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1、城市旧区工业区改造典范城市旧区工业区改造典范高密度新型城市新区建设高密度新型城市新区建设滨水高品质居住区域开发滨水高品质居住区域开发温哥华太平洋协和区温哥华太平洋协和区Concord Pacific Place Concord Pacific Place 温哥华太平洋协和区温哥华太平洋协和区1l太平洋协和区太平洋协和区(Concord Pacific Place)(Concord Pacific Place)位于温哥华中心城区(Central Area of Vancouver )的滨水地带，占地8383公顷公顷；l首期自1991年开始，先后投资3030亿加元亿加元 l兴建了一座可容纳1.61
2、.6万人的城市社区万人的城市社区，旨在创造一种高密度条件下的新型城市生高密度条件下的新型城市生活环境活环境；l项目开发由太平洋协和股份公司太平洋协和股份公司Concord Pacific Group Inc完成和持有；l项目主要包含各类建筑总面积达建筑总面积达110110万平万平米米，用于居住、商业、零售业及办公；项目概述项目概述温哥华太平洋协和区温哥华太平洋协和区著名工业港口区改造典范，开创多元化背景下的全新高质量城市生活；著名工业港口区改造典范，开创多元化背景下的全新高质量城市生活；2历史演变历史演变随着城市经济、社会、文化向后工业经济社会的转化，区域适时创造条件在此建立起随着城市经济、社
3、会、文化向后工业经济社会的转化，区域适时创造条件在此建立起全新的环境基础设施和社会服务设施，顺应新形势下的城市发展战略；全新的环境基础设施和社会服务设施，顺应新形势下的城市发展战略；项目在完成自身开发目标的同时，促进现代新型城市生活理念应运而生；项目在完成自身开发目标的同时，促进现代新型城市生活理念应运而生；温哥华太平洋协和区温哥华太平洋协和区l项目所处佛斯河盆地，1919世世纪纪末末是是主主要要的工业运输水上干道；的工业运输水上干道；l18861886年年横穿北美大陆铁路建成，将加拿大东部地区和位于太平洋西海岸的温哥华联系起来，使这里成为线线路路最最西西端端的的铁路终点站铁路终点站；l202
4、0世世纪纪8080年年代代，铁路站场从原址迁出，省政府出面征购了所有土地；l19861986年年在此举办了一场大型国际展览，受到各方面广泛关注与赞赏；l19881988年年，省政府以公公开开竞竞卖卖的方式，于将土地售予土地售予协和公司；l19911991年，首期工程开工建设；年，首期工程开工建设；3建设过程建设过程互动规划程序广泛参与，环保配套设施成效显著，注重整体项目与城市的有机结合，互动规划程序广泛参与，环保配套设施成效显著，注重整体项目与城市的有机结合，成为成为精心规划、合理布局、亲切宜人、生态绿色精心规划、合理布局、亲切宜人、生态绿色的区域综合体项目的区域综合体项目改造中改造中改造后改
5、造后改造前改造前温哥华太平洋协和区温哥华太平洋协和区4l多类型住宅及设施，与商业、生多类型住宅及设施，与商业、生活配套有效结合，形成更为紧凑的活配套有效结合，形成更为紧凑的城市形态城市形态；l系列环保举措使工业区成为重要系列环保举措使工业区成为重要的旅游、娱乐资源和建设滨水住宅的旅游、娱乐资源和建设滨水住宅的最佳地点的最佳地点；l与城市有机结合，与周边城市社与城市有机结合，与周边城市社区实现视觉、交通与景观的联系；区实现视觉、交通与景观的联系；l大量投资到全新的环境基础设施大量投资到全新的环境基础设施和社会服务设施建设中，开创新的和社会服务设施建设中，开创新的城市生活方式；城市生活方式；开发模
6、式开发模式多种业态，注重环保，多种业态，注重环保，结合城市背景资源打造结合城市背景资源打造项目独特的开发模式和精神文化属地项目独特的开发模式和精神文化属地；温哥华太平洋协和区温哥华太平洋协和区多种户型住宅的提供形成更为紧凑的城市形态巨额资金净化受污染土地部分海岸线进行特殊设计3公里长滨海步道封闭的行人和车行系统高层塔楼沿城市道路布置环境基础设施开阔绿色空间系统、防浪墙幼儿护理、艺术表演等服务设施5l 成功之处：成功之处：创造出与北美大陆典型的开阔、松散的低密度郊区截然不同的高密度、平易创造出与北美大陆典型的开阔、松散的低密度郊区截然不同的高密度、平易近人的新型城市生活环境，满足不同层次客户需求
7、；在多元的文化背景中创造了高质量的城近人的新型城市生活环境，满足不同层次客户需求；在多元的文化背景中创造了高质量的城市生活。市生活。l 开发启示：开发启示： 第一，互动的规划程序贯穿始终，充分考虑不同利益集团的多样化需求，广泛参与从而第一，互动的规划程序贯穿始终，充分考虑不同利益集团的多样化需求，广泛参与从而保证项目的规划建设得到社会的普遍认可；保证项目的规划建设得到社会的普遍认可； 第二，改善水质、完善配套等系列环保生活举措使工业区成为重要的旅游、娱乐资源和第二，改善水质、完善配套等系列环保生活举措使工业区成为重要的旅游、娱乐资源和建设滨水住宅的最佳地点；建设滨水住宅的最佳地点； 第三，与城
8、市有机结合，形成与周边城市社区的有机联系，形成更加紧凑的城市形态；第三，与城市有机结合，形成与周边城市社区的有机联系，形成更加紧凑的城市形态；经验总结经验总结温哥华太平洋协和区温哥华太平洋协和区6温哥华太平洋协和区对本项目的启示温哥华太平洋协和区对本项目的启示大型旧工业区改造、滨水项目，对本项目的借鉴意义较大。大型旧工业区改造、滨水项目，对本项目的借鉴意义较大。要做出城市化要素，大规投入模城市环境基础设施建设，开创新的生活方式；多种物业类型、设施，与就业组合，形成紧凑的城市形态；通过环保措施，改善环境，改变人们对区域的既定认知，与休闲娱乐、旅游业结合；与城市有机结合，与视觉、环境、交通等要素联
9、系。开发启示开发启示温哥华太平洋协和区温哥华太平洋协和区7与本案相同点扫描与本案相同点扫描与本案差异点扫描与本案差异点扫描n港口城市海港区域功能改造项目；n承载区域与城市文化底蕴与文化象征；n大体量综合体，成为区域运营型大盘；n具有丰富业态组合，产品多元化；n规划开发周期较长，需长远统筹规划；n具有雄厚实力的品牌开发商操作；n物业比例部分，主体功能不完全相同；n政策体制不同，开发关系相对独立，虽与政府合作，但开发环节市场化程度较高；n计划开发周期更长，物业种类多样化更高；现阶段借鉴点现阶段借鉴点n需在开发初期树立明确项目形象并进行展示，符合大盘自身需求特点，满足城市文化特征；n整体开发周期统筹
10、考虑，满足不同阶段市场客户演变需求；n以符合市场当前阶段需求产品作为启动，同时进行相关配套前置，实现良性进化需求； 第一步第一步 从展示入手定位项目整体形象从展示入手定位项目整体形象 第二步第二步 从客户入手定位启动产品规划从客户入手定位启动产品规划 第三步第三步 从发展入手定位整体开发节奏从发展入手定位整体开发节奏同类项目专题研究同类项目专题研究8综合以上项目开发的综合以上项目开发的操作技巧经验操作技巧经验，伟业得出结论：，伟业得出结论：对于本案项目开发，导入期一定要有独特的核心特色理念进行包装；对于本案项目开发，导入期一定要有独特的核心特色理念进行包装；本项目启动区的形象气质是引领项目整体
11、形象的关进，是客户心理感受的催化剂；本项目启动区的形象气质是引领项目整体形象的关进，是客户心理感受的催化剂；寻找可利用的自身条件，建立有特色的环境配套，强化初期入市产品的形象展示面；寻找可利用的自身条件，建立有特色的环境配套，强化初期入市产品的形象展示面；将外在形象与层次展示与产品自身档次完全融合，形成和谐一体的大盘展示形象；将外在形象与层次展示与产品自身档次完全融合，形成和谐一体的大盘展示形象；同类项目专题研究同类项目专题研究以此结论，提出适合本案的整体形象、启动产品与开发节奏定位以此结论，提出适合本案的整体形象、启动产品与开发节奏定位9以海港文化为主题，没有港口就没有城市，更没有房地产；以
12、海港文化为主题，没有港口就没有城市，更没有房地产；同时结合大连广场文化，建立中信港口广场文化地标：同时结合大连广场文化，建立中信港口广场文化地标： 海港改造作为一个磁场，吸引社会关注焦点在此聚集，海港改造作为一个磁场，吸引社会关注焦点在此聚集， 广场文化作为一个平台，成为文化与形象传扬的高地；广场文化作为一个平台，成为文化与形象传扬的高地； 在这里体会人与海港的对话、人与历史的对话、人与人的对话。在这里体会人与海港的对话、人与历史的对话、人与人的对话。项目整体形象定位项目整体形象定位10项目整体海港文化住区调性：项目整体海港文化住区调性： 每一间房屋都充满着浓厚的港口文化，每一间房屋都充满着浓
13、厚的港口文化， 犹如不远处那矗立百年的灯塔一般厚重而坚定；犹如不远处那矗立百年的灯塔一般厚重而坚定； 达到与港口以及城市浑然一体，最大化发挥海港的文化价值达到与港口以及城市浑然一体，最大化发挥海港的文化价值项目整体形象定位项目整体形象定位11海港文化主题海港文化主题开放型开放型生活型生活型人文大盘住区人文大盘住区项目整体形象定位项目整体形象定位12项目标签功能定位项目标签功能定位保留港口传统功能，进而发展延续保留港口传统功能，进而发展延续成为中国北方乃至东北亚地区著名优良游艇码头及游轮母港，成为中国又一海上名片；成为中国北方乃至东北亚地区著名优良游艇码头及游轮母港，成为中国又一海上名片；13项
14、目文化功能定位项目文化功能定位成为城市文化展示窗口，除星海广场外又一文化地标；成为城市文化展示窗口，除星海广场外又一文化地标；通过港口博物馆及广场等文化设施建设，满足市民旅游休闲，文化普及，大型活动需求；通过港口博物馆及广场等文化设施建设，满足市民旅游休闲，文化普及，大型活动需求；赋予保留区域内历史建筑，赋予项目历史底蕴与文化背景；赋予保留区域内历史建筑，赋予项目历史底蕴与文化背景；14项目办公功能定位项目办公功能定位成为成为“总部基地总部基地”模式标杆，成为大连吸纳高端人才窗口模式标杆，成为大连吸纳高端人才窗口成为东三省研发与科研类总部基地，吸纳非生产化办公人群，巩固大连城市地位；成为东三省
15、研发与科研类总部基地，吸纳非生产化办公人群，巩固大连城市地位；15项目商业功能定位项目商业功能定位成为全新特色商圈，满足不同类型高端商业需求；成为全新特色商圈，满足不同类型高端商业需求；以集中商业，商业街，旅游商业等多种形式相互促及与补充，形成圈层商业规模；以集中商业，商业街，旅游商业等多种形式相互促及与补充，形成圈层商业规模；16项目居住功能定位项目居住功能定位景观景观 + + 文化文化 + + 配套配套 + + 品质品质 = = 全新高端生活典范；全新高端生活典范；综合其他各项功能优势，打造出具有综合其他各项功能优势，打造出具有“唯一性唯一性”的国际化开放型生活住区；的国际化开放型生活住区
16、；17肩负着一种历史的责任，遥望着一座城市的寄托肩负着一种历史的责任，遥望着一座城市的寄托在城市发源的地方，我们勇敢成为区域新的主人在城市发源的地方，我们勇敢成为区域新的主人大连的大连的 . . 中信城中信城项目整体功能定位项目整体功能定位18有海，有港口有海，有港口 才会有才会有港口文化公寓！港口文化公寓！公寓产品规划以充分发挥海港元素为前提公寓产品规划以充分发挥海港元素为前提全案开发策略定位全案开发策略定位19配套线配套线产品线产品线客户线客户线商业街建设初期形象标杆+精装中小户型公寓外地及城市移民型客户社区型商业完成办公产品启动具有过度居住与投资双重功能的中小户型公寓产品面向企业等低总价
17、投资与自住产品酒店配套启动办工产品陆续投入使用具有充分居住功能的中、大户型自住类公寓产品外地乃至外国投资型客户，城市跟随型客户区域、配套日渐成熟大尺度城市级豪宅产品城市维度第一居所本案整体开发策略说明：本案整体开发策略说明：在区域不成熟的条件下，采用在区域不成熟的条件下，采用形象标杆形象标杆+ +精装公寓精装公寓前期启动，面向市场前端的前期启动，面向市场前端的价值远见者价值远见者待区域配套与办公日渐成熟，住宅物业开始面向区域内工作生活型人群，项目从待区域配套与办公日渐成熟，住宅物业开始面向区域内工作生活型人群，项目从收藏与投资收藏与投资产品向产品向工工作生活型作生活型转变，进而逐步转变为转变，
18、进而逐步转变为城市第一居所城市第一居所；项目的开发从项目的开发从小户型小户型大户型大户型过渡，客户从从过渡，客户从从投资自住两用投资自住两用自主类自主类过渡，同时保证整体居住生过渡，同时保证整体居住生活型大盘的调性。活型大盘的调性。本案整体开发策略本案整体开发策略全案开发策略定位全案开发策略定位20启动区广场文化融合启动区广场文化融合启动区开发策略定位启动区开发策略定位大连，大连，以以 海港海港 和和 广场广场闻名遐迩；闻名遐迩； 拥有了这两个元素才会有拥有了这两个元素才会有属于这个城市的特属于这个城市的特有文化！有文化！公寓产品启动期需充分融合公寓产品启动期需充分融合海港广场文化海港广场文化，将本案形象，将本案形象树立与城市符号相互衔接，树立与城市符号相互衔接，提升项目认同感；提升项目认同感；21启动期形象定位启动期形象定位建设一座以城市命名的广场，建设一座以城市命名的广场， 并将广场上的一切献给城市：并将广场上的一切献给城市： 项目与广场密不可分，项目与大连一衣带水，项目与广场密不可分，项目与大连一衣带水， 项目是属于中信的，但更属于大连这座城市项目是属于中信的，但更属于大连这座城市！启动区开发策略定位启动区开发策略定位22
