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1、金融街惠州公司成本调研分析报告(广州及佛山地区) 合同预算部合同预算部 2012年11月30日一、目的一、目的二、调研分析思路二、调研分析思路三、案例简要介绍三、案例简要介绍四、成本对比分析四、成本对比分析 1.1.项目总成本对比项目总成本对比 2.2.分项工程成本水平对比分项工程成本水平对比 3.3.成本分析及建议成本分析及建议五、附件五、附件2汇报提纲 一、目的一、目的 本次成本调研工作主要针对广州、佛山及深圳住宅工程而实施，意在了解广佛、深圳地区上述工程的工程成本情况、成本水平。并通过对成本数据的简要分析，为公司项目投资决策提供基础信息，合理配置资源，促进公司成本水平的合理化进程。 4二
2、、调研分析思路二、调研分析思路p限于广佛地区房地产市场的发展水平，数据的真实可靠性是我们重点考虑的问题。尽管如此，我们仍需将具体案例中的有效数据进行甄选，以期反映客观情况。p考虑未来公司在广佛地区、深圳地区的发展规划，本次调研从十个左右项目信息中筛选若干案例数据，以高层住宅及公寓综合体项目为重点进行数据分析并结合广佛、深圳地区的平均水平进行对比研究。p由于广佛地区的人工材料机械费用还有各种规费税费有一定的差别，且广佛地区造价站没有发布价格指数，所以，案例介绍和对比分析都分开两个地区进行。p经过整理，对整体建安单方、建筑分项单方、机电单方等重要经济指标以图表的方式进行比较分析。三、案例介绍三、案
3、例介绍p考虑项目信息来源的可靠性，仅提供案例项目的基本信息，以供参考。三、案例介绍三、案例介绍一、广州佛山地区案例p成本案例一：佛山成本案例一：佛山*一期工程一期工程 p成本案例二：佛山成本案例二：佛山*三期工程三期工程 p成本案例三：佛山成本案例三：佛山*六期工程六期工程 p成本案例四：广州成本案例四：广州*一期工程一期工程 成本对比分析成本对比分析单位：元/平米总体建安成本情况分布（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）总体建安成本情况分布（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）1.项目总成本对比项目总成本对比高层公寓：高层公寓：成本对比分析成本对比分析单位：元/平米总体建安成本情况分布（
4、未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）总体建安成本情况分布（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）1.项目总成本对比项目总成本对比地下室：地下室：成本对比分析成本对比分析单位：元/平米总体建安成本情况分布（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）总体建安成本情况分布（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）1.项目总成本对比项目总成本对比联排别墅联排别墅（佛山项目（佛山项目*三期无别墅）：三期无别墅）： 14各专业建安成本情况表（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）各专业建安成本情况表（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）单位：元/平米高层公寓：高层公寓：15各专业建安成本情况表（未考虑时间差
5、造成的材料差及其他原因差）各专业建安成本情况表（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）单位：元/平米地下室：地下室：16各专业建安成本情况表（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）各专业建安成本情况表（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）单位：元/平米联排别墅：联排别墅：2.分项工程成本水平对比分项工程成本水平对比高层公寓结构含量对比：高层公寓结构含量对比：地下室结构含量对比：地下室结构含量对比：联排别墅结构含量对比（佛山项目联排别墅结构含量对比（佛山项目*三期无别墅）：三期无别墅）：203. 成本分析及建议成本分析及建议（1）现在广州及佛山市场成本测算。）现在广州及佛山市场成本测算。 所选
6、取的四个案例，佛山项目*一期的施工期间为2007年3月至2009年6月，佛山项目*三期的施工时间为2008年4月至2011年5月，佛山项目*六期的施工时间为2006年12月至2007年12月，广州项目*一期的施工时间为2007年5月至2008年12月，距现在都有一定的时间差，期间人工、材料、机械等费用都有所变化，下面结合期间广州市及佛山市造价站发布的2012年第3季度信息价及现行市场价做修正分析进行成本测算，具体修正方法如下： 1、修正要素：所有专业中的人工费、建筑中的混凝土、钢筋及砌块；机电安装中的电线电缆。2、修正方法：建筑工程中人工、混凝土、钢筋及砌块所占工程造价比例按各结算实际数据分析
7、，再将结算时所计取的价格与2012年第3季度信息价对比得出系数，再将要修正的各要素乘以相应系数，得出新的单价构成。机电安装中的电线电缆将各项目结算时的铜价与现行期铜市场价进行对比，得出修正系数进行调整。装修工程中的人工费修正与建筑工程相同。详见分析表。3、因工程所在地均为广东省内，且为相邻地区，故地区间差异忽略不计。4、机电设备及精装修材料受品牌影响较大，在此不考虑修正。总体建安成本情况分布（已考虑时间差造成的材料差及其他原因差）总体建安成本情况分布（已考虑时间差造成的材料差及其他原因差）单位：元/平米高层公寓：高层公寓：总体建安成本情况分布（已考虑时间差造成的材料差及其他原因差）总体建安成本
8、情况分布（已考虑时间差造成的材料差及其他原因差）单位：元/平米地下室：地下室：总体建安成本情况分布（已考虑时间差造成的材料差及其他原因差）总体建安成本情况分布（已考虑时间差造成的材料差及其他原因差）单位：元/平米联排别墅（佛山项目联排别墅（佛山项目*三期无别墅）：三期无别墅）：广州佛山地区案例结论广州佛山地区案例结论 综上分析，调研的综上分析，调研的4 4个案例施工时间基本集中在个案例施工时间基本集中在20062006年至年至20092009年期间，该期间相对于现阶段的人材机市场价来对比，现年期间，该期间相对于现阶段的人材机市场价来对比，现行人工费有大幅上升，混疑土等主要材料也略有上升，但随着
9、行人工费有大幅上升，混疑土等主要材料也略有上升，但随着钢筋、铜等金属材料的价格回落，结合各人工材料在造价中所钢筋、铜等金属材料的价格回落，结合各人工材料在造价中所占比例，总体单方造价与施工期间相对略有上升，但上升浮度占比例，总体单方造价与施工期间相对略有上升，但上升浮度不大。不大。三、案例介绍三、案例介绍二、深圳地区案例p成本案例一成本案例一:公寓综合体项目-新天时代广场（150180米）总占地面积26951.98建筑占地面积14821.47总建筑面积297207.55 容积率9.39绿地率15.00%绿化用地面积4043道路及硬质铺装面积建筑高度150180建设地点广东深圳福田区开竣工日期2
10、011年开工,未竣工产品构成产品构成占地面占地面积积地上地上建筑建筑面积面积地下地下建筑建筑面积面积结结构构形形式式标准标准层高层高高度高度地地上上 层层数数地地下下层层数数产产品品比比例例户数户数地下砼地下砼含量含量地地上上砼砼含含量量砼砼综综合合单单价价地下地下钢筋钢筋含量含量地地上上钢钢筋筋含含量量钢筋钢筋综合综合单价单价产品类型高层商业高层商业办公楼办公楼114,539 42,742 框筒3.85米180 180 45 45 3 3 50.0%0.52 0.45 485 485 0.09 0.075 7,107 7,107 高层商务公寓楼139,925 框筒3米180/15049/46
11、3 50.0%806 小计公共配套建筑商业幼儿园会所物业用房市政公用学校小计说明：1外装饰/幕墙工程铝合金LOW-E玻璃幕墙(1250元/m2)，裙楼局部干挂石材(860元/m2)2电梯工程共设有53部电梯,扶梯17部，电梯36部3通风空调工程地下室停车库通风及排烟系统、地下室设备用房通风系统、防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室和合用前室防烟、电梯机房通风，空调工程（A楼为变冷媒流量多联机空调系统，裙楼商业为水冷系统）4弱电工程系统包括：电话系统、有线电视系统、宽频网络接入系统、可视对讲系统、保安监控系统、无线巡更系统、车库管理系统、远传抄表系统5电气工程本项目用电总容量约为27002,变压器
12、总装机容量25350kVA(23台)，设置两台1000KW自启动柴油发电机组；35/0.4KV变配电系统、低压配电系统、照明系统、防雷接地与安全防护6精装修工程未确定方案7园林工程未确定方案8其他说明本项目地下室基础、底板为地铁代建，工程量和造价均不含地下室基础、底板结构部分以及基坑的土方大开挖、基坑支护、桩基础等p成本案例二成本案例二:高层商住楼项目-慢城四期（98.95米）总占地面积31696.3建筑占地面积总建筑面积130382.04 容积率3.2绿地率30.00%绿化用地面积道路及硬质铺装面积建筑高度98.95 建设地点广东深圳龙岗区开竣工日期2010年开工产品构成产品构成占占地地面面
13、积积地上建筑地上建筑面积面积地下建地下建筑面积筑面积结构结构形式形式标标准准层层高高高度高度地地上上 层层数数地地下下层层数数产产品品比比例例户数户数地地下下砼砼含含量量地上地上砼含砼含量量砼砼综综合合单单价价地下地下钢筋钢筋含量含量地地上上钢钢筋筋含含量量钢筋钢筋综合综合单价单价产品类型高层商住高层商住楼楼104,383.71 26,118.33 剪力墙3米98.95 33 2 100%1,039 0.97 0.52 410 0.12 0.079 5,500 小计公共配套建筑商业幼儿园会所物业用房市政公用学校小计说明：1外装饰/幕墙工程塔楼外墙为涂料面层(88元/m2)，商业外墙为干挂石材面
14、层(471元/m2)2电梯工程共设有18部电梯，1000kg 2.5m/s,行程101.50105.20/停站数33 10台,行程101.50105.20/停站数34 6台,行程102.20/停站数19 2台3通风空调工程地下室停车库通风及排烟系统、地下室设备用房通风系统、防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室和合用前室防烟、电梯机房通风，不含裙楼空调工程（本项目空调未做设计）4弱电工程系统包括：电话系统、有线电视系统、宽频网络接入系统、可视对讲系统、保安监控系统、无线巡更系统、车库管理系统、远传抄表系统5电气工程本项目用电总安装容量8424kW、计算容量3218kW；单位建筑面积用电安装容量65
15、W/m2；变压器总装机容量4230kVA(五台)，设置1台VP700柴油发电机(常载625kW)，单位面积变压器装机容量32VA/m2；35/0.4KV变配电系统、低压配电系统、照明系统、防雷接地与安全防护5精装修工程未确定方案6园林工程未确定方案p成本案例三成本案例三:高层商住楼项目-茗翠园三期C2项目（79.891.4米）总占地面积23828.04建筑占地面积5848.7总建筑面积91081.50 容积率2.96绿地率35.60%绿化用地面积8481.78道路及硬质铺装面积9497.56 建筑高度79.891.4建设地点广东深圳龙岗区开竣工日期2009年开工产品构成产品构成占占地地面面积积
16、地上建筑地上建筑面积面积地下建地下建筑面积筑面积结构结构形式形式标标准准层层高高高高度度地地上上 层层数数地地下下层层数数产品产品比例比例户户数数地下地下砼含砼含量量地上地上砼含砼含量量砼砼综综合合单单价价地下地下钢筋钢筋含量含量地地上上钢钢筋筋含含量量钢筋钢筋综合综合单价单价产品类型高层商住楼高层商住楼73,260 17,822 框支剪力墙2.9米79.891.428322 100%674 1.02 0.45 415 0.12 0.062 5,700 小计公共配套建筑商业幼儿园会所物业用房市政公用学校小计说明：1外装饰/幕墙工程外墙为涂料面层（85元/m2)2电梯工程共设有12部电梯，105
17、0Kg 2m/s 31层31站 6台，33层33站 2台，30层16站 2台；无机房电梯 1050Kg 2m/s 2层2站 2台3通风空调工程地下室停车库通风及排烟系统、地下室设备用房通风系统、防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室和合用前室防烟、电梯机房通风，不含裙楼商业空调工程（本项目空调未招标）4弱电工程系统包括：电话系统、有线电视系统、宽频网络接入系统、可视对讲系统、保安监控系统、无线巡更系统、车库管理系统、远传抄表系统5精装修工程大堂石材地面、干挂石材墙面、石膏板天花吊顶，标准层电梯厅高档地砖地面，墙面面砖饰面，铝格栅天花吊顶6园林工程室外石材、地砖广场，造型小品，石板、卵石园路铺装，草
18、皮、树木种植，围墙大门等p成本案例四成本案例四:高层商住楼项目-新华城项目（99.67米）总占地面积21138.9建筑占地面积7544.47总建筑面积110659.49 容积率4.3绿地率绿化用地面积道路及硬质铺装面积7622.90 建筑高度99.67 建设地点广东深圳宝安区开竣工日期2005年2009年产品构成产品构成占占地地面面积积地上建地上建筑面积筑面积地下建地下建筑面积筑面积结结构构形形式式标准标准层高层高高度高度地地上上 层层数数地地下下层层数数产品产品比例比例户户数数地下地下砼含砼含量量地上地上砼含砼含量量砼综砼综合单合单价价地下地下钢筋钢筋含量含量地地上上钢钢筋筋含含量量钢筋钢筋
19、综合综合单价单价产品类型高层商住楼高层商住楼90,647 20,012 框剪3米99.67 31 1 100%709 1.14 0.51 421 0.19 0.089 5,300 小计公共配套建筑商业幼儿园会所物业用房市政公用学校小计说明：1外装饰/幕墙工程塔楼外墙为面砖（148元/m2)，局部涂料，裙楼外墙为面砖（204元/m2),局部为干挂石材（1460元/m2)2电梯工程共设有15部电梯，900Kg 1.75m/s 30层30站 2台，31层31站 1台，32层32站 2台，34层34站 1台；800Kg 1.75m/s 29层29站 2台，30层30站 1台，32层32站 2台，34层
20、34站 1台；货梯3000Kg 1m/s 3层3站 1台，扶梯1200型 提升高度6.4m 2台。3通风空调工程地下室停车库通风及排烟系统、地下室设备用房通风系统、防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室和合用前室防烟、电梯机房通风，不含空调工程（本项目空调未招标）4弱电工程系统包括：电话系统、有线电视系统、宽频网络接入系统、可视对讲系统、保安监控系统5电气工程35/0.4KV变配电系统、低压配电系统、照明系统、防雷接地与安全防护6精装修工程大堂地砖地面，面砖墙面，石膏板天花吊顶，标准层电梯厅地砖地面，面砖墙面，局部乳胶漆，石膏板天花吊顶7园林工程室外消防通道及商业街、中心庭院及屋面花园的小品、园路
21、铺装、围墙大门、铁艺栏杆、树池、绿化种植等成本对比分析成本对比分析单位：元/平米总体建安成本情况分布（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）总体建安成本情况分布（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）1.项目总成本对比项目总成本对比36各专业建安成本情况表（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）各专业建安成本情况表（未考虑时间差造成的材料差及其他原因差）单位：元/平米建筑工程之地下钢筋含量对比建筑工程之地下钢筋含量对比单位：KG/平米2.分项工程成本水平对比分项工程成本水平对比建筑工程之地上钢筋含量对比建筑工程之地上钢筋含量对比单位：KG/平米建筑工程之地下混凝土含量对比建筑工程之地下混凝土含
22、量对比单位：m3/m2建筑工程之地上混凝土含量对比建筑工程之地上混凝土含量对比单位：m3/m241机电工程水平对比机电工程水平对比单位：元/平米423. 成本分析及建议成本分析及建议（1）现在深圳市场成本测算。）现在深圳市场成本测算。所选取的四个案例，新华城项目的施工期间为2005年2009年，茗翠园三期的开工时间为2009年，慢城四期的开工时间为2010年，新天时代广场的开工时间为2011年，距现在都有一定的时间差，期间人工、材料、机械等费用都有所变化，下面结合期间深圳市造价站发布的价格指数做具体分析：a.新华城项目的总体建安成本为2979.11元/m2，2009年9月高层建筑的价格指数为1
23、13.3，到2012年5月高层建筑的价格指数为136.09，相对2009年9月年上涨136.09/113.3=1.2，且从2012年6月1日开始，深圳建筑市场的人工单价上涨幅度约10.75%，按人工费占建安工程总价的20%估算，由此推算新华城项目现在的总体建安成本为2979.11*1.2*（1+0.1075*0.2）=3646.43元/m2； b.茗翠园三期项目的总体建安成本为2793.86元/m2，2009年9月高层建筑的价格指数为113.3，到2012年5月高层建筑的价格指数为136.09，相对2009年9月上涨136.09/113.3=1.2，且从2012年6月1日开始，深圳建筑市场的人
24、工单价上涨幅度约10.75%，按人工费占建安工程总价的20%估算，由此推算茗翠园三期项目现在的总体建安成本为2793.86*1.2*（1+0.1075*0.2）=3419.68/m2； c.慢城四期项目的总体建安成本为3020.53元/m2，2010年1月高层建筑的价格指数为117.3，到2012年5月高层建筑的价格指数为136.09，相对2010年1月上涨136.09/117.3=1.16，且从2012年6月1日开始，深圳建筑市场的人工单价上涨幅度约10.75%，按人工费占建安工程总价的20%估算，由此推算慢城四期项目现在的总体建安成本为3020.53*1.16*（1+0.1075*0.2）
25、=3573.89元/m2； d.新天时代广场项目的总体建安成本为4314.82元/m2，2011年7月高层建筑的价格指数为140.78，到2012年5月高层建筑的价格指数为136.09，相对2011年1月有所下落，为2011年1月的136.09/140.78=0.97，且从2012年6月1日开始，深圳建筑市场的人工单价上涨幅度约10.75%，按人工费占建安工程总价的20%估算，由此推算新天时代广场项目现在的总体建安成本为4314.82*0.97*（1+0.1075*0.2）=4269.08元/m2； 综合以上数据，测算出现在深圳市场的成本价格，以下面的柱形图表示。 在此需要说明的是：慢城四期项
26、目和新天时代广场项目没有包含室外园建绿化工程和精装修工程，而新天时代广场地下室的基础底板为地铁代建部分，基坑支护、桩基、地下室底板等的造价未包括，但由于属超高层建筑，局部混凝土中为劲性钢骨架，且外围为玻璃幕墙，造价较高。总体建安成本情况分布（已考虑时间差造成的材料差及其他原因差）总体建安成本情况分布（已考虑时间差造成的材料差及其他原因差）单位：元/平米（2）部分材料价格对比分析。）部分材料价格对比分析。 从钢筋价格走势图可以看出，新华城、茗翠园三期、慢城四期所在期间的价格变化不大，钢筋综合单价在53005700元/吨之间，而新天时代广场期间刚好是钢筋价格的最高点，钢筋综合单价达7107元/吨，
27、之后从2011年9月开始钢筋价格一路下降，钢筋材料价的这种大幅波动，同时也会导致建筑成本的大幅波动；而从散装水泥价格走势图可以看出，2009年2012年期间的走势比较平稳，波动不是很大，对建筑成本的影响也较小。深圳地区案例结论深圳地区案例结论 鉴于以上分析，说明深圳市场目前的成本价格虽然人工费、鉴于以上分析，说明深圳市场目前的成本价格虽然人工费、部分材料费有所上升，但随着钢筋等主要材料的价格回落，成部分材料费有所上升，但随着钢筋等主要材料的价格回落，成本价格已出现下降趋势，并且受钢筋材料价格的影响较大。本价格已出现下降趋势，并且受钢筋材料价格的影响较大。49因此我们建议：因此我们建议：1、完善
28、产品前期定位，合理选择建筑造型。完善产品前期定位，合理选择建筑造型。2、注重对设计单位的成果管控，结构形式、机电设备等设计、注重对设计单位的成果管控，结构形式、机电设备等设计选型阶段需建立管控机制，重点研究与成本影响敏感度高的技术选型阶段需建立管控机制，重点研究与成本影响敏感度高的技术指标（如钢筋含量、桩基及支护工程等）。指标（如钢筋含量、桩基及支护工程等）。3、产品定位尽量全面细致，并与设计进度管理相协调。避免、产品定位尽量全面细致，并与设计进度管理相协调。避免后期对方案进行颠覆性修改或在设计阶段做不必要的功能预留。后期对方案进行颠覆性修改或在设计阶段做不必要的功能预留。4、严格执行公司招采、合同、变更等成本制度。、严格执行公司招采、合同、变更等成本制度。5、加强成本总结与分析工作，项目实施过程及竣工结算后，、加强成本总结与分析工作，项目实施过程及竣工结算后，应编制完整成本总结及分析报告，总结项目成本控制管理经验，应编制完整成本总结及分析报告，总结项目成本控制管理经验，为后续项目提供帮助。为后续项目提供帮助。后续工作后续工作 今后将继续跟踪调查社会成本今后将继续跟踪调查社会成本 检查我公司成本配比检查我公司成本配比 以期合理控制公司成本及优化成本结构以期合理控制公司成本及优化成本结构 谢谢！
