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1、地产地产PEPE研究研究报 告 结 构房地产PE概述房地产PE发展概况房地产PE案例PE概述基本概念分类特点运作流程发展概况基本概念分类特点运作流程优点风险分析必要性美国发展概况发展历程运作特点中国发展概况发展历程发展现状运作特点德信资本PE范例凯利房地产PE金地集团PE实例PE介入房地产开发的时点及个案I. I.PEPE概述概述概述概述PE基本概念 私募股权投资基金私募股权投资基金（Private Equity Investment Fund，简称简称 PEPE）： 是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本，以盈利为目的，以财务投资为策
2、略，以未上市公司股权（包括上市公司非公开募集的股权）为主要投资对象以未上市公司股权（包括上市公司非公开募集的股权）为主要投资对象，由专家专门负责股权投资管理，在限定时间内选择适当时机，通过上市、并购或管理层回购等方式退出获利的私募股权投融资机构。PE分类投资阶段：广义广义PEPE（VC+VC+狭义狭义PEPE），），狭义狭义PEPE（非创业型（非创业型PEPE） 早期PE投资于高新技术企业（初期）创业型PE/VC；养老基金进入，PE开始投资于传统行业（成熟期）非创业型PE；目前非创业型PE已超过创业型PE，成为主流。资金来源地域：本土本土PEPE、海外海外PEPE 我国PE发展初期以海外PE为
3、主，为我国带来了PE专业的管理经验和模式；2009年本土基金新募基金数和募资额双双超过美元基金首次主导市场。组织形式：公司制、契约制又称信托制、有限合伙制公司制、契约制又称信托制、有限合伙制 有限合伙制PE凭借灵活简便的设立程序，以及避免双重征税的显著优势，目前已经成为最主流的PE组织形式。有限合伙人LP（投资人）普通合伙人GP（管理人）有限合伙制 PE投资，按出资额承担有限责任投资，承担无限责任项目池投资收益投资收益+管理费+投资回报分成有限合伙制有限合伙制PEPE公司制公司制PEPE股东A股东B股东X董事会PE项目A项目B项目X不同组织形式PE的一般构架信托制信托制/ /契约制契约制PEP
4、E投资人基金持有人信托制PEPE管理人PE托管人管理职能托管职能认购对投资人负责对投资人负责项目池赎回投资投资收益公司制信托制有限合伙制认缴出资额及认缴出资额及缴纳期限缴纳期限最最低低实实收收资资本本不不低低于于某某一额度一额度资金一次到位资金一次到位承承诺诺出出资资制制，无无最最低低要要求求，按按照照约约定的期限逐步到位定的期限逐步到位投资门槛投资门槛无特别要求无特别要求单单个个投投资资者者最最低低投投资资不不少少于于100万元万元无强制要求无强制要求债务承担方式债务承担方式出出资资者者在在出出资资范范围围内内承承担有限责任担有限责任投投资资者者以以信信托托资资产产承承担担责责任任GP承承担
5、担无无限限责责任任，LP以以认认缴缴出出资资额额为限承担有限责任为限承担有限责任投资人数投资人数有有限限责责任任公公司司不不超超过过50人人，股股份份有有限限公公司司不不超超过过200人人自自然然人人投投资资者者不不超超过过50人人，合合格格机机构构投投资资者者数数量量不不受受限制限制2 2至至50人，且包含至少一个人，且包含至少一个GP管理人员管理人员股东决定股东决定由信托公司进行管理由信托公司进行管理普通合伙人普通合伙人PE特点无需披露信息，设立方便灵活，投资者少 “私募私募私募私募” 私募是相对公募而言的，通过非公开方式向少数特点投资者募集，一般无需披露交易细节，监管相对宽松，风险较大，
6、投资多为“量体裁衣”式。股权投资为主，较少债权投资 “股权股权股权股权” 承诺资本额不等于实际筹资额也不等于实际投资额投资期限长，流动性差 封闭期内不可赎回；投资非上市企业股权或上市公司限售股权， 一般没有公开的股权交易市场。投资风险较高，专业性强 投资于非上市企业，信息高度不对称、企业经营欠稳定、投资者对企业潜在价值的判断存在较大的不确定性，判断的失误将导致巨大损失。对投资者的要求较高，GP的专业眼光与经验至关重要。以退出并获得企业价值增值为目的 看重企业未来的潜在价值，提供增值服务，在投资之初就设置了退出机制。约束条件少，可满足不同阶段不同类型企业的融资需求 与银行贷款、发行企业债券、上市
7、公募、民间借贷相比限制较少且更加灵活。承诺资本额实际筹资额实际投资额PE运作流程 PE的盈利模式是由项目投资的价值发现、价值设计、价值持有、价值提升、价值放大、价值兑现这六个阶段实现的，是一个复杂的、专业的、长期的投资过程。进入下一轮新投资项目池项目受理项目初审项目尽调快.准.省综合评价优缺点资本变现及回收上市最最佳佳方方式式，收收益益最高最高优优点点：高高收收益益、有有利利于于企企业业再再融融资资。缺缺点点：费费用用高高、程程序序繁繁琐琐、风险风险大、耗大、耗时长时长。上上市市一一段段时时间间，发发起起人人股股票票禁禁售售期期解解冻冻后后，适适时时出出售售股股份份变变现现协议转让或兼并收购最
8、最普普遍遍的的方方式式，收益收益较较高高优优点点：方方便便快快捷捷、费费用用低低。缺缺点点：收收益益较较上上市市小小、不不易易找找到到合适的收合适的收购购方。方。在在一一级级市市场场或或场场外外交交易易市市场场转转让让给给其其他他投投资资者者或或在在企企业业被被兼兼并并收收购购时时出出售售股股份份回回收收资资本本和和收益。收益。回购约约定定的的特特殊殊方方式式，收益一般收益一般优优点点：收收益益有有保保证证。缺缺点点：收收益益较较低。低。在在企企业业没没有有达达到到上上市市条条件件或或出出现现私私募募股股权权基基金金要要求求回回购购事事项项时时，由由企企业业或或全全股股东东按按约约定定条条件件
9、购购回。回。破产清算投投资资失失败败的的方方式式，收益最低收益最低将将损损失降到最低。失降到最低。当当企企业业无无法法存存续续或或无无存存续续价价值值时时，申，申请请破破产产清算，收回投清算，收回投资资。PE发展概况萌芽萌芽阶段段19461969发展展阶段段1970s高速高速发展展阶段段1980s成熟成熟阶段段1997至今至今1946美国第一家PE公司ARD成立1969新股发行市场火爆，有限合伙制PE产生1973美国创业风险投资协会成立，PE正式成为一个产业1978雇员退休收入保障法允许养老基金进入风险投资领域1997东南亚经济危机2001美国网络科技股泡沫破裂1985非创业型PE投资首次超过
10、创业型PE2007全球知名的PE公司Black stone在纽交所正式挂牌上市1958小企业投资法案出台，大量SBIC成立萌芽萌芽阶段段19851992缓慢慢发展展阶段段19931996非理性非理性发展展阶段段19972001调整整阶段段20022004理性理性发展展阶段段2005至今至今1985科学技术体制改革，中国第一家风投机构“中国新技术创业投资公司”成立1992第一家外商独资风险投资基金“美国太平洋技术风险投资基金”成立1993“中国经济技术投资担保公司”成立，鼓励社会力量参与风投领域1998 关于尽快发展中国风险投资事业提案出台1999“5.19”行情，国际金融公司入股上海银行初具狭
11、义PE特点2001美国互联网泡沫破灭，我国加强资本市场规范管理2004New Bridge Capital购得深发展17.89%的股权，中国大陆第一起狭义PE案例2005股权分置改革2006传统行业取代了高新科技行业成为PE投资重点2008次贷危机2009人民币基金首次超过美元基金主导市场美国发展历程中国发展历程PE数量及规模新募PE类型新募PE币种PE投资总量PE投资策略PE投资IPO退出市场分布中国PE发展现状II.II.II.II.房地房地房地房地产产PEPE概概概概述述述述房地产行业特点高杠杆、高投资、高收益、高风险行业。关系国计民生、带动经济增长、改善民生条件的重要支柱。资金占用量大
12、，运转周期长，资金密集型产业。房地产资金现状房地产开发资金来源的70%来自于预售和银行贷款，融资模式单一。房地产开发企业自有资金不超过20% 。中国房地产开发基金直接融资占比仅为5%，而美国这一比例超过80%。2011年楼市调控以来房企银行贷款受限、新增信贷减少，资金链紧张。PE作为房地产最可行的新型融资渠道之一，具有广阔的发展前景，将为我国的房地产市场注入新的活力，并促进房地产市场的健康发展。房地产PE基本概念PE的一个分支：其内涵、特征及其运行不能脱离PE的理论及其实践。产业投资基金：定向投资于房地产行业，通过投资、拥有、控制、管理特定的房地产实体或股权而获取相应投资收益和资本增值，属于的
13、范畴；房地产投资基金：和其他投资基金一样，通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产，由基金管理人管理，投资于基金合同确定的领域，以提高资金利用率进而获取收益，并返还给投资者的集合投资方式。投资对象：房地产产业链中的企业或项目，具体包括未上市房地产企业的股权、未上市房地产企业的可转换优先股、可转换债券和附认股权债券等，甚至还会涉及上市房地产公司的非流通股权或者上市后的私募股权融资等。 房地产PE是定向投资于房地产行业的PE，基于行业的特殊性独具特色。 国内房地产信托、企业债监管严，REITs尚未批准，房地产PE最有前途。房地产投资基金分类房地产PE分类独立房地产独立房地产PEPE
14、鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等，在PE运作方面经验丰富，对房地产行业缺乏深入了解。房地产企业旗下的房地产房地产企业旗下的房地产PEPE 金地集团旗下的稳盛投资、荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等，具有深厚的行业背景但缺乏PE运作经验。按投资背景按投资背景按管理方式按管理方式引入外援型引入外援型PE PE 引入知名外资机构将为本土基金带来国际化视野与国外较为成熟的经验，但可能加剧房地产行业竞争。自主管理型自主管理型PEPE 具有更大的自主权，国内PE管理的主要方式。按按投资方向投资方向商品住宅商品住宅 盛世神州房地产投资基金，主要投向成长性城市的居住
15、类物业。商业地产商业地产 高和投资，收购一线城市核心区域商业类物业，包装后出售获利。城市综合体城市综合体 星浩基金，“星光耀广场”是该基金定位开发的第一个CBD项目。按风险收益按风险收益核心型价值增进型机会型风险风险收益收益风风险险最最低低，目目标标IRR：79%风风险险适适中中或或较较高高，目目标标IRR：916%风风 险险 最最 大大 ， 目目 标标IRR16%投投资对资对象象繁繁华华地地段段的的高高质质量量、低低空空置置率率物物业业需需要要经经营营改改善善、翻翻修修、再造的地再造的地产项产项目目无无管管理理的的、闲闲置置的的、新新开开发发或或待待改改造造的的地地产项产项目目收益来源收益来
16、源稳稳定定的的收收入入现现金金流流物物业业价价值值增增值值物物业业升升值值杠杆率杠杆率低低负债负债资产负债资产负债率率70%按风险收益按风险收益以投资管理能力为主导以投资管理能力为主导 通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收益和增值。以融资业务为主导以融资业务为主导 以为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务为主要经营业务。以投资银行业务为主导以投资银行业务为主导 将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等）作为主要经营业务。按股权比例：控股型和参股型按融资方式：杠杆与非杠杆型按组织形式：公司型、契约型、有限合伙型房地产PE特点区别房地产PE其
17、他行业PE投投资对资对象象房房地地产产产产业业链链中中的的企企业业或或项项目目（住住房房、厂厂房房、物物业业等等），包包括括收收购购实实物物性性房房地地产产（写写字字楼楼、商商场场、高高档档公公寓寓住住宅宅等等），主主要要针针对对的的是是非非上上市市房房地地产产企企业业的的股股权权进进行行投投资资，较较少少涉涉及及债债权权投投资资以以实实业业为为主主，有有些些只只允允许许对对非非上上市市公公司司进进行行股股权权投投资资，有有些些则则允允许许对对上上市市公公司司进进行行股股票票投投资资（但但必必须须以以私私募募的的方方式式），有有些些甚甚至至允允许许进进行行少少量量的的债债券投券投资资投投资风险
18、资风险市市场风险场风险市市场风险场风险、技、技术风险术风险投投资资期限期限长长期投期投资资，投，投资资回回报报率率较较高高一般一般为为中、中、长长期投期投资资投投资组资组合合将将不不同同的的房房地地产产项项目目组组合合起起来来出出售售，也也可可以以将将某某一一个个项项目目按按比比例例分分拆拆出出售售、融融资资或租或租赁赁通常投通常投资对资对象象难难以以组组合，更合，更难难以拆分以拆分管理方式管理方式专专业业的的房房地地产产投投资资管管理理机机构构运运作作，多多采取有限合伙制采取有限合伙制专专业业化化管管理理，特特定定的的私私募募公公司司的的基基金金管管理理人人进进行行募募集集并并管管理理，可可
19、以以分分为为公公司制、契司制、契约约制、合伙制制、合伙制退出机制退出机制IPO、并并购购、回回购购、股股权权转转让让、整整体体出出售等售等IPO、售售出出股股份份、并并购购或或管管理理层层回回购购等等区别房地产PE银行贷款投投资对资对象象优优秀秀的的成成长长型型企企业业或或预预期期有有良良好好收收益率的房地益率的房地产项产项目目具有具有稳稳定定现现金流的成熟企金流的成熟企业业投投资资依据依据基金管理人的基金管理人的经验经验判断判断财务报财务报表的客表的客观观数据数据着眼点着眼点投投资对资对象的象的发发展前景和展前景和资产资产增增值值投投资对资对象的象的财务财务状况及状况及还还款能力款能力控制力
20、控制力对对目目标标企企业业的的发发展展战战略略和和经经营营决决策策提供指提供指导导不参与房地不参与房地产产企企业业的日常的日常经营经营管理管理风险风险收益收益股股权权投投资资，高，高风险风险，高收益，高收益债权债权投投资资，风险风险收益相收益相对较对较低低区别房地产PE一般股权投资投投资资期限期限具有一定限制，一般具有一定限制，一般为为510年年长长期，没有期，没有严严格的限制格的限制投投资资目的目的提升企提升企业业价价值值从而退出从而退出获获利利获获得股息和得股息和红红利或企利或企业业控制控制权权管理渗透度管理渗透度对对目目标标企企业业的的发发展展战战略略和和经经营营决决策策提提供指供指导导
21、，对对目目标标公司重新包装公司重新包装大大股股东东向向投投资资对对象象派派驻驻高高管管直直接接参参与与企企业业日常日常经营经营区别房地产PEREITs资资金募集方式金募集方式私募方式私募方式公募方式公募方式资资金能否金能否赎赎回回具具有有较较长长的的封封闭闭期期，期期间间投投资资者者不不能能抽回投抽回投资资资资本金本金可可赎赎回回限制要求限制要求按按要要求求公公开开披披露露信信息息，上上市市后后可可随随时时交易交易不需要公开披露信息，具有封不需要公开披露信息，具有封闭闭期期组织组织形式形式公公司司制制、信信托托制制、和和有有限限合合伙伙制制，有有限合伙制限合伙制为为主主公司制和信托制，以信托制
22、公司制和信托制，以信托制为为主主操作方式操作方式先先募募资资再再确确定定标标的的资资产产，投投资资标标的的以以多多项为项为主主先先确确定定标标的的资资产产再再募募资资，投投资资标标的的以以一一项为项为主主权权益比例益比例少数股少数股权权全部股全部股权权担任角色担任角色指指导导、辅辅助及助及专业专业化服化服务务企企业经营业经营管理者管理者收益渠道收益渠道退出退出获获利，前期股利支付少利，前期股利支付少股利支付比例股利支付比例较较高高 PE银行贷款公开发行股票IPO公开发行债券主要融主要融资资人人所有企所有企业业所有企所有企业业待待上上市市或或上上市市公公司司上市公司上市公司单单次融次融资规资规模
23、模较较小小较较小小较较大大较较大大企企业资业资格限制格限制最低最低较较低低较较高高最高最高表面会表面会计计成本成本较较低低最高最高最低最低较较高高投投资资者是否分担企者是否分担企业业最最终风险终风险部分分担部分分担不分担不分担按按股股权权份份额额平平等等分担分担不分担不分担投投资资者是否分享企者是否分享企业业最最终终收益收益部分分享部分分享不分享不分享按按股股权权份份额额平平等等分享分享不分享不分享投投资资人人对对企企业业的控制的控制力力最最强强较较强强较较弱弱（大大股股东东除除外）外）最弱最弱融融资对资对企企业业治理的影治理的影响程度响程度最最强强较较弱弱较较强强最弱最弱房地产开发企业融资模
24、式的比较国内外房地产PE对比 现阶段中国房地产PE的投资人中都出现了房地产信托计划的身影，并且有部分中国房地产PE在有限合伙制基础上加入了信托产品设计中常见的“优先及劣后受益人优先及劣后受益人”概念，信托计划作为优先受益人在有限合伙制房地产PE中出资，国际通行的形式呈现出较大差异。 这种中国特色的PE之所以存在，是因为本土房地产PE在发展初期尚无法与REITs这一房地产融资的重要渠道完全分离，在具有一定的业绩积累和募资能力前，这一形式仍将是中国本土房地产PE所采取的主要结构之一。房地产开发PE融资运作流程房地产开发阶段开发阶段，风险高、收益大机会型基金机会型基金；项目建成运营阶段建成运营阶段，
25、有比较稳定的现金流，风险和回报较低核心型基金核心型基金；房地产开发企业想再次开发再次开发或将房产重新装修定位重新装修定位价值价值增加型基金或机会型基金增加型基金或机会型基金。战略投资者战略投资者是指与引进企业相同或相关行业的企业发起的PE；基于其整体发展战略，不仅着眼于短期的财务回报；投资期限更长；全球领先的房地产开发商或上下游企业。财务投资者财务投资者是指一般的房地产PE，注重财务回报。企业基本情况企业基本情况：房地产企业简介、企业的现状、股东实力、法律核查、管理能力、近几年经营记录、行业和企业规模等。项目基本情况项目基本情况：项目位置、占地面积、建筑面积、物业类型、周边物业、工程进度、证件
26、状况、资金投入、市场定位等。投融资结构设计与安排：投融资结构设计与安排：房地产PE入股比例、管理层激励、控制权机制。共同管理：共同管理：监督和治理+咨询、指导等服务基金退出：基金退出：从项目现金流人中按比例回收、房地产开发公司或主要经营者回购股份、房地产开发公司上市实现基金资金退出、对外进行股权转让等。优点可以获得所有权和控制力“股权”“私募”，可直接控制资产管理活动，更好的实现其投资策略。可以创造价值通过再包装增加附加价值，转手获利便于利益重组房地产PE可以将不同的房地产项目组合起来出售/融资/租赁，也可以将某一个项目按比例分拆出售/融资/租赁。与无形资产相比，房地产更容易分拆，且分拆后的每
27、一块资产可能比原先价值更高。融资成本较低房地产项目通常具有可期、稳定的现金流，房地产PE比LBO等其它PE投资类别更容易获得优惠的贷款利息。退出方式灵活在公开市场及非公开市场都具有较好的流动性。可以分散风险房地产PE与证券及债券投资的关联性相对较低，使其能够分散投资组合的整体风险，丰富机构投资人的投资组合。风险信用风险房企：主观信用风险源于信息不对称，房企诚信缺失；客观信用风险是指因为外界经济环境变化导致信用客观状况恶化，信用主体在客观上丧失了履约能力。PE：管理人道德风险市场风险指未来市场价格(利率、汇率、股票价格和商品价格)的不确定性对企业实现其既定目标的影响。房地产行业受经济及行业周期、
28、国家宏观调控政策的影响巨大，市场风险很大。操作风险操作失误引发纠纷导致的经济损失投资管理不善导致利润降低或损失违规操作被处罚产生的损失不可抗力引起的损失必要性满足企业融资需求自2010年政府出台对房地产行业新一轮密集调控政策以来，房企传统融资手段受限；国内房地产企业IPO 或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债被叫停；房地产信托面临日趋严格的政策。资金链紧张，融资成本不断上扬，企业负债率到达高点。多样化融资手段成为房企的迫切需求。防范金融风险银行贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%70.0%左右，远高于40.0%的国际通行标准。银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链，一旦经济发生
29、波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险进而影响金融安全。促进房地产市场健康发展房地产PE十分关注企业的成长，通过提供一系列专业的增值服务和经营战略指导，增强企业的核心竞争力。一般只有优质房地产项目才能获得PE的资金支持，从客观上加速房地产行业优胜劣汰。III.III.III.III.房地房地房地房地产产PEPE发发展概况展概况展概况展概况1970s末1987黑色星期一1980s末19932007现在美国房地产PE萌芽，剩余资金充裕，融资成本低，对房地产PE的需求不大。股市暴跌，经济衰退，银根收紧，权益型REITs 收益锐减募资难，房企资金链高度紧张大量房地产无法还贷，许多优质资产被迫
30、廉价出售，Zell-Merrill和Goldman Sachs等投资机构募集房地产PE抄底市场。有限合伙集合投资+权益型 REITs有限合伙型PE的雏形90年代初，经济复苏，房地产PE发展， 2000年以后，证券市场和房地产市场的高度繁荣，房地产PE快速增长。数量增长近90倍，规模增长近40倍。逐渐成熟，不再局限于收购困境资产，业务延伸至房地产开发、国际房地产投资等1990s21世纪初期至今设立“境外中国产业投资基金管理办法”鼓励国外风投公司进入，海外基金涌入中国，房地产PE得以起步。2006 房地产PE31例，占到传统行业案例总数42.40，投资金额30.37 亿美元，占传统行业总投资金额的
31、 46.6%。2010中国内地首个由房地产开发商发起并募集的外资房地产PE“瑞银金地中国房地产开发基金”成立。2010北京第一家以房地产项目的股权投资为主债权投资为辅的房地产私募基金管理公司“盛世神州基金”成立2011“北京盛世神州房地产投资基金”成功备案，成为第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。2011新募房地产PE募资额40.78亿美元，占全部募资额10.5%；投资额19.42亿美元，占总投资7.0%。美国：“Blind Pool”，先募资，后发掘和锁定项目；更看重基金团队资金主要来自主要投资地域的机构投资者；募集对象为成熟的机构投资者，如养老基金、退休基金、投资银行、保险公司等；
32、GP认缴比例1%左右；退出形式多样，物业出售、股权转让、资本市场退出、发行REITs退出等中国：先发掘并锁定项目，再设计基金产品；更看重标的地产项目；大量资金来源于海外募集对象主要是富裕的个人或民营企业；GP认缴比例5%-10%；物业出售和股权转让，不能采用REITs退出。美国中国III.III.III.III.房地房地房地房地产产PEPE案例案例案例案例案例1：独立PE深圳德信资本德信资本+地产公司GP德信XX房地产股权投资基金母基金LP1LP2LPn子基金1子基金2子基金n项目1项目2项目n投资引导基金：高级的战略合作模式，建立统一的三方合作平台，以投资于XX地产旗下项目为主，兼顾其他中小
33、开发商与项目并购，开发运营与金融运作两头并进。伞形基金：初级的战略合作模式，为开发商建立融资平台，投资于XX地产旗下项目，提升资金的使用效率。主动管理型基金：创新型项目合作模式，在拿地与规划阶段开始介入， XX地产可以利用金融杠杆，取得极高的回报率， “房地产综合运营商”。案例2：凯利房地产PE企企业业名称名称浙江浙江凯凯利投利投资资管理合伙企管理合伙企业业（有限合伙）（有限合伙）发发起人起人/管理人管理人德信控股集德信控股集团团有限公司有限公司发发起人起人浙江浙江凯凯利投利投资资有限公司有限公司组织组织形式形式有限合伙企有限合伙企业业；有限合伙人有限合伙人LP：合格投：合格投资资者（机构投者
34、（机构投资资者或个人）；者或个人）；普通合伙人普通合伙人GP：德信控股集：德信控股集团团有限公司有限公司企企业规业规模模首期不低于人民首期不低于人民币币1.2亿亿元元存存续续期期单项单项基金基本存基金基本存续续期期3年，年，GP可以根据可以根据项项目需要决定提前或延目需要决定提前或延长长一年一年投投资资者保底年收益率者保底年收益率12%12%发发起人出起人出资额资额有限合伙企有限合伙企业规业规模的模的10%投投资资人人认购认购起点起点人民人民币币100万，并以人民万，并以人民币币100万元的整数倍增加万元的整数倍增加收益分配方式收益分配方式每年分配一次（每年分配一次（项项目目实际实际收益）收益
35、）有限合伙人其它有限合伙人其它权权利利参参加加合合伙伙人人会会议议，行行使使合合伙伙人人协协议议赋赋予予的的合合伙伙人人权权利利；GP每每半半年年出出具具投投资报资报告；随告；随时查阅项时查阅项目目资资料及料及财务财务状况状况流流动动性安排性安排基金存基金存续续期内不可期内不可赎赎回，但有限合伙人可回，但有限合伙人可转让转让投投资资份份额额管理管理费费固定管理固定管理费费：募集基金成立：募集基金成立时规时规模模2%；浮浮动动管理管理费费：有限合伙企：有限合伙企业业收益中超出投收益中超出投资资者保底收益的者保底收益的20%部分部分风险风险控制措施控制措施风风险险控控制制体体系系包包括括内内部部控
36、控制制和和外外部部控控制制，对对投投资资项项目目进进行行全全程程、全全方方位位的的风险风险控制控制案例3：房企旗下PE金地集团PEPE简介简介： 09年，金地集团发起并管理，初期规模达到10亿元人民币，有限合伙制，GPGP认缴额认缴额5%5%，LP承诺制分期出资，专注于华东房地产开发领域的股权投资，IRR20%，投资期限不超过5年，最低认购额最低认购额500500万元万元/ /份份 。投资方向投资方向：华东华东1-21-2线城市线城市，重点在上海、宁波、杭州、南京；住宅为主住宅为主、少量的商业和办公，无拆迁的短平快项目；投资土地竞买为主的房地产开发阶段土地竞买为主的房地产开发阶段。投资策略投资
37、策略：组合投资、联合投资、择时投资组合投资、联合投资、择时投资。 组合投资：指按“比例”将合伙资本投入不同城市或项目，分散投资风险；联合投资：金地集团及其投资组合（境外基金、其他金融机构、企业）联合投资，金地集团负责项目管理，金地集团的投资比例不低于50%；择时投资：注重周期管理，在经济下行时购入优质土地资产，在经济上行逐步退出。合伙财产安全性合伙财产安全性：资金和收益等均由银行托管银行托管，杜绝挪用、账目不清等；各方权利义务及投资限制通过监管合监管合伙协议伙协议执行；合伙期限内不开放申购不开放申购，以免申购价格评估偏低导致原合伙人利益损失；约40%LP的本金和其2年期限的8%的年化收益率由剩
38、余60%LP的本金和收益担保本金和收益担保。流动性与退出安排流动性与退出安排：GPGP份额不可转让、不可赎回份额不可转让、不可赎回，直至基金结束，期间获得劣后LP的利润分配；LPLP有限赎回有限赎回，占60%的非保本LP合伙份额可转让，封闭期封闭期1.51.5年年后，部分LP出资可赎回；转让和赎回的基准指导价格为投资管理公司每年第一季度公布公允的合伙人份额净值评估，该净值由第三方机构评估；占40%的保本LP获得保本承诺，即2年期限、固定年化收益率8%、一次性还本付息。GP（劣后受益）40%保本LP60%非保本LP（优先受益）PE华东1-2线城市开发阶段的住宅项目为主投资资金回笼投资资金回笼银行
39、托 管模拟投资的收益敏感性分析LP出资流程利润分配利润分配：即时高分配政策即时高分配政策。达到法定最早的利润分配条件即进行利润分配；每年度分配1次，弥补亏损和项目资金需求后的90%用于分配；有限合伙人按8%的年化收益率优先回报、普通合伙人仅在超额收入时分配；GP可获得20%附带收益及一定比例的管理费（投资期，按承诺出资额的2%/年支付，投资期之后按实际出资额的2%/年收取）。投资价值投资价值：基础收益基础收益（股权投资收益）；资产转换收益资产转换收益（在后续购置投资项目的房地产获得增值收益）；资产升级收益资产升级收益（企业实施资本运作如上市带来的收益）。案例4：PE介入房地产开发的时点及个案缺
40、口一：北京左岸公社。 华夏伟业以项目控股权方的身份介入以项目控股权方的身份介入，不参与项目分红，但发展商须向其支付高于银行的利息；协助发展商向银行贷款；资金链连上后，股权转让退出项目资金链连上后，股权转让退出项目。缺口二：北京国恒基业大厦项目 华夏伟业以项目全程打理方身份介入项目以项目全程打理方身份介入项目，调整原项目定位，提高其项目投资可行性； 推荐有实力的建筑商带资施工；自身拆借2500万给发展商，发展商按银行同期利率支付伟业利息；发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。缺口三：北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例 精瑞基金和北国投的介入改变“贴息委托贷款”旧模式。先由北国发行房发行房贷信托计划贷信托计划，与精瑞基金在国外的资金能力相配合，向国内外的机构和个人向国内外的机构和个人融资融资；在项目楼盘封顶之前，是由北国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行将按揭项目转给银行，银行支付北国投相应的款项，购房者转向银行按揭。旧模式中发展商自己要拿2亿元出来委托银行“贴息贷款”，新模式中则由信托计划负责去融资。lThe End
