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1、世联-关于降低成本水平的探讨本报告是严格保密的。 关键字关键字 ：u降低成本降低成本 简介简介 ：u通过研究成本控制的两大关键环：通过研究成本控制的两大关键环：1.1.技术层面技术层面项目实施各项目实施各环节的成本控制；环节的成本控制；2.2.管理层面管理层面对于间接费用的控制，探讨降对于间接费用的控制，探讨降低开发成本的方法。低开发成本的方法。 2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。通过访谈我们把控制成本的关键环节集中在：通过访谈我们把控制成本的关键环节集中在：1.1.技术层面技术层面项目实施各项目实施各环节的成本控制；环节的成本控制；2.2.管理
2、层面管理层面对于间接费用的控制对于间接费用的控制6本报告是严格保密的。一、规划设计对成本的影响一、规划设计对成本的影响1.1.建筑外观设计建筑外观设计技术层面技术层面u规划设计1.1.建筑外观u避免坡屋顶和其他复杂屋顶设计对成本的过度增加；u通常人们对外立面品质形成直接清晰感官的位置在二层以下， 因此建议该部分作为建筑的脸面，做出品质；7本报告是严格保密的。一、规划设计对成本的影响一、规划设计对成本的影响2.2.景观设计景观设计2.2.景观设计u采用线性浅水系、疏林草坡、硬质铺装相结合的主题景观设计，避免单一水主题或园林主题；u保留社区原生乔木。技术层面技术层面8本报告是严格保密的。一、规划设
3、计对成本的影响一、规划设计对成本的影响3.3.方案优化方案优化3.3.方案优化基本面:1.建筑形式与与结构的协调统一;2.柱网结构的经济性;2.不同工种加强协调配合,避免水,暖,电与设计”撞车”;优化理念:1 1 做正确的设计做正确的设计 2 2 具有文化内涵的设计具有文化内涵的设计 3 3 具有策划思想的设计具有策划思想的设计4 4 做整体设计五大同步做整体设计五大同步a a、时空环境与决策同步、时空环境与决策同步b b、策划与概念设计同步、策划与概念设计同步c c、景观与规划设计同步、景观与规划设计同步d d、工程建设与销售同步、工程建设与销售同步e e、内部与外部资源同步、内部与外部资源
4、同步 5 5 设计设计= =工厂流程化操作控制体系下的设工厂流程化操作控制体系下的设计。计。6 6 设计图纸服务设计图纸服务 7 7 换位思考的设计，摒弃学院派的乌托邦换位思考的设计，摒弃学院派的乌托邦设计思想，做具有可实际操作性设计。设计思想，做具有可实际操作性设计。 8 8 成本控制成本控制技术层面技术层面推荐单位:汤臣邓肯成本控制中心(以房地产项目管理为主的工程咨询顾问机构)业务范围： 工程咨询：阶段式或全程式工程及管理咨询疑点解答项目管理：阶段式或全过程，单项式或全方位项目管理，单一专业和综合素质整合，人 力资源和技术支持、系统整合。项目成本控制：成本分析、成本控制、概预决算审查合同咨
5、询管理：造价咨询、合同审查、合同监控、招投标工作咨询9本报告是严格保密的。二、施工阶段的成本控制二、施工阶段的成本控制技术层面技术层面1.设备设施及材料采购都可考虑通过建立战略合作伙伴关系降低采购成本2.通过公开招标优化施工方案开工日期(1.1.3.2)/(8.1)招标邀请基准日期(1.1.3.1)现场数据(4.10)保险的总体规定(18.1)合同生效日期履约证书 (11.9)业主的接收(10)竣工后检验(12)第一半保留金的返还(14.9)第二半保留金的返还(14.9)竣工时间(8.2)合同期满最终报表与结清(14.11)/(14.12)最终支付证书(14.13)最终报表草表(14.11)履
6、约保证(4.2)承包商的代表(4.3)提交进度计划(8.3)动员预付款保函(14.2)DAB的任命(20.2)损害赔偿费(8.7)履约保证的退还(4.2)竣工报表(14.10)竣工检验(9)3.通过适当的合同方式控制项目风险及变更，如签订总价合同；通过专业分包适当转移风险5.变更与索赔管理程序化4.重点项目重点检测，减少工程质量问题对物业费收缴的影响，减少水系漏点事前控制事后解决10本报告是严格保密的。三、后期物业维护三、后期物业维护技术层面技术层面213一、水系维护除在设计时控制水体总量外，水体补充考虑利用游泳馆自打井资源，降低水体费用考虑其他蓄水方式，如建立雨水收集系统和利用人工湿地为水系
7、补水二、安防管理减少不必要社区出入口，仅保留南侧、北侧、东侧三个出入口鉴于社区总体规模，不建议组团分管人防为主，技防贴近市场平均水平即可借鉴俪城经验，设备采购权衡维护成本雨水回收池11本报告是严格保密的。小结小结技术层面规划设计建筑外观：避免坡屋顶和其他复杂屋顶设计对成本的过度增加；局部增加品质感景观设计：避免单一水主题或园林主题；保留社区原生乔木工程管理物业维护工程采购：可考虑通过建立战略合作伙伴关系降低采购成本变更风险：通过适当的合同方式控制项目风险及变更，通过专业分包适当转移风险，变更与索赔管理程序化水体维护：水体补充利用自打井资源，建立雨水收集系统和利用人工湿地为水系补水安防管理：减少
8、不必要社区出入口，不建议组团分管，技防贴近市场平均水平即可管理层面管理层面12本报告是严格保密的。在开发前期投资计划、设计、在开发前期投资计划、设计、 和后期营和后期营销环节不断增强实力销环节不断增强实力避免两头小中间大的椭圆型人才结构前期设计、策划和后期营销人才缺乏行业内较为典型的纺锤型人才结构一、建立专业优势一、建立专业优势13本报告是严格保密的。万科集团房地产运作价值链表现出成本万科集团房地产运作价值链表现出成本领先且目标集聚的特征领先且目标集聚的特征u设计、施工力量最强的目标是为了全面规模化生产，降低成本，增加利润u投资策划主要表现在以满足特定对象的需求为目标u价值链体现出成本领先且目
9、标集聚的特征人力资源融资能力组织机构研发能力投资策划土地获取建材采购规划设计工程施工产品销售利润明确的公司理念和战略方向宏观经济及政策研判力强细分市场和特定目标客户能力强针对特定客户的新产品策划能力强品牌优势强组织和人员保证强政府资源较弱土地地理位置选择能力强 资金实力和融资能力强全国布局的土地储备较强全国市场壁垒突破能力强集中采购能力强采购经验丰富合作单位协调能力强规划设计能力强设计联盟合作关系好新技术研发和应用能力强设计标准化能力强 人员学习能力强历史成功经验积累强施工成本管理能力强人员学习能力强广告水平一般销售策划一般销售队伍水平一般对买方或渠道较广泛的信用整体强整体一般优势无差异热点区
10、域强整体强整体最强整体最强成本优势明显成本结构好14本报告是严格保密的。建业集团房地产运作价值链表现出成本建业集团房地产运作价值链表现出成本领先的特征领先的特征u成本的全程控制及前期的投资估算均以降低成本增加利润为目标u与销售收入相关的产品策划、市场细分和销售策划能力一般u价值链体现出成本领先的特征人力资源融资能力组织机构研发能力投资策划土地获取建材采购规划设计工程施工产品销售利润“投资估算”限额控制方案设计能力强政策研判力强新产品策划能力一般品牌优势较强河南省内的政府资源强土地的时机选择能力强 资金实力和融资能力强全国布局的土地储备弱河南省内市场壁垒突破能力强采购经验多建立中城房网战略联盟，
11、采购成本低以概算控制技术设计能力强人员经验和判别能力强 研究确定标准成本定额的能力强历史成功经验积累较强以招投标选择承包商降低成本能力强建立全过程动态成本控制体系，成本控制力强广告质量一般销售人力资源一般营销策划能力一般以销售预算控制成本能力强整体较强整体一般优势无差异河南省内强整体强整体较强整体强低成本优势15本报告是严格保密的。万达集团房地产运作价值链表现出目标万达集团房地产运作价值链表现出目标集聚且标新立异的特征集聚且标新立异的特征u投资策划独特的联盟商业地产吸引客户，创造利润u中间环节调控能力一般，不能明显降低成本u价值链体现出目标集聚且标歧立异的特征人力资源融资能力组织机构研发能力投
12、资策划土地获取建材采购规划设计工程施工产品销售利润明确的公司理念和战略方向首创订单商业地产模式新捕捉商业目标的能力强商业地产策划能力强战略伙伴知名度高品牌优势较强专业人员水平高政府资源强资金实力和融资能力一般全国布局的土地储备较强市场壁垒突破能力强采购经验一般设计能力较弱施工管理水平较弱广告宣传较强销售人力资源较强营销策划能力一般整体较强整体较强优势明显略有优势整体较强整体强整体较弱整体弱无差异16本报告是严格保密的。引进计划管理、投资管理等总体管控制度；梳理引进计划管理、投资管理等总体管控制度；梳理管理流程，在不同部门业务衔接上形成制度；并管理流程，在不同部门业务衔接上形成制度；并将成本控制
13、纳入绩效考核指标将成本控制纳入绩效考核指标管理体系完善管理体系完善组织架构调组织架构调整整战略明晰战略明晰及管理诊断及管理诊断管理流程优管理流程优化化薪酬考核完薪酬考核完善善梳理企业战略，明确发展方向梳理企业文化，优化文化表述体系目前经营状况分析管理诊断分析组织、管控、财务、薪酬、考核等多方面明确公司总部定位确立以战略投资、计划、预算、财务、绩效管理等多个方面的管控模式建立全方位的管控体系建立组织架构理清各个部门的职责建设集团共享的管理平台设计各业务单元业务架构再造职能管控流程优化业务单元的跨部门流程调整部门内部流程岗位价值评估制定合理的有激励作用的薪酬管理体系制定科学规范绩效考核体系管理体系
14、流程二、降低管理成本、二、降低管理成本、提升运营效率提升运营效率17本报告是严格保密的。从以下几个方面加强总部的管控，完善相关流程，在有效控制的基从以下几个方面加强总部的管控，完善相关流程，在有效控制的基础上保障各项目部门的积极主动性，从而提升公司管理效率础上保障各项目部门的积极主动性，从而提升公司管理效率u为了加强组织绩效、为了有效控制项目成本，在公司总部需要建立一个较为完善的管控体系。u是否有完善的财务制度，是否把相关费用有所明细？战略投资管理战略投资管理计划管理计划管理预算管理预算管理绩效管理绩效管理管控体系管控体系信息管理平台信息管理平台各个业务单元（子公司、利润中心）各个业务单元（子
15、公司、利润中心）18本报告是严格保密的。明晰总部与项目部门之间的权利分工，在保障总明晰总部与项目部门之间的权利分工，在保障总部有效控制的基础上进行合理授权管理部有效控制的基础上进行合理授权管理进度质安成本行业市场研究投资决策外联策划招投标施工组织广告组织销售设计土地获取物业公司总部公司总部项目部项目部决决策策阶阶段段策策划划阶阶段段施施工工阶阶段段销销售售阶阶段段 组织规划设计组织规划设计 制定预算和资金安排制定预算和资金安排 进行前期项目部组建进行前期项目部组建选择施工单位选择施工单位组织施工组织施工组织采购组织采购 按方案组织广告按方案组织广告 按方案组织销售按方案组织销售 实施物业管理实
16、施物业管理 投资决策方案审核投资决策方案审核 落实资金，获取土地落实资金，获取土地重大工程环节的监督重大工程环节的监督 对招标采购的审计和监对招标采购的审计和监督督审核方案审核方案过程监督过程监督 市场调研分析市场调研分析 项目投资回报分析项目投资回报分析 项目定位分析项目定位分析 项目预算审核确认项目预算审核确认 资金计划审核确认资金计划审核确认 人员准备审核确认人员准备审核确认19本报告是严格保密的。组织架构确定后，明确各部门的关键职责，编写部门职责说明书，组织架构确定后，明确各部门的关键职责，编写部门职责说明书，对部门职责做出清晰、规范的说明和界定，并与薪酬考核关联对部门职责做出清晰、规
17、范的说明和界定，并与薪酬考核关联例举：例举：XXXX集团营销中心的关键职责集团营销中心的关键职责部门名称部门名称部门职能部门职能营销中心营销中心市场定位市场定位规划设计规划设计营销审计营销审计建立、健全集团各类营销制度、营销策划和规划设计流程，督促制度与流程的实施与执行检查、监督集团下属公司对上述制度流程的执行情况营销策划营销策划负责最终确定集团所有项目的市场定位、产品定位参与整个项目定位的决策过程负责整个集团所有项目的方案设计的最终确定选择外包的市场调查机构，策划机构，规划、建筑、景观、结构等的设计单位负责集团所有项目营销方案框架的审查负责集团所有项目的营销审计，包括重大营销节点的控制，营销
18、总体费用控制，销售代理机构的选择，广告、媒体等机构的选择审计制度建设制度建设20本报告是严格保密的。制定跨部门流程，为部门对接建立标准化制度，通过对相关流程进制定跨部门流程，为部门对接建立标准化制度，通过对相关流程进行必要的调整和简化，减少无效审批环节，有利于提高流程运转效行必要的调整和简化，减少无效审批环节，有利于提高流程运转效率率 消除非增值活动消除非增值活动 增加环节增加环节 流程任务自动化流程任务自动化 过量工作过量工作活动间等待活动间等待 不必要的运输不必要的运输 反复的工作反复的工作 同一岗位承担多项工作同一岗位承担多项工作与客户进行整合与客户进行整合与供应商进行整合与供应商进行整
19、合脏活、累活、险活以及乏味的工作脏活、累活、险活以及乏味的工作数据的采集与传输数据的采集与传输数据的分析数据的分析企业用以规避风险的关键点企业用以规避风险的关键点企业用以强化控制的关键点企业用以强化控制的关键点有利于提升客户满意度的流程环节有利于提升客户满意度的流程环节可以减少重复、提升效率的环节调整可以减少重复、提升效率的环节调整可以缩短时间、降低成本的环节调整可以缩短时间、降低成本的环节调整过于复杂的表格过于复杂的表格过于复杂的技术系统过于复杂的技术系统过于专业分工的程序过于专业分工的程序 复杂的沟通形式复杂的沟通形式可以以更低廉方式进行分包的非核心可以以更低廉方式进行分包的非核心工作工作
20、 重复的活动重复的活动反复的检验反复的检验跨部门协调跨部门协调过量的库存过量的库存任务整合任务整合简化活动简化活动重排环节重排环节流程梳理：在各个业务环节交接上形成制度，制定流程模块，制定各模块的入口出口，形成书面文件，纳入最终的绩效考核体系21本报告是严格保密的。二级开发的关键原则是二级开发的关键原则是“短平快短平快”，提，提升资产周转率，降低单位成本和费用升资产周转率，降低单位成本和费用 资产收益率 销售利润率资产周转率 土地获得土地开发项目施工项目回款决策前置！缩短技术决策的周期净地无拆迁问题无规划问题拉长付款期限有竞争力的施工速度分小块滚动开发多层和低密度住宅为主增强营销能力，加速回款三、降低财务费用三、降低财务费用投资策划中心决策前置，在取地前做好项目整体规划和财务测算工作投资策划中心决策前置，在取地前做好项目整体规划和财务测算工作22
