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1、谨呈：新八建集团武汉阳逻欣城开泊湖湾整武汉阳逻欣城开泊湖湾整体定位及发展战略体定位及发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富锦绣公司所有，未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。合富锦绣地产顾问（武汉）2009年12月30日1目录目录项目地块简介及周边竞争环境简析项目地块简介及周边竞争环境简析3开发区住宅市场开发区住宅市场8开发区客户分析开发区客户分析32本案价值梳理本案价值梳理41目标客户目标客户50项目形象项目形象56产品定位产品定位592项目地块简介项目地块简介用地性质、用地指标：用地性质、用地指标：土地性质：住宅用地土地性质
2、：住宅用地土地使用年限：土地使用年限：7070年年土地面积：土地面积：118118亩亩综合容积率：综合容积率：2.22.2规划要求：无地下车位规划要求：无地下车位 建筑面建筑面积积10万万项目地块项目地块11364527123456项目地块项目地块7湖滨花园湖滨花园柴泊湖广场柴泊湖广场深港国际深港国际天琴湾天琴湾阳逻城市广场阳逻城市广场柴泊湖柴泊湖3项目地块有一定坡度，最大的高差达到近项目地块有一定坡度，最大的高差达到近13米米北东农民房与三中原有居民楼南湖滨花园及柴泊湖广场西柴泊湖4我们的项目地块处于怎样的竞争环境中？我们的项目地块处于怎样的竞争环境中？金色水岸金色水岸天琴湾天琴湾深港国际深
3、港国际保利圆梦城保利圆梦城以柴泊湖为中心的版块，以柴泊湖为中心的版块，各楼盘销售价格不一，如各楼盘销售价格不一，如天琴湾均价天琴湾均价2700元元/平方米，平方米，保利保利2梯梯4户销售均价户销售均价2700元元/平方米，平方米，11F板楼销售板楼销售均价均价3200元元/平方米。平方米。紧邻长江及阳逻大桥附近紧邻长江及阳逻大桥附近的版块，销售均价约为的版块，销售均价约为2500元元/平方米，根据自然平方米，根据自然资源不一，销售价格有所资源不一，销售价格有所不同不同住开盛世长江住开盛世长江东方新天地东方新天地东城明珠东城明珠水映蓝湾水映蓝湾5未来未来12年竞争态势年竞争态势未来的竞争主要集中
4、在几下几个版块：开发区内在售楼盘存量；开发区内在售楼盘存量；开发区内待开发的用地（如统建、武钢、保利）；开发区内待开发的用地（如统建、武钢、保利）；开发区已出让但暂未开发用地。开发区已出让但暂未开发用地。6本次报告解决的问题本次报告解决的问题什么样的产品是区域客户置业偏好一致的？什么样的产品是区域客户置业偏好一致的？问题问题2 2如何进行市场细分并挖掘我们的目标客户？如何进行市场细分并挖掘我们的目标客户？目标：低风险实现高利润双赢目标：低风险实现高利润双赢问题问题1 1问题问题3 3区域内是否有足够的客群支撑项目的开发？区域内是否有足够的客群支撑项目的开发？7一、如何看待开发区地产市场一、如何
5、看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象四、如何树立项目形象无、如何定位产品无、如何定位产品二、如何看待本地块价值二、如何看待本地块价值8阶段划分调整阶段调整阶段（2008年年-2009年）年）发发展展特特征征代代表表项项目目商商品品房房价价格格在在1000元元/平平方方米米以以下下，房房屋屋类类型型以以5-6层层的的砖砖混混结结构构为为主主，购购买买人人群群主主要要为为本本区区域域人人群群，目目前前这这个个阶阶段段的的很很多多房房屋屋仍仍在在使使用用中中，其其中中也也一一些些面面临临拆除境地。拆除境地。加速增长阶段加速增长阶段（2009年年底）年年底）市
6、场改型阶段市场改型阶段（2005年年-2007年）年）启动阶段启动阶段（2003年）年） 主主要要是是多多层层砖砖混混结构的项目居多结构的项目居多市市场场开开始始涌涌现现锐锐意意进进取取的的房房产产开开发发商商，积积极极学学习习城城市市建建设设理理论论，接接受受现现代代设设计计理理念念，引引进进大大量量房房产产相相关关的的人人才才，在在企企业业建建设设和和城城区区建建设设方方面面取取得得很很大大成成就就，房房价价格格飙飙升升到到3000元元/平方米以上平方米以上框架结构：框架结构：天天琴琴湾湾/源源江江富富都苑都苑客客户户构构成成本地客户本地客户本本地地、武武汉汉市市以以青青山山为为主主，投投
7、资资型与养老型客户型与养老型客户2008年年之之后后，房房产产开开始始下下滑滑，市市场场的的销销售售变变化化，直直接接带带来来了了开开发发商商对对经经营营的的调调整整，阳阳逻逻房房地地产产在在这这一一年年来来首首先先是是对对价价格格的的调调整整，阳阳逻逻市市场场小小高高层层价价格格普普遍遍在在2000元元/平方米左右。平方米左右。框架结构：框架结构：天天琴琴湾湾/小小高高层层项项目逐渐居多目逐渐居多本本地地、武武汉汉市市内内、本本地地产产业业迁迁移移客客户户，投资客投资客2009年年年年底底，市市场场平平稳稳转转暖暖，但但价价格格仍仍没没有有起起色色，开开发发商商不不敢敢涨涨价价，价价格格平平
8、稳稳在在2300元元/平平方方米米左左右右，年年底底因因区区内内13000户户拆拆迁迁导导致致大大量量区区内内客客户户，加加上上中中环环即即将将贯贯通通、江江北北快快速速路路的的开开工工，阳阳逻逻市市场场即即将将进进入加速增长阶段。入加速增长阶段。框架结构：框架结构：高层逐渐崛起高层逐渐崛起如保利圆梦城，住开如保利圆梦城，住开本本地地、武武汉汉市市内内、本本地地产产业业迁迁移移客客户户，投投资客资客阳逻房地产市场历史发展阶段阳逻房地产市场历史发展阶段市场市场特征特征9阳逻房地产市场阶段性存在的问题阳逻房地产市场阶段性存在的问题问题问题1：市场低迷时期，多数开发商资金回笼难，导致阶段性价格战升级
9、：市场低迷时期，多数开发商资金回笼难，导致阶段性价格战升级区区域域楼楼盘盘达达2020多多处处，但但销销量量一一直直不不旺旺。20082008年年以以来来，银银行行的的口口袋袋收收紧紧了了，贷贷款款越越来来越越难难，前前几几年年企企业业赚赚的的钱钱都都投投入入到到了了土土地地市市场场，导导致致楼楼市市价价格格战战持持续续升升级级。0808年年秋秋交交会会，不不少少楼楼盘盘放放血血自自救救大大幅幅降降价价，价价格格回回落落到到20062006年年的的水水平平，房房价价已已接接近近成成本本。有有的的楼楼盘盘则则砍砍价价更更低低，一一时时间间楼楼市市价价格格战战烽烽烟烟再再起起。但但是是，楼楼市市价
10、价格格战战升升级级的的效效果果并并不不明明显，销量仍未回暖。显，销量仍未回暖。市场市场特征特征10问题问题2 2：无序开发，点多面小，缺乏聚集效应：无序开发，点多面小，缺乏聚集效应阳阳逻逻房房产产缺缺乏乏统统一一规规划划，开开发发的的楼楼盘盘过过于于分分散散，仅仅阳阳逻逻老老城城区区及及周周边边就就达达7070多多处处，而而且且面面积积过过小小，大大的的不不足足百百亩亩，小小的的只只有有几几亩亩。由由于于各各自自为为政政，配配套套设设施施难难以以形形成成规规模模，导导致致多多数数楼楼盘盘品品质质不不高高，缺缺乏乏聚聚集集效效应应，居住环境受到影响，吸引力不够，一些前期开发的楼盘居民入住率极低。
11、居住环境受到影响，吸引力不够，一些前期开发的楼盘居民入住率极低。阳逻房地产市场阶段性存在的问题阳逻房地产市场阶段性存在的问题水映蓝湾水映蓝湾阳逻城市广场阳逻城市广场东方新天地东方新天地书香门邸书香门邸 佳阳国际佳阳国际市场市场特征特征11问题问题3 3：违规开发，一哄而上，严重冲击了市场：违规开发，一哄而上，严重冲击了市场20072007年年楼楼市市火火爆爆，受受利利益益驱驱动动，一一时时间间各各种种违违规规房房产产开开发发遍遍地地开开花花，一一哄哄而而上上。据据调调查查，近近80%80%的的开开发发商商不不具具备备开开发发资资质质，而而是是通通过过挂挂靠靠、租租借借等等方方式式搞搞房房产产开
12、开发发；有有的的随随意意改改变变土土地地用用途途进进行行房房产产开开发发，有有的的借借集集体体招招牌牌为为名名行行私私人人房房地地产产开开发发之之实实；有有的的几几户户居居民民联联合合将将旧旧房房改改建建进进行行开开发发。如如此此之之多多的的违违规规开开发发房房产产，不不仅仅对对将将来来旧旧城城和和城城中中村村改改造造带带来来压压力，而且严重地扰乱了阳逻地区正规的房地产开发市场。力，而且严重地扰乱了阳逻地区正规的房地产开发市场。阳逻房地产市场阶段性存在的问题阳逻房地产市场阶段性存在的问题市场市场特征特征12问题问题4 4：配套滞后，环境不佳，难以吸引中心城区居民购买：配套滞后，环境不佳，难以吸
13、引中心城区居民购买武武汉汉城城区区的的房房价价是是阳阳逻逻的的3 3倍倍，销销售售很很旺旺，而而阳阳逻逻房房价价只只有有20002000多多元元，仍仍然然无无人人过过问问，原原因因之之一一是是中中心心城城区区的的配配套套齐齐全全，居居住住环环境境好好。一一些些买买不不起起城城区区房房子子的的居居民民想想在在阳阳逻逻购购房房，但但由由于于阳阳逻逻地地区区缺缺乏乏便便宜宜和和便便捷捷的的交交通通条条件件，缺缺少少生生活活必必需需的的配配套套设设施施，这这部部分分刚刚性性需需求求人人群群也也不不愿愿购购买买远远城城区区的的房房产产，就就连连在在阳阳逻逻落落户户的的电电厂厂、武武船船重重工工等等企企业
14、业的的员员工工，工工作作在阳逻，而居住在武汉城区。在阳逻，而居住在武汉城区。阳逻房地产市场阶段性存在的问题阳逻房地产市场阶段性存在的问题市场市场特征特征13阳逻在售楼盘档次定位及划分阳逻在售楼盘档次定位及划分低档阶层低档阶层中档阶层中档阶层中高档阶层中高档阶层代表项目：东方新天地、水代表项目：东方新天地、水映蓝湾、金色水岸、等映蓝湾、金色水岸、等代表项目：东城明珠、阳逻代表项目：东城明珠、阳逻城市广场等城市广场等代表项目：天琴湾、保利、代表项目：天琴湾、保利、住开等住开等n我们对后市的研判，低档及中档项目后期存量均不我们对后市的研判，低档及中档项目后期存量均不大，因楼盘价值未树立且品质较差，我
15、们认为此类项大，因楼盘价值未树立且品质较差，我们认为此类项目在后期销售过程中只能低价生存，是本项目的竞争目在后期销售过程中只能低价生存，是本项目的竞争对手但是非重点竞争对手对手但是非重点竞争对手市场市场特征特征14区域市场单体规划多以行列式布局为主，辅以组团式布区域市场单体规划多以行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求，影响了居住的私密性局已实现容积率要求，影响了居住的私密性由于多数项目由于多数项目为了实现容积为了实现容积率的要求，采率的要求，采取的行列式布取的行列式布局，一定程度局，一定程度上造成了单体上造成了单体间距过小，影间距过小，影响了产品品质响了产品品质感和居住的私感和居住的
16、私密性。密性。访谈客户对现访谈客户对现有项目单体间有项目单体间距表示不满，距表示不满，认为过于密集。认为过于密集。水映蓝湾水映蓝湾阳逻城市广场阳逻城市广场东方新天地东方新天地书香门邸书香门邸 市场市场特征特征15由于规划和产品设计的原因造成物业品质感较差，素质趋由于规划和产品设计的原因造成物业品质感较差，素质趋同同金色水岸金色水岸水映蓝湾水映蓝湾东方新天地东方新天地阳逻城市广场阳逻城市广场在市场上与同类的物业对比，走品质感、走精细在市场上与同类的物业对比，走品质感、走精细化是本项目的一个方向；化是本项目的一个方向；市场市场特征特征16景观园林多以硬景为主，缺乏软景，层次性不足景观园林多以硬景为
17、主，缺乏软景，层次性不足市场市场特征特征17户型平面精细度不够，功能分区较差，有较大的提升空间户型平面精细度不够，功能分区较差，有较大的提升空间市场市场特征特征18规模规模 现有产品占地现有产品占地170亩亩 ，建面，建面17万万分期分期一期为多层建筑，已交房，二期小高层，为中期销售中一期为多层建筑，已交房，二期小高层，为中期销售中物业类型物业类型多层多层5层层小高层小高层 户型与面积户型与面积多层多层88-150平方米，顶层平方米，顶层5楼阁楼户型楼阁楼户型小高层为小高层为90-150平方米户型，临湖为退台式花园洋房，户型面积为平方米户型，临湖为退台式花园洋房，户型面积为150平方米平方米价
18、格价格多层均价多层均价3100元元/平方米，小高层平方米，小高层2700元元/平方米平方米销售销售主力主力28万万/套套三期预计明年销售，三期预计明年销售， 月均销售月均销售35多套，近期因拆迁导致月销售套多套，近期因拆迁导致月销售套数增多。数增多。目前在售为二期小层产品目前在售为二期小层产品客户客户本地客户本地客户本地拆迁客户本地拆迁客户外地产业迁移客户外地产业迁移客户武汉市内养老客户武汉市内养老客户市内投资客户市内投资客户卖点卖点社区园林环境、多层组团式规划、湖景、建筑品质社区园林环境、多层组团式规划、湖景、建筑品质典型项目分析典型项目分析阳逻标杆：天琴湾阳逻标杆：天琴湾典型典型项目项目1
19、9天琴湾产品户型分析天琴湾产品户型分析2室室2厅厅1卫卫90 4室室2厅厅2卫卫150 3室2厅2卫122 3室室2厅厅2卫卫122 n户型局部浪费面积较大户型局部浪费面积较大n动静不分离，进深过大，卧房采光不足动静不分离，进深过大，卧房采光不足n户型有较大的提升空间户型有较大的提升空间典型典型项目项目20天琴湾产品建筑分析天琴湾产品建筑分析精心选材，打造精品精心选材，打造精品由由国国际际大大师师联联手手打打造造，在在天天琴琴湾湾建建筑筑外外墙墙均均采采用用江江苏苏宜宜兴兴特特制制的的紫紫砂砂陶陶土土手手工工砖砖锻锻造造。由由于于紫紫砂砂陶陶土土独独有有的的物物理理特特性性和和手手工工打打磨磨
20、的的特特殊殊工工艺艺，让让紫紫砂砂陶陶土土手手工工砖砖具具有有隔隔热热保保温温的的良良好好功功效效，起起到到调调配配室室温温的的作作用用。外外观观设设计计上上，赭赭红红色色的的建建筑筑外外立立面面与与周周边边自自然然景景观观完完美美交交织织，一一种种现现代代与与古典交织的纯粹美感喷薄欲出。古典交织的纯粹美感喷薄欲出。 典型典型项目项目21天琴湾产品园林分析天琴湾产品园林分析充分利用坡地的优势及湖岸线打造精致园林充分利用坡地的优势及湖岸线打造精致园林在在园园林林规规划划上上，设设计计师师从从天天琴琴湾湾项项目目自自身身1010米米坡坡地地落落差差出出发发，让让建建筑筑与与坡坡地地走走向向产产生生
21、关关联联，在在坡坡地地绵绵延延起起伏伏的的脉脉络络中中，形形成成错错落落有有致致的的立立体体式式景景观观。漫漫步步在在曲曲径径通通幽幽的的园园林林里里，移移步步异异景景，20002000万万巨巨资资打打造造的的原原味味江江南园林，成为居者每天私享的梦工厂。南园林，成为居者每天私享的梦工厂。典型典型项目项目22天琴湾项目给予本项目的启示天琴湾项目给予本项目的启示n项目规划上：结合地块环境，制造坡地，规划创造价值项目规划上：结合地块环境，制造坡地，规划创造价值n户型定位：均好性与极致性的结合，均好性即为最大户型定位：均好性与极致性的结合，均好性即为最大化满足不同客户阶层，极致性即为户型空间精确化，
22、优化满足不同客户阶层，极致性即为户型空间精确化，优化室内空间化室内空间n园林：提前展示，增强客户对本项目的信心及美誉度园林：提前展示，增强客户对本项目的信心及美誉度传播传播n建筑：立面的精细化，提升项目的品位建筑：立面的精细化，提升项目的品位典型典型项目项目23规模规模 现有产品占地现有产品占地4.6万万 ，建面，建面11万万分期分期一期为高层建筑一期为高层建筑物业类型物业类型高层高层 户型与面积户型与面积一期一期99平方米平方米-138平方米，后期有一梯两户纯板楼楼王产品，面积平方米，后期有一梯两户纯板楼楼王产品，面积更大更大价格价格均价均价2500元元/平方米平方米销售销售主力产品为主力产
23、品为30万左右，销售情况一般，近期拆迁户有一定的去化量万左右，销售情况一般，近期拆迁户有一定的去化量客户客户本地客户偏少本地客户偏少本地拆迁客户本地拆迁客户武汉市内养老客户武汉市内养老客户市内投资客户市内投资客户卖点卖点大间距、一梯大间距、一梯2户、江景、建筑品质户、江景、建筑品质典型项目分析典型项目分析阳逻新秀：住开盛世长江阳逻新秀：住开盛世长江典型典型项目项目24住开盛世长江产品户型分析住开盛世长江产品户型分析2室室2厅厅1卫卫90 3室室2厅厅2卫卫138 3室室2厅厅2卫卫122 n纯板楼设计，采光，通风均非常优纯板楼设计，采光，通风均非常优n南北双阳台设计，舒适性高南北双阳台设计，舒
24、适性高n总体来说，该项目产品定位要大大优于阳逻市场平台，总体来说，该项目产品定位要大大优于阳逻市场平台，市场上享受型客户基数较少，导致项目影响力与销售力市场上享受型客户基数较少，导致项目影响力与销售力均一般均一般典型典型项目项目25住开盛世长江项目给予本项目的启示住开盛世长江项目给予本项目的启示n户型定位：户型定位不宜过超前，如一梯两户的高端户型定位：户型定位不宜过超前，如一梯两户的高端设计与阳逻现阶段的中低端需求错位，适当拔高产品定设计与阳逻现阶段的中低端需求错位，适当拔高产品定位，但不能超前位，但不能超前n园林：提前展示，增强客户对本项目的信心及美誉度园林：提前展示，增强客户对本项目的信心
25、及美誉度传播（住开大体量、大间距园林无法展示导致客户对楼传播（住开大体量、大间距园林无法展示导致客户对楼盘价值认识不高）盘价值认识不高）典型典型项目项目26规模规模 现有产品占地现有产品占地47万万 ，建面，建面215万万分期分期一期别墅、小高层、与高层产品一期别墅、小高层、与高层产品物业类型物业类型别墅、小高层、高层别墅、小高层、高层 户型与面积户型与面积别墅别墅300平方米平方米小高层：小高层：87平方米平方米-138平方米平方米18F高层：高层：88-130平方米平方米价格价格小高层均价小高层均价3200元元/平方米，高层均价平方米，高层均价2800元元/平方米平方米销售销售主力产品为主
26、力产品为30万左右，销售情况较好，为片区销售冠军，近期拆迁万左右，销售情况较好，为片区销售冠军，近期拆迁户加速了去化户加速了去化客户客户本地客户偏少本地客户偏少本地拆迁客户本地拆迁客户武汉市内养老客户武汉市内养老客户市内投资客户市内投资客户产业迁移可户产业迁移可户卖点卖点保利品牌、大社区、大配套保利品牌、大社区、大配套典型项目分析典型项目分析阳逻巨磅：保利圆梦城阳逻巨磅：保利圆梦城典型典型项目项目27保利圆梦城产品户型分析保利圆梦城产品户型分析3室室2厅厅1卫卫98 3室室2厅厅2卫卫123 3室室2厅厅2卫卫109 n面积控制的较好，面积控制的较好，9898平小三房，平小三房，109109平
27、大三房均是区域平大三房均是区域市场空缺产品，但户型仍有提升空间市场空缺产品，但户型仍有提升空间n转角异型阳台的设计极大的提升了居者的舒适度转角异型阳台的设计极大的提升了居者的舒适度典型典型项目项目28保利圆梦城园林分析保利圆梦城园林分析充分利用地块大的优势，合理利用容积率，制造大楼间距充分利用地块大的优势，合理利用容积率，制造大楼间距 保保利利圆圆梦梦城城绿绿地地率率达达36%36%，无无论论置置身身于于绿绿地地、区区内内休休闲闲花花园园、亦亦或或漫漫步步于于宅宅间间小小径径、前前屋屋花花园园，皆皆是是落落英英缤缤纷纷、绿绿树树成成荫荫，清清冽冽的的空空气气与与融融融融绿绿意意，浸浸润润着着居
28、居者者的的全全部部身身心心。融融合合居居住住特特征征与与自自然然生生态态于于一一体体，既既洋洋溢溢着着浓浓浓浓的的自自然然情情调调，又又充充分分体体现现了了尊尊重重自自然然并并富富有有现现代代气气息息的的生生态态景景观观格格调调，全全面面诠诠释释了了自自然然和和谐谐的的情情感感韵韵律律，营营造造出出圆圆梦梦城城独独有有浪漫的休闲景观环境。浪漫的休闲景观环境。典型典型项目项目29保利圆梦城建筑及开发模式分析保利圆梦城建筑及开发模式分析立面主要采用黑、白、灰色彩立面主要采用黑、白、灰色彩搭配，体现稳重现代风格搭配，体现稳重现代风格阳台栏杆采用静点喷吐栏杆，阳台栏杆采用静点喷吐栏杆，防腐蚀、防锈，质
29、量较高防腐蚀、防锈，质量较高商业街、园林、等展示快速呈现，商业街、园林、等展示快速呈现，快速交房，自我中心化，极大的快速交房，自我中心化，极大的提高了客户的信心提高了客户的信心典型典型项目项目30保利圆梦城项目给予本项目的启示保利圆梦城项目给予本项目的启示n户型定位：合理进行户型定位，制造市场空缺点，在户型定位：合理进行户型定位，制造市场空缺点，在舒适性没有降低的情况下适当压缩建筑面积舒适性没有降低的情况下适当压缩建筑面积n园林：提前展示，增强客户对本项目的信心及美誉度园林：提前展示，增强客户对本项目的信心及美誉度传播传播n商业街：氛围的营造，提前展示、增强购者信心商业街：氛围的营造，提前展示
30、、增强购者信心n产品：产品精细化会提升项目的溢价空间产品：产品精细化会提升项目的溢价空间典型典型项目项目31客户客户趋势趋势我们将片区客户群按照收入层级和来源地划分，然后再我们将片区客户群按照收入层级和来源地划分，然后再进一步梳理片区客户的行为特征进一步梳理片区客户的行为特征收入层级收入层级中高端中高端中端中端中低端中低端本地企业员工普本地企业员工普通阶层通阶层外地来汉中低收入阶层外地来汉中低收入阶层原住民原住民p经过我司对阳逻片区的客户梳理，我们发现，片区的主流客户群经过我司对阳逻片区的客户梳理，我们发现，片区的主流客户群以以本地落户的企职业员工本地落户的企职业员工，武汉中低收入阶（中低收入
31、外地来汉，武汉中低收入阶（中低收入外地来汉+市内拆迁户）、事业单位员工、市内养老客户、原居住民。市内拆迁户）、事业单位员工、市内养老客户、原居住民。本地拆迁户本地拆迁户本地企业中高层本地企业中高层管理者管理者武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户32本地企业员工根据职位不一，收入不一，导致客户需求本地企业员工根据职位不一，收入不一，导致客户需求不同不同总价承受能力总价承受能力6060万万25-3525-35万万18-2718-27万万高级管理者，企业高层高级管理者，企业高层职位阶层职位阶层高级技术工人，月收入约为高级技术工人，月收入约为2200-3500元之间，家庭收元之间，家庭
32、收入约为入约为5000-6000元之间元之间普通阶层员工，蓝领工人，普通阶层员工，蓝领工人，月收入约为月收入约为1300-2200，家，家庭月收入约为庭月收入约为4000左右左右住房需求住房需求舒适型舒适型3-4房，房，舒适型产品舒适型产品紧凑型三房紧凑型三房/或小三或小三房房/两房两房居家型两房（过渡居家型两房（过渡产品）产品）本地企业员工本地企业员工外地来汉低收入外地来汉低收入武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户产业迁移、区域内经济稳步发展培养了大批正在成长的产业迁移、区域内经济稳步发展培养了大批正在成长的技术员工人，构成了片区置业的主要需求面。技术员工人，构成了片区置业的
33、主要需求面。原住民（拆迁）原住民（拆迁）33港口物流港口物流集装箱装卸集装箱装卸仓储配送仓储配送加工制造加工制造钢材加工钢材加工装备制造装备制造机床等机床等机械设备加工制造业机械设备加工制造业轻纺物流轻纺物流配套配套房地产业房地产业新材料新材料建材制造业建材制造业纺织服装业纺织服装业生物医药制造业生物医药制造业食品加工业食品加工业食品加工食品加工农副产品加工农副产品加工阳逻的建设目标为辐射华中、面向全国的区域型港口经阳逻的建设目标为辐射华中、面向全国的区域型港口经济贸易区和工业新城济贸易区和工业新城阳逻的产业规划，产业得以合理布局，将形成具有规模的产阳逻的产业规划，产业得以合理布局，将形成具有
34、规模的产业集群，这些产业可以为更多的人提供就业的岗位，从而增业集群，这些产业可以为更多的人提供就业的岗位，从而增加该区域购房需求，推动该区房地产市场发展。加该区域购房需求，推动该区房地产市场发展。 产业迁移的产业迁移的客户是本项目未来重要客户。客户是本项目未来重要客户。客户客户趋势趋势34外地来汉的客户选择阳逻购房主要是基于现实条件，满外地来汉的客户选择阳逻购房主要是基于现实条件，满足安家需求足安家需求本地企业员工本地企业员工外地来汉低收入外地来汉低收入武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户原住民（拆迁）原住民（拆迁）青山红钢城、汉口老城区、二七路、竹叶山青山红钢城、汉口老城区、
35、二七路、竹叶山憩居点憩居点家庭月收入家庭月收入4000元左右，无法在汉口、青山甚至是盘龙城购房元左右，无法在汉口、青山甚至是盘龙城购房收入构成收入构成一般需求两房，一般需求两房，80多平左右，最关注总价承受能力多平左右，最关注总价承受能力购房关注点及需求购房关注点及需求35中环线开通及江北快速路的开工，加上市中心房价高企，中环线开通及江北快速路的开工，加上市中心房价高企，会加速市内客户被动郊区化会加速市内客户被动郊区化江北快速路江北快速路中环线中环线金银湖板金银湖板块块48504850后湖板块后湖板块58005800青山板青山板块块65506550徐东板块徐东板块75507550沙湖板块沙湖板
36、块91509150光谷板光谷板块块56505650南湖板南湖板块块58005800沌口板沌口板块块45004500汉阳板汉阳板块块65506550古田板古田板块块66506650新华路板块新华路板块1200012000汉口滨江板汉口滨江板块块1500015000武昌老城板武昌老城板块块86008600武昌中心板武昌中心板块块77007700盘龙城板盘龙城板块块32503250汤逊湖板汤逊湖板块块40504050吴家山板吴家山板块块40004000市内客户趋势：市内客户趋势：随着阳逻的交通改善，随着阳逻的交通改善，加上市中心房价加上市中心房价不断上涨，会加不断上涨，会加速市内客户郊区速市内客户郊
37、区化置业，届时客化置业，届时客户的来源与层级户的来源与层级会有所提升。会有所提升。客户客户趋势趋势36本地企业员工本地企业员工外地来汉低收入外地来汉低收入武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户原住民（拆迁）原住民（拆迁）本地拆迁湖就近选择，市内拆迁户受总价限制被迫在阳逻置业，拆迁户的本地拆迁湖就近选择，市内拆迁户受总价限制被迫在阳逻置业，拆迁户的群居效应非常强；群居效应非常强；市内拆迁户一般在二七路、青山、徐东城中村就主市内拆迁户一般在二七路、青山、徐东城中村就主拆迁户的置业选择拆迁户的置业选择在户型的选择上拆迁户更愿意选择二手房和小户型、价格相对便宜的低总在户型的选择上拆迁户更
38、愿意选择二手房和小户型、价格相对便宜的低总价楼盘受拆迁户青睐，据调查，价楼盘受拆迁户青睐，据调查，在选择买房面积拆迁户中在选择买房面积拆迁户中50%的人选择的人选择81-110平米，总价不超过平米，总价不超过40万！万！拆迁户的置业面积拆迁户的置业面积本地拆迁主要是刚性需求，市内拆迁主要是拆迁款有限，本地拆迁主要是刚性需求，市内拆迁主要是拆迁款有限，本地原住民主要是婚房、换房的刚性需求本地原住民主要是婚房、换房的刚性需求原住民主要是政府、医院、学校等事业单位老员工、客运、等企业单位老原住民主要是政府、医院、学校等事业单位老员工、客运、等企业单位老员工，他们一般是刚性需求，婚房，换房需求，比较倾
39、向于三房。员工，他们一般是刚性需求，婚房，换房需求，比较倾向于三房。原住民的置业选择原住民的置业选择37客户客户趋势趋势受主城区旧城改造及区域内旧城改造，未来区域内及市受主城区旧城改造及区域内旧城改造，未来区域内及市内拆迁置业需求巨大内拆迁置业需求巨大武汉市提出了在两武汉市提出了在两年内完成二环线内年内完成二环线内56个城中村综合改个城中村综合改造任务的宏伟目标。造任务的宏伟目标。阳逻港拆迁范围，拆迁户大约阳逻港拆迁范围，拆迁户大约有有1.3户，市场需求户，市场需求130万方住万方住宅需求（按每户宅需求（按每户100平计算）平计算）拆迁客户趋势：拆迁客户趋势：随着市中心城中村改造与区域内产业转
40、移导致拆迁，未来拆迁量非常大，随着市中心城中村改造与区域内产业转移导致拆迁，未来拆迁量非常大，市中心拆迁客户与本地拆迁客户置业需求强大。市中心拆迁客户与本地拆迁客户置业需求强大。38本地企业员工本地企业员工外地来汉低收入外地来汉低收入武汉市内拆迁户武汉市内拆迁户市内养老客户市内养老客户原住民（拆迁）原住民（拆迁）市内养老客户基数较少，主要分布在青山区域市内养老客户基数较少，主要分布在青山区域养老客户趋势：养老客户趋势：在武钢产业整体转移下，武钢产业落户阳逻，阳逻在武汉形成一个知名在武钢产业整体转移下，武钢产业落户阳逻，阳逻在武汉形成一个知名度和影响力，所以青山的客户就近选择价格较低的阳逻购房。
41、度和影响力，所以青山的客户就近选择价格较低的阳逻购房。我司认为此类客户基数较少，且随着区域内配套设施未明显加强的情况我司认为此类客户基数较少，且随着区域内配套设施未明显加强的情况下，市内养老客户更倾向于盘龙城片区。下，市内养老客户更倾向于盘龙城片区。39未来市场呈现分化，中低档次楼盘越发难生存，仅能依靠未来市场呈现分化，中低档次楼盘越发难生存，仅能依靠低价倾销翘动市场；低价倾销翘动市场；户型有较大的优化空间，户型平面功能、舒适型提升空间户型有较大的优化空间，户型平面功能、舒适型提升空间较大；较大；综合品质有较大的提升空间，建筑立面、园林等有待提高综合品质有较大的提升空间，建筑立面、园林等有待提
42、高开发模式有待创新，提前展示园林商业街能提高楼盘心理开发模式有待创新，提前展示园林商业街能提高楼盘心理价位及档次；价位及档次；客户主要分为产业迁移客户、本地原住民、市内低收入客客户主要分为产业迁移客户、本地原住民、市内低收入客户及市内拆迁客户。户及市内拆迁客户。市场小结市场小结40一、如何看待开发区地产市场一、如何看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象四、如何树立项目形象无、如何定位产品无、如何定位产品二、如何看待本地块价值二、如何看待本地块价值41东面：东面：紧邻湖滨花园商业街紧邻湖滨花园商业街南面：南面：紧邻柴泊湖休闲广场紧邻柴泊湖休闲广场西面：柴泊
43、湖西面：柴泊湖北面：未拆迁民宅及新洲三中北面：未拆迁民宅及新洲三中综合四至来看，本项目周边目前形象较好，柴泊湖与休闲广场为本案提供综合四至来看，本项目周边目前形象较好，柴泊湖与休闲广场为本案提供了较好的城市资源，但是项目周边配套及进入性较差，同时需要项目了较好的城市资源，但是项目周边配套及进入性较差，同时需要项目自身自身内部打造景观内部打造景观。虽然道路建设通达性较强，但是。虽然道路建设通达性较强，但是公共交通设施欠缺公共交通设施欠缺，各项，各项生活生活配套也非常欠缺配套也非常欠缺，生活便利性不足。，生活便利性不足。1、地块价值分析、地块价值分析项目四至、环境分析项目四至、环境分析项项目目地地
44、块块1136452742问题分析消化量？问题分析消化量？从从2006年至今，开发区已开发了东方新天地、水映蓝湾、源江富都苑、年至今，开发区已开发了东方新天地、水映蓝湾、源江富都苑、嘉鸿城市明珠、金色水岸等等项目、开发总量约嘉鸿城市明珠、金色水岸等等项目、开发总量约40万平方米，万平方米，年均消年均消化化13-20万方（万方（2008年全年消化约年全年消化约14万方）万方）；一一.从历史成交量来看从历史成交量来看二二.从市场现状来看从市场现状来看1.3万户拆迁客户导致市场短时间内去化速度较快，近期各楼盘每周去万户拆迁客户导致市场短时间内去化速度较快，近期各楼盘每周去化量约化量约40套，需求极大，
45、仅本地近期拆迁量就需要近套，需求极大，仅本地近期拆迁量就需要近130万方的住宅供万方的住宅供给。给。区未来人口为区未来人口为60万人万人项目开发规模为项目开发规模为18万平米万平米矛盾：是否存在市场规模难以支撑问题？矛盾：是否存在市场规模难以支撑问题？?43问题分析竞争？问题分析竞争？行为：行为：未来几年政府受资金约束较少，按规未来几年政府受资金约束较少，按规划方案出售土地获得建设资金；划方案出售土地获得建设资金；影响：影响：未来几年规划方案所出售地块较小，未来几年规划方案所出售地块较小，对本项目冲击不大。对本项目冲击不大。行为：行为：未来几年政府急缺建设资金，只有通过大未来几年政府急缺建设资
46、金，只有通过大量出售土地来获得所需资金；量出售土地来获得所需资金；影响：影响：大量土地的出让预示着未来供应量的增多，大量土地的出让预示着未来供应量的增多，将会形成一定竞争。将会形成一定竞争。未来几年大量土地卖出未来几年大量土地卖出未来几年土地放量很少未来几年土地放量很少未来市场的主要竞争对手为天琴湾、住开盛世长江、保利、武钢及在售未来市场的主要竞争对手为天琴湾、住开盛世长江、保利、武钢及在售中低档楼盘中低档楼盘一一.直接竞争直接竞争政府对资政府对资金的需求金的需求程度决定程度决定土地放量土地放量的数量的数量政府土地出让的不确定性使本项目潜在的竞争威胁政府土地出让的不确定性使本项目潜在的竞争威胁
47、较大，是本项目长期发展的潜在风险。较大，是本项目长期发展的潜在风险。二二.潜在竞争潜在竞争未来土地存在不确定性未来土地存在不确定性44区域项目区域项目共性价值共性价值要素之要素之潜力价值潜力价值人口支撑：区域产业人口与外来移民的增加将人口支撑：区域产业人口与外来移民的增加将推动武汉新区人口增长，促进置业需求增加推动武汉新区人口增长，促进置业需求增加随着大工业区产业的发展、成熟，产业人口增加，特别是随着大工业区产业的发展、成熟，产业人口增加，特别是2011年左右中年左右中高级管理人才增加，将会促进有效置业需求的发展高级管理人才增加，将会促进有效置业需求的发展产业产业工人工人技术研技术研发人员发人
48、员一般管一般管理人员理人员中级管中级管理人员理人员高级管高级管理人员理人员（年份） 06 07 08 09 10 11 12产业工人人数增长曲线产业工人人数增长曲线专业人才及管理人员人数增长曲线专业人才及管理人员人数增长曲线（人数）4000030000200001000080006000400020000企业发展规律：管理企业发展规律：管理及技术人员的比例随及技术人员的比例随企业的发展快速提升企业的发展快速提升企业发展初期，管理企业发展初期，管理及技术人员比例很小及技术人员比例很小目前阳逻区内人口约目前阳逻区内人口约2525万万阳逻新区未来规阳逻新区未来规划人口划人口6060万万45景观资源景
49、观资源柴泊湖临湖景观休闲带及休闲广场可供业主观赏柴泊湖临湖景观休闲带及休闲广场可供业主观赏交通交通道路较为通畅，需步行到主干道道路较为通畅，需步行到主干道生活环境生活环境周边形象较好，但较为荒凉周边形象较好，但较为荒凉 生活配套生活配套目前项目周边各项生活配套欠缺目前项目周边各项生活配套欠缺规模规模占地约占地约118118亩，既避免大规模项目复杂的配套，又亩，既避免大规模项目复杂的配套，又有足够的空间进行比较灵活的规划布局，打造某有足够的空间进行比较灵活的规划布局，打造某种特定的生活方式种特定的生活方式地段和潜地段和潜力力区域的规划将促进项目周边产业的迅速发展，将区域的规划将促进项目周边产业的
50、迅速发展，将有大量企业入住，带来大量的从业人员，也带来有大量企业入住，带来大量的从业人员，也带来大量的住宅需求大量的住宅需求产品产品产品打造一定要成为本案最核心的竞争力产品打造一定要成为本案最核心的竞争力品牌品牌新八建，中国建筑最有爱心的企业新八建，中国建筑最有爱心的企业2、项目价值梳理、项目价值梳理本案的发力点应逐重放在本案的发力点应逐重放在景观资源、产品设计及企业品牌景观资源、产品设计及企业品牌上上46可重点挖掘的价值可重点挖掘的价值同质化程度高价值同质化程度高价值尚不可主打的价值尚不可主打的价值资源价值资源价值产品价值产品价值品牌价值品牌价值 规模价值规模价值规划价值规划价值配套价值配套
51、价值区位价值区位价值环境价值环境价值区域竞争项目优势价值本项目价值3、项目核心价值挖掘、项目核心价值挖掘47因此，我们立足于这个市场的核心竞争优势应该是因此，我们立足于这个市场的核心竞争优势应该是 关键词：关键词：精细、别致、自然资源、高附加值精细、别致、自然资源、高附加值资源资源项目具备园区内最好的自然资源；项目具备园区内最好的自然资源；精细精细以精细化的户型空间与周边竞争楼盘大而无当的内部布以精细化的户型空间与周边竞争楼盘大而无当的内部布局形成差异，使之成为核心竞争优势；局形成差异，使之成为核心竞争优势；别致别致以别致的建筑立面外观、园林景观设计体现一方别院的以别致的建筑立面外观、园林景观
52、设计体现一方别院的雅致生活，充分贴和目标客户的心理需求；雅致生活，充分贴和目标客户的心理需求；高附加值高附加值高产品附加值：以赠送面积增加产品附加值，实用高产品附加值：以赠送面积增加产品附加值，实用率可达到率可达到110%110%以上；高服务附加值：为客户提供更加精细贴心的物以上；高服务附加值：为客户提供更加精细贴心的物业管理服务，物增所值、实现价格攀升。业管理服务，物增所值、实现价格攀升。48决决胜胜项目以何决胜？项目以何决胜？项目何以决胜？项目何以决胜？超值产品超值产品别致生活别致生活美学建筑美学建筑营销执行营销执行服务执行服务执行包装执行包装执行49一、如何看待开发区地产市场一、如何看待
53、开发区地产市场三、如何锁定目标客户三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象四、如何树立项目形象无、如何定位产品无、如何定位产品二、如何看待本地块价值二、如何看待本地块价值501、片区可类比项目客户区域分析、片区可类比项目客户区域分析客客户属性属性特性特性阳阳逻新城迁移入企新城迁移入企业职工工为解决上班路程解决上班路程过远的的问题、也有就近置、也有就近置业的考的考虑。关心关心娱乐、配套及教育等、配套及教育等问题。单位集体位集体购买以及以及团购的可能性的可能性较大。大。来自青山区域的来自青山区域的购买者者相相对于青山主城区目前于青山主城区目前65006500元元/ /左右的价格。距离左右的价格。距
54、离青山青山较近的阳近的阳逻价格价格诱人。如能开通公交、至人。如能开通公交、至八大家、厂前的八大家、厂前的时间将大大将大大缩短。短。来自来自汉口区域的口区域的购买者者相相对于于汉口主城区目前口主城区目前90009000元元/ /左右的价格。阳左右的价格。阳逻目前的目前的销售价格售价格难以抗拒、如能做好配套、减以抗拒、如能做好配套、减少居住的生活成本；保障交通、少居住的生活成本；保障交通、则能吸引大量能吸引大量汉口人群关注及消口人群关注及消费。来自阳来自阳逻本地的本地的购买者者属于本地高收入者、有一定的社会地位和属于本地高收入者、有一定的社会地位和经济基基础。保利品牌的保利品牌的进入入给予他予他们
55、一次一次实现自己居住愿自己居住愿景的机会。抗性在于价格。景的机会。抗性在于价格。其他其他拆迁客拆迁客户，包括看好阳，包括看好阳逻区域区域发展前景、外地入展前景、外地入汉人口等。人口等。51意向购房者意向购房者年龄构成年龄构成开发区意向购房客户调研结论（开发区意向购房客户调研结论（60来自区域内，来自区域内，40来自其他来自其他区域）：区域）：2、从消费者市场调研情况来看、从消费者市场调研情况来看年龄与婚姻状况年龄与婚姻状况大专以上学历占大专以上学历占50；未婚和未婚和3口之家的购房意向强烈；口之家的购房意向强烈；年龄构成年龄构成2535岁为主。岁为主。52有购房意向客户职务构成有购房意向客户职
56、务构成意向客户以开发区普通员工、中层意向客户以开发区普通员工、中层管理人员、高级技工为主，不同员管理人员、高级技工为主，不同员工、不同收入的客户具有不同的产工、不同收入的客户具有不同的产品需求；品需求；意向客户个人月收入以意向客户个人月收入以15003000元元/月为主，另外月为主，另外5000元元/月以月以上也占到了一定比例。上也占到了一定比例。开发区平均收入水平开发区平均收入水平岗位收入（元/月）蓝领工人7001500一般技术人员和高级技工16002400中级技术人员和管理人员20004000高级技术人员和高级管理人员30008000家庭人均月收入家庭人均月收入2、从消费者市场调研情况来看
57、、从消费者市场调研情况来看收入及职业收入及职业53 我们称之为我们称之为 CE新城市菁英阶层新城市菁英阶层3、目标客户群体界定、目标客户群体界定CECity EliteCECity Elite新城市精英，客户圈层鲜明，概念明确新城市精英，客户圈层鲜明，概念明确 结合上文项目客户来源分析，我们认为我们的目标结合上文项目客户来源分析，我们认为我们的目标客户为客户为园区产业迁移企业员工、市内郊区化客户及园区产业迁移企业员工、市内郊区化客户及本地客户为主，处于本地客户为主，处于事业上升、财富积累过程中的阶层事业上升、财富积累过程中的阶层 54区域来源：区域来源：开发区开发区职业特点：工业园、物流、加职
58、业特点：工业园、物流、加工、工、装备制造、食品；一线员工、装备制造、食品；一线员工、中高级技术人员和中高级管理人中高级技术人员和中高级管理人员；员； 置业目的：自住置业目的：自住置置业业特特征征：少少部部分分已已有有住住房房，购购房房目目的的是是为为了了家家庭庭生生活活便便利利、子子女女就就学学，或或以以住住房房作作为为拥拥有有财财富的标志富的标志经济能力：家庭年收入经济能力：家庭年收入515万万核心客户：约核心客户：约60%区域来源：区域来源：开发区及市内开发区及市内职业特点：区域内个体户、拆迁户职业特点：区域内个体户、拆迁户置业目的：自住置业目的：自住置置业业特特征征：因因城城市市旧旧改改
59、导导致致拆拆迁迁的的强强制制住房需求住房需求/自住需求自住需求经济能力：家庭年收入为经济能力：家庭年收入为5万以上万以上重要客户：约重要客户：约30%区区域域来来源源：武武汉汉其其他他区区域域、外外地地（湖湖北其他市）北其他市）职业特点：私企老板、外地投资客职业特点：私企老板、外地投资客置业目的：投资置业目的：投资置置业业特特征征：大大部部分分有有住住房房，购购房房目目的的主要是在武汉生活主要是在武汉生活经济能力：家庭年收入经济能力：家庭年收入10万以上万以上潜在客户：约潜在客户：约10%核心客户4、客户构成、客户构成55一、如何看待开发区地产市场一、如何看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户
60、三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象四、如何树立项目形象无、如何定位产品无、如何定位产品二、如何看待本地块价值二、如何看待本地块价值56形象定位形象定位形象定位形象定位原生坡地的水岸、公园居住示范区原生坡地的水岸、公园居住示范区原生坡地的水岸、公园居住示范区原生坡地的水岸、公园居住示范区57公园的公园的生态的生态的健康的健康的宜居的宜居的58一、如何看待开发区地产市场一、如何看待开发区地产市场三、如何锁定目标客户三、如何锁定目标客户四、如何树立项目形象四、如何树立项目形象无、如何定位产品无、如何定位产品二、如何看待本地块价值二、如何看待本地块价值59建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格户型户型
61、户型户型规划规划规划规划产品产品产品产品60物业类型定位思路物业类型定位思路基于项目条件、市场实现风险、基于项目条件、市场实现风险、客户需求及接受度以及利润客户需求及接受度以及利润产品功能定位产品功能定位自身资源条件：具有一定资源，顶端市场需求有限情况下，同时地块不具自身资源条件：具有一定资源，顶端市场需求有限情况下，同时地块不具备规模效应，独栋别墅、联排竞争压力非常大备规模效应，独栋别墅、联排竞争压力非常大市场实现风险：项目所在区位属性决定了短期市场未成熟情况下，开发小市场实现风险：项目所在区位属性决定了短期市场未成熟情况下，开发小独体、联排、叠拼物业风险较大独体、联排、叠拼物业风险较大客户
62、需求及接受度：客户需求特征显示主要集中于多层和高层产品客户需求及接受度：客户需求特征显示主要集中于多层和高层产品利润及展示：考虑项目形象及社区档次，初期须建立项目高档次、低密度利润及展示：考虑项目形象及社区档次，初期须建立项目高档次、低密度形象，需要低密度物业进行搭配一举奠定项目自身形象形象，需要低密度物业进行搭配一举奠定项目自身形象综合以上因素，本项目物业形态定位为：综合以上因素，本项目物业形态定位为： 物业类型为退台洋房、（小）高层住宅物业类型为退台洋房、（小）高层住宅 61培育、转化培育、转化。 高高市场市场增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波
63、士顿矩阵波士顿矩阵高层及小高高层及小高层产品：利层产品：利润主力润主力少量旗帜产品：少量旗帜产品：退台花园洋房退台花园洋房基于基于R=2.2的情况，建议产品组合为退台洋房的情况，建议产品组合为退台洋房+小高层小高层+24F高层产品高层产品62退台洋房退台洋房项目创新产品，层层退台，建筑形态与景项目创新产品，层层退台，建筑形态与景观体系相映成趣观体系相映成趣退台洋房是竞争区域内的创新产品退台洋房的立面和细部富于变化，处理得当会构成美丽的建筑风景，丰富社区建筑形态退台洋房的创新方向就是保证每户都有花园退台洋房是社区建筑形式的组成部分63二层三层赠送大露台，创造悠闲自在的生活空间错层设计，分隔公共活
64、动空间和主人私密空间4层层2层层3层层孝感福星城洋房户型分析：二层三层均为孝感福星城洋房户型分析：二层三层均为3房房2厅厅2卫，卫，南面赠送南面赠送1015平米大露台，享受仰望天空的感觉平米大露台，享受仰望天空的感觉楼梯入户主卧套主卫，方便卫生案例分析案例分析64花园洋房的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通花园洋房的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售的多层产品更易销售选用花园洋房的原因选用花园洋房的原因原因一原因一市场产品稀缺情况下，市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸创新物业带来的吸引力引力原因二原因二花园洋房因设计原因，花园洋房因设计原因，房型面积从上往下房型面积
65、从上往下逐渐变大，可为客逐渐变大，可为客户提供从舒适两房户提供从舒适两房到舒适四房的多种到舒适四房的多种户型选择（户型选择（70平米平米-150平米）平米）原因三原因三花园洋房能满足对大露花园洋房能满足对大露台台（有天有地的生（有天有地的生活）活）有需求但受总有需求但受总价限制的客户需求价限制的客户需求 大面宽户型大面宽户型高附加值高附加值舒适性与人性化舒适性与人性化低总价类别墅低总价类别墅65退台创新示意退台创新示意强调建筑和景观的融合，将室外景观强调建筑和景观的融合，将室外景观延伸到室内，提高户内舒适空间延伸到室内，提高户内舒适空间退台创新点：首层前后花园、顶层复式独享的屋顶花园、首层退台
66、创新点：首层前后花园、顶层复式独享的屋顶花园、首层多功能半地下室、首层和顶层挑高多功能半地下室、首层和顶层挑高3.6-3.9米客厅、提升舒适度米客厅、提升舒适度的阳光房的阳光房66建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格户型户型户型户型规划规划规划规划产品产品产品产品67规划价值点展示规划价值点展示一个绿意盎然的主入口一个绿意盎然的主入口高层揽湖，低层看景的立体视野高层揽湖，低层看景的立体视野多层次、组团的主题景观多层次、组团的主题景观一条私家湖岸线及垂钓台一条私家湖岸线及垂钓台区隔有致的内外城区隔有致的内外城高层低密度空间高层低密度空间68高层低密度空间，保证项目有较大的间距及视野高层低密度空间，保
67、证项目有较大的间距及视野重庆龙湖水晶郦城重庆龙湖水晶郦城天津融科心贻湾天津融科心贻湾武汉复地东湖国际武汉复地东湖国际苏州万科金色家园苏州万科金色家园69入口概念：一个绿意盎然的主入口入口概念：一个绿意盎然的主入口结合绿地，设立广场式出入口，进一步放大空间的开阔感利用绿地尺度上的昭示性，营造醒目的出入口意向入口景观结合绿地风情，强化绿意盎然的出入意向沿街而设的底层商业用房围合而成的步行广场，成为连接小区内外的过渡空间，同时形成与城市空间的相互渗透，体现出小区对城市的开放性70通过标志物、特色景观、小品形成与区域调性一致的主题通过标志物、特色景观、小品形成与区域调性一致的主题广场广场71对着小区入
68、口处规划路，小区内部设中心庭园，结合临近的会所、售楼中心，对着小区入口处规划路，小区内部设中心庭园，结合临近的会所、售楼中心，形成小区的景观、功能节点；形成小区的景观、功能节点；同时作为前进路入口的对景，丰富入口空间层次。同时作为前进路入口的对景，丰富入口空间层次。 前广场以开放的设计，形成与城市空间的相互渗透，体前广场以开放的设计，形成与城市空间的相互渗透，体现出小区对城市的开放性现出小区对城市的开放性 案例：武汉金地国际花园案例：武汉金地国际花园72小区入口及边界切忌以封闭的社区，应打造开放的社区小区入口及边界切忌以封闭的社区，应打造开放的社区建筑单体与马路形成角度，商业建筑单体与马路形成
69、角度，商业退线设计，形成商业广场，退线设计，形成商业广场，这样保证了商业的视觉美感，这样保证了商业的视觉美感，同时提升项目广场人期同时提升项目广场人期案例：沙市壹品漫城案例：沙市壹品漫城开放的社区规划开放的社区规划封闭的社区规划封闭的社区规划73工业雕塑：体现港区文化、现代工业区文化和传统的小工业雕塑：体现港区文化、现代工业区文化和传统的小镇文化镇文化 目前阳逻房地产市场上的房产价格经过了市场调整，与阳逻市场目前的市场配套条件目前阳逻房地产市场上的房产价格经过了市场调整，与阳逻市场目前的市场配套条件以及产品条件基本相对应，对于当前阳逻房地产市场的调整阶段，首要解决的已经不以及产品条件基本相对应
70、，对于当前阳逻房地产市场的调整阶段，首要解决的已经不再是价格问题，而是两个方面的问题，一个方面是进一步提升阳逻房产的品质，在提再是价格问题，而是两个方面的问题，一个方面是进一步提升阳逻房产的品质，在提升品质的方向上，不再满足于模仿城区的建筑特点，而是着升品质的方向上，不再满足于模仿城区的建筑特点，而是着力研究适合阳逻本地经济力研究适合阳逻本地经济发展特点的独特住宅文化发展特点的独特住宅文化。阳逻的区域经济包含着港区文化、现代工业区文化和传统阳逻的区域经济包含着港区文化、现代工业区文化和传统的小镇文化多元内容，要结合这三个方面的文化内容，创造性地发展具有阳逻特点的的小镇文化多元内容，要结合这三个
71、方面的文化内容，创造性地发展具有阳逻特点的文化。文化。74内外城：区隔有致的内外城内外城：区隔有致的内外城城市功能城市功能多元化多元化/开放开放/融合融合/高效高效居住、休闲、商业活动、社区服务体系、居住、休闲、商业活动、社区服务体系、与产业相关的与产业相关的外城外城开放的城市外核开放的城市外核社区功能社区功能社区封闭社区封闭/人车分流人车分流安全、尊重、独立空间安全、尊重、独立空间内城内城相对独立与尊贵的社区内核相对独立与尊贵的社区内核75高层揽湖，低层看景的立体视野高层揽湖，低层看景的立体视野围绕景观资源中心，形成孔雀开屏式、多层围绕景观资源中心，形成孔雀开屏式、多层次、多角度的观景面；次
72、、多角度的观景面；同时形成资源强势点，为设立同时形成资源强势点，为设立“价值标杆价值标杆”的产品创造条件。的产品创造条件。76多层次、组团的主题景观多层次、组团的主题景观园林园林建议建议社区园林成为柴泊湖休闲广场的有机延展，使广场成为项目的后花园社区园林成为柴泊湖休闲广场的有机延展，使广场成为项目的后花园公园里的公园里的家家77儿时的童话王国儿时的童话王国静谧的冥想空间静谧的冥想空间情感互动的平台情感互动的平台居住空间的延伸居住空间的延伸林中漫步林中漫步借公园元素，借公园元素，打造项目园林打造项目园林园林承载了小空间里无法满足所有的功能园林承载了小空间里无法满足所有的功能78根据公园主题景观园
73、林打造原则，确定园林的打造点根据公园主题景观园林打造原则，确定园林的打造点园林建议园林建议园林打造原则园林打造原则公园要素引入原则公园要素引入原则可参与性原则可参与性原则局部细致原则局部细致原则花花主题园林主题园林水水树树雕塑雕塑小品小品车库车库公园的特点：公园的特点：可参与性强，注重对水、可参与性强，注重对水、树、小品等要素的处理。树、小品等要素的处理。79元素元素:水水局部细致原则局部细致原则元素一：水利用集中水景打造具有视觉冲击力的水体景观利用集中水景打造具有视觉冲击力的水体景观方式一：水方式一：水结合入口及会所，在客户最易感结合入口及会所，在客户最易感知的敏感地带布置集中水景，迎合知的
74、敏感地带布置集中水景，迎合客户的亲水性客户的亲水性驻留空间驻留空间80局部细致原则局部细致原则元素一：水立体化景观体系立体化景观体系-采用层次丰富采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感的植被，体现整体园林层次感方式二：树方式二：树浓密的乔木既体现小区的档次，同时也可以缓解高层的压抑感。乔灌草植被合理搭配,错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感,； 通过坡度的变化、外设楼梯通道等方式实现园林的层次感；漫步空间漫步空间81设计标志性的中央雕塑设计标志性的中央雕塑城市雕塑系统城市雕塑系统+城市指路系统城市指路系统+城市家俱，强化都市意象城市家俱，强化都市意象方式三：雕塑方式三：雕塑体现公园
75、文化中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁.大气的设计风格82局部细致原则局部细致原则方式四：小品方式四：小品可设置树叶、树枝指示系统，与园林生态主题切合，整体突出主题；设置自然主题的室外座椅、路灯、小品，整体强化绿色生态宜居主题，增强整个社区的宜居感趣味空间趣味空间元素一：水突出生态主题的围墙与导视、标识系统83元素元素:水水局部细致原则局部细致原则元素一：水停车与园林相结合，设置园林地下车库与架空层停车库利用场地现有高差，将车库设置在地下，实现完全人车分流，同时通过设置天井，将园林引入地下，改善地下停车库环境的同时，增强园林的层次感、空间感方式五：车库方式五：车库立体绿化空间立体绿化空
76、间车库配比建议：车库配比建议：30%84停车与园林相结合，设置园林地下车库停车与园林相结合，设置园林地下车库85元素元素:水水可参与性原则可参与性原则元素一：水园林内部，注重公园内可参与性园林主题打造主题园林主题园林运动公园让生命永远年轻集中的体育形式，内设满足年轻人的活动设施，如露天篮球区等；儿童公园孩子的游乐天堂将儿童游戏场.戏水池.满足儿童丰富多样的活动需求；休闲公园每一天都是新生满足老年人喜静，交往的需求，可以矮墙围合一些半开放小空间，老人们可以下棋.打太极.观赏花木.有限度过一天的美好时光参与空间参与空间休闲休闲运动运动学习学习儿童天地儿童天地游戏游戏86公园要素引入原公园要素引入原
77、则则元素一：水与柴泊湖广场形成互动，种植公园内客户喜与柴泊湖广场形成互动，种植公园内客户喜好的植物：郁金香好的植物：郁金香.紫藤紫藤花花郁金香花期 百合科，郁金香属。多年生草本，鳞茎扁圆锥形，具棕褐色皮股。栽培品种极多，达8，000余个。花型有杯型、碗型、卵型、球型、 每年34月开花，郁金香花期35个月。 紫藤 每年4月下旬至5月上旬（盛花期）观赏空间观赏空间87一条私家湖岸线及垂钓台一条私家湖岸线及垂钓台88建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格户型户型户型户型规划规划规划规划产品产品产品产品891、建筑风格建议、建筑风格建议严谨、质感、时尚而不张扬的现代简约建筑风格严谨、质感、时尚而不张扬的现代
78、简约建筑风格案例解析：武汉案例解析：武汉泰然南湖玫瑰湾泰然南湖玫瑰湾屋顶呈翼状，有飞屋顶呈翼状，有飞翔之感，赋予整个翔之感，赋予整个建筑物以灵动和活建筑物以灵动和活力力面砖与玻璃的完美面砖与玻璃的完美结合打造了一种现结合打造了一种现代时尚的品质感。代时尚的品质感。整个立面造型简洁整个立面造型简洁大气。大气。901、建筑风格建议、建筑风格建议严谨、质感、时尚而不张扬的现代简约建筑风格严谨、质感、时尚而不张扬的现代简约建筑风格案例解析：武汉案例解析：武汉金地国际花园金地国际花园91花园洋房的建筑立面多以咖啡、诸褐色面砖为主，局部辅花园洋房的建筑立面多以咖啡、诸褐色面砖为主，局部辅以涂料以涂料92简
79、约现代建筑，代建筑，显得雄得雄浑但但简朴朴肃穆，多用穆，多用纵向直向直线条条，整体，整体造型造型时尚、厚重，更体尚、厚重，更体现建筑立面的建筑立面的质感感与与简洁美学美学。讲究建筑与景究建筑与景观完美完美结合，以建筑去配合自然、合，以建筑去配合自然、营造自然，即造自然，即使当使当冬季植被冬季植被较少少时建筑仍然具有很建筑仍然具有很强强的的观赏性。性。通通过褐色、灰色、暗褐色、灰色、暗红等色等色调进行和行和谐配置，体配置，体现稳重和重和简约的外在的外在视觉效果；效果；风格与格与线条硬朗，同条硬朗，同时又内又内敛而不夸而不夸张，不，不为了吸引眼球而了吸引眼球而选择炫目的色彩。炫目的色彩。2、外立面
80、色彩、外立面色彩93建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格户型户型户型户型规划规划规划规划产品产品产品产品94户型定位参考户型定位参考市场需求分析市场需求分析开发区开发区受访群体对户型结构的选择构成受访群体对户型结构的选择构成 开发区意向需求群体对户型结构需求趋势与整体特征基本一致，意向群体对开发区意向需求群体对户型结构需求趋势与整体特征基本一致，意向群体对80-80-100100户型的需求占到总体的户型的需求占到总体的40%40%，其次为，其次为100-120100-120平方米与平方米与60-8060-80平方米户型，分别占平方米户型，分别占到总体的到总体的25%25%与与20%20%。 市场调
81、研需求分析市场调研需求分析三房、二房是需求主力三房、二房是需求主力120-140平方米130平方米以上25万以下 25万-35万35万-45万45万-60万60万以上Q13.Q13.最大置业承受能力最大置业承受能力Q13.Q13.选择的面积区间（使用面积）选择的面积区间（使用面积）100-120平方米80-100平方米60-80平方米40-60平方米高层及小高层户型建议高层及小高层户型建议95两房及紧凑型三房是项目的主力户型产品两房及紧凑型三房是项目的主力户型产品三房需求三房需求两房需求两房需求一房需求一房需求p传统市场对户型的功能需求传统市场对户型的功能需求约约50%50%约约30%30%约
82、约20%20%p项目产品创新引导需求变化项目产品创新引导需求变化单房单房一房一房小两房小两房大两房大两房小三房小三房110m110m以下以下定位原则：定位原则：目前市场上供应与需求存在一定差异，目前市场上供应与需求存在一定差异，中小面积两房、三房存在一定的市场需求缺口中小面积两房、三房存在一定的市场需求缺口；本项目如果受到本项目如果受到“9090、70%”70%”的限制的限制，不能按照目前市场上项目主流做法进行产品规划设，不能按照目前市场上项目主流做法进行产品规划设计；计；能够通过能够通过技术手段技术手段在一定程度上降低在一定程度上降低“9090、70%”70%”的限制，的限制，9090以下也
83、能有比较舒适的三以下也能有比较舒适的三房；房；本项目客户定位于开发区为主，处于事业上升、财富积累过程中的新城市精英阶层，以首本项目客户定位于开发区为主，处于事业上升、财富积累过程中的新城市精英阶层，以首次置业自住为主。次置业自住为主。高层及小高层户型建议高层及小高层户型建议96户形定位：人本主义创新户型户形定位：人本主义创新户型客户需求：客户需求：未来主流生活圈区域地位导致客未来主流生活圈区域地位导致客户层次将进一步提高户层次将进一步提高主力客户需求的主流面积在主力客户需求的主流面积在80100m80100m2 2市场反应：市场反应：区域供应户型区间分布区域供应户型区间分布广泛，约广泛，约70
84、70多平小两房多平小两房与与9090平三房供应较少平三房供应较少vsvsACTIONACTION根据主流客户根据主流客户80100m280100m2的户型需求，的户型需求， 并根据市场一般中档并根据市场一般中档楼盘的户型分布规律，确定以下户型配比楼盘的户型分布规律，确定以下户型配比房型房型房型房型诠释建筑面建筑面积区区间建面比例建面比例一房一房单身公寓身公寓50-60m25%两房两房舒适型两房舒适型两房70-80m215%小康两房小康两房80-85 m225%三房三房经济型三房型三房88-95 m225%舒适型三房舒适型三房100-110 m220%小康三房小康三房115-125 m210%高
85、层及小高层户型建议高层及小高层户型建议97两房设计：在紧凑的总面积下保证设计无缺陷，面积上两房设计：在紧凑的总面积下保证设计无缺陷，面积上紧凑、提高舒适性和得房率紧凑、提高舒适性和得房率户型推荐户型推荐动静分离，干湿分离动静分离，干湿分离270270度转角凸窗设计，度转角凸窗设计，与自然亲密接触与自然亲密接触入户花园、空中花园设入户花园、空中花园设计计错层阳台设计错层阳台设计 75平两房平两房98户型推荐户型推荐89平三房平三房动静分离，干湿分离动静分离，干湿分离270270度转角凸窗设计，度转角凸窗设计，与自然亲密接触与自然亲密接触入户花园、空中花园设入户花园、空中花园设计计错层阳台设计错层
86、阳台设计 92平三房平三房90平小三房带花园设计：在紧凑的总面积下保证设计无平小三房带花园设计：在紧凑的总面积下保证设计无缺陷，入户花园等居住空间以提高舒适性和得房率缺陷，入户花园等居住空间以提高舒适性和得房率9990平小三房不带花园设计：在紧凑的总面积下保证设计平小三房不带花园设计：在紧凑的总面积下保证设计无缺陷。无缺陷。户型推荐户型推荐动静分离，干湿分离动静分离，干湿分离凸窗设计，凸窗设计，与自然亲密与自然亲密接触接触入户花园、空中花园设入户花园、空中花园设计计 100舒适三房舒适三房:集中运用增加情调空间的方式，提升居住的格集中运用增加情调空间的方式，提升居住的格调感，通过户型品质和赠送
87、面积来吸引客户调感，通过户型品质和赠送面积来吸引客户户型推荐户型推荐120平平空中空中花园花园凸窗凸窗凸窗凸窗飘窗飘窗深圳金地梅陇镇 ：3室2厅2卫1厨117 入户入户花园花园凸窗凸窗凸窗凸窗飘窗飘窗深圳金地梅陇镇 ：3室2厅2卫1厨114 101低密度产品户型建议低密度产品户型建议低密度产品建议分为两类产品线：高档低密度产品建议分为两类产品线：高档+中高档次中高档次高档产品线（建筑面积）高档产品线（建筑面积）中高档产品线（建筑面积）中高档产品线（建筑面积）一楼一楼150平方米（带地下室）平方米（带地下室）97平方米（带地下室）平方米（带地下室）二楼二楼150平方米（带地下室）平方米（带地下室）89平方米平方米三楼三楼115平方米平方米88平方米平方米四楼四楼89平方米平方米76平方米平方米五楼五楼90平方米平方米66平方米平方米102高档洋房产品线一层平面户型建议高档洋房产品线一层平面户型建议103高档洋房产品线二层平面户型建议高档洋房产品线二层平面户型建议104高档洋房产品线三层平面户型建议高档洋房产品线三层平面户型建议105高档洋房产品线四层平面户型建议高档洋房产品线四层平面户型建议106高档洋房产品线五层平面户型建议高档洋房产品线五层平面户型建议107中高档洋房产品一层平面建议中高档洋房产品一层平面建议一层一层二二/三层三层4/5三层三层108THE END！谢谢！109
