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1、本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。7/29/深圳盐田港项目案例研究深圳盐田港项目案例研究本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。盐田是深圳建区最晚的一个区，盐田是深圳建区最晚的一个区，19981998年年才从罗湖区分离出来才从罗湖区分离出来1998年1998年3月10日盐田从罗湖区分离出来，成为深圳市第六个行政区，全区面积72.36平方公里。盐田区位于深圳市东部，东起大鹏湾背仔角，西连罗湖区莲塘，南靠香港新界，北临深圳市龙岗区，由沙头角、盐田港和大小梅沙三大组团构成。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。盐田区由盐田、梅沙、沙头角三个组团盐田区由盐田、梅沙、沙头角三个组团构
2、成，组团间的定位呈现出明显的差异构成，组团间的定位呈现出明显的差异盐田组团盐田组团港口以盐田国际集装箱中转港为核心，后方陆域以港口服务业为发展方向，配套完善相应的生活服务设施，形形成全区的行政文化中心和成全区的行政文化中心和港口服务基地港口服务基地。梅沙组团梅沙组团规划建设以体现海洋文化特色，大小梅沙功能互补，观光、娱乐与休闲相结合的旅游项目，形成东部旅游度假形成东部旅游度假服务基地和高尚住宅区服务基地和高尚住宅区。沙头角组团沙头角组团以发展商贸、金融、出口加工业、高新技术产业为主，通过功能置换和产业升级，发挥其规模和集聚效应，形形成全区的商贸中心和出口成全区的商贸中心和出口加工业基地加工业基
3、地。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。盐田区在发展的过程中面临着六个方面盐田区在发展的过程中面临着六个方面的不足及劣势的不足及劣势区域内人口少，基础设施薄弱区域内人口少，基础设施薄弱：户籍人口2.53万，暂住人口8.39万，共计10.92万。是深圳市居民人口最少的行政区。盐田发展的不利条件盐田发展的不利条件房地产相关行业水平低下房地产相关行业水平低下：开发商实力弱，无品牌开发商。地产市场服务机构少且业务能力差。产业结构不合理产业结构不合理：一、二、三产业对GDP的贡献率为0.8：17.6：81.6，第三产业比重偏低。可供开发土地较少可供开发土地较少：盐田区山地、林地所占比例很大，可利
4、用土地面积比较有限，仅相当于罗湖的二分之一、福田的三分之一，南山的四分之一。区域形象差，且知名度低区域形象差，且知名度低：在深圳市民心中盐田属于落后的代名词区域经济基础薄弱区域经济基础薄弱：建区时GDP总量14.42亿元，是深圳市GDP贡献值最低的行政区。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。为推动盐田区的发展，深圳市政府在四为推动盐田区的发展，深圳市政府在四个方面做出了支持动作个方面做出了支持动作政策扶持政策扶持深圳市政府批准盐田区5年的土地出让收入不上缴，全部作为盐田区的基建基金。高标准规划高标准规划聘请阿特金斯为规划顾问对区域进行“三高”规划市场化运作市场化运作聘请世联地产顾问（深
5、圳）有限公司为房地产市场顾问对区域资源进行整合政府配合政府配合盐田区政府职能部门提供“五星级”服务，加强拖欠地价的催缴力度，收回大量拖欠地价，增加区域基建基金。1 12 23 3本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。同时为支持区内重大项目盐田港项目的开发，同时为支持区内重大项目盐田港项目的开发，市政府专门提出了指导开发的四个基本原则市政府专门提出了指导开发的四个基本原则成立深圳东鹏公司为港区统一的城市建设综合开发公司，政府不另设专门的指挥机构。1 1政府提供低息贷款及部分补助金作为开发，并申请日本政府低息日元贷款及世界银行贷款作为项目后续建设资金投入。2 23 3深圳市政府对盐田港提供优
6、惠政策：填海造陆土地可以向外商出租转让，政府只收取少量转让费（50元/平方米），港口所收费用用以开发建设。4 4港区的发展坚持“全面规划、分期建设、从小到大、逐步发展的方针”。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。盐田港项目在运作的初期由国有公司独家开发，但进展缓慢；后期盐田港项目在运作的初期由国有公司独家开发，但进展缓慢；后期引入香港和黄集团共同开发，项目开发进入一个快速发展期引入香港和黄集团共同开发，项目开发进入一个快速发展期深圳市沙头角实业发展公司（甲方）、深圳市经济特区发展公司（乙方）、深圳市航运总公司（丙方）联合成立“深圳东鹏实业有限公司”，负责盐田港开发，后更名为盐田港集团。
7、和黄与盐田港集团合资成立深圳盐田国际集装箱码头有限公司，和黄以注册资本投入的方式拥有合资公司70%的股权，公司经营盐田港一二期工程盐田港集团与和黄就三期达成合作开发协议，和黄占投资额的65%盐田港集团将拥有的盐田国际的股份及部分其它资产重组，成立了盐田港股份有限公司，成功上市和黄与盐田港股份合资成立西码头公司，和黄以现金入股，而盐田港则以实物加部分现金入股。西码头公司增资，参股方盐田港以剩余实物作价增值，而和黄按照其持股比例以现金方式注资1 12 23 34 45 56 619841984年年19931993年年19971997年年20022002年年20042004年年20062006年年公
8、司起步公司起步成立合资公司成立合资公司 业务重组上市业务重组上市新项目合资新项目合资新项目合资新项目合资合资公司增资合资公司增资本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。盐田港的合作开发延续了一贯的深港合作模式：盐田港的合作开发延续了一贯的深港合作模式：港方以现金入股而深方主要以实物作价入股港方以现金入股而深方主要以实物作价入股西港区西港区三期三期一期二期一期二期1 12 23 34 45 5一期二期码头由盐田国际运营，盐田港集团以土地使用权及附属设施占股27%，和黄以注册资本占股73%，97年盐田港将其所占盐田国际股份及西港区1#3#经营权打包上市1 12 2盐田股份以1#泊位土地使用权及
9、附属设施及部分现金与和黄成立西码头公司，和黄注资占41.6%，06年盐田股份又以2#、3#泊位及附属设施部分现金对西码头公司增资，和黄按比例增资3.14亿，盐田港集团承诺将西港区0#、4#7#码头使用权转让给上市公司3 32002年投资70亿的盐田港三期工程动工，和黄出资占65%，盐田港集团出资占35%，目前盐田港集团并未将三期注入上市公司盐田港股份2005年盐田港三期扩建工程获批，总投资超过100亿，仍由盐田港集团和和黄合作开发，和黄出资比例占65%，2010年建成4 45 5东港区为未来规划港区，目前仍未建设本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。盐田港项目政府方与港方合作开发运作流程
10、盐田港项目政府方与港方合作开发运作流程图图政府牵头建立东鹏开发公司港区小规模动工起步政府安排低息贷款及财政补贴盐田港集团与和黄合资成立盐田国际码头公司盐田港集团以土地使用权及相关设施作价入股和黄以注册资本拥有合资公司73%的股权盐田港集团将部分业务打包上市成立盐田港股份公司盐田港股份与和黄合资成立西码头港口公司和黄以现金1.025亿拥有合资公司股权41.67%盐田港股份以部分土地使用权及设施拥作价入股西码头公司投资额增值和黄按所占比例投入现金3.14亿元盐田港股份以剩余土地使用权及设施增资盐田港集团与和黄合作开发三期及扩建工程和黄以现金占据合资公司65%的股权盐田港集团以土地使用权及部分现金入
11、股政府及政府方代表政府及政府方代表政府及政府方代表政府及政府方代表民营方代表民营方代表本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。盐田港项目在社会效益及经济效益方面都取得了巨大的成功，是盐田港项目在社会效益及经济效益方面都取得了巨大的成功，是政府与社会资本合作运作大规模项目成功的一个典范政府与社会资本合作运作大规模项目成功的一个典范盐田港集团盐田港集团起初注册资本只有80万人民币以港口工程建设起步，负债经营盐田港集团盐田港集团截止04年底资产超过100亿元，利润超10亿元集港口投资开发、综合物流、港口配套服务三大主业为一体的综合企业集团盐田形象盐田形象人烟稀少，经济落后的小渔村盐田形象盐田形象
12、大陆最重要的国际中转深水港之一拥有世界最大的集装箱码头、最大的集装箱堆场2004年集装箱吞吐量648.15万标箱，占深圳的一半，单港吞吐量全国第一和黄集团和黄集团由盐田港一二期项目合作起步和黄集团和黄集团掌握一期、二期、三期及三期扩展项目的控股权，并在盐田港未来东扩计划中占据领先优势项目变迁项目变迁本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。盐田港项目的成功开发对恒大东台项目未来盐田港项目的成功开发对恒大东台项目未来的成功运作有四个方面的借鉴意义的成功运作有四个方面的借鉴意义1 1政府在项目前期的鼎力支持很重要，包括在政策层面以及资金层面的支持2 23 3项目建立稳定的收益前景后，投资方可以将项目优质资产重组转让或打包上市，实现企业品牌效益、经济效益及社会效益的最大化。4 4大规模项目的发展坚持“全面规划、分期建设、从小到大、逐步发展的方针”。大规模项目的独立开发需要面临巨大的压力和风险，引入合作方发挥各自的优势对于项目的成功运作异常重要。
