《上海绿城的目、国金中心、星河湾及苏州绿城桃花源等高端住宅及商业综合体考察的报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海绿城的目、国金中心、星河湾及苏州绿城桃花源等高端住宅及商业综合体考察的报告（258页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、前前 言言首先感谢公司及领导能够给予销售部这次考察学习的机会，带领我们利用一周的时间对上海、苏州和重庆在售顶级住宅、商业综合体项目进行调研学习。本次考查的主要目的是针对本项目北区高端洋房的产品体验式营销细节，同时针对未来天都城市综合体项目将如何进行商业的运营寻找“蓝本”。带着这样的思考，结合本次重点调研的绿城项目以及上海、重庆代表性住宅与商业综合体项目，本次报告侧重围绕北区的规划设计、案场包装细节、接待流程与标准以及天都项目商业综合体运营模式作以简要分析，提出销售部建议。第一篇第一篇 规划设计规划设计 一、建筑立面一、建筑立面二、园林景观二、园林景观三、户型设计三、户型设计四、车位设计四、车位
2、设计五、室内设计五、室内设计一、一、 建筑立面建筑立面、法式风格、法式风格法式风格建筑代表：凡尔赛宫，世界五大宫之一，始建于1661年。法式风格建筑代表：卢浮宫，世界上最古老、最大、最著名的博物錧，始建于1204年。法式风格提取古典建筑基本理念，从古希腊至古罗马发展成熟，经历了中世纪哥特时期的涤荡又由文艺复兴重新发扬光大，形成了以严谨、规范的柱式（orders）为主要特征的建筑形式。绿城秉承世界宫廷建筑理念，吸取文艺复兴时期建筑精髓，追求整体恢弘与庄重。纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。绿城法式建筑呈围合式、中轴对称布局，建筑呈北高南低之势，层次错落。
3、项目在规划设计时，道路、出入口设置、景观、建筑退让尺度等方面都一再推敲、优化。布局上，也是根据地块具体的地形、区位、景观朝向、户型配比等要求，使项目更加富有仪式感和层次感。在细节的营造上，绿城煞费苦心。在外墙石材的选择来说，绿城团队经过对不同国家、不同年代、不同气候条件下石材质感无数次的甄选，最终确定原产德国的莱姆石为主体材质，依循顶级酒店的精装标准进行施工。绿城御园立面线脚以直角转折为主，线脚的高度，与立面相适应，使用线脚后立面的整体比例更舒服。变化少，阴影重，给人感觉硬朗大气，整体建筑感觉庄重华贵。、 中式风中式风格格中式风格代表建筑：苏州绿城桃花源中式风格代表建筑：苏州绿城桃花源“北屋为
4、尊，两厢次之，杂院为附”的四和院的建筑形态将建筑功能与中国礼制融为一体，“天人合一”，突显出中国文化的丰富内涵。仿古屋檐自垂珠瓦雕刻古汉字；排水口盖细石拼花；对开将军门于近乎呆板的对称之中显露出带着威严的凝重，细节打造之精让人叹为观止。小桥流水、亭台楼阁、叠石迭景、碧水蓝天共同演绎着传世的尊荣，给观者以时空“穿越”之感。3 3、 现代风格现代风格现代风格代表建筑：上海绿城黄浦湾现代风格代表建筑：上海绿城黄浦湾黄浦湾项目的立面特色体现在时尚现代的中空玻璃幕墙，将建筑美学、建筑功能、建筑节能和建筑结构等因素有机统一起来，从不同角度呈现出不同的色调，随阳光、月色、灯光的变化给人以动态的美。小小 结结
5、此次考察，我们所看到的是高端项目对产品建筑风格的极力塑造，北区客户对中高端洋房产品的认知和需求在不断提升，保证风格的纯粹性，同时在园林造景中加入项目的主题和特色，逐渐成为主导客户置业的重要因素。绿城上海御园、臻园和玫瑰园三个项目的纯正法式风格建筑给我们留下了深刻的印象，法式风格建筑所代表的恢宏、高贵、对称和庄重感像一件件艺术品深深地折服着前来观赏的客户。本项目北区地块位于高新区的核心位置，具备优越的地理位置和中高阶层的潜在客群，建议我们能够把法式风格的线条感、厚重感和尊贵感做的更纯粹、更精湛，打造高新区最纯粹的高端法式风情社区。二、二、 园林景观园林景观绿城秉承“大园林”的概念，融会欧洲宫廷古
6、典园林的园艺技法，展现恢弘一体的巨幅山水景观，达到虽非我有而皆为我备的境界。园区内以数百株原生树木，灌木、花草形成花径蜿蜒伸展，建筑若隐若现，点染于如画的景观之中，景观与建筑浑然一体，体现出园中园的高贵神秘、典雅大气。绿城黄浦湾主入口协信公馆主入口主入口设计华润二十四城主入口小结：小结：高端项目主入口设计以石材建筑呈现项目案名及LOGO，字体以石刻或黄铜为主，大气尊贵。公共绿地设计左图：绿城黄浦湾公共道路绿化右图：华润万象城中庭园林左：星河湾公共泳池左：绿城玫瑰园私密步道右：绿城玉兰花园全石材盆栽左：星河湾水漫步道左：绿城玉兰花园石雕喷泉右：绿城御园绿坪绿城桃花源白石桥、回廊、鹅卵石步道打造江
7、南中式特色园林景观。皇家装饰园林皇家装饰园林鉴证国际大师的艺术读本鉴证国际大师的艺术读本协信公馆，高标准打造 2.2 万平米欧式皇家园林，袭ART DECO与皇家园林的艺术特征，国际大师亲手规制珍稀植被和缀景珍品，鉴证皇室视觉细节的唯一读本。 陈诚公馆陈诚公馆 老重庆底片老重庆底片 新重庆客厅新重庆客厅千万元重修陈诚私属官邸，重庆首家具有百年陪都文化底蕴的鼎级川粤式餐饮会所。四层中西合璧的砖木结构建筑内，品味一个时代的尊崇和情怀。 入口景观规则排列，强调轴线对称，以水池、雕塑、豪华铺装、修剪整齐的植物，映衬着宅邸的尊贵。院落两侧景观偏自然式，主要用于隔离建筑和满足户主日常休憩需要，以庭荫树，自
8、然生长的花草，游览小径，休息平台来丰富建筑之间的景观。组团院落设计私家院落，与组团院落景观相交接，面向公共绿地，围栏较高，有绝好的私密性。私家庭院设有精心修剪的花坛、小型喷泉、休息区、泳池、雕塑、壁炉、凉亭等，充满休闲假日的情趣。私家庭院设计小小 结结园林景观规划主要体现在绿城御园与臻园的法式园林以及桃花源的中式江南园林：法式园林以中央主轴线控制整体,辅之以几条次要轴线,外加几条横向轴线。所有这些轴线与大小路径组成了严谨的几何格网,主次分明。轴线与路径伸进林园,将林园也纳入到几何格网中。轴线与路径的交叉点,多安排喷泉、雕像、园林小品作为装饰。既能够突出布局的几何性,又可以产生丰富的节奏感,从而
9、营造出多变的景观效果。而中式江南园林着重于运用水景和古树、花木来创造素雅而富于野趣的意境，因景而设置园林建筑，并巧于借景，突出山水之美，注重园林的文学趣味。之于北区园林景观，建议在营造法式园林庄重华贵风格同时融入中式园林的细腻与柔美，考虑北方气候特点的同时，注重对景观的雕琢，呈现出四季皆宜的景观风格。三、三、 户型设计户型设计绿城御园绿城御园小结小结绿城上海御园的户型设计与北区产品定位近似，尤其是近八米的奢华客厅开间让人舒适惬意，同时很值得借鉴的是御园项目针对地下一二层空间的7.8米客厅挑空设计，增加了产品的附加值和品质感，这种设计在长春几乎没有，如果可以借鉴，将极大地增加产品唯一性和市场垄断
10、性。四、四、 车位设计车位设计绿城和星河湾高端项目全部采用地下车位设计，车户比约2：1，车位地面以塑胶材料为主，车位配有全角度监控和24小时照明。五、五、 室内设计室内设计星河湾星河湾室内设计室内设计美国佛罗里达美国佛罗里达BLDBLD事务所事务所，曾以打造四季酒店、君悦酒店、凯悦酒店、凯宾斯基酒店等世界级酒店的超豪华室内空间而闻名于世界。BOBOSCAR星河湾石材的选用和拼装标准极高，星河湾石材的选用和拼装标准极高，如意大利云石、澳洲砂岩等，上海如意大利云石、澳洲砂岩等，上海星河湾仅黄腊石用量就高达9000吨以上。镁铝合金断桥双层中空玻璃窗镁铝合金断桥双层中空玻璃窗 之所以采用这种断桥窗，是
11、因为：隔热性能优异：隔热性能优异：上海不季节室内外温差大，而建筑物外表面最易与外界产生热交换的地方就是窗户，断桥窗从两方面很好的解决了这一问题；另一方面又采用了双层中空玻璃，即在内外层玻璃之间留出一定空隙，而空气本身是传导热的不良导体。这种双管齐下的措施保证了，断桥窗优异的整体隔热性能。 入户门：星河湾的入户大门采用名贵黑胡桃木制的两扇子母门，比普通的大门加厚30，达到7CM，宽度达到了1.3米，但丝毫不觉笨重，开合非常自如，以最大限度地保证安全和隔绝噪音。现星河湾主要用黑核桃、麦哥利等名贵木材为面料的门，采用这样的面料，使星河湾的门一看就知道是专为豪宅定制的。房门：“树熊牌”木饰面，纯铜精致
12、打造的门锁。门锁：德国原产，每把锁价值8000元。这种门系采用宏宇集团旗下明宇木业首创的独特工艺生产，其高档木饰面与门体贴合异常牢靠。另外，星河湾的房门比之普通楼盘的房门，无论从高度还是厚度都有所突破，高度达到2.3M，所有门的厚度都在6CM以上，有的门甚至达到了7CM。 豪华入墙式衣柜：豪华入墙式衣柜： 星河湾在每个主人房配备的豪华入墙式衣柜，整个衣柜与墙体糅合为一体，浑然天成。最特别的地方是门框选用了高强度的铝合金外包木皮，在保证了整个衣柜坚固度的前提下，还使颜色高度统一，避免了普通衣柜金属色和木色造成的高度反差。另外，隐藏在衣柜门下方的滑轮更是一个独具匠心的设计，它不仅使整个门的压力平均
13、分配，还使推拉更加顺畅。配合不会变形的高硬度木材，整个衣柜就是镶嵌在墙壁上既实用又美观的艺术品。 厨房：星河湾的厨房配有德国德格抽油烟机、煤气炉、微波炉、烤箱、洗碗机、双门电冰箱等。高档的厨房设备：这套设备完全依照中国人的烹调习惯，对煤气灶与水槽的布局合理区分，井然有序，使洗、切、烧能在同一个工作区域内轻松完成；沿口处的防溢处理以及地坪与地柜间的防水处理都符合洗涤要求，让业主彻底消除厨房内湿滑的烦恼；其中关键部件如铰链、抽屉导轨等均采用外国原装进口。主人房、卧室的卫生间：主人房、卧室的卫生间：浴室设备全部采用国际知名的汉斯格雅和科勒系列产品，各款龙头、花洒及浴缸将圆弧的柔美和棱角的锋利融于一体
14、。国际品质的器具让主人在每一次开关之时手感与心情一样有快乐的享受。特别是浴室的喷水系统，具有最先进最人性化的水力按摩功能，喷头前后喷水，把方便与舒适在不经意间最大限度地呈现给人们，使沐浴成为自在舒畅的享受。主卫座厕采用国际知名品牌的全智能型一体化电脑座厕。绿城御园绿城御园室内设计共有室内设计共有classical(classical(古典的古典的), contemporary(), contemporary(现代的现代的), transitional(), transitional(过渡型过渡型) )三种风格。三种风格。三种设计装饰风格各具特色，古典风格的室内装饰细节丰富、色彩较为浓重（如在天
15、花与墙面之间采用了更多的线脚、在装饰柱上增加了一些装饰图案等），体现出一种传统的高贵感；现代风格的室内装饰相对来说则忽略了一些繁复的细节，而是通过简洁的线条、明快的色彩来体现一种时尚的豪华感；而第三种风格，介于前二者之间，在保留适当细节的同时，也引入了一些现代的设计符号和材料（如具有抽象图案的艺术玻璃等）。这种传统与现代兼顾的风格与新古典主义整体风格相互呼应，内外兼修，统一和谐。、公共部分：、公共部分：外墙：外饰面采用德国莱姆石。单元门：铜门。电梯：原装日本进口三菱无机房电梯。电梯间：墙体采用壁纸、乳胶漆和石材。大堂：地面石材，墙体采用石材、乳胶漆和壁纸。消防系统：公共区域设置消火栓、烟感喷淋
16、系统。绿城御园精装修标准绿城御园精装修标准入户门：木门，双开三防，配德国海福乐（Hafele）品牌五金件。房门：木门，配德国海福乐（Hafele）品牌五金件。窗：美驰美式双层中空玻璃窗，南玻离线Low-E全钢化玻璃，纱窗。房间地面：实木复合地板，局部石材；工人房为地砖。墙面：墙纸或乳胶漆，局部石材或木饰面。天花：石膏板刷乳胶漆。中厨：配置德国博德宝品牌地柜及吊柜，德国铂浪高（Blanco）品牌水槽、水龙头，德国米勒（Miele）品牌冰箱、燃气灶、蒸炉、抽油烟机，美国爱适易（In Sink Erator）品牌垃圾粉碎机，人造石台面，地面地砖，墙面采用墙砖，天花为防水石膏板刷防水乳胶漆，燃气泄露报
17、警。西厨：配置德国博德宝品牌地柜及吊柜，德国铂浪高（Blanco）品牌水槽、水龙头，德国米勒（Miele）品牌冰箱、电磁炉、洗碗机、烤箱、微波炉、抽油烟机，天然石材台面，直饮水龙头，直饮水机，地面石材，天花为防水石膏板刷防水乳胶漆。主人房卫生间：地面及墙身采用石材饰面；天花为防水石膏板刷防水乳胶漆；德国威宝（Villeroy & Boch）品牌按摩浴缸、双洗面盆、坐便器、洁身器；德国汉斯格雅品牌“雅生”水龙头、花洒；卫生间五金配件；石材台面；防雾梳妆镜、吸顶式排气扇、预留直饮水机和直饮水龙头接口；采用独立的地板电采暖系统。套房卫生间：地面及墙面采用石材饰面，墙面局部壁纸饰面；天花防水石膏板刷防
18、水乳胶漆；德国威宝品牌浴缸、洗面盆、坐便器；德国汉斯格雅品牌 “雅生”水龙头、花洒；卫生间五金配件；石材台面；梳妆镜、吸顶式排气扇、采用独立的地板电采暖系统。、室内装修及设备说明、室内装修及设备说明公共卫生间：地面及墙面采用石材饰面，墙面局部壁纸饰面；天花防水石膏板刷防水乳胶漆；德国威宝品牌洗面盆、坐便器；德国汉斯格雅品牌“雅生”水龙头；石材台面；梳妆镜、吸顶式排气扇及卫生间五金配件。工人房卫生间：地面铺地砖，墙身采用墙砖；配坐便器、花洒、洗面盆连水龙头；梳妆镜、吸顶式排气扇及卫生间五金配件。阳台：地面铺地砖，石材柱瓶栏杆或铁艺栏杆。灯具：室内各功能房间的天花照明LED灯及筒灯；卫生间配筒灯；
19、墙面配电器插座及开关。厨房配筒灯。电气：每户独立电表和开关箱，配开关面板及电源插座。供水及直饮水：冷热水管道；每户配置软化水机和直饮水机，薄壁紫铜给水管，软化水入户。燃气装置：各户装有燃气输送管道，备有自动切断装置，配IC卡式计量气表。空调主机：美国雷诺士品牌风道式中央空调。可视对讲：门厅、中厨和工人房各设1部韩国科迈世（COMMAX）品牌可视对讲机。安防系统：门禁系统、分户紧急报警，门窗阳台设有红外探测器。主人房墙面以及主卫的按摩浴缸旁边设紧急求助按钮。网络系统：光纤入户接口，户内具备无线上网条件，起居室、家庭室、主人房、书房、套房设有线接口。电视接口：起居室、家庭室、书房、主人房、主卫、客
20、卧、佣人房各一个。电话接口：主人房、主卫、套房、起居室、家庭室、中厨、工人房各1个，书房2个。地板采暖：地板水采暖系统：德国沃乐夫（Wolf）品牌燃气锅炉，美国沃茨品牌分集水器，上海乔治费歇尔品牌 PB管材；主人房卫生间和套房卫生间采用芬兰恩斯托公司的地板电采暖系统。中央吸尘主机：美国毕姆品牌。音响系统：起居室和家庭室埋设线管。综述综述在规划设计方面，上海绿城及星河湾项目为北区提供了顶级“蓝本”，无论立面、景观、园林、户型以及室内设计都近乎做到了极致，细节无处不在，灵魂升华于建筑。规划设计的优劣将对项目销售的成败有着至关重要的影响，因此规划设计虽不是销售部门的主要职能，但通过考察，通过眼界和见
21、识的增长，希望北区项目能在规划设计方面更加精进，希望销售部的建议能融入到北区的规划设计之中，以前置的眼光看待营销，而不是单纯从销售角度做销售。第二篇第二篇 案场包装细节案场包装细节 一、示范区导示与包装一、示范区导示与包装二、销售中心功能与装饰二、销售中心功能与装饰三、样板间包装细节三、样板间包装细节一、示范区导示与包装一、示范区导示与包装绿城御园示范区通往销售中心的通道包装无比的整洁、美观，值得北区借鉴。对项目案名及LOGO的重视是提升项目知名度的名片。星河湾和协信公錧都将LOGO体现到了极致协信公馆和星河湾的地下管线盖口均印有项目案名。绿城项目销售中心门口处印有项目案名及LOGO的脚垫。销
22、售中心导示牌品质体现。高端项目道旗必须带全撑框架，大气整洁，彰显品质。石材&黄铜导示牌更尊贵白钢&亚克力导示牌更现代铁艺画架简洁，更耐用。车库荧光导示牌更人性，更直观，高端项目必备。示范区特色灯饰装点耐人寻味美式阳伞把悠闲生活情趣倾情呈现。电梯和卫生间都安装了项目导示及介绍的显示器。踏步安全提示和宠物休憩处。节日氛围包装二、销售中心功能与装饰二、销售中心功能与装饰销售中心外观以石材、石材与玻璃及钢架玻璃为主，体现出厚重和现代。销售中心外设小型专门停车场地。停车区停车区销售中心接待区宽敞大气，与沙盘洽谈区保持一定距离，分区直观明确。接待区接待区法式项目沙盘为全石材底座，楼体与沙盘外围有玻璃围挡或
23、距离较远，以免未成年人触及损坏沙盘。沙盘展示区沙盘展示区“山之田”模型公司是制作高端项目沙盘的国内知名公司；绿化植被高度与多层建筑齐平或超出，体现高绿化率及私密性。和黄别墅展位项目的沙盘车库前车模型用的是保时捷仿真车模，质感一流。绿城御园将区位沙盘与镜子巧妙融合，既创新又时尚。建材工法展示区建材工法展示区影视区影视区星河湾投影大屏全天播放项目宣传片。物料展示区物料展示区不利因素告知栏置业顾问排行榜电子资料显示屏户型资料架奖牌展示架销售中心设置了人性化雨伞，实木或碳纤维伞把，伞面质地优良。洽谈区洽谈区洽谈区座椅彼此之间间隔一定距离，确保洽谈的私密性和专属感。绿城御园沙盘两侧过道设置了专署VIP洽
24、谈区，装修高档，陈设考究，为高端客户提供专属服务。水吧服务区水吧服务区高端项目水吧服务区配置了茶水、饮料、矿泉水、咖啡及糖果糕点小食；消毒机、电烤厢、冰柜及咖啡机电器也一应俱全。细节展现：打火机、皮质纸抽盒、水晶玻璃杯及白钢垃圾箱呈现项目LOGO。卫生间卫生间五星级卫生间：五星级卫生间：装修高档，石材墙地面，天花吊顶，精美射灯，背景音乐，甚至每个卫生间隔断内单独设置手盆；手盆配连体理石台面，冷暖恒温水，洗手液、护肤液、香熏、手巾、纸巾、风干机等。小便器上方配置精美画框，同时放置灭烟小水涪；手盆的个性化设置很有创意。黄铜和石木打造高端卫生间标识系统。三、样板间包装细节三、样板间包装细节样板间通道
25、包装细节展现：样板间通道地面铺红地毯，踏步处用金属条固定，T脚线用仿理石塑料脚线包边，顶棚为透光布，墙面壁纸配相框，两边摆小盆栽。精装样板间大堂及精包装电梯前室。真皮鞋套箱及棉绒嵌LOGO鞋套。绿城玉兰花园现房样板间单元门端庄华贵。黄铜和镜钢样板间门牌将钢木入户门衬托的更加体面。黄铜样板间户型展示牌堪称展示牌中的王者。绿城御园7.8米挑高地下客厅、休闲厅。绿城黄浦湾地下私人泳池折服了所有参观者的心。大开间宽厅的魅力已经无需多言。个性化十足的现代客厅协信公馆奢华主卧奢华主卧套间。奢华主卫套间。卫生间装饰细节。芬兰冲浪浴瞬间夺走女主人的芳心。儿童房布置很温馨。协信公馆SOHO公寓样板间。儿童房布置
26、很温馨。综述综述案场包装细节方面，绿城、星河湾和协信等项目的确非常细致，销售部建议北地块项目销售中心功能分布为：接待区、影视区（可选）、沙盘区、洽谈区、贵宾区、水吧、工艺工法区、儿童娱乐区（可选）以及卫生间和办公区，各功能分区建议参照调研项目近似标准执行。在案场包装上，更加注重体验化、人文化，关注细节，追求品质。而样板间设置一定要与项目调性及主力产品相契合，以实际生活为蓝本增加美学观念，加强客户体验感受，成为销售的最主要工具。第三篇第三篇 接待流程与标准接待流程与标准 一、岗位配置及人员工装一、岗位配置及人员工装二、接待流程与标准二、接待流程与标准一、岗位配置及人员工装一、岗位配置及人员工装绿
27、城法式项目主入口礼宾：男性，身高180CM以上，相貌英俊，着黑色西装或黑色齐膝风衣，打领带。绿城中式项目主入口礼宾：男性，身高180CM以上，身材魁梧，有着军人风采，着黑色立领过膝毛料大衣，据了解工装为量身定做，单人工装成本约为万元。绿城法式项目营销中心停车场引导礼宾：着装与主入口礼宾同，身高约180CM，相貌较好。绿城御园门童与礼宾服饰及相貌要求相同；龙湖门童为女性及两名五星级酒店侍者，着黑色毛料大衣及白色工装。形象气质较好。绿城和星河湾项目女置业顾问形象气质较好，着黑色或蓝色毛料风衣或连衣裙，黑色长裤或黑色筒袜，低跟皮鞋。手持高档皮质公文本。绿城项目男置业顾问形象气质普通，着黑色西装、白衬
28、衫或黑色半大毛料风衣，实习人员没有结领带。经了解，绿城男置业顾问对学历和经验业绩要求很高，相貌不是主要选择条件。样板间管理员多为年轻女性，相貌较好，着黑色小西服或半大风衣，白色底衫，配带对讲耳麦，盘头。水吧服务人员多为女性，着白衫配西式黑马甲或黑色连衣工装长裙，配带工牌，形象较好。保洁服务人员以中年女性为主，着浅色工装或配花格裙摆。二、接待流程与标准二、接待流程与标准27615431011891281.电话接听服务2.红线外服务岗3.大门岗服务区4.销售门岗服务5.客户经理接待 6.区域模型讲解7.园林展示讲解 8.样板房讲解区 9.工法样板房讲解10.物业服务讲解11.小区模型讲解12.深度
29、销售谈判预约客户接待流程电话接听岗流程标准电话接听岗流程标准行为：坐立端正、电话响三声内接听，轻拿轻放； 不交头接耳，电话接听后，立即短信跟进；语言：您好，*项目，请问有什么可以帮到您？ 谢谢您的来电！短信：先生/小姐，您好！感谢您致电*项目组！我是 置业顾问*，很荣幸能为您服务，如果您还有 什么疑问的话，请随时与我联系136*！妆容：着正装，女性盘 发化淡妆，男性 着发胶，时刻微 笑、保持亲和；动作：保持桌面整洁， 桌椅摆放整齐；内容：项目位置、概况、产品特色及核心价值点； 销售进度及在售情况，一期*、目前*； 客户来访邀约（二选一法则）；客户感知价值案场执行价值客户视觉感知客户视觉感知（V
30、P）客户理念感知客户理念感知（MP）客户行为感知（客户行为感知（BP）客户体验感知客户体验感知（EP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：做客户进线登记，传播项目基本情况；搜集客户基本情况，预约客户来访计划，告知来访路径；客户行为感知客户行为感知（BP）导示：太阳伞、指示牌（强有力的VI标志）；着装：着统一高端物业安全制服； 佩戴棒球帽/军帽，对讲机及装饰性道具； 带白手套，保持服饰干净整洁； 站姿符合军人标准，正规交接班；问候：先生/女士您好，请问您是来参观*项目 的吗？请往这边走！内容：安全员向客户行标准军礼，双手做交通指 示，指引小区大门位置，举止恭敬礼貌。案场执行价值客户感知价值客户体
31、验感知（客户体验感知（EP）客户行为感知（客户行为感知（BP）客户视觉感知（客户视觉感知（VPVP）客户理念感知（客户理念感知（MP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：展现项目高端属性及星级物业服务标准；为过行客户指引项目位置；客户视觉感知（客户视觉感知（VP）红线外岗亭流程标准红线外岗亭流程标准安防展示：警犬护卫巡逻/高规格准入制度； 大门岗安全防护；大门岗：迎接/欢送客户，行军礼，指引停启车； 确认预约信息，协调未预约客户行为； 客户到访人数、特征及车辆信息反馈；语 言：先生/女士您好，欢迎光临*！ 请问您有预约吗？（来访时） 欢迎再次光临！（离开时）展示：项目导示牌； 预约提示牌； 豪
32、华太阳伞；妆容：着统一高端物业 安全制服，佩戴 球帽/军帽、及 保安高规格服务 的相关佩饰；动作：对客户行标准军礼，为客户停启车指引； 天气恶劣时送客户至销售厅； 交接班时，标准军人动作；客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（客户视觉感知（VP）客户行为感知（客户行为感知（BP）客户体验感知（客户体验感知（EPEP）客户理念感知（客户理念感知（MP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：将高端物业服务前置以体现项目高端属性；客户身份鉴定、来访预约确认及客户停启车指引；客户体验感知（客户体验感知（EP）大门岗流程标准大门岗流程标准举止：行为规范，不卑不亢、从容大方；语言：您好，欢迎光临*项目！请您
33、这边登记！ 先生/小姐，这是您预约的置业顾问*，今天 就由他为您服务了，祝您看房愉快！ 先生/小姐，耽搁您1分钟时间，请您对我们今 天的服务做一个简单的评价，谢谢！妆容：着正装，盘发化淡妆，时刻微笑、保持亲和；动作：迎接客户，鞠躬30，彬彬有礼； 安排销售代表轮序接待客户，动作干练； 邀请客户做满意度调查并准备好赠送资料；案场执行价值客户感知价值客户视觉感知（客户视觉感知（VP）客户行为感知（客户行为感知（BP）客户体验感知（客户体验感知（EPEP）客户理念感知（客户理念感知（MP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：体现项目高端属性及高规格接待服务标准；核对客户信息，负责客户接待安排；客户问
34、卷调查及资料派发客户体验感知（客户体验感知（EP）客户经理岗流程标准客户经理岗流程标准理念传播要点：凸现项目的核心价值(城市、区域、地段)， 在模型区域征服客户，并激发客户初步的购 房冲动；城市发展：简明扼要的概述城市的发展历程及未来趋势；区域价值：项目所在区域的城市经济/政治占位、区域规划、 产业布局及未来发展；地段价值：项目所在地段享有的公共配套、生活环境等；项目概况：项目基本指标，物业形态、属性、核心价值点；行为：不卑不亢、 大方得体、 口齿清楚、 语速适当；展示：高规格、高技术含量制作的区域模型； 3D影视片/区域电子楼书展示配合；工具：销售文件夹、激光笔等标准使用； 客户感知价值案场
35、执行价值客户行为感知（客户行为感知（BP）客户视觉感知（客户视觉感知（VP）客户理念感知（客户理念感知（MPMP）客户体验感知（客户体验感知（EP）高高低低高高低低工作要点：工作要点： 体现置业顾问的专业能力； 引导客户对区域的认同并形成初步的购房冲动；客户理念感知（客户理念感知（MP）区域模型区流程标准区域模型区流程标准理念传播要点：通过园林规划理念、树种价值及生活情景模 拟，凸现小区园林特色，提升项目附加值；园林规划理念：西班牙皇家园林/法式宫廷园林/苏州园林、 私家园林最大化/亲自然原生态景观设计；园林植被特色：树种功能/特色/价值，植被选择的考究；园林休闲功能：情景模拟未来小区日常生活
36、情景；客户沟通：家庭结构、居住及工作区域，从事行业； 对宏观经济、政策、法规看法，近期置业动态；客户感知价值案场执行价值客户行为感知（客户行为感知（BP）客户视觉感知（客户视觉感知（VP）客户理念感知（客户理念感知（MPMP）客户体验感知（客户体验感知（EP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：体现园林特色，把握客户情感沟通；多维度搜集客户信息，便于客户意向鉴别；客户理念感知（客户理念感知（MP）园林展示区流程标准园林展示区流程标准1. 绿化工人尽量避免直接接触客户；2. 外围保洁正装、带工牌，遇到客户必须礼貌问候；3. 临时工人带工牌安全帽，言行举止文明；展示：主题性特色景观（园林、水景）；
37、 主体性休闲娱乐区；花草香、踏青、树阴、休闲区游玩；体验要点：通过居家生活情景描绘与演绎，邀请 客户参与体验，并感知产品价值；情景：根据产品特色，设定家庭结构；功能区间：户型结构、空间设计、功能设置；生活演绎：在不同功能区域演绎日常生活情景、 朋友聚会/生日派对等场景，通过生 活细节描绘增强情感沟通；理念传播要点：产品价值点的灌输；产品价值体系：产品设计理念/风格/用材、空间 尺度及附加值，赠送比率/绿化 率/容积率等指标；花园/车库及 其他特色功能区域讲解；样板房流程标准样板房流程标准客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（客户视觉感知（VP）客户理念感知（客户理念感知（MPMP）客户体验感知
38、（客户体验感知（EPEP）客户行为感知（客户行为感知（BP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：渗透产品特色及置业顾问的沟通技巧；加强客户体验感觉，以讲故事方式演绎居家生活情景；管家：着统一高档西装；女性化淡妆，男性头发整洁上发胶；保安：统一物业着装，保持卫生整洁；家私：屋内随时卫生清洁整齐 ； 管家：客户来访问候、参观过程中茶水服务及送别问候；保安：行军礼迎接客户，指引客户入座换鞋套，双手递送鞋套。客户理念感知（客户理念感知（MP）客户体验感知（客户体验感知（EP）理念传播要点：通过对工法、工艺过程的详细解 读，一方面博得客户对产品品质 的亲睐，消除客户疑虑，同时用 专业力征服客户的信赖；工
39、法过程：建筑实体的实现过程(门、窗、墙)；用料材质：材料品牌、功能价值及市场价值；细部特写：详细解读最能体现产品品质的细部；感受交楼户型、空间尺度描绘家装家私设计思路；工法工艺：特色木制构建、材料、细部处理；清水展示：项目溯源、核心价值点及空间展示；案场执行价值客户感知价值客户体验感知（客户体验感知（EP）客户视觉感知（客户视觉感知（VP）客户理念感知（客户理念感知（MPMP）客户行为感知（客户行为感知（BP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：展示项目工法工艺过程，告知交楼标准；传播项目追求品质的理念，体现置业顾问的专业力；客户理念感知（客户理念感知（MP）工法样板房流程标准工法样板房流程标
40、准理念传播要点：告知客户小区物业服务水准，消除客户疑虑 的同时，博得客户对项目物业服务的认同；物业公司荣誉：物业资质、国家标准，在服务的明星项目；物业服务标准：金钥匙服务标准/星级酒店服务标准/其它专 业服务标准；物业服务内容：除常规服务的简单介绍外，凸显特色服务；物业安防体系：“定岗+小区内巡查+外围警犬巡逻”防控； 24小时巡逻，全封闭式管理；1. 参观过程中感受 项目高端物业服 务水准；2. 通过情景描绘感 受严格的安防护 卫体系（人防+ 物防+技防）； 物业服务：展板展示物业资质及特色；安防体系：保安高标准操作规范； 多重安防保证，警犬特色展示客户感知价值案场执行价值客户体验感知（客户
41、体验感知（EP）客户视觉感知（客户视觉感知（VP）客户理念感知（客户理念感知（MPMP）客户行为感知（客户行为感知（BP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：传播项目高端物业服务理念；消除客户安全疑虑，体现销售专业价值；客户理念感知（客户理念感知（MP）物业展示区流程标准物业展示区流程标准理念传播要点：通过项目模型，再次集中讲解项目价值点， 结合销售信息，引导客户购买意向；项目溯源：项目的由来及发展商对项目开发的态度；设计理念：设计风格及理念；项目指标：方位、占地、建面、容积率、体量、户型；价值体系：区域价值，地段价值，产品及品牌核心竞争力；开发进度：一期*、二期*、目前*，价格（灵活对待）；
42、房号聚焦：根据客户反应，引导客户聚焦至某一房号与客户发生接触的相关工作人员的行为举止； 小区模型：高规格、高仿真、灯光、园林； 小区整体协调性及视觉冲击；客户感知价值案场执行价值客户行为感知（客户行为感知（BP）客户视觉感知（客户视觉感知（VP）客户理念感知（客户理念感知（MPMP）客户体验感知（客户体验感知（EP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：项目价值点集中传播；给出购房建议并聚焦特定房号；客户理念感知（客户理念感知（MP）项目模型区流程标准项目模型区流程标准理念传播要点：充分了解客户情况，并从宏微观角度引 导客户，灌输项目核心价值，提出适合 客户的置业建议；房产政策：一级/二级/三级
43、市场政策，相关产业政策；金融动态：国内外金融政策、法规、时事等；竞争动态：客户主要对比的竞品项目分析；销控状态：一期*、二期*、目前*；销售逼定：了解客户情况，锁定房号进行购买引导；行为要点：客户入座后持餐牌主动上前鞠躬30敬礼，询问客户需求；及时巡场，主动询问客户是否有其他服务（续杯）；客户离座后及时对餐桌进行恢复。客户感知价值案场执行价值客户视觉感知（客户视觉感知（VP）客户行为感知（客户行为感知（VPVP）客户理念感知（客户理念感知（MPMP）客户体验感知（客户体验感知（EP）高高低低高高低低工作要点：工作要点：体现销售的专业力、亲和力及沟通能力，强化客户理念感知；水吧服务展示万科星级物
44、业标准，增强客户行为感知；多方面效果叠加，达到销售逼定成交的目的；水吧：着统一物业特色水吧服饰，女性淡妆，男士系围裙，上发胶，保持衣冠整洁；客户行为感知（客户行为感知（BP）客户理念感知（客户理念感知（MP）深度洽谈区流程标准深度洽谈区流程标准北区的法式风格在接待流程与标准上建议借鉴绿城的先进管理经验与模式，在岗位配置、人员装束、接待流程和标准上下功夫，向国内一线标杆房企学习。接待流程化与标准化是前台销售的理想愿景，我部人员应通过北地块项目向国内一线标杆企业学习先进经验，接近或达到一线代理销售公司作业水平，历练过硬销售团队。综述综述第四篇第四篇 商业综合体运营商业综合体运营 一、上海国金中心概
45、况一、上海国金中心概况二、上海国金中心运营亮点二、上海国金中心运营亮点三、五星酒店服务感受三、五星酒店服务感受一、上海国金中心概况一、上海国金中心概况上海国金中心由香港新鸿基地产开发，位于浦东陆家嘴金融贸易核心区，项目总面积37万平，由两座写字楼、裙楼的酒店式公寓，以及位于写字楼之间的低层商场组成。二、上海国金中心运营亮点二、上海国金中心运营亮点小结小结上海国金中心商场现已成为上海高端购物的地标性建筑，总结项目的成功之处主要有以下三点：、建筑设计时尚现代与项目定位高度统一，既高贵奢华又简洁流畅；、多元化业态组合紧贴目标客群需求，虽然商场体量不大，但却能充分满足高端客群购物、餐饮、生活、娱乐及商
46、务办公需求；、品牌招商瞄准国际顶级品牌，不论是服装服饰、餐饮酒吧，还是影院超市，全部为国际知名高端品牌，且有不少为首次进入中国大陆，极大程度上保证了商场的高端品质。三、五星级酒店服务感受三、五星级酒店服务感受节日包装节日包装左：餐厅服务生在客人用餐期间多次更换洁净餐具并清理桌面；中：酒店门童24小时开门微笑迎送宾客；右：宴会厅竖琴师弹奏优美的乐曲。有霾天气为客户提供一次性健康口罩；酒店免费矿泉水瓶印有酒店的LOGO标识；同时酒店为客户出行提供免费自行车。健身室和泳池均为观景位置，锻炼之余给人以美的感受。综述综述最后，再次感谢公司为销售部门提供这次珍贵的外出考察机会，让考察人员拓展了眼界，增长了
47、见识，真切地感受到国内一线品牌地产商的产品价值，为北区项目的启动和未来天都商业综合体项目运营积累了宝贵经验，并为北区建设提出销售部的合理化建议。顶级豪宅、超五星级酒店、超一流商业中心，其共同的特性就是对细节的注重和对品质的把握，让产品和服务增值，让受众体验式感受更加深刻。谨以此报告与大家共同分享，让我们共同进步与成长，愿2014年北地块启动马到成功！第十一章第十一章 住宅建筑住宅建筑设计设计第一节 概述 第二节 整体构思 第三节 局部处理与整体完善 第四节 住宅建筑无障碍设计 一、住宅建筑的特点住宅是供家庭日常居住使用的建筑物。住宅建筑区别于其他建筑的主要特征是：功能全类型多变化快面积小 第一
48、节第一节 概概 述述(1)按建筑平面形式分 单元式(梯间式)、独立单元式(点式)、低层独院式及拼联式、廊式、天井式等(图11.1、图11.2、图11.3、图11.4、图11.5)。(2)按建筑体型分 条式住宅、塔式住宅、其他体型住宅(工字形、Y形、蝶形等)。(3)按居住对象分 一般住宅、高级住宅、农村住宅、旅馆式住宅、老年人住宅、伤残人住宅等。二、二、 住宅建筑的分住宅建筑的分类类1.套型 指按不同使用对象和家庭人口构成而设计的成套住宅类型。各类套型的对照见表表11.111.1。 三、三、 套型、技术经济套型、技术经济指标指标 套型分类套型分类套型套型居住空间数居住空间数( (个个) )使用面
49、积使用面积( (m m2 2) )一类一类2 23434二类二类3 34545三类三类3 35656四类四类4 468682. 2. 住宅设计应计算下列技术经住宅设计应计算下列技术经济指标：济指标：各功能空间使用面积(m2)；套内使用面积(m2/套)；住宅标准层总使用面积(m2)；住宅标准层总建筑面积(m2)；住宅标准层使用面积系数(%)；套型建筑面积(m2/套)；套型阳台面积(m2/套) (1)各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；(2)套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；(3)住宅标准层建筑面积，按外
50、墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算 3. 3. 住宅设计技术经济指标计算，应符合住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：下列规定：(4)标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；(5)套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；(6)套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。 (1)套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；(2)跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；(3)烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；4.
51、4.套内使用面积计算，应符合下列套内使用面积计算，应符合下列规定：规定：(4)利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.202.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；(5)坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求； (6)阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。 整体构思是一个整体分析的过程，是依据对建筑物整体使用功能的理解，初步确定住宅建筑平面、剖面、立面的过程。 第二节第二节 整体构思整体构思 “套
52、单元幢”的设计方法是以套为基本组合单元，由几个相同或不同的套型配合楼梯、走廊等交通设施组合成单元，再由几个相同或不同的单元组成一幢住宅。 （一）（一） 设计方法设计方法-“套套- -单元单元- -幢幢”一、一、住宅平面设计住宅平面设计 这是住宅设计的基本单元。它是以户为基础，将其内部空间组合成为相对独立的一套住房，构成一个家庭的专用空间，也就是一个功能单元。 一个功能单元通常由居住房间、服务房间及交通空间三部分组成。其构成形式称为“套型”。（二）套型设计（二）套型设计卧室的主要作用是供人们睡眠，有些家庭还要兼做工作室，还要储藏、卧室的主要作用是供人们睡眠，有些家庭还要兼做工作室，还要储藏、学习
53、、看电视等。卧室根据需要不同可分为主卧室、次卧室、儿童卧室、学习、看电视等。卧室根据需要不同可分为主卧室、次卧室、儿童卧室、客房、佣人室等。客房、佣人室等。平面尺寸与家具布置：平面尺寸与家具布置：主卧室主卧室 主卧室为家庭主要成员居住的卧室，通常为夫妇共同居住，主要家主卧室为家庭主要成员居住的卧室，通常为夫妇共同居住，主要家具除必须的双人床外，一般还应有衣柜、梳妆台、衣桶架，兼做工作室具除必须的双人床外，一般还应有衣柜、梳妆台、衣桶架，兼做工作室或书房的还应有书架、电脑台或书桌。兼做工作间的还应有休闲椅、茶或书房的还应有书架、电脑台或书桌。兼做工作间的还应有休闲椅、茶几，另外，还有带卫生间，带
54、化妆间，带进入式衣柜的等等。一般的室几，另外，还有带卫生间，带化妆间，带进入式衣柜的等等。一般的室内家具布置如图示：内家具布置如图示： 因此，主卧室的平面尺寸通常有如下几种：因此，主卧室的平面尺寸通常有如下几种：开间：开间：3300mm 3600mm 3900mm 4200mm进深：进深：3900mm 4200mm 4500mm 4800mm 面积：一般在面积：一般在13m2-18m2平方之间，但不是绝对的。平方之间，但不是绝对的。1.卧室卧室次卧室次卧室该家庭次要成员居住，家具比主卧室简单，尺寸面积也稍小，可以是双人卧室，也可以是单人卧室，或儿童卧室，客房和佣人室，除了床、衣柜、书桌等家具外
55、，其它只能视条件允许否来决定。平面尺寸通常有如下几种：开间：2400mm2700mm3000mm3300mm3600mm进深：3600mm3900mm4200mm4500mm面积：一般在8m215m2之间常用家具尺寸常用家具尺寸衣橱：深度：一般600650；橱门宽度：400650推拉门：7501500，高度：19002400矮柜：深度：350450，柜门宽度：300-600电视柜：深度：450-600，高度：600-700单人床：宽度：900，1050，1200；长度：1800，1860，2000，2100双人床：宽度：1350，1500，1800；长度1800，1860，2000，2100室
56、内门：宽度：800-950客客厅的主要功能是的主要功能是满足家庭公共活足家庭公共活动的需求、如：家人、的需求、如：家人、亲友友团聚、聚、会客、看会客、看电视、听音、听音乐、娱乐消遣等。有消遣等。有时甚至会兼做就餐功能，在甚至会兼做就餐功能，在住宅套型住宅套型设计中，均中，均应单独独设置一置一较大的起居空大的起居空间，这对于提高家庭于提高家庭生活生活环境境质量至关重要。量至关重要。 客客厅中最基本的家俱布置：沙中最基本的家俱布置：沙发、茶几、茶几、电视柜、音响柜、柜、音响柜、储物柜、物柜、空空调柜机、装柜机、装饰盆花等。盆花等。较大的客大的客厅有有时还需需腾出一角布置出一角布置钢琴，琴，还要有足
57、要有足够的空的空间供人活供人活动，往来行走。，往来行走。 对于家庭来于家庭来说，客，客厅是一个开放的公共活是一个开放的公共活动的的场合，合，为加加强强与外界与外界的的联系，以及中国人的生活系，以及中国人的生活习惯，客，客厅一般靠近大一般靠近大门入口入口处布置，有布置，有时通通过门廊或玄关的廊或玄关的过度，与外界形成方便的度，与外界形成方便的联系与沟通。系与沟通。 由于客由于客厅是家庭重要的活是家庭重要的活动交往交往场所，在家庭生活中占据的比重所，在家庭生活中占据的比重较大，因此，需要布置在朝向大，因此，需要布置在朝向较好、采光充足、通好、采光充足、通风顺畅的地方。的地方。2.客厅客厅平面尺寸平
58、面尺寸平面尺寸开间：3600mm、3900mm、4200mm、4500mm进深：4200mm、4500mm、4800mm、5100mm6300mm甚至更多。面积：大多在15m230m2之间，当然也有更大的，如别墅的客厅，甚至达到40m2以上，太大则无必要。由于客厅是家庭中重要的公共空间，应选择有良好的朝向。有较大面积的开窗或采光空间，有些还有阳台，我们可以结合阳台、飘窗的设计，巧妙地布置更加宜人的空间，扩大观景视野，营造出更加舒适、更具人性化、充满魅力的场所。常用家具平面尺寸常用家具平面尺寸沙发：单人式：长度：80-95，深度：85-90；双人式：长度：126-150；深度：80-90三人式：
59、长度：175-196；深度：80-90四人式：长度：232-252；深度80-90茶几：小型，长方形：长度60-75，宽度45-60，中型，长方形：长度120-135；宽度38-50大型，长方形：长度150-180，宽度60-80，电视柜：深度：45-60，高度：60-703.餐厅餐厅餐厅是供家人以及客人就餐的地方。现代的家庭，由于人们的生活水平和居住水平的逐步提高，套型中独立设置餐厅已成为必要。当然，在标准较低的套型中，餐厅难以独立，只能在客厅，甚至厨房中就餐。餐厅中基本的家具有餐桌、座椅、冰箱、酒柜等。餐厅的平面尺寸应能满足一家人就餐的需要，有条件的还应满足来客就餐的需要，应能摆放下，适当
60、大小的餐桌，足够的座椅、留有供人活动的空间。平面的尺寸为：2700mm2700mm、3000mm3000mm，再小一点2400mm2400mm、2400mm2700mm等，面积6m29m2左右。常用家具尺寸常用家具尺寸餐桌：高度750-780（一般），西式高度680-720，一般方桌宽度1200，900，750；长方桌宽度800，900，1050，1200；长度1500，1650，1800，2100，2400圆桌：直径900，1200，1350，1500，1800椅：高；400450mm长宽：50450(mm)。厨房的主要功能是完成炊事活厨房的主要功能是完成炊事活动。其。其设备主要有：炉灶、洗
61、主要有：炉灶、洗涤池、案台、池、案台、储物柜、冰箱甚至有微波炉、烤箱、洗碗机及各物柜、冰箱甚至有微波炉、烤箱、洗碗机及各类管道和排烟管道和排烟设施。施。 平面尺寸平面尺寸 厨房的平面尺寸取决与住宅的面厨房的平面尺寸取决与住宅的面积标准，套型内各房准，套型内各房间的布置形式并适的布置形式并适当考当考虑设备的布置形式，从三的布置形式，从三维空空间的角度，从的角度，从长度、度、宽度和高度三个方度和高度三个方向仔向仔细安排各种安排各种设备和管道的布置方式，才能使和管道的布置方式，才能使较小的厨房空小的厨房空间即适用又即适用又整整洁美美观。 开开间尺寸：尺寸：1800mm3000mm 进深尺寸：深尺寸：
62、2400mm3600mm 面面积：5m2_ 10m2 为宜宜 设备尺寸尺寸台面台面:宽度一般不超过宽度一般不超过60厘米，高度厘米，高度80厘米厘米 台面边到后墙最少要有台面边到后墙最少要有1米的距离（操作、通行）。米的距离（操作、通行）。 油烟机的风罩距离炉灶的高度在油烟机的风罩距离炉灶的高度在60厘米左右。厘米左右。 吊柜宽度一般不超过吊柜宽度一般不超过40厘米（太宽影响视线和操作）。厘米（太宽影响视线和操作）。 4.厨房厨房厨房净宽厨房净宽厨房设备布置形式厨房设备布置形式 厨房净宽（厨房净宽（m m） 单面布置单面布置 1.5 L形布置形布置 1.8双面布置双面布置 2.15.卫生间卫生
63、间卫生间：顾名思义，卫生间是供人们处理个人卫生的专用功能空间，容纳便溺、洗浴、盥洗、洗衣四种功能。在较高级的套型内，他包括化妆等功能，随着生活水平的提高，一套住宅内有多个卫生间也较为常见，有些还专门分离成厕所和洗澡、洗衣间，或主卧内设专用的卫生间。卫生间内的基本设备有：便器(分蹲便器和坐便器)、浴缸(或整体浴室、淋浴器等)洗脸盆及台板、化妆镜以及洗衣机、上下水管道和冷热水管道。需要指出的是，当卫生间功能直接对外通风采光时，应当设置排气道，采用机械通风的方式，将气味排出室外。也可以用间接的方式使卫生间有间接的光源。在安排布置各种设备时不能忘了留下管道所占的位置。另外，卫生间墙面及地面应考虑防水措
64、施，楼地面要用混凝土现浇，杜绝向下层漏水。平面尺寸及设备尺寸平面尺寸及设备尺寸平面尺寸开间：1500mm2400mm进深：1800mm3000mm面积：3m26m2设备尺寸浴缸长度；一般有三种1220、1520、1680mm；宽；720mm，高450mm。坐便；750350(mm)。盥洗盆：550410(mm)。淋浴器高：2100mm。化妆台；长：1350mm；宽450mm。阳台是住宅内的室外活动空间，在完善的住宅功能空间中是不可缺少。，阳台是住宅内的室外活动空间，在完善的住宅功能空间中是不可缺少。，其主要功能是提供局部的休闲观景场地，养花种草，晾晒衣物和家庭内的其主要功能是提供局部的休闲观景
65、场地，养花种草，晾晒衣物和家庭内的杂物的处理活动。一般设在客厅、卧室以及厨房外部，有挑阳台、凹阳台杂物的处理活动。一般设在客厅、卧室以及厨房外部，有挑阳台、凹阳台和半凸半凹阳台几种形式。和半凸半凹阳台几种形式。 挑阳台：受挑梁受力结构所限，出挑的长度不宜超过挑阳台：受挑梁受力结构所限，出挑的长度不宜超过1800mm。因。因此，挑阳台宽度在此，挑阳台宽度在1800mm以内，长度视房间宽度而定。以内，长度视房间宽度而定。 凹阳台：尺寸可不受限制，但占用了总面积，在面积分配上应综合凹阳台：尺寸可不受限制，但占用了总面积，在面积分配上应综合考虑。考虑。 半凸半凹阳台：凹入部分尺寸不受限制，但出挑部分的
66、长度仍在半凸半凹阳台：凹入部分尺寸不受限制，但出挑部分的长度仍在1800mm以内。以内。阳台栏板的安装，还常具有抗侧向力的能力，垂直杆件之间的空隙不得大阳台栏板的安装，还常具有抗侧向力的能力，垂直杆件之间的空隙不得大于于110mm，同时，不得有利于小孩攀爬。阳台栏杆的高度不得低于，同时，不得有利于小孩攀爬。阳台栏杆的高度不得低于1100mm。阳台地面标高应该低于室内标高。阳台地面标高应该低于室内标高60mm，外侧应该有，外侧应该有100mm高的挡水带，以免使室内进雨水或是阳台积水无组织外漏。高的挡水带，以免使室内进雨水或是阳台积水无组织外漏。6.阳台阳台交通联系空间包括：门厅、门廊、门斗（玄关
67、）、前室、过道、过交通联系空间包括：门厅、门廊、门斗（玄关）、前室、过道、过厅、楼梯以及户内楼梯等。厅、楼梯以及户内楼梯等。 在面积允许的情况下，入户处设置门厅等过渡空间，可以起到户在面积允许的情况下，入户处设置门厅等过渡空间，可以起到户内外缓冲和过渡作用，对于隔声防寒有利，还可以作为换鞋、挂衣、内外缓冲和过渡作用，对于隔声防寒有利，还可以作为换鞋、挂衣、存放雨具的空间，其净宽度不宜小于存放雨具的空间，其净宽度不宜小于1200mm，若面积不允许时，若面积不允许时，则不设专门的门厅等。则不设专门的门厅等。 过道或过厅是户内空间相互联系的枢纽，其目的是避免房间的穿过道或过厅是户内空间相互联系的枢纽
68、，其目的是避免房间的穿套，可以减少墙面开门洞和维护私密空间，但是，大量的占用了房套，可以减少墙面开门洞和维护私密空间，但是，大量的占用了房间的面积，若无比要，则不必布置专门的过道，各个房间的联系可间的面积，若无比要，则不必布置专门的过道，各个房间的联系可以通过公共活动空间来解决。以通过公共活动空间来解决。7.交通联系空间交通联系空间过厅指扩大过道兼作进餐等用途的空间。( (图图11.10)11.10)套型的空套型的空间组织方式多种多方式多种多样，千，千变万化。只有充分考万化。只有充分考虑各种各各种各样的的影响因素，影响因素，诸如社会如社会经济发展水平，居住展水平，居住标准，准，户型型类别类别，
69、功能分，功能分区，朝向通区，朝向通风和生活和生活习惯等，才能使得等，才能使得设计的套型的套型满足住足住户的要求。的要求。空空间组织的几种形式的几种形式一、餐厨合一型一、餐厨合一型指餐指餐厅和厨房共用同一空和厨房共用同一空间，适用于建筑面，适用于建筑面积较小，家庭人口小，家庭人口较少的少的住宅，需注意油烟排除和采光通住宅，需注意油烟排除和采光通风。二、方二、方厅型型指通指通过小型方小型方厅联系其他功能空系其他功能空间，方，方厅兼做餐兼做餐厅和家和家务活活动空空间，适用于家庭人口多，卧室不足，生活水平适用于家庭人口多，卧室不足，生活水平较低的家庭。低的家庭。（三）套型的空间组织（三）套型的空间组织
70、三、起居型指有一个独立的起居空间，并以此客厅为中心进行空间组织，避免了起居活动与睡眠的相互干扰，有利于形成动静分区，适合现代家庭生活的需要。四、起居餐厅合一型指将客厅、餐厅、厨房设在同一空间内，并以此为中心进行空间组织，有利于家庭之间的感情交流，家庭气氛浓厚，但厨房油烟污染难以消除，国内较少采用。单元设计是指以户外交通空间(楼梯或走廊)为纽带，将相同标高的各种套型联系起来的建筑单元平面设计。其平面形式有梯间式、廊式、天井式等(图11.3、图11.4、图11.5)。 3. 3. 单元设计单元设计楼幢设计是将相同和不同的单元组合成一幢住宅。组合方式有平直组合、错位组合、转角组合、多向组合等(图11
71、.14)。4. 4. 楼幢设计楼幢设计住宅建筑的剖面关系比较简单，一般多采用矩形剖面形式。住宅剖面设计的任务主要是按照城市规划的要求，确定住宅层数、层高、净高及各类房间的竖向组合关系( (图图11.15)11.15)。 二、二、 住宅剖面、立面住宅剖面、立面设计设计1. 剖面设计剖面设计住宅建筑的立面构图要简洁明快，具有亲切感。住宅立面上的窗、阳台、檐口、凹廊、楼梯间、窗间墙的组合方法有水平构图、垂直构图、垂直与水平混合构图、成组构图等(图11.16)。 2. 2. 立面设计立面设计1.朝向确定住宅朝向必须综合考虑日照时间、太阳辐射强度、常年主导风向和建筑物所在地的地形等因素。表11.3列举了
72、一些地区的适宜朝向范围和最佳朝向范围。大部分地区住宅应朝南或略偏东、偏西。 三、住宅的朝向与间距三、住宅的朝向与间距表表11.311.3全国部分地区适宜和最佳朝向范围全国部分地区适宜和最佳朝向范围（待续）（待续） 地区地区适宜朝向范围适宜朝向范围最佳朝向范围最佳朝向范围北京北京南偏东南偏东45南偏西南偏西35 正南南偏东正南南偏东30 长春长春南偏东南偏东45南偏西南偏西45 南偏东南偏东30南偏西南偏西10 乌鲁木乌鲁木齐齐南偏东南偏西南偏东南偏西 南偏东南偏东40南偏西南偏西30 沈阳沈阳东南西东南西 正南南偏东正南南偏东20 银川银川南偏东南偏东34南偏西南偏西20 正南南偏东正南南偏东
73、23 石家庄石家庄 正南南偏东正南南偏东30 南偏东南偏东15 太原太原南偏东东南偏东东 南偏东南偏东15 西宁西宁南偏东南偏东30南偏西南偏西30 正南南偏西正南南偏西30 济南济南正南南偏东正南南偏东30 正南南偏东正南南偏东10 青岛青岛 南偏东南偏东15南偏西南偏西15 正南南偏东正南南偏东5 地区地区适宜朝向范围适宜朝向范围最佳朝向范围最佳朝向范围大连大连南偏东南偏东45南偏西南偏西西西 正南南偏西正南南偏西15 郑州郑州正南南偏东正南南偏东25 南偏东南偏东15 西安西安正南南偏东正南南偏东15 南偏东南偏东10 南京南京正南南偏东正南南偏东30 正南南偏东正南南偏东8 合肥合肥南
74、偏东南偏东15南偏西南偏西5 南偏东南偏东515 上海上海南偏东南偏东30南偏西南偏西15 正南南偏东正南南偏东15 成都成都南偏东南偏东45南偏西南偏西30 南偏东南偏东45南偏西南偏西15 重庆重庆南偏东南偏东30南偏西南偏西15 南偏东南偏东15南偏西南偏西10 武汉武汉 南偏东南偏东30南偏西南偏西30 正南南偏东正南南偏东15 （续）表（续）表11.311.3全国部分地区适宜和最佳朝全国部分地区适宜和最佳朝向范围向范围（续）表（续）表11.311.3全国部分地区适宜和最佳朝全国部分地区适宜和最佳朝向范围向范围地区地区适宜朝向范围适宜朝向范围最佳朝向范围最佳朝向范围杭州杭州正南南偏东正
75、南南偏东30 南偏东南偏东1018 长沙长沙正南南偏东正南南偏东15 南偏东南偏东9 福州福州正南南偏东正南南偏东20 南偏东南偏东 510 南宁南宁南偏东南偏东25南偏西南偏西5 正南南偏东正南南偏东15 昆明昆明东南西东南西 南偏东南偏东2556 桂林桂林南偏东南偏东22.5南偏西南偏西20南偏东南偏东10南偏西南偏西5 拉萨拉萨南偏东南偏东15南偏西南偏西10 南偏东南偏东10南偏西南偏西5 厦门厦门南偏东南偏东22.5南偏西南偏西10 南偏东南偏东510 广州广州南偏东南偏东25南偏西南偏西15 南偏东南偏东15南偏西南偏西5 表表11.311.3完完 日照间距：保证每套住宅至少有一间
76、居室在冬至日能获得满窗日照不少于1h的住宅建筑之间的距离。其计算依据一般是以冬至这一天正午正南向房屋底层房间的窗台以上墙面能被太阳满照(图11.17)。2.2.间距间距日照间距计算公式为：式中L日照间距(m)；H南向前排房屋檐口到后排房屋底层窗台的垂直高度(m)；当地冬至日正午的太阳高度角。住宅日照标准应符合表表11.411.4的规定。表表11.411.4住宅建筑日住宅建筑日照标准照标准建筑气候区建筑气候区划划 、 、 、 气气候区候区 气候区气候区 、气候气候区区大城大城市市中小城中小城市市大城大城市市中小城中小城市市日照标准日日照标准日 大寒日大寒日 冬至日冬至日 日照时数日照时数（h h
77、） 22 33 11 有效日照时有效日照时间带（间带（h h） 8 81616 9 91515 计算起点计算起点 底层窗台面底层窗台面 住宅正面间距可按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用表表11.511.5换算。不同方位间距折减系数方位方位 015（含）（含） 1530（含）（含） 3045（含）（含） 4560（含）（含） 60 折减系折减系数数 1.0L 0.9L0.8L0.9L0.95L局部处理是对整体构思所确定的平面、剖面、立面设计进行细致分析的设计过程。这一过程主要包括各类房间尺寸的确定和协调，以及住宅构造设计。 第三节第三节 局部处理与整体完局部处理与整体完善善一、
78、局部处理一、局部处理(1)在整体构思的基础上，通过对家具、设备的多方案布置分析，最后确定各类房间的开间和进深。(图11.18、图11.19)(2)在单元平面组合的基础上，以不影响使用功能为前提，协调各房间之间的尺寸关系，同时还要满足结构要求，符合建筑模数制，以便提高建筑工业化的程度。1.1.尺寸的确定和协调尺寸的确定和协调(1)墙身构造设计n墙身厚度的选择n外墙墙脚构造设计n外墙墙身中部构造设计n外墙墙身顶部构造设计n内墙有关节点的处理n内部空间利用有关墙身节点的构造设计及处理 2.2.构造设计构造设计(2)墙面装修构造选择墙面装修构造设计主要是依据住宅标准，合理地选择内外墙的饰面类型及做法。
79、 (3)常用楼地面做法选择常用楼地面有水泥砂浆地面、水磨石地面、地砖和马赛克地面、拼花木地板地面、塑料块材地板地面、铺地毯等。 住宅门窗多选用国家标准定型门或窗。其形式依立面及使用要求而定。各部位门的最小尺寸应符合表表11.611.6的规定。(4)(4)门窗形式选择门窗形式选择门洞最小尺寸门洞最小尺寸类别类别洞口宽度洞口宽度（m m） 洞口高度洞口高度（m m） 公用外门公用外门1.201.202.002.00户套门户套门0.900.902.002.00起居室（厅）起居室（厅）门门0.900.902.002.00卧室门卧室门0.900.902.002.00厨房门厨房门0.800.802.002
80、.00卫生间门卫生间门0.700.702.002.00阳台门（单扇）阳台门（单扇）0.700.702.002.00n屋面坡度的确定。n屋面排水组织设计。n选定屋面的构造做法。n处理檐口交接处的排水及泛水构造。 (5)(5)屋面构造设计内屋面构造设计内容容楼梯平面设计。楼梯剖面设计。楼梯细部处理。 (6)(6)楼梯构造设计内楼梯构造设计内容容(1)每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有两个获得日照。(2)住宅采光标准应符合表11.7采光系数最低值的规定，其窗地面积比可按表11.7的规定取值。(3)卧室、起居室(厅)、明卫生间的通风开口面积不应小于该房
81、间地板面积的1/20。 (4)严寒地区住宅的卧室、起居室(厅)应设通风换气设施，厨房、卫生间应设自然通风道。 3.3.室内环境设计室内环境设计(5)住宅应保证室内基本的热环境质量，采取冬季保温和夏季隔热、防热以及节约采暖和空调能耗的措施。 (6)寒冷、夏热冬冷和夏热冬暖地区，住宅建筑的西向居住空间朝西外窗均应采取遮阳措施；屋顶和西向外墙应采取隔热措施。(7)住宅的卧室、起居室(厅)宜布置在背向噪声源的一侧。(8)住宅不宜设置垃圾管道。 住宅室内采光标准住宅室内采光标准房间名称房间名称侧面采光侧面采光采光系数最低采光系数最低值（值（% %）窗地面积比值窗地面积比值( (A Ac c / /A A
82、d d) )卧室、起居室卧室、起居室（厅）、厨房（厅）、厨房1 11/71/7楼梯间楼梯间0.50.51/121/12注：注：窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积AcAc与该房间与该房间地面面积地面面积AdAd之比。之比。本表系按本表系按类光气候区单层普通玻璃钢窗计算，当用于其他光气候类光气候区单层普通玻璃钢窗计算，当用于其他光气候区时或采用其他类型窗时，应按现行国家标准建筑采光设计标准区时或采用其他类型窗时，应按现行国家标准建筑采光设计标准的有关规定进行调整。的有关规定进行调整。离地面高度低于离地面高度低于0.500.50m m的窗洞口面积
83、不计入采光面积内。窗洞口上的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于沿距地面高度不宜低于2 2m m。 分析各项经济指标，验证住宅的经济合理性，详见11.1.3节。二、整体完善二、整体完善1. 1. 经济指标分析经济指标分析经过一系列的分析、比较所确定的住宅设计，最终要用建筑施工图的形式表达出来。全部图纸的绘制、数字的标注、详图索引、文字说明等都应符合国家建筑制图标准的有关规定。 2.2.建筑施工图的绘制建筑施工图的绘制（1 1）建筑平面图）建筑平面图比例：一般采用1：100，也采用1：50、1：200 线型：被剖切到的墙、柱等截面轮廓线均用粗实线，门的开启方向线和窗的轮廓线以
84、及其余可见轮廓线和尺寸线均用细实线。 图例：常见的建筑构造及配件图例见表4.2。 定位轴线：定位轴线应用细点划线绘制，编号应注写在轴线端部的圆内，圆应用细实线绘制，直径为8mm（详图中直径可增加到10mm，且圆内不注写轴线编号）。定位轴线圆的圆心，应在定位轴线的延长线上或延长线的折线上。横向定位轴线编号应用阿拉伯数字，从左至右顺序编写，竖向定位轴线编号应用大写拉丁字母，从下至上顺序编写。拉丁字母的I、O、Z不得用做轴线编号。两根轴线间的附加轴线，应以分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号，编号宜用阿拉伯数字顺序编写。(见图)尺寸标注：外部尺寸和内部尺寸（2）建筑立面图）建筑立面图建筑立
85、面图是在与房屋立面平行的投影面上所作的正投影图，它主要反映建筑物的外型轮廓和各部分配件的形状及相互关系，同时还应标注外墙各部分的装饰材料和做法以及建筑各部分的标高。此外，图的两端还应画上定位轴线符号及标号。命名：（1）根据立面图中首尾轴线编号（2）根据房屋立面的主次命名（3）根据房屋朝向命名线型：屋脊和外墙等最外轮廓线用粗实线；勒脚、窗台、门窗洞、檐口、阳台、雨篷、柱、台阶等的轮廓线用中实线；门窗扇、栏杆、雨水管、墙面分格线等用细实线表示；地坪线用特粗实线。图例（3）建筑剖面图）建筑剖面图剖面图主要用来表示房屋的内部结构、构造形式、各部位的材料及相互关系等。1、建筑剖面图的构成（1）图名应与平
86、面图上所标注的剖切符号一致，材料图例、线型选择、表示方法等也与平面图相同。（2）剖面图的剖切位置（标注在底层平面图中）应选择有利于表现房屋内部复杂构造与典型做法的部位，且一般要通过门窗洞、楼梯间的位置，其数量可根据房屋的复杂程度和施工实际需要而决定。剖面图中一般不反映基础，用折断线省略。（3）当用较大比例绘制剖面图时，被剖切到的构件或配件截面，一般要画上材料图例。对楼地面、屋面，要对其构造层次加以说明，方法是用引出线指着所说明的部位，并按其构造的层次顺序，逐层加以文字说明。若另有详图，可用标志符号引出索引。房屋倾斜的地方（如屋面、散水、排水沟、出入口的坡道等），需用坡度表明倾斜的程度。把房屋的
87、细部构造或构配件，用较大的比例把房屋的细部构造或构配件，用较大的比例按正投影的方法画出，称为建筑详图，简称按正投影的方法画出，称为建筑详图，简称详图。详图比例一般采用详图。详图比例一般采用1：20、1：10、1：5、1：2、1：1等。一般房屋的详图主要有：等。一般房屋的详图主要有：檐口及墙身节点构造详图、楼梯详图、厨房、檐口及墙身节点构造详图、楼梯详图、厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、花格、栏杆、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、花格、栏杆、雨篷、台阶等详图。雨篷、台阶等详图。（4 4）建筑详图）建筑详图A.A. 索引符号索引符号用细实线画一直径为10mm的圆，圆圈内过圆心画一水平线，圆及水平直径
88、均应以细实线绘制。索引出的详图，如与被索引的详图同在一张图纸内，应在索引符号的上半圆中用阿拉伯数字注明该详图的编号，并在下半圆中间画一段水平细实线。索引出的详图，如与被索引的详图不在同一张图纸内，应在索引符号的上半圆中用阿拉伯数字注明该详图的编号，在索引符号的下半圆中用阿拉伯数字注明该详图所在图纸的编号。数字较多时，可加文字标注。六、建筑详图索引出的详图，如采用标准图，应在索引符号水平直径的延长线上加注该标准图册的编号。索引符号如用于索引剖视详图，即表示图样的某一局部另有剖面（或断面）详图时，应在引出线的一侧加画一剖切位置线，表示作剖面图时的投影方向。详图的位置和编号，应以详图符号表示。详图符
89、号的圆应以详图的位置和编号，应以详图符号表示。详图符号的圆应以直径为直径为14mm14mm粗实线绘制。粗实线绘制。(1)(1)详图与被索引的图样同在一张图纸内时，应在圆内用阿详图与被索引的图样同在一张图纸内时，应在圆内用阿拉伯数字注明详图的编号。拉伯数字注明详图的编号。(2)(2)详图与被索引的图样不在同一张图纸内，应用细实线在详图与被索引的图样不在同一张图纸内，应用细实线在详图符号内画一水平直径，在上半圆中注明详图编号，在下详图符号内画一水平直径，在上半圆中注明详图编号，在下半圆中注明被索引的图纸的编号半圆中注明被索引的图纸的编号 。B.B.详图符号详图符号住宅建筑无障碍设计的基本设计原则是
90、“对每一个人的关怀”，使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍。住宅建筑整体环境的使用功能与相应设施的设计，要充分按照不同人的尺度与活动空间参数进行。 第四节第四节 住宅建筑无障碍住宅建筑无障碍设计设计一、一、 无障碍设计的原则无障碍设计的原则(1)(1)台阶的踏面不应光滑，从三级台阶起两侧应设扶手。(2)(2)坡道分直线形、L形、折返形(图11.20)。(3)(3)坡道的净宽度不应小于1.2m。二、台阶与坡道入口二、台阶与坡道入口无障碍住房应适合行动有困难者和老年人居住。 n居室无障碍设计要求 n户内过道与阳台无障碍设计要求 n户内门、窗和墙面无障碍设计要求表11.8 n无障碍厨
91、房设计要求 n无障碍卫生间设计要求 三、无障碍住房三、无障碍住房门扇无障碍设计要求门扇无障碍设计要求类别类别门扇开启门扇开启净宽度净宽度（m m）门把手侧墙面宽度门把手侧墙面宽度（m m）平开门平开门公用外公用外门门1.001.001.11.10 00.500.50户门户门0.800.800.450.45设关门拉手设关门拉手起居室起居室（厅）（厅）门门0.800.800.450.45卧室门卧室门0.800.800.400.40设关门拉手设关门拉手厨房门厨房门0.800.800.400.40卫生间卫生间门门0.800.800.400.40宜设观察窗，宜设观察窗，设关门拉手设关门拉手阳台门阳台门0.800.800.400.40设关门拉手设关门拉手
