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1、 石坪桥项目 市场可行性研究报告Wuxin Real EstateWuxin Real Estate ,The 1# programeThe marketing execution in 2011-2012钧略略营销机机构构2011-52011-52 2创造深度价值开篇这是小项目这是小项目!钧略将花做大项目的心思去做它钧略将花做大项目的心思去做它只因，它有只因，它有N种值得做的理由！种值得做的理由！3 3创造深度价值目前我们面临的主要问题:根据我们多年参与房地产项目的实际经验得出：现阶段代理公司参与项目的前期工作核心任务在于协助配合开发商共同解决以下三个方面问题： 一一: :拿地策略问题：拿地
2、策略问题：（做好调查以及综合测算分析）二二: :产品策略问题：产品策略问题：（提供产品指导性设计建议）三三: :营销策略问题：营销策略问题：（推出务实准确的整合营销策略）报告前的思考:4 4创造深度价值报告前的思考:本报告主要解决两大问题:第一大问题：拿地策略第一大问题：拿地策略拿地策略涉及到“拿地的风险、预期的收益与资金投资回报率”三者的平衡关系。因此，项目经济效益分析及楼盘价格是拿地策略的重要支撑点。拿地核心的问题是取决于我们对市场的预期以及成本的把控：试想当我们市场预期是可实现项目全部市场价值1亿时（相见附件分析），我们可以接受的土地价值约是2600万（根据现金投资收益回报计算）；而当竞
3、争对手过于强大时，我们则可审时度势见好就收；可更多的情况是对手未必强大，只是较我们准备的更加充分而已，因此尽管我们已经准备了很久，但还是要打足精神走好这关键的一步：这一步就是 “风险与效益的平衡风险与效益的平衡”。因此，拿地的“精准策略”至关重要！5 5创造深度价值 第二大问题：第二大问题： 产品策略产品策略本项目总用地以及各项设计条件已确定，拆迁安置的方案也已经落实，接下来的问题便是：一、项目总体体量如何分配1、商业、住宅（公寓）及车库体量分配？（商住比）2、商业裙楼修几层比较合理？二、项目档次如何定位1、整体项目档次定位？2、公寓的定位？3、商业业态定位？三、项目户型配比产品创新（基于变化
4、的冷静思考）报告前的思考:6 6创造深度价值报告前的思考:两大问题的交汇点？拿地策略解决的是“算账问题”产品策略解决的是“市场风险问题”商业、商业、还是商业！商业、商业、还是商业！要实现项目2011年的基本目标，我们不难看出： 项目关键的关键在商业部分。我们初步预计商业的总体量将超过5000平米(含地下层），商业的货值超过住宅价值的2倍！7 7创造深度价值Part1:市场大势研判Part2:项目本体分析Part3:竞品市场研究Part4:项目市场定位Part5:项目经济 效益分析项目销售利润测算项目土地成本预估项目开发成本预算项目经济效益分析价格敏感性分析Part6:机构简介 商务报价宏观市场
5、解读主城市场研究微观市场判断市场环境综述项目现状描述项目区位分析项目交通条件周边业态分析地块属性分析S W O T 分析物业档次定位项目产品定位项目价格定位目标客群定位市场区域定位商业部分商业部分: 住宅部分住宅部分:街区商业形态研究 竟品住宅楼盘调查相邻街区业态分析 竞品住宅价格水平研究典型项目商业租金水平调查 周边住宅去化量分析商业销售价格调查 创新小户型研究商业去化量调查 相邻街区商业空置率调查8 8创造深度价值 大势研判大势研判1Part1:市场大势研判Part2:项目本体分析Part3:竞品市场研究Part4:项目市场定位Part5:项目经济 效益分析Part6:机构简介 商务报价宏
6、观市场解读重庆市场研究微观市场判断市场环境综述9 9创造深度价值宏观市场解读中国经济环境国家统计局4月15日公布中国第一季度国民经济运行情况：一季度，城镇居民家庭人均总收入6472元。其中，城镇居民人均可支配收入5963元，同比同比增长增长12.3%，扣除价格因素，实际增长，扣除价格因素，实际增长7.1%。 3月末，广义货币广义货币(M2)余额余额75.8万亿元，同比增长万亿元，同比增长16.6%，比上年末回落3.1个百分点；狭义货币(M1)余额26.6万亿元，增长15.0% 一季度一季度GDP总量总量96311亿元，同比增长亿元，同比增长9.7%;一季度一季度CPI同比上涨同比上涨5.0%，
7、PPI涨涨7.1% 。经济总量高速增长与严重通货膨胀并存。经济总量高速增长与严重通货膨胀并存。人均可支配收入保持高位增长，但增幅低于人均可支配收入保持高位增长，但增幅低于GDP增长率。增长率。货币流动性过剩仍是当前主要经济问题，市场货币充足。货币流动性过剩仍是当前主要经济问题，市场货币充足。1231010创造深度价值结论：中国经济繁华背后，存在严重隐忧结论：中国经济繁华背后，存在严重隐忧!宏观市场解读中国经济环境1111创造深度价值宏观市场解读中国地产政策环境利率利率环节环节1 1、继续提高存贷款准备金利润，加快超发货币回收；、继续提高存贷款准备金利润，加快超发货币回收；2 2、加快存贷利率、
8、加快存贷利率。开发商、投资客贷款成本高升。供应供应环节环节1 1、全面落实、全面落实10001000万套保障性住房供应；万套保障性住房供应；2 2、住房土地供应量有望增加、住房土地供应量有望增加50%50%。加大供应量，拉低价格水平。开发开发环节环节1 1、限购令在、限购令在3636个城市落地；个城市落地；2 2、加大闲置土地的成本和屯地处罚力度。、加大闲置土地的成本和屯地处罚力度。政府控制开发商现金流向。行政行政环节环节1 1、继续推进限购令；、继续推进限购令；2 2、深化高房价地区政府一把手问责力度。、深化高房价地区政府一把手问责力度。以行政手段强压楼市抬头。税收税收环节环节1 1、房产税
9、在部分城市落地；、房产税在部分城市落地；2 2、大户型、豪宅的交易率将大幅度提升。、大户型、豪宅的交易率将大幅度提升。房产持有环节和交易环节的成本大幅提升。信贷信贷环节环节1 1、大力度提高开发商信贷门槛；、大力度提高开发商信贷门槛；2 2、严厉推广执行、严厉推广执行3 3套限贷政策。套限贷政策。建房、投资买房难度更大。6大环节给火暴的楼市降温大环节给火暴的楼市降温!1212创造深度价值史上最严调控年，史上最严调控年，20112011年，继续！年，继续！宏观市场解读中国地产政策环境正在讨论的调控政策正在讨论的调控政策限购令全国推广限购令全国推广严格执行限外令严格执行限外令征收暴利税征收暴利税提
10、高首套房提高首套房首付比例首付比例（传言中的（传言中的50%）公租房公租房“重庆重庆模式模式”的全国推广的全国推广全面推广房产税全面推广房产税1313创造深度价值宏观市场解读中国楼市运行状况2010年下半年中国主要城市价格变化统计年下半年中国主要城市价格变化统计 在史上最严的楼市调控政策下，中国整体房价仍呈现持续上涨的势头，整体房价仍在高位运行。整体房价仍在高位运行。1414创造深度价值宏观市场解读中国楼市运行状况 2011年3月份，全国70个大中城市住宅成交面积环比上涨超7成，楼市回暖迹象显著。楼市回暖迹象显著。1515创造深度价值宏观市场解读中国楼市运行状况一季度，全国房地产开发投资884
11、6亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。3月份，全国房地产开发景气指数为102.98。 投资量与开发量仍高位运行，房地产开发企业信心足、资金足，地产景气指数高！地产景气指数高！1616创造深度价值宏观市场解读-市场小结1、在中国经济环境不断恶化的背景下，中国楼市仍继续高位运行。2、在最严新政调控下，中国楼市在经历了半年的平静期后，于20 11年初又有回暖的迹象。3、目前房地产开发企业的市场景气指数高昂且资金
12、普遍较充足， 他们对2011年充满信心。4、按照如此趋势发展，钧略判断2011年年的的中中国国楼楼市市仍仍相相对对稳稳定定，不会出现大的波动！不会出现大的波动！1717创造深度价值重庆市场研究-重庆楼市运行现状分析 近几年来重庆房价一路走高，建面均价首次突破7000元大关；年均增幅达到31.2%，目前房价向上势头不减！目前房价向上势头不减！1818创造深度价值重庆市场研究-重庆楼市运行现状分析 近2年重庆主城住宅的年均成交面积在2200-2500万平米之间，在全国处于领跑水平。重庆住宅的去化量在经历了短期的大幅下降后，又有强劲回升的势头，销售形势逐渐恢复！销售形势逐渐恢复！1919创造深度价值
13、重庆市场研究-重庆楼市运行现状分析 如图所示，近3年重庆主城商品房供需比日趋均衡（接近1），说明重庆主城楼市供需处于相对平衡。这这也也充充分分表表明明重重庆庆楼楼市市整整体体是是健健康康的。的。2020创造深度价值微观市场判断九龙坡区的消费实力判断 根据统计局数据，2010年九龙坡区经济总量全市第一，人均收入全市第5。整体消费实力强大！整体消费实力强大！2121创造深度价值微观市场判断九龙坡区楼市供需分析2010年1-12月份主城各区商品房供需情况 如图所示，2010年九龙坡区的供需是比等于1，是主城区供需最均衡的市场，于是钧略判断目前该微观区域的楼市非常健康。2222创造深度价值微观市场判断
14、九龙坡房价水平分析 根据4月份主城房价统计，九龙坡区房价位居倒数第四，明显与该区目前的经济实力不相匹配，预计2011年九龙坡区的房价应该有一个较大升值空间！2323创造深度价值市场综述大势判读大势判读通过上述分析，钧略对市场大势判读如下通过上述分析，钧略对市场大势判读如下:一、宏观层面一、宏观层面:2011年中国楼市整体仍会保持一个良好的发展态势；在发展的进程中 也许会受到经济恶化、政策打压的影响，但房价下跌的空间不大！二、中观层面：二、中观层面：2011年重庆楼市仍是中国楼市领先的旗帜。受政策影响其销售总量 会有一个窄幅收缩，但价格仍会保持坚挺!三、微观层面：三、微观层面：九龙坡的消费实力是
15、强大的，但仍未全部释放，预计2011年九龙坡 区的量、价均会保持一个小幅的增长！总述：总述：2011年中国楼市整体形势较好，尤其对重庆微观市场相对乐观！年中国楼市整体形势较好，尤其对重庆微观市场相对乐观！2424创造深度价值Part1:市场大势研判Part2:项目本体分析Part3:竞品市场研究Part4:项目市场定位Part5:项目经济 效益分析Part6:机构简介 &商务报价项目现状描述项目区位分析项目交通条件周边业态分析地块属性分析S W O T 分析 项目本体分析项目本体分析22525创造深度价值项目现状描述开发进度场地现状：废弃的破旧厂房周边状况：被新旧居民区、 卫校包围地块高差：1
16、-2米（平缓）本案本案开发进度：待拆迁开发进度：待拆迁2626创造深度价值项目现状描述区位分析本案杨家坪商圈杨家坪商圈后街社区商圈后街社区商圈俊逸新视界社区商圈俊逸新视界社区商圈大公馆社区商圈大公馆社区商圈 项目所在地距离杨家坪商圈步行距离约1.1公里，距俊逸新视界社区商圈和大公馆社区商圈分别为：1.1、0.91公里，到三地的步行时间约15-20分钟。四地人流被距离分化，该区位不具备次级商圈条件。只能具备社区商圈条件。只能具备社区商圈条件。2727创造深度价值项目现状描述项目交通条件（向北）本案本案北北项目西北正对石坪桥后街交通支道，人车流拥挤不堪，交通条件一般交通条件一般。2828创造深度价
17、值项目现状描述项目交通条件（东则）本案本案社区内街石坪桥正街项目东则接城市交通次干道（石坪桥正街），双向4车道设计，路面条件良好，交通通畅。此外，项目北接社区内街，路面狭窄，街道路面狭窄，街道不整，环境较差。不整，环境较差。2929创造深度价值项目现状描述项目交通条件（西北接）本案本案北北西西项目西北接石坪桥农贸市场，人车流拥挤，交通狭窄，环境恶劣。交通狭窄，环境恶劣。3030创造深度价值项目现状描述项目交通条件（南接、南向）本案本案南向项目南接卫校小区及老家属区，无交通条件；东向社区背街，路面狭窄，环境较差。项目南接卫校小区及老家属区，无交通条件；东向社区背街，路面狭窄，环境较差。南接313
18、1创造深度价值项目现状描述项目交通条件（分析） 由上述可见，本案的整体交通条件较差（北侧相对较好），特别在上下班人车流高峰期，交通拥挤非常突出（周边停车场明显不足，足，占据了道路两侧），有时人流通行亦受阻。本案无显著临街面，物业昭示性较差，不利于裙楼商业的经营。本案无显著临街面，物业昭示性较差，不利于裙楼商业的经营。3232创造深度价值项目现状描述项目周边业态调查（营业面积）石坪桥后街业态营业面积占比表石坪桥后街业态营业面积占比表 根据钧略调查统计，在项目周边20类主要业态中排名前5位的业态分别是：农贸市场、服装、餐饮、药店、超市这些业态均与居民日常生活紧密相关。其中农贸市场的占比高达40%，
19、传统生活氛围浓厚，该街区具备社区商业的显该街区具备社区商业的显著特征。著特征。3333创造深度价值项目现状描述项目后街周边业态调查（数量统计）石坪桥后街业态数量占比表石坪桥后街业态数量占比表 从数量上统计，排名前5位的业态分别是：药店、美容理发、服装、鞋店、熟食。这些业态皆与日常生活紧密相关，进一步印证了社区商业的属性。进一步印证了社区商业的属性。3434创造深度价值项目现状描述项目地块属性分析 地块使用属性：城市综合用地；地块大小3000平米，属于小型地块；最大覆盖率50%；容积率指标3.5；地块高差2米。城市中心绝版袖珍地块，商住属性强。城市中心绝版袖珍地块，商住属性强。3535创造深度价
20、值项目现状描述SWOT分析（ strengths-优势）项目六大优势：一、交通便利一、交通便利。项目紧邻交通要到，人、车出行便利。有十余条公交线路停靠附近车站。途径本项目的公交线路有：224、231、310、365、404、421、429、918路。二、生活成熟。二、生活成熟。社区生活配套成熟。“衣、食、住、娱、购、乐”应有尽有。“衣”：项目附近便有十余家中低档次的服装店、鞋店。如万里雪平价服装店、非常鞋城、超级宝贝等。“食”：周边分布有十余家中低档酒楼。住:周边有两家宾馆、3家招待所。购、乐：周边配有麻将馆、茶楼、歌厅，2000平米的大型综合农贸市场。三、医疗完善。三、医疗完善。项目周边2公
21、里半径范围内分布4家医院：重医附一院（3甲）、西郊医院、渝西医院、恒心医院。四、购物便捷。四、购物便捷。项目距离杨家坪商圈曲线距离1.1公里，车行2分钟、步行15分钟便可享受大洋百货、富安百货、重百、家乐福、立丹百货等中高档购物环境。五、金融发达。五、金融发达。项目1公里半径范围内遍布七大营业网点。如农业银行、中国银行、交通银行；光大银行、兴业银行、招商银行六、教育优越。六、教育优越。项目半径1公里范围内分布十余家教育机构。如79中、杨石小学、石坪桥小学、蓝精灵幼儿园、石杨路小学、育才中学等。拥有浓厚的生活氛围，具备城心生活的优越感！3636创造深度价值项目现状描述SWOT分析（ weakne
22、sses-劣势 ）项目七大劣势（1）：一、周边环境较差。一、周边环境较差。农贸市场脏乱差道路狭窄拥挤桃花溪污水依旧路边摊我行我素3737创造深度价值项目现状描述SWOT分析（ weaknesses-劣势 ）项目七大劣势（2）： 项目总体量在1.4-1.5万平米之间；建筑形态是高层商住楼。如此小的体量，无规模优势。对对居居家家的品质感影响极大！的品质感影响极大！一、体量偏小。一、体量偏小。3838创造深度价值三、通风不畅。三、通风不畅。项目南北走向的通风道不足8米，27米以下部分的通风不足。项目南北向27米以下无通风道。南北面南北面7层以下的通风存在严重问题层以下的通风存在严重问题!四、采光缺陷
23、。四、采光缺陷。项目27米以下的大部分光线被周边楼盘所阻挡，7层以下的楼层采光严重受阻层以下的楼层采光严重受阻!项目现状描述SWOT分析（ weaknesses-劣势 ）项目七大劣势（3-4）：6楼楼7楼楼9楼楼9楼楼7楼楼9楼楼9楼楼9楼楼本案本案N通风道采光面3939创造深度价值五、品质感弱。五、品质感弱。由于本案是商住楼，且体量偏小（预计住宅的总体量在6-7千平米左右）、周边环境较差、绿化少、配套少，不适合品质居家。首置、过渡性、投资性物首置、过渡性、投资性物业属性强！业属性强！六、安全感差六、安全感差项目被数十个老旧居民区包围，处于传统流动性人口聚集区。周边时有盗抢性事件发生，项目的居
24、家安全感不强！项目的居家安全感不强！七、配套缺乏七、配套缺乏地块的属性决定了，本项目无景观区、运动区、儿童游乐区等配套设置，配配套缺乏制约居家质量提升！套缺乏制约居家质量提升！项目现状描述SWOT分析（ weaknesses-劣势 ）项目七大劣势（5-7）：4040创造深度价值项目现状描述SWOT分析（ opportunities-机会）项目两大机会（1）： 2010年九龙坡启动三年危旧房改造工程，采用“主体+捎带”形势，旧改面积共108万平方米，共涉及1.5万万户户居居民民，安置在该区石石坪坪桥桥、杨家坪、谢家湾等28个拆迁安置片区，约一半建有公共绿地。另悉，该区今年将拆除的危旧房该区今年将
25、拆除的危旧房“主体主体+捎带捎带”量共量共33万平方米。万平方米。石坪桥正街改造！石坪桥正街改造！旧改为本案拓宽临街面！旧改为本案拓宽临街面！大大提升项目商业价值大大提升项目商业价值4141创造深度价值项目现状描述SWOT分析（ opportunities-机会）项目两大机会（2）：卫校的改造将提升周边的环境水平，卫校的改造将提升周边的环境水平，大大提升项目的居家品质感！大大提升项目的居家品质感！4242创造深度价值项目现状描述SWOT分析（ threats-威胁 ）项目三大威胁（1）： 根据政府相关文件:石坪桥五一新村片区危旧房改造涉及范围：石坪桥五一新村新2栋、新5栋、9栋、10栋、11栋
26、、12栋、13栋、14栋、15栋、土坝子1号西郊医院非住宅办公用房及规划拆迁红线内的相关房屋。一、改造期延后。一、改造期延后。 根据目前的情况来看，五一新村片区的旧改进展缓慢。极有可能在未来3-5年才能实现。这对本项目的近期开发是十分不利的。4343创造深度价值二、拿地竞争失败。二、拿地竞争失败。 由于项目地块小，大开发企业几乎没有竞争的可能性；但不排除其它具备一定实力的中小开发企业。尤其是具备商业运作资源和经验的开发企业竞标本项目的土地。一旦地价大大超过五星地产预期，拿地就面临失败的危险。三、商业体量偏大。三、商业体量偏大。 商业体量究竟多少？这涉及到未来预期与现实状况平衡的问题。这个平衡点
27、就是“商住比”。理论上，商住比越高实现价格总量越高；但由于现在商业的培育周期和变现周期相对较长，一旦定位不当势必影响本案开发的成败！一旦定位不当势必影响本案开发的成败！项目现状描述SWOT分析（ threats-威胁 ）项目三大威胁（2-3）：4444创造深度价值Part1:市场大势研判Part2:项目本体分析Part3:竞品市场研究Part4:项目市场定位Part5:项目经济 效益分析Part6:机构简介 &商务报价商业部分商业部分: 住宅部分住宅部分:街区商业形态研究 竟品住宅楼盘调查相邻街区业态分析 竞品住宅价格水平研究典型项目商业租金水平调查 周边住宅去化量分析商业销售价格调查 创新小
28、户型研究商业去化量调查 相邻街区商业空置率调查4545创造深度价值 竞品市场研究竞品市场研究（商业部分）（商业部分）3街区商业形态研究物业主力面积区间主力面积区间主力面积区间主力面积区间主力面积区间主力面积区间街道名负二层附一层一层二层三层后街1500-200030-80300-500300-500正街1500-20001200-180080-200500-20001000-2000横街1500-200020-50200-300300-500 根据钧略调查统计，正街的营业面积普遍大于后街和横街，正街的商正街的商业规模优势明显！业规模优势明显！4646创造深度价值街区商业形态研究物业开间、进深与
29、层高街道名负二层负一层一层二层三层开间进深层高开间进深层高开间进深层高开间进深层高开间进深层高后街4.5358123816-244.5816-244.5正街8273827381516-244.5-5121618-274.5121618-274.5横街822335784-4.5678253-3.581618-254.5 钧略通过统计发现，后街和横街的物业比较老旧，多为80-90年代建筑，物业条件相对落后（一层的层高多在3米左右），而正街的建筑多在2000年左右，物业条件相对优越（商业层高多在4.5-5米左右），正街的商业物业正街的商业物业优势明显！优势明显！4747创造深度价值相邻街区业态分析街
30、区关系示意图石坪桥正街石坪桥横街石坪桥后街兴胜路环线周边街区商业对后街物业的影响极大周边街区商业对后街物业的影响极大!4848创造深度价值相邻街区业态分析石坪桥正街（临街1层业态营业面积占比）街道简介：石坪桥正街街面长2.3公里，双向六车道，街面平整，街两排商铺林立。 石坪桥正街营业面积前5位的业态是：餐饮、药店、超市、娱乐休闲、公共部门。其中，餐饮、药店、娱乐、超市(特别大型餐饮超市)的占比超过50%,面积接近1万平米，大社区生活氛围浓厚。大社区生活氛围浓厚。4949创造深度价值相邻街区业态分析石坪桥正街（临街2层业态营业面积占比） 临街2层营业面积占前5位的业态分别是:休闲娱乐、餐饮、公共
31、部门、酒店、汽摩配。其中餐饮娱乐业的占比达到79%。具备城市中心具备城市中心2层物业的典型形态。层物业的典型形态。5050创造深度价值相邻街区业态分析石坪桥正街（临街3层业态营业面积占比） 正街临街3层业态主要以办公、餐饮、宾馆业为主，且多集中在正街的两端（靠俊逸新视界和工学院附近）正街3层物业营业数量较少；其中物业空置率高达42%，这也充分表明正街正街3层物业单一、利用率低，商业价值不高！层物业单一、利用率低，商业价值不高！5151创造深度价值相邻街区业态分析石坪桥横街（临街1层业态营业面积占比）街道简介：石坪桥横街长1.3公里，双向六车道，街面平整，街两边商铺较多。根据钧略调查统计，横街营
32、业面积前5位的业态是：化工品、汽摩配、超市、餐饮、服装。其中化工用品的占比高达28%,这充分说明化工品是横街最典型的业态。这充分说明化工品是横街最典型的业态。5252创造深度价值相邻街区业态分析石坪桥横街（临街2层业态营业面积占比） 石坪桥横街2层的物业形态较少，营业总面积偏小，主要集中的业态是：餐饮、医院、公共部分。2层的商业成熟度不够！层的商业成熟度不够！5353创造深度价值典型项目商业租金水平调查2F租金水平典型项目典型项目2F2F租金水平调查表租金水平调查表序号项目名称项目位置商业形态面积区间平均租金(平米/月)1正升百老汇广场商铺九龙坡杨家坪步行街2F3000802斌鑫世纪城商铺九龙
33、坡杨家坪步行街核心2F200-500703晋愉九龙湾滨江休闲美食街九龙坡杨家坪直港大道滨江段2F200-300654华宇春江花月商铺九龙坡黄杨路2F100-300605金科阳光小镇商铺九龙坡九龙园华福大道北段2F300-500306光华五金机电城商铺九龙坡九龙园区火炬大道2F500-100030 钧略研究发现，在杨家坪片区，2F的租金价值平均比底商低1.2倍；此外，物业面积越大租金水平越低。因此，商业楼层越高，投资回报率越低！商业楼层越高，投资回报率越低！5454创造深度价值典型项目商业租金水平调查商铺租金水平典型项目商铺租金水平调查表典型项目商铺租金水平调查表序号项目名称项目位置商铺形态面积
34、区间平均租金(平米/月)1正升百老汇广场商铺九龙坡杨家坪步行街社区商铺27-662002斌鑫世纪城商铺九龙坡杨家坪步行街核心住宅底商/社区商铺30-2001803晋愉九龙湾滨江休闲美食街九龙坡杨家坪直港大道滨江段底商35-3001304华宇春江花月商铺九龙坡黄杨路底商(含1+1)30-1061205金科阳光小镇商铺九龙坡九龙园华福大道北段底商21-100506光华五金机电城商铺九龙坡九龙园区火炬大道住宅底商/社区商铺150-300907协信天骄城商铺九龙坡高新区创新大道11号住宅底商/社区商铺120-16070 根据钧略调查，杨家坪中心商圈的商铺每平米的月租金水平在180-200平米；而靠近中
35、心商圈半径2公里范围内的租金水平在120-130月平米；而专业市场和居家小区的商铺租金在50-90月平米。这充分表明商业地段的重要性！这充分表明商业地段的重要性！5555创造深度价值典型项目商业价格与去化量调查典型项目商铺价格及去化率统计典型项目商铺价格及去化率统计序号项目名称项目位置商业形态均价（万元/平米）销售率1正升百老汇广场商铺九龙坡杨家坪步行街商铺990%2斌鑫世纪城商铺九龙坡杨家坪步行街核心商铺8100%3晋愉九龙湾滨江休闲美食街九龙坡杨家坪直港大道滨江段商铺1.295%4华宇春江花月商铺九龙坡黄杨路商铺（1+1）2.695%5金科阳光小镇商铺九龙坡九龙园华福大道北段商铺250%7
36、协信天骄城商铺九龙坡高新区创新大道11号商铺230%8金科VISAR皇家码头商铺一期九龙坡渝中半岛黄杨路商铺2.2100%钧略通过对典型项目的分析发现，中心商圈虽然价高，但商业去化率高；次级商圈商铺在价格合理的情况下去化也很高，但社区商铺的销售率不理想。我们认为主要是价格定位太高，因此合理的价格定位对商业十分重要！因此合理的价格定位对商业十分重要！5656创造深度价值相邻街区商业空置率调查商业空置率商业空置率商业空置率商业空置率商业空置率街道名负二层附一层一层二层三层后街10%1.5%25%60%正街15%5%1%5%30%横街10%5%30%60%根据钧略对项目相邻街区的研究发现，一层以下（
37、含一层）商业的空置率很低普遍低于10%左右；二层商业次之；当三层商业的空置率非常高，平均高达50%以上。因此，钧略建议本案地上商业控制在二层内！本案地上商业控制在二层内！5757创造深度价值 竞品市场研究竞品市场研究（住宅部分）（住宅部分）35858创造深度价值竞品住宅楼盘调查周边在售楼盘一览表项目名称项目位置占地总建面总套数主力户型套面推盘楼栋开盘时间均价销售率盛美居黄沙溪立交旁18525650931387两房、三房67-971、2号楼2010.10.286800晋愉天意巴国城旁27447927991084一室、两房、三房49-951、2号楼2010.10.23675090%联发嘉园动物园旁
38、241261718191672一室、两房、三房43-1032号楼2010.8.7800070%大鼎第一时间袁家岗轻轨车站旁780561066687单间、一室、两室38-693号楼2010.10.158200中交丽景巴国城旁2126649064166524两房、三房59-1055号楼2010.8.21700090%青国青城九龙美食街旁276491300001031一室、两房、三房39-854号楼2010.9.215400100%恒大绿洲动物园旁913324600004410两房、三房、四房30-13921号楼2010.10.24900020%金海西铁城冠生园旧址230001600001485一室
39、、两房、三房46-1292010.4600080%金科西城大院巴国城旁80000400000一室、两房、三房31-8617号楼2010.8.14770095%华宇春江花月鹅公岩大桥旁480022600002600一室、两房、三房37-1139号楼2010.9.217500华润二十四城原建设厂7000001916000一期3227一室、两房、三房31-1446号楼2010.9.3960080%5959创造深度价值项目位置九龙坡西郊支路12号(杨家坪动物园旁)开发商恒大地产集团重庆有限公司占地面积91332总建面46万容积率4.10 绿化率36.00%建筑形态10栋小高层，12栋高层建筑风格简欧规
40、划户数4410户面积区间30-139现场报价90009000元元 在售楼栋21、22号楼车位2024个交房标准清水物管费用1.5元/小区配套幼儿园开盘时间2009年9月交房时间2011年2012年备注：恒大绿洲恒大绿洲竞品住宅楼盘调查典型项目介绍6060创造深度价值项目位置重庆九龙坡区杨家坪西郊支路18号（动物园旁）开发商联发集团重庆房地产开发有限公司占地面积24126总建面171819容积率6.00 绿化率31.00%建筑形态6栋高层建筑风格现代规划户数1672户面积区间43-88现场报价80008000元元 在售楼栋1号楼车位872个交房标准清水物管费用1.5元/小区配套游泳池、羽毛球场、
41、篮球场开盘时间2010年4月交房时间2011年12月备注：3号楼预计12月加推联发嘉园联发嘉园竞品住宅楼盘调查典型项目介绍6161创造深度价值项目位置九龙坡石坪桥冠生园旧址（石坪桥正街125号）开发商重庆金海投资发展有限公司占地面积2.3万总建面16万容积率6.00 绿化率30.20%建筑形态7栋高层建筑风格现代规划户数1485户面积区间46-129现场报价71007100元元 在售楼栋27号楼车位502个交房标准清水物管费用1.4元/小区配套篮球场幼儿园开盘时间2009年10月交房时间2011年6月备注：2011年将加推新房源金海西铁城金海西铁城竞品住宅楼盘调查典型项目介绍6262创造深度价
42、值华润二十四城华润二十四城项目位置重庆市九龙坡区谢家湾正街（原建设厂）开发商华润置地（重庆）有限公司占地面积70万总建面191.6万容积率4.17 绿化率50.00%建筑形态高层建筑风格现代规划户数一期3227户面积区间31-144现场报价1200012000元元/ /在售楼栋6号楼车位1：0.7交房标准清水物管费用1.8元/小区配套万象城、杨二小、游泳池、羽毛球场、篮球场等开盘时间2008年11月交房时间备注：竞品住宅楼盘调查典型项目介绍6363创造深度价值大鼎第一时间大鼎第一时间项目位置重庆市袁家岗轻轨车站开发商重庆大鼎置业有限公司占地面积7806总建面61066 容积率4.17 绿化率5
43、0.00%建筑形态高层建筑风格现代规划户数一期3227户面积区间31-144现场报价85008500元元/ /在售楼栋6号楼车位1：0.7交房标准清水物管费用1.8元/小区配套羽毛球场、篮球场等开盘时间2008年11月交房时间备注：竞品住宅楼盘调查典型项目介绍6464创造深度价值一、竞争楼盘均具规模优势，区域体量多在一、竞争楼盘均具规模优势，区域体量多在1010万平米以上，小区配万平米以上，小区配套优势明显。套优势明显。二、竞争楼盘的景观资源较好，中庭景观多在二、竞争楼盘的景观资源较好，中庭景观多在30003000平米以上，生活平米以上，生活品质较高。品质较高。三、竞争楼盘周边环境较好，且居家
44、属性较强，更适合人居。三、竞争楼盘周边环境较好，且居家属性较强，更适合人居。四、竞争楼盘的宣传攻势猛烈，知名度较高。四、竞争楼盘的宣传攻势猛烈，知名度较高。五、地段优势成为本案与竞争楼盘五、地段优势成为本案与竞争楼盘PKPK的重要条件。的重要条件。竞品住宅楼盘调查项目竞争总结6565创造深度价值竞品楼盘价格水平调查项目名称项目名称 建筑类型建筑类型 推出楼栋推出楼栋 推出体量推出体量总套数总套数 主力户型主力户型 套面套面 开盘时间开盘时间 套内均价套内均价大城小爱高层1-6号楼 15000018261-2房39-63 2010.98100青国青城 高层8号楼 160001361-2房39-6
45、4 2011.3.26 7500福星颐美华庭 高层2、3号楼216863001-2房35-722011.0110000金海西铁城 高层2号楼150003001-2房45-90预计年底 8200华润二十四城高层6号楼344166821-2房31-412010.0610500钧略对竞品楼盘的调查统计如下：两房的均价在钧略对竞品楼盘的调查统计如下：两房的均价在7500元，一房的均价在元，一房的均价在8100元；元；新推小户型每平米的均价超过新推小户型每平米的均价超过1万元（这受一房一价的影响）。万元（这受一房一价的影响）。6666创造深度价值近期住宅去化量分析项目名称项目名称项目位置项目位置占地占地
46、总建面总建面主力户型主力户型推盘楼栋推盘楼栋开盘时间开盘时间均价均价销售率销售率晋愉天意巴国城旁2744792799一室、两房、三房1、2号楼2010.10.23675090%联发嘉园动物园旁24126171819一室、两房、三房2号楼2010.8.7800070%大鼎第一时间袁家岗轻轨车站旁780561066单间、一室、两室3号楼2010.10.158200100%中交丽景巴国城旁212664906416两房、三房5号楼2010.8.21700090%青国青城九龙美食街旁27649130000一室、两房、三房4号楼2010.9.215400100%恒大绿洲动物园旁91332460000两房、
47、三房、四房21号楼2010.10.24900020%金海西铁城冠生园旧址23000160000一室、两房、三房2010.4600080%金科西城大院巴国城旁80000400000一室、两房、三房17号楼2010.8.14770095%华润二十四城原建设厂7000001916000一室、两房、三房6号楼2010.9.3960080%根据钧略调查统计，近半年所有推出楼盘的去化率均超过80%，有的项目甚至还全面脱销。但4月21日春交会以后很多项目的开盘销售率仅为35-40%，销售十分不理想。我们认为这受春交会和新政影响所致，但这种影响不会持续太久！但这种影响不会持续太久！6767创造深度价值产品形态
48、面积区间套数比例平层一房30-4253229.13%平层两房48-55104056.96%平层三房62-6525413.91%总套数1826创新小户型研究大城小爱6868创造深度价值户型一户型一约约4040方一房，实得面积约方一房，实得面积约4646方方双阳台设计，中庭朝向；约约6 6平方米赠送面积，增大附加值平方米赠送面积，增大附加值。创新小户型研究大城小爱飘窗设计增大使用空间飘窗设计增大使用空间6969创造深度价值约约52.6452.64方一房，实得面积约方一房，实得面积约6161方方全明设计，动静分布合理；一房变两房，可变空间可设置为书房、卧室一房变两房，可变空间可设置为书房、卧室。户型
49、二户型二创新小户型研究大城小爱7070创造深度价值大城小爱大城小爱约约62.8462.84方三房，实得面积约方三房，实得面积约76.7976.79方方功能设置完备，双阳台设计；功能设置完备，双阳台设计；两房变三房，空间利用率大两房变三房，空间利用率大；创新小户型研究大城小爱7171创造深度价值小户型面积控制控制在小户型面积控制控制在6060平米以下，低总价降低置业门槛。平米以下，低总价降低置业门槛。n大量可变空间应用，最大赠送率达大量可变空间应用，最大赠送率达20%20%，提高产品附加值。，提高产品附加值。创新小户型研究大城小爱户型总结7272创造深度价值产品形态面积区间套数比例平层一房45.
50、87565.8%平层两房63.5-85.3462165.4%平层三房88.73-102.524325.6%平层四房129303.2%总套数950创新小户型研究西铁城7373创造深度价值西铁城户型一西铁城户型一约约45.945.9平米一房平米一房 超大主卧转角大飘窗，赠送面积超大主卧转角大飘窗，赠送面积高达高达4-54-5平米平米； 空中庭院、飘窗赠送面积；创新小户型研究西铁城7474创造深度价值约约67.8967.89平米两房平米两房对异型户型的合理利用与巧妙处对异型户型的合理利用与巧妙处理；理；超大空中阳光花园设计西铁城户型二西铁城户型二创新小户型研究西铁城7575创造深度价值n经济型户型设
51、计，有效控制总价，降低置业门槛；经济型户型设计，有效控制总价，降低置业门槛；n超大的转角飘窗，赠送面积高达超大的转角飘窗，赠送面积高达4-54-5平米。平米。n对异形户型的巧妙处理。对异形户型的巧妙处理。创新小户型研究西铁城户型小结7676创造深度价值创新小户型研究恒高月光宝盒恒高月光宝盒一期1、2号楼1/2/5-8/10号房(标准层)2室2厅1卫1厨51.00 巧妙利用卧室空间和封闭式阳台，将一室一厅，设计成小三房，变不可能为可能，号称号称2010年最牛小三房！年最牛小三房！7777创造深度价值创新小户型研究恒高月光宝盒恒高月光宝盒一期3号楼2-9/12-19号房(标准层)1厅1卫1厨20.
52、00大飘窗、MINI阳台设计，将20平米单配变为1室1厅，尽可能增加单配的舒适度。尽可能增加单配的舒适度。7878创造深度价值创新小户型研究恒高月光宝盒户型小结n最牛的小三房设计，合理、使用，非常适合投资、首置客户。最牛的小三房设计，合理、使用，非常适合投资、首置客户。n巧妙利用采光与空间的对应关系，变不可能为可能。巧妙利用采光与空间的对应关系，变不可能为可能。n“户型面积最小化户型面积最小化”、“小型户型最优化小型户型最优化”两大特征突出。两大特征突出。7979创造深度价值Part1:市场大势研判Part2:项目本体分析Part3:竞品市场研究Part4:项目市场定位Part5:项目经济 效
53、益分析Part6:机构简介 &商务报价物业档次定位项目产品定位项目价格定位目标客群定位市场区域定位8080创造深度价值 项目市场定位项目市场定位4物业档次定位商业档次定位商业档次定位普通小型商业体+社区精品商业街住宅档次定位住宅档次定位城市中档小型住宅8181创造深度价值项目产品定位商业2F1F-1F-2F社区生活馆社区精品商铺社区生活超市小区+社区车库餐饮餐饮+娱乐娱乐（中餐、火锅、茶楼、洗浴、网吧等等）后街社区餐娱升级版中高档食品中高档食品+糕点糕点+鞋服鞋服（海鲜、冷冻食品、蛋糕店、精品卤菜、服装、鞋袜等）农贸市场补缺日化品日化品+日用品日用品+大众食品大众食品+水酒水酒+礼品礼品（牙膏
54、、洗洁用品、烟、酒、茶、副食等）社区生活配套小区车库小区车库+对外车库对外车库社区生活配套8282创造深度价值项目产品定位住宅石坪桥全能乐活小户You can do, just I can do!MINI公寓+可变小户单配+1.5房+2房8383创造深度价值产品价格定位商业定价方法：投资收益法+德菲尔权重定价法方法一：静态投资收益法物业投资回报率计算楼层楼层月租金1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年11年12年13年总计2F55660 693 728 764 802 842 884 929 975 1024 1075 1129 1185 11691 11691 1F1201440 151
55、2 1588 1667 1750 1838 1930 2026 2128 2234 2346 2463 2586 25507 25507 -1F35420 441 463 486 511 536 563 591 621 652 684 718 754 7439 7439 杨家坪次商圈物业租金均价楼层每平米月租金（元）2F551F120负1F35按商业投资回报率中值8%，年租金递增5%计算回报量。8484创造深度价值方法二：德菲尔权重定价法1 1）以同类物业为参照的定价分析）以同类物业为参照的定价分析A A、确定参照项目选择标准并选择参照项目、确定参照项目选择标准并选择参照项目 与本案的用途类似
56、 与本案目标消费群相近 与本案交易期相近 与本案处于同一商圈B B、根据参照项目要素确定其权重、根据参照项目要素确定其权重考虑到参照项目与本项目所处的宏观环境及区域环境差异不大，在确定对比要素时，我们着重考虑参照项目与本项目在微观因素上的差别，故选择位置、交通、人流量、自身配置、周边商业等六大要素作为楼盘因素。通过德尔菲法权重确定如下：要素位置交通人流配置周边形象环境权重（%）25152012.512.51058585创造深度价值C、一线回归分析、一线回归分析参考项目因素及权重分析表（参考项目因素及权重分析表（10分制）分制）参考项目商铺均价俊逸新视界二手商铺华宇春江花月商铺大公馆临街二手商铺
57、地博春天二手商铺五一新村二手商铺2.72.7万万/ /2.62.6万万/ /1.81.8万万/ /2.32.3万万/ /2.12.1万万/ /项目名称位置交通人流配置周边形象环境综合评定权重（%）25152012.512.5105俊逸新视界二手商铺99898958.475华宇春江花月商铺67798957.225大公馆临街二手商铺99876747.725地博春天二手商铺89787857.675五一新村二手商铺99858537.475本项目8896863.57.5258686创造深度价值项目名称得分楼价（Y）X2X/N2Y/N2Y/NX/NXY（X）俊逸新视界二手商铺8.4752700071.82
58、56250.339108054001.695228825华宇春江花月商铺7.2252600052.2006250.289104052001.445187850大公馆临街二手商铺7.7251800059.6756250.30972036001.545139050地博春天二手商铺7.6752300058.9056250.30792046001.535176525五一新村二手商铺7.4752100055.8756250.29984042001.495156975总计38.575115000298.4831251.5434600230007.715889225本项目7.52556.625625一线回归
59、分析表(二)备注：表中给出的数据，大致可判断楼价与楼盘各因素得分分值之间近似呈直线相关，故将备注：表中给出的数据，大致可判断楼价与楼盘各因素得分分值之间近似呈直线相关，故将所要建立的回归方程设置为：所要建立的回归方程设置为：Y=a+bX（其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分）其中 b=（XYNXY/N2）/（X2NXX/ N2）；a=Y/NbX/N由上述数据栏中求出a=5405.93,b=2280.50,将a、b导入公式得出，本项目商铺的理论价格为22566元。元。8787创造深度价值方法一底商价格：25507方法二底商价格：22566加权平均24035结合钧略对本项目的理解建议底商的均价为2400
60、0元元/8888创造深度价值产品价格定位商业、住宅同理，根据上述定价方法，钧略得出本其他部分的建议均价为：项目项目建面均价建面均价底商2400024000二层1200012000负一层1000010000住宅700070008989创造深度价值目标客户群定位商业精准锁定五大类精准锁定五大类周边经营户私企业主政府公务员企业高管中小型投资客9090创造深度价值目标客户群定位住宅首置首置牢固抓住三大群体牢固抓住三大群体投资投资拆迁拆迁白领、技术工人、企业中低管理层、新人、青年公务员。70、80后后公务员、房东老板、小企业主、企业中高干、股林精英婴儿潮一代婴儿潮一代旧改户、农转非朴素一代朴素一代919
61、1创造深度价值市场区域确定商业钧略研究后认为本案的商业应为就地消费为主，大石杨片区消费的大石杨片区消费的比例应在比例应在70%左右。左右。9292创造深度价值市场区域确定住宅钧略认为本案住宅应以”工作+学习+生活”三大因素构成的居家半径为主。因此，就近原则决定本案的主力客群应集中在方圆半径2公里内较为理想（投资客除外），我们判断大、石、杨、九、谢片区的客群应超过，我们判断大、石、杨、九、谢片区的客群应超过6成。成。9393创造深度价值Part1:市场大势研判Part2:项目本体分析Part3:竞品市场研究Part4:项目市场定位Part5:项目经济 效益分析项目销售金额测算项目土地成本预估项目
62、经济效益分析价格敏感性分析Part6:机构简介 &商务报价 项目经济效益测算项目经济效益测算59494创造深度价值项目销售金额测算一、项目总销价值测算一、项目总销价值测算物业类型套内销售面积（）建面销售面积（）销售单价（元/） 销售总额（元）保守去化率备注住宅按建筑面积计算6750700047250000100%2F商业按建筑面积计算13501200016200000 60%按最大覆盖率计算底商按建筑面积计算1350240003240000070%-1F按建筑面积计算2000100002000000050%负一层价值高车位按40平米/个计算50个 100000/个 500000050%合计当前
63、总货值当前总货值120,850,00018个个月月回现值回现值95,187,50095,187,500二、销售后税费二、销售后税费序号销售税费种类测算依据税费额度1营业税及所有附加费用按销售收入的10%计算￥95,187,500合计：￥9,518,7509,518,7509595创造深度价值项目土地成本估算序号土地位置用途土地面积建筑规模(m2)/容积率竞得单位竞得时间成交价土地亩价楼面地价1九龙坡区九龙园区控制性详细规划B12-6/02号宗地商业金融业用地（公园配套服务）1020621400重庆红喜坊文化传播有限责任公司2011/2/184800314 22422九龙坡区大杨石组团W分区W0
64、7-4-1/02号宗地商业金融业用地、二类居住用地1383155324重庆志龙建设开发有限公司2011/1/1713600656 24583九龙坡区大杨石组团N分区29-3/04、29-1/02号宗地二类居住、商业金融业35544160586.9重庆华美地产发展有限公司2010/7/1931150585 19394九龙坡西永组团Z分区30-4/01号号宗地二类居住用地35738932.5重庆光亮房地产开发有限公司2010/6/41600299 17915九龙坡区中梁山组团J分区J10-10/02、J14-02/02、J13-07/02、J13-09/0二类居住、商业金融业17075747139
65、9.2重庆和泓投资有限公司2010/3/1856300220 1194石坪桥附近近期商住项目土地出让价一览表石坪桥附近近期商住项目土地出让价一览表钧略发现次级商圈小型地块的单价在每亩在500-700万。因此，结合我们的研究该地块的价格估计在该地块的价格估计在650万一亩。万一亩。9696创造深度价值总用地：总用地：27002700平方米；总建筑面积约平方米；总建筑面积约1400014000, ,商业建筑面积商业建筑面积27002700（不含负（不含负1 1楼楼),),地下面积约地下面积约46004600平米平米3、以下成本分析是项目开发期的投资成本，不包括项目销售阶段的税费。序号序号成本项目成
66、本项目计费基数计费基数m m单位单位单方造价（元）单方造价（元） 总额（元）总额（元）备注备注一、一、土地费用土地费用4.05亩 26325000650650万元万元/ /亩亩二、二、前期工程费前期工程费2万方 ￥120.00 120.00 2400000含土石方费含土石方费用用三、三、前期开发税费前期开发税费约1.4万方 ￥300.00 300.00 4200000四、四、建筑安装工程费建筑安装工程费14000￥1,350.00 1,350.00 18900000五、五、基础设施费基础设施费1.4万方 ￥100.00 100.00 1400000六、六、配套设施费配套设施费1.4万方 ￥10
67、0.00 100.00 1400000七、七、营销推广费用营销推广费用1.4万方 ￥200.00 200.00 2800000八、八、公司管理费用公司管理费用18个月 200000/ 200000/月月 360000018个月九、九、不可预见费不可预见费1.4万方 ￥50.00 50.00 700000十、十、开发建设总投资开发建设总投资61,725,000项目投资总额9797创造深度价值项目经济效益测算序号序号指标指标指标值指标值备注备注1项目开发建设总投资61,725,0002项目销售总额95,187,5003项目销售后税费总额9,518,7504项目净利润253437506项目资金回报率
68、41,1%根据钧略的初步测算，本项目的投资回报率达到41.1%，是一个较高的回报水平！9898创造深度价值项目敏感性分析敏感度敏感度土地价格土地价格建面销售均价建面销售均价整体销售率整体销售率投资回报率投资回报率良好650万/亩900080%41.1%一般800万/亩800070%23.50%较差900万/亩500060%15.3%处于较低的盈利水平！处于较低的盈利水平！根据钧略初步测算，当地价高于900万/亩，均价低于5000元时，项目处于低盈利水平状态，因此地价高于900万万/亩时，本项目存在市场风险！亩时，本项目存在市场风险！9999创造深度价值Part1:市场大势研判Part2:项目本
69、体分析Part3:竞品市场研究Part4:项目市场定位Part5:项目经济 效益分析Part6:机构简介 &商务报价100100创造深度价值 公司简介及商务报价公司简介及商务报价6合作方式：全程独家营销策划及销售代理。合作方式：全程独家营销策划及销售代理。一、服务费用收取标准：一、服务费用收取标准：底商、裙楼部分底商、裙楼部分:按销售总额的？按销售总额的？%；住宅部分按照销售总额的？收取服务佣金；住宅部分按照销售总额的？收取服务佣金；二、甲方负责营销费用及售房部维持费用，钧略机构负责派出人员薪金、二、甲方负责营销费用及售房部维持费用，钧略机构负责派出人员薪金、福利、保险和日常开支费用。福利、保
70、险和日常开支费用。三服务费收取方式：三服务费收取方式：开盘后当月开始计算佣金，次月开盘后当月开始计算佣金，次月10日前收取上月费用，每月佣金余留日前收取上月费用，每月佣金余留10被保证金，项目全部完成合同任务后支付，未完成合同目标则扣除。被保证金，项目全部完成合同任务后支付，未完成合同目标则扣除。101101创造深度价值钧略的法律文件钧略的法律文件102102创造深度价值1212光辉历程光辉历程打造一个高度复合专业化的地产服务机构打造一个高度复合专业化的地产服务机构钧略机构发端于钧略机构发端于19981998年的厦门。那是中国地产的萌芽阶段，年的厦门。那是中国地产的萌芽阶段，1212年的磨砺，
71、钧略在积累自己的专业技能的同时，有幸见证了其坎坷的年的磨砺，钧略在积累自己的专业技能的同时，有幸见证了其坎坷的经历，时至今日，当地产早已化为一个经历，时至今日，当地产早已化为一个“国民话题国民话题”的时候，请不要忘记那些为之奋斗的推手们。的时候，请不要忘记那些为之奋斗的推手们。钧略机构从凹凸广告开始。入驻重庆市场在钧略机构从凹凸广告开始。入驻重庆市场在20042004年，经过年，经过7 7年的发展，凹凸广告早已发展成为重庆乃至国内知名的广告策划机构。年的发展，凹凸广告早已发展成为重庆乃至国内知名的广告策划机构。凹凸广告不光研究传播问题，同时在消费心理，产品研究、市场调查和产品定位等多领域有着丰
72、富的建树。目前，凹凸广告与国内凹凸广告不光研究传播问题，同时在消费心理，产品研究、市场调查和产品定位等多领域有着丰富的建树。目前，凹凸广告与国内知名地产企业如复地，保利，富力、南方、中国石油、中冶集团等众多知名和非知名企业建立了长期和深度的合作，凹凸广告累计知名地产企业如复地，保利，富力、南方、中国石油、中冶集团等众多知名和非知名企业建立了长期和深度的合作，凹凸广告累计操盘数量达到操盘数量达到100100个以上，总方量超过个以上，总方量超过40004000万方。万方。伴随地产服务机构的复合化的要求，伴随地产服务机构的复合化的要求，20072007年，在凹凸广告的基础上，钧略行销机构建立，同时成
73、立了专门致力行销研究的重庆钧略年，在凹凸广告的基础上，钧略行销机构建立，同时成立了专门致力行销研究的重庆钧略营销策计有限公司。公司成立以来操作项目营销策计有限公司。公司成立以来操作项目2020余个，主要分布在四川、江苏、贵州和重庆。当前公司正运行项目五个，分别在重庆余个，主要分布在四川、江苏、贵州和重庆。当前公司正运行项目五个，分别在重庆主城，酉阳，贵阳和遵义等区域。主城，酉阳，贵阳和遵义等区域。103103创造深度价值钧略机构钧略机构以以创造价值创造价值为生存信条为生存信条找出顧客的需求，然後去滿足這些需求，这是行销的基本要义。当市场已经残酷的进入买方权利终端，如果一个市场经营机构还在为推销
74、与包装商品而绞尽脑汁，显然其在专业领域已经到当市场已经残酷的进入买方权利终端，如果一个市场经营机构还在为推销与包装商品而绞尽脑汁，显然其在专业领域已经到了盖棺的时候。只有积极主动的发现市场并创造消费，你才有红海甚至实现蓝海报复的可能。了盖棺的时候。只有积极主动的发现市场并创造消费，你才有红海甚至实现蓝海报复的可能。钧略，在品牌整合及传统营销领域潜心研究多年，深得其中奥妙。钧略，在品牌整合及传统营销领域潜心研究多年，深得其中奥妙。不论在品牌还是营销领域，钧略均率先同行发起对市场需求的研究及产品功能化价值前移置入工作，将消费需求作为价值源不论在品牌还是营销领域，钧略均率先同行发起对市场需求的研究及
75、产品功能化价值前移置入工作，将消费需求作为价值源点深置于产品研究阶段，提倡产品对人的满足，倡导需求是第一主导力，从根本上解决市场全过程的核心问题点深置于产品研究阶段，提倡产品对人的满足，倡导需求是第一主导力，从根本上解决市场全过程的核心问题行销是一个因消费需求而出现的由产品研究，市场通达，销售实践及商业推广融合一体的过程性活动，钧略在各领域沉淀多行销是一个因消费需求而出现的由产品研究，市场通达，销售实践及商业推广融合一体的过程性活动，钧略在各领域沉淀多年，自有不同见地。年，自有不同见地。行销整合-广泛专业集合能力体现。行销领域对社会资源利用率提出了非凡的要求。不论是市场研究，消费研究，媒体运行
76、及品牌建设与商业推广实践，都需要行销领域对社会资源利用率提出了非凡的要求。不论是市场研究，消费研究，媒体运行及品牌建设与商业推广实践，都需要大规模的调动相关资源配置。钧略的核心竞争力不但在以上领域拥有企业自有能量，以多年战略同盟，更能广泛调动相关资大规模的调动相关资源配置。钧略的核心竞争力不但在以上领域拥有企业自有能量，以多年战略同盟，更能广泛调动相关资源并发挥超值能量。源并发挥超值能量。团队 决定战斗结果。钧略十年，除企业逐渐成熟并经营回报外，唯一的收获在于锤炼了一支坚强的作战队伍并使其运行规则化和意识化。钧略十年，除企业逐渐成熟并经营回报外，唯一的收获在于锤炼了一支坚强的作战队伍并使其运行
77、规则化和意识化。104104创造深度价值 钧略机构钧略机构用用链条管理链条管理确保项目成功确保项目成功钧略机构无论在品牌传播板块还是在营销实战领域均有着完善的管理及操作体系。一个完备的管理结构是确保项目正常并钧略机构无论在品牌传播板块还是在营销实战领域均有着完善的管理及操作体系。一个完备的管理结构是确保项目正常并超常运作的关键。超常运作的关键。钧略机构的管理体系不但能单向发力，同时借助两个公司的相互作用力，不断为客户输出增值服务，并使得专业得到相互钧略机构的管理体系不但能单向发力，同时借助两个公司的相互作用力，不断为客户输出增值服务，并使得专业得到相互的实证性。的实证性。机构运行特点说明：机构
78、采用平台式管理，横向管理属于资源管理类型，使资源配给更高效和合理，同时，专业执行实行纵向管理，保证了专横向管理属于资源管理类型，使资源配给更高效和合理，同时，专业执行实行纵向管理，保证了专业和资源运行同时高效运转。业和资源运行同时高效运转。凹凸广告和钧略营销并行运转，为客户提供超越服务本身的价值提供，使营销和推广工作在大行销体系下更加完善并具备为客户提供超越服务本身的价值提供，使营销和推广工作在大行销体系下更加完善并具备互证性。互证性。钧略营销配备有渠道部和招商部，可有效的为客户提供商业招商资源及集团客户的购买资源，同时渠道部收集了超过可有效的为客户提供商业招商资源及集团客户的购买资源，同时渠
79、道部收集了超过100100万组以上的多角度客户资源，随时应对市场的变化。万组以上的多角度客户资源，随时应对市场的变化。专业的市调部是保障项目的专业运行建立在准确的市场基准之上的基本保障，杜绝主观判断是钧略的专业操作基本特点。建立在准确的市场基准之上的基本保障，杜绝主观判断是钧略的专业操作基本特点。项目的销售工作以策划为指引，案场销售处于现场项目总监和销售总监的双重管理之下，可有效的保障执行的科学性和规，案场销售处于现场项目总监和销售总监的双重管理之下，可有效的保障执行的科学性和规范化管理。范化管理。105105创造深度价值钧略机构凹凸广告凹凸广告钧略营销钧略营销董事长创意部策略部市场部策划部销
80、售部市调部总经理总经理财务成本部行政人事部美术组文案组外埠事业部本埠项目部招商部渠道部系统集成，聚焦销售，系统集成，聚焦销售，“1:4:11:4:1”模式模式钧略行销机构始终坚信：所有的努力都必须以销售结果为导向，否则，一切付出均无价值！所有的努力都必须以销售结果为导向，否则，一切付出均无价值！过程决定结果，结果要求过程。为了实现预期目标，钧略行销机构在实际的服务过程中，在业界首创“1:4:11:4:1”的服务模式，系统配置内部资源，聚焦销售，控制过程，实现预期结果。“1”：即针对每个项目成立1个专案小组，由1名项目总监全程负责各项工作有效执行；“4”：即4匹马车。包括策划组、市调部，创意部、
81、渠道部4个部门，强势整合资源，全力支持终端销售，最终保证实现预期的销售业绩；“1”：即终端销售团队。资源的合理配置，严谨细致的专业分工，环环相扣，最终保证销售终端实现快销，加速资金回笼速度。106106创造深度价值市场调查市场调查及经济研及经济研究究项目定位项目定位及客户定及客户定向研究向研究营销策略营销策略制定及分制定及分阶段实施阶段实施终端销售终端销售执行及权执行及权证办理证办理招商整合招商整合及渠道客及渠道客户建立户建立产品研发产品研发建议建议地块及开地块及开发可行性发可行性研究研究钧略机构钧略机构107107创造深度价值钧略的优势优势1：图精十载，术业专攻，硕果丰存。钧略行销机构在十余
82、年的发展过程中，始终坚持房地产专业化的梦想不变，致力为发展商提供系统、专业的行销服务，目前钧略行销机构在十余年的发展过程中，始终坚持房地产专业化的梦想不变，致力为发展商提供系统、专业的行销服务，目前核心专业团队核心专业团队4040余人，平均从业年限余人，平均从业年限5 5年以上。年以上。优势2：业界首创：“全程行销管家”区别于常规的代理公司或广告公司的是，钧略机构为客户提供从地块研究到后期销售执行、广告推广一体化的服务，是真正区别于常规的代理公司或广告公司的是，钧略机构为客户提供从地块研究到后期销售执行、广告推广一体化的服务，是真正意义上的全程营销代理。由此，客户无需与多家公司沟通，减少不必要
83、的麻烦，同时，还可以提高效率，降低成本。意义上的全程营销代理。由此，客户无需与多家公司沟通，减少不必要的麻烦，同时，还可以提高效率，降低成本。优势3：强大的资源整合能力，开发商省心省力钧略机构与国内知名的评估机构、建筑设计院、园林景观公司、公关公司、物管公司等结成了长期、稳定的战略合作伙伴关钧略机构与国内知名的评估机构、建筑设计院、园林景观公司、公关公司、物管公司等结成了长期、稳定的战略合作伙伴关系，为开发商提供一体化综合资讯，令开发商省心省力。系，为开发商提供一体化综合资讯，令开发商省心省力。优势4：管家式服务，项目成功的有力保障业界首创的业界首创的“1:4:11:4:1”全程服务模式，策划
84、牵头，保证项目科学运营，聚焦销售，是项目实现快销、资金迅速回笼的有力保障。全程服务模式，策划牵头，保证项目科学运营，聚焦销售，是项目实现快销、资金迅速回笼的有力保障。优势5：海量客户资源，行业协会强强整合钧略机构积累了超过钧略机构积累了超过2020万组优质客户资源，定期为潜在购房客户提供资讯，推荐合适投资物业，为开发商与购房者之间嫁接万组优质客户资源，定期为潜在购房客户提供资讯，推荐合适投资物业，为开发商与购房者之间嫁接顺畅的沟通平台。同时，机构与福建商会、浙江商会、山西商会、等民间商业组织建立长期战略联盟，定期组织专项投资物顺畅的沟通平台。同时，机构与福建商会、浙江商会、山西商会、等民间商业
85、组织建立长期战略联盟，定期组织专项投资物业推荐，有效达成实际销售。业推荐，有效达成实际销售。优势6：重庆代理界首创，渠道与现场立体“作战”与一般代理公司常规售房部与一般代理公司常规售房部“坐销坐销”不同的是，钧略机构在重庆代理界第一家采取渠道部与销售现场立体不同的是，钧略机构在重庆代理界第一家采取渠道部与销售现场立体“作战作战”的业务模的业务模式。渠道部负责外围客户拓展，包括巡展、大客户团购等，为销售现场提供源源不断的客源，保证项目实现快销。式。渠道部负责外围客户拓展，包括巡展、大客户团购等，为销售现场提供源源不断的客源，保证项目实现快销。 108108创造深度价值109109创造深度价值云天
86、云天锦绣前程锦绣前程项目位于重庆南坪核心商圈，由5栋高层围合而成，总体放量15万方，项目容积率偏高，密度较大。毗邻万达广场，协信城等知名项目，拥有得天独厚的地段优势。但由于项目前期产品规划滞后，周边环境吵杂等因素导致于项目的综合质素偏低，钧略机构在2010年10月开始运行该项目。慎密研究项目优劣势后提出用性价比解决问题的方案，同时，钧略机构凹凸广告全线介入项目，以独特的传播视角切入市场，以“不可能”为主题创作了一系列优秀的广告作品，广告面市后取得了优良的反响，当月销售业绩剧烈上扬，在房市一片骤冷情况下，以每月超过25套的速度快速销售，扭转了项目被动的局面并有效的为开发商回收了资金。钧略钧略20
87、102010年服务项目介绍年服务项目介绍110110创造深度价值望江望江中央时代中央时代项目位于重庆江北区望江，由10栋高层建筑和一座商业中心组成，总体方量为20.5万方，开发周期为3年。该项目是钧略机构全程介入的项目，从产品研发到市场定位，从商业定位到招商完成，全程的销售执行工作均由钧略机构独家完成。该项目由于地处偏远地段，项目周边居住氛围差等因素面市前普遍部位市场看好，钧略机构采取“先养鱼后放水”的策略将项目进行一定的囤积，在一定程度上在客户积累和心理预期均取得了期待的效果。目前项目住宅部分已经完成，商业部分成功引入永辉超市和重庆农商行等知名机构，同时当地政府的入驻更是值得特书的成功之笔。
88、目前项目处于收尾期，商业已基本销售完成。111111创造深度价值保利保利小泉别墅小泉别墅该项目是重庆最顶级的别墅项目，位于巴南南泉，由98栋独立别墅组成，占据了重庆优良的人文及自然资源小泉景区，拥有超越和居住价值的独特开发条件。钧略机构实在08年金融危机后介入该项目的渠道销售工作的，当时该项目处于严重的滞销中，钧略机构客观的分析了项目的内在质素及市场状况，清晰的提出以“直销为王”的营销模式，大量结合商会和知名人士的全曾接触来完成销售，项目按此思路操作两个月后取得了异乎寻常的销售业绩，三月内完成销售套数21套，累计完成金额为1.1亿。112112创造深度价值侨欣世家侨欣世家该项目位于贵州遵义市新
89、城区龙坑新城，该区域是近期将规划的新城板块，但目前状况十分堪忧，居住环境尚停留在90年代的面貌上。本项目总体放量为14万方，由于五栋高层围合而成，项目容积率超高，周边有数个楼盘经过数年沉淀已经占据市场声誉。钧略机构全线介入后经过分析当地消费者的消费习惯和区县市场对城市居住的需求，以“改变这座城”为市场沟通信号，有效建立起三线市场对居住品味的渴求。该项目于2010年7月首期开盘，开盘物业在当月完成过半销售，三月内全部销售完成，目前正处于二组团的开盘预备中。113113创造深度价值武隆武隆南城中央广场南城中央广场该项目位于重庆武隆县核心地段，是一个集商业和居住为一体的复合型项目，商业体量占据相当大
90、比例，项目总体量十二万方，商业共计5万余方。该项目居住项目在前期得以顺利销售，钧略是于2009年12月进驻本项目，进入本项目后，该项目处于商业严重滞销的局面，商业无人问津，经过钧略长达半年的招商工作，项目“以租代售”的模式得以实现，迅速打开销售局面，引进了苏宁，永辉等主力商家，销售局面在1年内突破60，这在当地商业销售中处于异常火爆局面。114114创造深度价值钧略机构运行项目的组织方式为：钧略机构运行项目的组织方式为：平台机构管理下，总经理监督，营销总监管理下的项目总监负责制。平台机构管理下，总经理监督，营销总监管理下的项目总监负责制。销售团队在项目总监的总体策划思路下组织实施营销战术安排。
91、销售团队在项目总监的总体策划思路下组织实施营销战术安排。115115创造深度价值钧略营销为钧略营销为武陵山汽摩交易中心武陵山汽摩交易中心配置以下服务人员：配置以下服务人员：总经理：赵文轩。负责全面项目战略制定及监督工作。总经理：赵文轩。负责全面项目战略制定及监督工作。总经理助理：许娇。全面负责项目的后勤资源及客户维持。总经理助理：许娇。全面负责项目的后勤资源及客户维持。营销总监：喻家琦。全面负责项目的营销战略实施和监控。营销总监：喻家琦。全面负责项目的营销战略实施和监控。市场调研部：全面支持项目的市场数据跟踪和信息收集分析。市场调研部：全面支持项目的市场数据跟踪和信息收集分析。项目总监：昌俊。
92、具体负责该项目的战术制定和实施工作。项目总监：昌俊。具体负责该项目的战术制定和实施工作。销售经理：罗建峰。具体负责销售现场的管理及销售任务内容的监督执行。销售经理：罗建峰。具体负责销售现场的管理及销售任务内容的监督执行。置业顾问置业顾问7 7人，其中包含主管人，其中包含主管1 1名，由各项目经验丰富者进行抽调。名，由各项目经验丰富者进行抽调。同时，钧略机构管理平台为本项目提供管理支持和技术支持。同时，钧略机构管理平台为本项目提供管理支持和技术支持。116116创造深度价值重庆钧略房地产营销策划有限公司重庆钧略房地产营销策划有限公司期待合作，共创辉煌 ChongQing Weibai Real
93、estate marketing planning company limited THANKS117117创造深度价值資資? Y? Y胘胘WjeWje樽碜樽碜 33鈊鈊Q?L?Q?L?搓搓#4#4袂刍窖袂刍窖?A?A畔畔/7q?/7q?誐棏誄斛誐棏誄斛Z?XZ?X喗喗KsKs轠揋轠揋 ? ?剬剬WW駒駒?p?p鹺鹺j j惯惯? ?堒堒j j飮飮 鰌鰌?胆胆? ?烲烲?:?:什听揯什听揯t t瑽瑽坂坂:?:?閕粸閕粸? ?pWdpWd;=;=vM?zvM?z衡衡$z$z謘澢謘澢 辑辑x x鞫鞫 獐昃獐昃O O獳獳?n?n 瘾瘾h h餰餰 蜰蜰z73|z73|庽庽鮵鮵 11擶擶owow: :缀缀
94、e?e?材儍杊咁舰材儍杊咁舰ep?m )?ep?m )?沟钇侭橎牣沟钇侭橎牣酸酸:t ?:t ?镚镚):DKkF|4g):DKkF|4g肰噿噚肰噿噚?m?m鎔鮢鎔鮢1R1R褡褡 qQ?qQ?蟭櫰蟭櫰 1* *鍚揝鍚揝? ?剾剾貀貀 窴窴* *権権?K1?K1猞猞i?i?僗僗 野野x.?=x.?= 萙萙S?S?穊堺穊堺e e崖崖?*g?*g繍繍Y Y犡犡cncn唇唇? ?竟瘡缀竟瘡缀 頎頎y y?挤挤 lolo睈睈yy軩軩 %q1?r?.%q1?r?.鍼鍼t t滜滜?jMR=cZ?X?Pox?jMR=cZ?X?Pox邦漺邦漺 癬癬c c荵荵挜挜FQ?JFQ?J鍔鍔 峜摤蚗平绂峜摤蚗平绂?B?B?
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97、挜挜FQ?JFQ?yFyF邴邴? ?詑詑11攗檢锟袥匏攗檢锟袥匏= =憌憌?&?&丹丹? ?鐘鐘w w鲽毨鲽毨GG艟艟 熋熋H?&H?&鰢鰢Z?L?&?;.zZ?L?&?;.z刧绗刧绗鰀鰀 畬拃畬拃Szl4-Szl4-榌榌m Ym Y朗朗k1?k1?儤儤v?+v?+犢犢HmuHmu鏸鏸1tn1tn褛褛 埈蕛癤當埈蕛癤當 ? m%? m%犔犔?QVP?0?QVP?0蜈蜈_?_?绹绹? ?爔爔豴豴t t纴纴餚餚 ?鉙鉙?hte?hte候候R?DR?D檘堑檘堑? ?乒乒h h齊齊?砱蜮陾巁砱蜮陾巁?g?g?硃硃?硘敍橼硘敍橼Z?Z?G G贒贒?IJw?IJw谆谆 揚揚?+?+ u u醸醸? ?羛羛?
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140、擾卯担擷擾卯? ?懕懕aQaQ捠挧捠挧e e嘞嘞 腕腕%锂锂?啰啰h?.h?.逌逌u uE E廇廇.W9.W9衢衢o o踺隗踺隗? ?峥抙峥抙e?4e?4囪囪WW壶壶%俒俒 資資? Y? Y胘胘WjeWje樽碜樽碜 33鈊鈊Q?L?Q?L?搓搓#4#4袂刍窖袂刍窖?A?A畔畔/7q?/7q?誐棏誄斛誐棏誄斛Z?XZ?X喗喗KsKs轠揋轠揋 ? ?剬剬WW駒駒?p?p鹺鹺j j惯惯? ?堒堒j j飮飮 鰌鰌?胆胆? ?烲烲?:?:什听揯什听揯t t瑽瑽坂坂:?:?閕粸閕粸?pWd;=vM?z?pWd;=vM?z衡衡$z$z謘澢謘澢 辑辑x x鞫鞫 獐昃獐昃O O獳獳?n?n 瘾瘾h h餰餰 蜰蜰
141、z73|z73|庽庽鮵鮵 11擶擶ow:ow:缀缀e?e?材儍杊咁舰材儍杊咁舰ep?m)?ep?m)?沟钇侭橎牣沟钇侭橎牣酸酸:t ?:t ?镚镚):DKkF|4g):DKkF|4g肰噿噚肰噿噚? m? m鎔鮢鎔鮢1R1R褡褡 qQqQ? ?蟭櫰蟭櫰 1* *鍚揝鍚揝? ?剾剾貀貀 窴窴* *権権?K1?K1猞猞i?i?僗僗 野野x.?=x.?= 萙萙S?S?穊堺穊堺e e崖崖?*g?*g繍繍Y Y犡犡cncn唇唇? ?竟瘡缀竟瘡缀 頎頎y y?挤挤 lolo睈睈yy軩軩 %q1?r?.%q1?r?.鍼鍼t t滜滜? ?jMRjMR= =cZ?X?PoxcZ?X?Pox邦漺邦漺 癬癬c c荵荵
142、挜挜FQ?JFQ? yFyF邴邴? ?詑詑11攗檢锟袥匏攗檢锟袥匏= =憌憌?&?&丹丹? ?鐘鐘w w鲽毨鲽毨GG艟艟 熋熋H?&H?&鰢鰢Z?L?&?;.zZ?L?&?;.z刧绗刧绗鰀鰀 畬拃畬拃SzlSzl4-4-榌榌m Ym Y朗朗k1?k1?儤儤v?+v?+犢犢 HmuHmu鏸鏸1tn1tn褛褛 埈蕛癤當埈蕛癤當 ? m%? m%犔犔?QVP?0?QVP?0yy軩軩 %q1?r?.%q1?r?.鍼鍼t t滜滜? ?jMRjMR= =cZ?X?PoxcZ?X?Pox邦漺邦漺 癬癬c c荵荵挜挜FQ?JFQ? yFyF邴邴? ?詑詑11攗檢锟袥匏攗檢锟袥匏= =憌憌?&?&丹丹? ?鐘鐘w w鲽毨鲽毨GG艟艟 熋熋H?&H?&鰢鰢Z?L?&?;.zZ?L?&?;.z刧绗刧绗鰀鰀 畬拃畬拃SzlSzl4-4-榌榌m Ym Y朗朗k1?k1?儤儤v?+v?+犢犢 HmuHmu鏸鏸1tn1tn褛褛 埈蕛癤當埈蕛癤當 ? m%? m%犔犔?QVP?0?QVP?0yy軩軩 %q1?r?.%q1?r?.鍼鍼t t滜滜? ?jMRjMR= =cZ?X?PoxcZ?X?Pox邦漺邦漺 癬癬c c荵荵挜挜FQ?JFQ?J鍔鍔 峜摤蚗平绂峜摤蚗平绂?B?B
