2010沈阳市华世东铭营销策略报告.ppt

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1、华世东铭营销策略报告宏观政策分析宏观政策分析国家经济政策国家经济政策 一月二十六日，国家一月二十六日，国家“新国八新国八条条”的颁布实施，也代表了限购令的颁布实施，也代表了限购令的一个升级！的一个升级！ 全国工商联房地产商会会长聂全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，梅生认为，2012年，房地产公司的年，房地产公司的资金会空前紧张，这一点已成定局。资金会空前紧张，这一点已成定局。 与与2010年的限购政策不同的是，年的限购政策不同的是，在在2010年，不论这个家庭拥有多少年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻底堵住了再次购房的口国八条则彻底

2、堵住了再次购房的口子。子。新国八条新国八条限购令限购令沈阳市从2011年3月8日开始实行限购措施。限购房屋为住宅类房屋(包括普通住宅、公寓、别墅等住宅类房屋)，非住宅类房屋(包括网点、写字间、公建、商业用房、车库等)不在限购范围之内。这样就导致开发商分分投资非住宅房屋限购影响下的房产市场限购影响下的房产市场 限贷和限购政策的影响下，改善型和投资型需求已逐渐退市，这限贷和限购政策的影响下，改善型和投资型需求已逐渐退市，这部分消费人群是大户型的消费主力，他们的退市造成了大户型的滞销。部分消费人群是大户型的消费主力，他们的退市造成了大户型的滞销。“刚性需求中，只有不到刚性需求中，只有不到20%会选择

3、大户型房源，剩下的，全部为小户会选择大户型房源，剩下的，全部为小户型的购房者。型的购房者。” 限购之内政策导致大量地产巨鳄瞅准三四线城市，原本丝毫不屑于限购之内政策导致大量地产巨鳄瞅准三四线城市，原本丝毫不屑于三四线城市的诸如万科，万达在三四线城市开始扩张，三四线城市房三四线城市的诸如万科，万达在三四线城市开始扩张，三四线城市房价上涨现在已经是大趋势。价上涨现在已经是大趋势。 随着开发商市场目标的改变，更多的资金和供应会向这些城市转移，随着开发商市场目标的改变，更多的资金和供应会向这些城市转移，同时带来的是二三线城市房地产市场的发展和房价的上升。同时带来的是二三线城市房地产市场的发展和房价的上

4、升。2011我国GDP 20112011年，我国经济年，我国经济增长由政策刺激向自增长由政策刺激向自主增长有序转变，物主增长有序转变，物价上涨势头初步得到价上涨势头初步得到控制，同时经济增长控制，同时经济增长呈平稳减速态势。呈平稳减速态势。 上半年我国上半年我国GDPGDP同比增长同比增长9.6%9.6%。 据专家预测，据专家预测，明明年我国年我国GDPGDP的增长率在的增长率在8.9%8.9%左右。左右。 上半年我国房地上半年我国房地产业一直保持上升产业一直保持上升状态，其中商品房状态，其中商品房的销售面积同比上的销售面积同比上升升12.9%！固定资产投资固定资产投资预计预计2012年我国银

5、行利率发展年我国银行利率发展 我国上半年银行贷款需求指数为79.9%，比上季下降3 百分点。 截止到12月19日，据中国人民银行公布的数据来看，本年度存贷款利率共加息三次，没有降息。按照2011年7月7日上调时公布最新的数据，目前5年以上的个人商业贷款利率为7.05%，5年以上的公积金贷款为4.9%，该利率将从2012年1月1日起开始执行。由于2011年初时的5年以上个人商业贷款利率为6.4%，5年以上公积金贷款利率为4.3%2012年，综合体楼盘的楼市将会年，综合体楼盘的楼市将会出现上升的趋势出现上升的趋势区域分析区域分析沈阳概况沈阳概况地域概况： 沈阳市位于松辽平原的东部，辽宁省的中部，辽

6、河支流-浑河出山口的北部，地理环境重要，为辽宁省省会所在地，也是全省政治、经济、文化、交通中心，我国著名的重工业城市 沈阳市辖1市、9区、3县，总面积为12980平方公里，其中城区面积185平方公里人口： 总人口为全市常住人口810万人，其中市区人口为512.2万浑河浑河五大主区五大主区 和平区 沈河区 大东区 皇姑区 铁西区地铁二号线地铁二号线沈阳各区综合体楼盘分析沈阳各区综合体楼盘分析和平区和平区沈河区沈河区皇姑区皇姑区大东区大东区铁西区铁西区租租售售情情况况均均价价占占地地面面积积建建筑筑面面积积绿绿化化率率容容积积率率开间开间面积面积车车位位在租45.83元/.月24011650040

7、%8.1040-30020个嘉隆大厦嘉隆大厦租租售售情情况况均均价价占占地地面面积积建建筑筑面面积积绿绿化化率率容容积积率率开开间间面面积积车车位位在售8800元/平方米33403340010.00200个和泰和泰恒运国际恒运国际和平区和平区沈河区沈河区皇姑区皇姑区大东区大东区铁西区铁西区沈阳各区综合体楼盘分析沈阳各区综合体楼盘分析租租售售情情况况均均价价占占地地面面积积建建筑筑面面积积绿绿化化率率容容积积率率开开间间面面积积车车位位在售8500元/1.8万11万40%5.6080-174370个恒运钻石商务恒运钻石商务均价均价占占地地面面积积建建筑筑面面积积绿绿化化率率容容积积率率开间开间面

8、积面积车车位位在售1.8万元/3.21万29.91万20%6.6088-335领先国际领先国际沈阳各区综合体楼盘分析沈阳各区综合体楼盘分析和平区和平区沈河区沈河区皇姑区皇姑区大东区大东区铁西区铁西区租租售售情情况况均价均价占占地地面面积积建建筑筑面面积积绿绿化化率率容容积积率率开开间间面面积积车车位位在售6800元/2万10万30%5.00待定书香人家书香人家租租售售情情况况均价均价占占地地面面积积建建筑筑面面积积绿绿化化率率容容积积率率开开间间面面积积车车位位在售1.3万元/2.6万29万25%9.00102-157待定沈阳天地沈阳天地沈阳各区综合体楼盘分析沈阳各区综合体楼盘分析和平区和平区

9、沈河区沈河区皇姑区皇姑区大东区大东区铁西区铁西区租租售售情情况况均均价价占占地地面面积积建建筑筑面面积积绿绿化化率率容容积积率率开开间间面面积积车车位位在售8800元/7800027000038%3.00472-497105个万科蓝山中心万科蓝山中心租租售售情情况况均均价价占占地地面面积积建建筑筑面面积积绿绿化化率率容容积积率率开开间间面面积积车车位位在售8800元/7800027000038%3.00472-497105个天润广场天润广场沈阳各区综合体楼盘分析沈阳各区综合体楼盘分析和平区和平区沈河区沈河区皇姑区皇姑区大东区大东区铁西区铁西区租租售售情情况况均均价价占占地地面面积积建建筑筑面面

10、积积绿绿化化率率容容积积率率开开间间面面积积车车位位在售6800元/175008000030%2.5040-100200个惠盛苑惠盛苑沈阳铁西万达广场沈阳铁西万达广场租租售售情情况况均均价价占占地地面面积积建建筑筑面面积积绿绿化化率率容容积积率率开开间间面面积积车车位位在售6800元/175008000030%2.5040-100200个和平区和平区沈河区沈河区皇姑区皇姑区大东区大东区铁西区铁西区均均价价最高8000最低5000最高18000最低8500最高13000最低6500最高8800最低4888最高8200最低40006500130009700680061001、沈阳近几年的综合体楼盘

11、发展呈上升趋势、沈阳近几年的综合体楼盘发展呈上升趋势2、最高的楼价在皇姑区和沈河区、最高的楼价在皇姑区和沈河区3、他们的共同点就是地铁沿线附近、他们的共同点就是地铁沿线附近4、根据调查：大多数楼盘将在、根据调查：大多数楼盘将在2012年开盘年开盘, 将会有较大的竞争力。将会有较大的竞争力。5、大多消费群体都是中高阶层消费者、大多消费群体都是中高阶层消费者金廊概况金廊概况金廊即金廊即“中央都市走廊中央都市走廊” - -是沈阳城市是沈阳城市发展战略中的核心概发展战略中的核心概念念。 地理优势： 金廊主体北至北陵公园，南至浑河北岸，东至黑龙江街-敬宾街-奉天街-杏林街-五爱街，西至黄河大街-二经街-

12、三好街。金廊以北陵大街-北京街-青年大街为轴线。全长12公里，平均宽度12公里，总面积17.7平方公里。经济优势： 28个项目已先后竣工并投入使用，建设规模达319.3万平方米，已完成投资155.1亿元。 金廊有61个项目正在进行紧张施工，总占地面积582万平方米，规划建筑面积2304万平方米，计划总投资1181亿元。客户群体：主要以高阶层的商务人员和高消费群体为主！1、辽宁省行政文化中心、辽宁省行政文化中心 定位：定位：行政服务与管理、办行政服务与管理、办公、生态公园公、生态公园 2、城市政治经济中心、城市政治经济中心 定位：定位：金融贸易办公、娱乐金融贸易办公、娱乐休闲、铁路交通休闲、铁路

13、交通 3、国际金融文化产业中心、国际金融文化产业中心 定位：定位：金融贸易、办公、金融贸易、办公、 文化科技娱乐文化科技娱乐青青年年大大街街地铁地铁2号线将在年底试运营号线将在年底试运营在地铁二号线开通之后，青年大在地铁二号线开通之后，青年大街将会成为一号线和二号线唯一街将会成为一号线和二号线唯一中转站中转站这将为青年大街一带带来相当大这将为青年大街一带带来相当大的消费人群的消费人群我项目在金廊的核心地带，我项目在金廊的核心地带，这将是我项目的一个有利优这将是我项目的一个有利优势，是项目的一大卖点！势，是项目的一大卖点！金廊沿线综合体楼盘分析金廊沿线综合体楼盘分析在售在售待售待售诉求点：诉求点

14、：全面发展、大域无疆、沈阳新全面发展、大域无疆、沈阳新地标、体验炫彩生活的魅力中心地标、体验炫彩生活的魅力中心裕景中心裕景中心优劣势优劣势开盘时间开盘时间 2010-8均 价1700018000开 发 商裕景地产集团物业类型高端住宅、建筑综合体占地面积81万平方米 建筑面积70万平方米 容 积 率3.62绿 化 率30%总 户 数732户 优势优势劣势劣势交交通通便便利利，地地铁铁二二号号线线沿沿线线，周周边边配配套套齐齐全全无无小小区区房房产产，安安全全系系数数不不是是很很高高诉求点：诉求点：自定义私人首府、中心之上的私自定义私人首府、中心之上的私人空间、市府广场人空间、市府广场 世界豪宅、

15、沈阳新地标世界豪宅、沈阳新地标 政商政商核心新启元核心新启元天玺天玺优劣势优劣势开盘时间开盘时间 2010-6-26 均 价18000元/平方米开 发 商沈阳新华世纪房地产开发有限公司 物业类型高层占地面积40000平方米 建筑面积400000平方米 容 积 率1.70 绿 化 率总 户 数496户 优势优势劣势劣势沈沈阳阳北北站站附附近近，临临近近卓卓展展购购物物中中心心高高端端消消费费，客客户户狭狭窄窄诉求点：诉求点：世界顶级城市生活系统的中世界顶级城市生活系统的中国实践、品质给城市更多改变、品悦国实践、品质给城市更多改变、品悦晶彩晶彩华润悦府华润悦府优劣势优劣势开盘时间开盘时间 2010

16、-02 均 价23000元/平方米开 发 商华润置地（沈阳）有限公司 物业类型公寓占地面积31400平方米 建筑面积110000平方米 容 积 率3.62 绿 化 率30% 总 户 数732户 优势优势劣势劣势位位于于太太原原街街和和中中街街两两大大商商圈圈之之间间，周周边边有有多多所所学学校校消消费费过过于于高高端端，目目标标受受众众面面狭狭小小世茂五里河世茂五里河诉求点：诉求点：希尔顿之上，国际酒店公希尔顿之上，国际酒店公寓寓优劣势优劣势开盘时间开盘时间 2008-09-05 均 价15000元/平方米开 发 商沈阳世茂新发展置业有限公司物业类型公寓、商场占地面积180000平方米 建筑面

17、积1600000平方米 容 积 率5.00 绿 化 率70%总 户 数 1200 户 优势优势劣势劣势地地铁铁2号号线线沿沿线线，交交通通便便利利，小小区区配配套套设设施施齐齐全全周周边边设设施施不不够够齐齐全全金廊沿线综合体楼盘分析金廊沿线综合体楼盘分析在售在售待售待售嘉里中心嘉里中心开盘时间开盘时间 2012-8均 价待定开 发 商 嘉里(沈阳)房地产开发有限公司物业类型住宅，酒店，办公室，公寓占地面积17.27万平方米 建筑面积130万平方米 容 积 率 绿 化 率楼 栋 数开盘时间开盘时间 2012-8均 价待定开 发 商佳兆业地产（辽宁）有限公司 物业类型综合体占地面积21500平方

18、米 建筑面积214000平方米 容 积 率 10绿 化 率25%楼 栋 数3栋茂业金廊壹号茂业金廊壹号夏宫城市广场夏宫城市广场开盘时间开盘时间 2012-3均 价待定开 发 商沈阳夏宫房地产开发有限公司 物业类型城市综合体（高档公寓，住宅） 占地面积330000平方米 建筑面积320000平方米 容 积 率7.5 绿 化 率25%楼 栋 数2栋金廊一带在售的项目最高价在金廊一带在售的项目最高价在22000左右，最低价左右，最低价 在在11000左右！左右！待售的项目大约都预定在待售的项目大约都预定在2012年开盘，这会给我年开盘，这会给我们带来一定的压力！们带来一定的压力！机会机会威胁威胁商品

19、住宅不在限购范围内，本项目在地铁二号线沿线，交通便利！青年大街一带不可转弯，可能造成一些不变，2012年开盘项目比较多，竞争力较大！劣势转优势劣势转优势威胁转机会威胁转机会打力宣传项目的有利优势，完善项打力宣传项目的有利优势，完善项目周边配套设施，以地铁目周边配套设施，以地铁2 2号线为号线为主线，避开劣势，完善优势！主线，避开劣势，完善优势！独特的市场定位，找出个性，独特的市场定位，找出个性，利用个性宣传！利用个性宣传！项目产品定位项目产品定位 产品独有的新亮点产品独有的新亮点：CBD核心地段、学区房核心地段、学区房 产品应发现、挖掘、创造的重要元素：产品应发现、挖掘、创造的重要元素：奢华、

20、学海奢华、学海 本项目是目前城区内少有的本项目是目前城区内少有的学区房，又处于金廊学区房，又处于金廊CBD核心地段核心地段位置位置的的优势，优势，加之加之精装修的现房，精装修的现房，营销中可用的营销中可用的“卖点卖点”确实很多，而广告推广过程中，应避确实很多，而广告推广过程中，应避免直白的概念俗套，诉求点可直接指向消费者的需求，或对人本身的深度关爱免直白的概念俗套，诉求点可直接指向消费者的需求，或对人本身的深度关爱等更亲和、更容易被受众接受的方向。等更亲和、更容易被受众接受的方向。项目卖点项目卖点 卖点一：卖点一：抢手产品与精装小户型抢手产品与精装小户型 卖点二：卖点二：高回报、投资潜力强劲高

21、回报、投资潜力强劲 卖点三：金廊卖点三：金廊CBD核心地段核心地段 卖点四：卖点四：大环境大社区下的精品大环境大社区下的精品 卖点五：卖点五：上层人群不二选择上层人群不二选择 卖点六：学府中的品质生活卖点六：学府中的品质生活 卖点七：卖点七：入市楼盘小户型住宅稀缺入市楼盘小户型住宅稀缺客户群解析：客户群解析：客户类型客户类型年龄范围年龄范围购房动机购房动机客户性质客户性质中意位置中意位置条件要求条件要求投资型买家3545用于租赁和商用租用！中高层商务人员，有一定的投资能力！商业核心地段，发展成熟的商区！交通便利，商业发达！有一定的发展空间！自住型买家2835用于自己居住年轻的白领阶层商业繁华区

22、！交通便利，周边配套齐全，商业发达！1.大多来自周边城市或金廊周边一带繁华地区大多来自周边城市或金廊周边一带繁华地区2.购房的主要目的就是租赁或商用购房的主要目的就是租赁或商用3.这部分人大多都具有一定的资本，看好项目的发展前景这部分人大多都具有一定的资本，看好项目的发展前景4.大多数都是商企的老板或外来人员大多数都是商企的老板或外来人员1.大多都是附近商区的工作人员大多都是附近商区的工作人员2.看重的是项目周边的配套设施与交通情况看重的是项目周边的配套设施与交通情况3.这部分人都是年轻的人士这部分人都是年轻的人士投资型客户共性：投资型客户共性：自住型客户共性：自住型客户共性：投资型客户和自住

23、型客户投资型客户和自住型客户xx营销思路营销思路营销阶段营销阶段时间时间方式方式诉求点诉求点预热阶段1月-3月报纸广告、户外广告、网络广告CBD核心地段、学区房强销阶段4月-6月电视广告、报纸广告、电台、促销活动CBD核心地段、成熟地段、升值潜力无限加推阶段7月-9月报纸广告、网络广告、公关活动奢华身份的象征、宜居宜投两相宜清盘阶段10月-12月报纸广告、宣传单页、户外广告、促销活动年尾的精华、顶端的世界销售推案销售推案xx预热期推广策划预热期推广策划（一月到三月）（一月到三月）主题主题：以以CBD核心地段和学区房的两大优势为诉求点。核心地段和学区房的两大优势为诉求点。目标目标：1.通过有效的

24、广告投放，突显楼盘特点，从而提高通过有效的广告投放，突显楼盘特点，从而提高“盛华公盛华公 馆馆”的认识度，为公开销售做铺垫。的认识度，为公开销售做铺垫。 2.树立树立“xx”的楼盘销售形象，对市场客户和潜在客的楼盘销售形象，对市场客户和潜在客 户传播销售信息！户传播销售信息！广告宣传策略广告宣传策略报纸广告报纸广告 投放报纸广告。报纸广告是投放报纸广告。报纸广告是一种低成本高效率的广告发布一种低成本高效率的广告发布方式。方式。 1.报纸港高的传播速度快，报纸港高的传播速度快，信息信息i传递及时，能报楼盘信息传递及时，能报楼盘信息及时地传播给消费者。及时地传播给消费者。 2.报纸信息量大，说明性

25、报纸信息量大，说明性强。房子是消费者关心度较高强。房子是消费者关心度较高的产品，利用报纸的说明性可的产品，利用报纸的说明性可详细告知消费者有关楼盘的特详细告知消费者有关楼盘的特点。点。 3.报纸广告具有一定的权报纸广告具有一定的权威性，报纸的消息准确可靠，威性，报纸的消息准确可靠，大多数报纸历史长久，因此在大多数报纸历史长久，因此在报纸上刊登广告往往使消费者报纸上刊登广告往往使消费者长生信任感。长生信任感。户外广告户外广告有海报、灯箱广告、条幅、平面路牌广告、宣传单页、车体广告等有海报、灯箱广告、条幅、平面路牌广告、宣传单页、车体广告等几种形式。几种形式。网络广告网络广告 首先，网络广告可以首

26、先，网络广告可以24小时不间断小时不间断的像消费者传布信息，这是普通媒体不的像消费者传布信息，这是普通媒体不能达到的。能达到的。 其次，网络广告可以图、文、声、其次，网络广告可以图、文、声、像结合，让消费者身临其境般感受商品像结合，让消费者身临其境般感受商品或服务。或服务。 第三，利用传统媒体可能无法了解第三，利用传统媒体可能无法了解有多少人接受到了信息，而在网络上却有多少人接受到了信息，而在网络上却可以清楚的了解到，这样有利于我们对可以清楚的了解到，这样有利于我们对广告效果的检测。广告效果的检测。 第四，在传统媒介上发布的广告很第四，在传统媒介上发布的广告很难更改，而在互联网上却随时可以更改

27、。难更改，而在互联网上却随时可以更改。 最后，可以实行开放式的网络体系最后，可以实行开放式的网络体系结构，多家网络相连，从而使网络广告结构，多家网络相连，从而使网络广告可以准确、快速、高效地传达给每一个可以准确、快速、高效地传达给每一个潜在客户。潜在客户。 1.适应市场的要求，房地产开发商在树立自己的品牌形象的同时，适应市场的要求，房地产开发商在树立自己的品牌形象的同时， 要快速的大象品牌，要快速的大象品牌， 提高品牌的认知度提高品牌的认知度 2.房地产开发商要充分的利用媒体资源，把自身产品形象的传达房地产开发商要充分的利用媒体资源，把自身产品形象的传达 给受众！给受众！ 通过以上的三种媒介宣

28、传，提高项目自身的知名度以及影响力，通过以上的三种媒介宣传，提高项目自身的知名度以及影响力，在宣传的过程中达到一个良好的蓄客目的，未后期的开盘销售做在宣传的过程中达到一个良好的蓄客目的，未后期的开盘销售做祭奠！祭奠！强销阶段策略强销阶段策略（四月到五月）（四月到五月）主题主题：以以CBD核心地段的成熟商圈，升值潜力无限为诉求点。核心地段的成熟商圈，升值潜力无限为诉求点。目标：目标：将广告宣将广告宣传与活与活动营销有机有机结合，通合，通过推广手段的多推广手段的多样化，化， 提升提升项目品目品质及市及市场知名度，从而使客知名度，从而使客户从物从物质认知到文化知到文化 认可，以达到可，以达到销售的目

29、的。售的目的。开盘期：开盘期： 1、主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠 措施吸引客户，建立人气措施吸引客户，建立人气！ 2、以开业庆典制造声势，吸引消费者，提高自己、以开业庆典制造声势，吸引消费者，提高自己的影响力！的影响力！正常销售期正常销售期： 进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。质，使之成为一广告系列。理由：理由：（1） 可令社区整体优势全面展现。可令社区整体优势全面展

30、现。（2） 可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市可不断保持市场新鲜度，冲击力持久场新鲜度，冲击力持久 。 市区市区现场现场广广告告牌牌路路旗旗灯灯箱箱高高炮炮龙龙门门架架引引导导旗旗看看板板车车体体广告媒体选择广告媒体选择：推广活动：推广活动： 一：活动促销一：活动促销 二：推广的诉求点二：推广的诉求点 诉求点：未来的城中心、升值潜力巨大；高的性价比、低成本的生活；城市的精诉求点：未来的城中心、升值潜力巨大；高的性价比、低成本的生活；城市的精华、家的完美。华、家的完美。 三：媒体的配合三：媒体的配合 户外旗帜广告、擎天柱广告、条幅、

31、海报、网络的信息发布、报纸广告、宣传页，户外旗帜广告、擎天柱广告、条幅、海报、网络的信息发布、报纸广告、宣传页，电台广播等。电台广播等。 四：活动配合四：活动配合 借用五一小假期，进行楼盘前期特惠销售。借用五一小假期，进行楼盘前期特惠销售。 （一）活动时间：（一）活动时间：4月月25日日5月月15日日 （二）活动内容（二）活动内容 过元旦迎春节特惠活动过元旦迎春节特惠活动 1.活动期间凡签订成功的客户，全款活动期间凡签订成功的客户，全款96折，贷款折，贷款97折！折！ 2.活动期间凡活动期间凡1到到5个活动日购房成功的客户都享有优惠个活动日购房成功的客户都享有优惠1000元元/套；套；6到到1

32、0个活个活动日购房成功的享有优惠动日购房成功的享有优惠800元元/套；套；10到到15个活动日购房成功的享有个活动日购房成功的享有500元元/套。套。 3.活动期间凡购房结婚者凭借相关证明均享优惠活动期间凡购房结婚者凭借相关证明均享优惠2000元元/套。套。 4.活动期间凡购房成功的均免物业费半年。活动期间凡购房成功的均免物业费半年。 5.活动期间凡看房者均有礼品赠送，赠完为至！活动期间凡看房者均有礼品赠送，赠完为至！加推阶段加推阶段（七月到九月）（七月到九月）主题：主题：以以奢华身份的象征、宜居宜投两相宜为诉求点。奢华身份的象征、宜居宜投两相宜为诉求点。目标目标：减少硬性报纸广告，充分利用媒

33、体、现场包装、促销（配合减少硬性报纸广告，充分利用媒体、现场包装、促销（配合 公关活动和工程节点）等手段，有效地将卖点贯通其中，制公关活动和工程节点）等手段，有效地将卖点贯通其中，制 造市焦点，提高销售率。造市焦点，提高销售率。u开始销售车位开始销售车位u在一期楼盘销售的同时，推出新的户型供消费者选择。在一期楼盘销售的同时，推出新的户型供消费者选择。u请市区的各大新闻媒体追加报道。请市区的各大新闻媒体追加报道。u邀请专家人士以及相关同行到现场参观，制造气势。邀请专家人士以及相关同行到现场参观，制造气势。u与各不同行业协力厂商加电器、家具、装修等联合举行展与各不同行业协力厂商加电器、家具、装修等

34、联合举行展览会，借以聚集人气览会，借以聚集人气。举行大型的聚餐活动，吸引消费举行大型的聚餐活动，吸引消费者！者！召开发布会，以提高自身的知召开发布会，以提高自身的知名度与影响力！名度与影响力！清盘阶段清盘阶段（10月到月到12月）月）主题：主题：尾盘销售，以（年尾的精华、顶端的世界）为诉求点。尾盘销售，以（年尾的精华、顶端的世界）为诉求点。目标目标：通各大媒体的报道，各大通各大媒体的报道，各大事件营销炒热区域及地块价值、轰炸式宣传事件营销炒热区域及地块价值、轰炸式宣传 带动热销气氛、提升知名度后再度提升美誉度带动热销气氛、提升知名度后再度提升美誉度，消除消费者对尾盘的，消除消费者对尾盘的 错误

35、概念，体现出尾盘的优势。错误概念，体现出尾盘的优势。清盘期活动内容：清盘期活动内容：1、纸煤支持，不间断的报纸广告、纸煤支持，不间断的报纸广告2、在自己项目周边的大型楼体户外广告上挂巨型条幅、在自己项目周边的大型楼体户外广告上挂巨型条幅3、电话回访，对于登记的客户有着重的电话回访，强调户型和现场的气、电话回访，对于登记的客户有着重的电话回访，强调户型和现场的气氛。氛。4、回馈老客户，让老客户带动销售。、回馈老客户，让老客户带动销售。5、清盘期间，凡购放成功的客户都有现场筹建的机会，奖品是价值、清盘期间，凡购放成功的客户都有现场筹建的机会，奖品是价值15万万的小轿车一辆。的小轿车一辆。6、清盘期

36、间，凡购房成功者都可以得到厂家送出的家电一样。、清盘期间，凡购房成功者都可以得到厂家送出的家电一样。7、清盘期间，凡购房成功者都有机会得到赠送的车位。、清盘期间，凡购房成功者都有机会得到赠送的车位。推广策略推广策略广告广告推广推广. .蓄客期（预热期）蓄客期（预热期）：各大媒体的大力宣传，提高本项目的知名度，以及企业形象。媒体选择：户外广告、报纸广告、网络广告. .开盘期开盘期：各大媒体持续报道的同时进行售楼处包装，挂条幅，以及找一些人员派发传单进行面对面宣传。媒体选择：户外车体广告、报纸广告、电视广告、电台广告.加推期：加推期：强销阶段的良好销售，为加推期打下了一个好的基础，在多推出一些户型

37、供消费者选择，同时开始销售车位，这时要加大媒体的宣传。媒体选择：户外广告、报纸、楼宇、网络、宣传单页.清盘期：清盘期：开展促销活动，各媒体真长宣传。媒体选择：户外广告、电视广告、楼宇广告电视电视 楼宇楼宇 杂志杂志广告推广：广告推广：公关活动公关活动. .蓄客期（预热期）蓄客期（预热期）：以盛华院为基础，大肆宣传盛华公馆这个项目。举行发布会，确定开盘日期。请一些老顾客以及相关人士来参观。. .开盘期（强销期）开盘期（强销期）：召开开盘典礼，在典礼上邀请一些相关认识以及名人进行剪彩仪式。在开盘典礼上，搞有奖问答以及抽奖活动。销售是搞促销活动。.加推期：加推期：邀请客户到样板间参观。与相关的家电厂家合作，买楼送家电。.清盘期：清盘期：在网络上建立论坛，这样买过楼客户可以发表意见。同时搞一些赞助活动，继续维护本身的完美形象。搞促销活动：买楼赠车位。公共关系促销：公共关系促销： 谢谢谢谢