中冶置业唐山机场新区项目可行性研究报告

《中冶置业唐山机场新区项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中冶置业唐山机场新区项目可行性研究报告（100页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、- March 2007 - 中冶京唐有限公司中冶京唐有限公司 中冶置业有限公司中冶置业有限公司唐山机场新区项目可行性研究报告 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 2 2 总目录总目录开发建设方案开发建设方案市场定位市场定位财务分析财务分析项目总论项目总论 市场研究市场研究 结论结论 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 项目总论项目总论项目背景项目概况可行性研究内容和依据 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 4 项目背景u京津唐环渤海经济带将成为继珠三角、长三角之后的中国经济“第三极”！开发背景分析开发背景分析n近几年，北

2、京、天津和唐山之间由于铁路、公路纵横交错，人员、物资交流频繁，经济相互关联度高，使区域经济总量快速健康增长。n2005年，京津唐三市实现地区生产总值12,503.36亿元，完成地方财政收入1,870.7亿元，分别占环渤海京、津、冀、辽、鲁5省市总量的27和26。n首钢的搬迁，给地处唐山南部渤海西岸的曹妃甸工业区的快速崛起注入了强劲的动力，作为我国“十一五”最大项目集群的曹妃甸工业区，五年内投资将超过千亿元，大规模开发已全面展开。曹妃甸的开发建设将为环渤海乃至我国北方地区经济增长提供强有力的支撑。 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 5 5 n2005年，唐山经济总量逐渐超过石家庄，成为环渤

3、海区域经济第三大城市。开发背景分析开发背景分析u唐山经济增长速度明显加快项目背景u近年唐山房地产市场呈现爆发性增长n截至2005年底，唐山国民生产总值已经达到2027.12亿元，比上年增长15.1%，比“九五”末增长81.8%。n2003年，唐山市区商品房平均价格不到2500元/平米，但在之后的不到三年房价几乎翻了一倍，目前已经达到接近5000元/平米的水平！l l在良好经济背景和市场机遇下，唐山机场项目开发背景极佳！在良好经济背景和市场机遇下，唐山机场项目开发背景极佳！在良好经济背景和市场机遇下，唐山机场项目开发背景极佳！在良好经济背景和市场机遇下，唐山机场项目开发背景极佳！ 中冶京唐有限公

4、司 I 中冶置业有限公司 6 6 项目地块概况项目地块概况项目概况u项目位置唐山市机场新区项目位于河北省唐山路北区机场新区友谊路东侧路东侧，距唐山市三大商圈的远洋城商圈约为3公里，交通十分便利。u项目四至该地块位于机场新区中心地段，西至友谊路东侧路、东至大里路西侧路、南至朝阳道、北至裕华道南侧路。 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7 7 项目地块概况项目地块概况项目概况u规划技术指标p居住区建设用地总面积约187778.9平方米，合281.7亩；p代征城市道路及绿地面积约24121.8平方米，合36.2亩。p容积率：2.0p建筑密度：30p绿化率：30p机动车泊位：商业2车位/100平

5、米，居住1车位/户；地下停车60%。p非机动车车位：商业2车位/100平米，居住1车位/户；地下停车60%。p限制高度及层数：80米，层数不低于6层； 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 8 可行性研究内容和依据可行性研究内容和依据可研内容和依据u可行性研究内容本研究报告的主要内容是对唐山市宏观经济发展、房地产市场分析，区域内同类物业的市场分析，结合本项目自身条件，对项目投资成本及经济效益等进行分析评价，为项目立项及相关决策提供参考。u可行性研究主要依据p由唐山市规划局下发机场新区拍卖地块规划设计条件、机场新区拍卖地块规划设计要求附件及其他相关条件。p建设部及唐山市有关行业现行规程、规

6、范。p预计市规划局可能批出的最高容积率、绿地率及建筑密度等基本指标。p唐山市政府部门各类统计资料。 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 市场研究市场研究宏观环境分析区域及地块价值分析房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 10 0 宏观环境分析u地理位置u气候特征地理、气候、文化特征地理、气候、文化特征n联接华北、东北的咽喉要地和走廊n大陆性气候，四季分明n冬季盛行西到西北风，夏季盛行东到东南风u文化特征n襟怀开阔，性格刚勇，富于进取n为人诚恳、务实 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 11 1 n经济总量

7、逐渐超过石家庄，成为环渤海区域经济第三大城市宏观经济分析宏观经济分析n2002年之后，经济增长速度明显加快宏观环境分析u经济总量 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 12 2 宏观经济分析宏观经济分析n工业以煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷等 为主。 宏观环境分析u产业结构第二产业占据主导地位u产业特征“资源型产业”特征突出 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 13 3 u民营经济拉动经济增长的主力军、县域经济的主体！n“十五”期间，发展速度明显高于国有经济，经济总量突破了全市一半。n实缴税金占全市全部财政收入的53.04%，为全市县域经济的主体。n2005年底，民营经

8、济体总户数达27.31万户，比“九五”末增加6万多；n“资源型”民营经济的快速增长催生大量高收入人群宏观经济分析宏观经济分析宏观环境分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 14 4 u人口总况n至2005年底，市区人口298.95万，已达“76年地震”前近三倍n人口自然增长率总体保持在0.30.7之间。n目前成为华北地区人口仅次于北京、天津的第三大城市。宏观经济分析宏观经济分析注：2002年，丰润撤县改区，市区人口从168万激增到292万。宏观环境分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 15 5 n人均可支配收入持续增长，且近年来有增速加快的倾向。n人均消费支出增长速度从低

9、于收入增速，近年来增长加快。宏观经济分析宏观经济分析n2005年，全年装修支出同比增长69，金银珠宝消费增长75.2；n2005年110月唐山市进口1162辆轿车，平均单价超过80万元，位居全国第一。n奢侈品消费支出增幅明显，高收入人群消费力极强。宏观环境分析u收入水品及消费特征 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 16 6 唐山未来发展战略目标唐山未来发展战略目标唐山未来发展战略目标唐山未来发展战略目标城市发展趋势城市发展趋势经济强城经济强城文化名城文化名城宜居靓城宜居靓城滨海新城滨海新城宏观环境分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 17 7 u宏观环境总结n高收入人群消

10、费力强，奢侈品消费量大。宏观环境分析宏观环境分析n唐山经济已经进入高速增长期、后劲十足；n资源型民营经济催生大量高收入人群；n城市化进程正在加快、促发房地产快速发展；宏观环境分析n战略目标清晰，发展前景看好。 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 18 8 城市功能结构城市功能结构用地价值分析u城市发展历程n76年地震后，城市中心由路南转向路北区！n震后30年重建，居住、商业区均向北、向西发展！本案本案新华道新华道长宁道长宁道路北区路北区路北区路北区路南区路南区陡陡河河高新区高新区旧城旧城市中心市中心n机场新区是城市发展的必然方向市中心市中心重工业区塌陷区城市功能城市功能 结构图结构图n

11、受东部工业、南部地质及原西北“机场”限制，城市呈反L形布局，城布局、交通组织不尽合理！u现状格局的关键问题u未来格局的转变市 区市 区建建设设路路机场新区 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 19 9 机场新区用地分析机场新区用地分析u机场新区用地特点n用地相对完整、开发面积较大n规划布局合理n交通网络发达n商业、办公、教育等配套完善n绿化景观设计到位地块地块地块地块长宁道长宁道兴源道兴源道友友谊谊路路大大理理路路朝阳道朝阳道裕华道裕华道卫卫国国路路学学院院路路西西外外环环路路新一中新一中大庆道大庆道待建道路待建道路图例图例开通道路开通道路用地价值分析u机场新区开发价值n改善城市格局n

12、改善城市形象n打造新城市中心居住区 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 2 20 0 用地微观分析用地微观分析u规划初始条件总用地面积：总用地面积：总用地面积：总用地面积：281.7281.7亩，其中建亩，其中建设用地设用地245.5245.5亩；亩；总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：327314.2327314.2平方米平方米用地性质：用地性质：用地性质：用地性质：住宅、商业住宅、商业初始容积率：初始容积率：初始容积率：初始容积率：2.02.0建筑密度：建筑密度：建筑密度：建筑密度：3030绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：3030限制高度：限制高度：限制高度：限制高度：80

13、80米米限制层数限制层数限制层数限制层数：不低于：不低于6 6层；层；用地价值分析绿化景观带绿化景观带富人区富人区富人区富人区 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 2 21 1 u现状条件及内部交通地块内部地块内部1 1地块内部地块内部2 2西侧友谊路西侧友谊路东侧绿化带东侧绿化带用地价值分析场地平整，内部仅存机场跑道等简单构筑物，施工条件好；场地平整，内部仅存机场跑道等简单构筑物，施工条件好；用地微观分析用地微观分析现状仅能依靠西侧友谊路与外部交通连接；现状仅能依靠西侧友谊路与外部交通连接；但未来周边道路交通将十分便利；但未来周边道路交通将十分便利； 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公

14、司 2 22 2 项目用地印象项目用地印象用地价值分析n地质条件好、无地震遗留问题n上风上水、远离重工业区n未来城市中心区，配套设施完备、交通网路发达u项目用地印象 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 2 23 3 用地分析用地分析n n机场新区将改善城市发展布局，将成为新的城市中心区；机场新区将改善城市发展布局，将成为新的城市中心区；用地价值分析n n唐山人对机场新区认可度高、关注度高；唐山人对机场新区认可度高、关注度高；n n地块综合条件好，土地价值极高、具备高档住宅区条件。地块综合条件好，土地价值极高、具备高档住宅区条件。u区域和地段价值分析总结 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公

15、司 2 24 4 分目录分目录市场发市场发市场发市场发展现状展现状展现状展现状房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 2 25 5 市场发展现状市场发展现状社会固定资产投资总额增幅明显房地产开发总额绝对值保持稳定增长分项20012002200320042005房地产开发投资额16.1521.62832.1138.84固定资产投资额220.19232.5314.9447.56635.22房地产投资额所占比重7.33%9.29%8.89%7.17%6.11%n n目前房地产开发总额所占比重不足目前房地产开发总额所占比重不足1010u唐山房地产发展概述房地产市场分析 中冶京唐有限公司

16、 I 中冶置业有限公司 2 26 6 市场发展现状市场发展现状7070以上项目主力户型面积趋于一致；以上项目主力户型面积趋于一致；7070以上项目单价价差在以上项目单价价差在500500元以内；元以内；7070以上项目客群特征趋于一致；以上项目客群特征趋于一致；普通普通普通普通住宅住宅住宅住宅n唐山住宅市场主要特征：普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅高端住宅高端住宅高端住宅高端住宅u唐山的商业和写字楼物业发展落后，本报告暂不赘述u唐山房地产发展概述房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 2 27 7 n开发商专业化程度低：市场发展现状市场发展现状本地开发商为绝对主力，运作经验不足

17、；运作规范化程度不高 ；营销水平低(后续提到)；u唐山房地产发展概述房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 2 28 8 普通住宅住宅市场分析普通住宅住宅市场分析市场发展现状市场发展现状高端住宅市场分析高端住宅市场分析别墅项目别墅项目高档住宅高档住宅普通住宅市场概况普通住宅市场概况普通住宅市场特点普通住宅市场特点房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 2 29 9 普通住宅住宅市场分析普通住宅住宅市场分析市场发展现状市场发展现状普通住宅市场概况普通住宅市场概况房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 3 30 0 u市场供应格局供应集中在西部与北部

18、市场发展现状市场发展现状新华道新华道南新道南新道北新道北新道龙龙泽泽路路缸缸窑窑路路友友谊谊路路长宁道长宁道本案本案图例图例住宅项目分布图住宅项目分布图建建设设路路待售塔楼待售塔楼待售板楼待售板楼在售塔楼在售塔楼别墅项目在售板楼在售板楼房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 3 31 1 市场发展现状市场发展现状在售住宅项目市场调研细况表u在售项目调研整体销售良好，部分项目有意控盘待售基本信息基本信息建筑形态建筑形态销售信息销售信息开发商开发商项目名称项目名称板块板块占地面积（万占地面积（万平米）平米）总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）开盘时间开盘时间入住时间入住时间销售

19、均价（元销售均价（元/ /平米）平米）销售情况销售情况金洋旺座西部（市区）小于13.3高层塔楼2006年10月2008年5月目前表价4850待售金洋恒泰房地产开发有限公司 宏扬香木林西北部（含机场新区）约1533小高层板楼为主2006年10月目前4700，开盘4500开售，开盘当天认购约三分之一河北宏扬房地产有限公司 鹭港 53.28100小高层板楼为主2006年10月2007年年底4700左右在售唐山新天地开发有限公司丽景新城北部（市区）1644.8高层板塔结合2006-3-28 2008-6-18 2006年11月均价4300，4650一期384套，目前售90,余下多为跃层户型唐山兴盛房地

20、产开发有限责任公司 金色锦城北部（高新区）小于11.52栋高层板楼2006-11-202008-12-304300(06年11月售价)待售唐山市昌隆房地产开发有限公司 大唐龙城小于13.841栋高层塔楼06年5月开盘，目前停止销售，预计2007年3月前后开2007年年底4200一期共有400套左右，销售90唐山市南北房地产开发有限公司 龙脉国际公寓小于131栋高层塔楼4300尾盘，余下十几套偏大户型唐山市南北房地产开发有限公司 合计189.44189.44据初步估算，在售项目存量供应约在150万平米左右房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 3 32 2 市场发展现状市场发展现

21、状待售住宅项目市场调研细况表基本信息基本信息产品信息产品信息销售信息销售信息开发商开发商项目名称项目名称板块板块占地面积占地面积（万平米）（万平米）总建筑面总建筑面积（万平积（万平米）米）建筑形态建筑形态开盘时间开盘时间销售均价销售均价（元（元/ /平米）平米）销售情况销售情况瑞景国际公馆西部（市区）2.678.56栋高层塔楼2007年5月未定表价待售唐山瑞景房地产开发有限公司 翡翠城北部（市区）2.97.25小高层板楼、部分高层塔楼预计2007年3月前后未知待售河北立和房地产开发有限公司龙庭盛世2714栋高层塔楼预计2007年上半年5000左右待售唐山市南北房地产开发有限公司 体育馆对面地块

22、（妇兴地产）2.58高层塔楼预计2007年3月前后未知待售唐山妇兴房地产开发有限责任公司 远洋城西北地块（妇兴地产）小于0.20.51栋高层塔楼预计2007年3月前后未知待售唐山妇兴房地产开发有限责任公司 福馨园路南区小于11.6多层板楼预计2007年3月前后未知待售唐山军安房地产开发有限公司 风华时代路南区13高层塔楼即将开盘4500在做登记，预计春节前开盘唐山宏达房地产开发有限公司 u待售项目调研多选择年后开盘，届时出现一次集中放量据初步估算，待售项目存量供应约在30万平米左右房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 3 33 3 市场发展现状市场发展现状普通住宅住宅市场分析

23、普通住宅住宅市场分析普通住宅市场特点普通住宅市场特点房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 3 34 4 u市场价格特征市场发展现状市场发展现状新华道新华道南新道南新道北新道北新道龙龙泽泽路路缸缸窑窑路路友友谊谊路路长宁道长宁道本案本案图例图例住宅价位分布图住宅价位分布图建建设设路路待售塔楼待售塔楼待售板楼待售板楼在售塔楼在售塔楼别墅项目在售板楼在售板楼4600460050005000410041004600460047004700500050004000400045004500n价格呈连续性上涨，单价差异低房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 3 35 5

24、u市场供应特征市场发展现状市场发展现状n产品趋于同质化严重、户型趋于一致物业档次物业档次物业名称物业名称一居室两居室三居室及以上户型面积区间面积区间比例比例面积区间面积区间比例比例面积区间面积区间比例比例中档项目丽景新城（一期）10011070%13014030%宏扬香木林（一期）95、10530%、10135/16020%、20鹭港（一期）50、585%70-9535%105130、15019035%、10馨秀园98/110-12010%、4013014050%金洋旺座102/10355%130-14020%唐山人居住条件的发展过程：唐山人居住条件的发展过程：房地产市场分析 中冶京唐有限公司

25、 I 中冶置业有限公司 3 36 6 n投资客比例较低；n增加居住面积为主要改善目标；n对于价格涨幅较为敏感；n户型与价格是主要关注点、轻视“园林、配套及物业”等因素；n多数客户为首次购买商品房，消费观念尚不成熟；u市场需求层次低：市场发展现状市场发展现状房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 3 37 7 市场发展现状市场发展现状高端住宅市场分析高端住宅市场分析房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 3 38 8 u市场供应特点供应数量少，主要分布在西部市场发展现状市场发展现状新华道新华道南新道南新道北新道北新道龙龙泽泽路路缸缸窑窑路路友友谊谊路路长宁道长宁道

26、本案本案分布图分布图建建设设路路房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 3 39 9 市场发展现状市场发展现状高端住宅市场分析高端住宅市场分析别墅项目别墅项目房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 40 0 景泰御苑 沙盘尚座整体沙盘尚座实景n别墅项目目前仅存少数几个项目，产品品质总体较低；n售价在8000-10000元/平米之间、销售状态不佳。市场发展现状市场发展现状u市场高端产品叠拼别墅房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 41 1 市场发展现状市场发展现状高端住宅市场分析高端住宅市场分析高档住宅高档住宅房地产市场分析 中冶京唐有限

27、公司 I 中冶置业有限公司 4 42 2 n在售项目仅有天元骏景：一期2005年1月开盘，15万平米于当年九月售完；目前少量尾盘在售；售价5500元/平米左右，高出周边项目700元左右。天元骏景一期实景天元骏景一期实景n高端住宅供应趋缓，销售良好u市场高端产品高档住宅市场发展现状市场发展现状高档住宅销况佳、品质仍待提高高档住宅销况佳、品质仍待提高房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 43 3 价格承受力强、价格敏感度低； 追求产品品质、品牌；多次置业多、消费心理成熟； 硬件设施、车位及配套等标准明显高于普通项目； 设计风格以带有欧式元素的现代风格为主；n产品特征：u市场高

28、端产品高档住宅市场发展现状市场发展现状建筑形态以小高层板楼、高层板楼为主；丽景琴园金色家园高档住宅销况佳、品质仍待提高高档住宅销况佳、品质仍待提高n需求特征：房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 44 4 丽景琴园n园林景观、建筑材料等方面仍存在较多不足；丽景琴园n产品细节不到位，品质有很大提升空间u市场高端产品高档住宅市场发展现状市场发展现状天元骏景天元骏景天元骏景高档住宅销况佳、品质仍待提高高档住宅销况佳、品质仍待提高房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 45 5 分目录分目录市场发市场发市场发市场发展现状展现状展现状展现状市场市场市场市场发展发

29、展发展发展趋势趋势趋势趋势房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 46 6 市场发展趋势市场发展趋势u机场新区是潜在供应的热点区域所在机场新区是潜在供应的热点区域所在新华道南新道北新道建设路龙泽路缸窑路友谊路长宁道长宁道5 57 76 63 32 29 98 8本案本案本案本案1 14 4潜在住宅项目分布图潜在住宅项目分布图房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 47 7 编号编号项目名称项目名称基本信息基本信息产品信息产品信息销售信息销售信息工程进度工程进度板块板块占地面积占地面积（亩）（亩）总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）容积率容积率开发商开

30、发商建筑形态建筑形态开盘时间开盘时间1荣泰园西北部（含机场新区）10015预计23唐山新天地开发有限公司小高层板楼为主预计2007年上半年尚未动工2碧玉华府10015预计23泽源房地产开发有限公司预计小高层板楼为主预计2007年3月前后预计2007年上半年开工3金港国际9015预计23暂不公布预计小高层板楼为主预计2007年3月前后预计2008年上半年开工4蓝天楼三期 200302.29唐山景泰房地产开发有限公司小高层板楼为主预计2007年上半年尚未动工5张思庄平改地块30045.95预计2.3唐山景泰房地产开发有限公司预计2007年上半年拆迁基本完成6变压器厂地块北部（市区）15025唐山诚

31、成房地产开发有限公司小高层板楼，最低8层2007年4月尚未动工7龙王庙平改地块北部（市区）50060博志房地产开发有限公司小高层板楼预计2007年6月前后正在拆迁8食品厂地块东部（河西）90152.5未动工9付家屯机场新区正在拆迁合计1530220.95220.95n潜在供应格局仍将延续现状，产品品质难以大幅提升n2007年中后期潜在供应量预计将到达220万平米以上；市场发展趋势市场发展趋势潜在住宅项目市场调研细况表房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 48 8 u普通住宅市场的品质难以迅速提升，竞争将明显加剧；普通住宅市场的品质难以迅速提升，竞争将明显加剧；市场发展走势

32、市场发展走势n未来供应总量未来供应总量400400潜在潜在220220万平米待售万平米待售3030万平米在售存量万平米在售存量150150万平米万平米u20072007年中后期供应规模达年中后期供应规模达400400万平米以上；万平米以上；u西部富人区用地趋于饱和、高档住宅供应趋缓；西部富人区用地趋于饱和、高档住宅供应趋缓；n潜在供应总体在分布特征、地块条件、开发商特征与在售项目相似潜在供应总体在分布特征、地块条件、开发商特征与在售项目相似n目前富人区仅有目前富人区仅有“瑞景国际公馆瑞景国际公馆”一个小型项目供应一个小型项目供应房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 4 49

33、9 分目录分目录市场发市场发市场发市场发展现状展现状展现状展现状市场市场市场市场发展发展发展发展走势走势走势走势市场市场市场市场需求需求需求需求的深的深的深的深入研入研入研入研究究究究房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 5 50 0 市场需求的深入研究市场需求的深入研究u唐山业内精英访谈：n宏扬香木林销售主管、资深置业顾问n尚座销售主管、资深置业顾问n丽景琴园销售主管、资深置业顾问n馨秀园销售主管、资深置业顾问n唐山东方房地产有限公司副总经理：n鹭港新天地项目销售总监：n翡翠城销售经理n天元骏景销售主管、资深置业顾问房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 5

34、 51 1 u典型唐山人的访谈：n老唐山人、资深律师：n丽景琴园部分老业主；n天元骏景部分业主，n项目组主要成员的唐山社会关系，属富人阶层部分市场需求的深入研究市场需求的深入研究房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 5 52 2 客群分析客群分析u两级分化的人群结构，不存在两级分化的人群结构，不存在“白领白领”阶层阶层消费力弱首次置业改善居住面积价格敏感度高消费心理不成熟消费力强多次置业改善居住品质看重保值升值价格敏感度低消费心理成熟高端客群高端客群中低端端客群中低端端客群房地产市场分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 5 53 3 u房地产市场总结房地产市场总结n

35、n处于发展的初级阶段处于发展的初级阶段n n住宅市场供不应求，销售压力小住宅市场供不应求，销售压力小n n高端住宅发展不平衡，高档住宅更受欢迎高端住宅发展不平衡，高档住宅更受欢迎n n0707年住宅市场供应井喷，普通住宅市场风险高年住宅市场供应井喷，普通住宅市场风险高n n高端住宅市场供应不足，产品提升空间大，市场风险小高端住宅市场供应不足，产品提升空间大，市场风险小n n客群两极分化客群两极分化“富人富人”和和“普通市民普通市民”，没有白领阶层，没有白领阶层房地产市场分析 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 市场定位市场定位市场定位

36、论证客群定位户型定位价格定位 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 5 55 5 项目市场定位项目市场定位项目市场定位市场定位市场定位方向分析方向分析机场新区现状不成熟尚未形成居住氛围距离原市中心相对较远公交系统尚不发达区位条件优越，交通便利上风上水，污染少项目南侧紧邻现有富人区机场新区教育景观资源丰富配套规划齐全唐山发展新机遇宏观经济发展利好民营企业催生高端人群新中心机场新区开发刚刚起步房地产市场处于初级阶段高档竞争压力小，升级空间大潜在供应量大，市场竞争加剧中低端竞争压力大，升级空间小政府宏观调控风险项目实施风险弱化劣势弱化劣势弱化劣势弱化劣势规避风险规避风险规避风险规避风险抓住机遇抓住

37、机遇抓住机遇抓住机遇发挥优势发挥优势发挥优势发挥优势本项目应本项目应该走高端该走高端路线路线 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 5 56 6 项目市场定位项目市场定位项目市场定位市场定位分析市场定位分析市场定位分析市场定位分析有市场需求有市场需求有市场需求有市场需求项目市场定位项目市场定位项目市场定位项目市场定位唐山新富人区唐山新富人区唐山新富人区唐山新富人区走高端路线走高端路线走高端路线走高端路线市场竞争压力小市场竞争压力小市场竞争压力小市场竞争压力小产品升级空间大产品升级空间大产品升级空间大产品升级空间大价格承受能力强价格承受能力强价格承受能力强价格承受能力强土地价值最大化土地价值最

38、大化土地价值最大化土地价值最大化地块条件具备地块条件具备地块条件具备地块条件具备具备实施条件具备实施条件具备实施条件具备实施条件最优，风险最小最优，风险最小最优，风险最小最优，风险最小 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 5 57 7 项目市场定位项目市场定位项目市场定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位产品定位产品定位产品定位产品定位价格定位价格定位价格定位价格定位目标客群需求分析目标客群需求分析目标客群需求分析目标客群需求分析市场定位市场定位市场定位市场定位四种客群四种客群四种客群四种客群三个特点三个特点两项注意两项注意一路领先一路领先 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限

39、公司 5 58 8 项目市场定位项目市场定位项目市场定位四类目标客群四类目标客群四类目标客群四类目标客群矿产、钢铁、建材等矿产、钢铁、建材等矿产、钢铁、建材等矿产、钢铁、建材等私营企业高层私营企业高层私营企业高层私营企业高层政府中高级公务员政府中高级公务员政府中高级公务员政府中高级公务员事业单位中高级管理者事业单位中高级管理者事业单位中高级管理者事业单位中高级管理者银行、电信、电力、钢铁等银行、电信、电力、钢铁等银行、电信、电力、钢铁等银行、电信、电力、钢铁等大型垄断企业中高层大型垄断企业中高层大型垄断企业中高层大型垄断企业中高层高新科技产业、流通业、服高新科技产业、流通业、服高新科技产业、流

40、通业、服高新科技产业、流通业、服务业中的高收入阶层务业中的高收入阶层务业中的高收入阶层务业中的高收入阶层 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 5 59 9 项目市场定位项目市场定位项目市场定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位产品定位产品定位产品定位产品定位价格定位价格定位价格定位价格定位目标客群需求分析目标客群需求分析目标客群需求分析目标客群需求分析市场定位市场定位市场定位市场定位四种客群四种客群三个特点三个特点三个特点三个特点两项注意两项注意一路领先一路领先 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 60 0 项目市场定位项目市场定位项目市场定位四个方面四个方面三个特点

41、三个特点性格耿直、为人实在文化水平和品味水准相对较低追求时尚，攀比心强地震潜在影响转弱喜欢西洋建筑元素重视户内的设计不盲目追求面积大重视园林景观看重物业服务品质更喜欢板楼，但不排斥塔楼价格承受能力强容易跟风购买非常关注新项目购买口碑好，品质形象高的住宅行为分析行为分析行为分析行为分析心理性格分析心理性格分析心理性格分析心理性格分析交通方式以私家车为主购买高档轿车、金银珠宝购买高价位服装，但穿着品味不高房产需求分析房产需求分析房产需求分析房产需求分析房产消费分析房产消费分析房产消费分析房产消费分析追求地位身份和追求地位身份和追求地位身份和追求地位身份和尊崇感，但层次尊崇感，但层次尊崇感，但层次尊

42、崇感，但层次相对较低相对较低相对较低相对较低注重实用性注重实用性注重实用性注重实用性比较容易引导比较容易引导比较容易引导比较容易引导 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 61 1 项目市场定位项目市场定位项目市场定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位产品定位产品定位产品定位产品定位价格定位价格定位价格定位价格定位目标客群需求分析目标客群需求分析目标客群需求分析目标客群需求分析市场定位市场定位市场定位市场定位四种客群四种客群三个特点三个特点两项注意两项注意两项注意两项注意一路领先一路领先 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 62 2 项目市场定位项目市场定位项目市场

43、定位产品定位产品定位产品定位产品定位两项注意两项注意两项注意两项注意u第一要注意产品前进半步，户型做市场主流第一要注意产品前进半步，户型做市场主流n客群的需求特点决定产品前进半步n户型配比做市场需求的主流产品u第二要注意第二要注意9090平米新政平米新政n合理利用政策的空隙n降低政策和市场风险 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 63 3 户型定位户型定位项目市场定位物业档次物业档次物业名称物业名称一居室两居室三居室及以上户型面积区间面积区间比例比例面积区间面积区间比例比例面积区间面积区间比例比例高档项目 天元俊景505%70-90、90-1105%、25130-150、150-200

44、35%、10丽景琴园（三期）11012015%14080%尚座6110%10010520%117、136、13760%中档项目丽景新城（一期）10011070%13014030%宏扬香木林（一期）95、10530%、10135/16020%、20鹭港（一期）50、585%70-9535%105130、15019035%、10馨秀园98/110-12010%、4013014050%金洋旺座102/10355%130-14020%2005-2006年典型项目（已售部分）户型统计年典型项目（已售部分）户型统计产品前进半步，户型做市场主流产品前进半步，户型做市场主流产品前进半步，户型做市场主流产品前进

45、半步，户型做市场主流选取中高档项目，做户型统计分析选取中高档项目，做户型统计分析选取中高档项目，做户型统计分析选取中高档项目，做户型统计分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 64 4 户型定位户型定位项目市场定位20052006年典型项目已售部分户型统计分析年典型项目已售部分户型统计分析项目类型项目类型数据类型数据类型一居户型一居户型两居户型两居户型三居及以上户型三居及以上户型合计3030505050507070707090909090110110110110130130110110130130130130150150150150170170170170200200高档项目高档项目

46、绝对数统计绝对数统计（万平米）（万平米）2.150.957.450.62.414.650.950.9530.1相对数统计相对数统计0%7%3%25%25%2%8%49%49%3%3%100%中档项目中档项目绝对数统计绝对数统计（万平米）（万平米）0.75 4.50 9.62 1.44 5.25 7.15 2.75 0.75 32.21 相对数统计相对数统计0%2%14%30%30%4%16%22%22%9%2%100%合计合计绝对数统计绝对数统计（万平米）（万平米）0.00 2.90 5.45 17.07 2.04 7.65 21.80 3.70 1.70 62.31 相对数统计相对数统计0%

47、5%9%27%27%3%12%35%35%6%3%100%9090平方米以下量小平方米以下量小平方米以下量小平方米以下量小两居两居两居两居9090110110 三居三居三居三居130130150150 大面积量小大面积量小大面积量小大面积量小市场需求结构分析市场需求结构分析市场需求结构分析市场需求结构分析产品前进半步，户型做市场主流产品前进半步，户型做市场主流产品前进半步，户型做市场主流产品前进半步，户型做市场主流 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 65 5 户型定位户型定位项目市场定位做市场主流产品做市场主流产品做市场主流产品做市场主流产品本项目户型配比考虑本项目户型配比考虑本项目

48、户型配比考虑本项目户型配比考虑一居户型一居户型两居户型两居户型三居户型及以上户型三居户型及以上户型305050707090901101101301101301301501501701702000-50-55-10%15%-20%0-55-10%35%-50%5-10%5-10%主力户型主力户型主力户型主力户型两居两居两居两居9090110110三居三居三居三居130130150150产品前进半步，户型做市场主流产品前进半步，户型做市场主流产品前进半步，户型做市场主流产品前进半步，户型做市场主流 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 66 6 户型定位户型定位项目市场定位注意注意注意注意9

49、090平米新政平米新政平米新政平米新政严格执行新政严格执行新政严格执行新政严格执行新政市场风险非常大市场风险非常大市场风险非常大市场风险非常大三种情况的分析三种情况的分析三种情况的分析三种情况的分析完全不限制完全不限制完全不限制完全不限制限制一部分限制一部分限制一部分限制一部分完全限制完全限制完全限制完全限制 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 67 7 户型定位户型定位项目市场定位注意注意注意注意9090平米新政平米新政平米新政平米新政完全不限制完全不限制完全不限制完全不限制整体按照市场需求设计户型配比整体按照市场需求设计户型配比整体按照市场需求设计户型配比整体按照市场需求设计户型配

50、比应对方案一应对方案一应对方案一应对方案一政策风险高政策风险高政策风险高政策风险高市场风险小市场风险小市场风险小市场风险小如果规划设计不受新政限制如果规划设计不受新政限制如果规划设计不受新政限制如果规划设计不受新政限制风险分析风险分析风险分析风险分析直接销售直接销售直接销售直接销售销售政策控制力度小销售政策控制力度小销售政策控制力度小销售政策控制力度小对策分析对策分析对策分析对策分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 68 8 户型定位户型定位项目市场定位注意注意注意注意9090平米新政平米新政平米新政平米新政限制一部分限制一部分限制一部分限制一部分小于小于小于小于9090平米按照平

51、米按照平米按照平米按照1 11 1使用来设计使用来设计使用来设计使用来设计应对方案二应对方案二应对方案二应对方案二政策风险中政策风险中政策风险中政策风险中市场风险小市场风险小市场风险小市场风险小如果规划设计要受新政限制如果规划设计要受新政限制如果规划设计要受新政限制如果规划设计要受新政限制风险分析风险分析风险分析风险分析捆绑后的户型配比符合市场要求捆绑后的户型配比符合市场要求捆绑后的户型配比符合市场要求捆绑后的户型配比符合市场要求但销售政策控制力度小但销售政策控制力度小但销售政策控制力度小但销售政策控制力度小销售时按照销售时按照销售时按照销售时按照1 11 1捆绑销售捆绑销售捆绑销售捆绑销售对

52、策分析对策分析对策分析对策分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 6 69 9 户型定位户型定位项目市场定位注意注意注意注意9090平米新政平米新政平米新政平米新政完全限制完全限制完全限制完全限制按照新政要求进行设计和销售按照新政要求进行设计和销售按照新政要求进行设计和销售按照新政要求进行设计和销售应对方案三应对方案三应对方案三应对方案三政策风险小政策风险小政策风险小政策风险小市场风险大市场风险大市场风险大市场风险大如果规划设计要受新政限制如果规划设计要受新政限制如果规划设计要受新政限制如果规划设计要受新政限制风险分析风险分析风险分析风险分析以大带小，推动小户型销售以大带小，推动小户型销

53、售以大带小，推动小户型销售以大带小，推动小户型销售销售政策控制力度大销售政策控制力度大销售政策控制力度大销售政策控制力度大扩大推广面，增加客户来源扩大推广面，增加客户来源扩大推广面，增加客户来源扩大推广面，增加客户来源对策分析对策分析对策分析对策分析 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7 70 0 户型定位户型定位项目市场定位注意注意注意注意9090平米新政平米新政平米新政平米新政应对方案二应对方案二应对方案二应对方案二注：注：注：注：1 1、具体的设计方案和组合方式需要再进行深化研究。、具体的设计方案和组合方式需要再进行深化研究。、具体的设计方案和组合方式需要再进行深化研究。、具体的设

54、计方案和组合方式需要再进行深化研究。1 11 1的组合的组合的组合的组合 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7 71 1 项目市场定位项目市场定位项目市场定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位目标客群定位产品定位产品定位产品定位产品定位价格定位价格定位价格定位价格定位目标客群需求分析目标客群需求分析目标客群需求分析目标客群需求分析市场定位市场定位市场定位市场定位四种客群四种客群三个特点三个特点两项注意两项注意一路领先一路领先一路领先一路领先 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7 72 2 项目市场定位项目市场定位项目市场定位价格定位价格定位策略策略攀比心强价格承受能力高有追求，但

55、理解能力有限注重实用性，看重性价比产品领先市场半步按市场主流需求进行户型设计营销手法市场领先项目形象和品牌树立较强市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析客户特点分析客户特点分析客户特点分析客户特点分析经济稳步发展，收入稳步提升住宅市场竞争压力大住宅价格小步快走，稳步上升自身产品分析自身产品分析自身产品分析自身产品分析营销手段分析营销手段分析营销手段分析营销手段分析价格一路领先价格一路领先价格一路领先价格一路领先但只前进半步但只前进半步但只前进半步但只前进半步 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7 73 3 项目的价格定位项目的价格定位u住宅市场目前价格水平：07年1月，4700

56、元/平方米u价格增长特点：小步快走，稳步上升u价格涨幅：每年8001000元u预计项目开盘时间：07年9月u预计开盘时市场价格：55006000u价格策略：领先市场半步，比市场价格高500元项目市场定位价格定位依据价格定位依据价格定位依据价格定位依据价格定位开盘时价格开盘时价格开盘时价格开盘时价格6000600065006500元元元元随时调价，保持一路领先随时调价，保持一路领先随时调价，保持一路领先随时调价，保持一路领先 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 开发建设方案产品规划项目实施进度 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7

57、 75 5 容积率探测容积率探测u用地条件指标总用地面积总用地面积18.7733 Ha18.7733 Ha住宅及配套建筑用地住宅及配套建筑用地11.7733 Ha道路用地面积道路用地面积4.3 Ha小学、托幼用地小学、托幼用地1.2 Ha小区绿地小区绿地1.2 Ha产品规划 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7 76 6 容积率探测容积率探测产品规划方案一：板楼为主，塔楼点缀疏密有致，景观良好注重组团内及道路空间尺度建建筑筑面面积积住宅住宅364760 364760 平米平米配套配套小学托幼8200 平米商业6000 平米其他4000 平米合计18700 18700 平米平米总建筑面积总

58、建筑面积383460 383460 平米平米 总户数总户数3816 3816 户户容积率容积率2.042.04建筑密度建筑密度17.8%17.8%建建筑筑类类型型配配比比蝶塔蝶塔 52800 平米14.5%高板高板175560 平米48.1%小高板小高板 81800 平米22.4%多层多层 54600 平米15.0%小学、托幼 中心绿地配套商业 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7 77 7 容积率探测容积率探测产品规划方案二：塔楼增多，空间通透，变化丰富沿街建筑景观良好注重组团内及道路空间尺度建建筑筑面面积积住宅住宅428920 428920 平米平米配套配套小学托幼8200 平米商业

59、6500 平米其他5000 平米合计19700 19700 平米平米总建筑面积总建筑面积448620 448620 平米平米 总户数总户数4178 4178 户户容积率容积率2.392.39建筑密度建筑密度19.0%19.0%建建筑筑类类型型配配比比蝶塔蝶塔242000 平米56.4%高板高板63570 平米14.9%小高板小高板72650 平米16.9%多层多层50700 平米11.8%小学、托幼 中心绿地配套商业 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7 78 8 容积率探测容积率探测产品规划方案三：塔楼增多，空间通透组团绿地增多建建筑筑面面积积住宅住宅445200 445200 平米平

60、米配套配套小学托幼8200 平米商业7700 平米其他6300 平米合计22200 22200 平米平米总建筑面积总建筑面积467400 467400 平米平米 总户数总户数5029 5029 户户容积率容积率2.492.49建筑密度建筑密度18.4%18.4%建建筑筑类类型型配配比比点塔点塔226800 平米51.0%高板高板135600 平米30.4%小高板小高板36000 平米8.1%多层多层46800 平米10.5%小学、托幼 中心绿地配套商业 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 7 79 9 规划探测规划探测产品规划方案四：塔楼为主小学、托幼 中心绿地配套商业建建筑筑面面积积住宅

61、住宅517680 517680 平米平米配配套套小学、托幼8200 平米商业8900 平米其他7100 平米合计24200 24200 平米平米总建筑面积总建筑面积541880 541880 平米平米 总户数总户数5808 5808 户户容积率容积率2.892.89建筑密度建筑密度19.5%19.5%建建筑筑类类型型配配比比点塔点塔470880 平米91.0%多层多层46800 平米9.0% 此方案中，塔楼比例占九成此方案中，塔楼比例占九成以上，无论是空间形态还是产品以上，无论是空间形态还是产品品质，都会受到极大的负面影响，品质，都会受到极大的负面影响，不建议采取此方案。不建议采取此方案。 中

62、冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 80 0 1容积率容积率差异差异产品形态产品形态差异差异物业类型物业类型配比配比成本差异成本差异市场售价市场售价最佳容积率建议最佳容积率建议容积率范围容积率范围利润差异利润差异规划设计规划设计市场消化市场消化修正修正容积率探测容积率探测u容积率探测技术路线产品规划篇 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 81 1 容积率探测容积率探测u成本计算取费依据产品规划1 1土地成本土地成本根据委托方提供的数据，土地费用取991800204元，按照不同售价和物业类型配比加权进行分配。2 2前期费用前期费用根据经验值确定，取建筑安装费的5.5%3 3建筑安装

63、费用建筑安装费用根据经验值和甲方提供的数据,依据不同的建筑形式取800-1650元/平方米4 4小市政及室外工程小市政及室外工程根据经验值确定，200-300元/平方米5 5管理费管理费1,2,3,4项和的2%6 6不可预见费不可预见费2,3,4,5项和的5%7 7销售费用销售费用销售价格的4%8 8财务费用财务费用鉴于本次研究是容积率探测，且甲方资金情况不详，因此估算取值90-160元/平方米9 9销售价格销售价格按照市场调研数据预测得出1010其他其他由于代征道路、配套学校等对本次探测没有直接影响，故暂不考虑。 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 82 2 容积率探测容积率探测u成

64、本计算过程产品规划单位：除注明外，均为元单位：除注明外，均为元/ /平方米平方米容积容积率率总建筑总建筑面积面积(M(M2 2) )建筑形式建筑形式 建筑面积建筑面积(M(M2 2) )土地土地成本成本建筑安装建筑安装费用费用前期前期费用费用小市政小市政及室外及室外工程工程管理管理费用费用不可预不可预见费用见费用销售销售费用费用财务财务费用费用成本成本合计合计2.04364760高层住宅52800 2615 165091 20091 102 240 1105099 板式高层(15层以下)81800 2746 135074 26089 89 252 1605019 板式高层(15层及以上)175

65、560 2702 160088 22092 100 248 1405191 板式多层54600 2833 80044 30080 61 260 1604538 2.39428920高层住宅242000 2260 165091 20084 101 240 1004726 板式高层(15层以下)72650 2373 135074 26081 88 252 1504628 板式高层(15层及以上)63570 2335 160088 22085 100 248 1304806 板式多层50700 2448 80044 30072 61 260 1504135 2.49445200高层住宅226800

66、2178 165091 20082 101 240 904632 板式高层(15层以下)36000 2287 135074 26079 88 252 1404531 板式高层(15层及以上)135600 2250 160088 22083 100 248 1204709 板式多层46800 2359 80044 30070 61 260 1404034 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 83 3 容积率探测容积率探测u计算结果产品规划容积容积率率总建筑面总建筑面积积(M(M2 2) )建筑形式建筑形式 建筑面积建筑面积(M(M2 2) )成本合计成本合计市场预期市场预期价价市场预期价

67、市场预期价成本合计成本合计总销售额总销售额( (万元万元) )利润汇总利润汇总( (万元万元) )2.04364760高层住宅52800 5099 6000901 31680 43670 板式高层(15层以下)81800 5019 63001281 51534 板式高层(15层及以上)175560 5191 62001009 108847 板式多层54600 4538 65001962 35490 2.39428920高层住宅242000 4726 60001274 145200 63837 板式高层(15层以下)72650 4628 63001672 45770 板式高层(15层及以上)63

68、570 4806 62001394 39413 板式多层50700 4135 65002365 32955 2.49445200高层住宅226800 4632 60001368 136080 69153 板式高层(15层以下)36000 4531 63001769 22680 板式高层(15层及以上)135600 4709 62001491 84072 板式多层46800 4034 65002466 30420 单位：除注明外，均为元单位：除注明外，均为元/ /平方米平方米 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 84 4 容积率探测容积率探测u计算结果分析n容积率增加后，显著摊薄土地费用

69、，因此方案二的盈利能力远高于方案一，经试算，只有方案一的整体平均售价高于方案二580元/平方米时，两个方案盈利才能持平，而这样高的价格差异不易实现；n在方案二的基础上，方案三进一步提高了容积率，从财务指标上看，盈利能力有所增加，但是市场风险也在加大，如果销售周期过长的话，其盈利的增加将一定程度上被抵消。产品规划 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 85 5 最佳容积率最佳容积率u分析结论n由于成本的原因，在容积率2-3的范围内，取2是不合适的，2.39的容积率更加适合本项目；n由于现有的数据有限，综合考虑产品品质和市场消化的因素，因此容积率由于现有的数据有限，综合考虑产品品质和市场消化

70、的因素，因此容积率应在应在2.4左右比较合适，可以在此基础上进行规划方案设计；左右比较合适，可以在此基础上进行规划方案设计；n准确的容积率需要结合规划方案进行论证和优化。产品规划 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 86 6 其他规划设计考虑其他规划设计考虑u降低道路密度，优化道路设计n道路密度过高，占总用地22.9%影响容积率的提升影响绿地率的提升用地过于分散，不宜营造社区氛围和归属感n道路设计过于“横平竖直”具有过强的公建特征不宜营造社区居住生活氛围的营造不宜营造高端居住的私密感产品规划 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 87 7 u调整中心绿地布局n现有中心绿地集中布置

71、有利于营造园林化n布置过于封闭，无法展示形象打开绿化，面向街区n建议集中绿地缩减缩减绿地增加到连接中心绿地和城市主干道的景观轴缩减集中绿地缩减集中绿地增加景观轴增加景观轴产品规划其他规划设计考虑其他规划设计考虑 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 8 88 8 项目实施进度项目实施进度u依据常规技术条件和市场预测，结合项目自身情况，对项目实施进度进行了初步考虑：项目实施进度2007200820092010项目分期Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1结构施工一期二期三期内外装修一期二期三期设备安装一期二期三期基础设施建设100% ZHIXIN GROUP I Regal Ll

72、oyds 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 财务分析财务分析基础数据总投资估算变现能力分析销售方案对比 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 90 0 项目财务分析地上总建筑面积地上总建筑面积448620m448620m2 2其中住宅总面积为其中住宅总面积为428920m428920m2 2 商业商业6500m6500m2 2 小学、幼儿园小学、幼儿园8200m8200m2 2 其他用房其他用房5000m5000m2 2地下建筑面积地下建筑面积121998m121998m2 2其中车库其中车库116998m116998m2 2 设备用房设备用房5000m5000m2 2基础数据 中

73、冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 91 1 项目财务分析计算假设：计算假设：1 1、项目地块无拆迁费用；、项目地块无拆迁费用；2 2、多层板楼建安费用取、多层板楼建安费用取850850元元/ /平平米；米；3 3、小高层板楼、高层板楼、塔楼、小高层板楼、高层板楼、塔楼统一取统一取16501650元元/ /平米；平米；4 4、住宅内装修按照毛坯处理；、住宅内装修按照毛坯处理；5 5、总投资估算未计算销售费用。、总投资估算未计算销售费用。总投资估算 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 92 2 项目财务分析项目总投资项目总投资229,047229,047万元。万元。其中土地成本其中

74、土地成本103,147103,147万元万元 建安成本建安成本93,19893,198万元万元 配套工程配套工程17,66717,667万元万元 前期工程费前期工程费2,7042,704万元万元 建设期其他费用建设期其他费用5,1225,122万元万元 不可预见费不可预见费5,9345,934万元万元 财务费用财务费用1,2761,276万元万元总投资估算 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 93 3 资金来源与运用资金来源与运用项目财务分析u假设投入自有资金8.0亿元，银行贷款3.0亿元。 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 94 4 静态损益静态损益项目财务分析 动态投资指

75、标（上）动态投资指标（上） 静态损益（左）静态损益（左）u税前全投资利润率30.0%，税后20.1%u税前资本金利润率89.8%，税后60.2% 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 95 5 变现能力分析变现能力分析项目财务分析u通过银行贷款、自有资金和销售回款，项目每期现金流均为正值，项目经济上可行。u假设项目销售周期为10个季度，至2009年末销售完毕。u到2007年Q4末银行贷款还清，2009年初可收回项目全部投资。u项目动态投资回收期（税前）为1.92年。 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 96 6 变现能力分析变现能力分析项目财务分析u项目运作过程中资金压力集中在实

76、现销售回款前。u项目最大资金缺口约为10.93亿元，发生于2007年Q2。 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 97 7 多方案比较多方案比较项目财务分析u多方案比较假设前提n“快、中、慢”三个销售速度的假设n市场价格呈“小步快走”上涨的假设 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 98 8 多方案比较多方案比较项目财务分析u经过测算分析得出：u回款速度和利润最大化存在矛盾u根据整体开发战略和收益目标建议选择方案一。 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 9 99 9 结论与建议结论与建议结论与建议 综上，唐山机场新区项目在社会、技术及经济方面均具有较高的可行性。结论结论 中冶京唐有限公司 I 中冶置业有限公司 1 10 00 0 - END -