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1、 万科集团 审计法务部 张春丽二OO四年十一月二日物业管理物业管理 举案说法举案说法法法律律风风险险无无处处不不在在 一个经理，一个职员，不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。树立法律风险意识，不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是要认清规则，警惕风险，心中牢记一切工作中都有法律问题，尤其是与客户有关、与诚信有关的问题，直接关系公司的安危存亡，绝不可掉以轻心。 大雪警警 言言 形式形式 案例研讨参考法规参考法规 民法通则民事诉讼法合同法著作权法商标法专利法广告法物业管理条例物业管理收费办法课程说明课程说明行业现状行业现状法制环境 主管机关 物业公司 业主 地区差异。物业物业管理管
2、理 与与 法法集团现状集团现状意识尚待强化地区差异较大 涉及环节涉及环节 1、安全 2、会所 3、车辆 4、维修基金 5、知识产权 涉及主体涉及主体 1、业主 2、业主大会、业主委员会 3、员工 4、政府主管部门 5、合作方 6、一般民事主体 7、其他物业管理中的法律风险无处不在案例一案例一A小区保安接到住户小王家中发出的报警信号，于是到达小王家门口，但无人开门。保安不敢随意撞入，于是在门口等待了约十分钟，后业主回业发现家中被盗，且家中老人被害，后经公安人员侦查，小偷正是在保安等待的这段时间作案并跑脱。业主要求物业公司就损失进行赔偿。案例二案例二：B小区保安24小时查岗中，23时发现住户许先生
3、家有异常声音，很是惊讶，撞门而入，却发现许先生在家做实验，因忽然入室的保安而受惊，导致手中的昂贵实验物品落地摔坏，要求物业公司赔偿。一、安全管理一、安全管理问题：问题：两案例中：物业公司有无管理过失，应否承担赔偿责任，为什么？案例案例 问题问题 分析分析 ？对小区里发生的意外事故及失窃等事件，对小区里发生的意外事故及失窃等事件，物业公司该不该或者应承担多少责任？物业公司该不该或者应承担多少责任？一、安全管理一、安全管理案例案例 问题问题 分析分析 案例1:厦门厦门: :8 8龄童掉人工湖溺死龄童掉人工湖溺死康乐物业赔偿康乐物业赔偿3 3万万1、康乐物业虽在水库的围栏上设置了警示标志，在湖泊西南
4、方向建有花坛，起到一定程度上的安全防护作用，但从实践看这些防护对未成年人仍不足以消除安全隐患，2、且在该水库发生过小孩溺水事件后，康乐物业未引起足够的重视，其保安在巡查时也未发现叶学彬在湖边玩耍。也就是说，康乐物业未尽到必要的注意义务，有疏于管理的过错。 一、安全管理一、安全管理案例案例 问题问题 分析分析 案例案例2 2上海；上海；一家四口遇害一家四口遇害歹徒自由出入小区物业赔偿歹徒自由出入小区物业赔偿1010万万1、歹徒带着作案工具，能够顺利地进入小区，作案后又原路从小区大门出去，以及歹徒第二次进入作案现场，造成成岑一家四口人全部遇害，歹徒王勇身上全是血迹和汗水，神色紧张却又照样能从小区大
5、门全是血迹和汗水，神色紧张却又照样能从小区大门“安全安全”走出，走出，是小区物业的错。2、案发后，公安机关在对该小区检查时又发现监控监控设备、报警装置、对讲机都形同虚设设备、报警装置、对讲机都形同虚设不能使用的管理漏洞。一、安全管理一、安全管理案例案例 问题问题 分析分析 案例案例3 3厦门：厦门：赶蚊子引爆化粪池赶蚊子引爆化粪池物业公司未能能够证明自己没有物业公司未能能够证明自己没有过错过错赔赔13万万厨师林某因接听手机走到餐厅隔壁59号店面过道上的一个化粪池井盖边时，下意识地点起打火机想熏走蚊虫，化粪池突然爆炸，将他全身烧伤70%，伤残6级一、安全管理一、安全管理案例案例 问题问题 分析分
6、析 案例案例4 4天津：天津：被盗住户状告物业失责被盗住户状告物业失责无直接因果关系索赔被驳无直接因果关系索赔被驳原告沈女士家连续两次被盗，便将责任归咎于小区物业的疏于管理，法院认为，原告居住的房屋属于被告物业服务管理范围，被告服务管理规范到位必然会降低案发率，但也不不能保证完全杜绝犯罪案件的发生能保证完全杜绝犯罪案件的发生，因为这是一个综合的社会问题。原告的财产被盗与被告的物业服务管理虽然有一定的关联性，但没有直接的因果关系没有直接的因果关系一、安全管理一、安全管理案例案例 问题问题 分析分析 分析分析1:责任承担责任承担1、责任承担与否及责任大小：关键看物业公司是否有义务而未责任承担与否及
7、责任大小：关键看物业公司是否有义务而未履行，是否有过错。履行，是否有过错。2、物业公司的义务来源：1）法律2）合同3）承诺法规：法规：物业管理条例第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。一、安全管理一、安全管理案例案例 问题问题 分析分析 分析2：举证责任观点：观点：在一定时候，物业必须证明自己没有过错，否则就推
8、定它有在一定时候，物业必须证明自己没有过错，否则就推定它有过错，须承担法律责任。过错，须承担法律责任。法规：民法通则第一百二十六条第一百二十六条建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。一、安全管理一、安全管理案例案例 问题问题 分析分析 分析分析3 3：实务注意：实务注意：一、安全管理环节：1、车辆安全2、财产安全：室内、室外3、人身安全
9、：室内、公共区域二、安全防范措施：1、法定义务：安全防范：协助安全事故：采取应急措施、协助救助2、协议约定义务。3、无明确约定时，合理、谨慎的管理义务：1）标识2）制度3）设备的正常运作三、证据保存：一、安全管理一、安全管理案例案例 问题问题 分析分析 问题：1、面对违规装修，物业公司的管理义务有哪些环节？2、物业公司是否有义务/有权利起诉违规装修者？3、收费：1）可否收取装修管理费？与物业管理费是否重复收费？2）可否利用出入证收费赚钱？3）不装修是否也要收费？二、装修管理二、装修管理 问题问题 分析分析 分析：1、物业公司的管理义务：1）法定：制止报告2）约定：起诉其他2、收费：1）不得违法
10、2）必须有依据二、装修管理二、装修管理 问题问题 分析分析 问题问题：1、先用后批，轻程序2、范围界定不清：A将不属于维修基金的用于维修基金开支B将该属于维修基金开支的用于物业管理费开支3、维修基金的使用操作与合同约定不一致。4、证据保存。三、维修基金三、维修基金 问题问题 分析分析 分析分析：1、实体合法：1）范围：公共部位、共用设施 2）大中修2、程序合法；业主大会决定、先批后用3、证据保存、账目清楚4、合法性与可操作性兼顾：1）业主大会授权2）年度预决算三、维修基金三、维修基金 问题问题 分析分析 案例一案例一2004年2月，A物业管理公司的两名大厦管理员勾结两名外地歹徒以检查煤气管道安
11、全为名，敲开业主家门，持刀入屋打劫。致业主受伤并受到财物损失，该户向法院提起诉讼，请求物业公司赔偿财产损失及精神损失退还一年的物业管理费5000元。物业公司认为，公司不承担责任，应向两名管理人员直接起诉。问题：问题：1、A公司是否应对员工的行为负责？本案中责任承担的主体？四、公司与员工四、公司与员工案例案例 问题问题 分析分析 案例二案例二：安全员甲于20031101入职，公司尚未给其买保险，20040105日，安全员甲发生以下情况，公司是否承担责任？如承担责任，承担后，可否向相关人追偿？1）甲与安全员乙在上班期间、培训课后，练习比武，结果甲被乙一掌打成植物人。2）上班时，甲未经公司安排，主动
12、到天台上帮清洁工收拾物品，从楼上坠落。3）下班后，甲在回家的路上，被机动车驾驶员丙撞成伤残十级。问题：问题：甲的情况是否属于工伤，公司要否承担相关责任？如公司与其签订的协议中强调，因员工自己不遵守公司纪律所致损失，由自己承担，则此时公司可否因此免责？四、公司与员工四、公司与员工案例案例 问题问题 分析分析 分析11、员工受他人（或因自己原因）侵害，受到损失。、员工受他人（或因自己原因）侵害，受到损失。法规：雇员在从雇用活动中受人身损害，雇主应当承担赔偿责雇主应当承担赔偿责任。任。雇用关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔
13、偿责任后，可以向第三人追偿。-最高人民关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（20040501）无效合同（条款）无效合同（条款）法律行政法规地方法规部门规章地方规章四、公司与员工四、公司与员工案例案例 问题问题 分析分析 分析22、员工侵害他人、员工侵害他人雇员因故意或重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。-最高人民关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（20040501）四、公司与员工四、公司与员工案例案例 问题问题 分析分析 休息休息5分钟分钟 案例案例 为业主骗保为业主骗保 2004年2月23日，某小区
14、业主开车驶入停车场入口时，车场值班员办理车辆放行手续时，另一业主小孩（3岁）在保姆的带领下从岗亭经过，保姆未能妥善照顾小 孩，小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮，导致道闸突然放下，将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。事后处理过程中物业公司为了减少小孩家长（小区业主）的损失，隐 瞒事实向保险公司理赔。注：该物业小区办理了物业管理公众责任险 。五、与业主五、与业主案例案例 问题问题 分析分析 问题：问题：1、本案中，物业公司的作法有何不妥，有何风险？2、物业管理中，哪些环节容易锓犯业主权利，导致诉讼、重大投诉？我们应当如何规避？五、与业主五、与业主案例案例 问题问题 分析分析 问题一、为业主侵害他人利
15、益：帮助业主，超过警界线：骗保险有风险的免费超值服务相邻关系中物业公司起诉另一业主五、与业主五、与业主案例案例 问题问题 分析分析 二、侵害业主利益：二、侵害业主利益：1、违约：合同、承诺。2、侵权： 隐私权、著作权 知情权：单方公告上交费用标准 拒交管理费拒交钥匙 监督权的不保障3、不当得利、无因管理五、与业主五、与业主案例案例 问题问题 分析分析 分析分析：1、业主权利的来源-公司义务的来源：法律、合同、承诺2、客户满意度与风险控制的平衡：权利义务的对等：如夕阳红会员、免费卡会员，其权限应设定相应限制。五、与业主五、与业主案例案例 问题问题 分析分析 案例案例：小区A内有一公共设施，已使用
16、10年、处于不安全状态，物业公司决定进行更新，于2003年9月开始向全体业主征集意见，并获得了4/5业主的同意，该部分业主支持更新并表示愿意承担费用。业委会也表示认可，并由业委会与工程队签订了施工合同，工程完工后，管理处主动向工程队支付了相关款项。事后，管理处向全体业主分摊并收款，有1/5业主拒不支付。六、与业主大会六、与业主大会/ /业委会业委会案例案例 问题问题 分析分析 问题：问题：1、如果你是1/5业主的代表，如何对物业公司提出不交费的合法理由？2、如果你是管理处的代表，如何收回全部款项，并给出合法合理的理由？3、日常管理中哪些环节一定要通过业委会，哪些环节一定要开业主大会通过？六、与
17、业主大会六、与业主大会/ /业委会业委会案例案例 问题问题 分析分析 问题：轻风险轻程序轻证据重业务重实务分析：分析：1、有效的业主大会决议条件：程序：1）主体2）投票权数实体：合法2、业主大会、业主委员会的权限区分。3、无因管理六、与业主大会六、与业主大会/ /业委会业委会案例案例 问题问题 分析分析 案例案例：会所经营风险防控A小区会所产权由开发商所有，委托物业公司经营。为搞活经营，物业公司引进三家合作方：1）与甲公司经营采取租赁场地方式，甲公司定期交租，无论赢亏。3）与丙公司共同成立一个健身所，并约定，双方派出固定工人员，代表健身所共同对外经营，共担风险，各获取利润的50%。2）与乙公司
18、约定，乙公司对外承担一切责任，负责经营，但管理处从其每月收入中提取40%，为清楚乙方收入，管理处代乙公司向客户收取费用，并出具管理处收据。问题：问题：以上三种合作方式中，管理处有何风险？应当如何避免？七、与合作方七、与合作方案例案例 问题问题 分析分析 问题问题：1、合作中的细微环节风险防范存在漏洞：1）发票管理2）对外宣传2、类似问题：绿化业务外包人员的侵权分析：1、连带责任2、合作关系及内部合作约定对外、对内的法律效力。3、证据意识七、与合作方七、与合作方案例案例 问题问题 分析分析 休息休息 5 5 分钟分钟问题问题：1、政府主管部门不作为，业主又投诉，如何应对？物业公司的义务有哪些？2
19、、物业管理中，需要政府主管部门审批的环节有哪些？审批与备案的效力？3、水电公司，是否有权要求物业公司代收水电并承担差额，物业公司如何应对？八、与政府主管部门八、与政府主管部门 问题问题 分析分析 分析分析 ：1、政府的不作为、公司要作为2、公司的作为：告知制止报告：有效上报，保留证据3、审批与备案的效力及灵活掌握。4、水电公司的行为不是政府行为。与物业公司、业主是平等的法律关系主体。1）设备上的可行2）拒绝签订无条件的委托合同3）拒绝签订包买包卖协议八、与政府主管部门八、与政府主管部门 问题问题 分析分析 案例案例案例案例 ：A物业公司为作形象宣传，向员工征集图片，员工小李提交了一幅自称为自创
20、的图片，并被用于宣传活动。后公司B向A提出，该图片著作权归B所有，A司的行为侵权，应道谦并赔偿损失。A司认为，自己获取图片的来源正当，未侵权，B司应当向员工小李个人追究责任。问题问题：1、如该图片的确于B司先创作，A司是否侵权？2、本案中责任应如何承担？九、知识产权九、知识产权案例案例 问题问题 分析分析 问题问题：侵权现象普遍侵权现象普遍软件侵权楼盘名侵权著作权侵权A、未经许可擅自使用B、应付报酬未付商标侵权分析：分析：1、著作权归属原则2、专利权归属原则3、企业如何规避侵权或被侵权。1）权利登记：注册或登记2）合同约定：独用权，如著作权。3）使用前的约定及审查义务，如商标。九、知识产权九、知识产权案例案例 问题问题 分析分析 交交 流流 提提 问问（2020分钟）分钟） 万科集团 审计法务部 张春丽二OO四年十一月二日谢谢 谢谢 各各 位位
