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1、二级市场策划品控中心Chapter1:市场竞争态势分析阶段性推广总结首批单位开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段推售策略Chapter:本项目下阶段推广策略Chapter5:本项目下阶段j价格策略Chapter6:2Chapter1首批单位开盘总结3Chapter1:开盘总结认筹总结Chapter2:开盘总结4一、认筹总结10月24日（周六）起，1栋C座开始接受金卡认筹登记，截止11月12日历时19天，共计认筹74个（组合后），11月13日（周五）起，开始接受金卡升级登记（额外折扣0.99折），截至11月14日历时2天，共计认筹升级66个。1、承受总价：52、解筹总
2、结：认筹客户（个）升级客户（个）解筹客户（个）解筹率周期10.24-11.12周期11.13-11.14周期11.15认筹客74个升级45个解筹40个61新增21个新增4个截止11月14日，共计认筹74个，其中实现认筹升级45个，新增升级21个，其中成功解筹40个，解筹率达61，整体上把握客户相对较为精准。6二、开盘总结1栋C座整体成交情况1栋C座开盘销售（组合后）开盘认购面积（）开盘认购均价（元/）认购金额（元）合计44套7445.8431436234,070,187说明：以上成交均价为认购价格，实际成交价格会在认购价格基础上享有99折。本次1栋C座开盘期间，开盘当天现场以选房活动为主，主要
3、到场认筹升级客户，同时吸引来访新客户30余批次，保证了现场充足人气，整体成交单位44套（组合后，下同），总认购金额约为2.34亿元，各户型均衡走量，开盘认购均价为31436元/，接近整体1栋C座均价，达到预期目标，顺利开盘并为后续推售奠定了基础。7二、开盘总结1栋C座成交户型分析1栋C座开盘销售（组合后）开盘认购面积（）开盘认购均价（元/）4*2*2（01+04）15套2636.70301694*2*2（02+05）13套2285.14322614*2*2（0306）16套2524.0032014合计44套7445.8431436说明：以上价格为认购价格，实际成交价格会在认购价格基础上享有99
4、折。1栋C座本次开盘共计成交组合前88套，组合后44套，尤其（0306）组合四房、（0205）组合四房集中放量对整体成交价格起到有力支撑作用。8Chapter2首批单位开盘前阶段性推广总结9Chapter1:市场竞争态势分析阶段性推广总结首批单位开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段推售策略Chapter:本项目下阶段推广策略Chapter5:本项目下阶段j价格策略Chapter6:10项目阶段回顾11项目推广工作展开之初，针对目标客群分析大家达成了一致：一群老手，拥有多次购房经验，不容易被忽悠，理性的生活品味追随者。基于此结论，我们明确了走“理性沟通”的路线，产品本
5、身是我们区别于竞争对手最大的差异化优势。在此基础上，我们有了“深圳湾尺度大宅”，有了“高阔纯奢宽-君汇五度”，通过阶段广告推广，完成了项目于深圳湾的身份区隔，塑造了“尺度大宅”的市场形象。12而在推广的铺排上，我们也明确了这一原则：线上（报纸、户外等）我们不会做大面积的推广，项目的级别调性更多的将会在线下以细节展示的方式来呈现。13项目入市广告任务：项目形象树立。推广主题：左右湾区尺度/见证湾区高度/深圳湾人居尺度标杆推广渠道：户外+物料+软文炒作+营销活动+短信+网络14户外15现场楼体物料16凯宾斯基媒体发布会17网络炒作：纯高层大户、五度大宅、雅颂居等18营销中心开放任务：项目节点信息释
6、放，吸引有效客户到访。推广渠道：户外+销售物料+网络+短信19户外20网络条幅21形象折页22现场包装部分23网络炒作：第一层高尺度大宅24短信：9月25日早上：万条都说低调，眼见为实。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，3.4米层高湾区唯一，180度观光电梯湾区唯一266800009月26日早上：万条同样的深圳湾不同的尺度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，区域规划大师打造湾区唯一，纯高层大户湾区唯一266800009月27日早上：万条同样的深圳湾不同的纯度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅10月5日营销中心荣耀开启，156-176平米阔宅，纯高层纯大宅湾
7、区唯一，266800009月28日早上：万条有远见方能展宏图，【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，156-176平米阔宅，超高实用率，超大赠送面2668000010月4日早上：万条定义湾区高度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，156-176平米阔宅，3.4米层高湾区唯一，2668000010月5日早上：万条左右湾区尺度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，营销中心现正开放恭迎阁下，156-176平米阔宅，超高实用率，超大赠送面积，2668000010月6日早上：万条【君汇新天】深圳湾尺度大宅营销中心现正开放，156-176平米阔宅，无缝连接2万平米森林公园湾
8、区唯一，30分钟可到达香港机场2668000010月7日早上：25万条湾区的榜样，【君汇新天】深圳湾尺度标杆，营销中心荣耀开放中，名师著，湖海城，双大堂，156-176平米阔宅，2668000010月8日早上：万条极度稀缺。【君汇新天】深圳湾尺度大宅营销中心荣耀开放中，3.4米层高深圳第一，首批156-176平米阔宅，2668000010月9日发送短信内容：万条豪宅尺度标杆，【君汇新天】深圳湾尺度大宅，营销中心荣耀开放中，156-176平米阔宅，超高实用率，超大赠送面积2668000025样板房开放认筹广告任务：项目节点信息释放，快速吸引客户到访并认筹推广渠道：户外+物料+网络炒作+活动+短信
9、26报广27网络条幅28户型折页29现场包装30风水活动31养生茶活动32开盘广告任务：盛大开盘，现场气氛感染。推广渠道：户外+报广+活动33开盘报广34开盘户外35开盘网络条幅36开盘现场37Chapter3市场竞争态势分析38Chapter1:市场竞争态势分析阶段性推广总结首批单位开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段推售策略Chapter:本项目下阶段推广策略Chapter5:本项目下阶段j价格策略Chapter6:39竞争态势：竞争态势：首地容御10月31日首批开盘，推350余套，均价28000元/，面积150-220，当天销售约300套，11月22日二批单位
10、加推93套，预计价格为28000-30000元/平米。三湘海尚预计12月中开盘，推BF栋（A栋候补），共220套，户型面积140-170，价格未出，预计34000元/宝能太古城预计11月底或12月初销售，推GHF座，共300套，户型面积76-156，价格未出，预计30000元/平米鸿威海怡湾预计12月中上旬销售，推EFJ座，共154套，户型面积143-165，价格未出，预计35000元/2009年11月12月底，周边片区高层的供应量高达约730套（不含本项目），面积段集中130-170平米。40三湘海尚维度研究【推售时间】MN栋：2009年9月5日P栋G-L栋：2009年9月29日B、F栋:预
11、计12月中推售【占地面积】92747平米【建筑面积】300222平米【容积率】2.0【建筑类型及规模】6栋高层,3栋小高层,37套联排别墅【总套数】1107套（组合后）【认筹方式】三批单位11月7日开始收筹,20万筹金享受开盘优惠，截止11月18日已收筹250个41三湘海尚维度研究u首批40套单位9月5日开盘售罄；u二批80套单位9月29日开盘售罄，加推别墅单位销售良好；u三批B、F栋220套单位在11月5日开始认筹，A栋为候补加推单位，预计12月中发售169207169207169207169207174146174146174146174146171141171141220-250220-
12、250220-250220-250220-250220-250220-250220-250220-250220-250170170170170227227【推售节奏】一批单位80套二批单位40套二批单位37套F栋B栋A栋三批单位220套（不含A栋）42新天1栋C、D、E座奇数层01+04、02+05户型名称：4房2厅2卫是否合拼户型：是主要景观：中心园林景观视野：视野开阔，南边遮挡建筑面积：175，套内面积：136实用率：80%100%赠送面积：约20梯户比：2梯3户套房数量：1套朝向：主卧室朝南，2间卧室朝北通风采光：点式结构，南北通透，采光良好客厅：面积52，厅开间：5.2米主卧面积：30
13、，开间4.2米其他卧室开间：3.1-4.2米公卫开间：1.8米新天1栋C、D、E座奇数层01+04、02+05【本项目VS三湘海尚户型】43新天1栋C、D、E座奇数层03+06户型名称：4房2厅2卫是否合拼户型：是主要景观：中心园林景观视野：视野较差，南北都被遮挡建筑面积：157，套内面积：126实用率：80%100%赠送面积：约45梯户比：2梯3户套房数量：1套朝向：主卧室朝东南，2间卧室朝北通风采光：点式结构，东西通透，采光良好客厅：面积32，厅开间：5米主卧面积：28，开间4.2米其他卧室开间：3-3.5米公卫开间：1.8米新天1栋C、D、E座奇数层03+06【本项目VS三湘海尚户型】4
14、4三湘A、B座Ac、Ad户型奇数层户型名称：4房2厅2卫是否合拼户型：是主要景观：看小区园林视野：楼间距较宽，视野开阔建筑面积：174.14，套内面积：143.04实用率：82%100%赠送面积：32梯户比：2梯2户套房数量：1套朝向：南，卧室全朝南通风采光：南北通透，采光可以客厅：面积28，开间：4.8主卧面积：28，开间3.9米其他卧室开间：3-3.3米公卫开间：1.5米三湘A、B座Ac、Ad户型奇数层【本项目VS三湘海尚户型】45三湘F座c、d户型奇数层户型名称：4房2厅2卫是否合拼户型：是主要景观：无敌一线海景及小区园林视野：无遮挡，视野开阔建筑面积：170.81，套内面积：133实用
15、率：82%100%赠送面积：30梯户比：2梯2户套房数量：1套朝向：南，卧室全朝南通风采光：南北通透，采光可以客厅：面积30，开间：4.8主卧面积：28，开间3.8米其他卧室开间：2.7-3.3米公卫开间：1.8米三湘F座c、d户型奇数层【本项目VS三湘海尚户型】46【户型对比优缺点总结】本项目优赠送面积大：赠送面积约为20-45，实用率高；多阳台：赠送阳台较多。入户花园：改造前连廊为入户花园，面积较大；南北通透：大部分南北通透方正：户型均方正主卧面积：主卧面积大是否动静分区：大部分动静分区劣多数户型为两梯三户对视严重：南区所有户型均存在内部对视问题视野问题：部分户型视野差，遮挡严重三湘A、F
16、栋优赠送面积大：赠送面积约为20-37双阳台：B座a+b户型和c+d户型入户花园：部分户型带入户花园南北通透：户户南北通透方正：户型均方正均为两梯两户劣动静不分区：B座的户型动静没分区，客厅和餐厅之间的走道浪费面积47宝能太古城维度研究【推售时间】南区9月26日开盘北区11月18日开始认筹，预计12月初推出市场【占地面积】6.6万平米【建筑面积】约43万平米【容积率】3.50【建筑类型及规模】17座24-32层的高层建筑【总套数】1950套（南、北区）【认筹方式】南区交纳10万元（5个工作日可退）可享受开盘额外优惠；北区交纳20万元，并抽签确定选房顺序48u11月18日北区第一批单位开始认筹，
17、当天认筹160个；u12月初将推出北区第一批单位，与本项目首批单位有竞争的156平米户型有100套左右；u本次推售单位F、G、H栋作为北区打入市场的性价比单位，预计均价30000元左右。首批300套单位第一批宝能太古城维度研究49宝能太古城维度研究-北区首批户型本次所推G、H栋的主力户型，与本项目君悦户型相比没有优势50TATBTCTDTEABCDEFGHJ155143143145155165165165898915516589155143143145155165165165898916516589891651658989u鸿威海怡湾认筹时间延迟，预计本周末11月21日进行认筹；样板间开放预计
18、11月25日；u推D、E、F三栋，154套单位。面积为143平方米、156平方米、165平方米,两房单位预计不推首批154套单位鸿威海怡湾维度研究【推售时间】11月25日开放样板房，即日开始认筹，预计首批单位12月初发售【占地面积】52971.9平米【建筑面积】106000平米【容积率】2.0【建筑类型及规模】5栋高层,5栋联排别墅【总套数】594套5152户型特点：赠送面积大且实用，赠送面积可改房间，实现三房变四房，四房变五房，南北朝向，一线无敌海景。53纯粹四房179 179 179 173 177 213181206207195204 145 177 145 88 151 151 88
19、151 151 179 141 141 179 141 141 88 88 90 89 177 91 91 89 176 2 栋3 栋4 栋5 栋6 栋179 179 179 175 1 栋合拼复式四房合拼四房两房合拼三房179 179 179 173 177 213181206207195204 145 177 145 88 151 151 88 151 151 179 141 141 179 141 141 88 88 90 89 177 91 91 89 176 2 栋3 栋4 栋5 栋6 栋179 179 179 175 1 栋合拼复式四房合拼四房两房合拼三房u11月22日，首地容御二
20、批单位加推，预计推售为3栋C座93套单位；u按照3栋C座的产品素质评估，加推单位的价格将与开盘价格持平或略低，预计单价将在2800030000之间。加推93套单位首地容御维度研究54竞争户型首地容御E栋151平米户型偶数层海怡湾E栋155平米户型偶数层户型名称：4房2厅2卫是否合拼户型：是主要景观：部分园林景观视野：视野严重受遮挡建筑面积：约151，套内面积：实用率：赠送面积：约15梯户比：2梯3户套房数量：1套朝向：客厅朝南，2间卧室朝东南，2间卧室朝西北通风采光：通透、采光良好客厅：面积25.3，厅开间：4.65米主卧面积：20，开间3.6米其他卧室开间：2.85-3.1米公卫开间：2.0
21、米55项目名称推售单位入市时间竞争产品预测销售均价本案1D或1E栋（63套）预计12月157-175平米四房61套三湘海尚BF栋（220套）预计12月中140-170平米四房212套33000-35000元/平米宝能太古城FGH栋（300套）预计12月初156平米四房60套31000元/平米鸿威海怡湾畔DEF栋（154套）预计12月初145-170四房80套35000元/平米首地容御3C栋（93套）11月22日150-220四房93套28000-30000元/平米竞争总结核心竞争对手：通过入市时间、竞争产品等方面抛离部分非竞争产品，本项目第二批单位（1D或1E）核心竞争对手为三湘海尚B栋212
22、套四房产品，其次为太古城60套156平米的四房和海怡湾80套145-170的四房单位。销售价格预期：三湘海尚通过MN、P栋成功销售，基本已过安全线，本次定价依然采用平开策略；太古城首次大户型面市，以北区性价比单位冲击市场，定价相对平和；海怡湾以海景资源丰富的片区主力单位面市，奠定项目优势，定价采取高开平走策略。56Chapter4下阶段推售策略57Chapter1:市场竞争态势分析阶段性推广总结首批单位开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段推售策略Chapter:本项目下阶段推广策略Chapter5:本项目下阶段j价格策略Chapter6:58影响下批推售的关键因素展
23、示工程储客量1E、1D看楼通道、电梯、改造后的清水样板房客户量是影响销售的关键因素，需要增加客户渠道市场和竞争三湘、宝能、鸿威的营销节点对本项目的影响59一、展示工程从首批单位的客户情况来看：客户购买心理非常理性，都是经过多个楼盘比较后，才作出最终的选择。并且对产品细节非常的关注中原建议：1.尽快赶出通往1E、1D的看楼通道,最迟须在第二批单位推出前一周达到展示条件。2.增加、栋、楼改造后清水房展示，展示条件参照栋改造后清水样板房，最迟须在第二批单位推出前一周达到展示条件。3.配合E、栋的电梯运营正常。60二、客户量认筹客户（个）升级客户（个）解筹客户（个）潜在放弃周期10.24-11.12周
24、期11.13-11.14周期11.15截止11.19截止11.19认筹客74个升级45个解筹40个新增：4个66个升级客户中4个66个升级客户中22个新增21个32311月1611月1711月18日均来电1210810来访168111266个交诚意金客户中除了40个开盘解筹客户，仅剩下3个可以挖的潜在客户，开盘后日均来访仅12批、来电记录仅10个。结论：以目前的客户量不足以马上加推新单位，我们迫切的需要增加有效的客户量。61三、市场和竞争认筹样板房开放算价开盘三湘11月7日开始目前筹量：25011月21日12月4日预计12月6日宝能11月18日开始目前筹量：160预计11月2512月4号预计1
25、2月6日鸿威预计本周末11月21日进行认筹样板间开放预计11月下旬。预计12月底可以说整个片区相同面积段的项目都在争夺同一群客户，竞争非常激烈。结论：知己知彼百战不殆，竞争项目的定价策略是我们下一步推售的影响因素之一。62南区剩余产品营销总策略：化整为零、灵活应战、小步快跑在目前形势下，不建议下批单位再次大规模开盘项目组建议：知己知彼百战不殆，以三湘海尚算价结果为下批单位的市场比准基础，若其栋单位价格高于本项目栋，建议本项目相应推出与栋质素相等的栋部分单位，价格顺势走高，若其栋单位价格低于本项目栋成交价格，建议推出南区综合质素最差，但最具价格竞争优势的栋部分单位，截流客户资源。推售方式不以栋为
26、单位，而是以套为单位，灵活应战，根据诚意客户数量决定推售套数，现场配合小型暖场活动，促进成交。u销售目标：u争取年内完成南区100%销售63君汇新天推售策略64Chapter5下阶段推广策略65Chapter1:市场竞争态势分析阶段性推广总结首批单位开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段推售策略Chapter:本项目下阶段推广策略Chapter5:本项目下阶段j价格策略Chapter6:66片区项目推广及效果分析三湘海尚推广及效果分析宝能太古城推广及效果分析鸿威海怡湾推广及效果分析67三湘销售现场数据分析【来访客户了解方式统计】排名前5的分别为：网络、短信、户外、报纸
27、、友介新增渠道：加了深圳电视台电视广告、1062电台广告、增加了罗湖户外广告点、短信的投放次数、报版投放次数，其目的是增加新客户的到访量。新增渠道中，最有效的是户外、电视广告68排名前5的分别为：网络、短信、户外、报纸、友介新增渠道：华强北LED、深圳卫视广告、短信数量、宝能销售现场数据分析69排名前三的分别为：短信、户外、报纸随着营销节点的逼近，鸿威增加了大量线上推广，连续三周报版。鸿威销售现场数据分析70三湘海尚报广回顾717273从“亚洲天工名宅”、“以科技涵养雍容”到“天工阙起”，三湘海尚的推广重点始终围绕着“科技大宅”展开。实际价值支撑点就是所宣扬的十几项硬件指标。密集的广告投放量、
28、现场细节的考究，不管其所宣称的硬件指标科技含量是否属实，至少从目前的情况来看，三湘海尚在推广上是成功的。在深圳豪宅推广的过往经验史上，通过密集的广告轰炸攻势，完成了由“奢”向“智”的新方向转变。74宝能太古城报广回顾7576宝能太古城节点回顾远在07年底08年初，深圳就出现了“宝能太古城”的户外牌；5月6日接受电话咨询；7月4日营销中心对外开放；9月8日开始接受VIP诚意登记；9月19日推出南区精装公寓样板房；9月26日南区开盘；秋交会参展；11月7日北区国际大宅登场，同步启动VIP登记。77宝能太古城营销回顾：自接受电话咨询开始，太古城对外的口径是：均价在28000左右，附带3000元/的精
29、装修。三湘海尚的首批单位开盘均价33000，赚足了眼球，类似“三湘惹的祸”报道不断见诸媒体。直至太古城南区单位开盘，均价26000，600多套单位全部售罄。价格并不令人称奇，但消化量令人吃惊。78从南区到北区，宝能太古城推广诉求上的转变：南区推售的时候，太古城推广诉求的重心是：深圳湾43万都市综合体。（43万湾区超大规模旗舰、地铁2号线无缝连接、10万旗舰MALL）南区产品定位为国际精装公寓，或许是定价考虑，且在同节点，湾区并无同类型产品发售，竞争层面上影响不大，在南区的推广上，广告投放量同比三湘海尚，仍算不上密集。推广核心也是强调自己于深圳湾独有的都市综合体形象。79随着南区的售罄，轮到北区
30、国际品质大宅登场。而同时期，在竞争层面上既有三湘海尚纯板式的推出，还面临着我们项目首批单位开盘的客户分流，海怡湾紧随其后，在体量上北区单位高达千余套，南区精装公寓定价“偏下”的基础上，开发商基于开发利润的追求在北区单位上将会有更高的期望。故在北区单位推广过程中，广告投放量开始不断加大，广告诉求的核心也由“单纯的都市综合体形象”到“可想像的、可延伸的湾区未来生活前景及太古城将来于深圳湾的辐射力”过渡。80鸿威海怡湾报广回顾81鸿威海怡湾节点回顾3月21日，项目主体开工庆典；4月20日，公布咨询电话：26538888；8月4日，开放临时营销中心。秋交会参展；预计11月底开放样板间，首批推出8916
31、0平米单位。82鸿威海怡湾价值点：深港大都会核心、世界级湾区配套、深圳湾270度无敌海景、400米长观海面、48000三层立体园林、海景别墅+极昼海景大宅83第一阶段：基于项目入市的需要，差异化形象的树立，价值点梳理，“仰止深圳湾”、“深圳湾海景地标”相继提出，我们是深圳湾最好的270度无敌海景项目；84第二阶段：营销上基于圈层金融客户的蓄客考虑，同片区三湘海尚发售均价的影响，海景地标似乎不足以支撑项目高价，于是有了“全球贵重资产”的出现。85第三阶段：“深圳湾海景地标”不能抛弃，“全球贵重资产”也需要，基于产品形态对应客户人群的不同，开发商品牌形象的需要，类企业口号“鸿威集团为您构筑美好梦想
32、”出炉。86小结：三湘海尚、宝能太古城在营销推广上，线上通过密集的广告投放量，保持了项目形象的统一化输出（科技大宅、都市综合体），线下通过项目硬件的支撑、细节的配合等巩固到了线上所希望建立的形象。从目前来看，是成功的。而鸿威海怡湾，推广诉求重心几次转变，几乎每次都是被动调整，几乎没有给人留下太深刻的印象。87本项目营销节点回顾：8月13日户外出街；9月19日凯宾斯基发布会；10月5日营销中心开放；10月24日样板房开放；11月15日首批单位发售。88推广小结：对比三湘海尚、宝能太古城的推广过程：线上树立项目形象，线下巩固形象；我们前期的策略可能更侧重于：线上抛出项目认知，期望线下来建立形象。8
33、9思考问题一：10月24日样板房开放，24、25日周末两天客户上门量在300批左右。对比三湘海尚、宝能太古城同时期客户上门量都达到了千批以上。原因：1、我们项目8月中旬入市，10月5日营销中心开放，24日样板房开放，推广周期相比三湘、宝能都短得多；2、样板房开放客户上门量的多少直接体现在项目的广告投放量上，推广量及渠道不足。90思考问题二：基于本项目的认可，很大程度上我们是基于对产品的自信。而赖以支撑的产品优势，通过营销中心、园林的开放、样板房的展示并未得到客户的认可，直接导致了一部分客户的失望情绪。究其原因：释放的价格预期没有带来与之对应的豪宅体验感受。产品好是支撑卖高价的基础，但绝对不是所
34、有原因。客户眼中的豪宅，必须有过硬的产品做支撑，有与之对等的感观服务体验。缺少了任何一项，在客户面前，我们都缺乏说服力。91思考问题三：虽然我们首批推出单位套数较少，类比竞争对手在同阶段并不需要太多的VIP认筹客户量。但开盘现场客户量仍然感觉冷清。成交情况虽在大家预期内，但有必要提高警惕意识。92首批单位开盘，消化掉了部分对我们项目诚意度较高的客户。且发售时机，正好处于同片区产品推售相对真空期。在后续单位推售过程中，将会直接面对到片区对手的产品竞争、客户的分流影响。竞争对手在线上密集的广告攻势所带来的直接压力，我们突出的产品优势（户型、园林等）在线下又并未最大化呈现。本项目接下来的推广表现，基
35、于广告投放量控制、项目现场感染这两个方面需要做的工作还有很多，谨慎乐观，不容怠慢。93中原建议：加大推广力度，增加有效高端客户信息来源渠道；u增加报纸对项目价值的系列炒作（建议特区报），新闻炒作；备选u增加通往传统豪宅区主要干道的户外广告（深南大道华侨城路段、滨海大道）一至两块，形象炒作；重要u增加深圳财经频道黄金时间播放广告、交通广播频率黄金时间段广告，提高知名度；备选u增加后海海雅LED广告屏或益田假日广场LED广告屏对本项目广告片的投放，增加本项目在传统豪宅区的曝光率；备选u增加现场暖场活动，如老歌会、老客户抽奖；重要u增加短信投放量，灵活作战方式、拦截竞争项目客户群。重要增加有效的新客
36、户到访渠道94“南区第二批单位”入市均价项目组建议南区第二批单位采取理性的定价策略；争取在首批开盘热销树立市场知名度基础上，顺势爬升。南区第二批单位1D：32000元/（单价区间在29000-36000之间）1E：31000元/（单价区间在28000-35500之间）95项目名称项目名称老带新比例老带新比例红树西岸红树西岸20%圣莫丽斯圣莫丽斯15%星河丹堤星河丹堤20圈层活动（老带新）信息来源：信息来源： 深圳中原销售成交报表（销售中心）深圳中原销售成交报表（销售中心）活动点评：活动点评：星河丹堤、红树西岸和圣莫利斯都是星河丹堤、红树西岸和圣莫利斯都是规模较大的豪宅盘，老业主资源丰富，推售单
37、位规模较大的豪宅盘，老业主资源丰富，推售单位过程中，利用老客户的圈层效应，拉动新客户成过程中，利用老客户的圈层效应，拉动新客户成交，同时老业主成交又给一定的优惠折扣。其中交，同时老业主成交又给一定的优惠折扣。其中成交单位中有成交单位中有1520%1520%是老带新成交的，活动效果是老带新成交的，活动效果非常明显。非常明显。活动特征：p优惠额度大优惠额度大p推广成本低，效率高推广成本低，效率高p圈内传播快圈内传播快活动建议：由于本项目积累客户相对较少，由于本项目积累客户相对较少，建议前期以建议前期以试探试探为主，吸引老为主，吸引老业主带动新客户成交。业主带动新客户成交。96ThankYou谢谢中原地产代理（深圳）有限公司深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼电话：（0755）82211880传真：（0755）3398090197
