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1、谨呈：曹县八里湾房地产开发有限公司八里湾商业营销方案菏泽华阳房产2013年3月25日轧等群琅盒涣伟剑枷诉亚咐韭浸舞里秀说鞭宇戈肉狡看臭个闭上雾埠涨刃山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略行业分析市场解读项目定位产品建议营销策略此钮锚综闰隶幸包汁泽葡细膊碌融禹丢求依忘佑急簇朔楔茧面遮驶缀砷猖山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略项目定位-本体分析-SOWT分析-客群定位-项目定位周逾宅窜砾注粉低玫酪吉既饵怪绞棘媒竿烃会诌吭西溃笛仙居蓑妓披佑畸山东八里湾生态新城项目商
2、业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位uA区商业建筑面积约30000，分为商业内街和沿街商业；u商业内街西侧为2层，东侧为3层；u沿街商业中，A区为1层底商，B区位2层底商，C区为3层沿街商业。ABC 商业指标分析商业指标分析项目商业体量较大；产品组合多样化项目商业体量较大；产品组合多样化锐鹏类涡凿戚剃识瞥溜婶晰攘豆晾先咳增坑忍渭妮驻狄芯棱此煎池骇南藏山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位ABC 商业
3、规划价值分析商业规划价值分析沿青菏路区域商业价值较高，其他部分相对欠缺或存在沿青菏路区域商业价值较高，其他部分相对欠缺或存在价价 值兑现时间差；值兑现时间差；沿青菏路部分在昭示性、交通体系、商业人流动线等方面具有先天优势该区域为小区内部规划路两侧区域，在商业价值兑现上存在较大的时间差该区域为大型商业规划区域，需要较大的消费人群及招商力度给予支撑该区域为小区内部规划路两侧区域，在商业价值兑现上存在较大的时间差该区域位于小区主入口及商业街价值延伸处，又为单层设计，未来商业可兑现值较高窄杭益癣躯陈楷种奋庐元槛闯须涸止滚田像甩屡串窥禁肉因宾曙欣愤豫庭山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略
4、山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位 项目在曹县项目在曹县潜力区域，未来发展潜力巨大，但是存在较大的潜在价值兑换时间差潜力区域，未来发展潜力巨大，但是存在较大的潜在价值兑换时间差u项目位于曹县城区南部，老城区辐射边缘；u地处曹县文化中心，教育配套丰富；u东部为八里湾湿地公园，未来将形成曹县南部大型生态居住板块；u项目周边目前环境质量较差，人流量稀少。八里湾生态区八里湾生态区绊赐拉狭制艘庄暖荫分施缚贵笆盛登骚嫡羊莆砸暂弓艳希效冶决请褂绰竖山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广
5、策略客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位区域商业概况区域商业概况 汽配行业初具规模，但整体商业氛围欠缺，且分布零散，以传统门市汽配行业初具规模，但整体商业氛围欠缺，且分布零散，以传统门市 店及小卖铺为主店及小卖铺为主u周边商业匮乏，只有零星个体小商户分布；u初具规模性业态以汽配及4S店为主，在日常生活需求方面以传统小卖铺及游商为主；u北部靠近汽车站商圈；距离青菏丽景商业街区约1公里；u区域内商业经营模式为中小型综合商业，无大型商业及专业市场，设计风格传统。区域两侧商铺照片及清河丽景照片汗峪褒箭尖十纷倡泵奢抚磐朔芝散驹饮奎忽伸填伟亩獭态苗蹋筒糖龟盎交山东八里湾生态新城项目商业营销方案64
6、p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位区域交通能力区域交通能力 整体通达性较好，内外交通体系健全，但缺乏公共交通体系整体通达性较好，内外交通体系健全，但缺乏公共交通体系交通地图及实景道路图u东侧为青菏南路，曹县主干道，距离汽车站约2公里路程；u南侧为规划刘新路，东西开通，未来将作为一条新干道；u青菏路为省级道路，对外通达性较强；u区域内公共交通设施匮乏。浆欢脯椰宛彰寄痔柠窖内扬赋猴损先梦雅障凶好榜衬永灵害疹武核啊尧留山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略9消
7、费向中，消费习惯分为三大圈层u第一圈层：日常消费就近的传统小卖部、游商等；u第二圈层：日常购物区域在传统核心商业区；u第三圈层：高端购物、休闲购物前往菏泽或济南等大区域中心城市人口消费习惯人口消费习惯人口消费习惯人口消费习惯第一圈层第二圈层第三圈层客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位惨宇抛模佃函渠物槛况卿眠瞳次渺谈原险忙向苟员期椿瘫所捎悸钡成陇屏山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位区域消费特征区域消费特征 繁华商业意向图，区域荒凉图，形成视觉对比u消费习惯：休闲购物方面对传统
8、核心商业区需求较大；生活方面以区域内传统小卖部、游商以及自给为主；u消费人群特征：以原住居民、厂店职员、汽车站片区居民和流动人口，以及周边企事业单位人群为主；u消费能力：区域消费人群消费能力为中低端消费水平，基本属于生活基本需求消费范畴。薄雇赋礁匆事薪超钻辖搓扰焉暮致康手抵哭承咽歇御棋迭凛垢构匡砷狮昏山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位S WTOu依托文化及生态中心和自身大型社区优势，未来将成为人口密集区域；u店铺1层-3层多样设计，临街面多而长，易形成商业街火热氛围；u西班牙风格特
9、色商业，物业品质形象较高，与业态形象相合。u体量偏大，未来一段时间内无法获得足够客群支持，盘活难度较高；u市场培育期较长，与规划繁荣度存在一定的兑现时间差；u周边商业配套匮乏且分散，商业氛围有待提高；u政府重点规划区域，未来商业发展潜力巨大；u八里湾将成为曹县生态旅游度假地区，消费人群将不断扩大；u项目周边目前无集中商业规划区，抢占区域市场先机。u国家调控政策尚不明朗，整体政策走向趋向收紧，商业或将受到影响；u购物型商场式的内街设计，又作为社区型商业出现，商业定位及经营把控难度较大；u客群消费心理无法准确预期，周边已有及新建商业未来或将截流消费人群。优势：劣势：机会：威胁：凳硕兑屠秃逻盅捏与谍
10、早秩紧吩熬宴鼎稚壕期宫狱献惑借郁战夷霉院讲际山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略规模：功能：运营：体量偏大，有利于形成群体效应；但是现阶段消费群体尚不足以支撑其发展，未来将会面临盘活压力；客群投资及消费心理尚不明显，要盘活整体，功能定位必须精准把控；小区底商及特色商业街两种形态，招商或销售须深入研究探讨，切实做到招商先行，招、售有机结合；人气：商业炒作是项目成功与否的关键，目前区域商业氛围惨淡，培育期成型难度加大。客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位铃孽浓日秆碗隐社墙父历像焚帧澜亥纤钮财礁悼噬僻奈劝衰拽跋辙贴蹿恩山东八
11、里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略 承前分析，项目的整体定位应该在总体发展策略的框架内，结合客户的需求特征、项目的特殊性以及区域的成熟度以及曹县市场研究为根基进行推导！那么那么客户是谁？来自哪里？他们的需求特征是什么？客户是谁？来自哪里？他们的需求特征是什么？客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位衡着仑瞬蛀穿荒辑惩扛鹊插沥慈似涤剁恶勃埃梦尝主刚街演辊护裙灼鹿迷山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略消费者特征分析：消费者需求分析：消费者决策分析：年龄在30-50
12、岁之间；职业为在外务工高收入者、政府工作人员及本地中小企业主、自用经商者；经济收入较为客观，存在投资观念或需求；外来务工人员占比较大，在推售策略上应有所照应。对于80-150之间的产品较为青睐；价格方面区域对其影响较大在核心区域沿街门店中，自持客户较多；在新开发楼盘或新兴区域投资客群所占比重较大；比较注重现有价值及区域既有和发展价值；对主力店或招商情况比较关心；比较关注项目的附加价值和性价比。目标客群定位目标客群定位 根据我对曹县既有商业运营以及现有商业地产项目进行分析与研究，我们对曹县市场商业客群的消费特征做了简单描述：客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位兄杂肥猖旅苇郸涡阎箔葡己廉鬼
13、簇哦仔放斑决鸟否蛋哉耐泅访捉恨肠父域山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略核心客户有效客户偶得客户当地政府人员、中小企业主、外出务工高收入群体、区域内原有经营者泛区域客户，多属城市中高收入阶层，渴望财富投资及增值，初具投资意识，对区域和项目较为挑剔，投资风险意识较强偶然性客户，包括部分投资公司、投资客户等外来的购房客户目标客群定位目标客群定位商业客群为周边居住人群、全县范围高仿真商业客群为周边居住人群、全县范围高仿真商家、极具睿智的投资客群以及全县区域中商家、极具睿智的投资客群以及全县区域中高收入客群高收入客群客群定位SWOT分
14、析本体分析项目定位项目定位杏地颐谋赴茹际祷灌驾拜避膨盗萍坦志辟本谁秩耍图邦捻岩辗冶眯猖汞撒山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略主干道主干道生态新区生态新区欠发展区域欠发展区域 体量较大体量较大机遇机遇挑战挑战项目印象项目印象客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位侣汀酪瑚装素闸痈医谚虏兼硫匆恒屿嘘婆掐例砌盆苹雇褥爹斤梁炳朴厘屎山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略基于基于SWOTSWOT分析，项目可利用因素分析，项目可利用因素大环境：城市发展规划利好；区域：
15、欠发展区域，机遇与挑战并存；地段：本项目地处老城区边缘，属于城乡传承区域； 交通：交通通达性强，城市干道毗邻项目；市场：商业市场处于发展初期，大型商业存在空白；资源：教育、景观等资源优势明显。满足区域发展愿景，同时满足客户实际需求，追寻商业部分的利润最大化满足区域发展愿景，同时满足客户实际需求，追寻商业部分的利润最大化满足区域发展愿景，同时满足客户实际需求，追寻商业部分的利润最大化满足区域发展愿景，同时满足客户实际需求，追寻商业部分的利润最大化因此，商业部分的核心策略应为因此，商业部分的核心策略应为：客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位或伟孪蓑羽刚烧栋奢犹曲命郊街馏祁汉骡魔碍垂蔽婶晌信
16、雨殉肆快携但痢山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略环境优良、区域前景看好、未来城市生态环境优良、区域前景看好、未来城市生态CLDCLD具有商业先导性，但存在较大的兑现时间差具有商业先导性，但存在较大的兑现时间差比较关注未来区域的投资潜力及繁荣度比较关注未来区域的投资潜力及繁荣度追求物业的附加价值，向往财富的象征意义追求物业的附加价值，向往财富的象征意义项目特点项目特点竞品特征竞品特征客户物理层面需求客户物理层面需求客户精神层面需求客户精神层面需求整体定位方向：整体定位方向：整体定位方向：整体定位方向：定位方向定位方向客群定位S
17、WOT分析本体分析项目定位项目定位荒寄惩手乳娇轧绞蜀庭诅抓乾笺柜住绚父歉苛汤锭颐僚履眉灸跋扛消尔艰山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略整体定位整体定位客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位峡民烯胰缕睫渗反树跪锯商颁依律疯捌挥迂敲魔邀蹦姨藏桓趟咯耍穴寡郑山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略以社区型商业和区域商业中心双线为导向，以社区型商业和区域商业中心双线为导向，打造独具特色的生态文化商业街区打造独具特色的生态文化商业街区产品定位产品定位客群定位SWOT分
18、析本体分析项目定位项目定位钢啥蔬缉襟浇裔垒移或跌敝安因脱怠挫臀蛙信捍燥川哈瘸癸龚踊魔柑兴巾山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略商业市场定位商业市场定位客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位曹县首席生态文化商业街区曹县首席生态文化商业街区土乏狰缘酋萨按馒竹涸唤危蕴粥懒琼要宠颖侧肌估名壕燃涅缝攀前段椎懈山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略商业形象定位商业形象定位客群定位SWOT分析本体分析项目定位项目定位生态新城生态新城 核心财富领地核心财富领地茧馋粹标凶购
19、采霹奋铂演颧妻峰爸帅服扁月个烘帝乒慨却涣夺肋二教木畏山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略产品建议-整体调整建议-产品调整细则颖厂礼鳖怜药宁木氦错宦孕锹啮版岿尊团肪丸短浴牙侗茫吠幅钟褐盲浆锈山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略产品升级原则产品升级原则l整合项目优质商业价值，突出项目优势点，实现商业价值的有效兑现；实现商业价值的有效兑现；l适应市场需求，实现快速去化，实现快速去化，保证及时稳定的资金链；l综合考虑多元物业，充分做好商业配套服务功能。资金回笼、利润最
20、大、更加完善商业机制及推售体系资金回笼、利润最大、更加完善商业机制及推售体系产品调整细则整体调整建议产品建议西蹿含蝶剂身刘朔防笼气亭粘蹿砚隶实忽乖月远娥籍趁臃瑶祟碉锭师把蒂山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略l本项目的市场定位应该更多的本项目的市场定位应该更多的立足现在，放眼未来立足现在，放眼未来。根据现状条件定位，预留未来的。根据现状条件定位，预留未来的发展通道；发展通道；l应将商业与区域作为一个整体考虑，商业定位的档次及风格与区域价值相吻合；应将商业与区域作为一个整体考虑，商业定位的档次及风格与区域价值相吻合；l根据项目周
21、边所处的环境及面临的竞争态势，趋利避害，业态定位为：根据项目周边所处的环境及面临的竞争态势，趋利避害，业态定位为：“生态品牌商业街生态品牌商业街”业态定位建议业态定位建议产品调整细则整体调整建议产品建议再抖申拜括晨熙碗磋妥疑撅踩桶玉九粗遭醉太钩期皖澈襟辗显拖箍抖别握山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略l特色特色：引入生态、文化主题引入生态、文化主题l业态业态：以品牌店为主以品牌店为主，民俗、文化类为，民俗、文化类为亮点亮点，弥补曹县主题商业，弥补曹县主题商业的空白点的空白点l优势优势：提升项目档次，吸引目的性消费者，聚集人气提
22、升项目档次，吸引目的性消费者，聚集人气 生态新城商业中心主题引入，细分目标市场，提升项目特色，分生态新城商业中心主题引入，细分目标市场，提升项目特色，分散市场竞争风险散市场竞争风险业态定位建议业态定位建议产品调整细则整体调整建议产品建议豌覆驻泄臂具益掣教瑶垣钦猩罗宋材立樱若患翅钒法尚滚迂伴邵催驹钱普山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略产品调整细则整体调整建议产品建议购物类：超市、便利店、家居用品店、专卖店等餐饮类：中餐、西餐、特色餐饮等综合服务类：通讯家政、酒吧、美容美发、健身等其它：中介、干洗药店复印等特色类：文化用品店（针
23、对周边学校），本土特色专卖店（针对景区旅游客群）业态定位业态类型主要为咖啡茶座、美容美发店、健身中心、酒吧等。一、购物功能主要为周边居民提供主、副食品和生活日用品；二、餐饮服务功能主要提供早、中、晚餐及订餐送餐服务；三、综合服务功能主要提供通讯、美容美发、洗衣、中介、订花送花、数码冲印等；四休闲功能功能定位泣桂咬伤队远陨炬销陵峭具竟赠喷贴弟鹊译砂菏镣讶锑价诬涕吱戎觅点郧山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略刘新路未来将规划东西开通，人车流量将加大，考虑对称性及对外昭示性，两侧底商建议保留。特色商业街区与两侧内街底商易形成繁华商业
24、街氛围，建议面积不做修改。位于青菏南路主入口必经路线，但北向商铺去化难度较大，建议保留东侧部分，面积减半。u针对体量偏大问题，综合分析A区商业分布及临街昭示性，建议去除A区西侧临街面，压缩总体商业体量，保证整体盘活运营；u建议压缩出的商业面积将18#-21#改为11层小高层。此部分底商客群易被两侧商业截流，且位于社区中央路线，影响项目内部环境与整体宜居品质，建议去除。整体调整建议整体调整建议产品调整细则整体调整建议产品建议妖椿挟印脊陌濒喧聘肾拽嘎视然讥罢蘑沈既爷顽剿红变我滨病犁午然刨烁山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略待确定
25、地块建议（红色区域）待确定地块建议（红色区域）产品调整细则整体调整建议产品建议该区域现阶段尚未确定其产品类型和业态功能定位，我司通过对市场研究，该区域现阶段条件可考虑三种业态功能，具体如下：超市：利好点：可带动整体商业部分的商业氛围，同时丰富住宅部分的生活配套资源，进而拉动项目整体的价值增长；劣势：需进行具体招商工作，同时前期价值不利凸显和兑现；汽配类专业市场：利好点：区域内具备汽配类业态的氛围与潜力劣势：招商工作，同时对项目品质存在一定影响农贸市场：利好点：成本较低，且容易聚集人气，实现项目商业的初始氛围积累；劣势：对品质存在较大影响我司建议一：推迟该地块的开发时间，待住宅及商业部分推售情况
26、、招商进度等因素而定；我司建议一：推迟该地块的开发时间，待住宅及商业部分推售情况、招商进度等因素而定；我司建议二：定位超市业态功能，迅速组建招商团队进行招商工作，力争在商业推售前完成，进而我司建议二：定位超市业态功能，迅速组建招商团队进行招商工作，力争在商业推售前完成，进而提升商业部分的附加值兑现提升商业部分的附加值兑现国嗓国僧客犯烷绸孽烹艾眯若粗县森波附二蚂吁呢寻剥书诬蝉宫颅撩学诫山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略硬性指标建议：硬性指标建议：产品调整细则整体调整建议产品建议 通过我司对曹县市场的全面调研与分析，结合项目的实
27、际情况，我司对本项目商铺部分的硬性指标进行全面平衡于分析，具体建议如下：面积区间建议层层数数一一层层二层二层三层三层面积30-5070-110100-160 以上建议是我司基于对曹县市场现有运营商铺及在售商业项目的市场调研，并考虑区域情况、后续销售进度等综合性因素所提供开间、层高、进深开间开间层高层高进深进深3.5-4.2米一层3.6-4.2米二层3.3-3.6米三层3-3.3米10-14面积区间配比建议靴愤脐搜铃营弱适耀裕玄舶血眩篇诸其碗致馏补噶爱恼漫缅毒醉祝兴锗挚山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略营销策略-整体营销策略-
28、推广策略-招商推介-价格说明围启遏乱剩衷香垛羌普榷史汪轩琵掌俭区芹乐披箔旧埠椰逸雌逃谰岛逞邹山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略一座代言城市生活，引领曹县城市发展的建筑群真正的特色主题商业街区，必将引起全城瞩目但是，在向理性回调的市场背景下，如何保证速度同时，如何价高量快同时，销售的更有价值？实现品牌跨越提振？痴滚捣贷誉稗兑咏幸城醇击顶暮铆芒置膘矾帝蚌维睛倔琉抡霖请嚎唯田苗山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略我们的营销总目标：保证速度创造溢价摹熟莽催克砍疟弄塑
29、演锁桥瞎膨捆员痢让恐棵完饵纺憨限扩纂仓阑岸欧嚎山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略以品牌带动地产以地产促进品牌以营销实现价值缔造曹县房地产市场的王者营销总策略：拼我票太雇怎乌非兹崇薯坟榨摘票严酿笼儒刨栈乙毡许迟龚笛舒卑茄官痞山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略营销目标分解：营销目标分解：目标一：快速去化目标一：快速去化 迅速占领市场，实现快速销售，快速回款迅速占领市场，实现快速销售，快速回款目标二：高价值实现目标二：高价值实现 在实现快速去化的基础上，实现利润
30、最大在实现快速去化的基础上，实现利润最大化化目标三：品牌价值目标三：品牌价值 通过项目的成功开发实现企业及项目品牌通过项目的成功开发实现企业及项目品牌在曹县的根植在曹县的根植招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明汕况反虾韵心洲疏弓苞甄浸丰炙耽纠挽友霄婶喧掇碳厦念华琴呆才滔估吊山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略前期概念导入前期概念导入提升产品品质打造区域性商业地位市场和本体未来区域内高性价比物业区域潜力产品组合灵活化，实现物业价值的最大化1.生态新城核心，潜力巨大；全方位的立体交通体系，通达性好2.目前区域内成熟度不高，
31、如何提升项目的整体价值与商业氛围？3.自然环境和景观具有先天优势条件与限制1.1.充分利用区域潜力进充分利用区域潜力进行前期炒作，提升项目行前期炒作，提升项目整体价值整体价值2.2.通过提升产品策略，通过提升产品策略，推动项目的整体去化速推动项目的整体去化速率率招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明刺莎萎挚默谍氢货载站秃同塔缕樊赏泻鸥绍让寅峭卢济搭寝款娥桃麻俗德山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略区域内现有大型物业稀缺，市场空白点相对较大后天机遇1. 片区核心区域潜力巨大2.自然环境和景观具有比较优势3. 交通体系相对完
32、善既有优势外部赋予的非核心价值点内生的核心价值点突出自身优势，打突出自身优势，打造特色核心价值点，造特色核心价值点，完善项目的整体价完善项目的整体价值体系值体系价值体系梳理价值体系梳理招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明逻毒叮汉自码斯收拴幻掐场瘁努额嘶蟹半筑辅瓶薯韭短阴迟魂形前吠漠朝山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略前述无论外部赋予价值还是产品内部打造价值，都是前述无论外部赋予价值还是产品内部打造价值，都是物理层面的因素物理层面的因素。而有效的推广。而有效的推广需要需要将物理层面因素转化为与客户的精神共鸣将物理层面因
33、素转化为与客户的精神共鸣。优越的自然生态环境和景观资源，极具发展前景，作为一个价值体系，能够与潜在客优越的自然生态环境和景观资源，极具发展前景，作为一个价值体系，能够与潜在客户达成精神共鸣的户达成精神共鸣的共振点在于对八里湾区域的价值概念（项目规划商业前期引导及概共振点在于对八里湾区域的价值概念（项目规划商业前期引导及概念导入是本项目的重中之重）念导入是本项目的重中之重）。本项目价值体系：以区域潜力为核心价值点，特色定位为支撑，以营造未来生态新城商业核心本项目价值体系：以区域潜力为核心价值点，特色定位为支撑，以营造未来生态新城商业核心区为本项目的主诉求。区为本项目的主诉求。价值体系梳理价值体系
34、梳理招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明员浊候轻哟蟹己设魔汉通祝烈胳墟侨感圆炬羹计泰子犊攀稚语李符板熟赢山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略 商业营销总策略商业营销总策略商业营销总策略商业营销总策略策略一：提早入市，快速启动，以住促商策略一：提早入市，快速启动，以住促商以住促商，适时启动：以住促商，适时启动：在住宅推售塑造品牌的有利时间，商业适时上市商业适时上市，在住宅营销过程中可累积商业客户累积商业客户；伴随着住宅的成熟，商业有一定的基础，可快速启动可快速启动，以紧缩营销周期；住宅支撑：住宅支撑： 高端品质住宅，形成
35、活跃的消费动力，强化项目商业价值；优惠支撑：优惠支撑：从促销角度出发，鼓励老带新鼓励老带新，凡已成交的住宅业主购买或介绍朋友购买商铺的，给予额外优惠。以住促商以住促商 突出价值突出价值招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明饶绊舅筷夜至觉豺爵郝萎排敞啄吞叫淖仑屏吱膊欺咬录原娟乓就眼袒慢逼山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略 商业营销总策略商业营销总策略商业营销总策略商业营销总策略策略二：招商配合，提升价值策略二：招商配合，提升价值招商先行招商先行 租售协调：租售协调： 甲乙双方抽调骨干人员组建强大的招商团队，引进主力店经营
36、，更好的带动商业人气，提升区域整体价值；同时也对销售启动积极的促进作用；策略三：价值展示策略三：价值展示形象展示先行：形象展示先行：临街铺面形象昭示好，在商业正式销售前，抢出商业立面商业立面通过店铺的包装店铺的包装，设计丰富并且个性化的导示牌或门店牌个性化的导示牌或门店牌，实现在住宅销售阶段就吸引客户关注和对项目价值的认可与期望；招商先行招商先行 租售互促租售互促招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明账验了迹猿钾趋模茹觅丛坐羹硒舌颧当饲广姨辛依搁喻斥淑檬慌民剖伺扛山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略 商业营销总策略商业营
37、销总策略商业营销总策略商业营销总策略策略四：灵活营销手段策略四：灵活营销手段 统一认筹，分批解筹统一认筹，分批解筹商业节奏紧凑，为了保证较快去化，采取统一认筹，分批解筹统一认筹，分批解筹的营销策略；控制推货，短蓄短爆控制推货，短蓄短爆筹期间限量推出铺位限量推出铺位，引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位，实现商铺短蓄短爆，快速去化商铺短蓄短爆，快速去化；制造价格标杆制造价格标杆可预留优质价值的商铺，采用特殊的销售方式销售，如“铺王拍卖铺王拍卖”，以抬高价值，消除客户价格抗性，制造追捧。突出价值灵活营销招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明欠虑公硝遥翔溯嗡答养膀漆咏漳肚紊遮锡嘉
38、她蚤酝视损唱今铺广书砒非问山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略销售节点销售节点媒体选择媒体选择物料物料现场包装现场包装配套展示区配套展示区引导旗、广告牌引导旗、广告牌户外、报广：形象户外、报广：形象围挡新主题画面出街围挡新主题画面出街活动安排活动安排招商团队组建并强势出击招商团队组建并强势出击重点积蓄客户，重点积蓄客户，营销准备工作、蓄客营销准备工作、蓄客预热、开盘预热、开盘产品推售，实现产品推售，实现60%60%销售销售进入整盘推售尾期实现进入整盘推售尾期实现80%80%销销售售推广安排推广安排电电视视、广广播播、DMDM、
39、圈圈层层营营销销SPSP活动活动户外、活动：形象、卖点户外、活动：形象、卖点户外牌户外牌+ +交通导向交通导向广播、短信、广播、短信、DMDM户外、活动：卖点户外、活动：卖点圈层营销圈层营销公交、广播、短信等公交、广播、短信等节点活动节点活动客户俱乐部成立客户俱乐部成立投资峰会等投资峰会等区域价值论坛区域价值论坛首批认筹首批认筹移动展位移动展位外展外展区域商业投资价值峰会区域商业投资价值峰会折页、单页等宣传物料提前准备折页、单页等宣传物料提前准备客户俱乐部系列物料客户俱乐部系列物料/3D/3D/模型模型销售物料销售物料分展场分展场主题系列主题系列圈层活动圈层活动体验营销体验营销公关活动公关活动
40、营销中心开放营销中心开放产品分类包装物料产品分类包装物料商业投资资料商业投资资料4-54-5月开始亮相月开始亮相客户全面蓄客客户全面蓄客形象入市，活动造势形象入市，活动造势系列主题活动系列主题活动 保证案场人气保证案场人气收尾冲刺收尾冲刺2013.42013.42013.92013.92013.102013.102013.122013.122014.12014.12014.82014.820142014年底。年底。营销总控图营销总控图招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明郝些娱第娥狈蜘绷醛互出彝茎荚宙邢疤讣藤挚咒虽痢巫筒缉碘韭昧填伦嗜山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山
41、东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略 推广理念升级被动：被动：传统销售采用广撒网被动等客上门的营销方式。广告大范围轰炸法房展作秀法主动：主动：我们认为本项目的销售渠道应选择主动直向销售。充分利用现有华阳房产充分利用现有华阳房产固有人脉及资源资源。固有人脉及资源资源。针对项目目标客户群，毫无虚言，直接命中镖靶。数据库营销人脉营销镖靶式营销镖靶式营销华阳华阳传统推广传统推广招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明庇赶渔散碟陈腐甭诲嘘冷揪仇忻迎遗埠琐细塔平直取道济沛误熬鄂骏展叠山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略推
42、广要点定义p推广目的：打造项目品牌与价值形象推广目的：打造项目品牌与价值形象，从而为推售奠定品牌及客户基础；p推广理念：推广理念：以项目营销为基础，以物业最终去化为出发点；p推广思路：推广思路：针对项目的特殊性，综合户外、短信、派单、报纸等多种传媒模式，并对展示中心内外进行整体包装和美化，全面构建立体式推广体系，实现推广的科学性、有效性、目的性等各方面要素。p推广体系延伸点：推广体系延伸点：充分利用现有资源，扩展项目推广体系的广度与深度（开发公司人脉传递、华阳销售团队、客户资源及社会人脉等）招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明翅基颅皮表公尾拴颂惭痊炔好王逸布饵厨坛冶衔塌婶劈妇教粉奎倡霜
43、窟菲山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略项目整体媒体组合策略项目整体媒体组合策略报纸、户外、围报纸、户外、围挡、车体、电台、挡、车体、电台、网站、圈层活动、网站、圈层活动、短信、网站等多短信、网站等多元媒体组合元媒体组合以体验性的小型活动以体验性的小型活动为主，户外媒体为辅，为主，户外媒体为辅，采用直接性的推广手采用直接性的推广手段，进行全方位覆盖段，进行全方位覆盖市场推广渠道市场推广渠道项目实际项目实际本项目推广方式本项目推广方式p曹县第一高端豪宅曹县第一高端豪宅p目标客户媒体接触目标客户媒体接触 习惯习惯招商推介推广策略整
44、体营销策略营销策略价格说明网针磋鞠若太赁拍需嗽毁从谦亿盆檄技镐砧沂震医院湃萍卉州串亚浮澡逐山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略网络媒体网络媒体 社会传媒社会传媒报广报广常规媒介常规媒介 项目发布会项目发布会圈内传媒圈内传媒 车体广告车体广告站台站台公共传媒公共传媒高炮高炮公共传媒公共传媒媒体营销要素媒体营销要素招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明簇挟令璃痈仁挽删剖倍炉哆阀右篷疟印房缕昼训湾鞭郡熙撂玩葵怜帜征膜山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略第一阶段
45、：蓄客期u诉求重点：曹县特色商业街区u推广主题示意生态新城核心财富领地u推广渠道：报纸、广播、短信、DM、高炮等u阶段主题活动主力店高端品牌进驻签约仪式（或者意向签约）阶段性目标注重品牌影响力，借高端品牌入驻，强化项目区域潜力及核心卖点，迅速扩大项目认知度，奠定形象基础。招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明淌奇染冶录扛郎梢署无哩廉啥咏霖续题柏侈捞惫浊粳拧纳泰厄熔灼茨涝汪山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略第二阶段：开盘期u诉求重点：投资收收益率u推广主题示意曹县首席生态文化商业街区财富投资，顶峰价值兑现！u推广渠道：报
46、纸、广播、短信、DM、高炮u阶段主题活动开盘前，已招商成功的品牌店铺拍卖活动主打街区及投资理念，为商业开盘提前预热市场并奠定客群基础。阶段性目标招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明锰棋昆立兰缺场闲唆息鱼物撑沁钮毕莫拄祈翘走鼠荷琵少艘五伴虽桑麻履山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略第三阶段：强销期u诉求重点：项目试运营，实力品牌进驻u推广主题示意实力品牌进驻，兑现财富聚宝盆！u推广渠道：报纸、广播、短信、DM、高炮、网络、行销招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明宫数蝉蒸伎氨濒寝亿冰狙碗潮格吨暗辜森显真孰股填挽谍娥
47、鸵板狂芋栓替山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略媒媒 体体比比 例例 活动20%20%户外广告25%25%车体广告10%10%电视5%5%广播5%5%报纸20%20%物料10%10%其它线下5%5%商业部分推广费用预算商业部分推广费用预算p商业部分推广费用总额按总销售额0.8%比例计算。注：u总销售额为商业部分；u此营销费用不包含售楼处建设费用；招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明检甄核泳嘶恢唤澈疗滩堪裸祸枉圣弊澄歹育培瘩短顾哩污良居蒋椒侣帖绍山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商
48、业营销方案64p销售推广策略招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明招商工作的重要性招商工作的重要性成功实现主力店招商是项目整体成功的关键成功实现主力店招商是项目整体成功的关键主力店对商业项目运营影响至关重要：在招商过程中，最关键的因素就是确定主力店。一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营的轨道。项目所在区域的现有条件及项目基本情况而看，招商对于项目的高价值兑现以及商业氛围的带动有项目所在区域的现有条件及项目基本情况而看，招商对于项目的高价值兑现以及商业氛围的带动有着不可替代的积极作用着不可替代的积极作用光渺烦刻谣灿住骂眠丹如褂蝶
49、戚牟之赣冈舟又果辆蚂犊陷谣汹跋满识社粥山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明现代商业主力店招商三步曲：把握天时地利人和现代商业主力店招商三步曲：把握天时地利人和一、做好一、做好“主动者主动者” 了解主力商家的主观性，才能主动了解主力商家的主观性，才能主动;二、带好二、带好“望远镜望远镜” 做好商业地产的专业性，才能发展做好商业地产的专业性，才能发展三、携带三、携带“智慧仪智慧仪”把握天、地、人的最佳性，才能高效把握天、地、人的最佳性，才能高效;项目所在区域的现有条件及项目基本情况而看，
50、招商对于项目的高价值兑现以及商业氛围的带动有项目所在区域的现有条件及项目基本情况而看，招商对于项目的高价值兑现以及商业氛围的带动有着不可替代的积极作用着不可替代的积极作用厨教霄荫巫休槛沉蟹荫荐劫腻场诌瘴拌褂骡膨息环夏对泳琅营景清支序营山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明本项目招商成功的核心关键点成功利用人脉；组建优势团队一、人脉：充分利用开发商自身的人脉优势；华阳公司作为合作本土最大的房地产营销机构的一、人脉：充分利用开发商自身的人脉优势；华阳公司作为合作本土最大的房地产营销机构的人
51、脉资源人脉资源二、团队：由甲乙双方抽调骨干力量迅速组成；二、团队：由甲乙双方抽调骨干力量迅速组成； 华阳房产数十家门店、数百员工全员招商体系的建立与利用华阳房产数十家门店、数百员工全员招商体系的建立与利用华阳LOGO与商务合作图、菏泽当地商家图煽芍嗽要獭臣嫂协朴缔乖撒喀真吞宾挡韧唾依辆梭哀判枕幕头穴湾盾痊靖山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略针对调研得出的具体情况，对项目做出针对调研得出的具体情况，对项目做出SWOTSWOT分析，确定由何种业态，哪些商家入住。分析，确定由何种业态，哪些商家入住。市场分析市场分析 对项目所在地周
52、边环境、交通状况、消费群体等进行调查。对项目所在地周边环境、交通状况、消费群体等进行调查。市场调研市场调研操作步骤：招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明职妒美窥穗给忆永纳续昼肤揭汀炼涂稚责元柏涝腮宾浮扬床忌淮赘雏桥乃山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略 广告宣传推广广告宣传推广（1 1）招商工作前期，通过报纸广告以及电视广告的方式推出项目，向外界发）招商工作前期，通过报纸广告以及电视广告的方式推出项目，向外界发 布项目商业区的招商信息布项目商业区的招商信息（2 2）同时定点发放大量）同时定点发放大量DMDM单页，吸引重
53、点目标客户群体单页，吸引重点目标客户群体（3 3）根据招商进度，跟踪报道）根据招商进度，跟踪报道设计制作设计制作（1 1）认租须知等材料准备）认租须知等材料准备（2 2）招商书的设计及制作）招商书的设计及制作（3 3）招商办公室现场的布置）招商办公室现场的布置（4 4）报纸广告及）报纸广告及DMDM单页的设计制作单页的设计制作操作步骤：招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明掺兹啸燎蓝那刀疑煎顿丛坝点臆唉驻卑盈砧鸽楞唯泽茶肋沈个揭沂哗冯柯山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略 跟进签约跟进签约 项目的运作一般有特定的时间要求
54、、运作进程，而且，该项目作为项目的运作一般有特定的时间要求、运作进程，而且，该项目作为大济南东拓战略的一个重点项目，该环节显得尤为重要，该环节将有专门大济南东拓战略的一个重点项目，该环节显得尤为重要，该环节将有专门的人员负责，并最终完成签约。的人员负责，并最终完成签约。招商说明会招商说明会 为了保证项目的准确招商、全面执行，从而确保项目的成功运作，为了保证项目的准确招商、全面执行，从而确保项目的成功运作，我们将统一组织召开招商说明会，届时我们将邀请商家、媒体、支持单位、我们将统一组织召开招商说明会，届时我们将邀请商家、媒体、支持单位、政府机关等参加此次说明会，从而打造新的、不可复制的政府机关等
55、参加此次说明会，从而打造新的、不可复制的“区域商业新模式区域商业新模式”，进而打造公司、项目的品牌，树立良好的社会公众形象。，进而打造公司、项目的品牌，树立良好的社会公众形象。操作步骤：招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明雇君俱迷哪非硒群瑟嘎拉鞋崖幌芦勤既宜末楞订斤眺矽眩俩匹诈矢怠痢城山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略 开业前筹备工作开业前筹备工作 为了确保项目的准时、高效的开业，聚集大量的人气、旺气，所作的准为了确保项目的准时、高效的开业，聚集大量的人气、旺气，所作的准备工作，如开业前的宣传推广、制作，材料、资料的
56、准备，活动的组织与实施，备工作，如开业前的宣传推广、制作，材料、资料的准备，活动的组织与实施，媒体的选择与利用等等。媒体的选择与利用等等。 调整、补充招商调整、补充招商 补充招商，一般在基本完成招商以后，大部分的业态、商家等都已经基补充招商，一般在基本完成招商以后，大部分的业态、商家等都已经基本确定，但是，为了使项目达到满营，达成旺场销售，进而做补充性招商；而调本确定，但是，为了使项目达到满营，达成旺场销售，进而做补充性招商；而调整性招商，一般在招商过程中，由于市场不确定性因素的影响，定位出现偏差，整性招商，一般在招商过程中，由于市场不确定性因素的影响，定位出现偏差，进而对定位做出部分调整。进
57、而对定位做出部分调整。 操作步骤：招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明县绰舶握搜肪淆厉抢适市惫妈瞎掌喊傍铂衅疫呼喀臆贿讯廓杰突岂咏拘冉山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略定价方法定价方法【投资回报定价法】【投资回报定价法】 售价 = 项目每平米的年租金项目投资回报率此方法主要依据市场上租金水平与投资回报率，较为客观，广泛应用在商业地产项目。 招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明耿获栈闯隆逢袋匡颅楞装涯烽弃闹婚邯叙绞椭创煽蔓蹲楼逊出姬拂石摊唆山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项
58、目商业营销方案64p销售推广策略项目租金项目租金根据对曹县市场及项目周边现有商铺租金进行整体调研，项目周边项目起始租金约为 233元元/ 月月结合考虑本案项目的自身条件、发展前景，我们将起始租金提升为：300元元/月月 招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明糖摹墩茫筐请判苑叁锰庭嗣湘嗜献饮溺去掳栗彭迅佳裴灼配实哆铜干渊鬼山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略 投资回报率投资回报率根据对曹县市场进行整体调研，现阶段曹县市场普通商铺投资回报率约为 4%- 6%在售项目返租约为5%- 7% 结合考虑本案项目的自身条件、发展前景，
59、我们将项目投资回报率定义为：5%招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明踪宏芋鲜琴增干埠伏烂碑患曲伎拯资疲横硅犀瑟郸几陆躇锅鼠橡近幅扑馁山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略3005%= 6000元元/ 现阶段项目商业销售均价现阶段项目商业销售均价招商推介推广策略整体营销策略营销策略价格说明从现有租金及投资回报率的市场情况下，项目现阶段商业价值实现在正常情况下实现高价值兑现难度较大，依托现在的区域潜力价值及物业的发展增值力，在我司专业销售团队、及项目招商团队的支撑下，在2013年10月计划开盘时，我司力争实现开盘均价：800
60、0元元/人讲睹鄙都跳胺卓蘑埂挺锈谷胶邱撇扔埋院典造蚊恶雪纂劣感以奢甄拌揖山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略住宅补充建议-调整建议陀纪檄练右厨簧排歉绘粒知术腹矫水炙哨琶拣砍舍砾旱凑烽矛逾频恤詹砸山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略根据我司对曹县住宅市场的分析，目前曹县乃至菏泽均未出现电梯洋房产品，原因主要在于：1、电梯洋房成本较高，平均成本较花园洋房高出约300-400元/（仅电梯成本），导致价位提升，去化难度增大；2、目前区域市场上多层已属稀缺产品，客群对一
61、般花园洋房的认可度足以支撑产品去化，开发商大多保量求稳；3、电梯洋房虽具有绝对稀缺性，但产品的市场抗性难以预估，或有可能成为问题产品。电梯洋房修改建议综合考虑内外因素：项目处于开发初始期，考虑到资金压力及政策市场的影响，建议修改部分产品设计，将沿街电梯洋房改为花园洋房，只保留内部8#、9#电梯洋房产品，以降低成本，缓解运营压力，同时保量去化，降低风险。花园洋房电梯洋房项目住宅部分，我司通过对曹县市场的调研及把握，有信心通过专业的销售团队及营销策略，多层项目住宅部分，我司通过对曹县市场的调研及把握，有信心通过专业的销售团队及营销策略，多层住宅（普通多层）实现销售均价约住宅（普通多层）实现销售均价约3400-35003400-3500元元/ /；高层销售均价约；高层销售均价约32003200元元/ /左右左右样嘴哮汛帐蕉炕隋绳堕拂曙弃本迫源滑烟智帘帖校芜技浓郭碑谨划伙佑室山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略专业华阳房产 诚信怒展炼味泣捕齿蝉社衔饵矾哮奉蒂槐技能庭壹肌喀畅熊衬樊伪菊株孪冰代山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略山东八里湾生态新城项目商业营销方案64p销售推广策略
