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1、07年度房地产业战略决策指导 06年度福建房地产精英高峰论坛形势与政策中国房地产业去向何方？主讲：陈 淮国家建设部政策研究中心主任时间：年月日地点：白鹭洲宝龙大酒店主办：厦门紫星教育机构协办：厦门宝龙集团报名电话：房地产企业价值链及其活动房地产企业价值链及其活动项目决策规划设计建设施工市场销售物业管理施工/监理材料设备采购招标销售策划项目策划取得土地建筑设计市政设计物业服务广告销售投资分析谁做得更好值不值得做各阶段的价值活动，都有专业化公司提供服务。企业边界的确定企业边界的确定企业做什么别人做什么社会分工专业化程度控制成本企业实力和战略采取战略联盟、联合采购、合作开发等更优的合作竞争方式整合产
2、业链价价值值活活动动企企业业价价值值链链集成整合集成整合市场调查房地产开发企业的职能会趋于专业化，主要体现在决策和投资和对各阶段价值活动的资源整合和控制上报批/审核办理规划证投资计划竣工验收出租2MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎房地产的产业价值链第一步就是项目决策房地产的产业价值链第一步就是项目决策走对了方向走对了方向,你已经成功了你已经成功了50%.走
3、错了方向走错了方向,你离成功越来越远你离成功越来越远,而且将会付出沉重代价而且将会付出沉重代价正确的决策正确的决策, ,是企业全体生死存亡的命脉是企业全体生死存亡的命脉! !3学者陈淮？官员陈淮？学者陈淮？官员陈淮？代言消费者？代言开发商？代言消费者？代言开发商？ 代言政府部门？还是代言利益集团？代言政府部门？还是代言利益集团？我们为什么需要陈淮我们为什么需要陈淮?国家建设部政策研究中心主任,是头衔还是实力?中国人民大学博士生导师中国人民大学博士生导师,是学者还是行家是学者还是行家?国家级有特殊贡献专家国家级有特殊贡献专家是否可以给我们切身的指导是否可以给我们切身的指导?请看一个真实的陈淮，请
4、看一个真实的陈淮， 将会带来什么战略分析？将会带来什么战略分析？陈淮是谁陈淮是谁?MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎陈 淮 建设部政策研究中心主任陈淮，男，1987年在中国人民大学获博士学位，1993年获研究员职称，为国家级有特殊贡献专家，曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，现任建设部政策研究中心主任，现任建设部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所
5、所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任，中国中国城乡建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任，中国人民大学博士生导师人民大学博士生导师；曾于1987年至1989在日本东海大学作访问学者，1992年至1993年在美国斯坦福大学作客座研究员；出版有工业化中国面临的挑战、日本产业政策研究、对话“ 十五”中国中长期发展战略再审视、走过世纪之交：战略与政策研究、热点随想、 大道至简给EMBA讲经济学等专著十余部，公开发表论文数百篇；主要研究领域：工业化理论、产业结构理论、区域经济理论、人口就业理论等；曾获国家科技进步二等奖（集体）、国家发展奖一、二等奖（集体）、国家教委优
6、秀著作奖（个人）、辽宁省社会科学一等奖（个人）；主持过跨世纪战略发展过程中的中国经济结构研究、世纪末的中国经济增长、过剩经济：形势与对策、重要基础产业的资产重组研究、1999：中国中长期发展战略再审视、中国国有投资公司在发展与改革过程中的战略定位、保障国家石油安全的战略思路等重大课题研究。5MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎怎样看待房地产调控政策6MACR
7、O POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎政策的根本目的政策的根本目的是让老百姓都住上房子！是让老百姓都住上房子！ 7MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮200
8、1年5月摄于法国巴黎【内容提要】【内容提要】对房地产市场的宏观调控目标有四个方面，房价只是其一。平均房价下降并不一定意味着实际买房的价格就下降。政策的最重要和最基本依据是客观规律，而不是人们的主观愿望。政策的根本目的是让人民群众住上房子。鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。中国居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。 8MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征
9、的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎一、调控房地产市场的政策目标是多重的一、调控房地产市场的政策目标是多重的一是投资规模过大；二是房价上涨过快；三是供给结构不合理；四是市场经济秩序存在着混乱。9MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎从长期看，调控政策的取向还包括
10、调整富人和穷人在资源占有上的关系，维护社会公平。例如，通过税赋等手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件；推进资源节约，例如发展节能省地型住宅，抑制奢侈性住房消费，鼓励适度合理消费；加快存量资源的优化配置，例如推进现有住房市场化流动，提高既有城市住房资源的利用效率；完善市场体系，例如形成一级市场、二级市场、租赁市场和中介市场之间的合理结构关系等。10MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国
11、人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎二、政策与房价涨跌之间存在复杂关系二、政策与房价涨跌之间存在复杂关系调控政策当然要涉及到房价。其目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨。“稳定”和“抑制过快上涨”的直接结果并非就一定是“降价”。例如政策规定对非普通住房征营业税，这显然会提高而不是降低买方价格，这会极大抑制投机性需求和炒作，有助于房价稳定。11MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪
12、不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎政策明确规定，要停止别墅供地和严控高档住房用地，增加中低价位住房的土地供应量。供给结构改变的结果必然是平均房价下降。但平均房价下降并不一定意味着人们实际买房的价格就下降。12MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎有些目前人们热衷的楼盘，近期不一定跌，但5年后也许会跌。反之
13、也一样。一个明显例证是，5年前的“明星”楼盘人们现在还看得上吗？目前调控房价上涨过快，但广州很多住房的价格和1999年相比是下滑很多的。13MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎普通居民在购房中面临的风险不仅仅是房价涨跌的风险，还包括利率变化、税制改革、汇率变化、收入水平变化等风险。这些风险中，任何一项风险在长达20年左右的按揭期间或长期持有期间，累积起来的风
14、险都可能远超过房价变化带来的风险。14MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎三、政策的根本依据是客观规律三、政策的根本依据是客观规律制定调控政策最重要和最基本依据是客观规律，而不是哪一部分人的主观愿望。人们希望一年中只有春天，但那是办不到的事。在市场经济下，政策和市场的基本关系是，政策是补充、修正市场机制不足的。离开市场的具体情况是无所谓政策的。15MACRO
15、 POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎我国住房问题中，最需要政府政策的部分是完善住房保障体系。这部分资源的配置原则和市场竞争、市场价格无关，或无直接关系。16MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过
16、。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎解决穷人住房要靠政策，也就是住房保障体系。住房保障体系是政府提供的公共产品，而不是市场提供的竞争性产品。依靠“市场”以及市场中的“价格”信息，是无法制定出能够保障真正困难和特困群体住房需求的政策的。 17MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎四、鼓励而不是限制老百姓买房子四、鼓励而不是限制老百姓买房
17、子 仍是调控政策的主要取向仍是调控政策的主要取向鼓励而不是限制老百姓合理的住房消费、促进住房制度向市场化方向转变，这是政策的一贯取向。就是在目前的调控政策中，居民购买普通住房的按揭贷款利率仍可按正常利率“打九折”，契税也享受减半征收的优惠。可以说，进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。 18MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎五、当
18、前政策本质上是一种预防性政策五、当前政策本质上是一种预防性政策市场价格的涨落波动、供大于求和供不应求的交替出现，在市场经济下是一种正常和不可避免的现象。如果这个波动或交替可能会影响到社会稳定或社会整体利益，那么政府有责任有预见采取政策措施加以防止。19MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎目前的调控政策，从本质上说仍是一种“预见性”、“预防性”的政策。例如，前
19、一段时间，一些城市的房地产市场出现问题，政策就将抑制局部问题扩大为全局性问题，以此防止一个产业的增长影响国民经济整体的平衡关系，规范市场以避免出现资源配置的不公平和低效率。20MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎1980年以来，中国城市人口增长了167，城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。这
20、才是真实的政策效果。21MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎任何政策制定者的认识都是有局限性的，任何政策都是有缺陷的。美国的能源政策要是没有缺陷就不会有加州电力危机，欧洲的社保政策要是没有缺陷就不会成为其财政和社会的包袱。全世界的政府都是不断从失误、不足中找出教训，完善政策的。22MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样
21、看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎中国现在面临的住房问题是一个复杂的问题。过去包含在企业内部、单位内部的住房短缺被级别、工龄、厂龄以及其他限制性因素掩盖了。现在这个被掩盖的需求释放到了市场中，直接面对价格一个选择条件。可以说，供给者、需求者、政府都没有充分经验。我们大家都需要探索和积累经验。政府需要，政策需要，市场和消费者也需要。可以肯定地说，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要说以前的政策。23MACRO POLICY AN
22、D REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎六、对房地产的调控是一项长期政策六、对房地产的调控是一项长期政策房地产宏观调控政策不存在何时结束的问题。政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。24MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪
23、不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎以金融和财政手段进行调控，也并非只有提高利率和取消契税优惠一个方向或方式。例如，为解决低收入群体住房问题，政府可对其“贴息”，“贴息”可以“降低”购房者利息负担。从长远看，和房地产有关的税收改革和方向将必定是提高持有环节的税赋，降低流转环节的税赋，包括契税，也就是“减税”。25MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只
24、是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎影响房地产市场的财政、货币手段也并非就只是利率和契税。以税为例，就包括对土地等要素征税、对开发环节征税、对持有环节征税和对流转交易环节征税四个方面。对流转环节动用税收手段，也包括营业税、契税、个人所得税和资本利得税等多种选择。26MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎 应当看到，在宏观调控体系中，政府动用包括利率在内
25、的货币手段，包括税收在内的财政手段，并非就是针对房地产市场。例如，影响中国利率决策的因素，首先包括国民经济的总量平衡关系，也就是总供给和总需求之间关系；国际市场的价格水平以及中国自身的价格水平变化；国际货币的利率水平等。别夸大对房地产调控在整个宏观调控政策体系中的地位。 27MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎人类 我们对这个世界知道多少？What really human being knows on this world?28MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎 谢谢THANK YOU 29
