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1、 October 10, 2008 重庆索斯不动产代理有限公司 重庆棕榈泉项目商业发展策略建议重庆棕榈泉项目商业发展策略建议 撰稿思路了解定性剖析建议 了解定性剖析建议 社区商业社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属属地型商业地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的。这一商业形态是城
2、市商业的基础，它的服务人口一般在服务人口一般在5 5万人万人以下，服务半径一般在以下，服务半径一般在2 2公里以内公里以内。由于这一商业的属性决定了它的。由于这一商业的属性决定了它的总规总规模一般应控制在模一般应控制在3 3万平米以内万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。，商业业态的设置也有较强的针对性。社区商业社区商业索斯商业研究索斯商业研究了解 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5 51111之间之间，商业体量较大，依靠本社区居民，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，的消费不
3、足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 中间型的商业面积和住宅面积之比在中间型的商业面积和住宅面积之比在2 255之间之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的内向型商业面积与住宅面积的2 2以下以下，社区商业规划时基本不
4、考虑社区商业的对外性，完，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型社区商业类型索斯商业研究索斯商业研究了解 典型外向型社区商业业态组合规划典型外向型社区商业业态组合规划索斯商业研究索斯商业研究了解 典型中间型社区商业业态组合规划典型中间型社区商业业态组合规划索斯商业研究索斯商业研究了解 典型内向型社区商业业态组合规划典型内向型社区商业业态组合规划索斯商业研究
5、索斯商业研究了解 社区商业业态组合原则社区商业业态组合原则 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则：业态组合规划原则：n 社区商业的基本特性：社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态；是社区商业的三大基本业态；n 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；n 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；是否
6、具有招商的可执行性，符合项目实际情况；n 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；n 符合商铺建筑设计技术指标。符合商铺建筑设计技术指标。了解索斯商业研究索斯商业研究 定性定性剖析建议了解 定性定性项目总占地1200亩，其中生态公园占地240亩总建筑面积约80万，主要形态为小高层、别墅等为主项目紧邻金开大道，为主要区域交通要道，西临五星级戴斯酒店，南接协信TOWN、金科天湖美镇等诸多高端住区项目，是未来第三新区的核心地段。本项目在交通非常便捷，有多条公交线路抵达临近市区因此交通对本项目商业的成功运营是一个重要的支撑因素。会所三期商业规划商业车流动
7、线车流动线会所以独立形式存在；三期商业以底商形式存在；未建商业已报规，可定制。项目商业总面积约2.5万平，其中会所面积约1万平，三期社区商业约5000平，未建规划商业约1万平 区域区域总总体城市定位体城市定位重庆市重庆是我国直辖市之一，国家级历史文化名城，西部地区重要的中心城市和长江上游的经济中心。北部新区北部新区是重庆重点高新技术产业区，重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业，同时大量高端住宅物业聚集于此。规划性质以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区用地规模规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，
8、占总用地的67.15%人口规模规划人口规模为65万人金兴大道金开大道金渝在大道金州大 道金山大道金海大道本案本案铁路：渝怀铁路，江北客站位于龙头寺货运集散点：寸滩港货运交通转换点：金山立交航空：机场轻轨：轨道三号线、四号线、六号线和环线公路：金系列道路高速公路：可通过四条高速公路连接四川、贵州、广西、湖南、上海等全国各地公共交通：已开通20条公交线路三号线六号线四号线环线定性定性本案本案 1.项目周边目前的居住人口为62070人，未来两年将达113328人，到2012年将达到175979人以上。其中中高端消费群体占据70%以上。2. 项目所处北部新区政府机关在未来两年的时间里工作人员的数量将达
9、到1万人以上。3. 项目所处北部新区写字楼在未来两年的时间里从业人员的数量将达到5万人以上。本案本案项目名称总面积主流业态租售模式经营情况金科十二坊 约2万平中高端餐饮租赁为主良好水晶郦城 约3万平社区综合配套租赁为主 良好爱琴大道 约1.5万平社区综合配套 销售为主 一般加州美食街约3.5万平中档特色餐饮 销售为主 良好汽博中心 约30万平 汽车用品及销售市场租赁为主良好西部建材城 约85万平 建材专业市场销售为主差太平洋奥特莱斯约8万平 名品折扣店租赁为主才开业由于目前区域社区及企业入住率还不高，致使区域人口数量较少，所以区域商业目前主要以社区配套商业为主，辅以服务全市的特色专业市场。其经
10、营状况皆处于商业培育期，经营效果普遍不理想，但随着各种市政配套设施的不断完善，区域社区入住人口和进驻的企业数量也将不断增加，这都将支撑区域商业的快速发展。定性定性 第三新区及保税港区成立的影响第三新区及保税港区成立的影响天津滨海新区至2006年7月被批准成为中国第二新区后，其社会消费品零售总额以每年平均28%（高于全市近4%）的增幅高速增长，而其房价更是以34%（高于全市近10%）的增幅飞速增长，并且区域人口(固定+流动)也已24%的增幅块速增长。这说明一个全国性的新型开发区在政策宣布后的前5年间将是区域高速发展的时期，其间由于新政的影响将使得政府对新区投入不断加大，各种配套不断完善，而且会吸
11、引越来越多的外来投资者进入，而这部分人群大多为具有较强消费实力的中高端客户，从而拉动了区域房价及商业消费市场的迅速扩大和快速增长。因此北部新区如被宣布成为中国第三新区及保税区，将带来区域经济、房产、商业、商务市场的高速发展，未来3-5年内整个区域的房地产及商业市场将迎来新的发展高潮，预计其平均年增长率将超过20%，投资潜力巨大定性定性 项目项目SWOTSWOT分析分析优势（S）劣势（W）地处北部新区中心区域，周边为高端消费群体的居住聚集地;紧邻交通干道，交通较为便利；项目自身体量不大，且合作形式可以多样化；项目主体商业大部为小区内商业，受管理及展示的影响，预计主要服务群体为社区内常住居民。受规
12、划影响，商业分为三块，难以形成联动和规模效应。机会（O）威胁（T）房地产市场的进一步发展，将带动其它区域的人口在本区域聚集；北部新区成为第三新区的可能性极高，势必将带来大量中高端收入群。项目周边同类型商业项目众多，对客户资源的争夺尤为激烈。 索斯索斯观点点1 结合合项目目实际情况，可情况，可认定本定本项目商目商业为中中间型社区商型社区商业 剖析剖析建议了解定性 典型案例：典型案例：星河湾星河湾 星河湾星河湾位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸的大型高尚住宅社区，占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，容积率1.5，商业面积约60000多。商业属性为中间型，主要分布形式为入口街铺型，与高尚社区的住宅
13、定位相呼应，商业整体形象较好。并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置。另外拥有一家白金五星级酒店是其配套商业最突出的特色，其总经营面积约7万平。服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。剖析剖析索斯商业研究索斯商业研究 剖析剖析索斯商业研究索斯商业研究酒店集中商业社区大门会所交通动线 典型案例：典型案例：锦绣香江香江剖析剖析 锦绣香江香江是位于广州华南快速干线与迎宾路交界处，森美反斗城对面的大型高尚住宅社区，建筑面积123万平方米，商业面积约48000多。商业属性为中间型，主要分布形式为街铺型，其主力店为新一佳超市，商业整体形象一般。但经营种
14、类较齐全，其分布主要位于新一佳超市两侧。另外拥有一家五星级会所，该会所设计融和海南亚龙湾喜来登酒店豪华大堂与希尔顿酒店精致景观于一体，并备置了行政高尔夫。服务配套类业态如银行、邮局、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等等均位于超市附近，方便居民日常消费。索斯商业研究索斯商业研究 剖析剖析索斯商业研究索斯商业研究交通动线交通动线社区配套会所社区大门新一佳超市 剖析剖析典型案例：典型案例：蓝溪谷底溪谷底 蓝溪谷地溪谷地是位于距沙坪坝天星桥转盘800米的大型高尚住宅社区，建筑面积58万平方米，总户数4200户，商业面积约17000多。商业属性为中间型，主要分布形式为入口街铺型，其主力
15、店为超市，商业整体形象一般。但经营种类较齐全，其分布主要位于超市两侧及楼上。另在小区公寓楼裙楼内设置面积约4000平米的会所。服务配套类业态如银行、邮局、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。索斯商业研究索斯商业研究 功能分区功能分区豪华会所商业街社区配套设置在以独置在以独栋和和联排排为主的主的别墅区墅区设置在以花园洋置在以花园洋房和小高房和小高层为主主的低密度住宅区的低密度住宅区设置在高置在高层和和小高小高层为主的主的高密度住宅区高密度住宅区剖析剖析索斯商业研究索斯商业研究 铺位面位面积比比中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱
16、，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。剖析剖析索斯商业研究索斯商业研究 p完善的完善的社区配套社区配套是大是大盘走向成熟的走向成熟的基基础p定位精准的定位精准的特色配套特色配套是商是商业迅速成熟的迅速成熟的催化催化剂p恰当的恰当的区域配套区域配套是走向城市化的是走向城市化的必必备要素要素最基本的生活配套升级型生活配套区域配套跟进特色配套带动剖析剖析商商业功能功能对比比索斯商业研究索斯商业研究 棕棕榈泉泉应首要首要完善社区配套
17、完善社区配套，其次，其次应结合北部新区的未来合北部新区的未来发展重点考展重点考虑餐餐饮娱乐和文化休和文化休闲等特色配套等特色配套索斯观点索斯观点2 建建议剖析了解定性 社区商社区商业各各业态的分布特点的分布特点 根据各根据各业态的的经营特点，特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度源的角度出出发，应该要注意的基本原要注意的基本原则有以下几点：有以下几点：在商在商业布点布点时，可，可优先考先考虑体体现居民生活便利的居民生活便利的业态，如超市、服，如超市、服务配套配套类和便利店和便利店等等业态的位置，既方便社区及周的位置，既
18、方便社区及周边居民的消居民的消费，又兼，又兼顾龙头商家商家对其它小商家的其它小商家的带动作用；作用；餐餐饮等等业态有噪音、有噪音、卫生等生等问题，在，在规划划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的位置要求不高的业态可可规划于相划于相对较偏的位置，如装偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼公司、美容一般是以二楼为主要承租面主要承租面积，但必，但必须预留良好的展示面。留良好的展示面。建建议索斯商业研究索斯商业研究 社区商社区商业各各业态的位置特点的位置特点建建议索斯商业研究索斯商业研究 社区商社区商业主要招商策略主要招商策略总体思路：体思路：以品牌商家
19、或大商家增以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投巩固小商家及投资者信心。者信心。主力店及次主力店的主要代表：主力店及次主力店的主要代表：生活超市生活超市中西中西连锁快餐快餐中餐特色酒楼中餐特色酒楼美容美容SPA、休、休闲足浴品牌商家足浴品牌商家品牌品牌24小小时便利店等便利店等建建议索斯商业研究索斯商业研究 建建议1会所模式会所模式档次定位档次定位运运营营方式方式盈利模式盈利模式适适应应性条件性条件案例案例俱俱乐乐部模式部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部l俱俱乐乐部式部式经营经营l独立核算，经营成本不摊入物管费用年年费费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点重点项项目目为主要盈利点定期举
20、办特色活特色活动动，阶段性增加消费频次l城市圈城市圈层层文化成熟文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流上流社会有聚集活社会有聚集活动动的的倾倾向向l具有特殊具有特殊资资源的源的项项目目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓开放开放经营经营模式模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式完全酒店式经营经营，对对管理方提出管理方提出较较高要求高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店l项项目所在地适于休目所在地适于休闲闲度假或度假或商商务务中心区，有酒店需求中心区，有酒店需求；l企企业业集集团团有有实实力和能力运作力和能力运作广州珠江帝景封封闭经营闭经营模式模式大型
21、高档社区会所l半封半封闭闭式运式运营营l部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区社区规规模大模大，自有常住人口多，客户基数大，基本基本对对内内经营经营即可即可满满足盈利需求足盈利需求香港阳明山庄半封半封闭经营闭经营模式模式以集中满足核心群体需求为主的高档社区会所l半封半封闭闭式运式运营营l与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适适应应性性强强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛会所会所经营模式模式索斯建议由于会所位于小区内部，既要有利于由于会所位于小区内部，既要有利于
22、经营又有利于管理，索斯又有利于管理，索斯认为最好最好的的经营模式模式为半封半封闭经营，同，同时可考可考虑接受商接受商户以以联营扣点方式承租。扣点方式承租。 建建议2SPA足浴盲人按摩美容美发店服饰店社区诊所音像店彩扩店宠物诊所妇女儿童用品花店家居饰品家政服务房屋租售礼品店票务中心 便利店水果摊 五金店缝纫店修鞋配钥匙 早点铺 家常菜肉菜市场中西快餐连锁店 西饼店 烟酒店 中小超市 干洗店 ATM机 耗材店 小药店基础生活配套升级型生活配套索斯建议由于三期商由于三期商业全部位于社区内，且均全部位于社区内，且均为2层底商，建底商，建议以以满足生活足生活配套配套为主，引主，引进主力店新世主力店新世纪
23、超市或人道美。超市或人道美。三期商三期商业业态 建建议3餐饮类特色小吃海鲜自助 西式正餐商务餐私房菜 中西快餐连锁中式菜系名店娱乐文化类 KTV 个性酒吧 迪吧 洗浴桑拿 影院 杀人游戏俱乐部 宗教文化系列运动类休闲类健身俱乐部桌球俱乐部羽毛、网球馆保龄球馆跆拳道武馆MINI高尔夫攀岩滑冰 咖啡厅 茶艺馆 曲艺茶楼 艺术酒吧陶吧 布坊、绣坊创意坊未建商未建商业业态索斯建议由于未建商由于未建商业均均临主干道，且可以采取定制，考主干道，且可以采取定制，考虑周周边区域缺乏中区域缺乏中高端餐高端餐饮及休及休闲娱乐，可考，可考虑以此以此业态为发展方向展方向 项目租售模式项目租售模式 租售方式优点缺点整体
24、出售 收回投资最为快捷 寻找买家非常困难且局限性很强，开发商不得不压低单位销售价格，不利于获取最大利润。只租不售 可保持物业的整体形象；有利于整体物业价值的最大化体现，并可进一步对其物业价值进行纵深挖掘，提高投资收益率。开发商需投入大量资金和精力于物业管理上，不能即时回笼大量资金，相比销售可赚取的一次性利润，其资金运作相对缓慢。风险相对较大 。先租后售 可确保项目按开发商对物业主题、定位、档次、行业租户组合等前期策划付诸实行，能保证物业的整体经营，增强投资者的投资信心，利于物业销售。各种权利相对分散，权限很难划分 ，进而影响投资者的投资预期，从而在销售过程中产生一定的销售抗性。售后返租 可实现
25、快速销售，迅速回笼资金。物业出售后投资者拥有产权，开发商只有对业态经营的建议权，而不能实际操控投资者的经营选择，因而容易造成经营无序化，以至于项目的运作失利。 索斯建议整体持有租整体持有租赁，在，在经营成功的前提下等待合适的市成功的前提下等待合适的市场时机机进行后行后续销售。售。建建议4 附件附件1：难点及解决之道点及解决之道 传统观念的投入：念的投入：招商招商是法宝，是解决一切难题的万能钥匙 管理做点广告，搞点活动，商气就有了真正需要的投入：真正需要的投入：调研调研不仅仅限于区域和竞品，还有目标市场的需求和潜在需求规划结合市场和地块属性进行定位和规划、产品设计、市场测试、调整招商寻找目标合作
26、伙伴，达成共识、量身修建，共同打造培育舍弃部分利润，投入资源、与商家共同面对市场风险运营组建专业的经营及管理团队，投入长期的运营管理首先要明确投入什么？首先要明确投入什么？1.做好前期做好前期资源源储备：要明确团队（是自己建立，还是寻找一个专业的合作机构）、寻找商业的意向合作伙伴（即主力店商家）、储备各种资源（人员、资金、技术等方面）；2.建立系建立系统的的计划：划：对项目的定位、规划、设计、修建、营销、招商、管理、经营等方面开始有一个系统的，初步的工作计划；3.全面重全面重视后期管理：后期管理：对项目后期的经营管理问题进行系统的考虑（参与后期管理经营的人员必须要与前期工作的人员进行深度合作，
27、或直接由一个团队全程操作） 原因原因1：前期商业在未成熟之前，商家为了生存，会有一些业态或档次与项目定位之初的规划不相符。但随着成熟后影响力的扩大，消费者结构发生了改变，业态的配比、商家的组成及档次都会发生改变，并逐渐向项目之初的定位规划靠近，只要运营商在这个阶段注意把控，最终将达到比较理想的状态。原因原因2：出于市场的考虑，所有的商业项目基本上都会经历这样的一个逐渐改变的过程。由于相当多的开发商在前期市场还没有形成之前，对商家的档次及品牌的要求过高，极力想达到理想中的完美状态，脱离了现实的市场情况，失去了成功招商的最好时机，导致失败案例比比皆是。所有的商业在成熟前后为什么有较大的变化？合适的才是最好的合适的才是最好的，只有不断调整才能使项目的商业业态达到理想状态。 非常感非常感谢重重庆棕棕榈泉泉给我司我司这样的机会，的机会，让我我们能能够展示自身在商展示自身在商业地地产方面的丰富方面的丰富经验和和对项目的把控能力！目的把控能力！秉承秉承对贵司司项目目负责的的态度，我司在有限的度，我司在有限的时间内，内，通通过对有限的信息有限的信息进行了初步行了初步专业的分析，的分析，仅供此次参考！供此次参考！ THANKS索索索索斯斯斯斯商商商商业业
