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1、三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析4、定位建议项目在进行产品组合时，涉及到三个层次的问题需要做出抉择，即：一是否增加、修改或剔除产品项目，例如一些具体的户型面积区间；一是否扩展、填充和删除产品线，例如某种特定的户型类型；一是哪些产品线需要增设、加强、简化或淘汰，例如高层、小高层，别墅、洋房等。以此来确定最佳的产品组合。三个层次问题的抉择应该遵循既有利于促进销售、又有利于增加项目的总利润这个基本原则。一般来说，拓宽、增加产品线有利于发挥项目的潜力、开拓新的市场；延长或加深产品线可以适合更多的特殊需要；加强产品线之间的一致性，可以增强项目的市场地位，发挥和提高项目在有关专业上
2、的能力。三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析4、房地产项目价格定位与策划分析方法分析方法分析方法分析方法项目价格定位体系项目价格定位体系项目价格定位体系项目价格定位体系定价原则定价原则定价原则定价原则上市价格上市价格上市价格上市价格现实价格现实价格现实价格现实价格成本加成原则成本加成原则成本加成原则成本加成原则整体发展原则整体发展原则整体发展原则整体发展原则市场比较原则市场比较原则市场比较原则市场比较原则价格影响因素分析价格影响因素分析价格影响因素分析价格影响因素分析定价方法的选取定价方法的选取定价方法的选取定价方法的选取比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、比较
3、法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法规模、开发时机、营建标规模、开发时机、营建标规模、开发时机、营建标规模、开发时机、营建标准、机会成本准、机会成本准、机会成本准、机会成本【定价思路定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析
4、成本加成法成本加成法三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析序号序号工程类别工程类别平均造价（元平均造价（元/ /平方米）平方米）备备 注注一一土地费用土地费用1 1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2 2土地出让契税/按出让金的3%计算二二建安费用建安费用1普通商品房多层950-10506-7层住宅小高层1350-14508-12层住宅中高层1550-165018-24层住宅高层2000-210028-34层住宅2高档商品房多层1700-1800设1层地下车库小高层2050-2150设1层地下车库高层2750-2850设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-460
5、0含精装修费用4独立式地下车库地下一层2900-3100地下二层4600-49005别墅一般独立别墅1250-1450地上2-3层半地下室独立别墅1350-1550半地下室、地上2-3层联体别墅1050-1250地上2-3层高档装修别墅4100或以上地上2-3层三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析序号序号工程类别工程类别平均造价（元平均造价（元/ /平方米）平方米）备备 注注7办公楼多层（无地下室）1300-1600地上4层多层（有地下室）1700-1800地下1层，地上6-7层8商办楼高层（中低档）3600-4100地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯
6、高层（中高档）5600或以上地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯超高层（高档）8600-10100地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上社区高级会所10商业多层一般商场2600-2900地上4-5层多层综合商场4100-5100地下1层，地上4-5层，无塔楼综合商业建筑5100或以上地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼大卖场3300或以上家乐福、百安居11旅游酒店多层旅馆2700-3100无星级高层旅馆3300-3700无星级国际三星级酒店4500-5000不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-800
7、0不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上不包括精装修及家具，超高层三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析三三前期费用前期费用1勘查设计费/按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100含施工图；按住宅建筑面积计3景观设计费20-30按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6按地面总建筑面积计7施工监理费10按地面总建筑面积计8质监费/按建安费的0.1%计9施工证费/按建安费的0.15%计10测绘费1按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编
8、制3四四配套费用配套费用1住宅配套费用用地红线外（1）大市政配套费320含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15按地面总建筑面积计三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析2室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5按地面总建筑面积计（3）燃气管道工程费21/24按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计（4）电话通讯工程费6.5/12.5/20挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力
9、工程费145按地面总建筑面积计（6）小区智能化50按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45按地面总建筑面积计五五其他费用其他费用1管理费用/（建安+前期+配套）3%2销售推广费用/按销售收入约2%计3不可预见费用/（建安+前期+配套）3%4财务费用/【定价思路定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原
10、法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析市场比较法市场比较法【样本选择样本选择】 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则： - 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 - 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析市场比较法市场比较法比较内容比较内容（指标）（指标）权重权重汇豪天下汇豪天下(A)(A)耀江花园耀江花园(B)(B)仁恒
11、河滨花园仁恒河滨花园(C)(C)海琪园海琪园(D)(D)拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数建筑自身品质指标建筑自身品质指标70%70%/ /0.7210.721/ /0.69650.6965/ /0.7170.717/ /0.5780.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.980.09810.10.90.07内部装修15%10.150.950.1510.150.90.135户型设计10%
12、10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标项目周围环境指标30%30%/ /0.3250.325/ /0.3030.303/ /0.1980.198/ /0.2980.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合计合计100%100%/ /1.0461.046/ /0.99950.9995
13、/ /0.9150.915/ /0.8380.838三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析范例范例1 1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表外滩、南京东路（虹口） （闸北） （黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里1-2公里2-3公里 ？ 7300 6100 7000 10000 7700 10700 9500 9800 9500 9000 12000 10000 8500 平均价格 10000 9342 7933 升幅升幅 7 7 1818三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分
14、析范例范例2 2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间R1R2R3OAC1R1三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析范例范例3 3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示比较内容比较内容权权重重精文城市花园精文城市花园A A绿地世纪城（绿地世纪城（B B）瑞虹新城（瑞虹新城（C C）嘉利明珠城嘉利明珠城（D D）新梅共和城（新梅共和城（E E）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟
15、合拟合程度程度比较比较系数系数建筑规模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102区域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部环境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社区景观15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面设计15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型设计10%0.950.0950.950.0950.850.0850.85
16、0.0850.980.098配套设施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主题提炼8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合 计100%0.92951.03391.07150.89010.9695 本案住宅现时整体毛坯均价为本案住宅现时整体毛坯均价为71007100元元/ /平方米。平方米。三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析住宅现时整体均价住宅现时整体均价住宅现时整体均价住宅现时整体均价比较内容比较内容权重权重R3R3地块地块R2R2地块地块R1R1地块地块拟合程度拟合程度
17、比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地块规模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地块规整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安静程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%轨道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距离绿地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距离卖场15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%开发次序及品牌影响力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合
18、 计100%6%3.90%-4.300%R3:7550元元/平方米平方米 R2:7370元元/平方米平方米 R1:6790元元/平方米平方米 三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析住宅各组团现时均价住宅各组团现时均价住宅各组团现时均价住宅各组团现时均价比较内容比较内容权权重重感性达利（感性达利（A A）SOHOSOHO时代（时代（B B）永兴富邦（永兴富邦（C C）博苑公寓（博苑公寓（D D）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数区域位置区域位置20%1.050.211.10.2210.
19、20.950.19周边环境周边环境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情况交通情况20%0.80.161.00.20.850.170.80.16项目自身品质项目自身品质20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物业管理公司物业管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合计合计100%100%/ /0.930.93/ /0.890.89/ /0.910.91/ /0.810.81 本案酒店式公寓现时均价为本案酒店式公寓现时均价为90009000元元/ /平方米。平方米。三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策
20、划分析酒店式公寓现时均价酒店式公寓现时均价酒店式公寓现时均价酒店式公寓现时均价比较内容比较内容权权重重绿地科创大厦（绿地科创大厦（A A） 致远大厦（致远大厦（B B）淮海中华大厦（淮海中华大厦（C C）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数区域位置区域位置40%1.00.41.350.541.50.6周边环境周边环境20%1.10.221.20.241.350.27交通情况交通情况20%1.10.220.90.180.90.18项目自身品质项目自身品质20%0.90.181.00.21.20.24合计合计100%100%/ /1.02
21、1.02/ /1.161.16/ /1.291.29区域位置区域位置40%1.00.41.350.541.50.6 本案写字楼现时平均售价为本案写字楼现时平均售价为85008500元元/ /平方米，平均租金为平方米，平均租金为2.02.0元元/ /平方米平方米天天三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析写字楼现时均价写字楼现时均价写字楼现时均价写字楼现时均价比较内容比较内容权权重重精文城市花园（精文城市花园（A A）绿地世纪城（绿地世纪城（B B）瑞虹新城（瑞虹新城（C C）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数商业繁华
22、度商业繁华度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3规划、主题规划、主题20%10.150.980.1471.150.1725交通条件交通条件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及规模位置及规模20%0.940.1880.950.191.050.21合合 计计100%100%0.8970.8971.011.011.0851.085 本案商业底楼现时平均售价为本案商业底楼现时平均售价为2000020000元元/ /平方米，平方米，租金为租金为5.6元元/平方米平方米天天三、房地产项
23、目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析商商商商业底楼现时平均售价业底楼现时平均售价业底楼现时平均售价业底楼现时平均售价层数层数折减系数折减系数销售均价销售均价（元（元/ /平方米）平方米）租金租金（元（元/ /平方米平方米天）天）主题商街主题商街1F1F1.0200005.62 F2 F0.6120003.4集中商业集中商业1F1F1.0200005.62 F2 F0.6120003.434 F34 F0.480002.2卖场卖场租金为1.5-2.0元/平方米天三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析本案商业现时平均价格水平本案商业现时平均价格水平本案商业现时平均价格水平
24、本案商业现时平均价格水平影响因素影响因素指指 标标变动说明变动说明宏观影响因素宏观经济# GDP未来五年，仍将保持10左右的年增长# FDI上海对外资的吸引力逐年增强收支水平# 消费品零售额全市消费品零售总额逐年高速增长# 居民收入人均年可支配收入保持高速增长# 价格水平居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度# 房贷制度等政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划# 区域发展旧城改造规划实施的特别政策 # 交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系# 供应规模全市住宅供应量仍有持续上升趋势 # 需求规模上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军区域竞争# 相邻区域相
25、邻区域房产发展对本区域影响 # 可比区域可比区域房产发展对本区域影响 客户偏好# 区位偏好消费者对本区域物业需选择偏好影响 三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析价格影响因素价格影响因素价格影响因素价格影响因素影响因素影响因素预计变动幅度预计变动幅度影响因素权重影响因素权重宏观影响因素宏观经济10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市规划15%0.1微观影响因素供求关系5%0.2区域竞争-10%0.2客户偏好5%0.2近期价格增幅近期价格增幅影响因素调整影响因素调整未来增幅预测未来增幅预测8%8%103%103%8.24%8.24%三、房地产项目定位与策划分析三
26、、房地产项目定位与策划分析住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测影响因素影响因素住宅住宅小户型公寓小户型公寓写字楼写字楼商业商业近期价格增幅8%8.0%0.3%5.2%影响因素调整103%100.75%102%102%未来增幅预测未来增幅预测8.24%8.24%8.1%8.1%0.31%0.31%5.3%5.3%注：近期价格增幅统计周期为1995-2002。价格增长率采用1995-2002（衰退期+成长期）及1999-2002（成长期）两个统计周期的价格复合增长率的算术平均值。三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析未来价格增长率预测未来价格增长率预测
27、未来价格增长率预测未来价格增长率预测中高档办公、酒店公寓组团中高档办公、酒店公寓组团 小户型写字楼小户型写字楼l 上市时间：2006Q4l 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓小户型酒店式公寓l 上市时间：2007Q2l 上市均价：11734元/M2 集中商业集中商业l 上市时间：2007Q1l 1F均价：23622元/M2中档住宅组团中档住宅组团 中档住宅中档住宅l 上市时间：2005Q2l 上市均价：8002元/M2 主题商街主题商街l 上市时间：2005Q4l 1F均价：22297元/M2中高档住宅组团中高档住宅组团 中高档住宅中高档住宅l 上市时间：2005Q3l 上市均价：
28、8837元/M2 主题商街主题商街l 上市时间：2006Q1l 1F均价：22562元/M2高档住宅组团高档住宅组团 高档住宅高档住宅l 上市时间：2007Q3l 上市均价：10142元/M2 主题商街主题商街l 上市时间：2007Q4l 1F均价：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、房地产项目定位与策划分析三、房地产项目定位与策划分析未来上市价格预估未来上市价格预估未来上市价格预估未来上市价格预估房地产开发流程精细化解析与管控实战房地产开发流程精细化解析与管控实战五、房地产企业融资策略4、房地产项目可行性研究3、房地产项目风险分析2、房地产项目成本分析1、房地产项目融资的成本及优劣
29、势分析五、房地产企业融资策略1、房地产项目融资的成本及优劣势分析五、房地产企业融资策略2、房地产项目成本分析序号1土地费用土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。2前期工程费前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。3建筑安装工程费建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成
30、中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。五、房地产企业融
31、资策略续5管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建
32、设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。8其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。五、房地产企业融资策略3、房地产项目风险分析项目的定位风险房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位
33、，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 五、房地产企业融资策略项目的投资支持能力风险（1）项目的质量风险包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的
34、要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。五、房地产企业融资策略项目的合约履行能力涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计
35、与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 五、房地产企业融资策略项目建设的“创新”风险当前的房地产风险管理经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获
36、得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。龙湖严格规定：新进入区域三年不得创新新进入区域三年不得创新五、房地产企业融资策略项目的“政府”风险“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：中华人民共和国建筑法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国土地法、中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国城市房地产法、中华人民共和国担保
37、法等；必须掌握地法规为：建设工程质量管理条理等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。投资不过山海关！关门打狗！投资不过山海关！关门打狗！1、可行性研究的概念、可行性研究的概念2、可研报告的结构和内容、可研报告的结构和内容3、可研重点、可研重点4、案例分享、案例分享五、房地产企业融资策略4、房地产项目可行性研究1、可行性研究的概念、可行性研究的概念1 1、可行性研究的概念、可行性研究的概念 运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策
38、提供科学的依据。五、房地产企业融资策略2、可研报告的结构和内容（、可研报告的结构和内容（1-5）1.总论：总论：项目背景、概况、问题和建议2.市场调查与预测：市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析3.资源条件评价：资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值4.建设规模与产品方案：建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案5.场址选择：场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案7.原材料燃料供应原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案.8.
39、总图运输与公用辅助工程：总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案9.节能措施节能措施：节能措施、能耗指标分析10.节水措施：节水措施：节水措施、水耗指标分析6.技术方案、设备方案和工程方案：技术方案、设备方案和工程方案：方案选择2、可研报告的结构和内容（、可研报告的结构和内容（5-10）12.劳动安全、卫生与消防：劳动安全、卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施13.组织机构与人力资源配置：组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训14.项目实施进度：项目实施进度：建设工期、实施进度安排15.
40、投资估算：投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表11.环境影响评价：环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施2、可研报告的结构和内容（、可研报告的结构和内容（11-15）17.财务评价：财务评价：财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论18、国民经济评价：、国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论19.社会评价：社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论20.风险分析：风险分析
41、：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策16.融资方案融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析21.研究结论与对策：研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议2、可研报告的结构和内容（、可研报告的结构和内容（16-21）市场调市场调查查产品方产品方案案财务评财务评价价3、可行性研究的重点、可行性研究的重点1.项目成本盈利项目成本盈利预测表预测表3.项目现金流量预项目现金流量预测表测表2.建安成本目标控建安成本目标控制表制表4.项目建安成本预测项目建安成本预测明细表明细表4、可研阶段成本控制重点、可研阶段成本控制重点现场踏勘+实地调
42、研 在可研阶段，成本部的主要工作是完成目标成本（可研版）测算，以及配合设计方案对比提供相应的成本测算数据。 由于可研阶段设计信息粗浅，大部分成本指标可以使用“数据库+修正”的方式获取，唯有市政配套和地下工程的成本需要重新测算。如大市政、地基处理、桩基础、基坑支护等。特别小心：高压电、地形地貌、地质条件、市政条件、交通、防洪排水、地下采空、古墓、坟、山洪。5、可研阶段成本重要工作内容5、案例分享、案例分享房地产开发流程精细化解析与管控实战房地产开发流程精细化解析与管控实战六、房地产项目规划设计管理六、房地产项目规划设计管理3、小区内的布局规划设计4、房屋外观规划设计2、物业增值规划设计1、产品规
43、划设计六、房地产项目规划设计管理六、房地产项目规划设计管理1、产品规划设计、产品规划设计1.1 1.1 房地产产品规划的构成房地产产品规划的构成 房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解： 一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等等。划等等。 它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关
44、心、最先考虑选择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。为关键的一环。 二是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施二是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等等各的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置。个方面的最基本功能配置。六、房地产项目规划设计管理六、房地产项目规划设计管理1.2 房地产产品规划的策略产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合产品规划还应该顺应和引
45、导消费时尚产品规划应该兼顾实际销售的需要注意恰当的应对六、房地产项目规划设计管理六、房地产项目规划设计管理2、物业增值规划设计一、房地产项目设计必须与城市宏观规划相协调二、设计必须重视城市的建筑风貌和文脉特征三、设计必须以满足客户需求为主导四、设计与策划创意的整合五、规划师、建筑师、景观师与开发商的互动设计管理一体化设计管理一体化六、房地产项目规划设计管理六、房地产项目规划设计管理3、小区内的布局规划设计总图定位-房地产高级竞争阶段的核武器六、房地产项目规划设计管理六、房地产项目规划设计管理4、房屋外观规划设计（1）规划是先导（2）地方特色的体现（3）结合功能,巧妙利用（4）突出物的利用（5）屋顶的设计（6）不规则房间的处理（7）色调、质感房地产开发流程精细化解析与管控实战房地产开发流程精细化解析与管控实战七、房地产项目工程管理与控制1、房地产项目工程进度控制2、房地产项目工程质量控制3、房地产项目工程成本控制七、房地产项目工程管理与控制1、房地产项目工程进度控制总包施工进度计划审核施工过程中施工进度计划审核总包施工协调管理奖惩机制甲方分包工程施工进度计划控制项目部内部计划协调现场交通情况民扰情况对外协调工作七、房地产项目工程管理与控制做好施工进度管理，立体交叉作业必不可少51 以上有不当之处，请大家给与批评指正，以上有不当之处，请大家给与批评指正，谢谢大家！谢谢大家！
