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1、会计学1房地产开发房地产开发(kif)与经营与经营第一页，共32页。第一节第一节第一节第一节 房地产开发项目房地产开发项目房地产开发项目房地产开发项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)建设管理建设管理建设管理建设管理n n一、房地产开发项目建设管理模式一、房地产开发项目建设管理模式一、房地产开发项目建设管理模式一、房地产开发项目建设管理模式n n房地产开发项目中，开发商首先委托咨询、设计单位完成项目房地产开发项目中，开发商首先委托咨询、设计单位完成项目房地产开发项目中，开发商首先委托咨询、设计单位完成项目房地产开发项目中，开发商首先委托咨询、设计单位完成项目前期工作，包括
2、施工图纸、招标文件等。其次选择一家具有资前期工作，包括施工图纸、招标文件等。其次选择一家具有资前期工作，包括施工图纸、招标文件等。其次选择一家具有资前期工作，包括施工图纸、招标文件等。其次选择一家具有资质和实力的监理机构，然后通过竞争招标把工程授予综合质和实力的监理机构，然后通过竞争招标把工程授予综合质和实力的监理机构，然后通过竞争招标把工程授予综合质和实力的监理机构，然后通过竞争招标把工程授予综合(zngh)(zngh)报价最优的承包商。开发商要与设计机构、承包商和报价最优的承包商。开发商要与设计机构、承包商和报价最优的承包商。开发商要与设计机构、承包商和报价最优的承包商。开发商要与设计机构
3、、承包商和监理机构签订合同。开发项目建设管理模式指在项目施工阶段监理机构签订合同。开发项目建设管理模式指在项目施工阶段监理机构签订合同。开发项目建设管理模式指在项目施工阶段监理机构签订合同。开发项目建设管理模式指在项目施工阶段开发商与各参与者之间的合同关系。开发商与各参与者之间的合同关系。开发商与各参与者之间的合同关系。开发商与各参与者之间的合同关系。n n（一）平行承发包管理（一）平行承发包管理（一）平行承发包管理（一）平行承发包管理n n平行承发包是指项目业主将工程项目的施工和设备、材料采购平行承发包是指项目业主将工程项目的施工和设备、材料采购平行承发包是指项目业主将工程项目的施工和设备、
4、材料采购平行承发包是指项目业主将工程项目的施工和设备、材料采购的任务分解后分别发包给若干个施工单位和材料、设备供应商，的任务分解后分别发包给若干个施工单位和材料、设备供应商，的任务分解后分别发包给若干个施工单位和材料、设备供应商，的任务分解后分别发包给若干个施工单位和材料、设备供应商，并分别和各个承包商签订合同。并分别和各个承包商签订合同。并分别和各个承包商签订合同。并分别和各个承包商签订合同。第1页/共31页第二页，共32页。n n（二）总承包委托建设管理（二）总承包委托建设管理n n工程项目总承包模式是指业主在项目立项后，将工程项目的施工、材料和设工程项目总承包模式是指业主在项目立项后，将
5、工程项目的施工、材料和设备采购任务一次性地发包给一个工程项目承包公司，由其负责工程的施工和备采购任务一次性地发包给一个工程项目承包公司，由其负责工程的施工和采购的全部工作，最后向业主交出一个达到动用条件的工程项目。业主和工采购的全部工作，最后向业主交出一个达到动用条件的工程项目。业主和工程承包商签订一份承包合同，也称为程承包商签订一份承包合同，也称为“交钥匙工程交钥匙工程”。n n二、房地产开发项目进度管理二、房地产开发项目进度管理n n进度管理是指以进度计划为依据进度管理是指以进度计划为依据(yj)(yj)，综合利用组织、技术、经济和合同措，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目
6、标得以实现。施，确保项目工期目标得以实现。n n（一）房地产开发项目进度管理的主要内容（一）房地产开发项目进度管理的主要内容n n1 1、编制开发项目实施阶段总进度规划、编制开发项目实施阶段总进度规划n n2 2、编制开发项目建设总进度计划、年度计划、编制开发项目建设总进度计划、年度计划n n3 3、核准施工进度计划、核准施工进度计划n n4 4、编制其他配套进度计划、编制其他配套进度计划n n5 5、督促监理工程师、督促监理工程师n n6 6、检查与纠偏进度计划、检查与纠偏进度计划第2页/共31页第三页，共32页。n n（二）进度计划的编制方法（二）进度计划的编制方法n n进度计划编制是进度
7、管理的重要内容，进度计划编制通常采用表格法、横道进度计划编制是进度管理的重要内容，进度计划编制通常采用表格法、横道图和网络图法。图和网络图法。n n三、房地产开发项目的投资管理三、房地产开发项目的投资管理n n房地产开发项目的投资管理是在保证工期和质量的前提下，利用房地产开发项目的投资管理是在保证工期和质量的前提下，利用(lyng)(lyng)组织、组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。在开发项目实施阶段，主要是对合同价的管理、包括投资计划、投资节约。在开发项目实施阶段，主要是对合同价的
8、管理、包括投资计划、投资跟踪、工程款支付和投资分析等。资跟踪、工程款支付和投资分析等。n n（一）编制投资计划（一）编制投资计划n n（二）跟踪投资（二）跟踪投资n n投资跟踪的主要内容包括以下两个方面：投资跟踪的主要内容包括以下两个方面：n n（1 1）设置跟踪指标）设置跟踪指标n n（2 2）定期采集信息）定期采集信息第3页/共31页第四页，共32页。n n（三）支付工程款（三）支付工程款n n1 1、工程款的种类、工程款的种类n n工程款一般工程款一般(ybn)(ybn)包括工程预付款和工程进度款两类。包括工程预付款和工程进度款两类。n n（1 1）工程预付款：是建设工程施工合同订立后开
9、发企业在承包商正式动工前）工程预付款：是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前7 7天应支付的用于施工准天应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金。备和采购材料、构件的流动资金。n n（2 2）工程进度款：承包商按照与开发企业预先约定的工程价格的计算方法，按事先确定的支付周期）工程进度款：承包商按照与开发企业预先约定的工程价格的计算方法，按事先确定的支付周期计算工程进度款。计算工程进度款。n n2 2、支付工程款的方式、支付工程款的方式n n支付工程款的方式一般支付工程款的方式一般(ybn)(ybn)可以分为：按月支付、竣工后一次性支付、分段支付三种。可以分为：按月支付、竣工后
10、一次性支付、分段支付三种。n n（1 1）按月支付：预付部分工程款，在开发过程中按月结算支付进度款，竣工后统一结算。）按月支付：预付部分工程款，在开发过程中按月结算支付进度款，竣工后统一结算。n n（2 2）竣工后一次支付：开发周期在）竣工后一次支付：开发周期在1 1年之内或者工程合同价年之内或者工程合同价100100万元以下的，可以实行按月预付，竣万元以下的，可以实行按月预付，竣工后一次结算。工后一次结算。n n（3 3）分段支付：当年开工、当年不能竣工的单项工程按照工程形象进度，分为基础工程、主体工程、）分段支付：当年开工、当年不能竣工的单项工程按照工程形象进度，分为基础工程、主体工程、装
11、修工程等不同阶段进行结算。装修工程等不同阶段进行结算。第4页/共31页第五页，共32页。n n（四）分析投资（四）分析投资n n分析投资就是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的支付过程和影响因素分析投资就是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的支付过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。投资分析的主要方法进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。投资分析的主要方法有：有：n n（1 1）比较法）比较法n n（2 2）因素分析法）因素分析法n n（3 3）比率法）比率法n n（五）投资约束（五）投资约束n n要压缩已经超支
12、的成本，通常采用的方法有以下几种：要压缩已经超支的成本，通常采用的方法有以下几种：n n（1 1）采用效率更高的技术方案，降低原材料费用。）采用效率更高的技术方案，降低原材料费用。n n（2 2）在符合国家质量标准的前提下降低工程质量标准。）在符合国家质量标准的前提下降低工程质量标准。n n（3 3）在不影响开发项目的主要功能的基础上，删减）在不影响开发项目的主要功能的基础上，删减WBSWBS任务。任务。n n（4 4）更加）更加(gnji)(gnji)严格的管理措施，责任到人。严格的管理措施，责任到人。n n（六）督促监理工程师（六）督促监理工程师第5页/共31页第六页，共32页。n n四、
13、房地产开发项目质量管理四、房地产开发项目质量管理n n（一）质量管理的基本任务（一）质量管理的基本任务n n质量管理是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和质量管理是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标(mbio)(mbio)的监督与管理行为。的监督与管理行为。n n质量管理的任务主要是编制工程质量计划、督促各方的质量质量管理的任务主要是编制工程质量计划、督促各方的质量行为，制定质量控制要点和工程质量档案管理。行为，制定质量控制要点和工程质量档案管理。n n（二）工程质量控制计划（二）工程质量控制计划
14、n n主要内容一般包括：工程项目特点和作业条件分析；工程质主要内容一般包括：工程项目特点和作业条件分析；工程质量总目标量总目标(mbio)(mbio)和分解目标和分解目标(mbio)(mbio)；质量组织机构、；质量组织机构、人员和资源配置；为保证质量采取的主要措施；工程验收的人员和资源配置；为保证质量采取的主要措施；工程验收的方法；材料设备等甲方供应材料的质量选择；工程质量控制方法；材料设备等甲方供应材料的质量选择；工程质量控制要点；对监理工程师的管理等等。要点；对监理工程师的管理等等。第6页/共31页第七页，共32页。n n（三）各方质量行为的督促（三）各方质量行为的督促n n对于设计方来
15、说：是通过施工质量的验收、设计变更以保证竣工项目的对于设计方来说：是通过施工质量的验收、设计变更以保证竣工项目的各项施工结果与设计文件和国家规范的标准相一致；各项施工结果与设计文件和国家规范的标准相一致；n n对于施工单位：通过施工过程的工序、分部分项、单位工程的质量自控，对于施工单位：通过施工过程的工序、分部分项、单位工程的质量自控，保证交付满足合同和设计文件约定质量标准的建设产品；保证交付满足合同和设计文件约定质量标准的建设产品；n n对于监理单位来说：通过审核文件、批准施工组织设计、旁站等一系列对于监理单位来说：通过审核文件、批准施工组织设计、旁站等一系列的控制手段，履行监理委托合同赋予
16、的监督责任，保证工程质量达到合的控制手段，履行监理委托合同赋予的监督责任，保证工程质量达到合同和设计文件的规定；同和设计文件的规定；n n对于开发对于开发(kif)(kif)企业来说，通过开发企业来说，通过开发(kif)(kif)项目的全过程的全面的监项目的全过程的全面的监督管理、协调和决策，保证竣工项目达到设计文件中的标准。督管理、协调和决策，保证竣工项目达到设计文件中的标准。第7页/共31页第八页，共32页。n n（四）主要质量控制要点（四）主要质量控制要点n n1 1、审核施工组织设计、审核施工组织设计n n施工组织设计是施工承包单位对特定工程项目的施工方法、工序流程、进度安排、施工组织
17、设计是施工承包单位对特定工程项目的施工方法、工序流程、进度安排、施工管理及安全、环保施工管理及安全、环保(hunbo)(hunbo)对策的全过程的指导文件。对策的全过程的指导文件。n n2 2、对原材料的检验、对原材料的检验n n3 3、对工程中的配套设备进行检验、对工程中的配套设备进行检验n n4 4、控制混凝土质量、控制混凝土质量n n5 5、隐蔽工程验收、隐蔽工程验收n n（五）确立有关质量文件的档案制度（五）确立有关质量文件的档案制度n n五、房地产开发项目安全健康环境管理五、房地产开发项目安全健康环境管理n n房地产业的内涵应是房地产业的内涵应是“以人为本以人为本”的绿色房地产营造过
18、程，而不应以牺牲劳动者的的绿色房地产营造过程，而不应以牺牲劳动者的健康安全和环境的污染破坏为代价。房地产开发商是工程项目的安全健康环境总负健康安全和环境的污染破坏为代价。房地产开发商是工程项目的安全健康环境总负责人，应注重与开发项目参与者的各自的和共同的安全健康环境制度建设、检查、责人，应注重与开发项目参与者的各自的和共同的安全健康环境制度建设、检查、教育和培训工作。教育和培训工作。第8页/共31页第九页，共32页。n n（一）安全健康环境管理（一）安全健康环境管理n n加强安全健康环境管理，是加强安全健康环境管理，是“以人为本以人为本”在建筑工程管理中的具体体现，在建筑工程管理中的具体体现，
19、对于开发项目的总体经济效益也有着重要的意义。对于开发项目的总体经济效益也有着重要的意义。n n开发项目的安全健康管理主要任务是保证建设工程的生产者和使用者以开发项目的安全健康管理主要任务是保证建设工程的生产者和使用者以及第三人的安全。及第三人的安全。n n环境管理是指保护生态环境，如控制现场作业的粉尘、噪声、三废等对环境管理是指保护生态环境，如控制现场作业的粉尘、噪声、三废等对环境的危害，并考虑能源节约和减少资源的浪费等。环境的危害，并考虑能源节约和减少资源的浪费等。n n（二）参与者的主要安全任务（二）参与者的主要安全任务n n开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用，开
20、发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用，及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备案，不得任意压缩工期、明示或暗示承包人采用不符合安全生产的规范案，不得任意压缩工期、明示或暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准；标准；n n施工企业应在施工前编制详细的施工计划要求和安全方案，施工现场根施工企业应在施工前编制详细的施工计划要求和安全方案，施工现场根据不同的施工阶段采取相应的安全措施，城区内施工应有封闭围栏措施，据不同的施工阶段采取相应的安全措施，城区内施工应有封闭围栏措施，对毗邻对毗邻(pln)
21、(pln)的建筑物、构筑物和地下管线采取相应的措施。对于施工的建筑物、构筑物和地下管线采取相应的措施。对于施工的起重机械、脚手架、自升模板等安装，拆卸工程应由相应的资质单位的起重机械、脚手架、自升模板等安装，拆卸工程应由相应的资质单位承担并经验收后方能投入使用。承担并经验收后方能投入使用。第9页/共31页第十页，共32页。n n（三）安全计划（三）安全计划n n开发商安全计划主要内容包括工程概况、控制目标、控制程序、组织机开发商安全计划主要内容包括工程概况、控制目标、控制程序、组织机构、职责权限、规章制度、安全措施、检查评定和奖惩措施等。构、职责权限、规章制度、安全措施、检查评定和奖惩措施等。
22、n n（四）文明（四）文明(wnmng)(wnmng)施工施工n n文明文明(wnmng)(wnmng)施工是树立承包商和开发商形象、提高工作效率的重要施工是树立承包商和开发商形象、提高工作效率的重要手段。文明手段。文明(wnmng)(wnmng)施工的组织者是施工企业，监督者是开发商和监施工的组织者是施工企业，监督者是开发商和监理商。理商。n n对于承包商而言，文明对于承包商而言，文明(wnmng)(wnmng)施工的主要内容：施工现场的公示标施工的主要内容：施工现场的公示标志；施工现场的总平面布置整齐有序，材料机具设备堆置合理；施工现志；施工现场的总平面布置整齐有序，材料机具设备堆置合理；
23、施工现场用电符合安全操作规程；施工机械经验检查合格，不侵占场内道路；场用电符合安全操作规程；施工机械经验检查合格，不侵占场内道路；施工道路通畅、排水系统良好、建筑垃圾堆放合理并能够及时清除；劳施工道路通畅、排水系统良好、建筑垃圾堆放合理并能够及时清除；劳动保护器具、劳保设施经常检查，保证安全有效；职工生活设施符合卫动保护器具、劳保设施经常检查，保证安全有效；职工生活设施符合卫生要求；消防设施运行良好。生要求；消防设施运行良好。n n（五）环境管理（五）环境管理n n主要是对于施工现场的空气污染、水污染、噪声污染以及废弃物处理的主要是对于施工现场的空气污染、水污染、噪声污染以及废弃物处理的防治措
24、施。防治措施。n n（六）职业健康管理（六）职业健康管理第10页/共31页第十一页，共32页。第二节：房地产开发项目第二节：房地产开发项目第二节：房地产开发项目第二节：房地产开发项目(xingm)(xingm)合同管理合同管理合同管理合同管理n n一、房地产开发项目合同管理组织机构一、房地产开发项目合同管理组织机构n n（一）设置合同管理部门（一）设置合同管理部门n n由合同管理部门专门负责企业所有工程合同的总体管理工作，主要包括以下由合同管理部门专门负责企业所有工程合同的总体管理工作，主要包括以下几个方面：几个方面：n n1 1、收集市场和工程信息；、收集市场和工程信息；n n2 2、参与投
25、标报价，对招标文件、对合同草案进行审查和分析、参与投标报价，对招标文件、对合同草案进行审查和分析n n3 3、对工程合同进行总体策划；、对工程合同进行总体策划；n n4 4、参与合同谈判与合同签订、参与合同谈判与合同签订n n5 5、向开发项目派遣合同管理人员、向开发项目派遣合同管理人员n n6 6、对开发项目的合同履行情况进行汇总、分析，对工程项目的进度、成本和、对开发项目的合同履行情况进行汇总、分析，对工程项目的进度、成本和质量进行总体计划和控制。质量进行总体计划和控制。n n7 7、协调各个项目的合同实施、协调各个项目的合同实施n n8 8、处理与承包商，与其他、处理与承包商，与其他(q
26、t)(qt)方面重大的合同关系方面重大的合同关系n n9 9、具体地组织重大索赔工作、具体地组织重大索赔工作n n1010、对合同实施进行总的指导、分析和诊断。、对合同实施进行总的指导、分析和诊断。第11页/共31页第十二页，共32页。n n（二）合同管理（二）合同管理(gu(gu nl nl ) )部门的设置部门的设置n n对于大型的开发项目，设立项目的合同管理对于大型的开发项目，设立项目的合同管理(gu(gu nl nl ) )小组，专门负小组，专门负责与该项目有关的合同管理责与该项目有关的合同管理(gu(gu nl nl ) )工作。在开发项目部中设置合工作。在开发项目部中设置合同中心，
27、设有合同经理、合同工程师和合同管理同中心，设有合同经理、合同工程师和合同管理(gu(gu nl nl ) )员。员。n n对于一般的项目、较小的开发工程，可只设合同管理对于一般的项目、较小的开发工程，可只设合同管理(gu(gu nl nl ) )员，员，在项目经理领导下进行施工现场的合同管理在项目经理领导下进行施工现场的合同管理(gu(gu nl nl ) )工作。工作。n n二、合同管理二、合同管理(gu(gu nl nl ) )的主要任务的主要任务n n主要任务为：合同策划、合同的签订、合同分析、合同交底、合同主要任务为：合同策划、合同的签订、合同分析、合同交底、合同评价、合同结项、合同跟
28、踪。评价、合同结项、合同跟踪。第12页/共31页第十三页，共32页。n n三、合同的策划与签订三、合同的策划与签订n n（一）合同策划（一）合同策划n n合同策划是指开发商对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同实施的接触条件、合同策划是指开发商对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同实施的接触条件、工程范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程中应注意到得问题。工程范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程中应注意到得问题。n n（二）施工合同签订（二）施工合同签订n n开发项目实施阶段，对于开发商而言，最为主要的是施工合同，施工合同还可分为土建工开发项目实施阶段，对
29、于开发商而言，最为主要的是施工合同，施工合同还可分为土建工程施工合同、设备安装工程施工合同、管线工程施工合同和装饰装修程施工合同、设备安装工程施工合同、管线工程施工合同和装饰装修(zhungxi)(zhungxi)工程施工程施工合同。签订的施工合同应尽量符合我国的建筑工程施工合同（示范文本），其中的工合同。签订的施工合同应尽量符合我国的建筑工程施工合同（示范文本），其中的要点如下：要点如下：n n1 1、工期、工期n n在合同协议书内应明确注明开工日期、竣工日期和合同工期总日历天数。在合同协议书内应明确注明开工日期、竣工日期和合同工期总日历天数。第13页/共31页第十四页，共32页。n n2
30、2、合同价款、合同价款n n（1 1）开发商接受的合同价款。）开发商接受的合同价款。n n（2 2）追加合同价款。）追加合同价款。n n（3 3）合同的计价方式。通常有以下三种方式的计价方式：）合同的计价方式。通常有以下三种方式的计价方式：A A、固定价格合同；、固定价格合同；B B、可调价格合同；、可调价格合同；C C、成本加酬金合同。、成本加酬金合同。n n3 3、对双方有约束力的合同文件、对双方有约束力的合同文件n n订立合同时已形成的文件有施工合同协议书；中标通知书；投标书及其附件；订立合同时已形成的文件有施工合同协议书；中标通知书；投标书及其附件；施工合同专用条款；施工合同通用条款；
31、标准、规范及有关技术文件；图纸；施工合同专用条款；施工合同通用条款；标准、规范及有关技术文件；图纸；工程量清单；工程报价单或预算书等。工程量清单；工程报价单或预算书等。n n4 4、开发商和承包人的工作、开发商和承包人的工作n n通用条款规定以下工作属于开发商应完成的工作。通用条款规定以下工作属于开发商应完成的工作。n n（1 1）办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工）办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件，并在开工后继续解决以上事项的遗留问题。条件，并在开工后继续解决以上事项的遗留问题。n n（2 2）将施工所需水、电、电信线路从施工场地
32、外部）将施工所需水、电、电信线路从施工场地外部(wib)(wib)接至专用条款约接至专用条款约定地点，并保证施工期间使用。定地点，并保证施工期间使用。第14页/共31页第十五页，共32页。n n（3 3）开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的施工场地内）开通施工场地与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的施工场地内的主要交通干道，保证施工期间的畅通，满足施工运输的需要。的主要交通干道，保证施工期间的畅通，满足施工运输的需要。n n（4 4）向承包人提供施工场地的工程地质和地下管线资料）向承包人提供施工场地的工程地质和地下管线资料(zlio)(zlio)，保证数据，保证数据真实、位
33、置准确。真实、位置准确。n n（5 5）办理施工许可证和临时用地、停水、停电、中断道路交通、爆破作业以）办理施工许可证和临时用地、停水、停电、中断道路交通、爆破作业以及可能损坏道路、管线、电力、通信等公共设施法律、法规规定的申请批准及可能损坏道路、管线、电力、通信等公共设施法律、法规规定的申请批准手续及其施工所需的证件。手续及其施工所需的证件。n n（6 6）确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场校验。）确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场校验。n n（7 7）组织承包人和设计单位进行图纸会审和设计交底。）组织承包人和设计单位进行图纸会审和设计交底。n n
34、（8 8）协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物、古树名木得保）协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物、古树名木得保护工作，并承担有关费用。护工作，并承担有关费用。n n（9 9）开发商应做的其他工作，双方在专用条款内约定。）开发商应做的其他工作，双方在专用条款内约定。第15页/共31页第十六页，共32页。n n通用条款规定，以下工作属于承包人的义务：通用条款规定，以下工作属于承包人的义务：n n（1 1）根据开发商的委托，在其设计资质允许的范围内，完成施工图设）根据开发商的委托，在其设计资质允许的范围内，完成施工图设计或与工程配套的设计，经工程师确认后使用，发生的费用由开
35、发商承计或与工程配套的设计，经工程师确认后使用，发生的费用由开发商承担。担。n n（2 2）向工程师提供年季月工程进度计划及相应进度统计报表。）向工程师提供年季月工程进度计划及相应进度统计报表。n n（3 3）按工程需要提供和维修）按工程需要提供和维修(wixi)(wixi)非夜间施工的照明、围栏设施，并非夜间施工的照明、围栏设施，并负责安全保卫。负责安全保卫。n n（4 4）按专用条款约定的数量和要求，向开发商提供在施工现场办公和）按专用条款约定的数量和要求，向开发商提供在施工现场办公和生活的房屋及设施，发生的费用由开发商承担。生活的房屋及设施，发生的费用由开发商承担。n n（5 5）遵守有
36、关部门对施工场地交通、施工噪声以及环境保护和安全生）遵守有关部门对施工场地交通、施工噪声以及环境保护和安全生产等的管理规定，按管理规定办理有关手续，并以书面形式通知开发商。产等的管理规定，按管理规定办理有关手续，并以书面形式通知开发商。n n（6 6）已竣工工程未交付开发商之前，承包人按专用条款约定负责已完）已竣工工程未交付开发商之前，承包人按专用条款约定负责已完成工程的成品保护工作，保护期间发生损坏，承包人自费予以修复。成工程的成品保护工作，保护期间发生损坏，承包人自费予以修复。n n（7 7）按专用条款的约定做好施工现场地下管线和邻近建筑物、构筑物）按专用条款的约定做好施工现场地下管线和邻
37、近建筑物、构筑物的保护工作。的保护工作。第16页/共31页第十七页，共32页。n n四、合同分析四、合同分析n n合同分析，是一项综合性、复杂的、技术性很强的工作，它要求合同管合同分析，是一项综合性、复杂的、技术性很强的工作，它要求合同管理者必须熟悉合同有关的法律、法规理者必须熟悉合同有关的法律、法规(fgu)(fgu)；精通合同条款；对工程环；精通合同条款；对工程环境有全面的了解；有承包合同管理的实际工作经验和经历。境有全面的了解；有承包合同管理的实际工作经验和经历。n n（一）合同分析的内容（一）合同分析的内容n n合同分析一般包括以下内容：合同分析一般包括以下内容：n n1 1、界定承包
38、人和开发商的主要权利、义务和主要任务。、界定承包人和开发商的主要权利、义务和主要任务。n n2 2、合同的价格分为：对每个合同采用的计价方式及合同价格的范围、合同的价格分为：对每个合同采用的计价方式及合同价格的范围、工程款结算的程序、合同价格的调整条件、拖欠工程款的责任等进行认工程款结算的程序、合同价格的调整条件、拖欠工程款的责任等进行认真的分析整理。真的分析整理。n n3 3、合同工期的分析：工期的拖延直接导致投资的增加和索赔事件的发、合同工期的分析：工期的拖延直接导致投资的增加和索赔事件的发生，所以必须加强对工期的理解。生，所以必须加强对工期的理解。n n4 4、违约责任的理解、违约责任的
39、理解n n5 5、验收责任的理解：在机械、材料和设备的现场验收交接、隐蔽工程、验收责任的理解：在机械、材料和设备的现场验收交接、隐蔽工程验收、单项工程验收、全部工程验收中的责任，必须明确了解。验收、单项工程验收、全部工程验收中的责任，必须明确了解。第17页/共31页第十八页，共32页。第三节第三节第三节第三节 工程工程工程工程(gngchng)(gngchng)索赔管理索赔管理索赔管理索赔管理n n一、索赔的概念一、索赔的概念n n（一）索赔的概念（一）索赔的概念n n工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根
40、据法律根据法律(fl)(fl)、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。n n一般习惯上将承包商向开发商的索赔称为施工索赔，将开发商向承包商一般习惯上将承包商向开发商的索赔称为施工索赔，将开发商向承包商的索赔称为反索赔。的索赔称为反索赔。n n（二）索赔的特征（二）索赔的特征n n1 1、索赔是双向的。、索赔是双向的。n n2 2、难以处理。、难以处理。n n3 3、只有实际发生了经济损失或权利损害，受损方才能向对方索赔。
41、、只有实际发生了经济损失或权利损害，受损方才能向对方索赔。n n4 4、索赔是一种未经对方确认的单方行为。、索赔是一种未经对方确认的单方行为。第18页/共31页第十九页，共32页。n n（三）索赔的分类（三）索赔的分类n n1 1、按索赔事件的影响分类、按索赔事件的影响分类n n（1 1）工期拖延）工期拖延(tuyn)(tuyn)索赔。索赔。n n（2 2）不可预见的外部障碍或条件索赔）不可预见的外部障碍或条件索赔n n（3 3）工程变更索赔）工程变更索赔n n（4 4）工程终止索赔）工程终止索赔n n（5 5）其他索赔）其他索赔n n2 2、按索赔要求分类、按索赔要求分类n n（1 1）工期
42、索赔）工期索赔n n（2 2）费用索赔）费用索赔第19页/共31页第二十页，共32页。n n（四）索赔的原因（四）索赔的原因n n引起索赔的原因可以归纳为以下引起索赔的原因可以归纳为以下(yxi)(yxi)几个方面。几个方面。n n（1 1）开发商违反合同规定）开发商违反合同规定n n（2 2）设计缺陷和变更）设计缺陷和变更n n（3 3）意外风险和不可抗力事件）意外风险和不可抗力事件n n（4 4）法律的修改）法律的修改n n（5 5）暂定部分工作、停工、终止合同）暂定部分工作、停工、终止合同n n（6 6）合同缺陷或对合同文件的歧义解释并造成损失）合同缺陷或对合同文件的歧义解释并造成损失n
43、 n（7 7）行使权利过当，增加特俗要求而造成的损失）行使权利过当，增加特俗要求而造成的损失n n（8 8）对方原因导致项目缺陷而发生损失）对方原因导致项目缺陷而发生损失n n（9 9）支付延误造成的损失）支付延误造成的损失n n（1010）物价上涨）物价上涨n n（1111）汇率变化。）汇率变化。第20页/共31页第二十一页，共32页。n n二、索赔的程序二、索赔的程序n n（一）承包商的索赔程序（一）承包商的索赔程序n n1 1、索赔事件发生、索赔事件发生2828天内，向监理工程师发出索赔意向通知书天内，向监理工程师发出索赔意向通知书n n2 2、发出索赔意向通知书、发出索赔意向通知书28
44、28天内，向监理工程师提出补偿经济损失或延长工天内，向监理工程师提出补偿经济损失或延长工期期(gngq)(gngq)的索赔报告及有关资料。的索赔报告及有关资料。n n3 3、监理工程师在收到承包方送交的索赔报告和资料后，与、监理工程师在收到承包方送交的索赔报告和资料后，与2828天内给予答复，天内给予答复，或要求承包方进一步补偿索赔的理由和证据。或要求承包方进一步补偿索赔的理由和证据。n n4 4、监理工程师在收到承包方送交的索赔报告和有关资料后、监理工程师在收到承包方送交的索赔报告和有关资料后2828天内给予答复天内给予答复或未对承包商做进一步要求，视为该索赔已经认可。或未对承包商做进一步要
45、求，视为该索赔已经认可。第21页/共31页第二十二页，共32页。n n（二）索赔证据（二）索赔证据n n1 1、招标文件、招标文件(wnjin)(wnjin)、合同文本及附件、合同文本及附件n n2 2、来往文件、来往文件(wnjin)(wnjin)，签证及更改通知等，签证及更改通知等n n3 3、会谈纪要、会谈纪要n n4 4、进度计划和实际施工进度表、进度计划和实际施工进度表n n5 5、现场工程文件、现场工程文件(wnjin)(wnjin)n n6 6、照片、照片n n7 7、报告、报告n n9 9、交接班记录、交接班记录n n1010、市场行情记录、市场行情记录n n1111、各种会计
46、核算资料、各种会计核算资料n n1212、国家法律、法令、政策文件、国家法律、法令、政策文件(wnjin)(wnjin)等。等。第22页/共31页第二十三页，共32页。n n（三）索赔计算（三）索赔计算n n索赔计算的内同主要包括费用索赔和工期索赔索赔计算的内同主要包括费用索赔和工期索赔n n1 1、费用索赔、费用索赔n n费用索赔内容一般包括以下几个方面：人工费、设备费、材料费、保函手续费用索赔内容一般包括以下几个方面：人工费、设备费、材料费、保函手续费、贷款利息、保险费、利润、管理费等费、贷款利息、保险费、利润、管理费等n n索赔费用的计算方法主要有：索赔费用的计算方法主要有：n n（1
47、1）实际费用法：按照每索赔事件）实际费用法：按照每索赔事件(shjin)(shjin)所引起损失的费用项目分别分析所引起损失的费用项目分别分析计算索赔值，然后将各费用项目的索赔值汇总，即可得到总索赔费用值。计算索赔值，然后将各费用项目的索赔值汇总，即可得到总索赔费用值。n n（2 2）修正的总费用法。这种方法是对总费用法的改进，即在总费用计算的原）修正的总费用法。这种方法是对总费用法的改进，即在总费用计算的原则上，去掉一些不确定的可能因素，对总费用法进行相应的修改和调整，使则上，去掉一些不确定的可能因素，对总费用法进行相应的修改和调整，使其更加合理。其更加合理。n n其具体做法如下：将计算索赔
48、额的时段局限于受到外界影响的时间，计算受其具体做法如下：将计算索赔额的时段局限于受到外界影响的时间，计算受到影响时段内的某项工作所受影响的损失，对投标报价费用重新进行核算，到影响时段内的某项工作所受影响的损失，对投标报价费用重新进行核算，按受影响时段内该项工作的实际单价进行核算，乘以实际完成的该项工作的按受影响时段内该项工作的实际单价进行核算，乘以实际完成的该项工作的工程量，得出调整后的报价费用，索赔金额等于某项工作调整后的实际总费工程量，得出调整后的报价费用，索赔金额等于某项工作调整后的实际总费用扣减该项工作的报价费用。用扣减该项工作的报价费用。第23页/共31页第二十四页，共32页。n n
49、2 2、工期索赔、工期索赔n n（1 1）因承包商的原因造成施工进度滞后，属于不可索赔的内容，承包商不应承担任何责）因承包商的原因造成施工进度滞后，属于不可索赔的内容，承包商不应承担任何责任的延误，可以索赔工期。任的延误，可以索赔工期。n n（2 2）被延误的工作应是处于施工进度计划关键线路上的施工内容。）被延误的工作应是处于施工进度计划关键线路上的施工内容。n n（3 3）被延误的工作不在批准进度计划的关键线路上，但对后续工作的影响导致进度计划）被延误的工作不在批准进度计划的关键线路上，但对后续工作的影响导致进度计划中后续工作有非关键线路转化为关键线路，其滞后将影响总工期的拖延中后续工作有非
50、关键线路转化为关键线路，其滞后将影响总工期的拖延(tuyn)(tuyn)。n n（四）索赔报告（四）索赔报告n n一个完整的索赔报告应包括以下四个部分：一个完整的索赔报告应包括以下四个部分：n n1 1、总论部分。、总论部分。n n2 2、根据部分、根据部分n n3 3、计算部分、计算部分n n4 4、证据部分、证据部分第24页/共31页第二十五页，共32页。n n（五）工程师对索赔报告的审查（五）工程师对索赔报告的审查n n根据合同条件内涉及索赔原因的各条款内容，可以根据合同条件内涉及索赔原因的各条款内容，可以(ky)(ky)归纳出监理工程师判定索赔成立归纳出监理工程师判定索赔成立的条件为：
51、的条件为：n n（1 1）与合同相对照，事件已造成了承包商成本的额外支出，或直接工期损失。）与合同相对照，事件已造成了承包商成本的额外支出，或直接工期损失。n n（2 2）造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包商应承担的行为责任或风）造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包商应承担的行为责任或风险责任。险责任。n n（3 3）承包商按合同规定的程序，提交了索赔意向通知和索赔报告。）承包商按合同规定的程序，提交了索赔意向通知和索赔报告。n n上述三个条件应同时具备。上述三个条件应同时具备。第25页/共31页第二十六页，共32页。n n三、索赔三、索赔(su pi)(su p
52、i)管理管理n n（一）索赔（一）索赔(su pi)(su pi)管理的基本原则管理的基本原则n n1 1、预防为主的原则、预防为主的原则n n2 2、必须以合同为依据、必须以合同为依据n n3 3、公平合理原则、公平合理原则n n4 4、协商原则、协商原则n n5 5、授权的原则、授权的原则n n（二）反索赔（二）反索赔(su pi)(su pi)n n施工过程中开发商反索赔施工过程中开发商反索赔(su pi)(su pi)的主要内容有以下几个方面：的主要内容有以下几个方面：n n（1 1）工期延误反索赔）工期延误反索赔(su pi)(su pi)。n n（2 2）施工缺陷反索赔）施工缺陷反
53、索赔(su pi)(su pi)。n n（3 3）对超额利润的索赔）对超额利润的索赔(su pi)(su pi)。n n（4 4）开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔）开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔(su pi)(su pi)。n n（5 5）由于工伤事故给开发商人员和第三方人员造成的人身或财产损失的索赔）由于工伤事故给开发商人员和第三方人员造成的人身或财产损失的索赔(su pi)(su pi)。n n（6 6）对指定分包商的付款索赔）对指定分包商的付款索赔(su pi)(su pi)。第26页/共31页第二十七页，共32页。n n（三）索赔的反驳（三）索赔的反驳n
54、n索赔的反驳是指对承包商提出的索赔要求进行评审、反驳与修正。主要包括索赔的反驳是指对承包商提出的索赔要求进行评审、反驳与修正。主要包括以下内容：以下内容：n n1 1、此项索赔是否具有合同依据、索赔理由是否充分及索赔论证是否符合逻辑。、此项索赔是否具有合同依据、索赔理由是否充分及索赔论证是否符合逻辑。n n2 2、索赔事件的发生是否为承包商的责任、是否为承包商应承担的风险。、索赔事件的发生是否为承包商的责任、是否为承包商应承担的风险。n n3 3、在索赔事件初发时承包商是否采取了控制措施。、在索赔事件初发时承包商是否采取了控制措施。n n4 4、承包商是否在合同规定的时限内向开发商和监理工程师
55、报送索赔意向通知。、承包商是否在合同规定的时限内向开发商和监理工程师报送索赔意向通知。n n5 5、认真核定索赔款额，肯定其合理的索赔要求，反驳修正其不合理的要求，、认真核定索赔款额，肯定其合理的索赔要求，反驳修正其不合理的要求，使之更加可靠准确。使之更加可靠准确。n n（四）索赔的预防（四）索赔的预防n n1 1、注重合同签订、注重合同签订n n2 2、严格控制图纸质量、严格控制图纸质量n n3 3、做好材料设备验收、采购与管理、做好材料设备验收、采购与管理(gunl)(gunl)；4 4、抓好施工的过程控制。、抓好施工的过程控制。第27页/共31页第二十八页，共32页。第四节第四节第四节第
56、四节 项目项目项目项目(xingm)(xingm)竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收n n一、竣工验收应满足的条件一、竣工验收应满足的条件n n依据我国施工合同和相关法律的规定，竣工工程应该满足一下条件：依据我国施工合同和相关法律的规定，竣工工程应该满足一下条件：n n1 1、完成工程设计和合同约定各项内容；、完成工程设计和合同约定各项内容；n n2 2、施工单位在工程完工后对工程质量进行、施工单位在工程完工后对工程质量进行(jnxng)(jnxng)了检查，确认工程质量了检查，确认工程质量符合有关法律标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。符合有关法律标准，符合设计文件及合同要求，并
57、提出工程竣工报告。n n3 3、对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行、对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行(jnxng)(jnxng)了质量评估，了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。n n4 4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中的由设计单位签署的设计、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中的由设计单位签署的设计变更通知书进行变更通知书进行(jnxng)(jnxng)了检查，并提出质量检查报告。了检查，并提出质量检查报告。n n5 5、有完整的技术档案和施工管理资料、有完整的技术档案和施工管理资料n n6
58、6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告。、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告。n n7 7、建设单位已按合同约定支付工程款。、建设单位已按合同约定支付工程款。n n8 8、有施工单位签署的工程质量保修书。、有施工单位签署的工程质量保修书。n n9 9、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行(jnxng)(jnxng)检查，检查，并出具认可文件并出具认可文件n n1010、有公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。、有公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。第28页/共31
59、页第二十九页，共32页。n n二、竣工验收程序二、竣工验收程序n n（1 1）工程完工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。）工程完工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。n n（2 2）开发商收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、）开发商收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。n n（3 3）开发商应该在工程竣工验收）开发商应该在工程竣工验收7 7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书
60、面告个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面告知负责监督该工程的工程质量监督机构。知负责监督该工程的工程质量监督机构。n n（4 4）开发商组织工程竣工验收。）开发商组织工程竣工验收。n n开发商在组织验收的过程中必须完成以下内容：开发商在组织验收的过程中必须完成以下内容：n nA A、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和工程建设各个环节执行、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况法律、法规和工程建设强制性标准的情况(qngkung)(qngkung)。n nB B、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单
61、位的工程档案资料。、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。n nC C、实地检验工程质量。、实地检验工程质量。n nDD、对工程质量和管理环节做出全面评价，形成验收意见。、对工程质量和管理环节做出全面评价，形成验收意见。第29页/共31页第三十页，共32页。n n（5 5）验收后的意见）验收后的意见n n（6 6）竣工验收备案）竣工验收备案n n开发商在办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：开发商在办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：n nA A、工程竣工验收备案表。、工程竣工验收备案表。n nB B、工程竣工验收报告。、工程竣工验收报告。n nC C、法律、行政法规规定应当由
62、规划、公安消防、环保部门出具的认可、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可(rnk)(rnk)文件或者准许使用的文件。文件或者准许使用的文件。n nDD、承包商签署的工程质量保修书、承包商签署的工程质量保修书n nE E、法规、规章规定必须提供的其他文件。、法规、规章规定必须提供的其他文件。n nF F、商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。、商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。第30页/共31页第三十一页，共32页。内容(nirng)总结会计学。第一节 房地产开发项目建设管理。开发商要与设计机构、承包商和监理机构签订合同。（1）工程预付款：是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前7天应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金。工程质量总目标和分解目标。通常有以下三种方式(fngsh)的计价方式(fngsh)：A、固定价格合同。第三节 工程索赔管理。第四节 项目竣工验收。F、商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书第三十二页，共32页。
