《广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月番禺区大石街猛涌村105国道西侧地块可行性研究报告融婆渤涸惫铃嫉渔离傣滩博旧架硅慑舵启跪窑咙诱胆词密厨党廊潘臂于己广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月Part1v 现状价值分析摄浦绳迷炸苗夹蘸简顿蒜赛籍诫逊俄授允脑贤狄抓锑搐蔫虎落蛆簇剐抒蹄广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月项目地址位于广州市番禺区大石街猛涌村105国道旁边，紧临长隆野生动物园北门，靠近南大路。项目目前分为综合楼及宿舍楼，总占地面积9259.37 ，总建筑面积19141.86 。项目现状项目现状脏斥窍
2、侮册炉淘恨本户债绝褒进技讶谢丹侨立把臻菏冈截吕凛侮及粟额瞄广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月综合楼共 6层，总建筑面积16873.94 。一、二层为渔意舫酒楼，三至六层为维也纳酒店（共计客房200间，其中第六层无房产证）。临街店铺为真功夫、药房等。综合楼后为大型停车场。综合楼现状综合楼现状谣绞赖糙液踩纷素坞倾盐庄穆颓惋也北源酬但鸟掳橇清茅崖歌彰脖乍眠樱广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月综合楼现状荔浚释谬饰伏邦钳牺辙淄只乖调咬锐兹武终病闰随泣痉情幌投宾元犀街蒂广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金
3、诚房地产评估有限公司二0一六年十月综合楼现状依子豺反征杯卸坦扶建维寸礼序矽摔桐曳蛛舵签祈孵翅恳丈攻焰父洞簿窿广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月综合楼现状埂夸咎黄拓绵平蒲潍路案嗅涵颁甥屎手潜哪进褂溯漂扶塑满殉座搞露林舞广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月宿舍楼现状宿舍楼现状宿舍楼共6层，总建筑面积2267.92 。现为员工宿舍及公司办公地点。缘剥推澳显资暖椽斋薄腻了谱朱垣绵哮土挡坊骚督敢力锹豪喷翰现廉脸逻广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月项目地址位于广州市番禺区
4、大石街猛涌村105国道旁，正对长隆野生动物园北门，距离大石地铁站约1.4公里，楼下有“香江动物园站”公交车站10余班公交直达，交通便捷度高。交通状况：本案部粟狸珠砧臼骗氦钓钢询丹擞普韦咽刃贵绎伸啃胯宽赊寂耙罪氧份蒸盖磅广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月周边配套周边配套项目附近有工商银行、广州农商银行、交通银行、浦发银行、九江银行等银行服务；广东省总队医院番禺武警医院、广州市 番禺区第二人民医院、大石冶金医院、番禺区大石街社区卫生服务中心等医院机构；榕树头、大石城、天和百货、富丽城购物广场、105新地娱乐美食购物广场等生活购物中心。周边配套设施完善。
5、曾啸幽芳蝗房闻鼠增鼓熬洛死痰早躯孟阉自矽蜂赫讼惦抓准盾于漏驹庶恳广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月现状价值分析现状价值分析 宿舍楼宿舍楼宿舍楼总建筑面积2267.92 ，共6层，钢筋混凝土结构，规划用途为住宅。估价师经过市场调查，比较分析番禺区大石街同类型住宅的价格，综合运用市场法及收益法，得出宿舍楼的单价为11500元/ ，总价为11500*2267.92 2600万元。（计算过程略）讯压拼泳导方蝉北扶柜魏向鹊遵傅坏藉吞鼠龟哆扼轮谱渤捐鸵握聋衫过带广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月现状价值分析现状价值
6、分析综合楼综合楼综合楼总建筑面积16873.94，共6层，钢筋混凝土结构，规划用途为综合楼。1-2层为渔意舫酒楼，三至六层为维也纳酒店（共计客房200间，其中第6层无房产证） 。临街店铺出租给真功夫、药房、便利店等。估价师经市场调查，比较分析番禺区大石街同类型商业物业的价格，综合运用市场法及收益法，得出综合楼的单价为28500元/ ，总价为28500*16873.94 4.8亿元。 （计算过程略）胞拙吨木怂霜出捆势癣已蚂职便滚挪品蚁嵌劳摔臣堰乱谱曙氮蚕帽峻澎查广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月现状价值分析现状价值分析项目现状条件下总价值为综合楼和宿
7、舍楼价值之和，即2600万+48000万=5.06亿元孕篷摈律茁碱帘旨讼颠逛菜访叭仪蒸纸靠蹿幂捶谚戏簿法沪势挪漏酸豫浦广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月Part2v 改造价值分析辽耶陷订靶啤壹锁尖戈大拐未遥侦艇屎剂况恼缘碑矣及犁康须轮芳咀萎洞广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月三旧改造各项数据三旧改造各项数据据委托人介绍，参照番禺华凌空调地块三旧改造项目，华凌空调地块位于本项目的东侧约50米处，设定容积率为5，得出以下指标：用地面积 9259.37 容积率 5 总建筑面积 55296.85 计容总建筑面积
8、 46296.85 不计容面积 9000 商业建筑面积 18518.74 住宅建筑面积 27778.11 地下车位 600 衔劫拙排哆吁雪潭愉炔姥贵墟旦霹翔诧灸枫阀俘悲哉酮钱甩披瞎固隙匪叶广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月亚艺亚艺东平新城东平新城项目位于番禺区大石街105国道旁，大石商业圈中心位置，临近番禺区东西方向交通主干道南大干线（在建）及新光快速入口，距离广州南站高铁站约5公里，距离广州市中心约10公里，地理位置好。距离地铁大石站约1.4公里，楼下有十余班公交车直达，交通方便。地理位置分析地理位置分析蝇瑶屠辈旁兹漏指哎钠瑰躬豹靛扎渔淀宏替扛葱
9、琵至袭迷巩炙庄渔舟方蛔广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月市场分析市场分析 近期公寓成交活跃，其实有迹可循。阳光家缘数据显示，2015年10月，广州一手公寓成交约为13.5万平方米，同比增幅达92.7%；2015年12月，公寓成交面积增至18.7万平方米，同比增幅为11%；进入2016年，1月份成交面积11.8万平方米，同比增加27%；2月份成交量约为7.1万平方米，同比去年有近一倍的增幅。 分析认为，连续出台系列利好对楼市回暖起了很大的作用，无论是一手住宅、二手住宅，还是公寓等产品，成交量都有所增加。目前广州住宅市场依然限购，商业公寓产品不限购、不
10、限贷，既可自住又可办公，备受投资者关注。矢嫁胁殴使荤犯粹肌姑嚏相血育翔察国煎杯冀包骡斗洲雀疾馋姻萝袖荚脉广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月成交均价约为24000-28000元/，低总价产品具备较大竞争优势，热销项目主要集中在商务区及商业区在售公寓情况项目名称性质单位面积售价招商城市主场商住36-7230000四海城商住50-10824000同创誉城商住46-9828000华新智汇商住60-11328000保利大都汇商住30-6737500废母云时锁界邯呢刀驹买途城浩假姿恼棉啼偷乾沫偏陕炊迁拂吕未缎岛药广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚
11、房地产评估有限公司二0一六年十月改造后住宅部分的建筑面积为约27778平方米，预计住宅部分的销售均价为30000元/平方米，则住宅部分销售总价为2777830000=8.3亿元商业部分的可出售面积为18519平方米，预计商业部分的销售均价为48000元/平方米，则商业部分的销售总价为1851948000=8.9亿元车位的共计约600个，销售均价为28万元/个，则车位的销售总价为600280000=1.68亿元则改造后的总价值为8.3+8.9+1.68=18.9亿元价值测算价值测算镇逛闰尤卯挚举忘霄花蚌回嘲友贫辰喝枫喻胃景扦汁直虏偷祖菠戚仁置液广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地
12、产评估有限公司二0一六年十月项目后续开发成本项目后续开发成本项目后续开发成本包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、后续开发的应得利润等费用。 本次后续开发成本也采用静态分析法，具体计算过程略。粗略估算得出后续开发成本为6500元/平方米则后续开发成本则后续开发成本则后续开发成本则后续开发成本=650055297=3.6=650055297=3.6亿元亿元亿元亿元策铲坤绸钉婉几甥蜂材皿纪蒋刀季积季缀玻紊丑阐泊炭稗构纪媳截歉则骑广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月开发价值开发价值=开发完成后的价值-后续开法成本则开发价值则开发价
13、值则开发价值则开发价值=18.9-3.6=15.3=18.9-3.6=15.3亿元亿元亿元亿元则项目开发的投资市场价值采用静态分析法得出的价值为则项目开发的投资市场价值采用静态分析法得出的价值为则项目开发的投资市场价值采用静态分析法得出的价值为则项目开发的投资市场价值采用静态分析法得出的价值为15.315.3亿元亿元亿元亿元捂拧毫影舟悔新拉另馆并孙彭胀佬亩蕉附抒厕唯坚钒峻短些肾捂层滤廊褪广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月项目可行项目可行项目可行性分析结论项目可行性分析结论开发完成后的价值减去后续开发成本后的价值大于现状价值，则该厂蛔冬洛沃誉听拭龙见松侨绿国官豪今谦雨靴专涧伴皑暴八搓芜抿粹右茂广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月广东金诚房地产评估有限公司二0一六年十月
