淮北某商业调研及标杆商业项目全案运作方案

《淮北某商业调研及标杆商业项目全案运作方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《淮北某商业调研及标杆商业项目全案运作方案（118页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载淮北淮北*广场项目操作方案广场项目操作方案 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载讲解内容讲解内容项目定位项目定位淮北商业市场研究淮北商业市场研究推广推广项目价格定位项目价格定位淮北宏观地产市场研究淮北宏观地产市场研究项目商业功能设置项目商业功能设置市场研究市场研究项目操作目标项目操作目标项目定位项目定位全程操作思路全程操作思路经济效益分析经济效益分析标杆性案例分析标杆性案例分析合作方式合作方式规划调整建议规划调整建议销售销售招商招商销售周期与金额销售周期与金额策划顾问策划顾问营销推广营销推广全程

2、销售全程销售代理招商代理招商商业管理商业管理亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载淮北宏观地产市场研究淮北宏观地产市场研究城市简介城市简介城市建设规划城市建设规划宏观经济分析宏观经济分析房地产市场走势房地产市场走势亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载淮北城市简介淮北城市简介n淮北市位于安徽省北部，地处华东地区腹地，苏、豫、皖三省交界处，居于二十多个大城市组成的淮海经济区中心位置，济南、郑州、合肥、南京均在方圆300500公里范围内。 n淮北市总面积2741平方公里，市辖三区一县(相山区、杜集区、烈山区和濉溪县)。人口212万，其中城

3、镇人口80万左右。n淮北是中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌陷土地复垦示范区n大型集团：淮北矿业集团、大唐集团淮北发电厂、国安电力公司、口子酒业等 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载淮北城市近期建设规划（淮北城市近期建设规划（2006201020062010）2010年目标：城市人口75万人（现状59.67万人，不含濉溪县城） 建成区用地规模77.1平方公里（现状59.2平方公里） 城镇化率达62%主城区范围：东至龙脊山；西至刘河沟；西南以濉溪县城的行政区划范围为界； 南至青龙山的山脊线；北至北外环路，面积约285平方公里。亚

4、瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载空间布局：一个城市绿心（塌陷区大面积水面）；三个城市组团（相山、矿山集、烈山）n相山组团：完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心，向西跨过新濉河，在202省道以西发展凤凰工业项目区，项目区以南作为远期工业发展备用地。n矿山集组团：在东外环以西沿东湖路两侧发展，以东开发龙湖工业项目区；北外环南侧部分建设为科教园区，部分预留为高新技术产业发展备用地。n烈山组团：在其西部以用地整理为主，扩大居住用地规模；东部向东沿合徐高速连线发展，在东外环和合徐高速公路连接线北部布置新蔡工业园，发展陶瓷、建材和

5、化工工业。空间景观格局：六湖珠连、五城相拥、两山（相山、龙脊山）环绕、城在山中、水在城中 城市景观系统：以人民路、东湖路、相阳路、南黎路东段、长山路等作为主要景观通道城市形态结构将由“依山建城”向“依山傍水”转变 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载淮北市宏观经济分析淮北市宏观经济分析GDPGDP及其增长速度及其增长速度 n 2006年淮北市GDP达到224.70亿元，比上年增长10.1%，略低于全国增长率（10.7）。n 自2004年以来， GDP增长率一直保持在较高水平，表现出强劲的增长势头。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下

6、载人均人均GDPGDP及其增长速度及其增长速度 n 2003年的人均GDP为6537元、2006年达到11015元，是2003年的1.7倍。n 淮北市经济发展呈现良好势态。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载三产结构三产结构 n淮北是典型的资源型工业城市，但随着半个世纪的煤炭开采，支撑淮北经济发展的资源优势逐步弱化n淮北市已加快城市转型,即由煤电工业为主体的单一产业结构向多元化产业结构转变 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载固定资产投资额及其增长速度固定资产投资额及其增长速度 n2006年淮北市全社会固定资产和房地产投资增幅均达

7、到历年最高水平n说明淮北市经济发展呈现良好态势，房地产开发投资的增长也异常迅速，房地产市场将迎来高速发展时期。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载社会消费品零售总额及其增长速度社会消费品零售总额及其增长速度 n 假日消费带动作用明显。元旦、春节、五一、国庆等节日期间需求旺盛n 餐饮业增势强劲n 批发零售贸易行业呈现出较快的增长势头，在消费品市场中占据主导地位 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载人均可支配收入及其增长速度人均可支配收入及其增长速度 2006年淮北城镇居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平（9771.1元） 淮北市是

8、个煤炭资源城市，随着煤炭资源的稀缺，资源城市的优越性日益体现，人均可支配收入迅猛增加。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载人均消费支出及其增长速度人均消费支出及其增长速度 2006年淮北城镇居民人均消费支出远低于安徽省平均水平（ 10449.7元），消费潜力有待进一步挖掘亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载恩格尔系数恩格尔系数居民生活水平提高，食品支出比重呈下降趋势，恩格尔系数逐年下降亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载淮北市房地产市场走势分析淮北市房地产市场走势分析 n03年以前，淮北的房地产发展

9、集中在老城区， 03年5月政府机关从原来的办公地址南迁至新的行政服务中心，为配合新城区的建设，政府通过廉价的土地供给，加大了商品住宅建设的力度。n02-03年，先后有浙江*房地产公司等六家外地房地产企业投资淮北市的房地产项目。n03年淮北市房地产投资增长的加速，06年住宅开发建设项目46个，其中重点开发建设项目22个，同时出现了淮北巨盘温哥华城（占地2818亩）、发现之旅、华佳梅苑。n04-06年，淮北住宅消费呈现层次化，房地产投资呈现多元化趋势，淮北房产由单一住宅地产向多元化地产发展。商务地产（天象大学城）、中心商务（万金世纪广场）、精装修房（帝景翰园）、精装修公寓（*文雅公寓）、别墅（奥斯

10、卡春城）、学区房（温哥华城）等。n07年，淮北的楼盘将进入品质时代，中房的翡翠岛、慢城、帝景翰园三期、*湖畔御景等楼盘将淮北楼市品质推向一个新的台阶。 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载淮北商业市场研究淮北商业市场研究商业网点发展规划商业网点发展规划商业街区专项研究商业街区专项研究商业项目专项研究商业项目专项研究写字楼市场专项研究写字楼市场专项研究展览展览/展会市场专项研究展会市场专项研究酒店市场专项研究酒店市场专项研究商业业态市场专项研究商业业态市场专项研究亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载淮北商业发展规划（淮北商业发展规划

11、（2005202020052020）两个市级商业中心1、老城区市级商业中心： 三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐） 、古城路（综合服务）和惠黎路（五金机械电器） 四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专卖）和洪山路（厨具、装潢）2、新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域） 四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容） 四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店）在惠苑路和人民路之间，建设成皖北最大的商业、服务业中心。在惠苑

12、路和人民路之间，建设成皖北最大的商业、服务业中心。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载随着淮北市旧城改造，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点。据初步调查，截止2006年底，相山区商业网点营业总面积近30万平方米，人均营业面积达到0.8平方米。随着城市建设“东进、南扩、西延”发展战略的深入实施，至2010年主城区人均零售（包括餐饮业）营业面积要达到1平方米。 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载老城区商业中心老城区商业中心新城区商业中心新城区商业中心老城区商业中心主要集中在淮海商场以东，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线，方圆5

13、0万平方米区域。以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。大型商贸项目包括：东方百货、相山宾馆、相王府宾馆、百货大楼、国际白马服装城、老体育场改造项目、工人文化宫、相王广场、淮海商场、肯德基等新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。大型商贸项目包括：苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载老城区商业中心（老城区商业中心（3横4纵）横1淮海路：综合购物、休闲娱乐一条街横2古城路：综合服务一条街横3惠黎路：五金机械电器一条街纵1闸河路（含友谊巷)：

14、纵2相山北路：电脑办公用品一条街纵3孟山路：服饰专卖一条街纵4洪山路：厨具、装潢一条街新城区商业中心（新城区商业中心（4横4纵）横1惠苑路：时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街横2黎苑路：运动健身一条街横3人民路：横4南黎路：汽车销售维修美容一条街纵1相阳路：餐饮美食一条街纵2相山中(南)路：专业卖场一条街纵3长山路：欧美风情一条街纵4翠峰路：文化娱乐书店一条街横横1 1横横2 2横横3 3纵纵1 1纵纵2 2纵纵3 3纵纵4 4横横1 1横横2 2横横3 3横横4 4纵纵1 1纵纵2 2纵纵3 3纵纵4 4亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载淮北市

15、商业网点现状与特点淮北市商业网点现状与特点n旧城改造步骤加快，市区商业网点建设发展迅猛，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点；n商贸流通的总量规模大幅增长；n现代商业业态快速发展；n个体私营经济发展迅速；n消费层次不断提升，消费潜力巨大；亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载发展战略措施发展战略措施1、将商业作为城市重要的先导产业。 2、空间布局上向多中心、集中和分散相结合、总体均衡的方向引导。 3、发挥商业网点的促进和支撑作用，优化布局，调整结构，改造提升老城区网点布局，引导大型商业网点向新市区、新城区发展。 4、引导传统业态向新型业态发展，同时重视共生共存。

16、 5、严格大型商业网点的布局，实行大、中型网点同便民服务型的中小型商业网点建设并存，保持合理的商业网点规模结构。 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载主要商主要商业街业街（一）淮海路服饰、休闲娱乐综合街（一）淮海路服饰、休闲娱乐综合街（二）惠苑路商业步行街（二）惠苑路商业步行街（三）其他商业街（三）其他商业街 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载商业街租金介绍商业街租金介绍经营业态面积（M2）租金价格（元/M2/月）1男装专卖401F：3502女装专卖50（510）1F：3203男装专卖200（1020）1F： 2504商场205

17、01F：1003005小饰品18（36）1F：3206女性服饰9（4.52）1F：3001F：2007男装专卖90（713）1F：1208蛋糕房30（83.8）1F：1509音像15（35）1F：20010服饰等4560（挑5.8）4011服饰等4560（挑5.8）3012服饰等4560（挑5.8）20251 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（一）淮海路服饰、休闲娱乐综合街（一）淮海路服饰、休闲娱乐综合街经营行业经营行业服饰服饰商业网点商业网点食品食品餐饮餐饮零售零售美容美发美容美发影

18、像影像数量117261913121010比例经营行业经营行业药房药房眼镜眼镜书店书店金店金店电器电器休闲休闲宾馆宾馆数量9887654比例经营行业经营行业鞋城鞋城手机城手机城零售零售医院医院影院影院体彩体彩超市超市数量3322111比例1.1.商业业态分布商业业态分布亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.2.主力店介绍主力店介绍n服饰：阿迪达斯、M2、皮尔卡丹、柒牌男装、洛玆、百事、361、海澜之家、海尔曼斯n网点：中行、建行、邮局、移动、证券n餐饮：上岛咖啡、泰乡基、肯德基n宾馆：相山宾馆、相王府宾馆n眼镜：吴良材、*n美容：蒙妮钽 亚瀚房地产智库亚瀚房地产

19、智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载3.3.淮海路综合印象淮海路综合印象n淮海路商业街主要经营项目为服装行业，主要为中等档次，且以休闲类为主；n商业街店铺主力户型为3050平米左右，开间35米，进深912米，品牌专卖店60120平米不等，装修水平一般，店铺货源陈设并不太讲究，尚未达到个性化、品位化的档次；n商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载n商业街出租率100%， “一铺难求” ，目前的租金水平看，该商业街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白马友谊巷附近：1楼300/月/平方；负1楼200/

20、月/平方（此楼层面积不大，大多合伙经营，租金分摊）；最高有到500/月/平方，主要是经营小饰品，因小饰品利润比较高，专卖点房租（150平以上）：20-24万/年。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（二）惠苑路商业步行街（二）惠苑路商业步行街 1.1.商业街基础资料商业街基础资料n开发单位：*房地产开发公司、*房地产开发公司n开街时间：2005年10月n建筑面积：7万平方米（商业）n商业容量：包括百货商场4个、大型卖场1座、美食广场1个、各类商业店铺400余间n项目特色：新城区第一个集商业、娱乐、休闲、旅游为一体的综合性商业街区亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海

21、量房地产资料下载海量房地产资料下载2.2.惠苑路商业街综合印象惠苑路商业街综合印象n惠苑路商业街步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高（40元/M2/月）。n步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。门面基本空关n主要经营项目为服饰（80以上），主要为中低档次，以休闲类为主；n商业街店铺主力面积为4060平米左右，装修水平一般。n商业街经营情况明显东好西差，预计近几年内人气很难上来。目前经营店家80家左右。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载步行街的东侧

22、入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载而步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（三）其他商业街（三）其他商业街 友谊巷：以女装为主，今年较前几年有些委缩，目前主要靠长久以来的消费习惯及百货大楼和白马的支撑维持，经营档次一般，且均为小店面教育巷：以中档女装为主，经营范围含盖各年龄层次，包含童装。（对外报价虚高严重）横山路：主营手机、电子通讯街。亚瀚房地产智库

23、亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载商业项目商业项目 （一）东方百货（二）白马服饰城（三）*国际（四）*商业广场（五）亚太广场（六）批发市场一二三四五六亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（一）东方百货（一）东方百货n项目地址：淮海路与孟山路交汇处n开业时间：2004年5月1日n投资单位：香港中原集团n管理公司：南京山百n经营面积：约8200M2n年营业额：日均约20万元n经营类别：1F缤纷天地：化妆品、黄金珠宝、钟表照材、烟酒食品、箱包皮具、小家电2F绅士广场：精品男装、男式正装、商务休闲、衬衫西裤、男女皮鞋3F时尚装苑：职业女装、女式时装、

24、少淑女装、女式裙裤、羊绒精品、内衣饰品4F美好家园：运动休闲、床上用品、家居用品、儿童用品n主力店：1F：玉兰油、欧莱雅；西铁城；金利来；飞利浦小家电；戴梦得珠宝；派克金笔2F：百丽、森达、哈森；罗蒙、开开、花花公子、虎都3F：影儿国际、渔、斯尔丽、天意、宜而爽4F：阿迪达斯、KAPPA、美津浓、康先特、双星、李宁；罗莱家纺亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（二）白马服饰城（金色（二）白马服饰城（金色*）n项目地址：淮海路闸河路口（百货大楼旁） n开业时间：2006年9月27日n投资单位：淮北市*房地产有限公司 n经营面积：约4000M2n经营品种：主营服饰，

25、兼营餐饮、饰品等楼楼层层功功能能设设置置楼层平面图楼层平面图亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（三）（三）*国际国际 n项目地址：淮海路与孟山路交口的东南角 n开业时间：2006年10月n投资单位：淮北市天象房地产公司 n建筑面积：约20000 M2（每层3000 M2 左右）n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n楼层分布：1F动感地带：打造淮北最大、运动品牌最全的运动城1F生活元素：麦当劳、化妆品、珠宝、皮具箱包等2F潮流先锋：少女装、中性休闲装3F缤纷世界：职业女装、针织、内衣、童装及大型趣味儿童娱乐游戏4F名流天下：品牌男装、商务休闲装；5F雅致生活：知

26、名家纺、生活馆、美食广场、高档SPA美容会所等n销售情况：1F 2.5万；1F 3.5万；2F 2.5万；3F 2.2万；4F 1.51.6万 销售均价2.5万，目前售出85左右亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（四）（四）*商业广场商业广场n项目地址：淮海路中段，三面临街（北临商业中心淮海路，东临建安路，西临鹰山路n规划面积：项目用地17365平方米，规划建筑占地11030平方米，总建86210平方米，其 中商业建筑面积63990.2平方米，共5层。单层面积一万余平方米。 n沿淮海路的临街长70米。n沃尔玛购物中心（2层-3层）即将进驻。n目前未对外推出亚瀚

27、房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（五）亚太广场（五）亚太广场n项目地址：相山路与黎苑路交汇处北n开业时间：2006年10月n投资单位：上海瑞欣公司 n建筑面积：约23500 M2n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n楼层分布：1F：黄金珠宝、文体、办公、小家电 数码、耗材、钟表、箱包、化妆2F：服装、鞋帽、内衣、羊毛衫、 小饰品、床上用品、窗帘3F：ITAT百货会员俱乐部n商场印象：档次差，布局乱。虽离*较近，但不构成竞争。 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（

28、六）批发市场（六）批发市场n总建7.6万平方米，地上3层、地下1层；n整体业态：服饰为主、餐饮、休闲、娱乐；n定位中档及中档偏低；n4层整体均价6000，1楼均价12000；n争取年底前开业，目前销售招商都很红火，以接近尾声；n旺销支撑点：a:60%的消费群体来自矿区，是进入矿区的必经之路；b：靠近大学 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载写字楼写字楼目前淮北已经入住办公，真正意义上的写字楼为帝景翰园。（一）帝景翰园（二）裕安大厦（三）*商务国际一二三亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（一）帝景翰园（一）帝景翰园 二期一栋25层

29、商住楼，2年时间实现销空；三期有1栋18层的写字楼、1栋25层商住楼，目前处预售阶段，预交订金15万，精装修（延续整个项目的精装理念），装修标准500元/平方米，目前售价3000元/平方米。 n项目地址：相山南路n开发商：淮北宏基房地产n物业费：0.66元/平方米n销售：情况非常好，截至07年5月完成90%以上面积的销售n租金：如170平米办公房，月租金成交价4500元亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（二）裕安大厦（二）裕安大厦n项目地址：相山路与惠苑路的交汇处n目前进度：预计07年下半年开盘n目前报价： 沿街商铺（共3层）：一F15000元/平方米，面积为

30、30-200平方米。 办公（共20层）：均价3800元/平方米，面积为90-130平方米。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（三）（三）*商务国际商务国际n项目地址：孟山路与淮海路交叉处（原政府2号楼）n项目指标：用地面积6300平方米，建筑面积35000平方米，地上10层，地下2层。n项目性质：纯商业，拟建大型综合型购物中心及购物、休闲、餐饮、娱乐为一体n项目进度：2006年5月28日开工，目前尚未开盘。只租不售。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载电影院、展会等电影院、展会等n展览展会：目前没有一家正式的展示中心，淮北第二次

31、房展会是在一家开发商项目地举办，相山宾馆会议大厅也举行过房展会。n电影院： 新华大戏院，大厅可容纳1500人，但基本没生意 工人影院 小厅可容纳600人，生意较好亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载酒店酒店相山宾馆相山宾馆相王府宾馆相王府宾馆金海湾国际大酒店金海湾国际大酒店星级标准拟投资单位淮北市政府淮北矿业集团安徽嘉鹏置业 酒店位置淮海中路189号煤城路1号人民路、长山路交口 开业时间1970年（2004年重装修）1994年未知建筑面积23000M220000M227800M2客房数量146间，300多张床位245间，526张床位209间入住率全年80以上85

32、左右未知亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（一）相山宾馆（一）相山宾馆 n 餐饮：10个豪华贵宾厅和一个大型宴会厅（可接待400多人）n 多功能厅：可承接500多人的大型会议或活动n 健身：健身房、游泳池（室内）、台球室、棋牌室、乒乓球室n 休闲：酒吧、美容厅n 其它：商场、商务中心、票务处、医务室等亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载位置位置客房类型房价东楼东楼标间368豪标418套房798豪套858总套1566南楼南楼标间318386单间266386三人间488豪套868北楼北楼标间110150单间150套房280在原价基础

33、上七折优惠相山宾馆会议较多，保证了高入住率相山宾馆会议较多，保证了高入住率相山宾馆大堂休息区一角相山宾馆大堂休息区一角亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（二）相王府宾馆（二）相王府宾馆n餐饮：3个餐饮部，30个包间，可同时容纳1200人用餐，中楼宴会厅可同时容纳400人就餐； n休闲：卡拉OK歌舞厅、酒吧、美容美发；n其它：自选商场、商务中心、旅行社、售票处、干洗店等；n多功能厅：8个大中型会议室，能容纳320人；多功能会议中心能同时容纳1000多人聚会；客房类型客房类型房价房价标间264/286豪标318单间318商标360豪套888加床80在原价基础上九折

34、优惠亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载（三）金海湾大酒店（三）金海湾大酒店设计为国际4星级标准。共19层，占地10828m2，总建筑面积27800m2。地上主层18层，地下1层。主体结构已于2004年12月竣工验收，室外地坪、管网安装已结束，外墙装饰也基本完工。 楼层初步规划： 地下室：一半设备用房，一半仓储或娱乐用房； 一、二层：超市及宾馆大堂， 三层：桑拿 四层：餐饮 五层至十七层：客房 十八层：会务中心亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载特色项目特色项目商业业态商业业态名称及概况名称及概况高档洗浴浅草湾:4层，约2500平

35、方；万豪盛会：4层ktv金伯爵、聚福盛会、滔天娱乐、翡翠明珠（综合性、有会议厅、餐饮、娱乐等）咖啡厅上岛、两岸咖啡、名典咖啡效益较好（开业较早）均为两层，面积约为600-800平方米西餐目前只有一家：豪丁豪茶馆圆圆圆，约300平方，生意较好亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载宏观市场调研小结宏观市场调研小结淮北经济发展的资源优势逐步弱化，淮北市已加快城市转型，由煤电工业为主体的单一产业结构向多元化产业结构转变；目前市区人口59.67万人，2010年城市人口75万人，人均可支配收入9771.1元；房地产投资呈现多元化趋势，淮北住宅消费呈现层次化，淮北房产由单一住宅

36、地产向多元化地产发展。商务地产、中心商务、精装修房、精装修公寓、别墅、学区房等；淮北规划发展两个市级商业中心，一个为老城区市级商业中心，另一个为新城区市级商业中心，新区规划建设成皖北最大的商业、服务业中心，本案地处新区；截止2006年底，相山区商业网点营业总面积近30万平方米，人均营业面积达到0.8平方米。至2010年主城区人均零售（包括餐饮业）营业面积要达到1平方米。 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载老商业区商铺租金基本在150-250元/平方米月，主力面积范畴在3050平方米之间；餐饮市场整体水平不高，整体经营层次不齐，缺乏主题性显著的知名品牌商家；休闲

37、娱乐市场有点无线、有线无面，没有形成聚合性消费集中地；目前正式导入办公阶段的写字楼、商住楼为新区的帝景翰园，租售情况非常好；淮北没有真正意义上的展示中心，其展览会、房展会之类的展览事宜基本上在酒店与露天场地举办；淮北市场现有电影院2家，尤为小型电影院生意较好，对于本案有效会议厅提供了一个途径；淮北星级酒店常年入住率基本在80%以上，但由于其建设时间早，后来虽经过重新装修，但其硬件配套较落后，目前阶段有利于新兴高星级酒店进入市场；亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载从淮北的房地产市场发展中，折射出以下几个问题：从淮北的房地产市场发展中，折射出以下几个问题：房地产投

38、资多元化，住宅消费层次化，淮北房产由单一住宅地产向多元化地产发展；商业整体以大众化、平民化路线发展，市场缺乏为中高端消费人士提供的商业产品；商业地产市场处于初级阶段，市场非理性成份居多；投资者极为青睐核心商业区商业，新区商业倍受冷落；众多项目投资回报率不能实现，市场投资者逐步走向持币观望的态度； 而相对于本项目而言，遵循市场的客观发展规律是必然的，以而相对于本项目而言，遵循市场的客观发展规律是必然的，以下章节将结合市场及商业地产操作的硬性规律与条件对本案操作性下章节将结合市场及商业地产操作的硬性规律与条件对本案操作性问题提出相应的建议。问题提出相应的建议。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房

39、地产资料下载海量房地产资料下载方案操作范围方案操作范围 本项目一期规划中七幢建筑体，包括写字楼、酒店、会展馆及商业等。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载结合市场，首先分析项目存在的问题及应对解决策略结合市场，首先分析项目存在的问题及应对解决策略项目规模大，资金压力高项目规模大，资金压力高先期以优质产品推货，在营销推广中炒作本案地标性商业群落概念，在合理的范围内作高单价，并注重不同功能群落中高楼层主力店的导入，以维持整体业态的稳定性，为后期经营作保障；开发企业对项目期望过高开发企业对项目期望过高客观对待项目操作难度，遵循商业地产客观发展规律，产品形式新颖，市场接

40、受需要过程亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载产品市场需求风险巨大产品市场需求风险巨大 借助目前的投资风潮，在出让部分面积以保证整体业态稳定的前提下，进行其他铺位面积的销售 商铺投资市场不成熟，属于初级阶段，投资者非理性成份较多； 项目产品规划问题重重，不合理设置导致大量铺位商业价值降低，优质铺位数量有限，主体商场不但内铺，包括沿街商铺的销售困难重重； 本案地理位置属于新城区，周边商业设施不成熟，远离传统商业街，属于商业生地，投资/消费市场认知度低，商业培育期周期较长； 建筑规划应严格遵循商业规律，尽量变更目前的一些产品设置问题，如拆除或尽量减少广场水幕墙，扩大

41、门脸与迎客面，提升铺位价值 优质品牌传播对本案起到至关重要的作用 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载产品组合与当地市场发展规律有偏差产品组合与当地市场发展规律有偏差产品市场传播时规避不利因素，利用项目自身的多功能设置，将“淮北首席商务交流中心”这一高端商务交流的新概念传播与市场，对项目高端这一概念的操作上作足文章，化劣势为优势 本案为政府主导下产生的另类产品开发企业在此背景下追求利益的最大化，在全部销售的前提下，本案维持优质运营，难度较大 本着严谨务实的态度，遵循商业地产的客观规律，对于资金的快速回报与后期稳定的商业运营把好度量，即租售比例的划分，初期10个月

42、内建议以7：3的租售供货量对外，中后期以“带租约销售”模式去化面积，以保证本案从“产权所有”到“限定业态商业运营”的稳定性过渡 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载产品组合与当地市场发展规律有偏差产品组合与当地市场发展规律有偏差在推广中，强化项目整体主题定位的市场传播，大量采用体验式营销，培育中高端市场对项目的认知度，对于各个功能板块更是要求突现其主题，同时建议开发企业对于休闲、餐饮、娱乐等主力业态持有物业产权，以便于树立投资者信心与项目的业态稳定；高楼层物业在初期适时考虑以租赁方式出让给主力店，并同时销售，边租边售 项目规模大，产品组合复杂，优质铺位少，并存在

43、大量难消化的高楼层物业 首期产品不可售面积较多，直接影响整体资金回笼 建议将写字楼变更为商住两用楼，集合商务办公、高端人士住宿等功能，并根据时势因时而变，调整市场传播策略 写字楼市场培育期较长，对资金的迅速回笼不利，且项目周边正建入“帝景翰园”等写字楼先入为主，抢占高端商务写字楼市场； 不可售或部分保留单员的处理酒店商务与会展中心的互动关系；写字楼/商住两用楼与高档购物、餐饮、酒店裙楼休闲娱乐互动关系；商铺投资者利用展览馆、会展场地的关系；广场经济的挖掘；亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载实现开发企业对项目资金回报的要求；实现项目、开发企业品牌价值的市场提升；

44、项目在大部分销售的前提下，通过条款限定，尽可能实现项目商业业态、功能的整体控制与可持续性优良运营；将项目建设成为淮北市乃至皖北区域内展现现代城市发展风采的高端商务休闲、会晤中心。项目操作目标：项目操作目标：亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载本案一期开发成功需要具备以下因素：本案一期开发成功需要具备以下因素：n优质的开发企业；优质的开发企业；n强劲的消费终端需求；强劲的消费终端需求；n大量潜在的物业投资需求；大量潜在的物业投资需求；n众多的经营商家备选；众多的经营商家备选；n良好的消费环境与软性服务；良好的消费环境与软性服务；n全新的功能业态组合；全新的功能业态

45、组合；n强有力的销售强有力的销售/ /招商执行机构；招商执行机构； 根根据据当当地地商商业业地地产产市市场场状状况况，我我们们认认为为本本案案必必须须具具备显著的商业功能性定位备显著的商业功能性定位亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载从市场角度考虑，务必需要树立以下目标：从市场角度考虑，务必需要树立以下目标： n商业地产是一种前瞻性的战略投资；商业地产是一种前瞻性的战略投资；n未来价值的预支化；未来价值的预支化；n目标市场的广域化；目标市场的广域化；n功能设置多元化，规划布局人性化；功能设置多元化，规划布局人性化；n主题形象、基础形象表现突出；主题形象、基础形象

46、表现突出；n优质的产品定位与优质的产品定位与功能组合；功能组合；n不同板块商业的市场领导性；不同板块商业的市场领导性；n地理优势的唯一性与政府政策的倾斜性；地理优势的唯一性与政府政策的倾斜性；n市场开发的延续性，超大规模体量；市场开发的延续性，超大规模体量；亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载结合市场研究与结合市场研究与商业地产的发展规律，我们认为：商业地产的发展规律，我们认为： 打打造造具具备备功功能能齐齐全全、业业态态互互补补、市市场场缺缺失失严严重重商商业业业业态态的的综综合合性性主主题题商商业业是是本本项项目目商商业业价价值值的的市市场场突突破口。破口。

47、亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载本案综合价值的最大体现是多业态功能定位本案综合价值的最大体现是多业态功能定位明确的主题定位便于本案迅速进入市场明确的主题定位便于本案迅速进入市场在在目目标标设设定定的的前前提提下下，要要明明确确项项目目的的最最大大核核心心价价值值与与优优势的所在势的所在亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载本项目总体定位：本项目总体定位： 全市高端商务接待中心，全市高端商务接待中心，“淮北首席商务交流中心淮北首席商务交流中心”，集合了展览、会议、餐饮、休闲、娱乐、办公、住，集合了展览、会议、餐饮、休闲、娱乐、办公

48、、住宿多动能于一体的城市新型商业中心。宿多动能于一体的城市新型商业中心。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载功能板块定位功能板块定位楼号楼号功能功能业态业态一号商业传统零售业、商务会所、婚纱、健身、美容等二号办公1-2楼商铺；3-7楼办公三号商业购物中心、展览展示、会议/剧院四号办公1-3楼商铺（连通五号楼）；4-7楼办公五号办公餐饮 六号办公1-2楼商铺；3楼以上办公七号商业酒店及酒店配套商业（主题中餐、西餐、洗浴、夜总会等）共计1、整体功能板块定位、整体功能板块定位 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载2、商业体功能设置、商业

49、体功能设置 楼层楼层目标业态目标业态1层服饰、箱包、小商品、日用百货2层足疗、按摩、美容3层婚纱、健身、美容、摄影1号楼（底商、商务会馆） 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载楼层楼层目标业态目标业态1-7层农业银行2号楼（办公）方案一亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载楼层楼层目标业态目标业态1-2层零售店铺（服饰、各类专卖店、烟酒店）、影楼等3-7层 办公2号楼（办公）方案二亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载楼层楼层目标业态目标业态西楼西楼东楼东楼1层特色专业市场购物（服饰专卖店、化妆品、金银

50、珠宝、名表、箱包、烟酒、特色时尚店等）2层特色工艺品店/民俗商品店、精品家私、茶餐厅、咖啡多功能厅（剧院/会议）3层美容、足疗、健身、影楼4层展览厅3号楼（购物中心、会展、剧院/会议） 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载4号楼（办公） 楼层楼层目标业态目标业态1-3层零售店铺（服饰、各类专卖店、烟酒店）、连通连通5 5号号楼，以餐饮业态去化处理楼，以餐饮业态去化处理4-7层 办公亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载楼层楼层目标业态目标业态1层知名快餐（KFC、永和豆浆、大娘水饺等）、甜品屋、冷饮店、花店2层特色主题餐厅/异域美食

51、/茶餐厅3层高档大型中餐馆（粤菜、川菜等）5号楼（底商、商务会馆） 6、7号楼（略） 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载产品规划设计问题产品规划设计问题1、三号楼（会展中心主楼）主迎客面（南）遮挡严重，建议缩短南面与2层连接台阶面宽或减少水幕墙数量，尽量打开1楼迎客面，减少阴角范围；亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载2、二、三、四号楼南面出入口与导入道路混杂后，造成人流、车流之间的矛盾，目前地下车库出入口为双向入口，更加增加该区域人车流流动负担，建议设计单位重新考虑该区域人车流动线设计；亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地

52、产资料下载海量房地产资料下载3、建议将三号楼一层东西两楼底层连接；二、三、四号楼1层全部贯穿，尽量减少三号楼两端内铺出现的销售死角；亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载4、商场一楼，进深过深，内铺以单条横向交通流线划分不能解决该问题，容易在项目销售期时形成大面积区块或异型区块问题，建议采用围绕主动线内庭分割的策略，结合一层建筑格局，建议大量采用小面积分割，面积范围在40-120之间；亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载5、物业的经营方式决定了物业的管理方式，必须对销售类物业与持有性物业进行区格，以便物业管理及配套设置的建设标准及程

53、度的把握；6、各商业功能的设置应尽可能多地考虑其外立面表现的显著性，这是地域性特征决定的；7、城市车辆的发展速度与地下空间的设置关系应考虑其边际的问题，商业配套停车位数量设置可能不足，建议为商业部分（酒店、写字楼、会展中心）配给300-500个停车位;亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载销售招商问题销售招商问题主力店招商先行主力店招商先行, ,全面招商销售同步全面招商销售同步 “主力店先行招商，围绕主力店形成不同主题的功能组团，迅速锁定投资与经营类目标客户，定向拜访，压缩信息传播层级，并将市场性招商与主力店招商结合，以招商成果带动销售”亚瀚房地产智库亚瀚房地产智

54、库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载主力店招商拉动销售，部分商铺带租约销售；围绕主力店形成功能组团，阶段性、组团式、分主题式推货，强力蓄水，集中销售；销售策略销售策略购物商业购物商业组团组团餐饮商餐饮商业组团业组团办公办公组团组团酒店组团酒店组团商住两用商住两用楼组团楼组团本案本案亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载依据市场蓄水情况，另用运用平面、垂直等多种划分方法，尽量保证整体销售去化速度平稳而快捷，主力店先期持有，后期适时整体转让或分割销售，非主力店限制性分割销售，边租边售，租售结合；对于高楼层铺位以主力店商户租赁与办公楼租售相结合；宾馆裙楼根据开发企

55、业资金情况适当考虑销售；办公用房（包括写字楼）总量较大，且后入市场，建议将写字楼变更为商住两用楼，减少风险；价格策略应依据通常惯例，实行低开高走等灵活策略展开。对销售公示的灵活调整，树立投资者信心；根据市场情况适时考虑第三方售后返租策略；亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载楼号楼号可售范围可售范围一号一至三层二号一至七层三号一层东西楼整层；西楼二至三层四号一至七层五号一至三层六号整栋（一至二层用于商业经营）七号酒店一至六楼裙楼n销售部分设置与范围确定销售部分设置与范围确定 主建筑体除去会展中心、剧院/会议中心、酒店客房，其他所有面积均列入可销售面积，具体分别为：

56、 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载主力店先行招商，部分定制开发；做好各个业态设置、业种比例与功能划分，形成不同主体的功能组团；宾馆、餐饮、休闲娱乐的功能组团中主力商家进行先整体租赁后整体或分割销售；对于两端高楼层作为当地企事业单位办公使用；目的性招商与市场性招商有效结合。 招商策略招商策略亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载业态业态范围范围宾馆以上海、江苏、浙江，国内五星酒店管理公司为主要目标写字楼以淮北当地企事业单位，外来投资、经营企业为目标餐饮面向安徽省内大型知名餐饮企业为主要目标，以安徽、江苏、浙江等地的地方特色餐饮店家

57、、国内品牌快餐、特色美食为辅目标 休闲娱乐安徽省内知名休闲娱乐企业为主要目标，江苏、上海、浙江等地商家为辅目标 招商范围亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载按照项目不同功能组团，分阶段，分不同主题，统一蓄水，集中去化；注重当地市场的独特性，消费群体的地域性；注重使用形象与文化推广的营销理念，强化体验式营销；利用渠道，缩短中间差，加强数据库营销；商业推广“六力模型”的灵活运用推广策略推广策略亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载n 委托专业商业管理机构进行统一管理； 注意前期招商、销售执行人员与后期商管队伍建设的延续性； 商业管理制度

58、、章程制定的后续性； 商馆与物管的有效分离； 店家需要持续性的商业培育与辅助经营；商管策略商管策略亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目各区块面积（不包括写字楼项目各区块面积（不包括写字楼3-203-20层）层）楼层楼层可售部分经营面积可售部分经营面积（不包括酒店裙楼）（不包括酒店裙楼）可售部分经营面积可售部分经营面积（包括酒店裙楼）（包括酒店裙楼）7层125012506层125020505层125020504层125020503层655073502层845093501层1155012450总计3155036550投资回报问题投资回报问题亚瀚房地产智库亚瀚房地

59、产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载多元化经济效益测算多元化经济效益测算 根据前期市场价格初步评估，本项目可售商业面积1-7楼层均价（1-2楼层价格包括商业街内铺加权计算后价格区间,3楼以上按照住宅/写字楼/公寓售价为参照标准）（具体投资回报测算将在后续对应合作的工作成（具体投资回报测算将在后续对应合作的工作成果中体现）果中体现）：(1)商业设施销售总收入（包括（包括2 2号楼）号楼） 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目一期总建筑面积为9.2万平方米，除去写字楼、展览中心、会议中心与酒店7-20层住房，列入可销售的商业经营面积为3.63.6万平方

60、米万平方米，若包括写字楼则共计可列入销售的商业面积为5.45.4万平方米万平方米，由上表可见，本项目一期可售商业设施销售（不包括写字楼部分）总收入在3.373.37亿亿左右，若包括写字楼，则可实现完全销售金额最大值为3.37+0.756=3.37+0.756=4.134.13亿元。亿元。楼层楼层1 1楼楼2 2楼楼3 3楼楼4 4楼楼5 5楼楼6 6楼楼7 7楼楼价格区间15000180008000100005000700038004500380045003800450038004500价格区间权值0.450.550.60.40.70.30.50.50.50.50.50.50.50.5不同价格

61、区间面积（平方米）56476902543036205145220510251025 1025102510251025625625楼层总面积（平方米）12550905073502050205020501250不同价格区间总收入（万元）8471 12425 4344 3620 2573 1544 390 461 390 461 390 461 238 281 价格小计（万元）20896 7964 4116 851 851 851 519 总计（万元） 36047 亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载商业设施销售总收入（不包括（不包括2 2号楼）号楼） 楼层楼层1 1

62、楼楼2 2楼楼3 3楼楼4 4楼楼5 5楼楼6 6楼楼7 7楼楼价格区间15000180008000100005000700038004500380045003800450038004500价格区间权值0.450.550.60.40.70.30.50.50.50.50.50.50.50.5不同价格区间面积（平方米）542266275130342047952055775775775775775775375375楼层总面积（平方米）1205085506850155015501550750不同价格区间总收入（万元）8134 11930 4104 3420 2398 1439 295 349 295

63、349 295 349 143 169 价格小计（万元）20063 7524 3836 643 643 643 311 总计（万元） 33664 注：本案商业部分若不包含2号楼，列入可销售的商业经营面积为3.283.28万平方米万平方米，总销额为3.373.37亿亿，包括写字楼则共计可列入销售的商业面积为5 5万平方米万平方米，则总销3.37+0.756=4.133.37+0.756=4.13亿元亿元。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载 根据项目物业构成、体量、地理位置等因素，项目一期预计24个月销售完成：(2)阶段回款额阶段阶段周期周期推货范畴推货范畴推货量

64、推货量阶段目标阶段目标（万元）（万元）资金周转期1-10个月1、2层迎街铺为主;售30%，租70%18000成本回收期11-20个月3-7层连带铺位为辅.售40%，租30%11500利润收获期21-24个月3-7层为主；售30%6500项目在建设期第一年即进行销售，售期12个月，出售面积比例为30%、40%、30%。项目可实现3.63.6亿元亿元的销售额（写字楼部分另算）。（写字楼部分另算）。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载1-81-8个月个月9-139-13个月个月14-1814-18个月个月小计小计销售面积比例30%40%30%销售面积（万平方米）0.9

65、8551.3140.9855各楼层销售面积（平方米） 175303765125512550245252715181090503147029402940735044108208202050541082082020506410820820205072505005001250小计 15005150051238012380896589653635036350各楼层销售额（万元）1126506325.22108.42108423959.42375.61583.87918.83779.11558.21558.23895.54184.91369.82369.82924.555170.15340.3340.3

66、850.756170.15340.3340.3850.757103.75103.75207.5207.5207.5207.5518.75518.75小计（万元）小计（万元） 18018180181151711517650865083604336043亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载 写字楼推出市场预计在36个月的销售周期中，出售面积比例为40%、30%、30%，则项目写字楼部分可能实现的销售额为：1-1-1212个月个月1 13 3- -2424个月个月2525- -3636个月个月小计小计销售面积比例40%30%30%可供销售面积（万平方米）0.720.5

67、40.541.8销售金额（万元）3024226822687560亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载则项目阶段可能实际实现的总回款额为： 故本案一期商业销售部分总回款额为：4.14.1亿左右，亿左右，周期为2424个月个月。 写字楼由于其特有的培育期长的特点，销售周期将适应延长1年。阶段阶段写字楼回款额写字楼回款额（万元）（万元）商业销售部分回款额商业销售部分回款额（万元）（万元）总回款额总回款额（万元）（万元）1-10个月302418017.83521041.83511-20个月226811516.94512650.94521-24个月6508.277642.

68、27小计756036043.0541335.05亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载案例分析案例分析济南国际会展中心济南国际会展中心 室外科技文化广场面积10万平方米，可以搭建1000个国际标准展位，设有音乐喷泉系统可配合各类大型活动使用，配套停车场可停放车辆630辆。 济南国际会展中心建筑面积15万平方米，分为A、B、C、D、E五个区。其中B、C、D、E区为展览、会议区，建筑面积11万平方米。A区为商务酒店、购物区，有233间客房、8个不同规模的餐厅和1个大型超市。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载案例分析案例分析中山火炬国际

69、会展中心中山火炬国际会展中心 中山火炬国际会展中心占地 210，000平方米，由一栋主楼、二栋附楼（外商写字楼、服务楼）及会展广场组成，中心配套大型多功能厅、新闻发布中心、国际会议中心、国际工业产品展览馆、会展广场、写字楼、服务楼组成，并配套有一座四星级酒店-国宾大酒店。 是集合展览、会议、商务、餐饮、娱乐、住宿于一体的多功能现代化国际展馆，除去会议外，用于举办展览会、展销会以及综合晚会、颁奖典礼、时尚活动等。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载案例分析案例分析成都国际会展中心成都国际会展中心 成都国际会展中心是成都市人民政府的重点项目，总投资14亿元占地150

70、亩，总建筑面积达21万平方米，拥有中国西南地区最大的展览中心、会议中心、购物中心、娱乐中心、美食中心，知名度很高的成都现代艺术馆和金色歌剧院。同时拥有1.3万平米的露天展场，是目前中国最大的国际标准展馆之一。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载案例分析案例分析成都国际会展中心成都国际会展中心购物中心购物中心亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载案例分析案例分析成都国际会展中心成都国际会展中心餐饮中心餐饮中心亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载案例分析案例分析成都国际会展中心成都国际会展中心休闲中心休闲

71、中心亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载案例分析案例分析成都国际会展中心成都国际会展中心娱乐中心（金色歌剧院娱乐中心（金色歌剧院/ /电影院电影院/ /儿童游乐园儿童游乐园/ /夜总会夜总会/ /电玩电玩/ /异国风情表演）异国风情表演）亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载合作方式合作方式本项目合作利益分配本项目合作利益分配销售佣金：总销售额的销售佣金：总销售额的2.5%2.5%推广费用：总销售额的推广费用：总销售额的1.5%1.5%（由开发企业承担）（由开发企业承担）销售均价：依据各楼层定价，一铺一价核算佣金销售均价：依据各楼层

72、定价，一铺一价核算佣金溢价分成：开发商溢价分成：开发商70%70%，代理商，代理商30%30%注：溢价分成是指实际销售价格超出合同签订的销售均价部分。注：溢价分成是指实际销售价格超出合同签订的销售均价部分。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载我方在本项目中承担的工作及责任（一）我方在本项目中承担的工作及责任（一）p项目策划宏观房地产市场调研城市商业地产调研项目功能定位及业态划分项目楼层划分及商户落位动态市场调研市场研究分析报告我们的策划将确保项目定位符合市场实际需求我们的策划将确保项目定位符合市场实际需求开盘前策略性检讨及修正开盘活动策划订立各销售阶段的目标及促

73、销活动策划市场定位报告营销推广报告等等亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载我方在本项目中承担的工作及责任（二）我方在本项目中承担的工作及责任（二）p项目推广楼书/折页/平面图（户型图）海报/宣传单张生活手册/客户通讯售楼处硬件/工地包装价格表等销售现场及物料的创意及设计等等我们的推广将确保项目营销符合目标消费者实际需求我们的推广将确保项目营销符合目标消费者实际需求亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载我方在本项目中承担的工作及责任（三）我方在本项目中承担的工作及责任（三）p项目销售现场控盘客户接待/楼盘及户型介绍谈判逼定/合同签约购

74、房手续办理销售出击等等我们的销售将确保开发商项目运作资金要求我们的销售将确保开发商项目运作资金要求注：销售人员工资及提成，销售现场办公费用等等均由我方承担。注：销售人员工资及提成，销售现场办公费用等等均由我方承担。亚瀚房地产智库亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载海量房地产资料下载我方操作本项目的承诺我方操作本项目的承诺 我们以十多年来操作近百个楼盘，总量我们以十多年来操作近百个楼盘，总量400400万平米的成功经验，确保该项目能够稳妥安全万平米的成功经验，确保该项目能够稳妥安全的完成既定销售目标。的完成既定销售目标。 我们以多年从事房地产全程营销的精英团队，确保有能力与开发商共同面对并解决任何市我们以多年从事房地产全程营销的精英团队，确保有能力与开发商共同面对并解决任何市场风险共同成长。场风险共同成长。 我们以专有的营销方法及负责任的专业态度，确保我们以专有的营销方法及负责任的专业态度，确保“尾房尾房”的销售，直至清盘，与开发的销售，直至清盘，与开发商共同进退。商共同进退。