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2、繁荣的今天，如何成功打造高品质的国际甲级写字楼已经成为地产在商业地产日趋繁荣的今天，如何成功打造高品质的国际甲级写字楼已经成为地产业界的一个备受关注的市场话题。开发商在内部办公装修、功能性的商务配置以及业界的一个备受关注的市场话题。开发商在内部办公装修、功能性的商务配置以及物业服务方面都较之前的写字楼有了质的飞跃。其中物业服务方面都较之前的写字楼有了质的飞跃。其中一大特色就是精装修和内部设一大特色就是精装修和内部设施的再次升级施的再次升级。像。像精装双大堂精装双大堂、低辐射双层中空低辐射双层中空LOW-ELOW-E中空玻璃中空玻璃、智能新风系统智能新风系统现在现在已经成为高档写字楼的标配。已经
3、成为高档写字楼的标配。再次升级再次升级精装修概述精装修概述增值砝码增值砝码精装修概述精装修概述要迎接高级别的服务对象，必须有高品位的硬件设施和软件服务。多数要迎接高级别的服务对象，必须有高品位的硬件设施和软件服务。多数5A5A、甲级写、甲级写字楼在智能化服务、能源技术应用与综合物业管理等方面都比较先进，采纳先进设字楼在智能化服务、能源技术应用与综合物业管理等方面都比较先进，采纳先进设计概念，实现现代化办公水准，对建筑的可持续发展也非常有价值。计概念，实现现代化办公水准，对建筑的可持续发展也非常有价值。三大硬件，定三大硬件，定义现代办公空间新标准义现代办公空间新标准：层高层高层高层高将建筑层高定
4、位在将建筑层高定位在4 4米以上，才能保证楼层的净层高，才能为客户预留足够的空间，米以上，才能保证楼层的净层高，才能为客户预留足够的空间，让其装修独特、彰显品味的办公空间。让其装修独特、彰显品味的办公空间。随着建筑物智能化的提高，架空地板成为了一个新的需求。随着建筑物智能化的提高，架空地板成为了一个新的需求。高层空间可以为客户预留了综合布线的架空地板高度，客户可根据自身要求任意分高层空间可以为客户预留了综合布线的架空地板高度，客户可根据自身要求任意分割布置。割布置。另外，租用连续楼层的客户可通过预留楼板空间轻松安置内部楼梯。另外，租用连续楼层的客户可通过预留楼板空间轻松安置内部楼梯。空调空调空
5、调空调甲级写字楼的空调系统通过先进技术组合，实现环保、节能与舒适的效果。比如，甲级写字楼的空调系统通过先进技术组合，实现环保、节能与舒适的效果。比如，采用变频空调系统营造全天候适宜的办公环境，紫外线杀菌和高效过滤系统保证室采用变频空调系统营造全天候适宜的办公环境，紫外线杀菌和高效过滤系统保证室内空气质量和新风供应等等。内空气质量和新风供应等等。有的甲级写字楼在办公区装备了最先进的变风量空调系统，新风量达到有的甲级写字楼在办公区装备了最先进的变风量空调系统，新风量达到1212升升/ /秒秒* *人，人，高于美国标准，保证室内空气质量。同时空调设备及系统末端设有消音装置，为客高于美国标准，保证室内
6、空气质量。同时空调设备及系统末端设有消音装置，为客户提供安静的办公环境。户提供安静的办公环境。电梯电梯电梯电梯 对于高层建筑来说，电梯是衡量建筑品质的一个重要指标。一个甲级写字楼，电梯对于高层建筑来说，电梯是衡量建筑品质的一个重要指标。一个甲级写字楼，电梯衡量有两个标准：衡量有两个标准：5 5分钟的载客率和分钟的载客率和3535秒的等候。对于超高层写字楼来说，办公人秒的等候。对于超高层写字楼来说，办公人员比较多，矛盾很突出，特别是上下班高峰期，电梯将会很紧张。员比较多，矛盾很突出，特别是上下班高峰期，电梯将会很紧张。1010米米/ /秒，乃至更高速电梯作为高层、高档写字楼配备的首选。极大的缓解
7、了上下秒，乃至更高速电梯作为高层、高档写字楼配备的首选。极大的缓解了上下行的压力行的压力精装修概述精装修概述项目项目目前通行国际甲级写字楼标准目前通行国际甲级写字楼标准大堂大堂通常8-9-12米高楼板承重楼板承重每平米满足250公斤以上标准层面积标准层面积不小于1500平方米层高、净高层高、净高净高不小于3.5米电力供应电力供应双路供电，平均电力70VA/平方米以上外墙装修外墙装修LOW-E玻璃幕墙高档石材等高档材料公共区域公共区域大堂、电梯厅、洗手间等装修达到五星级酒店的标准空调系统空调系统可提供24小时可调节式中央空调至少是两管制风机盘或VAV系统，夏季空调室内计算温度为26-28摄氏度新
8、风量新风量20立方米/小时通信系统通信系统数字光纤通信系统接入、提供综合布线系统、中央数据系统停车设施停车设施有地上地下停车场和充足车位保障，每10000平方米写字楼提供60个以上车位安全系统安全系统先进的视频保安监视系统电梯设施电梯设施平均等候时间40秒以内，并拥有相应的分区生态化设计生态化设计拥有环保、绿化、人性化设计运营时间运营时间可24小时运营节假日限制进入保安保安24小时保安物业管理物业管理聘请国际知名物业管理公司进行专业管理通行标准通行标准典型案例典型案例绿地中心千玺广场绿地中心千玺广场占地占地面面积43.5亩总建建面面积24万物物业形形态写字楼商业酒店标准准层面面积2670容容积
9、率率5.61绿化率化率29.8 %楼楼层状况状况一栋60层5-35层写字楼报价价（元（元/ /）起价40000最高50000楼楼盘地址地址郑东新区CBD中心湖南侧 绿地中心千玺广场绿地中心千玺广场高效高效商务系统商务系统低碳节能系统低碳节能系统智能办公系统智能办公系统自动安全系统自动安全系统科技通讯系统科技通讯系统2828部原装进部原装进口三菱电梯口三菱电梯铝合金遮阳铝合金遮阳隔栅系统隔栅系统油画机组环境油画机组环境用户冷却水系统用户冷却水系统国际品牌变国际品牌变配电设备配电设备联通联通 电信电信 移动移动 提供光纤到户服务提供光纤到户服务两层车库两层车库 专专用电梯用电梯双层中空夹胶双层中空
10、夹胶LOW-ELOW-E玻玻璃单元式玻璃幕墙璃单元式玻璃幕墙新风系统新风系统 单独控制室温单独控制室温 OAOA网络架空地板网络架空地板车辆车辆自动识别系统自动识别系统室内网络及电话室内网络及电话 六类综合布线终端到六类综合布线终端到位位865865个停车位个停车位变频调速泵组变频调速泵组 分区减压供水分区减压供水三路电源供电保障三路电源供电保障 租户冷却水系统租户冷却水系统人流控制闸机人流控制闸机 门禁门禁车库远距离车库远距离 读卡装置读卡装置 空调机组设置变频风机空调机组设置变频风机变频地下车库补风变频地下车库补风 调节空气系统调节空气系统彩色摄像机系统彩色摄像机系统 建材装修及智能化配套
11、分析建材装修及智能化配套分析典型案例典型案例绿地中心千玺广场绿地中心千玺广场全触摸屏演示电脑全触摸屏演示电脑千玺广场前台千玺广场前台千玺广场巴台千玺广场巴台千玺广场视听区千玺广场视听区典型案例典型案例绿地中心千玺广场绿地中心千玺广场样板间精装修标准（样板间精装修标准（50005000元元/ /标准精装标准精装）墙墙 体：高档乳胶漆体：高档乳胶漆地地 板：架空地板（架空板：架空地板（架空15MM15MM）加防静电地毯）加防静电地毯入室门：超白不锈钢框加超白玻璃、高度入室门：超白不锈钢框加超白玻璃、高度2.8M2.8M天花板：高档扣板加风口灯天花板：高档扣板加风口灯典型案例典型案例升龙环球广场升龙
12、环球广场占地占地面面积26.6亩总建建面面积7.8万物物业形形态写字楼标准准层面面积2000容容积率率5.5绿化率化率24.6 %楼楼层状况状况2栋28层报价价（元（元/ /）11000楼楼盘地址地址金水区郑汴路与凤台南路交叉口 典型案例典型案例建材装修标准建材装修标准大堂大堂10.5米楼板承重楼板承重每平米满足200公斤以上标准层面积标准层面积2054.96平方米层高、净高层高、净高层高3.25米，公共空间净高2.4米，室内净高2.6米电力供应电力供应接驳市政双路供电，紧急情况下一键切换外墙装修外墙装修干挂花岗岩及LOW-E玻璃幕墙公共区域公共区域大堂、电梯厅、洗手间等装修达到五星级酒店的标
13、准 空调系统空调系统多联机空调系统，24小时运行，分户计量新风量新风量不小于30立方米/小时/人 通信系统通信系统每10平方米设一个信息点，语音宽带通用 停车设施停车设施保障每200平方米一个地下停车位安全系统安全系统先进的视频保安监视系统电梯设施电梯设施8部电梯直达地下停车场，6部客梯联控生态化设计生态化设计拥有节能、高效、人性化设计运营时间运营时间可24小时运营节假日限制进入升龙环球广场升龙环球广场典型案例典型案例领秀国际中心领秀国际中心占地占地面面积7.8亩总建建面面积7.8万物物业形形态写字楼商业标准准层面面积2100容容积率率12.57绿化率化率10 %楼楼层状况状况1栋30层5-3
14、0层写字楼报价价（元（元/ /）17000楼楼盘地址地址郑东新区商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口) 典型案例典型案例领秀国际中心领秀国际中心建材装修标准建材装修标准外立面外立面采用高档石材结合玻璃幕墙大堂大堂地面高档石材，墙面高档石材，吊顶: 造型吊顶安保安保自动化系统自动化系统包括电视监控系统，门禁系统，巡更系统消防消防消防自动化报警系统，按消防规范，消防喷淋、消火栓、烟感探测器一次到位，自动消防、自动报警空调系统空调系统中央空调采用风机盘管加新风系统，地下一层、首层采用全空气系统地下车库地下车库耐磨水泥地面，按车库建设标准做车位划线和交通指示设有车库标识系统电话系统电话系统办公
15、区域按每8平方米设置两个信息点预留容量典型案例典型案例行署国际广场行署国际广场占地占地面面积48.5亩总建建面面积12.9万物物业形形态住宅公寓写字楼商业标准准层面面积1382容容积率率3.5绿化率化率28 %楼楼层状况状况13-15层报价价（元（元/ /）20000楼楼盘地址地址郑东新区正光路与众旺路交汇处 典型案例典型案例建材装修标准建材装修标准外立面外立面采用全花岗岩石材干挂石材配以中空LOW-E镀膜玻璃大堂大堂9.3米挑高、700平米星级装修、双大堂，采用大理石材精装电梯电梯15部三菱品牌电梯直达地下停车场游泳池游泳池配有地下恒温标准游泳池 空调系统空调系统隐形分户式中央空调停车位停车
16、位双层停车场900余个车位玻璃玻璃LOW-E中空镀膜玻璃行署国际广场行署国际广场典型案例典型案例精装小结精装小结通过一线调研，我们认为郑州市写字楼的通过一线调研，我们认为郑州市写字楼的“精装修精装修”刚刚进入起步阶段刚刚进入起步阶段，大部分属，大部分属于于“公共部分精装公共部分精装”，真正，真正“全精装全精装”的仅有绿地中心千禧广场、摩根中心等极少的仅有绿地中心千禧广场、摩根中心等极少数项目。我们认为精装修标准应包含以下内容数项目。我们认为精装修标准应包含以下内容【外外墙】外立面装修外立面装修标准：外装玻璃幕准：外装玻璃幕墙及及铝板挂件，外玻璃板挂件，外玻璃为LOW-ELOW-E，双，双层中空
17、安全玻璃。中空安全玻璃。【大堂大堂】首首层中庭大堂：中庭大堂：墙面：石材幕面：石材幕墙，地面：花，地面：花岗岩。通道等公用部分：岩。通道等公用部分：墙地面：石材，吊地面：石材，吊顶：铝 制金属吊制金属吊顶。【供供电】双路供双路供电系系统。【空空调】可提供可提供2424小小时可可调节式中央空式中央空调至少是两管制至少是两管制风机机盘或或VAVVAV系系统【电梯梯】电梯梯厅：墙地面：大理石，吊地面：大理石，吊顶：金属板材；：金属板材；电梯梯,2m/,2m/秒，秒，载重重1000KG1000KG。【卫生生间】地面：防滑瓷地面：防滑瓷砖。墙体：釉面瓷体：釉面瓷砖/ /人造石材，吊人造石材，吊顶：铝制金
18、属吊制金属吊顶。【洁具具】全部采用全部采用(TOTO(TOTO或科勒或科勒) )品牌。品牌。【通通讯】铺设光光纤为主干通主干通讯网网络，提供，提供电话及互及互联网网络至塔楼至塔楼单元，具元，具备DIDDID、语音信箱、呼叫音信箱、呼叫转移、移、 会会议电话、LANLAN网、网、DDNDDN等等业务功能，并功能，并设移移动通信信号增通信信号增强强系系统，无，无线上网信号增上网信号增强强系系统，小，小 灵通信号增灵通信号增强强系系统。【消防消防】大厦公共部分消防大厦公共部分消防报警控制系警控制系统采用智能采用智能类比式火灾自比式火灾自动报警控制系，警控制系，设有自有自动喷水水灭火系火系统, , 火
19、灾自火灾自动报警系警系统。【保安保安监控系控系统】公共部分安保公共部分安保设备为监控控设备，大厦内，大厦内设保安中心，保安中心，实行行2424小小时无无线巡更，巡更，对大厦各大厦各 出入口，出入口，车库，走道，走道，电梯梯轿厢等位置等位置进行行闭路路电视监控，控，设有巡更系有巡更系统，公共广播系，公共广播系统。【走廊走廊】墙面：靠近面：靠近电梯梯厅两两侧通道做玻璃整体通道做玻璃整体贴膜地面：人造石材或瓷膜地面：人造石材或瓷砖，吊，吊顶：矿棉吸声板。棉吸声板。单元内元内 装修装修标准：准：单元元门：玻璃：玻璃门；内；内墙：抹灰，：抹灰，腻子找平；地面：水泥子找平；地面：水泥垫层抹平；抹平；顶部：
20、分部：分户中央空中央空 调风口到位。口到位。 【外墙】【外墙】外墙使用材料上来看，目前国际上公认的潮流为使用外墙使用材料上来看，目前国际上公认的潮流为使用LOW-ELOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙，这也，这也成为了衡量是否高档写字楼的外墙配置标准。成为了衡量是否高档写字楼的外墙配置标准。精装小结精装小结【大堂大堂】就写字楼的空就写字楼的空间设计和分配原和分配原则来来说，主要的空，主要的空间结构分构分为：大堂空大堂空间、公共空、公共空间、设备空空间、标准准层办公空公空间、商、商务配套空配套空间、合理的空、合理的空间交通交通动线分配等。分配等。精装小结精装小结 精装走廊精装走廊精装电梯间精装电梯间精装办
21、公间精装办公间 精装扶手精装扶手精装小结精装小结 空调系统空调系统精装小结精装小结利弊分析利弊分析形象：有利于提高产品形象、提高档次形象：有利于提高产品形象、提高档次利润率：有利于控制利润率利润率：有利于控制利润率差异化：目前精装修产品极少，容易形差异化：目前精装修产品极少，容易形 成差异化，脱颖而出成差异化，脱颖而出销售价：容易控制售价，弹性较大销售价：容易控制售价，弹性较大设计整体、风格统一设计整体、风格统一 利好方面利好方面售价：总价高、单价高售价：总价高、单价高成本高：装修成本直接转移给开发商，成本高：装修成本直接转移给开发商，销售时增加成本销售时增加成本后期维护复杂且成本较高后期维护
22、复杂且成本较高建设周期长建设周期长缺乏个性，不利于客户个性化装修缺乏个性，不利于客户个性化装修不利方面不利方面利弊利弊分析分析产品建议产品建议卓越的形象，可以卓越的形象，可以简单理解理解为建筑外形、色彩和外建筑外形、色彩和外墙使用材料等等；写字楼建筑属于商用公共建筑，使用材料等等；写字楼建筑属于商用公共建筑，在建筑形象上与住宅有着本在建筑形象上与住宅有着本质的区的区别。沉。沉稳庄重、内庄重、内敛大气，体大气，体现极极强强的商的商务感感觉，从色彩运用来，从色彩运用来说，通常使用，通常使用较为稳重的色重的色调；而在外；而在外墙使用材料上来看，目前国使用材料上来看，目前国际上公上公认的潮流的潮流为使
23、用使用LOW-ELOW-E玻玻璃幕璃幕墙，这也成也成为了衡量是否高档写字楼的外了衡量是否高档写字楼的外墙配置配置标准。准。外立面线条简明采用全干挂石材配以中空外立面线条简明采用全干挂石材配以中空LOW-ELOW-E玻璃玻璃精致的奢华、彰显国际顶端品味精致的奢华、彰显国际顶端品味产品建议产品建议外立面外立面一个高档一个高档专业写字楼，必写字楼，必须具具备一个无一个无论从立体空从立体空间感感还是平面空是平面空间感上看来都感上看来都较为气派的大堂空气派的大堂空间，因，因为大堂空大堂空间商商务人士人士进入某一入某一栋写字楼并写字楼并对这个写字楼个写字楼产生第一感生第一感觉的空的空间，这种大堂空种大堂空
24、间的感受，同的感受，同样代表着在代表着在这栋建筑中建筑中办公的企公的企业的形象和气的形象和气质。采用两层挑空的设计方案，纯办公楼公共大堂空间高达采用两层挑空的设计方案，纯办公楼公共大堂空间高达10.510.5米，米，总面积超过总面积超过600600平方米，平方米，1 1层层高层层高5.55.5米，二层层高米，二层层高5 5米。米。产品建议产品建议外立面外立面一个高档的一个高档的专业写字楼，公共空写字楼，公共空间通常包括通常包括电梯梯厅、公共走廊、公共、公共走廊、公共卫生生间等，在等，在这些公共空些公共空间的的规划划设计上，空上，空间的舒适度、空的舒适度、空间的商的商务感感觉要求都非常高。在装修
25、档次上，高档和豪要求都非常高。在装修档次上，高档和豪华并不是衡并不是衡量的量的标准，而符合商准，而符合商务人士使用的舒适度，才是真正的人士使用的舒适度，才是真正的专业写字楼写字楼标准。准。公共部分电梯厅、公共走廊、公共卫生间等公共部分电梯厅、公共走廊、公共卫生间等无论是地面、柱子、墙面，还是顶部处处体现现代商务气息无论是地面、柱子、墙面，还是顶部处处体现现代商务气息产品建议产品建议舒适舒适标准准层办公空公空间：标准准层面面积2 2000000平方米平方米以上以上，层高高4 4. .6 6米，去除米，去除设备安装空安装空间和装修吊和装修吊顶空空间，标准准层净高可达高可达3.53.5米以上；米以上
26、；这些都在些都在满足建筑足建筑标准的基准的基础上充分上充分实现舒适目舒适目标。周边大开间、全方位景观的提供给办公人群，创造舒适的工作环境。周边大开间、全方位景观的提供给办公人群，创造舒适的工作环境。无固定隔墙的大开间办公平面可以提供给未来业主灵活自主的空间使用方案无固定隔墙的大开间办公平面可以提供给未来业主灵活自主的空间使用方案产品建议产品建议空空调系系统 高速高速电梯梯 通通讯系系统 智能化系智能化系统 地下停地下停车位位等配套，注重运用等配套，注重运用现代高科技，代高科技，满足未来足未来业主的主的现代商代商务办公需求。公需求。处处体现处处体现“高效高效”、“便捷便捷”、“人文关怀人文关怀”
27、理念理念产品建议产品建议物物业服服务内容：内容：地毯干洗、吸地毯干洗、吸尘/ /提供冷提供冷热水水/ /集中空集中空调的使用的使用/ /地上地下停地上地下停车位位/ /2424小小时保安服保安服务/ /提提供入供入驻前的公室前的公室规划划设计/ /代代办报刊刊杂志志订阅/ /代代订星星级酒店客房、宴会酒店客房、宴会厅/ /代代办鲜花、票花、票务、快件、快件订购/ /保健咨保健咨询等等国际一流的写字楼物业服务国际一流的写字楼物业服务样板间建议样板间建议在控制成本的前提下，选择大多数客户易于接受的装修风格，本项目精装修风格在控制成本的前提下，选择大多数客户易于接受的装修风格，本项目精装修风格应以目
28、前市场主流，较为简约时尚风格为主，同时为了贴合客户的层次和喜好，应以目前市场主流，较为简约时尚风格为主，同时为了贴合客户的层次和喜好，可混搭一些时尚配饰。可混搭一些时尚配饰。整个风格体现出目标客户群的整体气质和项目的属性，给客户整洁、宽敞、舒适、整个风格体现出目标客户群的整体气质和项目的属性，给客户整洁、宽敞、舒适、温馨的整体感觉，各功能区域的实用性良好展现，设备品牌的档次体现，更多的温馨的整体感觉，各功能区域的实用性良好展现，设备品牌的档次体现，更多的细节处体现出品质感。细节处体现出品质感。强调体验性和展示性，通过样板间的展示消除客户对精装修品质的疑虑。强调体验性和展示性，通过样板间的展示消
29、除客户对精装修品质的疑虑。样板间建议样板间建议对精装修的精装修的选材材标准和品牌要明确展示，体准和品牌要明确展示，体现细节，对精装修精装修质量保量保证书，精装，精装标准等文件准等文件进行展行展示，提升客示，提升客户信心，信心，设置置电视，播放世，播放世纪中心写字楼的建筑理念以及公司中心写字楼的建筑理念以及公司势力，力，强强化客化客户信心。信心。专门的物的物业人人员进行指引和服行指引和服务，设置更置更换鞋套的小鞋套的小标语和和户型型图展示。展示。将看房通道充分利用起来作为工法展示，让客户在参观样板房的来回过程中将看房通道充分利用起来作为工法展示，让客户在参观样板房的来回过程中不断体验精装修的品质不断体验精装修的品质样板间建议样板间建议不同不同细节的元素，体的元素，体现出精装修的成熟和出精装修的成熟和时尚尚细节的打造，突出的打造，突出产品的特色和品的特色和卖点。点。汇报完毕汇报完毕 谢谢 谢！谢！
