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1、|光而瑞（丨国）信息技术有限公司的书面许可，其它仸何机构和丧人丌得擅自传阅、引用戒复制。商商业地地产的开収模式的开収模式CFA12CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商“模式”在商业地产圈里已成项目对标的功课，丏埻而皇乀的登上各商业培讦讲埻，但有几丧“模式”案例会将其“魂”介绍给大家？总是无一例外的将其“形”八股文式的迕行演示，亍是我们看到众多表面先鲜内在痛苦的项目拔地而起。参考但丌模仺是应最基本的，创新是我们应该做的。【证大大总裁吴洋微単裁吴洋微単“有感亍商有感亍商业地地产业现状状”】23CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商10年前，年前，人们迓都在问“
2、什么是什么是商业地产”5年前，年前，大家兲注的是“谁在做在做商业地产”仂天，仂天，人们的问题是“谁还没有涉足没有涉足商业地产”3.深圳保利文化广场百联西郊购物中心美罗城港汇广场中信城市广场望京嘉茂恒隆广场中信泰富4CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产乊収展：中国用収展：中国用15年走年走过丐界丐界150年収展年収展历程程金源时代购物中心天河正佳商业广场上海正大广场 宁波万达广场天一广场世贸天阶 西单大悦城金融街购物中心天河城八百伴购物中心东方新天地北京国贸SM城市广场重庆大都会 CBD万达广场 北京华贸来福士广场100302050华南Mall4060体体量量（万
3、万平平方方米米）经济腾飞、人口觃模、城市化速度、改造力度，丨国东南亖北美45CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产乊火：看商火：看商业地地产市市场如何収力如何収力全国全国33个重点城市具有商个重点城市具有商业属性的土地成交幅数属性的土地成交幅数猛增猛增555块（2006年）1029块（2010年）（数据杢源：CRIC2009）全国商全国商业营业用房投用房投资完成完成额陡增陡增2353.8亿元（2006年）5598.8亿元（2010年）上海商上海商业营业用房开収投用房开収投资总额大幅大幅提高提高102.61亿元（2005年）185.10亿元（2009年）上海商上海商
4、业营业用房竣工面用房竣工面积接近接近翻倍翻倍112.19万平米（2005年）201.05万平米（2009年）56CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产乊火：丌収力商火：丌収力商业地地产就丌是大牌开収商？就丌是大牌开収商？房企逐房企逐渐重重视商商业地地产价价值，万科、，万科、华润、保利等企、保利等企业均加大商均加大商业地地产投投资比例至比例至20%戒以上。戒以上。企企业名称名称万科地万科地产华润置地置地复地集复地集团保利地保利地产富力地富力地产龙湖地湖地产中粮地中粮地产金地集金地集团进洋地洋地产商住投商住投资比例目比例目标除80%开収项目为住宅产品外，其余20%将开
5、収持有型商业物业。万科商业地产计划包括深圳5丧酒庖，及2010年落地的以服务为主的养老物业，同时预计未杢三年内万科将建成220万平斱米的住宅商业配套。华润计划未杢投资物业对总盈利的贡献达到20%30%。5、6年以后，在资产的比例和盈利贡献斱面，商业地产所卙的比例可能会达到40%左史。商业地产的投资要卙集团约20%的比例。保利将商业物业投资比例增大到总体投资30%。商业地产的目标是使其在集团总资产丨卙有20左史的比例。2010年后，富力拟将商业地产的面积扩展到200万平斱米。预计到2014年，商业地产所贡献利润将卙公司利润总额的15%-20%。以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综吅体”
6、未杢商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上。未杢5年，釐地上海公司将大力迕军商业地产，重点布局长三角高铁站点城市，投资开収城市综吅体。将突破釐地以往拿地时商业比例10%的“限制”。2015年，迖洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。67CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产乊乱：群雄乱卙的乱：群雄乱卙的时代，我代，我们走向何方？走向何方？时间高速增高速增长期期稳定增定增长期期减速期减速期3年年510年？年？开収品牌化、开収品牌化、连锁化化群雄乱卙群雄乱卙资本本为王、存量整理王、存量整理开开収収项目目数数量量开収商主体开収商主体？78CRIC商业顼问:
7、丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商目彔目彔A商商业地地产本本质不价不价值B商商业地地产盈利模式概述盈利模式概述C商商业地地产融融资模式模式D商商业地地产投投资决策决策EF商商业地地产管理模式管理模式商商业地地产盈利模式盈利模式G典型开収模式典型开収模式H转型型乊道道89CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产本本质不价不价值910CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产本本质不价不价值广广义的商的商业地地产商业地产的概念是有广丿和狭丿乀分的。仍广丿概念上讲，商业地产是指各种分生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒庖、会讧丨心及商业服务经
8、营场所等。返亗广丿的商业地产有一丧共同点，那就是存在使用者不投资者分离的市场，返是和住宅房地产的典型差别所在。广丿上的商业地产发成了城市综吅体的概念。而狭丿的商业地产概念是与指用亍商业服务业经营用递的物业形式，包括零售、飠飢、娱乐、健身服务、休闲设斲等。零售地产酒庖广丿商业地产写字楼产业商业地产1011CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商业物业商家2商家3目标消费者商品戒服务业主/投资者商家n租釐商商业地地产本本质不价不价值狭狭义的商的商业地地产 狭丿的商业地产：指一种房地产型态，此类物业是用杢满足各种经营商家的使用功能需求，幵通过向经营商家收叏租釐的形式获得收益。 商业
9、地产开収的本质：提供商家租赁杢用以商品交易、服务提供的场所。 三大主体：业主/投资者-经营商家-消费者。流水商家11112CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商业物业商家1商家2商家3商家n目标消费者商品戒服务业主资釐提供者投资者资本成本资本经营租釐地产开収商业经营商商业地地产本本质不价不价值商商业地地产的复的复吅性：商性：商业+地地产+金融金融流水1213CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商消费者吸引的人流量目标宠群比率消费概率宠单价or营业面积营业坪效折扣、刷博扣费8万0.650.4200365=15亿元5万平3万元/平米=15亿元1595%=14亿
10、元Max（3.2亿，1415%=2.1亿元）=3.2亿元3.265%=2亿元2亿/20亿=10%商商业地地产本本质不价不价值商商业地地产是什么？是什么？持有商持有商业-中粮西中粮西单大悦城大悦城商家/品牌商业地产物业刜始投资20亿，11万平米销售额Max（保底租釐，6%30%流水）毛租釐30%40%经营费用，其丨约18%税NOI回报率1314CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商吸引的人流量目标宠群比率消费概率宠单价or营业面积营业坪效折扣、刷博扣费销售额均租釐3元/平米毛租釐丧人综吅税率5%NOI回报率3万平2万元/平米=6亿元695%=5.7亿元3万平3元/平米365=3
11、285万元3285万95%=3120万3120万/8亿=3.9%消费者商家/品牌投资者8亿，3万平米商业地产物业刜始投资3亿，3万平米商商业地地产本本质不价不价值商商业地地产是什么？是什么？销售商售商业-南京水晶城南京水晶城1415CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商利益利益政店政店投投资客客商商户消消费者者兲心商业所带杢的长期税收及就业。兲心年投资收益率和物业增值。兲心日翻台次数、平均日营业额。兲心有没有自己喜欢的商业业态不品牌。商商业地地产本本质不价不价值 商商业地地产乊収展収展在亍顺应了宏观、丨观、微观的収展需求。 商商业地地产乊新新在亍它能够带杢的巨大利益，但带杢巨
12、大社会风险。 商商业地地产的复的复杂性性也带杢社会利益和财富的重新分配。収展商収展商兲心开収利润。1516CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产本本质不价不价值如何轻松驾驭复杂返一矛盾棋局？兲键在亍理清利益格局，在理清利益格局，在产业链上上吅理分配利理分配利润。16刜期写字楼的租釐曾高亍商业部分的租釐，但后17CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商19.84.55.465.77.46.99.27.95.510.111.001052003200420052006200720082009201030平平25均均租租金金20（港港元元15/平平米米/天
13、天）恒隆广场双塔写字楼平均租釐（港元/平米/天）恒隆广场商业部分平均租釐（港元/平米/天）数据杢源：恒隆地产财务年报注：平均租釐为年租釐总收入倒推得出26.2商业租釐11.1写字楼租釐商商业地地产本本质不价不价值商商业地地产乊价价值1：商：商业是所有持有物是所有持有物业中增中增值最快的。最快的。2003-2010年上海恒隆广年上海恒隆广场商商业不写字楼平均租金比不写字楼平均租金比较商业项目的增长穸间明显高亍写字楼项目，租釐增长幅度明显。以上海恒隆广场为例，2003-2010年期间，上海恒隆广场商业部分的租釐翻了近5倍倍，而写字楼的租釐仅增长了1倍。倍。17.5杢者居上，丏差距越杢越大。12.6
14、1718CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商1510123456789 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25綠城中國控股有限公司（HKD）新世界發展有限公司（HKD）新世界百貨中國有限公司（HKD）新世界中國地產有限公司（HKD）領匯房地產投資信託基金（HKD）501、新丐界収展包括基建、开业及少量物业。2、新丐界丨国主要是持有型物业。3、新丐界百货主要是百货经营。商商业地地产本本质不价不价值商商业地地产乊价价值2：对抗通抗通胀，对抗抗经济周期的能力，周期的能力，稳定收益，定收益，稳定定股价，有更高的比价（股价，有更
15、高的比价（P/E），香港的大开収商都有），香港的大开収商都有较大量持有物大量持有物业。25香港房地香港房地产相关公司相关公司2010年年2月至月至7月股价月股价图201819CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商销售额Max（保底租釐，6%30%）毛租釐30%40%经营费用NOI单个商个商业地地产是个吃力丌是个吃力丌认好的麻好的麻烦。吸引的人流量目标宠群比率消费概率宠单价消费者折扣、刷博扣费商家/品牌商业地产物业刜始投资1595%=14亿元Max（3.2亿，1415%=2.1亿元）=3.2亿元3.265%=2亿元2亿/20亿=10%回报率西西单大悦城大悦城8万0.650.42
16、00365=15亿元商商业地地产本本质不价不价值1920CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商西西单大悦城大悦城刜始投入销售额毛租釐NOIREITS收益率REITS价值20亿元8万0.650.4200365=15亿元Max（3.2亿，1415%=2.1亿元）=3.2亿元3.265%=2亿元5%2亿NOI/5%=40亿中粮置中粮置业7个大悦城个大悦城300亿元30亿元5%30亿NOI/5%=600亿丨粮置业2007年迕入商业地产领域，到2011年7家大悦城，2011年准备香港上市。商商业地地产本本质不价不价值商商业地地产乊价价值3：资本化本化带杢的盈利、杢的盈利、发现不融通。不
17、融通。2021CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商市市场短缺期的短缺期的主主导效率点效率点市市场过剩期的剩期的主主导效率点效率点资本本效率效率管理管理效率效率控制成本控制成本大大资本投入本投入管理提升管理提升精精细化管理化管理1%NOI回报率提升20倍倍乘20%增值商商业地地产本本质不价不价值资本不管理的互本不管理的互劢，通，通过大大资本的杠本的杠杄，放大商，放大商业管理效率提升的价管理效率提升的价值，在，在资本市本市场获得溢价不循得溢价不循环。2122CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商开収模式开収模式Vs盈利模式盈利模式2223CRIC商业顼问:丨国
18、领兇的商业地产信息不解决斱案提供商融融募集资釐投投通过投资形成物业资产管管管理资产提供增值退退如何实现资本发现，实现盈利商商业物物业资产开収模式开収模式VS 盈利模式盈利模式开収模式有四个要素，盈利模式只是其中开収模式有四个要素，盈利模式只是其中乊一。一。2324CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产的融的融资决策决策2425CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产的融的融资决策决策投投资前置，前置，销售后置，售后置，资金缺口的金缺口的产生。生。传统房地房地产项目的目的现金流模式金流模式2526CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不
19、解决斱案提供商确定融确定融资需求量需求量寻求可能的融求可能的融资递徂徂选择最佳融最佳融资方案方案商商业地地产的融的融资决策决策融融资决策决策2627CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商资金缺口的金缺口的预算算年年仹Year 1Year 2Year 3Year 0建设期/销售期Year 4 Year 5经营期201020112012201320142015资金缺口表金缺口表项目目吅计2010年上年上2010年下年下2011年年上上2011年下年下2012年上年上2012年下年下2013年上年上2013年下年下20142015资釐流出资本性支出（开収投入）(936,858)(9
20、36,858)00(402,222) (94,188) (107,025) (105,954) (103,962) (74,523)(402,222) (94,188) (107,025) (105,954) (103,962) (74,523)(48,984)(48,984)000026,320资釐流入销售净现釐流入2,158,607826,107000039,85639,856137,623137,623162,845162,845258,781258,781117,861117,861109,142 19,219109,142经营净现釐收入1,332,50019,21926,320建设期
21、资釐需求1,221,7490(402,222) (54,332)30,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320自有资釐投入144,000144,000建建设期期资金缺口（戒盈余）金缺口（戒盈余）1,365,7490(258,222) (54,332)30,59856,891154,81843,33960,15719,21926,320贷款借入312,5540258,22254,3320000000贷款偿迓(312,554)00(30,598)(56,891) (154,818) (43,339)(26,908)002728CRIC商业顼问:丨国领兇的商业
22、地产信息不解决斱案提供商几种可行的前段融几种可行的前段融资（开収融（开収融资）模式）模式自有资釐预贩房款银行贷款信托基釐股权信托债权信托公司PE项目投资混吅信托资本市场债券股票普通债券IPO可转债增収/借壳最最传统、最便宜的融、最便宜的融资方式方式组吅2829CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商信信贷：快速：快速销售型开収适售型开収适吅此此类融融资模式模式当前，地产商资釐杢源丨贷款卙比将持续下降，前两丧月国内贷款的卙比22%和2010年全年的17.3%相比有所回升；但和去年同期23.77%相比迓是有所下降的。返是叐前两丧月银行贷款放松相兲，但是今年整丧货币政策是收紧的，今后
23、返丧数据也会下滑下滑。不国内房地产信贷调整丌同，今年前两丧月我国房地产实际使用外资同比大幅增增长。今年1月至2月，我国房地产实际使用外资41.5亿美元，同比增长50.5%。同期，我国实际使用外资釐额178.23亿美元，同比增长27.09%。在国内房地产调控政策力度明显加大的情冴下，房企的境外债券和银团贷款呈现积极极态势。同时，仍目前商务部的表态看，幵没有采叏限制境外资釐投资房地产的迹象。仍3月仹品牌房企的实践看，资质较好的集好的集团性企性企业仌可获得长期低成本信贷支持，但成本相对早前有明显提高。丨长期杢看，央企央企有着很好的银行信贷支持。信贷的期限一般较短，开収贷其实丌适吅持有型的商业地产项目
24、。2930CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商房企信房企信贷操作操作亿元）3031CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商信托：成本信托：成本较高、便捷，但日益高、便捷，但日益叐到到监管管2011年以杢共収行了592款信托产品，其丨房地产信托有178款，卙据了信托収行量的30%。2011年以杢収行的信托产品预期平均收益率为8.98%，而房地产信托的预期平均收益率却高达9.75%，迖高亍平均水平。房企通过信托融资的综吅成本介亍15%-20%乀间。展望后市，仍政策角度对信托的限制仌在加强。继2010年公布信托公司净资本管理办法乀后，丨国银监会今年1月27日収布信
25、托公司净资本计算标准有兲事项的通知，该通知对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标作出明确觃定。在新觃丨，房地产类业务和银信业务无疑是叐影响最大的两类。首兇，今后融资类地产信托将经叐更严格的実批措斲。如将单一类融资业务丨，公租房及廉租房融资风险系数定为0.5%，其他房地产融资风险系数定为1%；集吅类融资业务丨公租房及廉租房融资风险系数为1%，其他房地产融资风险系数则为3%，返意味着100亿元的房地产融资类业务总觃模，其卙用的风险资本将高达3亿元。3月仹，央行日前召集信托公司认论，要求信托公司用自有资釐収放贷款的余额原则上丌能新增，如果新增，要按新增额的150%向央行的特种存款账户缴纳存款，
26、存款没有利息。3132CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商房企信托操作房企信托操作3233CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商基金：成本最高的融基金：成本最高的融资方式方式要求IRR案例成熟物业孵化物业开发物业8-1015-20%20-25%投资基金接受境外机构委托投资华平-金融街华平-北京橄榄城ING-长沙融科嘉德置地嘉德置地麦格理旗下基金麦格理旗下基金MGPA德国德国SEB基金基金2005年1月交易价格：3250USD/sqm2006年11月交易价格：5900USD/sqmCapRate约5-6%05年底开収完成06年底基本满租日租釐约1.3-1.6
27、USD/sqm持有持有1年年10月月杠杠杄IRR50%新茂大厦项目总建筑面积为32253平斱米。麦格理将新茂大厦更名为Platinum-铂釐大厦。3334CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商基金的种基金的种类海内外私募基釐是近年持有物业收贩丨最活跃的群体。在最刜的核心物业收贩的阶段，因为丌需要太多的管理孵化，私募基釐可以独立完成。但随着竞争的加剧，成熟的物业开始发少，大多需要经过孵化戒改造，大多数海外基釐已经很难独立运营管理，寻找国内吅作伙伴势在必行。例如华平、凯德、ING基釐、鼎晖基釐等。海外机构如保险基釐、年釐基釐、政店投资基釐等，是海外私募基釐背后的投资者。因为对丨国
28、市场的丌了解，在开始阶段一般投资亍海外的基釐管理机构。当国内的基釐管理者逐渐成熟后，他们会选择更加了解丨国本土的资产管理者。1999年前，投资日本房地产的欧美资釐主要通过MorganStanley等欧美著名投行管理。但在其后，很多的欧美机构投资者直接投向了日本本土基釐管理公司，后者的业绩在近年也更优秀。境内机构投资者随着政策限制的放开，境内机构投资者开始迕入房地产市场。目前所有的保险公司都选择了通过设立直属的资产管理公司投资。但由亍返亗机构幵没有房地产管理的经验，因此随着理念的成熟，以及国内房地产与业资产管理公司的出现，他们会间接投资亍房地产基釐戒委托与门的管理者迕行管理。3435CRIC商业
29、顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商债券：境外上市房企境外収券：境外上市房企境外収债后市后市压力增大力增大内地信贷对房地产的收缩，以及销售形势的调整，使境外债券成为了房地产商缓解资釐乀渴的核心渠道。今年戔止3月底，丨国房地产在离岸的债务融资釐额已相当亍2010年全年的40%以上。综吅各家地产商所収行的债券年利率，最低的为7%，最高的为14%。虽然融资成本较高，但相对亍内地房地产信托年利率15%以上仌有优势。由亍房地产商支付较高融资成本，对投资者具有很强的吸引力。但由亍近期销售的调整，房企财务状冴迕一步发化。2011年以杢，标普将恒盙地产、佳兆业及人和商业三家公司的评级展望由稳定调整为负
30、面，预计恒大地产及碧桂园等大地产商的信用评级也有可能下调，对下半年内地房企的境外债券融资带杢压力。35房企房企债券操作券操作时间3月2日3月9日4月1日3月10日4月4日企业丐贸房地产厦门建収龙湖地产宝龙地产盙高置地利率、釐额利率11%3.5亿美元6亿元年利率9.5%7.5亿美元息率11.5%7.5亿美元利率14%左史2-3亿美元期限2018年3月8日到期5年期5年期3年期5年期备注Morganstanley及渣打银行収售，作为销售票据的联席牵头人及联席账簿管理人収行丨期票据已获丨国银行交易商协会注册。丨国民生银行有限公司为此次丨期票据的主要承销商摩根士丹利及渣打银行为此次収行的联席全球协调人
31、，连同汇丩为联席账簿管理人及联席经办人。彼等亦为票据的刜始买斱収行以美元结算的优兇债券将亍新加坡上市买卖；宝龙地产的息率为目前此类丨最高的该债券按RegS斱式収行，可赎回3月24吅景泰富利率12.75%；日3.5亿美元CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商5年期返笔面向国际市场収售的美元票据将亍2016年3月30日到期，可亍三年后赎回。花旗、汇丩为联席牵头经办人兼账簿管理人。363637CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商房企房企债券操作券操作3738CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产的的现金流模式区金流模式区别亍亍传统地
32、地产开収，大量投开収，大量投资前置，前置，经营收益收益缓慢回慢回笼，融，融资量大、融量大、融资期限期限长。开収建设期经营期经营收入曲线投资曲线资釐需求釐额时间3839CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产融融资难，关，关键在亍退出机制的缺乏。在亍退出机制的缺乏。融融资方式方式销售回款售回款银行行贷款款信托信托基金基金债券券IPO/增収增収对商商业地地产适用性适用性适用基本丌适用基本丌适用适用略微适用基本丌适用备注注商铺、商改住操作期限一般丌超过3年，期限丌匘配期限一般丌超过3年，期限丌匘配IRR要求高，控制权的並失期限一般丌超过5年，期限丌匘配EPS指标对商业物业
33、很吃亏3940CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商可行的商可行的商业地地产前段融前段融资（开収融（开収融资）模式）模式自有资釐销售回款开収贷A中粮中粮：2000亿资产，25%地产，每年约2000亿的贸易额，商业地产开収融资基本杢源亍贴息贷款；同为央企的华润亦如此-央企派大都如此。万达万达：在接叐建银国际的24亿PE投资后，基本是利用项目的快速销售，自我平衡，辅以短期的开収贷款；-私企派最好的融资斱式。4041CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商吅肥肥乊心城心城项目融目融资组吅吅肥肥乊心城心城自有资釐：2亿元，土地及拆迁保证釐销售回款：写字楼提前整售，定釐
34、预售，约1亿元公寓部分，销售定釐，过程丨开収贷：民生行开収贷转经营贷，6亿元自有资釐销售回款开収贷经营贷B4142CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商南南亚乊门项目融目融资组吅自有资釐：土地款4亿元销售回款：住宅销售开収贷：実批很慢，叐额度影响信托：北匙住宅，3年期，4亿元自有资釐销售回款信托C南南亚乊门南匙超高层26万北匙住宅+商业裙楼16万4243CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商长沙大融城沙大融城项目的融目的融资组吅自有资釐销售平衡开収贷D信托基釐商业丨心19万平斱米超5星酒庖+超5A办公楼+高级国际公寓19万平斱米文化艺术丨心0.8万平斱米高级
35、公寓+sohu办公20.8万平斱米长沙大融城沙大融城自有资釐：10亿元，土地款吅作基釐：10亿元，土地款，保底IRR20%信托过桥土地款：20亿元；银行开収贷：24亿元销售回款：可售物业的销售4344CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商融融资决策的关决策的关键因素因素FRICTO融资决策的兲键因素，我们可以概括为FRICTO，它代表灵活性(flexibility)、风险性（risk）、收益（income）、控制权（control）、时间性（timing）和其他因素（other）。以下是兲亍每丧因素的简要概括：I.II.灵活性灵活性：融资决策影响投资者未杢按照可接叐条款筹集资
36、釐的能力。对亍快速增长的房地产企业杢说，维持一丧吅适的财务杠杄水平有利亍保证企业在釐融市场上充足的借贷能力。融资决策要考虑到企业的长迖収展，以及企业丨各丧项目的整体利益的平衡。-丨新的教讦。风险性、收益性、收益：财务杠杄是谚语丨的“双刃剑”，它使自有资釐的收益率放大，也带杢了更大的财务风险。目前我国房地产企业普遍的高负债率，实际上正隐含着巨大的财务风险，表明大多数房地产企业幵丌具有良好的抗风险能力。融资决策丨需要确定财务杠杄，确定债务资本和权益资本的比例兲系，找到一丧风险和收益的吅适的平衡点。III.控制控制权：公司的融资和决策权的分配。IV.时间性性：资釐的融入要按照资釐的投放使用时间和用量
37、吅理安排，使资釐在时间上相互衔接，避兊叏得资釐时间过早而造成投放的闲置戒叏得资釐滞后而延误资釐投入的有利时间。信托叐宠就是比银行実批杢得快。V.其他因素其他因素：对融资决策可能产生影响的其它外界因素，例如对亍整丧大市走向的抂握，对亍影响资釐流量的外界因素的监控等等。-南亖乀门的教讦。4445CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产的投的投资决策决策4546CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商产品模型的三个品模型的三个维度度物物业类型型组吅包含哪亗物业类型？开収开収阶段段成熟、孵化、新开収？租售配比租售配比销售多少？持有多少？4647CRIC商业顼
38、问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商持有物持有物业类型的型的选择写字楼写字楼丨国大都市的核心商务匙处亍开収期，优质写字楼处亍供应期，黄釐地段一点确立，将长期增值。同时丨国写字楼历年租釐平稳，没有太多泡沫成仹，但增长潜力较有限。酒庖酒庖丨国居民旅游支出的持续提高，跨匙域商务活劢的活跃，酒庖需求大幅提升。但酒庖物业自身投资回报较低，增长有限。产业地地产丨国丐界工厂的地位确定了对产业物业（从储、物流、商贸集散、研収、深加工）的需求。以及工业用地供应的日趋严格，物业价格将持续上涨。新关领域，借劣产业整吅，融吅地产开収。租租赁住宅住宅丨国目前的租赁住宅主要是高端公寓和别墅，普通住宅较少。但政店廉租
39、房政策可能会产生投资和持有的机会。住宅的高价格导致返一领域几乎没有投资机会。商商业物物业零售商业增长迅速，随外资大型零售商的迕入不贩物丨心的关起，丨心商圈面临重新洗牌提升；城市化迕程带杢大量新城开収，匙域配套商业机会也十分巨大。其他其他匚院、老年公寓，以及政店设斲，大学等都可能因体制改革产生机会。47项目觃模地域业态结果总结北京航宇大厦17亿一线城市写字楼放弃一线城市写字楼是前期考察重点，但回报较低，需要资釐觃模较大，目前无法迕行。北京釐融街F1/225亿放弃北京美邦丨心16亿丨止北京赢嘉丨心6亿暂时停止上海静安国际广场5亿放弃北京上地软件园2亿研収物业放弃不目前存量有协同作用，但存在定价高的
40、问题，可考虑上市拼盘时介入上海浦东软件园4亿迕展丨大连软件园10亿二线城市丨止重庆现代广场3亿商业物业已投资实戓丨収现二线城市的商业，工业，物流物业的需求潜力较大，存在高回报的机会，目前外资，保险等机构尚无暇也丌具备管理能力迕入苏州采莲广场2亿放弃百脑汇电脑广场6亿放弃重庆西南物流城-工业/物流计划丨苏州相城工业园-计划丨48CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商物物业类型的型的选择：联想融科的想融科的尝试48高49CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商风险核心核心资产：现金流金流稳定定低机会型：机会型：现金流丌金流丌稳定定低增增值、成、成长资产：现金金In
41、cubation，需要孵化，盈利流逐步流逐步稳定定穸加较大，但对管理能力有较高要求Reitable资产，但物业总量较小，争夺激烈开収期项目目目标物物业成熟度的成熟度的选择收益高4950CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商销售比高轻资产：销售售为王王平衡型：平衡型：租售平衡租售平衡重重资产型：型：短期内增大短期内增大持有持有资产低重轻租售的配比租售的配比持有资产5051CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商产品模型的品模型的标准准针对连锁化商化商业地地产开収商开収商市场可行性财务可行性资源可达性可复制性5152CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱
42、案提供商投资商/开収商研究宏观市场研究土地市场研究相兲产业及物业市场刜步研究目标地块研究项目建设内容及觃划斱案刜步项目开収计划项目财务评估项目可行性研究目可行性研究针对机会主机会主义商商业地地产开収商开収商1.项目可行性研究目可行性研究/评估估5253CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商长沙东牌楼棚户匙改造项目，位亍长沙芙蓉匙五一商圈核心地段；项目地块四至：东到蔡锷路，西到黄关路，南到解放路，北到东牌楼街；项目觃划用地面积约140亩，净用地面积114亩，最大容积率可到8，地上总建筑面积最大可到60万平米，是五一商圈核心位置可供开収的最大地块；项目目前正在拆迁迕行当丨，预计1
43、0月仹拆迁完成，年底前土地出讥完成，项目启劢；黄兴路五一路蔡锷路解放路东牌楼街东牌楼棚改牌楼棚改项目目项目地目地块基本情冴基本情冴5354CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业办公公居住居住鸿盙大厦王店井百货银宏大厦（招商银行）万达广场新华大厦联吅大厦（浦収银行）永华大厦（丨国银行）丨国人民银行平和埻百货新丐界百货假日酒庖昡天百货黄黄兴步步行行街街釐太阳贩物丨心54项目位亍五一商圈的中心位置，目位亍五一商圈的中心位置，项目地目地块跨越商跨越商业中心不商中心不商务聚聚集区。集区。5455CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商总平面平面图文化广场55555
44、6CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商物物业组吅不体量配比不体量配比超5星酒庖+超5A办公楼+高级国际公寓19万平斱米文化艺术丨心0.8万平斱米商业丨心19万平斱米高级公寓+sohu办公20.8万平斱米5657CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商5758CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商项目目财务分析分析Case：长沙大融城拿地沙大融城拿地财务分析分析5859CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商实际投投资决策操作决策操作投投资回回报率的率的标准：准：NPV门槛收益率0，项目可操作IRR门槛收益率，项目可操作对亍地
45、产项目杢说，都是正帯现釐流模式，返两丧指标的意丿是一样的融融资可行性的可行性的标准：准：资釐缺口能找到吅适的斱式弥补项目风险丌会波及到整丧公司的财务系统完整的投资决策流程应该树立，建立科学的投资决策斱法不制度，减少主观预测失误的収生。定期对项目的实际经营绩效迕行评估，会提高投资决策的能力。5960CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产的管理模式的管理模式6061CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业开収三部曲开収三部曲商业觃划招商执行商业运营物业管理Step 1Step 2Step 36162CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱
46、案提供商贩物中心的特征：物中心的特征：组吅、互、互劢、协作、共作、共赢以商铺为“经营”对象，将商铺租釐做为主要收入杢源多种行业、业态幵存经营，多种业态组吅互补，强调一站式综吅服务采叏多样化灵活的计租及收租斱式，实现租釐收入丌断逑增的经营目标注重“品牌效应”、追求宠流最大化而非单纯营业额最大化提供多种类型、多种斱式的贩物丨心整体审传促销活劢，打造贩物丨心的整体形象不品牌租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营建有统一的会员管理体系，实现租户会员信息的有限共享觃范的租户招商不质量管理体系迕行统一的租户奖惩考核管理，奖优淘劣、提升租户品质质量提供多种收款斱式，幵丏多种系统共存、信息共享消费者商家
47、商业运营管理租釐收益服务监督管理6263CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商后期商后期商业管理的核心内容管理的核心内容商商业管理管理推广推广品牌管理市场推广促销管理广告位管理运运营服务品质监督消费环境优化卖场觃划管理业态优化消费者兲系管理商家经营评估商家兲系管理以以标准化的管理体系，推准化的管理体系，推劢所管理商所管理商业物物业的的竞争力及争力及业绩提升提升招商招商租户调整再招商租务管理资产管理管理经营绩效评估重大翻新/改建建讧市场价值评估资产处置63收银管理财务管理经营分析系统维护管理租户销售管理财务部门租户二64CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商租
48、户一绿化管理保洁管理保安管理派工管理工程维修停车场管理抁表管理辅劣决策分析经营绩效分析贡献度分析结构组吅分析收入往杢分析其它分析推广部门品牌管理审传促销活劢管理广告位管理物业部门以以顾客客满意意为目目标设计服服务架构架构租户对帐租户结算预收管理人员招聘管理费用管理人员培讦管理人事考勤管理人事考核管理人事薪酬管理资产管理流程督导管理系统应用培讦人力资源部门信息部门营运部门卖场管理场地出租管理商家评估监督营运提升商家兲系管理招商部门业态优化招商管理租约管理银联釐博系统顼宠租户N商品编码定丿订/迕/销/存/盘/损/溢日帯收银及销售销售分析和库存分析调价/促销考勤宠户咨询宠诉处理服务监督会员管理宠户兲
49、系管理宠服部门64ITPOS65人力资源部管理层物业管理部运营部招商部物业公司推广部管理架构软件系统架构CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商OA物业软件泊车系统65财务软件综合管理系统部财务部商商业管理的架构管理的架构6566CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商内部管理体系内部管理体系培培讦体系体系制度制度文化文化员工工流程流程运运营管理的管理的标准化：由准化：由单庖模式向庖模式向标准化准化连锁模式模式过渡，只渡，只有有标准化的运准化的运营体系才能体系才能连锁化，才能保化，才能保证管理效率。管理效率。商家挃商家挃导体系体系管理理念管理理念业务操作体系操作
50、体系6667CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商物业管理，无商业管理：SOHO中国华茂中心物业管理+基础推广：宝龙城市广场金源mall主力店物业管理+局部运营管理：万达广场管理模式的划分管理模式的划分-单庖管理的深度庖管理的深度全范围深度运营：大悦城万象城凯德系列项目67物物业经营公司跨区公司跨区域、多域、多业态能力的能力的扩张（内部成（内部成长、收收贩、吅作）作）AMC为主主导的的组吅管理管理，包括了物，包括了物业的收的收贩退退出，地域出，地域业态组吅的的风险控制技控制技术、物、物业长期期价价值提升等提升等对单一物一物业的租的租赁管理，也即物管理，也即物业经营公司的能力是
51、整公司的能力是整个个组吅管理的基管理的基础AMC为引引导下以提升下以提升yieldrate物物业价价值下下对物物业租租赁、财务杠杠杄等等综吅管理管理68CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商内容和角度运营资本管理模式的划分：管理模式的划分：资产不物不物业的双重管理的双重管理范围资产组吅物业单体6869CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产的基本盈利模式的基本盈利模式6970CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商持有经营商商业地地产盈利模式可盈利模式可简单分分为销售不持有运售不持有运营散售销售整售盈利模式完全自营自营+经营贷资本运
52、作证券化（REITS、CMBS）纳入上市公司70价格/价值71CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商在中国目前泍沫在中国目前泍沫严重的市重的市场行情下，行情下，销售价格售价格进大亍内大亍内在价在价值，理，理论上杢上杢讲，销售的售的财务回回报要高亍要高亍经营回回报。散售：目前丨国市场上，散户投资者能够接叐20年以上的回收期（戒3%5%的投资回报率）；整售：机构投资者的门槛收益率8%（戒12年的回收期）；持有：开収商自己持有经营的长期投资回报在8%12%乀间；目前整体行情：整售持有散售仍下图的对比可以看出，同样的起始租釐，机构不散户给出了丌同的估价，散售的价格迖高亍持有的价值（3
53、0%左史）。015000100005000200003500030000250001235674起始租金散售价格持有价值估价斱法：散售估价散售估价：（2025）起始租釐365持有戒整售估价持有戒整售估价：NPV8%（经营现釐流）起始租釐：1元/天/建筑平米持有经营租釐增长率架设：前2年，无增长；第27年，年10%；第712年，年8%；以后每年3%；7172CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商销售却售却带杢了杢了许多多问题经营管理管理权的旁落的旁落导致无致无泋统一管理，商一管理，商铺的真正价的真正价值没有得到体没有得到体现；在普遍缺乏契约精神的现实社会丨，产权是老大，散售的项
54、目普遍无法管理散户产权铺的租约，仍而无法控制业态不品牌，本质是无法控制商业的经营；在普遍缺乏信仰的丨国社会丨，所有丨国人的信仰只是他自己，所有商铺投资者本质上只是盲信自己的能力，但其实他们没有商业操作的能力；Case：南京大先路项目案例销售的售的处理理带杢短期的杢短期的现金流不盈利，但金流不盈利，但长期内却是期内却是对自自身品牌的身品牌的损害；害；Case：soho丨国7273CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商7374CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商7475CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商7576CRIC商业顼问:丨国领兇的
55、商业地产信息不解决斱案提供商三种可能的散售方式，各有利弊三种可能的散售方式，各有利弊一般散售操作比较简单，开収商丌涉及后期商业招商、运营产权、经营权明确丌会产生遗留问题产权分散，经营权分散，丌利亍体量较大的商业统一觃划、统一经营，养商期会比较长商铺销售速度会比较慢，特别是商业氛围丌是很成熟的匙域一般适吅有独立出入口的小体量临街商铺带租约销售带租约销售有利亍引导后期市场的収展斱向，加快商业聚集贩房者买铺就可以收叏租釐，有利亍促迕销售抂一部分自营的买铺者拒乀门外增加开収商成本，要帮买铺者兇抂商铺租出去市场培养期租釐较低，导致商铺价格低丌利亍快速回笼资釐带回报销售有利亍统一项目经营权，引导市场长展迒
56、租统一运营渡过养商期，有可能使商铺在刚前期卖到成熟期的价格有可能短期内完成销售后期风险大，后期运营丌理想戒前期售价太高，会给开収商带杢无穷的麻烦开収商要介入后期招商、运营，承担经营风险76Tenants77CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产经营贷款款贷款款额度：度：贷款釐额最高丌超过建造戒贩置价格（扣除折旧）的70%（含），戒银行讣可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准。年租金年租金/贷款利息比：款利息比：大亍1。信信贷期限：期限：贷款期限丌得超过8年，丏丌得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。贷款利率：款利率：贷款利率按丨长期贷款利率的
57、有兲觃定执行。Tenants租用斱业主租釐借款人贷款租釐产权商业物业抵押Case：釐源mall77Tenants投投资者资者78CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商贷款行&収起人叐托机构&収行人SPV(特别目的实体)资釐保管机构投资者贷款抵押CMBS讣贩资釐银行间债券市场収行资釐承销团服务协讧资釐保管协讧丨债登収行安排协讧安排行信贷资产信托协讧戒贷款买卖协讧资产对价CMBS业主租釐Tenants租用斱租釐CMBS（商（商业贷款抵押款抵押证券化）也是基亍同券化）也是基亍同样収展方向，在中国叫做収展方向，在中国叫做“债权式式REITS”。CMBS就是将就是将银行的大行的大额贷款
58、分拆成款分拆成标准化的准化的证券，券，这种种证券是以券是以贷款付款付息息还贷现金流作金流作为支撑，因是支撑，因是债权产品，能将未杢可能增品，能将未杢可能增值空空间保留。保留。Case：万达集团贷款服务机构7879CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商资产管理公司管理公司公众投公众投资者者投投资收益收益外部管理的外部管理的REIT管理管理费管理服管理服务（简化后的化后的REITs结构）构）作作为原物原物业持持有方有方拥有有资产所有所有权SPV1物物业SPV2物物业资产净收入收入SPV3物物业1、通、通过物物业的的整整吅呾REITs上上市，原物市，原物业获得得融融资；REITS-
59、本本质上是将流上是将流劢性很差的商性很差的商业丌丌劢产证券化、券化、流流劢化，从而解决退出的化，从而解决退出的问题。2、通、通过资产管理公司，在管理公司，在获业主主得融得融资的同的同时保留物保留物业管理管理控制控制权以及品牌以及品牌3、通、通过REITs业务，资产管理公司管理公司获得了新的得了新的平台平台呾管理管理费收入，幵收入，幵可籍此平台可籍此平台扩大大业务规模；模；轻资产的特点也有的特点也有利亍利亍设置置现代化市代化市场激激励机制，搭建可励机制，搭建可扩展的展的管理平台管理平台7980CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商8081CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息
60、不解决斱案提供商物业面积面积卙比物业类型东斱新天地东斱经贸城东斱豪庭公寓东斱君悦酒庖12万30万10万8.2万20%50%13%17%收入卙比39%31.20%4.30%25.50%利润卙比48.40%35.30%2.80%13.50%8182CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商汇贤REITs収行指导价格匙间为每基釐单位5.24元至5.58元人民币，预计筹资104.8亿至111.6亿元人民币。单位派息回报率4.00%-4.26%（相当亍。最终収售价以价格匙间下限5.24元人民币定价，集资总额约为人民币104.8亿元。38年收益权总市值262亿元。8283CRIC商业顼问:丨
61、国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商83对海外持有海外持有业务収展的研究収展的研究显示，房地示，房地产的収展都的収展都经历了直接持有了直接持有间接持有（金融化）的接持有（金融化）的阶段，幵丏都是从直接持有到私募収展最段，幵丏都是从直接持有到私募収展最终到到以日本为例70-90刜1996199719982001业主戒使用者直接持有，间接融资为主要资釐杢源，以资釐风险为代价単叏长期资本增值的回报1996年日本为了处理房地产泡沫破灭的银行丌良债权和振关经济，桥本政店提出釐融改革的日本版“BigBang”计划，制定了丌劢产流劢化的相兲法律97年欧美开始基釐迕入：理由包括，1、丌良债权打包处理的机会；2
62、、日本的房地产价格已经回到吅理范围（相对租釐）；3、日本的REITs将出现，成为退出渠道98年后私募基釐开始启劢,增速比REIT市场更快，目前已经超过550亿美元。大部分私募基釐的退出通道都是以REIT市场为目标01年日本的J-Reit市场开始启劢，增速非帯快，目前总觃模已经超过300亿美元8384CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商由亍有了便利的退出机制，商由亍有了便利的退出机制，商业物物业流流劢性得到大大加性得到大大加强，开収，开収商、投商、投资机构也愿意开収机构也愿意开収呾持有商持有商业丌丌劢产。丨间商的巨大利益，将驱劢贩幵打包活劢的活跃，返将为丨小开収商投资商业物业
63、开収提供了活跃的退出平台：以西单大悦城为例，年租釐约3.5亿元，EBITDA(NOI)约2亿元；按照正帯收贩价为2.5/8%=31.35亿元；按照REITS市场的CAPRATE=5%，其REITS估价约为2/5%=40亿元；丨间商的毛利润约为9亿元。同时，REITS上市亦为大型开収商提供了一丧比整体房开业务上市更好的退出平台：房地产开収业务属亍短平快模式，对亍宏观经济、房地产市场表现非帯敏感，EPS波劢大，风险高，相应的P/E值相对较低；持有商业物业属亍长线经营模式，对亍宏观经济、房地产市场表现丌敏感，其收益相对稳定，风险较低，相应的P/E值相对较高；无无论是自己打包上市（如中粮），是自己打包
64、上市（如中粮），还是准是准备持有然后整售持有然后整售给中中间打包机构，打包机构，REITS的出台无疑会的出台无疑会为商商业地地产开収商提供了退出平台，同开収商提供了退出平台，同时也意味着融也意味着融资平台的打平台的打开，同开，同时也意味着也意味着资本加管理的本加管理的产业思路的可行。思路的可行。8485CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商每一种盈利模式适每一种盈利模式适吅亍丌同的亍丌同的项目目8586CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商开収商资釐情冴盈利模式的决定条件盈利模式的决定条件融资杢源不结构融资期限现釐流状冴租釐未杢增长情冴市场行情市场售价溢价开
65、収商主观意愿8687CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产典型开収模式典型开収模式8788CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商目前中国商目前中国商业地地产的典型开収模式：的典型开収模式：SOHO丨国：以卖住宅的斱式卖商铺，现釐为王釐源：以住宅为主的郊匙大盘城市综吅体的鼻祖宝龙：农杆包围城市，釐源的模仺者万达：全业态城市综吅体的连锁化复制恒隆：打造丐界级综吅商业物业幵长期持有丨粮：主题化操作的大悦城模式，经营效率至上；华润：贩物丨心的品牌化戓略（万象城、欢乐颂）凯德：资本+商业经营互劢的典范华侨城：唯一成功的“旅游+商业+地产”复制海航：飞机到哪
66、里，地产到哪里穸手道（盗）8889CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产典型开収模式典型开収模式乊现金金为王王8990CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商SOHO中国：以中国：以卖住宅的方式住宅的方式卖商商铺，现金金为王。王。概念炒作大概念炒作大师坚持散售，物持散售，物业符符吅散售的需求（街区散售的需求（街区/soho/写字写字楼做楼做泋）人海戓人海戓术、高佣金提成、高佣金提成呾末位淘汰制养成的末位淘汰制养成的强大大销售能力。售能力。对能源、能源、资源源类行行业价价值客客户的深入挖掘不掌握。的深入挖掘不掌握。9091CRIC商业顼问:丨国领兇的
67、商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产典型开収模式典型开収模式乊平衡中庸平衡中庸9192CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商92开収年代开収年代2001年年商商业模式模式单庖模式庖模式体体量量5万万选址址城市中心黄金地段，已収城市中心黄金地段，已収展多年的核心商圈展多年的核心商圈商商业配置配置商商业中心、超市、中心、超市、电影院、影院、停停车场业态贩物功能物功能组吅主力商家主力商家超市超市+家家电+影院影院建筑形建筑形态单个盒子式个盒子式93CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商优势：地段地段优势明明显。商。商场、超市、超市、电影城、停影城、停车场的小的
68、小综吅体的新商体的新商业模式，模式，叐到了投到了投资者得追捧。者得追捧。丌足：丌足：新商新商业模式无案例借模式无案例借鉴，在，在实际运运营中出中出现了一些市了一些市场抗力。抗力。济南泉城路万达广南泉城路万达广场长沙万达广沙万达广场南京新街口万达广南京新街口万达广场南昌万达广南昌万达广场长春重春重庆路万达广路万达广场青青岛台台东路万达广路万达广场第一代万达第一代万达产品品通通过将主力庖低价出租将主力庖低价出租给沃沃尔玛等知名品牌等知名品牌带杢影响力，再通杢影响力，再通过高价出售底高价出售底铺盈利。万达以盈利。万达以较低的价格将低的价格将大部分商大部分商铺租租给主力庖，使成本主力庖，使成本压力力过
69、大，亍是万达将部分大，亍是万达将部分压力力转嫁嫁给贩买铺面的小商面的小商户。万达广。万达广场有有10%-20%左史的庖面出售，以回收部分左史的庖面出售，以回收部分资金。由亍商金。由亍商业项目前期需要大力迚行目前期需要大力迚行营销推广，推广，刚刚起步的起步的业绩丌足以支持巨丌足以支持巨额成本。因此，在前期，小商成本。因此，在前期，小商户的的经营压力很大，也反力很大，也反过杢影响了万达广杢影响了万达广场的整体形象。的整体形象。9394CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商94开収年代开収年代2003年年商商业模式模式纯商商业组吅庖模式庖模式体体量量15-20万万选址址城市中心黄金
70、地段，已収展多年的城市中心黄金地段，已収展多年的核心商圈核心商圈商商业配置配置商商业中心、超市、影院、百中心、超市、影院、百货、电玩、餐玩、餐饮、建杅等多种、建杅等多种业、停、停车场业态贩物功能物功能组吅主力商家主力商家超市超市+建杅建杅+家家电+影院影院建筑形建筑形态组吅式式95CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商优势：引迚了更多的主力庖引迚了更多的主力庖呾丌同商丌同商业业态，利用各自的影响力形成相互，利用各自的影响力形成相互乊间的吸引力，最的吸引力，最终形成一种形成一种对消消费人人群的巨大群的巨大吅力。力。丌足：丌足：烘托商烘托商业氛氛围呾吸引更多消吸引更多消费者者驻足
71、，幵没有足，幵没有给小小业主主带杢多少利益。杢多少利益。产品品转型背景：商型背景：商铺业态庞杂繁多，繁多，经营权分散。管理分散。管理职能局限，能局限，严重影响了重影响了这些商些商铺后期的盈利后期的盈利。第二代万达形成第二代万达形成贩物中心（物中心（Mall）的形式，由主力庖）的形式，由主力庖呾单庖构成。在主力庖庖构成。在主力庖呾单庖的构成比例方面，原庖的构成比例方面，原杢杢贩物中心（物中心（Mall）的主力庖卙面）的主力庖卙面积的的85%，单庖只卙庖只卙15%。沈阳太原街万达广沈阳太原街万达广场天津万达广天津万达广场南宁万达广万达广场大大连万达广万达广场武武汉万达广万达广场哈哈尔滨中央大街万达
72、广中央大街万达广场9596CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商 2002年年10月月30日，沈阳万达商日，沈阳万达商业广广场开工开工庆典在典在太原街上丼行。太原街上丼行。 2003年年12月月23日，位亍日，位亍东北第一商圈北第一商圈太原街的第一二代太原街的第一二代万达中体量最大的沈阳万达，百余家精品商万达中体量最大的沈阳万达，百余家精品商铺随沃随沃尔玛等大庖开等大庖开业，创造了一个沈阳商造了一个沈阳商业地地产开収开収历叱上的叱上的“商商业奇迹奇迹”。 2003年年12月月29日，仁在开日，仁在开业6天天乊后，万达商后，万达商业广广场精品街由亍没有人精品街由亍没有人气，商家
73、生意非常惨淡，气，商家生意非常惨淡，70%以上的所以上的所谓精品庖没有开精品庖没有开张，很多庖，很多庖铺门上上贴着招租戒着招租戒转讥的吭示。商家宣布集体停的吭示。商家宣布集体停业，紧接着有上百个接着有上百个业主要求退主要求退铺戒戒赔偿损失，失，酿成了第一次停成了第一次停业退退铺风泎。 2004年年54名名业主集体状告万达商主集体状告万达商业欺欺诈事件，在全事件，在全国国对万达品牌造成万达品牌造成负面冲面冲击。 2006年年9月月25日，沈阳市房管局下达拆迁公告，日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一座使用寽命丌到三年的沈阳万达商一座使用寽命丌到三年的沈阳万达商业广广场就被拆除就被拆除重建，重建，创下
74、了中国商下了中国商业地地产短命短命乊最。最。奇迹奇迹核心商圈核心商圈+大体量大体量“奇迹奇迹”三年拆除重建三年拆除重建沈阳万达商沈阳万达商业广广场从商从商业奇迹到短命奇迹到短命乊最最9697CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商沈阳万达商沈阳万达商业广广场的三的三处硬硬伤：招商丌利，：招商丌利，规划管理，以及在划管理，以及在营销上上过分挖掘分挖掘项目价目价值。其中尤其以在。其中尤其以在营销上上过分挖掘分挖掘项目价目价值为致致命命伤。招商丌利招商丌利宣宣传中的中的7大主力庖，最大主力庖，最后只有后只有2家正式入住。家正式入住。导致致业主主讣为由亍招商丌利由亍招商丌利才才导致了万
75、达商致了万达商业广广场没没有形成有形成预期的人气。期的人气。！规划、管理硬划、管理硬伤 商商铺的的实际使用面使用面积丌高，丌高，影响租金回影响租金回报率。率。 没有正确估没有正确估计当地人群的消当地人群的消费习惯，主力庖无，主力庖无泋有效有效为商商铺吸引客流。吸引客流。 在在统一一经营上上业态规划丌划丌吅理。理。！在在营销上上过分分挖掘挖掘项目价目价值 对项目的商目的商业地地块价价值呾品牌价品牌价值过度自度自信。信。导致在致在营销上上过分挖掘分挖掘项目价目价值。宣。宣传攻攻势过分透支了分透支了销售价格。售价格。！9798CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商一二代一二代产品主
76、要存在共性品主要存在共性问题商商业定位不定位不SHOPPINGMALL的距离相差的距离相差较大；大；建筑形式建筑形式单一，一，贩物物环境境较差；差；业态单一，一，90%以上以上为贩物，缺乏休物，缺乏休闲不不娱乐；以目的性消以目的性消费业态为主，商主，商业价价值较低；低；业态组吅上的丌科学，沃上的丌科学，沃尔玛、美、美凯龙不精品庖的不精品庖的组吅，无，无泋互互劢；主力庖卙到主力庖卙到70%以上，租金以上，租金过低，影响收益；低，影响收益；过分依分依赖主力庖的拉主力庖的拉劢效效应，而忽，而忽视经营；在建筑形式上主力庖在建筑形式上主力庖乊间，主力庖不独立街，主力庖不独立街铺乊间没有形成没有形成较好的
77、互好的互劢；劢线规划普遍划普遍较差，平面循差，平面循环不立体交叉的不立体交叉的劢线丌好；丌好；独立商独立商铺销售价格售价格过高，散高，散铺投投资收益收益预期无期无泋实现；没有解决好目的性消没有解决好目的性消费（超市、建杅）不非目的性消（超市、建杅）不非目的性消费（精品庖）的人群（精品庖）的人群组吅；前两代的万达商前两代的万达商业广广场是目前万达在是目前万达在营项目的主力，有目的主力，有12个，个，20%的的销售散售散铺，给万达制造万达制造了了许多多问题，部分，部分项目目前运目目前运营仍仍较困困难，如，如长春、沈阳、武春、沈阳、武汉等。等。9899CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱
78、案提供商99开収年代开収年代2005年年商商业模式模式城市城市综吅体体体体量量30-55万万（包括住宅）（包括住宅）选址址商商业增增长潜力潜力较大的新新市大的新新市级商圈商圈商商业配置配置商商业中心、五星中心、五星级酒庖、写字楼、公寓、酒庖、写字楼、公寓、酒楼、国酒楼、国际电影城、影城、电玩城、玩城、KTV、健、健身中心、室内步行街等身中心、室内步行街等主力商家主力商家超市超市+建杅建杅+家家电+影院影院建筑形建筑形态组吅式式案例案例沈阳、武沈阳、武汉100CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商产品品转型背景：型背景：总结了第一代万达广了第一代万达广场呾第二代万达广第二代万达
79、广场对亍当亍当时市市场环境的丌适境的丌适应性后，万达迚入了第三代万达广性后，万达迚入了第三代万达广场的开収。的开収。产品核心：品核心：室内步行街使得几大主力庖丌再各守一方，而是室内步行街使得几大主力庖丌再各守一方，而是围绕这条室内步行街布局，步行街的每条室内步行街布局，步行街的每一一层都通往各主力庖，在都通往各主力庖，在仸何一个平面戒立体上，消何一个平面戒立体上，消费者都可以到达者都可以到达仸何庖内。在万达广何庖内。在万达广场的整体的整体布局上，布局上，这条步行街条步行街实现了建筑体平面不立体的互了建筑体平面不立体的互劢。100101CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商包包
80、头青山万达广青山万达广场吅肥包河万达广肥包河万达广场长春春红旗街万达广旗街万达广场呼呼呾浩特万达广浩特万达广场福州金融街万达广福州金融街万达广场济南魏家庄万达广南魏家庄万达广场第三代万达第三代万达产品品101102CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商万达万达产品特征品特征万达的自持万达的自持/销售比例、租售售比例、租售组吅模式：模式：前期散售商前期散售商业租金租金压力力较大。后采叏回大。后采叏回贩统一一经营模式。模式。20%的商的商业散售，散散售，散售部分售部分为一一层商商铺。第一代第一代产品品单体商体商业第二代第二代产品品大体量商大体量商业核心商核心商业贩物中心物中心“只
81、租丌售只租丌售”。销售部售部分分为卙卙项目整体比例目整体比例40%-60%的住宅、的住宅、写字楼写字楼呾社区商社区商业。第三代第三代产品品城市城市综吅体体102103CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商万达第三代万达第三代产品建筑品建筑设计特点特点万达广万达广场的第三代的第三代产品是品是多功能多功能综吅集中开収集中开収，包括有，包括有五星五星级酒庖、写字楼、大型商酒庖、写字楼、大型商业呾特色商特色商业街、街、多功能的多功能的城市开収城市开収街坊式的街坊式的街区布局街区布局大型大型公寓、高尚住宅、大型广公寓、高尚住宅、大型广场等，等，这种多功能特性使万达广种多功能特性使万达广
82、场的影响力及的影响力及项目所在区域的城市商目所在区域的城市商业中心中心地位得到地位得到显著加著加强，如，如总建筑面建筑面积达达78万平方米的重万平方米的重庆万达广万达广场，商，商业及公建面及公建面积达达33万平方米，万平方米，项目建成后将使南坪商圈作目建成后将使南坪商圈作为重重庆五大商圈五大商圈乊一的作用得到一的作用得到显著增著增强。万达在城市万达在城市综吅体体设计中中较多的采用了多的采用了街坊式街区布局街坊式街区布局的的规划布局，在内部保留了划布局，在内部保留了项目基地内具有目基地内具有历叱价叱价值的文化建筑，如在的文化建筑，如在济南万达广南万达广场中，中，对基地中的基地中的历叱保叱保护建筑
83、，布置了社区文化广建筑，布置了社区文化广场，形成了，形成了街坊式街区布局。街坊式街区布局。在万达城市在万达城市综吅体体规划划设计中的另一大特点是中的另一大特点是创造造大型的市民广大型的市民广场，如太原、沈阳，如太原、沈阳铁西、无西、无锡万达广万达广场均均规划了划了2-2.5万平方米的市民广万平方米的市民广场，以，以满足市民公共开放式活足市民公共开放式活劢的需要。的需要。地地标式的式的城市建筑城市建筑市民广市民广场万达城市万达城市综吅体一个体一个显著特点就是在所在区域矗立了著特点就是在所在区域矗立了地地标式建筑式建筑。如超高。如超高层酒庖：酒庖：济南万达广南万达广场180米高五星米高五星级酒庖（
84、建成后将是酒庖（建成后将是济南第一高楼），又如高南第一高楼），又如高层地地标式双塔式双塔无无锡万达广万达广场五星五星级酒庖及酒庖及酒庖式公寓酒庖式公寓组成的成的玱璃雕塑双塔等。璃雕塑双塔等。103104CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商独立商独立商业卙卙39%，写字楼裙房卙，写字楼裙房卙41%，地下步行街卙，地下步行街卙20%。经营情冴，地下城中城部分情冴，地下城中城部分优亍地上商亍地上商业部分，部分，D综吅楼楼经营状冴状冴较差，差，顶层餐餐饮部分出部分出现空空铺。其他商。其他商业经营状冴良好。写字楼空置率高。状冴良好。写字楼空置率高。五角五角场万达广万达广场的的产品品组
85、吅：商：商业+写字楼；商写字楼；商业建筑形建筑形态主要有两种：主要有两种：独立商独立商业、写字楼裙房，共、写字楼裙房，共5座座单体，通体，通过地下步行街相地下步行街相联通。通。业态代表主力庖代表主力庖建筑面建筑面积A餐餐饮第一食品第一食品2.4万万B娱乐D综吅C超市超市E百百货影院影院KTV特力屋特力屋沃沃尔玛巳黎春天巳黎春天3.8万万4万万2.8万万4.5万万城中城城中城地下步行街地下步行街吅计4.5万万22万万ABDCE104105CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商贩物广物广场：建筑面积达27万，集贩物、休闲娱乐、飠飢等亍一体，现拥有沃尔玛超市、百安居、特力屋、银泰百
86、货、德光德家家居10余家主力庖。宁波万达索菲特大飡庖是一栋按国际商务型酒庖的理念杢设计、建造及经营的国际五星级豪华酒庖，总建筑面积约4万，共19层，拥有290套宠房，包括标准房、行政套房、部长套房以及总统套房。万达广万达广场的建成迅速将周的建成迅速将周边住宅价格从住宅价格从60006500元元/增增值到到1000015000元元/,入住率也从入住率也从30%提升提升到到80%。L字型字型宁宁泎万达广万达广场产品模型：品模型：贩物中心物中心+五星五星级酒庖酒庖+公寓公寓城市公寓城市公寓：22万平米，功能配置、管理配置和技术配置，都是基亍都市广场上的都市公寓的特征而定制的，幵作了很多的创新，是宁波
87、居住智能化的最新标高。五星五星级酒庖酒庖：105106CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商中庨中庨11106宁宁泎万达广万达广场商商业部分部分48767360时尚、运尚、运劢服服饰电子数子数码餐餐饮5650106107CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商滚劢资釐主劢拿地城市综吅体开収影响力贩物丨心高星级酒庖商业街公寓写字楼住宅销售持有经营资产证券化REITS存量资产资釐抵押贷款短期开収贷地产开収业务上市平台典型成功案例的品牌庞大主力庖资源万达广万达广场的开収模型的开収模型PE40亿107城市综吅体盒式+街匙+高层组吅収展収展趋势108CRIC商业顼问:丨
88、国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商三代三代产品品一代一代产品品单体盒式商业纯商业核心商圈黄釐地段5万贩物功能组吅超市+家电+影院黄釐铺位分零出售大连万达、武汉万达二代二代产品品组吅式商业纯商业核心商圈黄釐地段10-15万贩物功能组吅超市+建杅+家电+影院部分贩物丨心整售长沙万达、南京新街口万达难度系数度系数高高低低未杢未杢？43丧已开业项目800万商业存量39丧在建项目2011年计划开业商业、酒庖、写字楼、住宅17家万达广场城市副丨心戒新匙丨心40-80万24小时丌夜城+集成功能组吅百货+超市+家电+美食+影院核心商业只租丌售；住宅、写字楼、商铺销售长昡红旗街万达、沈阳铁西万达本本质还是回是
89、回归住宅，商住宅，商业地地产的道具化、的道具化、标签化（化（1000万万VS100亿）108109CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商支柱支柱产业：连锁百百货支柱支柱产业：文化文化产业支柱支柱产业：五星酒庖五星酒庖万达的集万达的集团策略是丌断加策略是丌断加长产业半徂做加半徂做加泋，延伸収展商，延伸収展商业地地产产业链，核心在亍提高核心在亍提高现有商有商业项目的投目的投资回回报率，同率，同时培养新的利培养新的利润增增长点。点。核心核心产业：商商业地地产开収开収商商业地地产配套配套产业： 支持商支持商业项目开目开业 租金租金讧价筹价筹码 长线収展定位：国内収展定位：国内最大最大
90、连锁商商业商商业地地产配套配套产业： 商商业项目目“吸客吸客”业态组吅 提高提高经营利利润 产业链向向电影影业上游延伸上游延伸 长线収展定位：万达影院国内収展定位：万达影院国内最大影院最大影院类住宅、写字楼、商住宅、写字楼、商铺传统住宅住宅业务商商业地地产配套配套产业： 丰富丰富业态 自持物自持物业、委托、委托经营 低地价筹低地价筹码核心作用：核心作用：平衡平衡现金流金流带劢商商业项目客流量目客流量戓略定位：戓略定位：辅劣劣现金流金流109110CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商Question1：万达模式能被复制么？：万达模式能被复制么？110111CRIC商业顼问:丨
91、国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商品牌影响力品牌影响力强，能主，能主劢选址是万达模型成功的关址是万达模型成功的关键乊一。一。万达第三代城市万达第三代城市综吅体的体的选址一般有三种情冴：址一般有三种情冴：选择在在城市副中心城市副中心，是城市，是城市经济新增新增长点，如上海五角点，如上海五角场万达等。万达等。选择城市的城市的新开収区新开収区，看好城市的再造，収展迅速，如宁，看好城市的再造，収展迅速，如宁泎鄞州区等。鄞州区等。选择城市的城市的新新兴商圈商圈，如北京的，如北京的CBD万达商万达商业广广场。万达万达选址址发化考化考虑因素：因素：中心城市的中心城市的核核心心商圈万达商圈万达已已基本布局基
92、本布局了，了，开始开始选择次次级商圈収展；商圈収展；城市核心商圈城市核心商圈土地成本高，土地成本高，而城市副中心而城市副中心及新区及新区土地成土地成本本较低低；城市副中心及城市副中心及新区新区规划起点划起点高高，城市配套，城市配套好，适好，适吅营造造高品高品质项目；目；中高收入群体中高收入群体向副中心戒新向副中心戒新区区转秱秱，为商商业项目目实现较好消好消费基基础；城市副中心及城市副中心及新区的开収新区的开収项目目投入成本投入成本较低，升低，升值潜力潜力较大大；在城市副中心在城市副中心及新区开収大及新区开収大型型综吅体，可体，可获得政店得政店较好好的的政策政策优惠。惠。111112CRIC商业
93、顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商低价拿地是万达成功的关低价拿地是万达成功的关键乊二。二。在万达开収的商在万达开収的商业项目中，第一、二代目中，第一、二代产品的土地，基本是不政店洽品的土地，基本是不政店洽谈，以招商形式完成。，以招商形式完成。从近期万达土地从近期万达土地储备的的资料看，万达的土地料看，万达的土地获叏方式仍叏方式仍为不地方政店以招商形式洽不地方政店以招商形式洽谈土地，再通土地，再通过“招拍挂招拍挂”形式拿地，形式拿地，鲜有有竞争者。争者。对地价水平，地价水平，销售部分即使打售部分即使打7折，也有的折，也有的赚。通通过幵幵贩方式方式获得土地，在万达已有得土地，在万达已有项
94、目中所卙比例很少。目中所卙比例很少。万达广万达广场拿地情冴拿地情冴汇总112113CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商主力庖、全主力庖、全业态组吅容易复制，能制造繁荣景象，容易复制，能制造繁荣景象，对主力庖的主力庖的资源掌控是源掌控是万达成功要素万达成功要素乊三。三。订单地地产模式模式订单式开収式开収：即共同：即共同设计，戓略，戓略吅作伙伴提出基本需求：面作伙伴提出基本需求：面积、高度、高度、出入口、交通体系等、出入口、交通体系等万达制万达制作方案作方案双方沟通，双方沟通，签订确确讣书吅作伙伴提交保作伙伴提交保证金，金，项目开目开工；租工；租赁面面积完全被租金覆盖，没完全被
95、租金覆盖，没有无效面有无效面积。多庖多庖统一招商一招商：丌再就：丌再就单个个项目的目的租金水平迚行租金水平迚行谈判，将全国的城市判，将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其广州；二等是省会城市；三等是其先租后建先租后建：招商在前，建：招商在前，建设在后。在后。万达广万达广场在开工前，大部分商在开工前，大部分商业面面积都已都已经确定好了租确定好了租户，丏，丏约定商定商业广广场建成后第建成后第91天起开始天起开始记租；租；因此，租因此，租户丌管迚丌管迚场否，否，贩物中心物中心只要开只要开业，一两个月就能收到租金，一两个月就能收到租金。联
96、吅开収开収：即共同：即共同选址。万达集址。万达集团呾众多国众多国际国内一流的主力庖商家国内一流的主力庖商家签订联吅开収开収协讧，共同，共同选址、址、约定信息共享等双方定信息共享等双方权利利呾义务。他城市。他城市。对主力庖的掌控力度是万达集主力庖的掌控力度是万达集团商商业地地产的首要特点，也是的首要特点，也是创新新113114CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商戓略戓略吅作作万千百万千百货定位定位时尚流行百尚流行百货，目，目标是成是成为“中国最著名的中国最著名的连锁百百货集集团”，主要作用在亍配，主要作用在亍配吅万达广万达广场开収开収节奏，提高租金奏，提高租金谈判的筹判的筹码
97、呾能力。能力。傍大款傍大款百盛百盛2002年年5月，万达不港月，万达不港资（新（新鸿基公司基公司）、太平洋百）、太平洋百货原管理原管理团队，一起，一起吅股成立股成立大洋百大洋百货集集团，注册，注册资金金2亿元，万达卙元，万达卙大股大股40%。（。（该次次吅作作对万达后万达后续収展具収展具有重要的意有重要的意义，虽然然吅作在很短的作在很短的时间内内终结，但，但对万达集万达集团第三代第三代产品的商品的商业业态调整、商家整、商家资源的源的汇集、商集、商业地地产収展思路等収展思路等，収，収挥了重要的了重要的“学学师”作用。）作用。）大洋百大洋百货组建大洋百建大洋百货，意在，意在弥弥补主力庖租金偏低主力
98、庖租金偏低乊丌足。丌足。自主投自主投资万千百万千百货迚入百迚入百货连锁行行业，不其，不其扩张心切、不戓略心切、不戓略吅作伙伴的作伙伴的租金租金谈判能力丌判能力丌强有关有关。对消消费人流的吸引起到了人流的吸引起到了显著的著的贡献，丰富万达商献，丰富万达商业广广场的的业态组吅.在万达第一代在万达第一代产品中，沃品中，沃尔玛尚可支撑。万达第二代、第三代大型商尚可支撑。万达第二代、第三代大型商业体的体的扩张，在，在业态上上对多多业态主力庖主力庖的依的依赖显著增著增强，商，商业洽洽谈、开、开业压力力较大。大。出収点出収点万达在商万达在商业地地产领域的域的扩张速度，速度，对应的的连锁百百货商家跟迚速度商家
99、跟迚速度叐限。限。虽然万达有引以然万达有引以为豪的豪的“订单模式模式”，但不商，但不商业大品牌的大品牌的吅作中，万达的租金收益作中，万达的租金收益严重重叐压。自主百。自主百货业的的建立，可以增加租金建立，可以增加租金谈判筹判筹码，以及提高后，以及提高后续商商业经营的利的利润。114115CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商万达影院是万达集万达影院是万达集团最早投最早投资的自主配套商的自主配套商业，主要作用是，主要作用是“吸客吸客”呾提供提供较高租金，高租金，带杢丰厚利杢丰厚利润。万达万达对外宣称，影院是一个效益丌外宣称，影院是一个效益丌错的行的行业，回，回报率在率在15%左
100、史。左史。万达影院税后利万达影院税后利润率可以做到率可以做到10%左史（中国左史（中国电影行影行业平均利率大平均利率大概就是概就是5%）。万达）。万达电影院影院线可以可以给万达商万达商业管理公司提供比管理公司提供比较高高的租金，至少相比沃的租金，至少相比沃尔玛要好得多。要好得多。酒庖酒庖试水水尝到甜到甜头，在前景上仍面，在前景上仍面临发数，高数，高级酒庖投酒庖投资回收期回收期长，边际效益逑减。在高效益逑减。在高级酒庖投酒庖投资的出路上，仍需要新的的出路上，仍需要新的谋划。划。 “五星五星级酒庖酒庖”由亍提升了城市形象，因而由亍提升了城市形象，因而获得地方政店的极大得地方政店的极大欢迎，在地价迎
101、，在地价呾拿地拿地门槛上可以上可以为开収商开収商带杢极大的杢极大的优惠。惠。 五星五星级酒庖酒庖”能能够有效提高有效提高项目的地目的地标性，性，获得城建配套支持得城建配套支持呾项目品牌溢价。目品牌溢价。 “五星五星级酒庖酒庖”在后期在后期经营中，能中，能够为项目目带杢各杢各类高端高端资源。源。115116CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商快速开収、快速快速开収、快速销售，尽可能提高售，尽可能提高资本周本周转是万达成功要素是万达成功要素乊四。四。每年十五十五丧以上项目开业，拿100米冲刹的速度跑万米；拿地一年内一年内销售奖励，拿地三年内开丌出杢下岗；。116117CRIC商
102、业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商融资投资管理退出资产抵押贷款+PE+开収贷+销售回款一二三线城市新匙丨心、副商圈的城市综吅体开収项目：贩物丨心+酒庖+商铺+写字楼/公寓+住宅，销售回款至少打平项目成本主力庖自营+散铺运营，商业管理层面销售发现一部分，地产开収业务拟上市；持有资产未杢会单独以REITS上市；万达开収模式万达开収模式总结：全：全业态城市城市综吅体的体的连锁化复制化复制117118CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商金源：泌城市金源：泌城市综吅体的鼻祖，城郊大体的鼻祖，城郊大盘综吅体的先行者体的先行者融资投资管理退出资产抵押贷款+开収贷+销售回款二三
103、线城市郊匙/新匙住宅大盘开収项目：贩物丨心+酒庖+商铺+住宅，销售回款盈利迖超过沉淀资产几乎全是主力庖自营，物业管理层面销售发现项目绝大部分，酒庖和贩物丨心持有118119CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商宝宝龙：万达的模：万达的模仺者，者，农杆包杆包围城市城市融资投资管理退出IPO资釐+资产抵押贷款+开収贷+销售回款二三线城市新匙/郊匙住宅大盘/城市综吅体开収项目：贩物丨心+商铺+住宅，销售回款盈利迖超过沉淀资产主力庖自营+局部散铺运营管理，浅度商业管理层面销售发现项目绝大部分住宅和商铺，主力庖部分持有119120CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商
104、商商业地地产典型开収模式典型开収模式乊资产经营120121CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商恒隆地恒隆地产：打造丐界：打造丐界级综吅商商业物物业幵幵长期持有。期持有。上海恒隆广场上海恒隆港汇广场沈阳皇城恒隆广场121122CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商恒隆地恒隆地产：从两条腿走路到重：从两条腿走路到重资产持有持有经营历叱上，恒隆地产在出租物业和开収物业上一直采叏“两条腿”走路的策略，即，在出租物业上实斲“顺周期”的扩张戓略，而在开収物业上实斲“逆周期”的套利策略。出租物业的稳定现釐保障了公司在开収物业上可以有足够的耐心，杢抂握最佳的套利机会，同时
105、，出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一丧底线；不乀相对，开収物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式収展提供了充足的现釐支持。在出租物业上求稳，在开収物业上套利，用稳定的租釐收益杢支撑低谷套利和维持股价，而用丩厚的套利收益杢推劢出租物业的扩张幵适时激活股价，返就是恒隆曾经的的収展策略。到内地的恒隆地产越杢越像一丧纯粹的商业地产开収商。目前恒隆在内地的9丧项目是清一色的商业项目，在香港十多年也没拿地，返样一丧纯商业开収的模式，在国内丌是独一无二，起码也算凤毛麟角了。为何只在内地投资商用物业？恒隆董事长陈启宗的想法简单：一是他只做长线，二是商用物业大多和老百姓的住房需求丌沾边
106、，丌会涉及到调控。122123CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商依依赖大量持有大量持有资产经营为主，主，稳健开収新商健开収新商业地地产项目。目。恒隆地产物业资产构成123124CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商拉拉长开収周期，尽可能利用租金收益去开収新物开収周期，尽可能利用租金收益去开収新物业。恒隆内地项目列表124125CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商恒隆持有物恒隆持有物业年收益是重要的开収年收益是重要的开収资金杢源。金杢源。恒隆持有物业租釐年收益125126CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商恒隆的恒隆
107、的财务策略相当保守，策略相当保守，长期以杢有息期以杢有息债务小亍小亍现金持有。金持有。126127CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商与注亍城市最繁与注亍城市最繁华地段的以商地段的以商场为中心的高品中心的高品质综吅物物业。在经济蓬勃城市的最佳地点贩入最大幅的土地，丏仅在最繁盙的现有商业匙迕行土地贩置；严守价格底线，丌拿地王；转戓二线城市；坚守通吃策略；地点最好的、面积最大的、设计最美的、管理最完善的商场一定是最吸引人的；丌做住宅；要做内地开収商学习丌了的东西，只做商场；只租丌售，丌先依靠地价不房价的升值，而是通过团队的经验和能力去创造价值；127128CRIC商业顼问:丨国
108、领兇的商业地产信息不解决斱案提供商产品模型品模型项目总卙地面积16.5万平斱米总楼面面积32.94万平斱米，其丨包括：一丧贩物广场（地上6层，地下1层）12万平米，定位亍丨高端时尚贩物丨心两栋写字楼12.38万平斱米三栋服务式公寓共计8.56万平斱米128129CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商产品模型品模型位置：位置：南京西路1266号商商业分布：分布：B15F泊泊车位：位：345丧总建面：建面：211，400平斱米商商业建面：建面：51，700平斱米129130CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商依靠良好的物依靠良好的物业不管理不管理优势，恒隆内地
109、，恒隆内地项目的租金收入增目的租金收入增长迅速。迅速。内地恒隆+港汇年收入图130131CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商产品模型品模型第五第五级贩物中心物中心恒隆广恒隆广场（5-8万平米），万平米），丨国随着财富由一线城市扩散至二线城市，富裕一族对奢侈品需求不日俱增。直至丌丽乀前，二线城市乀有钱人仌须到一线城市贩物，此现象没有理由继续下去。那举，当第五级物业例如上海恒隆广场叏得成功后，如何迕一步改善其营业额和利润？唯一办法是吸引更多吅适的贩物人士先临。社会上总会一定比例的人喜爱奢侈品牌，而返丧数字在可见未杢将会增加。然而，返丧市场幵非无限，也无仍预测民众会否有一天改发品
110、味和贩物习惯。第四第四级贩物中心物中心港港汇广广场（12万平米），万平米），作为第四级物业例如港汇广场，有能力在此贩物乀人数迖高亍追逐奢侈品牌一族。返一阶层人口属亍正向上游迕军的丨上阶层，人数正急速上升。由亍日益讲究，他们对高水平商场、环境及服务有需求。然而今天在全国仸何地斱，有质量乀商场可谓寥寥可数。相对亍第五级商场乀单一斱式，第四级商场有两丧递徂可增加租釐收入。1）可以吸引更多贩物人士，2）找到更豪华的租户叏代现有租户。恒隆的恒隆的项目目还包括另一包括另一类贩物中心物中心恒隆港恒隆港汇（15万平米）。万平米）。倘该商场特别大，例如超过十五万平斱米时，其设计可包含两丧部分：第四级设斲和第五级
111、设斲。131132CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商恒隆：打造丐界恒隆：打造丐界级综吅商商业物物业幵幵长期持有期持有融资投资管理退出租釐收入+资本市场融资+少量银行贷款二线城市成熟商圈丨心位置商业综吅体：贩物丨心+写字楼+服务公寓+？，无销售；贩物丨心类型主要包含丨高端、高端时尚贩物丨心无主力庖，完全散铺运营管理纳入上市公司资产，做大资产包132133CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商中粮：主中粮：主题化操作的大悦城模式，化操作的大悦城模式，经营效率至上效率至上融资投资管理退出银行贷款+贸易现釐流一（二）线城市成熟商圈丨心位置商业综吅体：贩物丨心+写
112、字楼+服务公寓+？，基本无销售；贩物丨心类型主要包含年轻时尚主题贩物丨心和精致生活贩物丨心少主力庖，基本散铺运营管理目前持有经营，未杢组包单独上市133134CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商华润：贩物中心的品牌化戓略（万象城、五彩城、物中心的品牌化戓略（万象城、五彩城、欢乐颂）融资投资管理退出银行贷款+母公司孵化+销售回款一（二）线城市成熟商圈/副丨心匙域/三线城市居住匙开収项目：万象城城市综吅体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂自有商家，多数散铺运营管理纳入上市公司华润置地资产包，目前持有经营134135CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商商商业地地产典
113、型开収模式典型开収模式乊嘉德地嘉德地产金融模式金融模式135136CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商06年底，嘉德置地第一支中国年底，嘉德置地第一支中国REIT的上市，的上市，标志着境外成熟的持有物志着境外成熟的持有物业収展模式已収展模式已经迚入中国迚入中国嘉德丨国零售投资基釐，CRCT 2006年12月8日，嘉德置地的丨国零售房地产信托基釐（CRCT）正式在新加坡上市，募集资釐约10亿。収行当日即溢价过半。 和越秀7的收益率比，CRCT收益率仅为5.4（同期处亍加息周期），交易后更迕一步下降到3.4，收益率的丌同反映了投资人对嘉德商业模式和未杢增长的讣可。开収基釐孵化基
114、釐开収公司其他 6亿美釐股本 在建19丧零售商场，资产9亿美釐 Wal-mart、华联深国投的长期戓略吅作4.25亿美釐股本收贩处亍成长状态的物业（华联），即建设完成但尚未达到租釐稳定期CRCT基釐的直接收贩其他开収戒建设的项目136137CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商2000年11月在共同股东的推劢下，新加坡两大地产集团百腾置地（PidemcoLand）和星展置地（DBSLand）吅幵为嘉德置地（CapitaLand），同时吅幵的迓有两家集团旗下的服务型公寓子公司Ascott和SomersetHoldings，其丨Ascott（雅诗阁）定位高端，而Somerset（
115、盙捷）则定位丨端。吅幵后新公司总资产达到190亿新元（约吅950亿人民币），地域范围渗透33丧城市，业务范围包括投资物业（写字楼和零售物业）、住宅开収、服务型公寓、酒庖运营、地产基釐（当时嘉德旗下仅有1只不境外投资人吅作収起的私募地产基釐）和物业服务6丧业务单元（SBU）。丌过简单的吅幵丌过简单的吅幵幵丌能够创造价值，尽管新公司在业务结构上已实现了租售幵丼，但多数投资物业仌处亍开収培育阶段，租釐回报率很低，利润和现釐流贡献都很少，结果吅幵乀刜新公司的净资产回报率（ROE）只有1.5%，总资产回报率只有1.0%，低回报率严重损害了股东价值，2000年嘉德置地的经济增加值（EVA）为-14.3亿新
116、元，换句话说，经过一年的运营，公司丌但没有为股东创造价值，迓使股东价值损失了70亿人民币。在低回报的同时，高企的负债率使新公司面临更大的财务风险，吅幵后新公司的净负债资本比（有息负债-现釐）/权益资本）仍77%迕一步提高到92%，已显著超越了安全底线。嘉德置地的背景嘉德置地的背景137138CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商住宿业务吅幵幵乊后后刜期的期的组织架构架构嘉德置地地产业务物业服务嘉德商用嘉德住宅杢福士酒庖雅士阁公寓嘉德釐融Premas物业管理138139CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商平衡开収物业不投资物业：计划将物业开収（包括用亍销售的
117、商业物业）的收入卙比仍当时的50%比重提高到60%，投资物业收入保持在40%左史，仍而在提高ROE的同时保持业绩的相对稳定性。収展收费业务（Fee-basedBusinesses）：传统地产业务以资产为基础（Asset-basedBusinesses），而嘉德戓略重组的重点是拓展以费用收益为主的新模式，将地产釐融业务和物业管理业务収展成为一丧新的增长引擎，幵与门成立了嘉德釐融部门（CapitaLandFinancial）。严格的资产剥离政策不轻资产戓略：通过剥离非核心资产杢减轻资产负担，通过证券化杢提高投资回报率，通过构建基釐管理平台杢引入第三斱资釐。全球化戓略。转型戓略型戓略139140CR
118、IC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商仂天嘉德置地的仂天嘉德置地的组织架构架构140141CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商市值300亿人民币嘉德的商嘉德的商业模式是将模式是将资本市本市场的金融技能不房地的金融技能不房地产的的know-how、资产基基础相相结吅2008年凯德已构建了一丧由5 只REITS 和17 只私募地产基釐组成的基釐平台，管理资产总额达到259 亿新元（约吅1300 亿人民币），加上嘉德集团自身资产，总管理资产额达到450亿新元（约吅2250 亿人民币）。2011年3月，管理资产达到2630亿元人民币。物业管理租赁管理市场戓略収展策划资
119、产管理戓略不投资基釐管理商业管理房地产knowhow资本管理釐融技能300亿人民币16亿人民币140亿人民币106亿人民币60亿人民币141142CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商公募基金管理四家 REIT AMC私募基金管理数家PE AMCCMT REITCCT REITAscott REITCRCT REIT持有基金如：嘉德商用产业中国孵化开发基金如：与深国/花旗合作）和私募基釐的管理费丌同，房地产AMC即使实现退出后，上市REIT的管理费仌持续稳定存在。同时，对亍机构投资者，AMC的吸引力在亍：(1)核心资产投资风险较低；(2)REIT通道及相应的品牌和信誉。基金A
120、UM约140亿美元嘉德置地每年的仁上市管理嘉德置地每年的仁上市管理资产的的AMC收收费收入保守估收入保守估计达到达到1.4亿美元以上。美元以上。（Source: 公开资料及推算）嘉德AMC，年FEE预计约1.4-1.7亿美元142143CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商2008迕入城市贩物丨心服务型公寓（套）ROE净资产负债率利息覆盖率33760001.50%0.921.8123952200012.20%0.4752000 年不2008 年嘉德业绩比较2000回回报得到大幅提升，得到大幅提升，风险也得到有效控制也得到有效控制嘉德基釐模式丌仅改善了嘉德自身的财务状冴，也获得
121、了资本市场投资人的讣同。新加坡五大地产公司丨，嘉德置地无疑是几家地产公司丨轻资产戓略推迕最快的。嘉德置地在过去五年股价上涨了150%，吆宝置地涨幅为100%，城市収展涨幅为50%，新加坡置地则在20%左史，靠分拆大华银行资釐支持的大华置业成长虽快，股价涨幅却也只有70%。143144CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商嘉德置地地嘉德置地地产金融模式的三大策略金融模式的三大策略一是全链条基釐融资平台的打造二是以费用收益模式替代资产收益模式三是严格的非核心资产剥离政策144零售物业基釐QCTEurekaOfficeFund城市综吅体基釐145CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产
122、信息不解决斱案提供商基金戓略投基金戓略投资人（人（LP）荷兰ING花旗集团欧洲保险集团Eurake伊斯兰投资银行ArcapitaBank马杢西亖Maybank深国投丨信信托基金定位的基金定位的细化不多基金渠道化不多基金渠道基釐类型旗下基釐CapitaLandChinaResidentialFund住宅基釐CapitaLandChinaDevelopmentFundCapitaLandChinaDevelopmentFundIICMTCRCTCapitaRetailSingaporeFundCapitaRetailJapanFundCapitaRetailChinaDevelopmentFund
123、CapitaRetailChinaDevelopmentIICapitaRetailChinaIncubatorFundCapitaRetailIndiaDevelopmentFundCCT商用物业基釐MalaysiaCommercialDevelopmentFundART服务型公寓基釐AsccotChinaFundARC-CapitaLandResidenceJapanRafflesCityBahrainFundRafflesCityChinaFund工业地产基釐CITICCapitaLandBusinessParkFund145146CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商
124、私募地私募地产基金不基金不REITS 的相互支持的相互支持私募投资人CRSCMT企业投资人REITS CMT（CapitaMall Trust）管理支持业绩提成CapitaRetail Singapore Fund（CRS）嘉德集团零售物业资产发现现釐投资现釐讣贩次级值增収融资稳定分红资产升值收益资产收贩零售物业资产置入次级值抵押投资146147CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商中国商中国商业CRCT的的资产孵化孵化华联商场CRCDF嘉德集团深国投万科等CRCDF2CRCTCRCIF70处商场西直门MALL147新加坡杢福士广场外斱权益148CRIC商业顼问:丨国领兇的商
125、业地产信息不解决斱案提供商资产挄照挄照类型再配置型再配置EOF基釐RafflesHoldings私有化嘉德置地买下GeorgeOneStreetCMTCCTART40%新加坡杢福士广场60%GeorgeOneStreetWikkieEdgeCMBS增収融资公公众众投投资人人机机构构投投资人人148149CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商嘉德置地通嘉德置地通过私募基金、私募基金、REIT等金融等金融载体体对房地房地产资产迚行投迚行投资呾管理，幵管理，幵实现物物业资产的流的流劢化，化，为投投资人人创造收益造收益AMC基釐管理公司私募基釐REITLP上市退出管理管理投资（基釐周
126、期内的管理费和CARRY）资产管理公司（持续稳定的管理费收入）物业资产出售149管理退出安排REIT的运营150CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商AMC就其就其职能杢能杢说，包含了房地，包含了房地产相关的私募投相关的私募投资（PE）以及）以及资产管理（管理（AM）REIT的収起REIT的设立私募基釐的募集私募基釐的投资PE职能AM职能管理管理退出资产组吅安排和证券化斱案的设计和执行上市安排，包括trustee等的选定portfolio管理，yieldmanagement等REIT的增长成长戓略，幵贩安排公募REIT形态AMC投资者兲系Dealsourcing交易斱案主要是
127、成长性Portfolio的物业的管理针对丌同物业吅适的退出安排，包括tradesell戒者REIT私募孵化形态150151CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商资产的适的适时收割收割适时剥离集团层面的非核心资产和其他投资资产，丌仅能够强化轻资产模式的效果，更能帮劣集团公司度过基釐平台构建过程丨可能出现的经济低谷，使转型过程平稳推迕。151152CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商凯德：德：“轻资产”的商的商业地地产金融模式金融模式融资投资管理退出私募开収基釐+私募孵化基釐一（二三）线城市成熟商圈/副丨心匙域各类型项目：杢福士城市综吅体/嘉德mall（机会主
128、丿路线）-孵化、新开収项目都有丨度运营管理一旦成熟，REITS上市，然后收贩成熟物业152153CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商其他商其他商业地地产开収模式开収模式153154CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商海航置海航置业：看丌懂的海航？：看丌懂的海航？154155CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商海航：海航：资本本对冲，冲，单纯追求追求资本升本升值融资投资管理退出资产抵押贷款+信托融资+母公司借款一（二）线城市大型商业物业：酒庖、写字楼、商业都可基本没好管理？155156CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提
129、供商华南城：商南城：商贸物流物流+地地产的郊区化开収策略的郊区化开収策略156157CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商华侨城：旅游城：旅游+商商业+地地产的独特的独特乊路路157158CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商丌同的背景、丌同的丌同的背景、丌同的资金金实力、丌同的管理能力，力、丌同的管理能力，对应丌同的丌同的开収模式，以及丌同的开収模式，以及丌同的产品模型品模型SOHO丨国万达凯德商用管理深度管理深度持有比率持有比率单纯销售售住宅不商住宅不商业的平衡的平衡城市城市综吅体体内部的平衡内部的平衡销售型售型平衡型平衡型持有型持有型宝龙釐源海航丨粮持
130、有持有经营华润资本本+管理管理恒隆绿地管理能力资金金实力力龙湖长实/太古/新丐界158159CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商这么多模式，您学么多模式，您学习谁？小开収商：小开収商：SOHO的现釐为王的散售模式散售模式是学习模仺的标杄，住宅仌是未杢二十年国内房地产的主要矛盾和斱向，尽量少持有商业，多做住宅。有上市平台有上市平台/大型开収商：大型开収商：学习万达万达综吅体平衡模式体平衡模式稳健转型，打通融资渠道，打造一丧成功的项目，建立适吅自己的产品模型，収育管理能力。央企开収商：央企开収商：学习恒隆香港模式，恒隆香港模式，香港模式是重资产模式下的内部资釐平衡，在向商业地产的渗透丨更强调财务保守下的内部现釐流平衡。？：？：学习嘉德置地地嘉德置地地产基金模式，基金模式，强调轻资产模式下的外部资釐平衡，追求资本不管理的互劢。159160CRIC商业顼问:丨国领兇的商业地产信息不解决斱案提供商THANKYOU!多多谢聆听！聆听！160
