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1、 物业承接查验办法物业承接查验办法学习学习 物业承接查验办法物业承接查验办法物业承接查验办法物业承接查验办法学习学习学习学习1.1制定物业承接查验办法的意义 物业承接查验办法第一条明确指出“为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的规定，制定本办法。”1.2、物业承接查验的定义 物业承接查验办法第二条规定，物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。1.3、完成物业承接查验工作的
2、时间要求 物业承接查验办法第十条规定“建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。”1.3、资料移交 物业承接查验办法第第十四条规定，“现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1.3.1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；1.3.2共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；1.3.3供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；1.3.4物业质量保修文件和物业使用说明文件；1.3.5承接查验所必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列
3、出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。”1.4设施设备及物业用房的移交 物业承接查验办法第第二十四条规定，“建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。”1.51.5各方的法律责任各方的法律责任1.5.1物业承接查验办法第三十二条规定，“物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”1.5.2物业承接查验办法第三十三条规定，“物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的
4、，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。”1.5.3 物业承接查验办法第三十四条规定，“自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。”1.5.4 物业承接查验办法第三十九条规定，“物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。”1.5.5 物业承接查验办法第四十条规定，“建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业
5、主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。”1.6 物业承接查验办法的实施时间 物业承接查验办法自2011年1月1日起施行。 物业承接查验基础学习物业承接查验基础学习物业承接查验基础学习物业承接查验基础学习 一、一、物业承接查验概述物业承接查验概述1.1 物业承接查验概念物业承接查验概念 物业承接查验制度是物业承接查验制度是物业管理条例物业管理条例（以（以下简称下简称条例条例）确定的七大基本制度之一，）确定的七大基本制度之一，条例条例第二十八条规定：第二十八条规定：“物业服务企业承接物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。行查验。”
6、 2010年住房和城乡建设部印发的年住房和城乡建设部印发的物业承接查验办法物业承接查验办法（以下简称（以下简称办法办法）第）第二条规定：二条规定：“本办法所称物业承接查验，是指承本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。活动。”1.2 物业承接查验的意义物业承接查验的意义 现阶段，我国实行物业承接查验制度现阶段，我国实行物业承接查验制度具有以下的现实意
7、义：具有以下的现实意义：1. 物业服务企业在承接物业项目时对共用部物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，有验收，各方共同确认交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。2. 实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、规划设
8、计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益具有重要意义。主财权利益具有重要意义。3. 实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。 而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。任。
9、1.3 物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验的性质与竣工验收的区别 物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认。和安全性能的确认。 因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。一是目的不同。一是目的不同。 工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合工程竣工验收的目的是确认
10、物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格；而物格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格；而物业承接查验的目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，业承接查验的目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。二是参与的主体不同。二是参与的主体不同。 工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收。而物业承接查验是前期物业服位进行质量验收。而物业承接查验
11、是前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督下进行的。房地产行政主管部门监督下进行的。三是对象不同。三是对象不同。 物业承接查验是对物业共用部位、共用设施物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。工程竣工验收是对项目是否符设备的接管查验。工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。行全面检验。1.4 物业承接查验的依据和原则物业承接查验的依据和原则1、物业承接查验的依据、物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据。
12、物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据。 其中法律、法规依据主要是其中法律、法规依据主要是物权法物权法、合合同法同法、物业管理条例物业管理条例和和物业承接查验办物业承接查验办法法等。等。 合同依据主要是合同依据主要是房屋买卖合同房屋买卖合同、前期前期物业服务合同物业服务合同和和物业服务合同物业服务合同等。等。2、物业承接查验的原则、物业承接查验的原则 办法办法第三条第三条“物业承接查验应当遵循诚实信用、物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。”（1） 坚持诚实信用原则。即：加强对建设单位的规范和约坚持诚实信用原
13、则。即：加强对建设单位的规范和约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信诚实信用用”。具体要求是：。具体要求是：1）要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的）要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能。配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能。2）办法办法规定建设单位应当在现场查验规定建设单位应当在现场查验20日前，向物业日前，向物业服务企业移交承接查验必需的资料。未能全部移交的，建服务企业移交
14、承接查验必需的资料。未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限具体时限。3）要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的物）要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验；约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验；应当在物业承接查验协议签订后应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用
15、部位、共用设施设备。及其他物业共用部位、共用设施设备。4）办法办法规定建设单位不得凭借关联关系滥用股规定建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；不得以物业交付期满为由，要求物业服务企业承不得以物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经查验的物业。接不符合交用条件或未经查验的物业。（2） 坚持坚持“客观公正客观公正”原则。即：物业服务企业原则。即：物业服务企业在物业承接查验中切实做到在物业承接查验中切实做到“客观公正客观公正
16、”。因此。因此物业服务企业应当做到：物业服务企业应当做到：1）对于建设单位移交的资料，）对于建设单位移交的资料，办法办法提示物业服提示物业服务企业重点检查共用部位、共用设施设备出厂、务企业重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。以确保正确安装、试验和运行的合格证明文件。以确保正确使用、维护、管理好共用设施设备。使用、维护、管理好共用设施设备。2）对于现场查验的方法，）对于现场查验的方法，办法办法指导物业服务企指导物业服务企业综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方业综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点检查共用部位、共用设施设备的配置标法，重点检查共用部位
17、、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。准、外观质量和使用功能。3）对现场查验和交接工作，）对现场查验和交接工作，办法办法要求物要求物业服务企业形成书面记录，并详细列明查业服务企业形成书面记录，并详细列明查验记录和交接记录应当包括的具体内容。验记录和交接记录应当包括的具体内容。4）对于现场查验发现的问题，）对于现场查验发现的问题，办法办法指导指导物业服务企业将物业共用部位、共用设施物业服务企业将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和规定设备的数量和质量不符合合同约定和规定的情形，书面通知建设单位，以促使尽快的情形，书面通知建设单位，以促使尽快解决完善。解决完善。（3） 坚
18、持做到坚持做到“权责分明权责分明”的原则。即的原则。即“加强对物业承接加强对物业承接查验中的违约行为的监督，以保证前期物业服务合同双方查验中的违约行为的监督，以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到在物业承接查验中切实做到“权责分明权责分明”。1）为督促建设单位履行物业承接查验义务，）为督促建设单位履行物业承接查验义务，办法办法明确明确规定了建设单位的三项法律责任：规定了建设单位的三项法律责任：A、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存
19、在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；的法律责任；B、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当承担赔偿责任；济损失的，建设单位应当承担赔偿责任；C、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。2）同样，
20、为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，）同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，办法办法也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：A、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定的维修、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使物的维修、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；B、物业服务企业应当将承接查验
21、有关的文件、资料和记录、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保存；建立档案并妥善保存；C、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。应当承担相应的赔偿责任。（4） 始终坚持始终坚持“保护业主物权保护业主物权”原则，最大限度原则，最大限度的保护业主的共有物权利益。的保护业主的共有物权利益。 这就要求物业的建设单位和物业服务企业在这就要求物业的建设单位和物业服务企业在物业的承接查验中严格做到：物
22、业的承接查验中严格做到：1）鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施）鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收活动，向建设单位提供工、分户验收和竣工验收活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业管理创造有利有关物业管理的建议，为实施物业管理创造有利条件。条件。2）建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应）建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。的配置和建设标准。3）建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主）建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授
23、权物业服务企业代为查验物业共用部位、同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。共用设施设备的事项作出约定。4）建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同）建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业。功能齐备、配套齐全的物业。5）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。案情况书面告知业主。6）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参
24、加，可以聘请相关专业机房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。1.5 物业承接查验的法律主体物业承接查验的法律主体1. 新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：律主体：交验方：物业的建设单位交验方：物业的建设单位接管方：物业服务企业接管方：物业服务企业2. 物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：备承接查验的法律主体：业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业业主大会与新选聘的物业服务企
25、业之间进行的物业承接查验的法律主体：承接查验的法律主体：交验方：业主或业主委员会交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业接管方：新选聘的物业服务企业1.6物业承接查验的范围物业承接查验的范围 物业服务企业应当对下列物业共用部位、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：共用设施设备进行现场检查和验收：1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；电梯井道、
26、架空层及设备间等；2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；等；3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、机动车（
27、非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等设施以及物业服务用房等。1.7 物业承接查验的条件物业承接查验的条件 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：实施承接查验的物业，应当具备以下条件：1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；建设行政主管部门备案；2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有
28、线电视等市政公用设施设备按规划设计要明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；量表具；3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；划设计要求建成，并满足使用功能要求；5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容
29、器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；证书；6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7、法律、法规规定的其他条件、法律、法规规定的其他条件1.8 物业承接查验的程序物业承接查验的程序 物业承接查验按照下列程序进行：物业承接查验按照下列程序进行：1. 确定物业承接查验方案；确定物业承接查验方案；2. 移交有关图纸资料；移交有关图纸资料；3. 查验物业共用部位、共用设施设备。查验物业共用部位、共用设施设备。 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验
30、等方法，重点查验物业共用部位、共检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应形成记录，包括：查验时间、项目名现场查验应形成记录，包括：查验时间、项目名称、查验范围、存在问题、修复情况以及查验结称、查验范围、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。企业参加查验的人员签字确认。4. 解决查验发现的问题。解决查验发现的问题。 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用
31、设施设备的数量和质量不符合约定或部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。当及时解决并组织物业服务企业复验。5. 确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。 建设单位应委派专业人员参与现场查验，与物建设单位应委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验结果，签订物业承业服务企业共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时
32、限、查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利和义务，违约责任等事项作出明确规定。双方权利和义务，违约责任等事项作出明确规定。 6. 办理物业交接手续。办理物业交接手续。 建设单位应当在物业承接查验协议签订后建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、
33、交接时间、交接方式等内容。交接记录备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。业时，办理物业项目整体交接手续。物业服务企业应当自物业交接后物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管
34、件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（五）查验记录；（六）交接记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。（七）其它承接查验有关的文件。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业承接查验档案属于全体业主所有
35、。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起期物业服务合同终止之日起10日内，向业日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。主委员会移交物业承接查验档案。1.9 物业承接查验的责任物业承接查验的责任自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业
36、共用部位、共用设施设备毁理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。损或者灭失的责任。物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。赔偿责任。 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位
37、、建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。方约定。物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主物业共用部位、共用设
38、施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。的赔偿责任。物业服务企业未按物业服务企业未按办法办法履行承接查验义履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。报。1.10 物业承接查验争议的解决物业承接查验争议的解决物业承接查验中发生的争议，可以申请物业物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以所在地房地产行政主管部门调解，
39、也可以委托有关行业协会调解。物业承接查验相委托有关行业协会调解。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也可关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决。以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决。二、二、物业承接查验与移交物业承接查验与移交2.1 物业承接查验应具备的条件物业承接查验应具备的条件实行承接查验的新建物业，应当具备以下条件：实行承接查验的新建物业，应当具备以下条件：1. 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；建
40、设行政主管部门备案；2. 供水、排水、供电、供气、供热、电信、有线电供水、排水、供电、供气、供热、电信、有线电视、公共照明等市政公用设施设备按规划设计要视、公共照明等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；量表具；3. 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按规划设计要求建成；服务等公共服务设施按规划设计要求建成；4. 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计建成，并满足使用功能要求；划设计建成，并满足
41、使用功能要求；5. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；证书；6. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7. 法律、法规规定和合同约定的其他条件。法律、法规规定和合同约定的其他条件。2.2 物业承接查验的依据物业承接查验的依据实施物业承接查验，主要依据下列文件：实施物业承接查验，主要依据下列文件：1.物业管理条例物业管理条例；2.物业承接查验办法物业承接查验办法；3. 物业买卖合同；物业买卖合同；4. 临时
42、管理规约；临时管理规约；5. 前期物业服务合同；前期物业服务合同；6. 物业规划设计方案；物业规划设计方案；7. 建设单位移交的图纸资料；建设单位移交的图纸资料；8. 建设工程质量法规、政策、标准和规范。建设工程质量法规、政策、标准和规范。2.3 物业承接查验的程序物业承接查验的程序物业承接查验应按照下列程序进行：物业承接查验应按照下列程序进行： 确定物业承接查验方案确定物业承接查验方案移交有关移交有关图纸资料图纸资料查验物业共用部位、共用设查验物业共用部位、共用设施设备施设备解决查验发现的问题解决查验发现的问题确认确认现场查验结果现场查验结果签订物业承接查验协议签订物业承接查验协议办理物业交
43、接手续。办理物业交接手续。2.4 确定物业承接查验方案确定物业承接查验方案2.4.1 确定物业承接查验方案的程序确定物业承接查验方案的程序办法办法规定新建物业的建设单位应当在物业交付规定新建物业的建设单位应当在物业交付使用使用15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。交规定的物业资料。因此，建设单位就应在物业交付使用前至少因此，建设单位就应在物业交付使用前至少50日根日根据国
44、家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。物业服务企业接到建设单位的书面通知后，物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位连系，并查看物业承接应主动与建设单位连系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即：查验应具备的条件的相关文件，即：1. 关于工程质量合格证和规划、消防、环保关于工程质量合
45、格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；认可及准许使用文件的备案文件；2. 供水、供电、供气、供热等专业公司的供供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；用合同与计量表具的相关文件；3. 教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；件；4. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；证书；5. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；6. 物业买卖合同
46、、临时管理规约等法规规定的物业物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的文件；管理必须的文件；7. 物业竣工图纸及竣工资料。物业竣工图纸及竣工资料。双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。同制定物业承接查验方案。2.4.2 物业承接查验方案的内容物业承接查验方案的内容以上条件具备后，物业服务企业应及时作出以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业承首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共
47、用部位、接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括：物业承接查验方案。其内容包括：1. 组建物业承接查验小组组建物业承接查验小组由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和房地产行政
48、主管部门参同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。由建设单位和物业服务企业双方共同推选物加。由建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。物业承接查验小组工，规范物业承接查验工作。物业承接查验小组及职责见表及职责见表21。 序号序号职务职务 岗位职责岗位职责 1组长组长负责本物业项目承接查验的领导、管理、协调及问题负责本物业项目承接查验的领导、管理、协调及问题的处理等全部事务的处理等全部事务 2副组长副组长负责各专业设施设备现场查验的领导、管理和技术指负责各专业设施设备现场查验的领导、管
49、理和技术指导，以及问题的解决与协调；并全面掌握各专业设施导，以及问题的解决与协调；并全面掌握各专业设施设备的有效操作、维修保养的技术要求和操作规程设备的有效操作、维修保养的技术要求和操作规程 3副组长副组长负责本项目物业承接查验的配合、问题的解决及协调，负责本项目物业承接查验的配合、问题的解决及协调，安排对物业技术人员进行设施设备使用的专业培训，安排对物业技术人员进行设施设备使用的专业培训，代表建设单位对本项目物业查验中存在问题的解决全代表建设单位对本项目物业查验中存在问题的解决全面负责面负责 4物业管理物业管理的建筑、的建筑、安装工程安装工程师师负责本专业设施设备现场查验的领导与管理，协调解
50、负责本专业设施设备现场查验的领导与管理，协调解决查验中的问题，全面掌握本专业设施设备的运行、决查验中的问题，全面掌握本专业设施设备的运行、维护、管理的专业要求，并能带领技术工人正确的使维护、管理的专业要求，并能带领技术工人正确的使用、维护和管理物业共用设施设备用、维护和管理物业共用设施设备 5物业管理物业管理的水、电的水、电技术个人技术个人在专业工程师的领导下，进行各专业物业设施设备的在专业工程师的领导下，进行各专业物业设施设备的现场查验，了解、熟悉设施设备，学习掌握设施设备现场查验，了解、熟悉设施设备，学习掌握设施设备的使用、维护方法，能熟练的正确操作各种设备的使用、维护方法，能熟练的正确操
51、作各种设备 6记录员、记录员、数人数人负责填写各项现场查验记录。并保存完好，以便收集负责填写各项现场查验记录。并保存完好，以便收集归档归档 （1）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范；的国家、行业和地方标准与规范；（2）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；（3）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；明书；（4）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；设备的配置标准；
52、（5）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。用手册）。3. 确定物业现场查验的内容确定物业现场查验的内容（1）物业资料的查验与移交）物业资料的查验与移交 现场查验现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。主要包括：规定的物业资料。主要包括：1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资）共用设施设备清单
53、及其安装、使用和维护保养等技术资料；料；3）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用文件；文件；4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；）物业质量保修文件和物业使用说明文件；5）承接查验所必须的其他资料。）承接查验所必须的其他资料。（2）物业共用部位、共用设施设备的现场查）物业共用部位、共用设施设备的现场查验验 新建物业的现场查验时，物业服务企业新建物业的现场查验时，物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：进行现场检查和验收：1）共用部位：一般包括建筑物的基础、柱、）共用部
54、位：一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；空层及设备间等；2）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转
55、运消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；设施以及物业服务用房等；3）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。等。（3）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等件等 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，
56、不作为物业服务供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。验和移交。 物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。 因此，物业承接查验小组就应该根据因此
57、，物业承接查验小组就应该根据办法办法的规定的规定与合同约定、以及物业设计文件及清单列出现场查验的项与合同约定、以及物业设计文件及清单列出现场查验的项目和内容。目和内容。4. 拟定物业共用部位、共用设施设备现场查拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案，主要包括：查验项目、内容、标验方案，主要包括：查验项目、内容、标准、方法、时间与进度、问题的收集与处准、方法、时间与进度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员、记录人、负理、工具与器材、参加人员、记录人、负责人等。责人等。编制物业设施设备现场查验计划与进度。参编制物业设施设备现场查验计划与进度。参见表见表22。表表表表22 22 共用设施设备
58、现场查验计划表共用设施设备现场查验计划表共用设施设备现场查验计划表共用设施设备现场查验计划表物业项目：物业项目：物业项目：物业项目：_ _ 编号：编号：编号：编号：_建设单位：建设单位：建设单位：建设单位：_ _ 参加人员：参加人员：参加人员：参加人员：_物业服务单物业服务单物业服务单物业服务单位：位：位：位：_参加人员：参加人员：参加人员：参加人员：_序号序号计划时间计划时间查验项目查验项目 查验内容查验内容检查人检查人记录人记录人负责人负责人编制： 日期： 审核： 确认：5. 物业承接查验物资准备，包括：查验人员物业承接查验物资准备，包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、的组织
59、与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。防护用品、记录表格等。（1）验收文件的收集，查验人员查验前的培）验收文件的收集，查验人员查验前的培训；训；（2）设备、工具和仪表，主要包括：压力表、）设备、工具和仪表，主要包括：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等；移动照明灯等；（3 3）记录表格，主要包括：）记录表格，主要包括：）记录表格，主要包括：）记录表格，主要包括：1 1）物业资料查
60、验移交表，参见表）物业资料查验移交表，参见表）物业资料查验移交表，参见表）物业资料查验移交表，参见表2 2 3 3物业项目：物业项目：物业项目：物业项目：_移交日期：移交日期：移交日期：移交日期：_年年年年_月月月月_ _日日日日 编号编号编号编号_建设单位：建设单位：建设单位：建设单位：物业服务企业：物业服务企业：物业服务企业：物业服务企业：序号序号 资料名称资料名称 编码编码 册数册数 备注备注交方签字（盖章） 日期：接方签字（盖章） 日期：2 2）物业设施设备现场查验记录表，参见各专业系统现场）物业设施设备现场查验记录表，参见各专业系统现场）物业设施设备现场查验记录表，参见各专业系统现场
61、）物业设施设备现场查验记录表，参见各专业系统现场查验记录表；查验记录表；查验记录表；查验记录表；3 3）系统设施设备现场查验问题汇总表，参见表）系统设施设备现场查验问题汇总表，参见表）系统设施设备现场查验问题汇总表，参见表）系统设施设备现场查验问题汇总表，参见表2 2 4 4；物业项目：物业项目：物业项目：物业项目：查验日期：查验日期：查验日期：查验日期：年年年年月月月月日日日日编号：编号：编号：编号：建设单位：建设单位：建设单位：建设单位：物业服务企业：物业服务企业：物业服务企业：物业服务企业：序号序号设备名称设备名称查验内容查验内容配置标准配置标准查验结果查验结果存在问题存在问题备注备注
62、1数量位置外观质量使用效果检测数据试验结果 2数量位置查验人：查验人： 记录人：记录人： 负责人：负责人：4 4）物业设施设备现场查验问题处理跟踪表，参）物业设施设备现场查验问题处理跟踪表，参）物业设施设备现场查验问题处理跟踪表，参）物业设施设备现场查验问题处理跟踪表，参见表见表见表见表2 2 5 5；项目：项目：项目：项目：专业：专业：专业：专业：编号：编号：编号：编号：序号序号 问题项目与内容问题项目与内容 解决时限与标准解决时限与标准物业服务企业：签字（盖章） 日期：建设单位：签字（盖章） 日期：复验结果： 签字（盖章） 日期：备注：5 5）物业设施设备查验最终遗留问题汇总表，参）物业设
63、施设备查验最终遗留问题汇总表，参）物业设施设备查验最终遗留问题汇总表，参）物业设施设备查验最终遗留问题汇总表，参见表见表见表见表2 2 6 6；项目：项目：项目：项目：专业：专业：专业：专业：编号编号编号编号：序号序号 问题项目与内容问题项目与内容 解决方案解决方案建设单位：签字（盖章）： 日期：物业服务企业：签字（盖章）： 日期：备注：6 6）物业项目移交表，参见表）物业项目移交表，参见表）物业项目移交表，参见表）物业项目移交表，参见表2 2 7 7。物业项目：物业项目：物业项目：物业项目：移交日期：移交日期：移交日期：移交日期：年年年年月月月月日日日日编号：编号：编号：编号：建设单位：建设
64、单位：建设单位：建设单位：物业服务企业：物业服务企业：物业服务企业：物业服务企业：序号序号 移交内容移交内容 移交方式移交方式交方交方签字（盖章）： 日期：接方接方签字（盖章）： 日期：2.5 物业资料的查验与移交物业资料的查验与移交物业共用部位、共用设施设备现场查验物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前，建日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1. 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2. 共用设施设备清单及
65、其安装、使用和维护保养等共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；技术资料；3. 供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；防雷、通信、有线电视等准许使用文件；4. 物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件；5. 房屋、共用设施设备清单；房屋、共用设施设备清单；6. 承接查验所必需的其他资料，（如物业产权资料、客户资承接查验所必需的其他资料，（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。料、保修资料等）。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资未能全部移交前款所列资料的
66、，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。明文件。双方应按照规定进行物业资料的查验，查验结果填入表双方应按照规定进行物业资料的查验，查验结果填入表2 3，即，即物业资料查验移交表物业资料查验移交表，完成物业资料的查验移交，完成物业资料的查验移交工作。工作。物业资料移交后，物业服务企业参加物业承接查验物业资料移交后，物业服务企业
67、参加物业承接查验的工程技术人员应全面阅读物业清单、物业竣工的工程技术人员应全面阅读物业清单、物业竣工图纸与资料和设备使用说明书，全面了解物业工图纸与资料和设备使用说明书，全面了解物业工程内容和引用的标准与规范，并根据物业资料将程内容和引用的标准与规范，并根据物业资料将物业设施设备的配置和建设标准填入各专业物业设施设备的配置和建设标准填入各专业系系统设施设备现场查验记录表统设施设备现场查验记录表和和物业设施设备物业设施设备现场查验汇总表现场查验汇总表的配置标准一栏中，为现场查的配置标准一栏中，为现场查验做充分准备。验做充分准备。物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分物业服务企业对接收到的物
68、业资料应按规定进行分类建档，永久保存，认真管理类建档，永久保存，认真管理。2.6 物业共用部位，共用设施设备的现场查验物业共用部位，共用设施设备的现场查验1. 现场查验的方法现场查验的方法物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用核对、观物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、共用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据。具体做法是：试验数据。具体做法是：（1）核对。应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的）核对。应根
69、据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。业买卖合同约定的配置要求。（2）观察。主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自）观察。主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施
70、设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。（3）使用。物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设）使用。物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行
71、，记录设备运行的主要技术参数，在现其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全面正确的使用管理设备，并从中发现问题，班维修人员全面正确的使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。常进行。（4）检测。在物业共用部位、共用设施设备现场查）检测。在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行
72、使用进行状态检对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需要。对存在的件规定的要求，是否能满足使用需要。对存在的问题做好记录。问题做好记录。（5）试验。物业服务人员要在建设单位专业人员指）试验。物业服务人员要在建设单位专业人员指导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效性试验。（如：消防系统的分系关部位进行有效性试验。（如：消防系统的分系统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、通球
73、试验；有防水要求部位的闭水试验等）。注通球试验；有防水要求部位的闭水试验等）。注意：试验前要做好方案，试验中要注意安全，并意：试验前要做好方案，试验中要注意安全，并做好记录。做好记录。2. 查验记录查验记录现场查验应当形成书面记录。双方在物业设施设备现场查验应当形成书面记录。双方在物业设施设备的现场查验中，应由查验记录人将查验情况认真的现场查验中，应由查验记录人将查验情况认真填入各专业现场查验记录表，然后汇总填入表填入各专业现场查验记录表，然后汇总填入表2 4，即各专业，即各专业系统设施设备现场查验汇总表系统设施设备现场查验汇总表；查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范查验记录应当包括查验
74、时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业及其他参加查验的人员在现场签字确认，统企业及其他参加查验的人员在现场签字确认，统一归档保存。一归档保存。2.7 物业现场查验发现问题的解决物业现场查验发现问题的解决1. 书面通知建设单位及时解决，并进行复验书面通知建设单位及时解决，并进行复验现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有共用设施设备的数量和质量不符合合同
75、约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类填入表中发现的问题分类填入表2 5，即，即物业设施设备物业设施设备现场查验问题跟踪表现场查验问题跟踪表，书面通知建设单位，建，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。组织查验的双方人员进行复验，直至合格。对于不能及时解决的遗留问题，应记入表对于不能及时解决的遗留问题，应记入表2 6，即，即物业设施设备现场查验最终遗留问物业设施设备现场查验最终遗留问题汇总表题汇总表，双方协商解决方案，
76、并在签，双方协商解决方案，并在签订订物业承接查验协议物业承接查验协议时明确约定。时明确约定。2. 建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议验结果，签订物业承接查验协议建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任
77、等事项作出明确约定。双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。2.8 物业共用部位、共用设施设备的交接物业共用部位、共用设施设备的交接建设单位应当在物业承接查验协议签订后建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。用房及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交接工
78、作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交接时间、交接方式等内容，双方签署物业交接时间、交接方式等内容，双方签署物业物物业移交表业移交表，即表，即表2 7，交接记录应当由建设单位，交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签字、盖章确认。和物业服务企业共同签字、盖章确认。物业共用部位、共有设施设备办理正式移交前，应物业共用部位、共有设施设备办理正式移交前，应有建设单位负责管理；移交后则由物业服务企业有建设单位负责管理；移交后则由物业服务企业进行使用和管理。进行使用和管理。2.9 其他有关规定其他有关规定1. 分
79、期开发的物业项目的承接查验分期开发的物业项目的承接查验分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。办理物业项目整体交接手续。2. 物业承接查验的费用由建设单位承担物业承接查验的费用由建设单位承担物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者企业在前期物业服务合同中约定。没有
80、约定或者约定不明确的，由建设单位承担。约定不明确的，由建设单位承担。3. 办理物业承接查验备案办理物业承接查验备案物业服务企业应当自物业交接后物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：部门办理备案手续：（1）前期物业服务合同；）前期物业服务合同；（2）临时管理规约；）临时管理规约；（3）物业承接查验协议；）物业承接查验协议；（4）建设单位移交资料清单；）建设单位移交资料清单；（5）查验记录；）查验记录；（6）交接记录；）交接记录；（7）其他承接查验有关的文件。）其他承接查验有
81、关的文件。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。告知方式应在验备案情况书面告知业主。告知方式应在前期物业服务合同前期物业服务合同中约定。中约定。4. 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证的过程和结果可以公证。2.10 物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任1. 物业承接查验存在的问题由建设单位负
82、责解决，物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任。否则应承担相应的法律责任。物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。的，应当依法承担相应的法律责任。物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主
83、造成经济损失的，建设单位应当依法承担给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。赔偿责任。2. 物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任。管理的义务，否则亦要承担相应的责任。自物业完成交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物自物业完成交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的及行业规范确定的维业服务合同约定的、法律法规规定的及行业规范确定的维修、养护和管理义务，
84、承担因管理服务不当致使物业共用修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁坏或灭失的责任。部位、共用设施设备毁坏或灭失的责任。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。档案并妥善保管。物业承接查验档案资料属于全体业主所有。前期物业服务合物业承接查验档案资料属于全体业主所有。前期物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向日内，向业主、业
85、主委员会移交物业承接查验档案。业主、业主委员会移交物业承接查验档案。”3. 建设单位应当按照国家有关规定，认真履建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修责任，否则应承担相应的法行物业的保修责任，否则应承担相应的法律责任。律责任。建设单位应当按照国家规定，承担物业共用建设单位应当按照国家规定，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。和费用由双方约定。2.11 物业承接查验中其他法律责任
86、物业承接查验中其他法律责任1. 当事人双方均应承担不履行协议的违约责任当事人双方均应承担不履行协议的违约责任物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。行的，应当承担违约责任。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。建设单位、物业服务企应当共同承担赔偿责任。建设单位、物业服务企业未按业未按办法
87、办法规定履行承接查验义务的，由物规定履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。档案，并予以通报。2. 建设单位应承担的物业承接查验的违约责任建设单位应承担的物业承接查验的违约责任建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业负承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业负担，损害物业买受人权益。担，损害物业买受人权益。建设单位不得以物业交付期限届满为由
88、，要求物业建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。业。建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管物业管理条例理条例第五十九条的规定处罚。第五十九条的规定处罚。3. 物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共物业服务企业
89、擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。4. 业主在物业承接查验中具有知情权、监督权业主在物业承接查验中具有知情权、监督权物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。5. 房地产行政主管部门的监管责任房地产行政主管部门的监管责任物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接查验进行有效监管，并及时处理业主对建设单位查验进行有效监管，并及时处理业主对建设单位和物业服务企
90、业承担查验行为的投诉。和物业服务企业承担查验行为的投诉。2.12 争议的解决争议的解决物业承接查验中发生的争议，可以申请物业物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。委托有关行业协会调解。2.13 物业管理机构更迭时的物业承接查验物业管理机构更迭时的物业承接查验物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业服务合同终止或物业服务合是在前期物业服务合同终止或物业服务合同期满时，业主大会选聘了新的物业服务同期满时，业主大会选聘了新的物业服务企业，并与之签订的物业服务合
91、同生效时企业，并与之签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查验及移交活动接查验及移交活动。1. 承接查验的法律主体承接查验的法律主体（1）原有的物业服务企业向业主或业主委员会（产）原有的物业服务企业向业主或业主委员会（产权单位）移交时的双方法律主体是：权单位）移交时的双方法律主体是：交方：原有的物业服务企业交方：原有的物业服务企业接方：物业的业主或业主委员会（产权单位）接方：物业的业主或业主委员会（产权单位）（2）业主或业主委员会（产权单位）向新的物业服）业主或业主委员会（产权单位）向新的物业服务企业移交时的双方法律主体是：务企业移交
92、时的双方法律主体是：交方：业主或业主委员会（产权单位）交方：业主或业主委员会（产权单位）接方：新选聘的物业服务企业接方：新选聘的物业服务企业2. 承接查验的条件承接查验的条件在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验。须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验。（1）物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有）物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同；的物业服务企业解除了前期物业服务合同；（2）物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选）物业的业主或业主委员会（产权单位）同新
93、选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。3. 物业管理机构更迭时的物业共用部位、共用设施物业管理机构更迭时的物业共用部位、共用设施设备承接查验所依据的文件：设备承接查验所依据的文件：（1）物业服务合同；）物业服务合同；（2）物业管理条例物业管理条例；（3）物业承接查验办法物业承接查验办法；（4）管理规约管理规约；（5）移交的物业图纸资料、清单；）移交的物业图纸资料、清单；（6）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；范；（7）物业管理相关的合同、协议等。）物业管理相关的合同、协议等。4. 承接查验及移交的程
94、序和内容承接查验及移交的程序和内容（1）成立承接查验组织，确定查验和移交方）成立承接查验组织，确定查验和移交方案案为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业管理实现无缝衔接，一般情况下，应当在管理实现无缝衔接，一般情况下，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的和新选聘的物业部门的主持下，由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加，共用组成查验和交服务企业的人员参加，共用组成查验和交接小组，对物业共用部位、共用设施设备接小组，对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。和物业档案资料
95、进行全面的查验和移交。（2）查验和移交的物业管理资料，主要包括：）查验和移交的物业管理资料，主要包括：1）物业原始资料，主要是：）物业原始资料，主要是： 物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料，包括：物业竣工图纸位承接来的物业原始资料，包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。料，物业产权资料，物业清单等。2）物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理）物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料；包括：以及
96、大中修、更新改造及专业检验的资料；包括：物业设施设备清单、台帐，使用、修理、改造报物业设施设备清单、台帐，使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。报告等。3）业主资料，包括：业主身份、产权证明，物业查）业主资料，包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。4）财务管理资料，包括：属全体业主所有的物业管）财务管理资料，包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支
97、账目表、债权债务移交清理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、欠收款项等。业主各类押金、停车费、欠收款项等。5）合同协议书，包括：对内、对外签订的合）合同协议书，包括：对内、对外签订的合同、协议原件。同、协议原件。6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录
98、等。职人员的人事档案、培训、考试记录等。7）其他需移交的资料。）其他需移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。后三方当事人在目录清单上签名、盖章。（3）物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移）物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交交1）物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共）物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，评价其使用功能及安全性和用部位的现场查验，评价其使用功能及安全性和完好程度，关注是否存在危险隐患，
99、以便分清责完好程度，关注是否存在危险隐患，以便分清责任，由责任人负责解决和处理。任，由责任人负责解决和处理。2）物业共用设备的查验和移交，主要包括：供电、）物业共用设备的查验和移交，主要包括：供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度，使用功能、共同车场等设备的数量、完好程度，使用功能、共同确定其存在的问题，从而界清责任，协商处理和确定其存在的问题，从而界清责任，协商处理和解决。解决。3）物业共用配套设施的查验和移交。主要包括环境卫生设）物业共用配套设施的查验和移交。主要包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等），绿化设施，照
100、明设施，安防及施（垃圾桶、箱、车等），绿化设施，照明设施，安防及消防设施（如值班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆消防设施（如值班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆道闸，消防配件等），文化娱乐设施（会所、游泳池、各道闸，消防配件等），文化娱乐设施（会所、游泳池、各类球场、健身器材等），各种标识等。类球场、健身器材等），各种标识等。4）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。堂、仓库、操作间等。5）室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。）室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。6）产权属全体业主所有的设备、工具、
101、材料等，主要包括：）产权属全体业主所有的设备、工具、材料等，主要包括：办公设备、交通工具、通讯器材、维修设备工具，安防、办公设备、交通工具、通讯器材、维修设备工具，安防、保洁、绿化设备、工器具，物业管理软件、财务软件等。保洁、绿化设备、工器具，物业管理软件、财务软件等。（4）物业查验与移交资料。共用部位、共用设备设施及物）物业查验与移交资料。共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录，查验各方就存在的问题根据资财产现场查验要做好记录，查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议，即可办理合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议，即可办理移交手续，交由新进入的物业服务
102、企业实施管理。在办理移交手续，交由新进入的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几个主要方面：移交手续时应注意以下几个主要方面：1）物业共用部位、共用设施设备的使用现状作出评价，真）物业共用部位、共用设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度；实客观地反映房屋、设施设备的完损程度；2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式；支付方式；3）确认原有物业服务企业退出或留下人员名单；）确认原有物业
103、服务企业退出或留下人员名单；4）提出遗留问题的处理方案；）提出遗留问题的处理方案；5）一定要签订物业承接查验协议。）一定要签订物业承接查验协议。5. 注意事项：注意事项：（1）明确交接主体和次序。此类物业的管理移交是原物业）明确交接主体和次序。此类物业的管理移交是原物业服务企业将物业管理工作移交给物业的业主、业主委员会服务企业将物业管理工作移交给物业的业主、业主委员会或物业产权单位之后，再由业主、业主委员会或产权单位或物业产权单位之后，再由业主、业主委员会或产权单位将物业管理工作移交给新选聘的物业服务企业，而不是原将物业管理工作移交给新选聘的物业服务企业，而不是原有的物业服务企业将物业管理工作
104、直接移交给新的物业服有的物业服务企业将物业管理工作直接移交给新的物业服务企业。虽然在具体移交中可合并进行，但要分清楚移交务企业。虽然在具体移交中可合并进行，但要分清楚移交的主体和责任。的主体和责任。（2）物业共用部位、共用设施设备的移交，共用配套设施）物业共用部位、共用设施设备的移交，共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交的重点和难点，承接单位应尽量分析全面、考理工作移交的重点和难点，承接单位应尽量分析全面、考虑周全，以利于交接和日后管理工作的开展。虑周全，以利于交接和日后管理工作的开展。（3）如承接的物业项目
105、部分还在质保期内，承接单位应与）如承接的物业项目部分还在质保期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面遗体的保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。关于保修的相关条款文本。（4）各类资产与费用的移交。对物业服务中属于业主所有）各类资产与费用的移交。对物业服务中属于业主所有的固定资产、工、机具应全面移交。各类财务账目、各方的固定资产、工、机具应全
106、面移交。各类财务账目、各方费用一定要理清，并约定处理方法，以保护相关方的合法费用一定要理清，并约定处理方法，以保护相关方的合法权益。权益。（5）在物业管理移交工作中，对物业共用部位、共用设施）在物业管理移交工作中，对物业共用部位、共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。在后续工作中能妥善解决发现的问题。1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使
107、自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，
108、你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下
109、一个拐弯处。10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹
110、。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿
111、每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松
112、比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人
113、的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛
114、，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总
115、不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。16、在路上，我们生命得到了肯定，一路上，我们有失败也有成功，有泪水也有感动，有曲折也有坦途，有机遇也有梦想。一路走来，我们熟悉了陌生的世界，我们熟悉了陌生的面孔，遇人无数，匆匆又匆匆，有些成了我们忘不掉的背影，有些成了我们一生的风景。我笑，便面如春花，定是能感动人的，任他是谁。17、努力是一种生活态度，与年龄无关。所以，无论什么时候，千万不可放纵自己，给自己找懒散和拖延的借口，对自己严格一点儿，时间长了，努力便成为一种心理习惯，一种生活方式！18、自己
116、想要的东西，要么奋力直追，要么干脆放弃。别总是逢人就喋喋不休的表决心或者哀怨不断，做别人茶余饭后的笑点。19、即使不能像依米花那样画上完美的感叹号，但我们可以歌咏最感人的诗篇；即使不能阻挡暴风雨的肆虐，但我们可以左右自己的心情；即使无法预料失败的打击，但我们可以把它当作成功的一个个驿站。20、能力配不上野心，是所有烦扰的根源。这个世界是公平的，你要想得到，就得学会付出和坚持。每个人都是通过自己的努力，去决定生活的样子。1、只要有坚强的意志力，就自然而然地会有能耐、机灵和知识。2、你们应该培养对自己，对自己的力量的信心，百这种信心是靠克服障碍，培养意志和锻炼意志而获得的。3、坚强的信念能赢得强者
117、的心，并使他们变得更坚强。4、天行健，君子以自强不息。5、有百折不挠的信念的所支持的人的意志，比那些似乎是无敌的物质力量有更强大的威力。6、永远没有人力可以击退一个坚决强毅的希望。7、意大利有一句谚语：对一个歌手的要求，首先是嗓子、嗓子和嗓子我现在按照这一公式拙劣地摹仿为：对一个要成为不负于高尔基所声称的那种“人”的要求，首先是意志、意志和意志。8、执着追求并从中得到最大快乐的人，才是成功者。9、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。10、发现者，尤其是一个初出茅庐的年轻发现者，需要勇气才能无视他人的冷漠和怀疑，才能坚持自己发现的意志，并把研究继续下去。11、我的本质不是我的意志的结果，相反，我的意志
118、是我的本质的结果，因为我先有存在，后有意志，存在可以没有意志，但是没有存在就没有意志。12、公共的利益，人类的福利，可以使可憎的工作变为可贵，只有开明人士才能知道克服困难所需要的热忱。13、立志用功如种树然，方其根芽，犹未有干；及其有干，尚未有枝；枝而后叶，叶而后花。14、意志的出现不是对愿望的否定，而是把愿望合并和提升到一个更高的意识水平上。15、无论是美女的歌声，还是鬓狗的狂吠，无论是鳄鱼的眼泪，还是恶狼的嚎叫，都不会使我动摇。16、即使遇到了不幸的灾难，已经开始了的事情决不放弃。17、最可怕的敌人，就是没有坚强的信念。18、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下
119、去。19、意志若是屈从，不论程度如何，它都帮助了暴力。20、有了坚定的意志，就等于给双脚添了一对翅膀。21、意志坚强，就会战胜恶运。22、只有刚强的人，才有神圣的意志，凡是战斗的人，才能取得胜利。23、卓越的人的一大优点是：在不利和艰难的遭遇里百折不挠。24、疼痛的强度，同自然赋于人类的意志和刚度成正比。25、能够岿然不动，坚持正见，度过难关的人是不多的。26、钢是在烈火和急剧冷却里锻炼出来的，所以才能坚硬和什么也不怕。我们的一代也是这样的在斗争中和可怕的考验中锻炼出来的，学习了不在生活面前屈服。27、只要持续地努力，不懈地奋斗，就没有征服不了的东西。28、立志不坚，终不济事。29、功崇惟志，业广惟勤。30、一个崇高的目标，只要不渝地追求，就会居为壮举；在它纯洁的目光里，一切美德必将胜利。
