和担保物权。通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。他的，任何人都不能干涉你。4所有权所有权理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对权利。通俗解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。5用益物权用益物权用益物权-是利用他人财产的“
3、使用价值”理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。通俗解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。6担保物权担保物权-是利用他人财产的“交换价值”理论解释 债权人对债务人或者第三人提供的担保财产或者债权人合法占有的财产，当债务人不履行债务时，享有优先受偿的权利 .通俗解释：甲向乙借款万元，以其价值万元的房屋、万元的汽车作为抵押担保，以万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金万元。如果上述担保均有效，丙
4、应对借款本金在万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。7 物权法要阐明的三个问题一、物属于谁，谁是物的主人。二、权利人对物享有那些权利，他人负有怎样的义务。三、怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民事责任。内内容容8物权权属确认物权权属确认 记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。9业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。车库
5、的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。10任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。 物权人权利物权人权利背背 景景11相邻权 不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。 例：张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然，李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造
6、成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。相邻权相邻权12物权保护物权保护物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。侵害物权人，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。13占有 占有，包括有权占有和无权占有，无权占有包括善意占有和恶意占有。 例：赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款万元。孙某因资金周转需要，向李某借款万元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所
7、有。因为合同的效力未定，钱某的行为属无权处分行为，无权处分行为产生的合同效力未定。所以，钱某属于无权占有。孙某能取得古董所有权，因为孙某的行为符合善意取得的条件，孙某因善意取得而取得所有权。孙某的行为就属于善意占有。赵某有要求占有人返还原物的请求权，自侵权发生之日起一年以内没有行使，该请求权消灭。本案中，赵某只能要求钱某返还古董，而不能要求孙某返还，因为孙某是善意占有。占有占有14关于不动产登记 物权法规定了物权公示原则，不动产物权变动以“登记生效”为原则，以“登记对抗”为例外，可见不动产登记制度非常重要。如果没有一个完整、科学的不动产登记制度，物权法即便公布了，也很难发挥作用。因此，不动产登
8、记的基本原则、制度要规定在物权法上，在物权法之外还应单独制定一个不动产登记法或者不动产登记条例。作为附属于物权法的，也是物权法的附属法。不动产登记15物权法与物业管理物权法与物业管理16物业管理的问题纷繁复杂 1、小区的绿地、道路、物业管理用房、会所、车 库属于谁？2、业主能不能解聘物业公司？3、住宅改商用是否需要全体业主同意？4、住房的土地使用权是70年，70年后怎么办？5、建造房屋能不能妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照？危及相邻建筑物的安全？6、城镇居民能不能在农村购房？7、拆迁、征地补偿不到位的问题怎么解决？违法拆迁、征地要不要负刑事责任？8、城市房屋所有权和土地使用权登记是否可以在一个
9、机构办理？怎么收费？ -？ 17 物业管理条例对物业管理的定位是很清晰的。物业管理就是一种以合同为前提的管理和服务工作。但是，近些年，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。有的开发商为了促进房屋销售，有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下”、“包治百病”，造成社会各界和业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物业管理身上不说，也影响了问题的解决。 18物权法时代物业管理可持续发展的八大问题
10、一、一、物业管理相关法规体系的全面整合与完善 物权法作为民法典的一个重要部分，规制的重点是权利归属及其保护，侧重于对业主的建筑物区分所有权的保护。首先，将物业管理活动的基本概念，以法律形式予以确认，使得物业管理立法层次得以上升到法律高度；其次，还将物业管理条例确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度，上升到法律层面，提高了适用范围及效力等级。再次，在解决物业管理中单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性问题上，物权法 明确规定“少数服从多数”的原则。19二 、物业管理商品观念的明确确立与强化 物业管理是商品，物业管理买卖是市场交换行为，有市场必然存在竞争。竞争是市场经济的基本特征，物
11、业管理行业必须通过竞争机制提高物业管理服务质量。20三、三、物业管理基本概念、核心理论的全新诠释与构建 “业主”、“业主大会”、“业主委员会”以及“物业管理”等均是物业管理中最基本的概念，物业管理人大都是耳熟能详。但随着物权法的出台，则有必要重新认识和定义。 例如，物业管理的概念按照物业管理条例第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”条例所指的物业管理，物业管理企业是当然的参与者。21四、物业管理主体关系的切实研究与定位 物业管理是涉及
12、多方主体的较为复杂的法律关系，既包括政府主管部门、物业管理交换双方，也包括房地产开发、公共事业单位以及社会专业公司等多个主体。 其中，物业管理商品交换双方是核心，政府主管部门是指导、监督和管理方，建设单位、专业公司和公共事业单位间是重要的参与者。22五、业主团体法律地位、决策机制的重新调整与规制物权法 赋予了业主大会及业主个人以诉讼地位，扩大了诉讼主体的范围。 同时规定，物业管理的一般事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，修缮、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占
13、总人数三分之二以上的业主同意。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。这一规定从立法上明确了业主大会、业主委员会的法律地位，是立法中的一个突破。也使业主团体的决策机制发生了变化，在一定程度上保护了弱势者的利益，使立法充满了人文关怀。23六 、物业管理服务内容、经营范围的科学界定与明晰24七、物业管理模式的积极创新与突破 物权法第八十一条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。物权法时代物业管理的模式已由物业管理条例中规定的单一的物业管理企业管理模式，变为业主自行管理、委托物业管理机构管理与委托其他专业机构管理三种模式并存的局
14、面。但我们必须看到，这一变化势必带来物业管理服务收费依据、范围和物业服务标准的变化，冲击现有物业管理价格体系和相关管理制度25八 、物业管理纠纷、法律诉讼的不断增加与变化 物权法的出台必将使物业管理各主体之间以及业主内部等，通过法律途径依法维权的几率大大增加，从而增大了物业管理诉讼主体的范围，增加物业管理诉讼总量，也使物业管理的纠纷类型更加复杂。26从物业管理角度看从物业管理角度看物权法物权法 对业主行使所有权的限制对业主行使所有权的限制物权法第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益”。这就是限制不合理行使所有权
15、，保障他人权益的法律依据。依据这一条款，就可以理直气壮地阻止某些不自觉、不讲公德的行为。第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。27从这里可以看到几个效用：首先，业主会议和业主委员会，可以用自己的名义直接起诉无公德业主，这就避免了有些业主怕得罪人不敢过问的局面，也避免了物业管理公司由于法律关系不直接而无法起诉业主的尴尬，能够有效的遏制这些人不讲公德、损人利己的行为；其次，把一些如“任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建”等原来属于“不道德”范畴的行为明确界定为“违法”行为，有利于法院审理判决；再次，明确了诉讼请求可以多样化，有利于提起诉讼后的胜诉面。28 物权法输送了一种财产归属意识物权法输送了一种财产归属意识 为多层建筑所有权区分提供法律依据为多层建筑所有权区分提供法律依据2930
