房地产综合知识教材(176页)

《房地产综合知识教材(176页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产综合知识教材(176页)（176页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产综合知识房地产综合知识房地产综合知识房地产综合知识教程教程教程教程主要内容主要内容主要内容主要内容n n房地产及开发基础知识房地产及开发基础知识房地产及开发基础知识房地产及开发基础知识n n房地产交易知识房地产交易知识房地产交易知识房地产交易知识n n房地产交易税费约定房地产交易税费约定房地产交易税费约定房地产交易税费约定n n房地产权属登记的基础知识房地产权属登记的基础知识房地产权属登记的基础知识房地产权属登记的基础知识n n房地产规划基础知识房地产规划基础知识房地产规划基础知识房地产规划基础知识n建筑及结构设计基础建筑及结构设计基础n建筑施工图的学问建筑施工图的学问n图纸反映的建筑之

2、美图纸反映的建筑之美n楼盘价值鉴别的思路楼盘价值鉴别的思路n房地产开发策划流程房地产开发策划流程房地产的定义及分类房地产的定义及分类房地产的定义及分类房地产的定义及分类房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词 房地产及开发基础知识房地产及开发基础知识房地产的定义及分类房地产的定义及分类房地产的定义及分类房地产的定义及分类1 1、区分房产、地产、房地产、泛地产、区分房产、地产、房地产、泛地产pp房产：房产：房产：房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、商业、仓库、服务、文化、教育、办公用房等。pp地产：地产：地产：

3、地产：指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热，供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范围内的空间，既是自然之物，又是劳动产物，体现在生产关系中，是社会所有权和使用权关系的载体；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。pp房地产：房地产：房地产：房地产：是房产的合称，俗称不动产，它包括土地和建筑物及其他土地定这物。pp泛地产：泛地产：泛地产：泛地产：是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育科技等产业融合起来，形成各种产业的房地产。在泛地产中，不一定以“房子”为核心。房子可能是主体，也

4、可能只是附属的配套设施。泛地产的实质其实是一种“产业嫁接”，也就是房地产（尤其是住宅开发）与各种行业的嫁接，这是一个资源整合、优势互补的过程，它为地产业构筑一个更为宽广的运行平台和空间，最后产生“1+12”的产业效应。房地产的定义及分类房地产的定义及分类房地产的定义及分类房地产的定义及分类2 2、房地产业概念、房地产业概念 房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如装修、物业管理等经营活动的行业。的中

5、介服务，如装修、物业管理等经营活动的行业。的中介服务，如装修、物业管理等经营活动的行业。的中介服务，如装修、物业管理等经营活动的行业。uu房地产业分类房地产业分类房地产业分类房地产业分类 房地产业可分为房地产投资了开发和房地产业服务业。uu房地产业与建筑业的区别和联系房地产业与建筑业的区别和联系房地产业与建筑业的区别和联系房地产业与建筑业的区别和联系 房地产业与建筑业既有区别又有联系。 建筑业是物资生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。两个产业有着非常密切的关系，因为它们的业务对像都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与

6、乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包者，建筑业则是承包单位按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设生产任务。房地产的定义及分类房地产的定义及分类房地产的定义及分类房地产的定义及分类 3 3、房地产功能分类类型、房地产功能分类类型 l单元式住宅l公寓住宅l别墅住宅l商品房l经济适用住房l廉租住房l普通住宅l高级住宅l百货商场、购物中心商铺l市场型商铺l商业街商铺l住宅底层商铺l社区型商铺l商务楼、写字楼商铺l交通设施商铺l“都市型”商铺l“便利型”商铺l生态住宅l绿色住宅l花园式住宅l分时度假住宅l产权酒店l智能化社区l

7、高科技型住宅l健康住宅房产住宅的房产住宅的房产住宅的房产住宅的8 8 8 8种类型种类型种类型种类型商业地产的商业地产的商业地产的商业地产的9 9 9 9种类型种类型种类型种类型 新型住宅的新型住宅的新型住宅的新型住宅的8 8 8 8种形式种形式种形式种形式 房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要房地产开是对城镇进行土地和房屋的建设开发。房地产开是对城镇进行土地和房屋的建设开发。房地产开是对城镇进行土地和房屋的建设开发。房地产开是对城镇进行土地和房屋的建设开发。 从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，在地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为

8、此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。 狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。1 1、房地产开发含义、房地产开发含义房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要房地产开发范围房地产开发范围房地产开发范围房地产开发范围包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电信、修道、绿化、房屋建设等多项内容组成。2 2、房地产开发范围、房地产开发范围房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要 建筑工程按照建筑物的主要部位划分为：建筑工程按照建筑物的主要部位划分为：建筑工程按照建筑物的主要部位划

9、分为：建筑工程按照建筑物的主要部位划分为：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯9个部分。地基与基础、主体结构先施工，在此期间，同时预埋水电线管预留水电洞口，主体结构完成到一定程度，内部装修、水电安装可穿插进行，外装修一般待主体封顶后，从上至下进行施工。 虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为个开发项目都可分解为个开发项目都可分解为个开发项目都可分

10、解为8 8 8 8个阶段：个阶段：个阶段：个阶段： （1）项目建议书阶段 （2）可行性研究阶段 （3）设计阶段 （4）开工准备阶段 （5）施工阶段 （6）竣工验收阶段 （7）租售阶段 （8）使用阶段3 3、房地产开发流程环节、房地产开发流程环节房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要房地产开发概要4 4、房地产开发的风险、房地产开发的风险风险一风险一风险二风险二AB风险四风险四D风险三风险三C不可抗力不可抗力市场价格市场价格购买力购买力拖欠拖欠房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词 居住密度：居住密度：居住密度：居住密度：指单位用地面积上居民和住宅的密集程指单位用地面积上居

11、民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。面积密度指标的综合概念。1 1、居住密度、居住密度 房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词 pp某小区居住密度指标计算示例某小区居住密度指标计算示例某小区居住密度指标计算示例某小区居住密度指标计算示例 某小区总用地面积16.3公顷，其中，住宅用地7.1公顷，公建用地3.5公顷道路用地2.8公顷，绿化用地2.9公顷，小区能规划容纳总人口数5466人，住宅建筑面积220090平方米，公共建筑面积112590平方米，基底总面积为88036平方米，共

12、规划住宅建筑1839套，其中小套占500套，中套875套，大套464套。从这些基本的数据，我们就能算出小区的居住密度各种数据。u各种居住密度数据计算各种居住密度数据计算 人口毛密度=5466人16.3公顷=338.6人/公顷 人口净密度=5466人7.1公顷=770人/公顷 住宅建筑套毛密度=1839套16.3公顷=112.8套/公顷 住宅建筑套净密度=1839套7.1公顷=259套/公顷 住宅面积净密度=220090平方米7.1公顷=3.1万平方米/公顷 建筑面积毛密度=（220090平方米+112590平方米）16.3公顷=2.04万平方米/公顷 住宅建筑净密度=88036平方米7.1公顷

13、=1.24万平方米/公顷 户室比计算户室比计算户室比计算户室比计算 小套比=500套1839套=27% 中套比=875套1839套=48% 大套比=464套1839套=25%房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词 建筑密度也称建筑覆盖率，指项目规划建设用地范建筑密度也称建筑覆盖率，指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。比。2 2、建筑密度、建筑密度 房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词 pp某小区建筑密度指标计算方式示例某小区建筑密度指标计算方式示例某小区建筑密度指标计算方式

14、示例某小区建筑密度指标计算方式示例 延伸上一个案例。某小区总用地面积16.3公顷，其中，住宅用地7.1公顷，公建用地3.5公顷，道路用地2.8公顷，绿化用地公顷2.9公顷，其中绿化覆面积7公顷，小区能规划容纳总人口数5466人，住宅建筑面积220090平方米，公共建筑面积112590平方米，其中某户建筑面积125平方米，实用面积100平方米，使用面积93.75平方米，那么，套密度套密度=1839套16.3公顷=112.8（套/公顷）容积率容积率=（220090+112590）16.3公顷=2.04万/公顷实用率实用率=100125=80%；使用率=93.75125=75%绿化率绿化率=7公顷1

15、6.3公顷=43%；绿地率=2.9公顷16.3公顷=17.8%房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词 “使用率使用率使用率使用率”和和和和“实用率实用率实用率实用率”：使用率和实用率读音相似，意义也相近，它们的区别一定要清晰。 使用率是住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般使用率是住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般70%-80%70%-80%。 而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比。 实用率大于使用率实用率大于使用率，往往开发商用“实用”率代替“使用率”，并混淆这个概念来吸引购房者。在这个问题上其实购房者不必太在意实用率或

16、使用率的具体数据，户型设计是否合理、考虑究竟如何使用户内空间才是关键。3 3、使用率、使用率实用率实用率房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词房地产行业名词 所谓所谓“容积率容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占得比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低

17、于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 住宅容积率：住宅容积率：住宅容积率：住宅容积率：也称住宅面积净密度，是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。4 4、容积率、容积率住宅容积率住宅容积率房地产交易基础知识房地产交易基础知识房地产交易全过程房地产交易全过程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程房地产交易知识房地产交易知识房地产买卖合同的约定房地产买卖合同的约定房地产交易过程中常见问题房地产交易过程中常见问题房地产交易基础知识房地产交易基础知识房地产交易基础知识房地产交易基础知识1 1、商品房预售、商品房预售 商品房预售是指房

18、地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人预付定金或房价款的行为。买受人预付定金或房价款的行为。由于从预售到竣工交付的时间一般较长，开发商和购房人都可能由于延期交付、质量不符而承担较大的风险。u 商品房预售的条件商品房预售的条件 条件条件1 1：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 条件条件2 2：持有建设工程规划许可证。 条件条件3 3：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。 条件条件4 4：开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理

19、预售登记，取得商品房预售许可证。u 商品房预售许可商品房预售许可 中国商品房预售实行预售许可制度，开发企业申请办理商品房预售许可证应向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件基资料： 售房必须持有的5证 商品房预售合同登记备案房地产交易基础知识房地产交易基础知识房地产交易基础知识房地产交易基础知识2 2、商品房现房销售、商品房现房销售 现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。人，并由买受人支付房价款的行为。现房销售和预售相比，现房的价格往往比期房高，现房看得见摸得着，对购房人来说相对风险

20、小，可以随时交购房款、随时入住。现房销售对开发商来说也是回收全部投资的一个重要环节。房地产交易基础知识房地产交易基础知识房地产交易基础知识房地产交易基础知识3 3、商品房交易的诸多形式、商品房交易的诸多形式 商品房预售商品房预售 商品房按揭商品房按揭 商品房房屋抵押商品房房屋抵押 商品房赠与商品房赠与 商品房内销外租商品房内销外租 商品房以旧换新商品房以旧换新 商品房产权调换商品房产权调换房地产交易基础知识房地产交易基础知识房地产交易基础知识房地产交易基础知识4 4、1010个常见商品房销售价格术语个常见商品房销售价格术语均价均价 基价基价 起价起价 开盘价开盘价 预售价预售价 一次性买断价一

21、次性买断价 清盘价清盘价 平面价差平面价差 楼层价差楼层价差 议价空间议价空间房地产交易房地产交易房地产交易房地产交易全过程全过程全过程全过程 1 1、八步完成房地产交易全程、八步完成房地产交易全程签订合同签订合同合同申请合同申请 立契立契 缴纳税费缴纳税费 产权过户产权过户 信息沟通信息沟通交易交易完成完成房地产交易房地产交易房地产交易房地产交易全过程全过程全过程全过程 2 2、房地产交易各步骤、房地产交易各步骤第一步，信息沟通第一步，信息沟通第一步，信息沟通第一步，信息沟通 开发商和购房者双方建立信息沟通渠道，购房者了解房屋整体现状及产权状况，开发商提供合法的证件，包括房屋所有权证书及其他

22、证件。第二步，签订合同第二步，签订合同第二步，签订合同第二步，签订合同 如开发商提供的房屋合法，可以上市交易，购房者交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。第三步，合同申请第三步，合同申请第三步，合同申请第三步，合同申请 双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。双方向房地产管理部门提出申请手续后。管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权未得

23、到其他产权共有人书面同意的情况下拒绝申请，禁止上市交易。 房地产交易房地产交易房地产交易房地产交易全过程全过程全过程全过程 2 2、房地产交易各步骤、房地产交易各步骤 第四步，立契第四步，立契第四步，立契第四步，立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。第五步，缴纳税费第五步，缴纳税费第五步，缴纳税费第五步，缴纳税费 税费的过程比较复杂，要根据交易房屋的性质而。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。第六步，产权过户第六步，产权过户第六步，产权过户第六步，产权过户 交易双方在房

24、地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。第七步，银行申贷第七步，银行申贷第七步，银行申贷第七步，银行申贷 对贷款的受领人来说在与开发商签订完房屋买卖合同后由双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。第八步，交易完成第八步，交易完成第八步，交易完成第八步，交易完成 买受人领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋，交易履行完毕。七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程

25、七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程 1 1、银行按揭贷款、银行按揭贷款p银行按揭贷款概念 银行按揭贷款是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。p按揭贷款9大流程p银行按揭所需资料p按揭所需交纳的各项费用 公证费保险费其他费用七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程3 3、抵押贷款、抵押贷款 n 抵押物借款人本人或第三人自有产权房屋，已具备“房产证”。n 抵押流程（以中国建设银行为例）2

26、2、 公积金贷款公积金贷款住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。 七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程4 4、质押贷款质押贷款 n质押财产借款本人或第三人合法持有的权利凭证。n质押流程 第一，持权利凭证到个人综合消费贷款经办机构申请质押； 第二，核对质押权利凭证，并对符合条件的进行质押登记； 第三，银行收妥质押权利凭证，进行贷款审批手续，贷款额度最高不超

27、过质押权利凭证面额的90%，并与审批同意发放贷款的申请人签订借款合同及质押合同； 第四，银行发放贷款至借款人个人储蓄账户中。七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程5 5、组合贷款、组合贷款 Click to add TitleClick to add Title 借款人可以抵押或质押权利权利凭证申请同一笔个人综合消费贷款，货款额度按两种担保方式允许发放的贷款额度累计，贷款流程同上。七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程6 6、信用贷款信用贷款 （以中国建设银行为例）（以中国建设银行为例） （1）

28、借款人个人借款额最高限额为60万元 借款人以本人信用申请个人综合消费贷款，建行根据借款人资信情况确定贷款额度，最高位人比为60万元。 （2）借款申请人提供资料 （3）银行客户经理审核贷款人资信等级，签订贷款合同 银行客户经理根据借款人资信等级相应确定贷款额度及期限，进行贷款审批手续，贷款额度都不超过相应信用等级允许发放额度，并与审批同意发放的申请人签订借款合同。七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程七种房屋贷款方式全流程7 7、一次性付款、一次性付款 Click to add TitleClick to add Title一次性付款流程：第一，交付定金并签订楼宇认购

29、书；第二，房款交付及收据换领；第三，签订商品房买卖合同；第四，领取商品房买卖合同购房发票、付清楼款证明；第五，办理商品房交付手续；第六，办理房地产证；第七，领取房地产证。房地产买卖合同的约定房地产买卖合同的约定房地产买卖合同的约定房地产买卖合同的约定 1 1、商品房买卖合同的基本内容、商品房买卖合同的基本内容 Click to add TitleClick to add Titlen n商品房买卖合同概念商品房买卖合同概念商品房买卖合同概念商品房买卖合同概念 商品房买卖合同是指在房地产交易双方之间建立买卖关系的协议。即房屋所有权人依法将其房屋及其占用范围内的土地使用权转移给买受人，由买受人向其

30、支付相应价款，明确相互权益义务关系的约定。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。n n商品房买卖合同内容商品房买卖合同内容商品房买卖合同内容商品房买卖合同内容 由于商品房具有价值大、相关规定多、购房人相对信息量小，对一些房屋买卖应全面考虑。因此，2000年建设部、国家行政管理局对商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本，购房人和开发企业可自愿使用合同示范文本，以避免过后不必要的大量纠纷。房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本，预售商品房的开发商，还必须明示城市商品房预售管理办法。n n商

31、品房买卖合同的商品房买卖合同的商品房买卖合同的商品房买卖合同的3 3 3 3种计价方式种计价方式种计价方式种计价方式 如某一商品房，102平方米的三室一厅，若按套计价，每套售价30万元；按套内建筑面积82平方米计算，3700元/平方米，则总价30.34万元；按建筑面积102平方米计算，3000元/平方米，则总价30.6万元。开发企业可任选一种计价方式销售。在促销活动中，优惠的房屋可按套销售，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，开发商应当在合同中附上所售房屋的平面图。房地产买卖合同的约定房地产买卖合同的约定房地产买卖合同的

32、约定房地产买卖合同的约定 2 2、商品房买卖合同关于误差、变更、交付的约定商品房买卖合同关于误差、变更、交付的约定Click to add TitleClick to add Titlen n误差处理约定误差处理约定误差处理约定误差处理约定 按套内建筑面积或者按建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。n n商品房中途变更规划、设计的规定商品房中途变更规划、设计的规定商品房中途变更规划、设计的规定商品房中途变更规划、设计的规定 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更

33、、设计单位统一的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10天内，书面通知买受人有权在通知到达之日起15天内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15天内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。n n商品房交付的规定商品房交付的规定商品房交付的规定商品房交付的规定 延期交付；样板房质量、设备及装修；提供“两证”；质量保修；退房与赔偿。房地产交易过程中

34、常见问题房地产交易过程中常见问题房地产交易过程中常见问题房地产交易过程中常见问题Click to add TitleClick to add Titlen n 买自住房与投资房的区别买自住房与投资房的区别买自住房与投资房的区别买自住房与投资房的区别 自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。n n 住房住房住房住房70707070年土地使用权不意味只有年土地使用权不意味只有年土地使用权不意味只有年土地使用权不意味只有70707070年产权年产权年产权年产权 土地使用年限届满时，使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地，即使是因社会公共利益需要国家收回该土地，国家收回的也只是土地

35、使用权。简而言之就是，购买拥有产权的商品房，购买人拥有的房屋所有权是没有任何时间限制的，其所受限的只是房屋所占相应比例土地的使用期限。但由于房屋与土地的不可分割性，土地使用期一般应随房屋的使用一直延续下来。n n 使用权房产能不能继承使用权房产能不能继承使用权房产能不能继承使用权房产能不能继承 房地产继承是房地产转让中的一种方式，是指有继承权的公民依法接受死者房屋，在公民死亡后继承开始时作为死者的遗产来处理，继承人有权继承该合法遗产。如果死者生前对其居住的房屋没有所有权，只有使用权，如租用的房管局所有公房或租用其他私人拥有的房屋，则不能作为遗产来继承。死者的亲属如果要继续使用该房屋，则需与房管

36、人或出租人协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，在被继承人死亡后继承人有权按遗嘱继承或者法定继承人来继承该房产。房地产交易过程中常见问题房地产交易过程中常见问题房地产交易过程中常见问题房地产交易过程中常见问题Click to add TitleClick to add Titlen n 合作建房的有关规定合作建房的有关规定合作建房的有关规定合作建房的有关规定 合作建房概念合作建房概念 合作建房是指以一方提供土地使用；另一方或多方提供资金合作开发房地产的形式。 国家对合作建房的规定国家对合作建房的规定 在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。

37、对已交清地价款的土地，可以直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，在进入土地交易场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。现行房地产现行房地产7 7种主要税类型种主要税类型 房地产交易的行政性收费房地产交易的行政性收费 购房收费标准购房收费标准房地产交易税费约定房地产交易税费约定实战案例分析实战案例分析 现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 1 1、房产税、房产税Click

38、 to add TitleClick to add Title 房产税和契税都属于财产税。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。收的一种税。收的一种税。收的一种税。n 房产税的征收范围房产税的征收范围房产税的征收范围房产税的征收范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。n 房产税的纳税人房产税的纳税人房产税的纳税人房产税的纳税人 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，有经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者

39、产权未确定及租典纠纷为解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。n 房产税的计税依据房产税的计税依据房产税的计税依据房产税的计税依据 房产税采用从价计税。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。n 房产税的税率房产税的税率房产税的税率房产税的税率 按照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 1 1、房产税、房产税Click to add TitleClick to add Titlen 应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额的计算 应纳税额

40、=房产计税余值1.2% 应纳税额=租金收入12%n若干具体规定若干具体规定 规定规定1 1：新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的第二个月。 规定规定2 2：投资联营房产的，共担风险的按房产余值计税；不但风险的按租金计税。 规定规定3 3：融资租赁房屋的按房产余值征税。 规定规定4 4：纳税单位和个人无租金使用房产部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人代交。 规定规定5 5：纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。n n房产税的纳税申报房产税的纳税申报房产税的纳税申报房产税的纳税申报 纳税人应根据税法的规定，将现有房屋的坐落地点、结构、

41、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。n n房产税的纳税期限和纳税地点房产税的纳税期限和纳税地点房产税的纳税期限和纳税地点房产税的纳税期限和纳税地点 房产税实行按年征收，分期缴纳，一般规定按季或按半年缴纳一次。房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。n n房产税的税收优惠房产税的税收优惠房产税的税收优惠房产税的税收优惠1 1、房产税、房产税现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 2 2、契税、契税Click to add TitleClick to

42、add Title 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。契税是契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。n n 契税的征收范围契税的征收范围契税的征收范围契税的征收范围n 契税的纳税人契税的纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。n n 契税的税率契税的税率契税的税率契税的税率 契税的适用率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部

43、和国家税务总局备案。通用税率为1.5%或3.0%。n 契税的计税依据契税的计税依据契税的计税依据契税的计税依据 依据1：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 依据2：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格和核定； 依据3：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 2 2、契税、契税Click to add TitleClick to add Titlen n 契税应纳税额的计算：契税应纳税额的计算：契税应纳税额

44、的计算：契税应纳税额的计算： 应纳税额=计税依据税率n n 契税的申报缴纳契税的申报缴纳契税的申报缴纳契税的申报缴纳 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。n n 契税的减免税契税的减免税契税的减免税契税的减免税 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；财政部规定的其他减征、免征契税的项目。现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型

45、3 3、营业税、营业税 Click to add TitleClick to add Title 营业税是对有偿提供劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业税是对有偿提供劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。房地产业涉及的营业税主要是转让无形资产和销售不动营业收入额征收的一种税。房地产业涉及的营业税主要是转让无形资产和销售不动产。产。n n营业税的纳税人营业税的纳税人营业税的纳税人营业税的纳税人 营业税的纳税人是转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。n n营业税的计税依据营业税的计税依据营业税的计税依据营业税的计税依据 营业税的计税依据是转让无形

46、资产的转让额或者销售不动产的销售额，统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和在价款之外取得的一切收益，如手续费、服务费等等。n n营业税的税目、税率营业税的税目、税率营业税的税目、税率营业税的税目、税率现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 3 3、营业税、营业税 Click to add TitleClick to add Titlen n营业税的计算营业税的计算营业税的计算营业税的计算纳税人转让无形资产，或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额税率纳税人的营业额为转让无形资产或者销售不动产向对

47、方收取的全部价款和价外费用。n n营业税的纳税地点和纳税义务发生时间营业税的纳税地点和纳税义务发生时间营业税的纳税地点和纳税义务发生时间营业税的纳税地点和纳税义务发生时间 营业税的纳税地点；营业税的纳税义务发生时间n n营业税的纳税申报营业税的纳税申报营业税的纳税申报营业税的纳税申报 对纳税人的应纳税额分别采取由扣缴义务人扣缴和纳税人自行申报两种方法。n n营业税的纳税期限营业税的纳税期限营业税的纳税期限营业税的纳税期限 纳税人以一月为一期纳税的，自期满之日起10天内申报纳税。扣缴义务人解缴税款期限，对照此项规定执行。现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类

48、型种主要税类型种主要税类型 4 4、城市维护建设税和教育附加税、城市维护建设税和教育附加税Click to add TitleClick to add Titleu 城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 城建税税率分别为7%7%7%7%、5%5%5%5%、1%1%1%1%三个档次。u 教育附加税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。其税率在城市一般为营业税的3%。现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 5 5、企业所得税、企业所得税Click to add T

49、itleClick to add Title 企业所得税是指对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业企业所得税是指对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一和外国企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。种税。n 企业所得税的征税对象企业所得税的征税对象企业所得税的征税对象企业所得税的征税对象 企业所得税以纳税人取得的生产、经营所得和其他所得为征税对象。n n 企业所得税税率企业所得税税率企业所得税税率企业所得税税率 有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所

50、得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和27%两种。n 企业所得税的计算企业所得税的计算企业所得税的计算企业所得税的计算 公式中“应纳税所得额”即纳税人纳税年度收入总额减去准予扣除项目后的余额。n 企业所得税的征收管理企业所得税的征收管理企业所得税的征收管理企业所得税的征收管理 企业所得实行按年计算，分月或分季预缴，月份或者季度终了后15天内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 6 6、印花税、印花税Click to add TitleClick to add Title

51、印花税是对因商事活动、产权转移、权力许可证照授受等行为而书立、领印花税是对因商事活动、产权转移、权力许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。受的应税凭证征收的一种税。n 印花税的纳税人印花税的纳税人印花税的纳税人印花税的纳税人 中华人民共和国境内书立领受本条例所例举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。n 印花税的征税对象印花税的征税对象印花税的征税对象印花税的征税对象 现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体有5类：经济合同、产权转移书据、营业账薄、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。n 印花税的计税依据印花税的计税依据印花税的计税依据印花税的计税依据 印花税根

52、据不同征税项目，分别实行从价计征两种征收方式。n 印花税的税率印花税的税率印花税的税率印花税的税率 现行印花税采用比例税率和定额税两种税率。n 应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额的计算 应纳税额=计税金额适用税率 应纳税额=凭证数量单位税额 现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 6 6、印花税、印花税Click to add TitleClick to add Titlen n 纳税环节和纳税地点纳税环节和纳税地点纳税环节和纳税地点纳税环节和纳税地点 印花税的纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税

53、。n n 印花税的缴纳方法印花税的缴纳方法印花税的缴纳方法印花税的缴纳方法 印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（以下简称贴花）的缴纳办法。n n 印花税票印花税票印花税票印花税票 印花税票是缴纳印花税的完税凭证，由国家税务局总局负责监制。其票面金额以人民币为单位，分为壹角、贰角、伍角、壹元、贰元、伍元、拾元、伍拾元、壹佰元9种。印花税票为有价证劵，印花税票可以委托单位或个人代售，并由税务机关付给5%的手续费，支付来源从实征印花税款中提取。n n 房地产业有关印花税的税收优惠房地产业有关印花税的税收优惠房地产业有关印花税的税收优惠房地产业有关印花税的税收优惠 已缴

54、纳印花税的凭证的副本或者抄本；财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；外国政府或者国际金融组织向中国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。 现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 7 7、土地增值税、土地增值税Click to add TitleClick to add Title 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。n 土地增值税的纳

55、税人土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。n 土地增值税的课税对象和范围土地增值税的课税对象和范围土地增值税的课税对象和范围土地增值税的课税对象和范围 课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。n 土地增值税的税率土地增值税的税率土地增值税的税率土地增值税的税率 土地增值税税率 n n 增值额的组成增值额的组成增值额的组成增值额的组成 转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。n n 应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税额的计算应纳税

56、额的计算 应纳税额=计税金额适用税率 应纳税额=凭证数量单位税额现行房地产现行房地产现行房地产现行房地产7 7 7 7种主要税类型种主要税类型种主要税类型种主要税类型 7 7、土地增值税（续、土地增值税（续）Click to add TitleClick to add Titlen n 纳税环节和纳税地点纳税环节和纳税地点纳税环节和纳税地点纳税环节和纳税地点 纳税人应自转让房地产合同签订之日起7天内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。n 印花税的缴纳方法印花税的缴纳方法印花税的缴纳方法印花税的缴纳方法 以一次交割、付清价款方式转让房地产税务，应在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税款。

57、以分期收款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。n 印花税票印花税票印花税票印花税票不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的所在地申报纳税。 n 房地产业有关印花税的税收优惠房地产业有关印花税的税收优惠房地产业有关印花税的税收优惠房地产业有关印花税的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，两种情况可以享受优惠。 其他还有土地出让金（就是常说的物业税）、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产交易的行政性收费房地产交易的行政性收费房地产交易的行政性收费房地产交易的行政性收费 Click

58、 to add TitleClick to add Title 行政性收费是房地产行政管理机构或授权履行行政管理职能的单位，为加行政性收费是房地产行政管理机构或授权履行行政管理职能的单位，为加强对房地产的管理所收取的费用。行政性收费是房地产行政管理机关及其所属强对房地产的管理所收取的费用。行政性收费是房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用。事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用。房地产行政管理范围涉及的方面较多，权其行政、事业性收费的种类也很多。uu房屋产权管理收费房屋产权管理收费房屋产权管理收费房屋产权管理收费房屋产权管理收费属行政性收费，主要包括登记费

59、、权证费、办理房屋所有权包括登记费、权证费、办理房屋所有权登记时，应缴纳登记费、权证工本费、印花税登记时，应缴纳登记费、权证工本费、印花税。登记费的收费标准是每建筑平方米0.3元，由登记人缴纳。uu房屋买卖管理收费房屋买卖管理收费房屋买卖管理收费房屋买卖管理收费房屋买卖管理收费属行政性收费，包括买卖登记费和买卖手续费包括买卖登记费和买卖手续费。房产登记费是买卖双方条件后，批准成交，然后收取房产买卖手续费。办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。uu房屋租赁管理收费房屋租赁管理收费房屋租赁管理收费

60、房屋租赁管理收费房屋租赁管理收费属于行政性收费，包括：房屋租赁登记费、房屋租赁手续费包括：房屋租赁登记费、房屋租赁手续费或租赁签证费。或租赁签证费。而房屋租赁手续费又分为住房房屋租赁手续费=等多种，在各个城市其规定有部分差异。购房收费标准购房收费标准购房收费标准购房收费标准 Click to add TitleClick to add Title购房收费标准购房收费标准实战案例分析实战案例分析实战案例分析实战案例分析 Click to add TitleClick to add Title 案例：王女士的房屋面积为140平方米、属国有土地建筑，并超出普通住宅标准。王女士在住满3年后，将其出售，

61、总价格为140万元，那么，王女士应缴纳税费为多少呢？ （1 1 1 1）土地增值税：）土地增值税：）土地增值税：）土地增值税：140万元1%=14000万元 （2 2 2 2）营业税：）营业税：）营业税：）营业税：140万元5%=7万元 （3 3 3 3）城市建设费与教育附加税：）城市建设费与教育附加税：）城市建设费与教育附加税：）城市建设费与教育附加税：7万元（7%+3%）=7000元 （4 4 4 4）印花税：）印花税：）印花税：）印花税：140万元0.05%=700元 （5 5 5 5）个人所得税：）个人所得税：）个人所得税：）个人所得税：140万元1%=1.4万元 假设王女士的这套房子

62、是超过五年后在进行交易的，期间净挣40万（即售房收入减去购买房屋的成本差额），按照新法规：个人购买非普通住宅超过5年后转手交易的，销售时按收入成本差额缴纳营业税。那么，王女士应该缴纳税为多少呢？ （1 1 1 1）土地增值税：）土地增值税：）土地增值税：）土地增值税：140140万元万元1%=1.41%=1.4万元（土地增值税按交易价值金额的万元（土地增值税按交易价值金额的1%1%计算）计算） （2 2 2 2）营业税：）营业税：）营业税：）营业税：40万元5%=2万元 （3 3 3 3）城市建设费与教育附加税：）城市建设费与教育附加税：）城市建设费与教育附加税：）城市建设费与教育附加税：2万

63、元（7%+3%）=2000元 （4 4 4 4）印花税：）印花税：）印花税：）印花税：140万元0.05%=700元 （5 5 5 5）个人所得税：）个人所得税：）个人所得税：）个人所得税：140万元1%=1.4万元1 1、关于非普通住宅的计算示例、关于非普通住宅的计算示例房地产权属登记的基础知识房地产权属登记的基础知识 房地产产权概念房地产产权概念 房地产权属房地产权属7 7种登记类型种登记类型 房地产权属登记注意事项及流程房地产权属登记注意事项及流程房地产权属登记的有关约定房地产权属登记的有关约定 房产过户流程房产过户流程 房屋赠与流程房屋赠与流程 房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的

64、有关约定 房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权概念概念概念概念 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来区分。 在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并可独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。n 房屋所有权房屋所有权房屋所有权房屋所有权 房屋的搜有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和

65、。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许的范围内的一切权利。n n 房屋使用权房屋使用权房屋使用权房屋使用权 房屋使用权是指“对房屋的享用权不包括出售、抵押、赠与、继承等。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。n n 产权证书产权证书产权证书产权证书 产权证书是指“房屋所有权证书”和“土地使用权证书”的合二为一是房地产权的法律凭证。1 1、房地产产权、房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权概念概念概念概念 2 2、宗地、宗地号、宗地、宗地号 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统

66、一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、待、片、宗从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B10724这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权概念概念概念概念 3 3、宗地图、证书附图、宗地图、证书附图 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的情况。它包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。 证书附图证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权

67、概念概念概念概念 4 4、地籍、产籍、地籍、产籍 因为实行房地产一体化管理，所以通通常常所所指指的的地地籍籍、产产籍籍、房房地地产产籍籍是是同同一一概概念念。它它是是指指土土地地的的自自然然状状况况和和法法律律状状况况的的调调查查与与登登记记，包包括括了了土土地地产产权权的的登登记记和和土土地地分分类类面面积积等等内内容容。具体地讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权概念概念概念概念 5 5、“全部产权全部产权”“全全部部产产权权”指指按按市市场场价价和和成成本本价价购购买买

68、的的房房屋屋，购购房房者者拥拥有有全全部部产产权权。经济适用房亦属于全部产权。经济适用房亦属于全部产权。房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权概念概念概念概念6 6、“部分产权部分产权”“部部分分产产权权”指指职职工工按按标标准准价价购购买买的的公公有有住住宅宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占得产权比例进行分配。房地产权属房地产权属房地产权属房地产权属7 7 7 7种登记类型种登记类型种登记类型种登记类型 Click to add TitleClick to add Ti

69、tle 总总登登记记是是在在一一定定行行政政区区域域和和一一定定时时间间内内进进行行的的房房屋屋权权属属登登记记，相相当当于于房房屋屋的的普普查查。县级以上地方人民政府根据需要，可以对本行政区域的房屋权属证书进行统一的权属登记，即总登记。登记机关认为需要时，经县级以上人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或换证。总登记、验证或换证时，由县级以上地方人民政府在规定期限前30天发布公告，明示总登记、换证或验证的区域、申请期限、当事人应提交的证件、受理申请的地点等。1 1、房地产总登记房地产总登记房地产权属房地产权属房地产权属房地产权属7 7 7 7种登记类型种登记类型种登记类型种登

70、记类型Click to add TitleClick to add Title土土地地使使用用权权初初始始登登记记指指以以出出让让或或划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，权权利人应申请办理土地使用权初始登记。利人应申请办理土地使用权初始登记。2 2、土地使用权初始登记、土地使用权初始登记房地产权属房地产权属房地产权属房地产权属7 7 7 7种登记类型种登记类型种登记类型种登记类型Click to add TitleClick to add Title 房房屋屋所所有有权权初初始始登登记记指指新新建建房房屋屋申申请请人人或或原原有有但但未未进进行行过过登登记记的的房房屋屋申申请请人

71、人取取得得所所有有权权而而进进行行的的登登记记。新建房屋申请人应在竣工3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，提交土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等。3 3、 房屋所有权初始登记房屋所有权初始登记房地产权属房地产权属房地产权属房地产权属7 7 7 7种登记类型种登记类型种登记类型种登记类型Click to add TitleClick to add Title 转转移移登登记记时时限限为为3030天天。因因房房屋屋买买卖卖而而发发生生转转移移的的，应应提提交交房房屋屋所所有有权权证证、土土地地使使用用证证、买买卖卖合合同同

72、就就等等。因房屋交换发生转移的，提交房屋所有权证、土地使用权证、交换协议等；因房屋赠与发生转移的，提交房屋所有权证、土地使用权证、赠与合同等；因继承而发生转移的，继承人、受移赠人应当分别提交被继承人死亡证明、权属证明书、公证书、遗产分割协议或法院的判决书、调解书、原房屋所有权证、原土地使用权证、同一顺序放弃继承权的弃权书、遗嘱或遗嘱证明。 4 4、转移登记、转移登记房地产权属房地产权属房地产权属房地产权属7 7 7 7种登记类型种登记类型种登记类型种登记类型Click to add TitleClick to add Title权利人应在事实发生之日起3030天天内进行变更等登记，提交房屋所有

73、权证，土地使用权证、公安户籍证明、居民省份证、户口簿、法人、组织注册登记，主管机关的有关证明文件及规划、建设部门的有关证明文件。5 5、变更登记、变更登记房地产权属房地产权属房地产权属房地产权属7 7 7 7种登记类型种登记类型种登记类型种登记类型 设设定定房房屋屋抵抵押押权权、典典权权等等他他项项权权利利的的、权权利利人人应应在在事事实实发发生生3030天天内内申申请请他他项项权权利利登登记记。他项权利登记应当提交房屋所有权证、土地使用权证、抵押的主合同和抵押合同；典当房屋的典当合同及其他相关证明、材料。以房屋期权作为抵押物的，应当提交房屋预售合同、抵押合同。6 6、他项权利登记、他项权利登

74、记房地产权属房地产权属房地产权属房地产权属7 7 7 7种登记类型种登记类型种登记类型种登记类型注注销销登登记记指指房房屋屋权权利利因因房房屋屋或或土土地地灭灭失失、土土地地使使用用年年限限届届满满、他他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。7 7、注销登记、注销登记房地产权属登记注意事项及流程房地产权属登记注意事项及流程房地产权属登记注意事项及流程房地产权属登记注意事项及流程 房地产权属初始登记指对为经登记机关确认其房地产权利，领取房地产房地产权属初始登记指对为经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登

75、记。权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。n申请初始登记条件（深圳市规定）n申请土地使用权初始登记需提交的文件房地产初始登记申请 身份证明土地权属证明机关认可的测量机构出据的实地测绘结果报告书n申请房地产权初始登记应提交的文件n房地产登记公告期n产权登记相关的机关部门 国土局产权登记处公证处n房地产登记6大条例1 1、房地产权属初始登记注意事项、房地产权属初始登记注意事项 房地产权属登记注意事项及流程房地产权属登记注意事项及流程房地产权属登记注意事项及流程房地产权属登记注意事项及流程 2 2、房地产权属登记的、房地产权属登记的4 4大程序大程序 房地产权属登记的有关约定房地产

76、权属登记的有关约定房地产权属登记的有关约定房地产权属登记的有关约定 n 房地产登记的权利人名称确定房地产登记的权利人名称确定房地产登记的权利人名称确定房地产登记的权利人名称确定 房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：n 房地产登记单位房地产登记单位房地产登记单位房地产登记单位 房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用份额申请登记。n 关于房地产登记申请的约定关于房地产登记申请的约定关于房地产登记申请的约定关于房地产登记申请的约定 （1）当事人共同申请的有关约定 （2）当事人单独申请的6种情形

77、（3）委托登记注意事项 （4）公证手续办理要求 （5）房地产登记费收取标准 （6）关于房屋权属证书的法律规定n n产权证办理手续产权证办理手续产权证办理手续产权证办理手续 （1）提交申请 （2）提交的证明材料 （3）办理产权证书的4大步骤 （4）购房者无法取得房产证的法律归属责任房产过户流程房产过户流程房产过户流程房产过户流程 房产过户一般包括交易性房产过户如二手房交易，非交易性房产房产过户一般包括交易性房产过户如二手房交易，非交易性房产过户如继承两种。过户如继承两种。u 交易性过户流程 （1）交易性过户流程 （2）需要提交的资料u 继承过户流程 （1）继承过户流程 （2）需要提交的资料 （3

78、）继承过户需要交纳的税费（以上海为例）房屋赠与流程房屋赠与流程房屋赠与流程房屋赠与流程 Click to add TitleClick to add Titlen n 房屋赠与流程房屋赠与流程房屋赠与流程房屋赠与流程第一，房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同；第二，到房屋所在地的公正处进行房屋与得公证；第三，到房地产的交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。n n 房屋赠与需提交的资料房屋赠与需提交的资料房屋赠与需提交的资料房屋赠与需提交的资料第一，房屋赠与申请书；第二，原来房地产产权证；第三，赠与书及公证材料；第四，缴纳的契税收据。n n 赠与需要交纳的税费赠与需要交纳的税费

79、赠与需要交纳的税费赠与需要交纳的税费第一，公证费。经过专业部门评估后评估价值的2%来收取，最低收取200元；第二，评估费。评估费的收取，国家有专门的标准，按照使用的差额定率累进来计费。这和缴纳个人所得税时候采用的累进税率原理和类似，也就是按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。与过户收费标准相同；第三，印花税为房子估价的0.05%；第四，登记费100元；第五，5元的权证印花税；第六，契税。房屋价值的1.5%。房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定 Click to add TitleClic

80、k to add Titlen n房地产转让房地产转让房地产转让房地产转让 房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和他组织，通过买卖，交换，赠与将房地产转移给他人的法律行为。n n办理房地产转移登记范围办理房地产转移登记范围办理房地产转移登记范围办理房地产转移登记范围 经初始登记的房地产，有下列情形之一的当事人应自合同或其他法律文件生效之日起30天内申请办理转移登记：买卖、继承、增与、交换、依照法律、法规规定作出的其他强制性转移、共有房地产的分割。n n办理房地产二级市场转移需提交的文件办理房地产二级市场转移需提交的文件办理房地产二级市场转移需提交的文件办

81、理房地产二级市场转移需提交的文件 一、房地产转移登记申请书； 二、房地产证； 三、买卖合同书； 四、行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局或分局同意转让的批准文件及不足地价款的证明； 五、区房改办的批复及分户汇总表； 六、身份证明； 七、非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。1 1、房地产转让基本知识、房地产转让基本知识 房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定 Click to add TitleClick to add Titlen n 楼房是否可以转让楼房是否可以转让楼房是否可以转让楼房是否可以转让 预购的楼房当预购方付足购

82、房价款总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的买卖合同再转让，并在合同背上载明再转让的价格等情况。n n 不予转让的房地产形式不予转让的房地产形式不予转让的房地产形式不予转让的房地产形式根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；司法机关、行政机关依法裁定的，决定查封的或者以其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意能设定抵押权的房地产；权属有争议的；法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情况。n n房地产转让时，其他公司设施是否一起转让房地产转让时，其他公司设施是否一起转让房地产转让时，其他公司设施是否一起转让房地产转让时，其他公司设施是否一起转让 房地产转让时，转让人对同宗土

83、地上的道路绿地、休息地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。 房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。2 2、产权转让的有关约定产权转让的有关约定 房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定 Click to add TitleClick to add Titlen n 格式内容格式内容格式内容格式内容 新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分3种：即房屋所有权证、

84、房屋共有权证、房屋他项权证。内页印有统一规范的填写项目。n 印制质量印制质量印制质量印制质量权证印刷质量上乘，封面为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。n 防伪标识防伪标识防伪标识防伪标识3 3、如何识别产权转移过程中证件真假、如何识别产权转移过程中证件真假 房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定 无产权证的新商品房属于特殊状态的房产，这样的房子从理论上讲是可以转让的，但实际操作难度很大，且必须通过开发商认可。如如果果开开发发商商给给予予配配合合，买买房房贷贷款款可可按

85、按常常规规的的按按揭揭贷贷款款方方式式进进行行，符符合合公公积积金金贷贷款款条条件的也可以贷款。件的也可以贷款。4 4、无产权证新商品房如何转让、无产权证新商品房如何转让 房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定房地产产权转让的有关约定 法法律律上上有有一一个个原原则则买买卖卖不不破破租租赁赁。出出租租房房屋屋可可以以买买卖卖，但但承承租租人人在在同同等等条条件件下有优先购买权。下有优先购买权。5 5、产权商品房在出租期间是否可以转让、产权商品房在出租期间是否可以转让房地产规划基础知识房地产规划基础知识房地产规划基本概念房地产规划基本概念 居住区居住区4 4种建

86、筑排列形式种建筑排列形式建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划 居住区的规划概念居住区的规划概念 居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标房地产规划基本概念房地产规划基本概念房地产规划基本概念房地产规划基本概念 1. 1. 1. 1. 功能规划功能规划功能规划功能规划对某些领域（如运输、住房和水质）的需要或活动定出目标，政策和工作程序的规划，通常由政府制订。2. 2. 2. 2. 住房建设规划住房建设规划住房建设规划住房建设规划住房建设规划指制订出若干年内分年度建造住房的规划，包括居住区和住房建造的数量以及居住水平等多项指标。3. 3. 3. 3. 实体规划实体规划实体规划实体规划为开发

87、或改造一个地区而预先作出的设计，把现有一切自然和人为的物质条件纳入规划，加以全面考虑，包括基础设施、房屋建筑、最佳开发战略等。4. 4. 4. 4. 竖向规划竖向规划竖向规划竖向规划对建设场地，按其自然状况，工程特点和使用要求所作的规划。包括：场地与道路标高的设计，建筑物室内、外地坪的高差等，以便在尽少改变原有地形及自然景色的情况下满足日后居住着者的要求，并为良好的排水条件和坚固耐久的建筑物提供基础。房地产规划基本概念房地产规划基本概念房地产规划基本概念房地产规划基本概念 5. 5. 5. 5. 建设场地规划建设场地规划建设场地规划建设场地规划为某一块地的建设所准备的设计和平面布置图、说明书及

88、工程细节，包括对设施的位置、标高、排水、市政设施、道路、人行道、停车场、绿化等细节的考虑。6. 6. 6. 6. 商业网点商业网点商业网点商业网点 商业网点指中国城市中商业与服务业机构的网络。一般按分等级（如市区和小区级）设置的原则，即在全市或一定地域范围内布点，以发挥最大的经济效益，并确立每个点的作用与经营范围，以及点与点之间的分工和作关系。商业网点的规划是小总体规划的 一部分，其经营服务内容有副食蔬菜店、零售商店、药店、邮局、储蓄所等等。7. 7. 7. 7. 城市改造城市改造城市改造城市改造利用来自公、私财源的资金，以不同的方法，对旧城进行改造，尤其是在实体方面，包括建造新的建筑物，将旧

89、建筑修复再利用或改造他用，邻里保护，历史性保护及改进基础设施等。8. 8. 8. 8. 区位理论区位理论区位理论区位理论试图解释决定经济活动分布状况的动力和因素的一种经济理论，尤其是关于公司企业、农业、市镇及市镇内居民的空间分布形态等。中心地带理论和同心区理论是区位理论的一部分。房地产规划基本概念房地产规划基本概念房地产规划基本概念房地产规划基本概念 9. 9. 9. 9. 城市规模城市规模城市规模城市规模通常指城市的人口数量，有时以城市用地面积为辅助标志。在中国，人口超过100万的为特大城市(常为省或自治区的重要城市或首府)，人口在50万100万以下的为大城市；人口在20万50万以下的为中等

90、城市；人口在20万以下的为小城市。10. 10. 10. 10. 天际线天际线天际线天际线由许多高大的建筑物在天际形成的轮廓。为现代化大城市的一个特色，如纽约。11. 11. 11. 11. 空间布局空间布局空间布局空间布局为提供满足人们居住、舒适和娱乐要求的空间而对建筑物内部的面积使用所做得设计工作。12. 12. 12. 12. 临街面临街面临街面临街面一块土地或房产临街的一面。13. 13. 13. 13. 绿带绿带绿带绿带绿带指围绕城市，由园林和农田等组成的带状地区。一般由官方机构规定，用以限制城市的扩展，防止人口稠密的建成区之间连成一片。房地产规划基本概念房地产规划基本概念房地产规划

91、基本概念房地产规划基本概念 14. 14. 14. 14. 居民点居民点居民点居民点人类生产和生活方式由乡村形成的集聚定居地点。按性质和人口规模，居民点分为城市和乡村两大类。15. 15. 15. 15. 城市化城市化城市化城市化人类生产和生活方式由乡村型城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。16. 16. 16. 16. 城市群城市群城市群城市群一定地域内城市分布较为密集的地区。17. 17. 17. 17. 卫星城（卫星城镇）卫星城（卫星城镇）卫星城（卫星城镇）卫星城（卫星城镇）在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间

92、密切联系的城市。18181818开发区开发区开发区开发区有国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区的统称。居住区居住区居住区居住区4 4 4 4种建筑排列形式种建筑排列形式种建筑排列形式种建筑排列形式 居住区主要布局形式有行列式、围台式、向心式、隐喻式。居住区主要布局形式有行列式、围台式、向心式、隐喻式。在实际运用时，并不一定严格拘泥于某种形式，往往是多种形式的综合运用。n n 行列式行列式行列式行列式 也称兵营式、并排式，其最主要的特点是各建筑物成规律性的行、列布置，朝向一致，布局整齐，有可能都获得最佳朝向，但布局显得单设、呆板。n 围合式围合式围合式围合式 其最

93、主要特点是沿基地外围周边布置，建筑物中间被围合成一个共享空间（通常在其中设置公园、休闲及健身设施）。造型美观，有更多的住户能看到小区外围的自然景观。但会形成对望，影响私密性，有一部分建筑物采光通风较差。n n 向心式向心式向心式向心式 建筑物围绕一个中心排列，表现出强烈的向心性。这种形式在山地用得较多，因为依山就势布置的环状路网往往造就了向心布局。这种布局别具风味，视野开阔。n 隐喻式隐喻式隐喻式隐喻式 以某种事物（如：字母、花朵等）为原型，经过概括哦、提炼、抽象成建筑布局。该布局具有较强的环境感染力。建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划1 1、窗的基本目的

94、是为了采光和通风、窗的基本目的是为了采光和通风 一个房子的通风采光效果，主要是通过开窗来实现的一个房子的通风采光效果，主要是通过开窗来实现的。 （1）窗地比 （2）开窗形式建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划2 2、日照条件、日照条件 中国处于北半球，冬季太阳方位角变化范围小，在各个朝向上获得日照时间变化幅度很大。以北京地区为例，在建筑物无遮挡的情况下，以南墙面的日照时间最长，自日出至日落，都能得到日照；北墙面则全日得不到日照；在南偏东（西）30度的朝向范围内，冬至日可有9小时日照，东西朝向只有4.5小时日照。夏季由于太阳方位角变化范围较大，各向墙面都能获得

95、一定时间，以东南、西南、南向获日照多，北向较少。由于太阳直射辐射强度都是偏西的比偏东的稍高些。而且夏季室外的最高气温是出现在1317时之间，此时太阳位置正在西半边的方位上，由此可知建筑朝向在南偏西由此可知建筑朝向在南偏西4545度度9090度间朝太阳方位角变化向的范围内，西晒是度间朝太阳方位角变化向的范围内，西晒是比较强烈的，防止西晒确实有其道理。比较强烈的，防止西晒确实有其道理。 由上可知，从日照条件分析来看，南偏东由上可知，从日照条件分析来看，南偏东4545度至偏西度至偏西4545度是较适宜的建筑度是较适宜的建筑（房间）朝向。（房间）朝向。建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划建筑通风、采光

96、规划建筑通风、采光规划3 3、朝向决定房屋的日照和自然通风条件、朝向决定房屋的日照和自然通风条件n 朝向的概念朝向的概念朝向一般是指采光面最大的地方，中国乡村小洋房一般是大门的采光面最大，城市的朝向一般是指采光面最大的地方，中国乡村小洋房一般是大门的采光面最大，城市的楼宇中，一般主阳台是每个单元的最大的采光面。楼宇中，一般主阳台是每个单元的最大的采光面。另一说法就是：朝向是相对房子是的坐向而言的，这是中国易经风水上的说法。比如：房子坐向是北，那朝向就是南。n朝向的功能朝向的功能 建筑物的朝向一般大多都坐北朝南（也就是单元入口朝南或朝北）这样的建筑采光比较好，不会造成单个房间全天只有一两个小时见

97、到阳光的情况。城市的有些地方因为城市布局的需要，就必须采用坐东朝西（也就是单元入口朝东或朝西），这样的建筑采光比较差，且到了中午以后向西的房间会非常不舒服，整个下午都被太阳“烤”而向东的房间没有一丝阳光，使人有种压抑的感觉。所以向东或向西的房间都令人不舒服，只有向南的房间全天都比较明亮且适度。 坐北朝南是公认的好朝向，但不一定是正南正北，在全国范围内的不同城市，房屋的最佳朝向存在一定差别：在北方城市，西风北风多，主要考虑采光状况；相对南方城市日照充足，则主要考虑通风好坏。不过无论朝向如何，都要符合一定标准。国家对住宅设计有明确的规格要求，要保证每户都有充足的日照，具体标准为冬至日当标准为冬至日

98、当天满窗日照不低于天满窗日照不低于1 1小时。小时。建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划3 3、朝向决定房屋的日照和自然通风条件、朝向决定房屋的日照和自然通风条件n 朝向选择的原则朝向选择的原则 朝向选择的总原则是：在节约用地的前提下，冬季要能争取较多的日照；夏季避免朝向选择的总原则是：在节约用地的前提下，冬季要能争取较多的日照；夏季避免过多的日照，并有利于自然通风的需要。过多的日照，并有利于自然通风的需要。以住宅为例，对各个房间来讲，主要房间如主卧室、起居室应争取较好朝向，而其他部分的要求可低些。选择朝向可从日照条件、主导风向、建筑排列形式、景观等几个方面

99、考虑。 主导风向对冬季室内热损耗及夏季室内自然通风影响很大。在北方地区，冬季大多数地区主导风向是北风和西北风，为了防寒，主要居室应避免对着冬季主导风向（主导风向入射角应大于45度）。在南方炎热地区，应尽量使建筑物朝向与夏季主导风向入射角小于60度，以使室内得到更多的穿堂风。建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划建筑通风、采光规划3 3、朝向决定房屋的日照和自然通风条件、朝向决定房屋的日照和自然通风条件n坐北朝南朝向的学问坐北朝南朝向的学问中国人之所以喜爱居住在坐北朝南的屋宅，主要的原因有三： 原因一：坐北朝南的房子，在以前称为正房，因为这种房子冬暖夏凉，光线充足冬暖夏凉，光线充

100、足，即使在冬天，阳光也一样能照射到房间的深处，令人有明亮温暖的感觉。而且，这种坐向的屋宅，到了夏季，当太阳升到接近头顶的上空之时，屋内也受不到强烈日光的照射。除此之外，东南风也可以通过窗口与门户吹进屋里，让人感到凉爽舒适。故此，中国人都愿意住在北房，也就是坐北朝南的屋子。 原因二：在中国以前主要的外患，都是来自北方在中国以前主要的外患，都是来自北方，因此，在中国人的心理上，常存有要提防北方的心理，故这一种潜伏的、下意识的心理威胁，慢慢形成了一种心理的负担，所以，中国人不愿意在一所坐南朝北房屋是有其原因的。 原因三：若是把门开在“北”，一到冬天，正门便会受到北风的侵袭正门便会受到北风的侵袭，故此

101、，也是不开“北”门的另一个因素。居住区的规划概念居住区的规划概念居住区的规划概念居住区的规划概念 居居住住区区规规划划布布局局的的目目的的是是要要将将规规划划构构思思及及规规划划因因素素（住住宅宅、公公建建、道道路路和和绿绿地地等等），通通过过不不同同的的规规划划手手法法和和处处理理方方式式，全全面面、系系统统的的组组织织、安安排排、落落实实到到规规划划范范围围内内的的恰恰当当位位置置。使使居居住住区区成成为为有有机机整整体体，为为居居民民创创造良好的居住生活环境。造良好的居住生活环境。居住区的规划概念居住区的规划概念居住区的规划概念居住区的规划概念住住宅宅及及其其用用地地不不仅仅量量多多面面

102、广广（住住宅宅的的面面积积约约占占整整个个居居住住区区总总面面积积的的80%80%以以上上。用用地地则则占占居居住住区区总总面面积积的的50%50%左左右右），而而且且在在体体现现城城市市面面貌貌方方面面起着重要的作用。起着重要的作用。 1 1、住宅规划、住宅规划居住区的规划概念居住区的规划概念居住区的规划概念居住区的规划概念居住区公共服务设施是为满足居民物质和文化生活方面的需要而配套建设的。所配套建设的项目多少、面积大小及空间布局等，决定着居住生活的便利程度和质量。如果不配或少配，会给居民生活带来不便，晚建了也会给居民生活造成困难。衡衡量量居居住住区区公公共共服服务务设设施施配配套套建建设设

103、水水平平的的指指标标，主主要要是是人人均均共共建建面面积积（公公共共服服务务设设施施建建筑筑面面积积）和和人人均均公公建建用用地地面面积积。但是，如果公共服务设施设置不当，也会不同程度地影响居民正常的居住与生活。2 2、公共服务设施规划、公共服务设施规划居住区的规划概念居住区的规划概念居住区的规划概念居住区的规划概念 居住区道路是城市道路的延续，是居住空间和环境的一部分。它既是交通空间，又是生活空间，居住区道路是居住区环境设计的重要组成部分。 （1）居住区内道路的类型 （2）道路系统 （3）道路规划具体要求 （4）静态交通组织 3 3、道路规划、道路规划 居住区的规划概念居住区的规划概念居住区

104、的规划概念居住区的规划概念 居住区内绿地与居民关系密切，对改善居民生活环境和城市生态环境都具有重要作用，一个优美的居住区绿化环境有助于人们消除疲劳、振奋精神，可为居民创造良好的游戏憩、交往场所。衡量居住区内绿地状衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。 绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（率（% %），其中新区建设不低于），其中新区建设不低于30%30%，旧区改建不宜低于，旧区改建不宜低于25%25%。居住区人均公共绿地面积指标为：组团绿地不少于

105、0.5平方米/人，小区绿地（含组团）不少于1平方米/人，居住区绿地（含小区和组团）不少于1.5平方米/人。4 4、绿地规划绿地规划居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标 1 1、新建住宅交付使用应达到、新建住宅交付使用应达到7 7大要求大要求检验对象检验对象具体要求具体要求水水生活用水应纳入城市自来水管网，使用地下水必须经城市公用事业管理部门审核达标电电用电应纳入城市供电网络，不得使用临时电和不规范电污水排放污水排放污水的排放应纳入永久性城市排放系统，受客观条件限制一时无法纳入的须拟定经市主管部门审批同意的实施方案，并经环保水利部门同意

106、的方可在规定期限内采取临时排放设施道路道路道路与外界交通干道之间必须有直达的道路相连公交公交应按规划要求配公交站公共设施公共设施小区须按照规划要求配教育、医疗保健、商业网点、环卫、邮电、社区服务和行政管理等公共设施卫生卫生周边应做到场地其清洁，道路平整，并与施工工地有明显的隔离设施，不影响居民出入并保持环境整洁居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标 2 2、住宅性能评定、住宅性能评定5 5大指标大指标 最新的最新的住宅性能评定技术标准住宅性能评定技术标准（征求意见稿）主要通过住（征求意见稿）主要通过住宅的宅的适用性能、安全性能、耐久性能

107、、环境性能和经济性能适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能5 5大方面大方面对住宅的性能高低作出判断对住宅的性能高低作出判断。其中值得注意的项目包括小区绿地率必须大于30%、住宅的防盗门也要能够保温、空调必须采用节能类型的产品等等。以下就是对于标准规定的性能要求，为读者进行解读。（1）住宅适用性能（2）住宅环境性能（3）住宅安全性能（4）住宅耐久性能（5）住宅经济性能建筑及结构设计基础建筑及结构设计基础 建筑物的形式及分类建筑物的形式及分类 建筑名词术语建筑名词术语 房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式建筑物的形式及分类建筑物的形式及分类建筑物的形式及分类建筑物的形式及分类 1 1、

108、三种建筑物形式、三种建筑物形式n n 塔式塔式塔式塔式 以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的住宅，整栋住宅只有一个单元。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。n n 板式板式板式板式 由多个住宅单元组合而成，每栋住宅单元均没有楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈一字型，也可以是拐角、围合等形状。n n 板塔结合式板塔结合式板塔结合式板塔结合式有的塔楼是一梯两户，在楼房拐角处设置塔楼户型，这其实是板楼的缩版，叫做“短板”，这种“短板”应该说是品质最好的。它是板楼但同时具备塔楼的特点，可以向高层发展。“版中有塔，塔中有板”，这种做法是现在非常流行的发展趋向。

109、居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标居住区规划的性能要求指标 2 2、建筑的、建筑的4 4种分类种分类n n按层次分类按层次分类按层次分类按层次分类n n按住宅档次分类按住宅档次分类按住宅档次分类按住宅档次分类普通住宅别墅n n按建筑材料分类按建筑材料分类按建筑材料分类按建筑材料分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混泥土结构建筑钢结构建筑钢混结构住宅n n按照建筑结构分类按照建筑结构分类按照建筑结构分类按照建筑结构分类建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语 1 1、 建筑体量指标建筑体量指标 指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、宽度、高度建筑的长度

110、、宽度、高度。 建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导要求，一般规定上限。建筑的体量大小对于城市空间有着很大的影响，同样大小的空间，被大体量的建筑围合，和被小体量的建筑围合，给人的空间感受完全不同。另一方面，建筑所处的空间环境不同，其体量大小给人们的感受也不同。大体量建筑在大的空间中给人的感觉不一定大，反之亦然。建筑体量的控制还应考虑地块周边环境的不同，比如临近传统商业街坊，规划若兴建大体量的建筑，一般应运用适当的设计手法，将其“化解”为若干小体量的建筑，使之与周边传统建筑体量相协调。 建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语 2 2、建筑结构术语、建筑结

111、构术语 建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语 3 3、建筑技术术语、建筑技术术语 n 外墙保温外墙保温 保温层是建筑外墙体的一个重要组成部分，施工做法上分为外墙内保温保温层是建筑外墙体的一个重要组成部分，施工做法上分为外墙内保温和外墙外保温两种。它的主要功能是冬季能减少外墙体外向外散热，夏季能阻和外墙外保温两种。它的主要功能是冬季能减少外墙体外向外散热，夏季能阻隔部分热量进入。隔部分热量进入。 采用外墙内保温技术的住宅，因为保温层贴在墙体内侧，在家庭装修过程中，保温板经常会被破坏，有些住户甚至把保温材料全部敲掉。一是影响保温效果，住户自己冬天会被冻着，从住宅节能角度也是人热能的巨大

112、浪费；二是不安全，因为装修时，用户经常会在墙体上面设一些挂件。外保温的保温层做在墙体外侧，就可以避免这种破坏，有利于家庭装修。目前很多楼盘都采用了这种技术。 从保温效果上看，外保温、内保温的保温效果差异有限，在面积计算方面，按新的面积分摊办法，两种保温方式对计算结果都没有影响，但采用内保温技术时，保温层过厚就会占用过多的室内空间，所以厚度最多50毫米；而外保温则灵活的很，甚至可以做到60毫米的厚度。保温层当然是越厚效果越好。建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语 3 3、建筑技术术语、建筑技术术语n n 中空玻璃中空玻璃中空玻璃中空玻璃 目前越来越多的商品房采用塑钢窗内镶中空玻璃，中

113、空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多得玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗得隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。n n 外飘窗外飘窗外飘窗外飘窗n n 吊顶吊顶吊顶吊顶n n 挂失燃气采暖炉挂失燃气采暖炉挂失燃气采暖炉挂失燃气采暖炉建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语建筑名词术语 4 4、 室内装饰设计术语室内装饰设计术语房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式 1 1、房屋面积的种类及概念、房屋面积的种类及概念建筑面积室内建筑面

114、积结构面积竣工面积辅助面积共有建筑面积分摊系数使用面积共用面积实用面积居住面积计租面积销售面积房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式 2 2、建筑面积、实用面积、使用面积的区别、建筑面积、实用面积、使用面积的区别 “建筑面积建筑面积”包括了公共分摊面积和实得建筑面积，即建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体扎地面积、楼梯走到面积、其他公摊面积等。 “实得建筑面积实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”，它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 业主直接可利用的面积称为“使用面积”，俗称“地砖面积”。他是在“实用面积”的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建

115、筑物后的一个内容空间的概念。房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式 3 3、房屋面积测算的一般规定、房屋面积测算的一般规定规定一：规定一：房屋面积测算是指水平投影面积测算；规定二：规定二：房屋面积测量的精密度必须达到房屋测量规范规定的房产面积的进度要求；规定三：规定三：房屋面积测算必须独立测算两次，其校差应在规定的限差以内，取平均数作为最后结果；规定四：规定四：量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具；规定五规定五: : 边长以米为单位，取至0.01米；面积以平方米为单位，取至0.01平方米。房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算

116、方式房屋面积的计算方式 4 4、房屋建筑面积的测算、房屋建筑面积的测算 n 计算建筑面积的一般规定n 计算全部建筑面积的范围n 计算一半建筑面积的范围n 不计算建筑面积的范围n 8种特殊情况下计算建筑面积的规定n 3种特定面积的计算面积缩涨水问题跃层及复式面积如何计算房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式 5 5、 成套房屋建筑面积的测算规定成套房屋建筑面积的测算规定 n 成套房屋建筑面积成套房屋建筑面积的表现形式n 套内房屋使用面积的计算n 套内墙体面积的计算n 套内阳台建筑面积的计算n 分摊的共有建筑面积的计算共有建筑面积的类型共有建筑面积的内容共有建筑面

117、积的分摊原则共有建筑面积的计算公式共有建筑面积的分摊方法公摊面积多大为宜n 销售面积的具体计算方式建筑施工图的学问建筑施工图的学问建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识 施工图里面的建筑学问施工图里面的建筑学问 建筑施工图反映的具体实物建筑施工图反映的具体实物 建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识 1 1、施工图中常见的术语及符号、施工图中常见的术语及符号 n 图纸原理 建筑图是用正投影原理绘制出来的。用立面图及屋顶平面图表示建筑的外部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。n 比例尺尺寸及单位n 定位轴线n 标高绝对标高相对标高n 道

118、路红线n 建筑线n 日照间距系数n 主要图例n 风玫瑰图n 指北针n 索引与详图符号建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识 2 2、施工图的产生、施工图的产生 n 建筑物的组成建筑物的组成n施工图的产生施工图的产生 初步设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段n施工图鉴赏施工图鉴赏建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识 3 3、略览施工图、略览施工图 n 建筑总平面图建筑总平面图 建筑总平面图是用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置建筑总平面图是用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体

119、布置的平面图。的平面图。建筑总平面图是新建房屋定位、土方施工以及绘制水、暖、电等管线总平面图和施工总平面图的依据。 建筑平面图是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。他可反映出建筑物的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等。 从建筑总平面图看出以下的内容： 第一，该建筑场地的位置、大小及形状； 第二，新建筑物在场地内的位置及邻近建筑物的相对位置关系； 第三，场地内的道路布置与绿化安排； 第四，新建筑物的方位，通常用指北针表明，有时用风玫瑰图表示常年的风向频率与方位； 第五，新建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；

120、第六，扩建建筑物的预留地；建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识建筑施工图的基本知识 3 3、略览施工图（续）、略览施工图（续） n建筑立面图建筑立面图n建筑剖面图建筑剖面图建筑剖面图有横纵两种剖面图建筑剖面图有横纵两种剖面图剖面图的剖切位置根据建筑物的复杂剖面图的剖切位置根据建筑物的复杂n建筑详图建筑详图n结构施工图结构施工图n设备施工图设备施工图给排水施工图给排水施工图采暖施工图采暖施工图通风施工图通风施工图电气施工图电气施工图施工图里面的建筑学问施工图里面的建筑学问施工图里面的建筑学问施工图里面的建筑学问 1 1、建筑平面的学问解析、建筑平面的学问解析n 功能分区功

121、能分区n 空间面积空间面积n 尺寸比例尺寸比例n 平面布局平面布局房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式 2 2、建筑立面的学问解析、建筑立面的学问解析 房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式房屋面积的计算方式 3 3、建筑剖面的学问解析、建筑剖面的学问解析 建筑施工图反映的具体实物建筑施工图反映的具体实物建筑施工图反映的具体实物建筑施工图反映的具体实物 n墙或柱墙或柱n楼梯楼梯楼梯主要由梯段、休息平台和栏杆扶手三部分组成楼梯是施工图里的基本实物n门窗门窗门窗n电梯电梯n空调空调n卫生间卫生间n居室居室n其他常见的施工图图例其他常见的施工图图例

122、详解户型详解户型 图纸反映的建筑之美图纸反映的建筑之美基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析 3 3种常见户型赏析种常见户型赏析 户型鉴别的具体标准户型鉴别的具体标准 户型功能的说明户型功能的说明 对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明 基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析 1 1、户型空间尺度合理、户型空间尺度合理在在上上节节我我们们已已经经粗粗略略说说过过，合合理理的的尺尺度度空空间间将将会会赋赋予予居居住住功功能能舒舒适适性性。但但往往往往在在设设计计中中忽忽略略了了空空间间的的重重要要性性，结结

123、果果在在提提高高房房屋屋的的使使用用率、采光、朝向后并不能满足用户的需求。率、采光、朝向后并不能满足用户的需求。基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析 2 2、 面积比例适宜面积比例适宜 住房必须以有限空间满足基本的生活需求，如厨房、卧室、卫生间等，所以，户型设计需要有效搭配房屋各功能分区面积比例，以尽量户型设计需要有效搭配房屋各功能分区面积比例，以尽量提高用户的使用率。提高用户的使用率。如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一。在权衡适宜的面积比例需要考虑如下因素：各房屋具有与其户型相

124、匹配的比例；大户型不应出现过小房间；主卧应明显大于次卧；三户室客厅与卧室的比例应把握在1.5：1以内基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析 3 3、户型与定位一体户型与定位一体 基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析 4 4、通风采光良好、通风采光良好 在房子的居住功能中通风和采光的要求是一个重要的参考指标，全面已经介绍过通风采光的基础知识。具体说来，通风采光至少要达到具体说来，通风采光至少要达到“室内四明室内四明”“公共空间通风采光公共空间通风采光”的要求。的要

125、求。室内四明：明厅、明房、明厨、明卫，四大主要功能区保证采光的充足。公共空间通过风采光：电梯厅、楼梯（消防楼梯）、公共走道通风采光良好。基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析基于户型的价值判断案例分析 5 5、各房屋合理性要求、各房屋合理性要求n 客厅客厅 第一，空间独立。客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙。 第二，方正完整是实用的布局。开间不应小于3.6米，但也不宜大于5米。 第三，长宽比不应失调。进深开间比不宜大于2：1. 第四，入口设玄关。入口门厅是住宅对外的空间过度，避免厅内被外人一目了然，保障用户的私密性。n 餐厅餐厅 相对独立与厨房既有关联又

126、独立成区n厨房厨房n主卧室、次卧室主卧室、次卧室n卫生间、贮藏室、阳台卫生间、贮藏室、阳台卫生间应有明窗通风和采光面积较大的户型应设贮藏室阳台保证客厅有良好的视野和采光3 3 3 3种常见户型赏析种常见户型赏析种常见户型赏析种常见户型赏析 1 1、 复式复式 复式是受跃层式启发而创造设计的一种经济型住宅。 跃层在定义上是指一套房屋占用两个楼层，有内部楼梯连接。而复式是起源于跃层，又优于跃层，一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯，所以，跃层不一定是复式，而复式一定是跃层。 现在的市场中，跃层基本上都以复式结构的形式存在，不管是独幢的别墅或高层的上下两层的连

127、通，都称为复式。 复式的经济性体现在： 1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%。 2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 3 3 3 3种常见户型赏析种常见户型赏析种常见户型赏析种常见户型赏析 2 2、跃层式、跃层式跃层式住宅布局紧凑、功能明确、通风好、采光面大。是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连

128、接的房屋。3 3 3 3种常见户型赏析种常见户型赏析种常见户型赏析种常见户型赏析 3 3、错层式错层式错层式有“压缩了的复式”之称，通过错层平面让功能区形成整体的差别层次。主要指的是一套房子不处于同一平面，用30-60cm的高差进行空间隔断，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。户型鉴别的具体标准户型鉴别的具体标准户型鉴别的具体标准户型鉴别的具体标准 1 1、 好户型的好户型的4 4大标准大标准n适用安全灵活经济n空间有效分离n面积恰当、尺度适宜n健康因素的合理利用户型鉴别的具体标准户型鉴别的具体标准户型鉴别的具体标准户型鉴别

129、的具体标准 2 2、 好户型的好户型的1616个健康指标个健康指标户型鉴别的具体标准户型鉴别的具体标准户型鉴别的具体标准户型鉴别的具体标准 3 3 、户型常见的、户型常见的1919个缺陷个缺陷 户型功能的说明户型功能的说明户型功能的说明户型功能的说明 1 1、户型的特性、户型的特性 好户型的标准不尽相同，这是由于设计师是结合市场的大多数需要来设计户型，购房者是结合家庭的极少数需要来选择户型，但是有一点认识可以统一；基于人性化的设计，对于某一类别的消费者应该是最适合的。户型功能的说明户型功能的说明户型功能的说明户型功能的说明 2 2、户型的需求、户型的需求 购房者在选择户型时，一般是基于各自不同

130、的宏观需求，如自住需求中的人口数量是一代、两代、还是三代，是需要解决有无，还是短期炒卖，是先自住，后出租，还是先自住，后转让等等。在框定了面积大小、居室多少后，人们自然而然地会浮现出各式各样地微观需求；n套型的需求布局与配比采光与通风n功能的需求卧室与起居室厨房与卫生间休闲区与储物间n材质的需求窗户与门内饰与外墙户型功能的说明户型功能的说明户型功能的说明户型功能的说明 3 3、 户型的流线户型的流线 n家务流线n来客流线n居住流线对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明 1.1.卧室篇卧室篇 在购买住宅时，首先会涉及到得就是“居室”，而现

131、在的“一居室”“两居室”，基本上延续了20世纪80年代有室无厅，或仅有一过厅的单元结构形式，其核心仍然是卧室。不同的是，按照现代人的生活习惯，将起居室从传统的卧室中独立出来，形成了“厅”。尽管如此，当选择住宅时，首先考虑的恐怕还是有几个卧室，才能满足生活的需求。因此，当居室作为卧室体现了睡觉这种住宅最原始的功能时，就成为了值得玩味的空间。n卧室的尺度卧室的尺度卧室要有主有次 舒适的15平米的卧室面积 分区的20平米以上的卧室面积n卧室的主次卧室的主次卧室要有主有次卫浴搭配须合理 卧室窗户通风采光要好对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明

132、 2. 2. 厨卫篇厨卫篇n厨卫的尺度厨卫的尺度厨房至少要大于5平方米卫生间至少大于3平方米n厨卫的形状厨卫的形状厨房的操作动线是厨房功能的核心洁具摆放是否合理是考量卫生间空间功能的关键厨房要靠近户的外侧厨房交通动线要合理厨房换气通风要便利对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明 3. 3. 起居篇起居篇n起居室的分层起居室的分层门厅是户型的脸面餐厅是户型的脖颈客厅是户型的躯干n起居室的规划原则起居室的规划原则交通通道时关键动静分离是标志n此起居室空间的打造此起居室空间的打造此起居室是住宅规划的新宠居住空间模糊化是发展的趋势n注意居室面积

133、的均好注意居室面积的均好n注意居住空间功能布局的可变性注意居住空间功能布局的可变性对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明对室内功能区的进一步说明 4 4 、 服务空间篇服务空间篇n多种阳台的设置多种阳台的设置阳台的面积恰如其分阳台的数量不宜过多n功能空间的取舍功能空间的取舍功能空间适可而止面积分配张弛得当n交通通道的联系交通通道的联系过到来去便捷简约 楼梯上下方便美观楼盘价值鉴别的思路楼盘价值鉴别的思路 新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识 新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值 商铺价值鉴别实操案例商铺价值鉴别实操案例新手判断住

134、宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识 1. 1. 评价地段价值的评价地段价值的9 9个标准个标准n是否具有巨大潜力的区域规划是否具有巨大潜力的区域规划n是否交通通畅是否交通通畅n是否有强大的产业支撑是否有强大的产业支撑n是否有稀缺资源是否有稀缺资源n是否有高知名度的品牌开发商是否有高知名度的品牌开发商n是否有整齐的人群素质是否有整齐的人群素质n是否属于群体楼盘是否属于群体楼盘n是否处于有利的行业位置是否处于有利的行业位置n是否关注潮流与时尚是否关注潮流与时尚新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识新

135、手判断住宅优良的基本知识 2. 2. 评价建筑外观的评价建筑外观的3 3个指标个指标n建筑比例为购房者判断小区是否拥挤提供依据建筑比例为购房者判断小区是否拥挤提供依据n建筑材质反映出建筑的质感建筑材质反映出建筑的质感n建筑形状是否满足人们一定的情感需求建筑形状是否满足人们一定的情感需求新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识新手判断住宅优良的基本知识 3. 3. 室内平面布局的室内平面布局的6 6个着重点个着重点n客厅布局客厅布局n餐厅布局餐厅布局n厨房布局厨房布局n卫生间布局卫生间布局n卧室布局卧室布局n其他要点其他要点新手如何判断一个商铺的价值新手如何

136、判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值 1 1、规划是、规划是“指财针指财针” 规划一般指导地产开发资本的流向，所以说是规划一般指导地产开发资本的流向，所以说是“指财针指财针”。商铺的价。商铺的价值在于人流，而政府层面的规划往往关系到人流的走向。值在于人流，而政府层面的规划往往关系到人流的走向。对规划的预判和信息搜集，往往让我们对商铺价值的判断更加理性。很多顾客都认为，只要是“黄金路口都一定赚钱，新手切忌跟风。 一个城市，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，这是常有的事。新开发的区域是否具备投资潜力，旧城区是否有地段要进行旧城改造，这都与政府的

137、市政规划密切相关。忽略规划，盲目投资于容易拆迁的“危险地带，将会导致商铺价值大打折扣。 新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值 2 2、交通便利需、交通便利需“鹰眼鹰眼”识别识别交通便利，这肯定是一个卖点。怎么便利这就需要“鹰眼识别。公交网络站点多、地铁接入、重要街道会设置交通管制，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等，店铺选址应该避免这些地方。店铺门前还要有适合停放车辆的位置。此外，也尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，因为这样会限制对面的人流过来。交通方便是选择店铺位置的条件之一，店铺附近最好公交车站点，以及为出租

138、车提供分上下车站等。新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值 3 3、功能布局是、功能布局是“核心核心” 商业建筑外部足够的开放空间和功能布局，将会吸引更多的人流长商业建筑外部足够的开放空间和功能布局，将会吸引更多的人流长时间逗留，它包括广场、庭院、步行街、柱廊、露台等。时间逗留，它包括广场、庭院、步行街、柱廊、露台等。这些空间会成为人们休息、过往的重要场所，也会成为商家的组织各种活动、促销、文化娱乐的阵地，都有可能能为吸引人流的潜在指标。常见的大型广场是一种公私相接、内外交融的空间，给顾客休憩、停留和聚会以及某些社会活动提供适宜

139、的环境和场所。大型的广场就可以通过地下通道、步行街等方式与周围的建筑衔接，有助于人流疏散。 多数商场建筑中庭还作为交通枢纽。多数商场建筑中庭还作为交通枢纽。中庭设置自动扶梯和观景电梯。中庭四周是多层的商业街，商业街串联商店，而店铺外围是库房，通过步行街可能又与另外一个中庭沟通，另外一个中庭又是上述内容的重复，如此周而复始，构成连续的购物环境。新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值 4. 4. 客流是客流是“钱流钱流” 大多数店铺会选择在人流量比较大的街区，特别是当地商业活动比大多数店铺会选择在人流量比较大的街区，特别是当地商业活

140、动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈。较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈。“客流”就是“钱流”，人有扎堆现象，就会发现有的商场忙得不可开交，有的却门庭冷清，日不敷出。 一般来说，居民聚集、人口集中的地区，文化中心区，政策中心区一般来说，居民聚集、人口集中的地区，文化中心区，政策中心区都会有较大的人流，而居民较少和居民增长较慢地区的商铺价值明显较都会有较大的人流，而居民较少和居民增长较慢地区的商铺价值明显较差。差。北京北区的天通苑小区居住几十万人口，这些人口的消费一下子带动了周围的商业环境改善和发展。从一个偏僻的、无商人问津的区域变成商家觊觎和竞争激烈的地方。新手如何判断一个商铺的价值新手如何

141、判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值新手如何判断一个商铺的价值 5 5、 地段是地段是“黄金黄金”地地段段是是店店铺铺经经营营必必谈谈的的因因素素。为什么麦当劳开一个火一个？很多人做过研究，基本上麦当劳都是在四通八达的路口和天桥下、地铁不远的地方。一一般般规规则则是是，室室外外的的店店铺铺要要尽尽量量从从店店铺铺的的位位置置和和朝朝向向分分析析。如两端交通顺畅、往来人流较多的街道，而不是拐弯抹角的“死胡同”位置；同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯会使客流量不一定相同，因此观察客流速度很快，绝大多数人的目地不是购物，滞留时间较短，这些地方价值，需要慎重判断。商铺价值鉴别实操案例商铺价

142、值鉴别实操案例商铺价值鉴别实操案例商铺价值鉴别实操案例 1 1、成功个案、成功个案王先生住在某大型小区，该小区6月发售多间40-60平方米投资型商铺，均价为1.3万-1.5万元/平方米。这批商铺有九成实用率，8米超宽的店铺门面，面积47平方米，总价70.5万元。经过一番考虑，王先生决定买下这间商铺，他采用银行按揭方式，首付款35万元，剩下做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，王先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为4300元/月，投资回报7.3%。不久该盘再次推出一批商铺，均价已经上升到2.6万元/平方米。商铺价值鉴别实操案例商铺价值鉴别实操案例商铺价值鉴别实操案例商铺价值鉴别实操

143、案例 2 2、失败个案、失败个案张先生几年前在某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约16平方米，总价25万元。当时该楼房大街两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时周围区域商场稀少，张先生看好该铺的升值潜力。张先生该年年底以1000元组给了一家饰品店，年递增按市场情况在决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，张先生于是萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的张先生还得交每月12月12元/平方米的物业管理费。商铺价值鉴别实操案例商铺价值鉴别实操案例商铺价值鉴别实操案例商铺价值鉴别实操案例 3 3、同是投资小区商铺为何

144、结果迥异、同是投资小区商铺为何结果迥异 两个商铺投资案例中，投资者可从中分析商铺投资、经营方式，如何规避两个商铺投资案例中，投资者可从中分析商铺投资、经营方式，如何规避风险等问题。风险等问题。就楼市环境而言，整体环境和良好，小区商铺回报率升高，升值空间也越大；从楼盘自身额角度来讲，各大小居住氛围日渐成熟，入住率越来越高，小区配套不断完善：这些都使得小区商铺成为近期的投资热点，受到越来越多的买家关注。 同是投资小区商铺，为何王先生的商铺升值不少，而张先生的却难以维继，甚至无法脱手？一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人物状况及消一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人物状况及消费群的消

145、费水平。费群的消费水平。 在失败的案例中，群楼商铺尽管同样有这个注重点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。 在成功案例中，王先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费力已经不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了区内区外的居民前来消费。而张先生的裙楼商铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，如果商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至倒闭。房地产开发策划流程房地产开发策划流程 可行性研究可行性研究 市场调研市场调研前期策划前期策划营销策划营销策划 销售组织销售组织 营销执行营销执行 可行性研究

146、可行性研究可行性研究可行性研究 1 1、房地产开发可行性研究的内容、房地产开发可行性研究的内容序号序号内容内容1项目概况2开发项目用地的现场调查及动迁安置3市场分析和建设规模的确定4规划设计影响和环境保护5资源供给6环境影响和环境保护7项目开发组织机构、管理费用的研究8开发建设计划9项目经济及社会效益分析10结论及建议可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究 2 2、房地产开发可行性研究的工作阶段、房地产开发可行性研究的工作阶段n投资机会研究阶段投资机会研究阶段 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投

147、资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。n初步可行性研究初步可行性研究 初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。n详细可行性研究详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型

148、项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究 3 3、房地产开发可行性研究步骤、房地产开发可行性研究步骤 可行性研究一般按可行性研究一般按5 5个步骤进行：个步骤进行：第一，接受委托；第二，调查研究；第三，方案选择与优化；第四，财务评价和国民经济评价；第五，编制可行性研究报告。市场调研市场调研市场调研市场调研 1 1、房地产市

149、场调研的主要阶段、房地产市场调研的主要阶段（1 1）项目前期阶段）项目前期阶段市场资讯服务市场资讯服务基于对市场政策、项目信息等长期跟踪，以及长期积累的文档资料，针对不同区域市场、不同物业市场的信息资讯报告。内容包括市场环境、政策环境分析，市场内容包括市场环境、政策环境分析，市场规模、产品特征、消费习惯等的发展历史、现状与发展预测。规模、产品特征、消费习惯等的发展历史、现状与发展预测。竞争环境调查竞争环境调查竞争环境调查是地产项目进行前期调研的核心工作之一。竞争环境分析主要包括竞争环境分析主要包括两方面的内容：一方面为总体市场分析；另一方面为主要竞争项目分析。两方面的内容：一方面为总体市场分析

150、；另一方面为主要竞争项目分析。总体市场分析涉及到相关物业的供需总量、供需结构、产品特征、区域特征等内容；主要竞争项目主要包括现在、潜在重要竞争对手状况详细调查分析。市场调研市场调研市场调研市场调研 1 1、房地产市场调研的主要阶段、房地产市场调研的主要阶段（2 2）项目定位阶段）项目定位阶段消费需求特征分析消费需求特征分析通过整理原有消费者资料，或者通过问卷、访谈调查等方式，了解不同消费者通过整理原有消费者资料，或者通过问卷、访谈调查等方式，了解不同消费者对购买、使用产品的看法，在选择细分市场后为项目的产品定位提供第一手资料，对购买、使用产品的看法，在选择细分市场后为项目的产品定位提供第一手资

151、料，也可以直接指导营销策略制定。也可以直接指导营销策略制定。同时，消费者需求特征分析也是项目进行市场细分及为项目选择最有价值目标市场的重要方式之一，经常与消费行为特征结合使用。消费行为特征研究消费行为特征研究消费者行为特征研究主要了解消费者的购买行为、消费心理、消费观念、习惯消费者行为特征研究主要了解消费者的购买行为、消费心理、消费观念、习惯与态度等，包括客户在购买项目前的决策过程、考虑时间、考虑因素、消费水平，与态度等，包括客户在购买项目前的决策过程、考虑时间、考虑因素、消费水平，购买之后的使用方式、使用习惯，以及对产品价值评价等方面的情况，购买之后的使用方式、使用习惯，以及对产品价值评价等

152、方面的情况，它是市场细分、项目定位、营销推广、销售诊断等活动的决策基础。市场调研市场调研市场调研市场调研 1 1、房地产市场调研的主要阶段、房地产市场调研的主要阶段（2 2）项目定位阶段）项目定位阶段产品价格研究产品价格研究价格确定是项目发展策略的重要环节，也是项目最重要营销之一。房地产项目的房地产项目的价格确定是一个比较复杂的过程，除了考虑成本、市场竞争之外，还必须考虑目标价格确定是一个比较复杂的过程，除了考虑成本、市场竞争之外，还必须考虑目标客户群价值认知以及对价格的接受能力等，客户群价值认知以及对价格的接受能力等，因此价格研究在市场调查中是非常重要的内容。根据价格研究结论，可以提供差别定

153、价、产品线性定价、非线性定价等策略建议。市场细分与市场空间价值判断市场细分与市场空间价值判断房地产市场细分房地产市场细分是根据开发企业与项目本身的特点，选择合适的维度进行市场层次分析，并判断不同层次市场容量与竞争烈度，从而为选择项目发展方向打好基础。市场空间价值判断市场空间价值判断是在划分不同细分市场的基础上，考虑消费者消费特征，结合项目的自身条件，对各个细分市场进行评估，找到对企业价值最大的市场空间。常用的分析方法有比较法、排除法。市场调研市场调研市场调研市场调研 1 1、房地产市场调研的主要阶段、房地产市场调研的主要阶段（3 3）产品方案阶段）产品方案阶段 产品方案需求研究产品方案需求研究

154、 房地产项目的调查研究的核心内容就是对产品的需求调查，通过定性和定量相结合的调查方式，能够获得包括楼型选择、户型设计、通风设施、朝向选择、园林景观、功能间的分割、车位设计、进深、面宽等所有与产品有关的方方面面，都可以通过市场调研得到有益结论。尤其是客户价值认知、库户产品需求 、客户承受能力之间的关系研究，更是项目决策基础，通常与消费需求特征研究结合使用。产品特征、价值、价格关系研究产品特征、价值、价格关系研究 对于一个地产项目，客户在项目选择、项目比较时关注的因素有哪些，其中那些因素是决定客户购买的关键因素呢？围绕产品特征属性、价值属性以及定价原则，通过消费者调研，结合统计分析技术，可以找到影

155、响客户行为的关键产品属性，也就是确定消费者更愿意为产品的什么特征来付费。通过产品特征、价值、价格关系研究，一方面我们能够明确定义各个影响因素对于客户购买的影响程度；另一方面我们可以通过模型模拟出企业可能采取的多种产品组合中利润最大的产品特征组合。为企业产品定价、营销推广提供支持。市场调研市场调研市场调研市场调研 1 1、房地产市场调研的主要阶段、房地产市场调研的主要阶段（3 3）产品方案阶段）产品方案阶段 产品竞争力分析产品竞争力分析 对于每位经营者，都对自己生产的产品有所偏爱，很难发现其缺点和不足。产品竞争力分析通过展示消费者对产品的评价，突出产品的优劣点，让经营者更客观地了解产品在市场上的

156、表现。产品竞争力分析能够展示某一产品相对重要性的强势和弱势，发现需要立即引起注意的方面（核心优势区）或者需要立即改进补救的方面（威胁区）从而为将要实施的营销计划提供指南。可以采用产品竞争力矩阵的分析模型。市场调研市场调研市场调研市场调研 1 1、房地产市场调研的主要阶段、房地产市场调研的主要阶段（4 4）市场营销阶段市场营销阶段 广告是传递产品信息给消费者最重要的形式，它是促使消费者购买行为发生的主要因素之一，因此产品广告的成功与否直接关系到项目的成功。我们可以对地产广告进行以下方面的研究： 媒体渠道选择媒体渠道选择 通过对目标客户群的调查，选择最有效媒体渠道。 广告文案测试广告文案测试广告文

157、案能否把产品的意图正确地传达给消费者，并向消费者传达强有力的诉求，提高对广告产品的评价，引起购买欲望，必须用科学的国防法加以测定。测试指标包括川大力和说服力。市场调研市场调研市场调研市场调研 1 1、房地产市场调研的主要阶段、房地产市场调研的主要阶段（4 4）市场营销阶段市场营销阶段 广告效果跟踪广告效果跟踪广告投放到市场之后，效果如何就必须进行跟踪研究才能获得。广告跟踪研究的作用： 尽快撤换低效率广告； 防止好的广告被过早的替换； 确定最佳广告预算并做好各个时期的预算分配； 利用过去的经验，方便以后推出更好的广告。 广告效果研究广告效果研究 广告效果评估实际就是评定广告的效力。广告效果一般分

158、为销售效果和广告本身效果，广告是促进产品销售的一种手段，产品销售情况的好坏直接判定广告效果，也就是广告的销售效果。所谓广告本身的效果，是以广告的收视、收听率、产品知名度间接促进产品销售的因素为根据。房地产广告效果评估一般把广告的销售效果和本身的效果相结合，进行评估广告效果的成功与否。评定广告效果的方法，可以分为事前测定法、同时测定法、事后测定法3种。市场调研市场调研市场调研市场调研 1 1、房地产市场调研的主要阶段、房地产市场调研的主要阶段（5 5）项目跟踪阶段）项目跟踪阶段 顾客满意度调查顾客满意度调查顾客满意度研究就是通过对影响顾客满意度的因素进行分析，发现影响顾客满意度的因素、顾客满意度

159、的关键因素达到满足消费者需求，建立公司信誉度和品牌形象，创造良好口 项目社会价值分析项目社会价值分析 项目社会价值分析主要是对包括顾客、业内人士、其他关联人士的调查，了解其对项目本身、项目开发过程、项目影响等多方面的评价，从而评价项目特征、项目过程等不同因素对企业品牌建立的影响，为后续开发提供经验教训。项目社会价值分析经常与顾客满意度调查结合使用，以协助企业品牌建设。 品牌形象研究品牌形象研究通过对相关社会群体调查，采用对应、对比、百分比、价值分析等方式，分析项目或者企业品牌，为企业营销以及后续项目选择提供指导。前期策划前期策划前期策划前期策划 1 1、 SWOTSWOT分析法分析法 项目SW

160、OT分析的任务是分析项目各项资源及可利用程度。SWOTSWOT分分析析一一般般分分为为优优势势、劣劣势势、机机会会点点及及威威胁胁点点分分析析。在这一阶段，发展商应该根据项目的资源及SWOT分析确定项目资源的可利用程度，确保项目的各项优势资源得到充分的利用。 所所谓谓SWOSWO分分析析法法，也也被被称称为为态态势势分分析析法法，是是运运用用系系统统分分析析的的思思想想，把把各各种种因因素素相相互互匹匹配配起起来来加加以以分分析析，从从中中得得出出一一系系列列相相应应的的结结论论（对对策策），运运用用这这种种方方法法，有有利利于于市市场场竞竞争争参参与与者者对对所所处处市市场场环环境境环环境境

161、进进行行全全面面、系系统统、准准确确的的分分析析，借借此此制制订订相相应应的的市市场场对对策策，提提高高市市场场竞竞争争力力。SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。 前期策划前期策划前期策划前期策划 1 1、 SWOTSWOT分析法分析法 就一个房地产项目而言，SWOT分析法分为四个因素：内部优势因素、劣势因素和外部市场环境中的机会因素、威胁因素。 内部优势因素内部优势因素即该项目与竞争对手相比在某些方面所具有的对方不可模仿的独特能力或是在那些方面比竞争对手做得更好。 内部劣势因素内部劣势因素即该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足。 机会因

162、素机会因素指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以争强项目竞争优势。 威胁因素威胁因素指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极方面，若不能回避或处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。前期策划前期策划前期策划前期策划 2 2、 DSTPDSTP模式模式增值策划模式的理论核心增值策划模式的理论核心 DSTP模式是通过分析住户需求，细分市场，选择适当的目标市场，为自己产品进行价值定位，从而达到尽可能多的确保开发商最后经济收益的目的。 需求需求是指消费者有能力购买且愿意购买的某个具体产品的欲望。 细分细分指市场细分，根据住户对产品的

163、需要差异，把整个房地产市场分割为若干个子市场的分类过程。 目标目标指开发商对市场细分后，确定自己的产品所要进入的领域。 定位定位指策划机构为目标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标用户中确定与众不同的有价值的地位。前期策划前期策划前期策划前期策划 3 3、房地产项目前期策划的一般工作流程、房地产项目前期策划的一般工作流程 房地产项目前期策划包含了定位策划以及产品策划两部分的内容，定位策划包含项目市场定位、项目开发原创概念定位、项目产品初步定位、项目开发核心定位、项目产品形态定位等几方面的工作内容；而产品策划包括项目总体规划理念策划、景观规划理念策划、建筑规划理念策划、公建配套规划理念策划等内

164、容。营销策划营销策划营销策划营销策划 1 1、项目营销策划总流程、项目营销策划总流程2 2、 项目营销策划的主要内容项目营销策划的主要内容3 3、项目营销计划的制订步骤、项目营销计划的制订步骤销售组织销售组织销售组织销售组织 1 1、销售团队组织架构图、销售团队组织架构图2 2、销售人员招聘选拔流程、销售人员招聘选拔流程销售组织销售组织销售组织销售组织 3 3、销售人员培训体系、销售人员培训体系（1 1）培训体系图）培训体系图（2 2）培训流程图）培训流程图（3 3）培训内容设计）培训内容设计n基本知识n专业知识 房地产基本知识 所销售物业详细情况 房地产市场状况及竞争楼盘分析 物业管理及售后

165、服务 市场调查及数理统计n销售技巧n其他方面n培训组织步骤 （4 4）培训日程安排设计）培训日程安排设计 （5 5） 培训记录培训记录营销执行营销执行营销执行营销执行 1 1、 营销执行流程设计营销执行流程设计营销执行营销执行营销执行营销执行 2 2、销售现场基本流程设计、销售现场基本流程设计房地产销售，现场接待是主战场，如何将产品尽可能快速，前面地为客户所接受，销售人员的基本动作是关键。营销执行营销执行营销执行营销执行 3 3、营销执行各时期业务推广策略设计、营销执行各时期业务推广策略设计 （1 1）预热期）预热期 对预约客户中有望客户做DS(直接拜访)。 现场业务销售方向、方式若有不顺要及

166、时修正。 定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。 不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对现场来访客户，来电和区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。 有关接待中心常发生故障或客户较为在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。 主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能、控台、销售区、样板房与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。营销执行营销执行营销执行营销执行 3 3、营销执行各时期业务推广策略设计、营销执行各时期业务推广策略设计 （2 2）开盘期及强销期）开盘期及强销期 正式公开推出前需吸引预热期有意向客户

167、与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。 每天下班前25分钟，现场销售人员将每天应填之资料填好交回，由业务主管加以审查，于隔天交还每位销售人员，并于隔天晨间会议进行讲述对各种状况及有意向客户追踪，提出应变措施。 每周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。 拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。 于SP活动前三天，选定协助销售人员及假客户等，并预选安排讲习或演练。营销执行营销执行营销执行营销执

168、行 3 3、营销执行各时期业务推广策略设计、营销执行各时期业务推广策略设计 （2 2）开盘期及强销期）开盘期及强销期 若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其前面了解当天活动策略、进行方式及如何配合。 每逢周六、周日或看节日SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。 周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对当天来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。 实施责任户数业绩法，每位销售成员自

169、定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一做统计。完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。营销执行营销执行营销执行营销执行 3 3、营销执行各时期业务推广策略设计、营销执行各时期业务推广策略设计 （2 2）开盘期及强销期）开盘期及强销期 随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每天下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。每逢周日，节日或SP 期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话

170、到现场做假恰订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。营销执行营销执行营销执行营销执行 3 3、营销执行各时期业务推广策略设计、营销执行各时期业务推广策略设计 （3 3）持续期（最后冲刺阶段）持续期（最后冲刺阶段） 正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以其达到成交目的。 利用已购客户介绍客户，使之成为“活广告”。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金作为鼓励。 回头客户积极把握，其成交机会极大。 退订客户仍在追踪，实际了解问题所在。 销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。营销执行营销执行营销

171、执行营销执行 4 4、营销执行的基本要求、营销执行的基本要求营销执行营销执行营销执行营销执行 5 5、销控管理、销控管理（1 1）销控管理及其作用）销控管理及其作用 在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益，此即为销售控制。销控是实现项目利润最大化得捷径。 房源与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场变化后共给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导

172、期、开盘期、强销期、收盘期安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。 如果一个项目的市场需求把握不准或是规划不科学，那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了。房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的概率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了开发商的核心能力因素之一。营销执行营销执行营销执行营销执行 5 5、销控管理、销控管理（2 2）销售管理的两种不同的价格策略的制订一般来说有两种：一是）销售管理的两种不同的价格策略的制订一般来说有两种：一是“低开高走低开高走“。 “低开高走低开高走”价

173、格制订策略的销售控制价格制订策略的销售控制 价格制订策略采用“低开高走“的楼盘，应分时间段制订出不断上升的价格走势，价格控制的原则为逐步走高，并留有升值空间，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，随着心理需求的变化成不规则变动。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，互相协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中谁就能控制价格，随着时间的推移，不断将整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。 “高开走低高开走低”价格制订策略价格制订策略 属于撇脂模式，市场定位为需求弹性较小的高收入人群，它的特点是阶段性高额利润，速战速决的回收资金，其适用范围为实力信誉颇佳的大公司，有“新、奇、特 ”概念的高附加值的物业，如合生创展常采用这一战术。（3 3）销控具体操作流程）销控具体操作流程The endThe end ThanksThanks！