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1、土地估价师继续教育土地估价师继续教育 主讲：杜主讲：杜 葵（昆明理工大学葵（昆明理工大学 教授）教授）1.1.房地（楼价）估价与土地（地价）估价方法比较分析房地（楼价）估价与土地（地价）估价方法比较分析 2. 地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析第一部分第一部分房地（楼价）估价与土地（地价）估价房地（楼价）估价与土地（地价）估价方法比较分析方法比较分析基本概念基本概念基本概念基本概念u房地产的整体概念房地产的整体概念房地产的定义：指土地、建筑物及其他地上定着房地产的定义：指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。物，是实物、权益、区位三者的综合体。房地产存在形
2、态：土地、建筑物、房地房地产存在形态：土地、建筑物、房地房地产其他称呼：房地产、物业房地产其他称呼：房地产、物业u土地的概念土地的概念房地产估价中的土地定义：地球的陆地表面及其房地产估价中的土地定义：地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。上下一定范围内的空间。u建筑物的概念建筑物的概念广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，包广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，包括房屋和构筑物。括房屋和构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。估价方法估价方法估价方法估价方法u收益还原法收益还原法u市场比较法市场比较法u成本法成本法u剩余法剩余法u路线价法路线价法u
3、基准地价系数修正法基准地价系数修正法房地、建筑物、土地房地、建筑物、土地土地土地收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u收益还原法概念收益还原法概念是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。方法。收益还原法的本质是以房地产的预期收益能力为收益还原法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。导向求取估价对象的价值。 u收益还原法适用对象和条件收益还原法适用对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产
4、，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只产，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。即可。 收益法适用的条件是能较客观的预测未来净收益。收益法适用的条件是能较客观的预测未来净收益。收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u收益还原法的操作步骤收益还原法的操作步骤搜集估价对象未来总收益、成本费用、税金等方搜集估价对象未来总收益、成本费用、税金等方面的资料，包括相类似的房地产的收益。面的资料，包括相类似的房地产的收益。计算房地产的纯收益。包括土地纯收益、房屋纯计算房地产的纯收益。包括土地纯收益、房屋纯收益、房地
5、纯收益。收益、房地纯收益。分析确定还原利率。包括土地还原率、房屋还原分析确定还原利率。包括土地还原率、房屋还原率、综合还原率。率、综合还原率。评估房地产价格。评估房地产价格。由上式可知，收益法评估结果的准确性取决于净由上式可知，收益法评估结果的准确性取决于净收益收益A A和还原利率和还原利率Y Y。V收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u净收益的求取净收益的求取租金剥离模型（租金剥离模型（针对出租的房地产针对出租的房地产）1. 1.潜在毛租金收入潜在毛租金收入2. 2.有效租金收入有效租金收入3. 3.租金成本费用（设备折旧、维修费、管理费、保险租金成本费用（设备折旧、维修费、管理费、保险
6、费、营业税及附加、房产税、各种能耗费等费、营业税及附加、房产税、各种能耗费等4. 4.房地产的净收益房地产的净收益5. 5.房地价格房地价格收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u净收益的求取净收益的求取租金剥离模型（租金剥离模型（针对出租的房地产针对出租的房地产）6. 6.土地净收益土地净收益= =房地净收益房地净收益- -房屋净收益房屋净收益 = =房地净收益房地净收益- -房屋现值房屋现值房屋投资回报率房屋投资回报率 = =房地净收益房地净收益- -有效毛收入有效毛收入 r r2 2%7 7、地价、地价收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u净收益的求取净收益的求取收益收益要素模型（
7、商业、工业、房地产）要素模型（商业、工业、房地产） 净收益净收益= =年总收入年总收入- -农业生产成本费用农业生产成本费用- -税金税金 - -正常利润正常利润 此模型一般不适用，非正常影响要素较多。此模型一般不适用，非正常影响要素较多。农用地农用地净收益净收益= =总收益总收益- -农业生产成本费用农业生产成本费用- -税金税金- -正常利润正常利润收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u还原利率的求取还原利率的求取还原利率的实质就是房地产投资的期望收益率。还原利率的实质就是房地产投资的期望收益率。1. 1.累加法累加法 报酬率包含报酬率包含无风险报酬率无风险报酬率和和风险补偿率风险补偿
8、率两大部分两大部分，分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率，分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。的方法。2. 2.市场提取法市场提取法 市场提取法是搜集市场提取法是搜集同类市场同类市场上上三宗以上三宗以上类似房地类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。化法公式，反求出报酬率。收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u还原利率的求取还原利率的求取3 3. .投资风险排序插入法投资风险排序插入法 投资风险排序插入法的操作步骤和主要内容如下：投资风险排序插入法的操作步骤和主要内容如下：调查、搜集估价对象所在地区
9、的房地产投资、相关投调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料。资及其报酬率和风险程度的资料。将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。排列，制成图表。将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。落的位置。根据估价对象风险程度应落的位置，在图标上找出对根据估价对象风险程度应落的位置，在图标上找出对应的报酬率，从而求出估价对象的报酬率。应的报酬率，从而
10、求出估价对象的报酬率。收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u还原利率的求取还原利率的求取4 4. .复合投资收益率法复合投资收益率法（1 1）土地与建筑物的组合）土地与建筑物的组合 评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。率。 三者之间的关系：三者之间的关系：收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u还原利率的求取还原利率的求取4 4. .复合投资收益率
11、法复合投资收益率法（2 2）抵押贷款与自有资金的组合）抵押贷款与自有资金的组合 购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款；另一部分为自由资金。款；另一部分为自由资金。 收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u收益期限的确定收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。益的时间。对于单独土地和单独建筑物的估价对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相
12、应的收益法公式进行计算。，选用相应的收益法公式进行计算。对于土地与建筑物合成体的估价对象对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿，建筑物经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限；建筑物经济寿命早于土用权剩余年限确定收益期限；建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后
13、的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。限土地使用权在估价时点时的价值。 收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u收益法特例收益法特例剩余技术剩余技术剩余技术剩余技术(residual (residual technique)technique)是当已知整体房地产的净收益、其中某一构是当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率时成部分的价值和各构成部分的资本化率时, ,从整体房地从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益, ,求出求出归属于另外构成部分的净收益归属于另外构成部分的净收益, ,再用相应的资本化率资再
14、用相应的资本化率资本化从而得出房地产中未知部分构成部分的价值的方本化从而得出房地产中未知部分构成部分的价值的方法。法。一、土地剩余技术一、土地剩余技术土地与地上建筑物共同产生收益土地与地上建筑物共同产生收益, ,但如果用收益法以外但如果用收益法以外的方法能求得建筑物的价值时的方法能求得建筑物的价值时, ,可利用收益法公式求得可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益归属于建筑物的净收益, ,得到归属于土地的净收益得到归属于土地的净收益, ,再用再用土地资本化率资本化土地资本化率资本化, ,即可求得土地的价值即可求得土地的价值土地剩余技术土地剩余技术 收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u收益
15、法特例收益法特例剩余技术剩余技术一、土地剩余技术一、土地剩余技术土地剩余技术的公式为土地剩余技术的公式为: :式中式中 V VL L土地价值土地价值 A AO O土地与地上建筑物共同产生的净收益土地与地上建筑物共同产生的净收益 V VB B建筑物价值建筑物价值( (采用收益法以外的方法采用收益法以外的方法, ,多数情况下是采用多数情况下是采用成本法求取成本法求取) ) R RB B建筑物资本化率建筑物资本化率 R RL L土地资本化率土地资本化率另外，将建筑物价值与土地价值相加可得到整体房地另外，将建筑物价值与土地价值相加可得到整体房地产价值。产价值。 收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法
16、u收益法特例收益法特例剩余技术剩余技术二、建筑物剩余技术二、建筑物剩余技术土地与地上建筑物共同产生收益土地与地上建筑物共同产生收益, ,但如果用收益法以外但如果用收益法以外的方法的方法( (如市场法如市场法) )能求得土地的价值时能求得土地的价值时, ,则可利用收益则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益法公式求得归属于土地的净收益, ,得到归属于建筑物的得到归属于建筑物的净收益净收益, ,再用建筑物资本化率资本化再用建筑物资本化率资本化, ,即可求得建筑物的即可求得建筑物的价值价值建筑物剩余技术建筑物剩余技术建筑物剩余技术的公式为建筑物剩余技术的公式为: :将建筑物价值与土地价值相加可得到整
17、体房地产价值。将建筑物价值与土地价值相加可得到整体房地产价值。建筑物剩余技术还可用来测算建筑物的折旧。将建筑建筑物剩余技术还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新构建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建物的重新构建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。筑物价值即为建筑物的折旧。收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法u收益法在房地和土地估价中对比分析收益法在房地和土地估价中对比分析分类 指标评估房地价格评估房地价格评估土地价格评估土地价格纯收益房地纯收益土地纯收益收益还原率综合还原利率土地还原利率收益期限建筑物剩余经济寿命土地使用权剩余年限,取土地使用权剩余年限。建筑物剩余
18、经济寿命土地使用权剩余年限,取土地使用权剩余年限。 建筑物剩余经济寿命 a a2 2 a a3 3 a an-1n-1 a an n累计深度价格修正率的关系为：累计深度价格修正率的关系为： a a1 1 a a1 1+a+a2 2 a a1 1+a+a2 2+a+a3 3 a (a (a1 1+a+a2 2)/2 (a)/2 (a1 1+a+a2 2+a+a3 3)/3 )/3 (a (a1 1+a+a2 2+a+a3 3+ +a+an-1n-1+a+an n)/n)/n 路线价法路线价法路线价法路线价法u路线价法的操作步骤：路线价法的操作步骤：深度价格修正方法深度价格修正方法 路线价法路线价
19、法路线价法路线价法u路线价法的操作步骤：路线价法的操作步骤：制作临街深度价格修正率表的要领是：制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度；设定标准临街深度；将标准临街深度分为若干等份；将标准临街深度分为若干等份；制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。 路线价法路线价法路线价法路线价法u路线价法的操作步骤：路线价法的操作步骤：编制其他宗地条件修正系数表编制其他宗地条件修正系数表 宽度修正；宽度修正； 宽深比率修正；宽深比率修正； 容积率修正；容
20、积率修正； 出让、转让年期修正；出让、转让年期修正； 朝向修正；朝向修正； 地价分配率修正。地价分配率修正。路线价法路线价法路线价法路线价法u路线价法的操作步骤：路线价法的操作步骤：计算临街土地的价值计算临街土地的价值 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算来确定。采用不同的临街深
21、度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。公式有所不同。基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价系数修正法u基准地价系数修正法的概念基准地价系数修正法的概念基准地价系数修正法是在政府确定公布了基准地基准地价系数修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地宗地价格价格的一种估价方法。的一种估价方法。 基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价
22、系数修正法基准地价系数修正法u基准地价系数修正法的操作步骤基准地价系数修正法的操作步骤运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：搜集有关基准地价的资料；搜集有关基准地价的资料；查出估价对象所处地段的基准地价；查出估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期调整；进行交易日期调整；进行土地状况调整；进行土地状况调整；求出估价对象宗地的价格。求出估价对象宗地的价格。 基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价系数修正法u基准地价系数修正法的具体操作：基准地价系数修正法的具体操作：收集有关基准地价资料。包括基准地价评估报告、基收集有关基准地价资料
23、。包括基准地价评估报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因素的资料；素的资料；根据基准地价评估报告和有关基准地价批文确定待估根据基准地价评估报告和有关基准地价批文确定待估宗地所处级别及基准地价，并说明基准地价内涵；宗地所处级别及基准地价，并说明基准地价内涵；分析待估宗地的地价影响因素，按照分析待估宗地的地价影响因素，按照“宗地地价影响宗地地价影响因素指标说明表因素指标说明表”中的影响因素体系到实地调查待估中的影响因素体系到实地调查待估宗地的各影响因素状况，确定各项宗地条件的档次宗地的各影响因素状况，确定各项宗地条件的档次( (优、优、
24、较优、一般、较劣、劣较优、一般、较劣、劣) )；基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价系数修正法u基准地价系数修正法的具体操作：基准地价系数修正法的具体操作：根据各影响因素状况，按照根据各影响因素状况，按照“宗地地价影响因素指标宗地地价影响因素指标说明表说明表”划分的标准，查对修正系数表、确定修正系划分的标准，查对修正系数表、确定修正系数，并按下式计算系数和：数，并按下式计算系数和： 式中式中: 为待评估宗地地价影响因素修正系数和，为待评估宗地地价影响因素修正系数和，K1、K2、K3.Kn分别为宗地在第至分别为宗地在第至n个因素条件下的修正系数。个因素条件下的修正系数。
25、 ；基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价系数修正法u基准地价系数修正法的具体操作：基准地价系数修正法的具体操作：期日修正。待估宗地的估价日期与基准地价的评估期期日修正。待估宗地的估价日期与基准地价的评估期日若不同，则需根据地价的变化程度进行期日修正。日若不同，则需根据地价的变化程度进行期日修正。年期修正。待估宗地的使用权年限与基准地价内涵设年期修正。待估宗地的使用权年限与基准地价内涵设定的年限不一致时，需要根据待估宗地的具体使用权定的年限不一致时，需要根据待估宗地的具体使用权年限进行年期修正。年限进行年期修正。基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准地价系数修正法基准
26、地价系数修正法u基准地价系数修正法的具体操作：基准地价系数修正法的具体操作：计算待估宗地价格。在确定好各修正系数后，采用下计算待估宗地价格。在确定好各修正系数后，采用下式计算宗地价格。式计算宗地价格。式中：式中：p待估农用地价格待估农用地价格 P0基准地价基准地价 宗地地价影响因素修正值宗地地价影响因素修正值 Kt 交易期日修正系数交易期日修正系数 Kn年期修正系数年期修正系数；第二部分第二部分地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析u问题的提出：问题的提出：在现代城市中，由于土地越来越稀缺
27、，地价越来越高在现代城市中，由于土地越来越稀缺，地价越来越高，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来越多。越多。 与此同时，随着房地产交易活动的日益发展和产权多与此同时，随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化，出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用元化，出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用者的情况，但是，整座建筑物占用的土地只是一块，者的情况，但是，整座建筑物占用的土地只是一块，在实物形态上不可分割。当这座建筑物的开发商售出在实物形态上不可分割。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分后，该块土地的使用权的一个相应份其中的某一部分后，该
28、块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移，最后是购得这座建筑物的众多所有额也就随之转移，最后是购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权，但是大家各自的份额者按份共有该块土地的使用权，但是大家各自的份额是多少就成了一个需要解决的现实问题。是多少就成了一个需要解决的现实问题。地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析u研究思路及意义：研究思路及意义：解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找出每个所有者应占有的土地份额。知道了土地占有找出每个所有者应占有的土地份额。知道了土地占有份额
29、，无论是土地的权利还是义务，就都可以通过它份额，无论是土地的权利还是义务，就都可以通过它顺利地得到解决。顺利地得到解决。由上可见，通过高层建筑地价分摊解决：由上可见，通过高层建筑地价分摊解决：各部分占各部分占有的土地份额；有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的土地面积；各部分各部分享有的地价数额等。享有的地价数额等。地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析u高层建筑地价分摊的方法高层建筑地价分摊的方法按建筑面积进行分摊按建筑面积进行分摊 按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑
30、 面积的多少来分摊，具体如下：面积的多少来分摊，具体如下： 地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析u高层建筑地价分摊的方法高层建筑地价分摊的方法按建筑面积进行分摊按建筑面积进行分摊优点：是简便、可操作性强。优点：是简便、可操作性强。但存在的问题也是显而易见的，它主要但存在的问题也是显而易见的，它主要适用适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用，如用途单一的住宅楼、办公楼。途单一的住宅楼、办公楼。 地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析u高
31、层建筑地价分摊的方法高层建筑地价分摊的方法按房地价值进行分摊按房地价值进行分摊 为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价各部分的房地价值值进行分摊。具体方法是：进行分摊。具体方法是： 地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析u高层建筑地价分摊的方法高层建筑地价分摊的方法按房地价值进行分摊按房地价值进行分摊按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分各部分的房地价值的房地价值( (单价单价) )有差异但差异不是特别大的建筑有差异但差异不是特别大的建筑物。物。 地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析地价在楼价中分摊方法分析u高层建筑地价分摊的方法高层建筑地价分摊的方法按土地价值进行分摊按土地价值进行分摊 某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额土地总价值 该部分的房地价值一该部分的建筑物价值
