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1、卓越卓越东部蔚蓝海东部蔚蓝海岸岸 专案研究专案研究报告报告XXX 2011.11XXX 2011.11项目分析项目分析产品分析产品分析营销策略分析营销策略分析报告构件报告构件u 项目基本指标u项目整体规划u 区域规划及配套u 项目交通状况u 项目周边环境客户分析客户分析1 1项目分析项目分析项目分析项目分析让生活再蓝一点让生活再蓝一点项目基本指标楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称卓越东部卓越东部蔚蓝海岸蔚蓝海岸 开发商开发商开发商开发商卓越集团卓越集团代理商代理商代理商代理商中原地产中原地产项目地址项目地址项目地址项目地址大亚湾区大亚湾区西区西三西区西三大道北侧大道北侧( (紧邻石化紧邻石化大道
2、大道) ) 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积20000002000000平平方米方米 占地面积占地面积占地面积占地面积773316773316平平方米方米 容积率容积率容积率容积率1.25 1.25 均价均价均价均价49004900元元/ /平平方米方米 绿化率绿化率绿化率绿化率35%35%总户数总户数总户数总户数1600016000楼层状况楼层状况楼层状况楼层状况别墅为地别墅为地上上3 3层层+ +架架空层空层 开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间20112011年年1111月月5 5日日车位车位车位车位1800018000个个入住时间入住时间20122012年年5 5月月2栋栋3 3栋栋4栋栋
3、6栋栋5 5栋栋一期产品为一期产品为80-14080-140平米平米2 2房至房至4 4房高层住宅。房高层住宅。 中央居住中央居住区区坪山新区坪山新区大亚湾唯一综合居住服务区的片区综合居住服务区的片区，主要作为龙岗及大亚湾生活配套；距离深圳最近的一个区域距离深圳最近的一个区域，承接深圳产业转移，此外坪山新区规划利好；高端大盘最为集中的一个区域高端大盘最为集中的一个区域，配套逐步走向高端并且呈快速发展趋势；大亚湾规划最超前的片区大亚湾规划最超前的片区，多城市景观大道，道路规划等级高，绿化好。目前西区配套有大亚湾第三中学、上杨小学、西区小学第三中学、上杨小学、西区小学，医院有中中山大学山大学附属医
4、院附属医院（新建2011年投入使用，上杨区位置）。【区域规划区域规划区域规划区域规划 未来利好未来利好未来利好未来利好】位居大亚湾西区，距位居大亚湾西区，距位居大亚湾西区，距位居大亚湾西区，距离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪山新区发展利好，发展前景最佳。山新区发展利好，发展前景最佳。山新区发展利好，发展前景最佳。山新区发展利好，发展前景最佳。深汕高速淡水坑梓均有出口，坑梓出口距离项目5KM，抵达中心区50分钟沿海高速2010年4月通车，霞涌及石化区设有出口，深圳与大亚湾仅约半
5、个小时车程南坪快速三期将建设龙岗区的横岗、坪山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接，直通澳头镇 厦深铁路2012年底通车，促进东部沿海城市经济合作惠阳中心区惠阳中心区大亚湾中心区大亚湾中心区大亚湾西区大亚湾西区石化大道2011年连接锦绣东路，无缝对接龙岗规划中新横坪连接石化大道霞涌片区霞涌片区坪山新区坪山新区地铁3号延长线30分钟连接深圳中心区【交通规划最优交通规划最优交通规划最优交通规划最优】两条高速、一条快线，二两条高速、一条快线，二两条高速、一条快线，二两条高速、一条快线，二条城市轨道将全面对接深圳，与深圳形成半条城市轨道将全面对接深圳，与深圳形成半条城市轨道将全面对接深圳，与深圳形成半
6、条城市轨道将全面对接深圳，与深圳形成半小时便利生活圈。小时便利生活圈。小时便利生活圈。小时便利生活圈。目前已经开通多路公交，138138路、路、317317路由路由淡水出发，途径本项目，此外深惠城巴深惠城巴1 1线线由澳头出发，途径项目前往坑梓、坪山、龙岗中心城、区政府及龙岗汽车总站等。交通状况分析 地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素；地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素； 目前项目周边公交线路较少；目前项目周边公交线路较少； 随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。市政绿地项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚
7、不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间。项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间。周边环境报告构件报告构件u 项目建筑设计u 项目大堂设计u 项目园林景观u 项目内部配套u 售楼处u样板房u销售状况u 户型点评项目分析项目分析产品分析产品分析营销策略分析营销策略分析客户分析客户分析2 2产品分析产品分析产品分析产品分析全新的蓝生活时代全新的蓝生活时代景观设计采用新古典主义风景观设计采用新古典主义风格。通过尊贵典雅的风格元格。通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了雍容的品质，生的环境孕育了雍容的品质，人文的设计造就了
8、浪漫的情人文的设计造就了浪漫的情怀。怀。采用自然主义景观设计手法，体现一种私密、健康的居住方式和恬静、雍容生活态度。建筑风格建筑风格通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀。雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀。121、坪山河湿地公园健康跑道2、游泳池 3、喷水池 4、观景亭园林景观：让生活再蓝一点【目前实际园林尚不成熟，档次尚未显现。】1234【完善的配套设施完善的配套设施完善的配套设施完善的配套设施】5000500050005000平米欧式奢华会所，内设咖啡厅、平米欧式奢华会
9、所，内设咖啡厅、平米欧式奢华会所，内设咖啡厅、平米欧式奢华会所，内设咖啡厅、健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、迷你影院等多种休闲健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、迷你影院等多种休闲健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、迷你影院等多种休闲健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、迷你影院等多种休闲娱乐设施。娱乐设施。娱乐设施。娱乐设施。 【完善的配套设施完善的配套设施完善的配套设施完善的配套设施】国际双语幼儿园，九年一贯制学校，引国际双语幼儿园，九年一贯制学校，引国际双语幼儿园，九年一贯制学校，引国际双语幼儿园，九年一贯制学校，引入名牌教育，打造片区第一教育社区。入名牌教育，打造片区第一教育社区。入名牌教育
10、，打造片区第一教育社区。入名牌教育，打造片区第一教育社区。两所国际双语幼儿园、九年一贯制教育将开设素质化教育特色班：数理教育特色艺术教育特色英语教育特色信息化教育特色售楼处售楼处售楼处采用全玻璃圆弧形立面，内部软装以白色基调为主，较为规矩，整体风格和滨海简约保有一致性。样板房样板房样板房装修，有一定档次，但并不惊艳。或许是因为正在建设缘故，目前窗外景色一般。（数据来源：深圳市房管局，截止日期：2010年10月14日）首批产品以首批产品以80-13680-136的的2 2房至房至4 4房为主，在深圳房为主，在深圳解筹时卖出解筹时卖出3030多套，多套，1111月月5 5、6 6日。两日买了日。两
11、日买了6060多套。多套。销售状况销售状况产品户型点评A户型：80.45平米到85.45平米两房，分布于2、4、6栋的南端头，并且朝正南方向。户型的方正程度从户型图上便可以看出，没有任何死角、利用率极高，并赠送入户花园。笔者感觉这一户型唯一的不足就是对于三口之家而言空间有些浪费，而对于五口之家而言又有些拥挤。 产品户型点评B户型：113.5平米到117.5平米三房，分布于2、4、6栋的东西端头，可以说这一户型是五口之家的首选，三房两厅、双卫生间、双阳台并赠送入户花园。产品户型点评C户型：102.86平米到107.86平米三房，可以看做是B户型的精简版，分布于3栋和7栋A单元的南端头，同样赠送入
12、户花园，三房两厅两卫，但只有一个阳台，对于想省钱的五口之家来说这一户型是非常不错的选择。产品户型点评D户型：134.88平米到139.88平米四房，分布于3栋、5栋和7栋A单元东西端头，离别墅群仅一路之隔。报告构件报告构件项目整体客户定位项目分析项目分析产品分析产品分析营销策略分析营销策略分析客户分析客户分析3 3客户分析客户分析客户分析客户分析墅区里的星级套房高层居住，别墅享受墅区里的星级套房高层居住，别墅享受项目整体客户定位项目主力客户整体定位为项目主力客户整体定位为：首次置业的中高端白领阶层首次置业的中高端白领阶层上述数据主要是从置业顾问林先生口中得知，因为国家对房地产市场的调控，房地产
13、市场一直处于低迷状态，市场观望气氛比较浓厚，在市场不明朗的情况下，投资客也少了很多。客户区域客户区域客户区域客户区域置业目的置业目的置业目的置业目的客户阶层客户阶层客户阶层客户阶层家庭结构家庭结构家庭结构家庭结构所占比例所占比例所占比例所占比例深圳客户、本地客深圳客户、本地客户户主要是自住为主要是自住为主主中高端白领中高端白领夫妇夫妇2 2人，人，3 3口之家，口之家，5 5口之家口之家75%75%其他区域其他区域投资为主投资为主-25%25%报告构件报告构件u 营销节点分析u 品牌策略分析u 客户策略分析u 定价及推售策略分析u促销策略分析项目分析项目分析产品分析产品分析营销策略分析营销策略
14、分析客户分析客户分析4 4营销策略分析营销策略分析营销策略分析营销策略分析再创蔚蓝经典传奇再创蔚蓝经典传奇卓越东部蔚蓝海岸营销节点安排卓越东部蔚蓝海岸营销节点安排营销中心开放、诚意登记开始2010年10月2010年10月别墅样板房开放，开盘诚意登记开始2011年4月16日高层认筹2011年9月2011年10月1日高层公开发售排名排名排名排名1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212关注点关注点关注点关注点发展商品牌发展商品牌价格价格区域规划区域规划升级潜力升级潜力 便利交通便利交通 未来配套未来配套社区配套社区配套 建筑品质建筑品质 集中式商业集中式商业园林
15、园林精品户型精品户型物管物管通过对置业的访谈，调研客户关注度结果通过对置业的访谈，调研客户关注度结果对于调研显示：对于调研显示：卓越地产卓越地产 是深圳人认可的品牌开发商是深圳人认可的品牌开发商 ，买起来会有归属，买起来会有归属感，其次对项目的价格和区域规划都是客户关心的，因此，品牌和价感，其次对项目的价格和区域规划都是客户关心的，因此，品牌和价格成了卓越推广重点。格成了卓越推广重点。项目品牌推广策略品牌价值深圳卓越时代广场位于深圳CBD南中轴，市政府和会展中心之间，紧临福田香格里拉酒店和国际商会中心大厦，是商务核心区域内的双地铁物业。卓越时代广场占地面积7295平方米，总建筑面积118927
16、平方米。 卓越时代广场二期是继时代广场一期之后卓越集团在深圳CBD又一惊世之作。它集写字楼、酒店和商场于一体，与国际全面接轨的高档次、高标准“一站式商务集约体”。项目占地面积1万平方米，总建筑面积约8万平方米 深圳卓越世纪中心项目位于深圳CBD东南部，西接会展中心，北隔福华三路与财富大厦相望，南为皇岗中学，东有辛诚花园和港丽豪庭，是目前深圳CBD体量之最、高度之最的都市综合体项目。 卓越大厦西连五洲宾馆，北接高交会馆，东南比邻会展中心，地处深圳CBD西门户，是深圳CBD第一组团中的核心物业，能在第一时间获得海内外最前沿的商务信息。曾开发多个成功项目广告推广广告推广客户策略：再创蔚蓝经典 口径应
17、变让生活再蓝一点让生活再蓝一点深圳东三环深圳东三环坪山新区东中央生坪山新区东中央生活区活区沉淀卓越蔚蓝系十沉淀卓越蔚蓝系十年生活大城年生活大城再度开启再度开启全新的蓝生活时代全新的蓝生活时代客户观望点客户观望点应对说辞应对说辞1 1房间小房间小不小，每间房间都不小，每间房间都3 3米开间米开间咨询客户家庭结构，为其合理进行房间空间布局咨询客户家庭结构，为其合理进行房间空间布局2 2想要更低价格想要更低价格我们价格已经低于整体均价水平，是成本价，一点都不贵！您可以随便去问问的。我们价格已经低于整体均价水平，是成本价，一点都不贵！您可以随便去问问的。3 3未来房价升值空间未来房价升值空间未来升值空
18、间肯定很大的，因为再过几年，片区基建全部完成，房价肯定会上去未来升值空间肯定很大的，因为再过几年，片区基建全部完成，房价肯定会上去的。的。4 4未来政策走势未来政策走势政府政策只是抑制房价过快增长，而不是抑制它增长，明年经济还是要走稳的政府政策只是抑制房价过快增长，而不是抑制它增长，明年经济还是要走稳的现在市场上的优质商品房已经越来越稀缺，越少的东西肯定越珍贵现在市场上的优质商品房已经越来越稀缺，越少的东西肯定越珍贵5 5对升值空间有怀疑对升值空间有怀疑让历史告诉未来，昨天的香蜜湖，今天的后海，就是未来的我们。新区的发展潜让历史告诉未来，昨天的香蜜湖，今天的后海，就是未来的我们。新区的发展潜力
19、是巨大的！力是巨大的！客户犹疑点应对说辞客户犹疑点应对说辞口径应变口径应变定价和推销策略：低于市场价 快推快销卓越东部蔚蓝海岸均价为卓越东部蔚蓝海岸均价为4900元元/平平 在深圳东部市场（大亚湾和惠阳），在卓越的成本价发售之后，竞争将进入白热化。2011年深圳东部市场供应量超过300万平方米，但2011年乐观的估计消化量不超过150万平方米，至少有一半的开发商销售存在巨大的压力！ 市场形势不容乐观。大盘效应显现：卓越东部蔚蓝海岸进入快推快销期！大盘效应显现：卓越东部蔚蓝海岸进入快推快销期！促销策略2 2、 分期分期/ /按揭：按揭：9595折折9999折折9898折（分期为半年年限）折（分期
20、为半年年限） 一次性付款：一次性付款：9595折折9696折折9898折折1 1、卓越蔚蓝海岸均价、卓越蔚蓝海岸均价49004900元元/ /平，平，低于市场价低于市场价。3 3、开盘当天抽、开盘当天抽2828平米的住房面积平米的住房面积，即，即 可享受相应面积可享受相应面积899899元元/ /平米的成交平米的成交 价，价，中奖率达中奖率达100%100%。 The EndThe End !MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzz
21、vNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp
22、7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNy
23、ZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYS
24、Oer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw
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