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1、http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 房地产开发行业房地产开发行业企业所得税政策解读企业所得税政策解读 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 培训及解读内容培训及解读内容一、政策依据一、政策依据二、房地产经营范围及二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件开发产品完工确认条件三、收入处理三、收入处理四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理五、计税成本的核算五、计税成本的核算六、特定事项的税务处理六、特定事项的税务处理七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 新法新法实施前实施前，内外资分别规定，内外资分别规定内资：国税发【20
2、06】31号外资：国税发【2001】142号新税法新税法实施后实施后，统一政策，统一政策国税发【2009】第031号意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。所得税处理的政策依据和操作规范。l一、政策依据一、政策依据http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （一）房地产经营业务范围（一）房地产经营业务范围：1、土地开发土地开发2、开发产品开发产品的建造、销售的建造、销售开发产品包括：开发产品包括：住宅住宅商业用房商业用房其他建筑物、附着物、其他建筑物、附着物、配套设施配套设施l二、业务范围及完工确认条件二、业务范围及完
3、工确认条件 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （二）开发产品完工确认条件（第（二）开发产品完工确认条件（第3条）条）：1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、已已开始投入使用开始投入使用。3、已取得了已取得了初始产权证明初始产权证明。开开始始投投入入使使用用是是指指房房地地产产开开发发企企业业开开始始办办理理开开发发产产品品交交付付手手续续（含含入入住住手手续续）或或已已开开始始实实际际投入使用。投入使用。 房房地地产产开开发发企企业业建建造造、开开发发的的开开发发产产品品无无论论工工程程质质量量是是否否通通过过验验收收合合格格，或或是是否
4、否办办理理完完工工（竣竣工工）备备案案手手续续以以及及会会计计决决算算手手续续，当当其其开开发发产品开始投入使用时均应视为已经完工。产品开始投入使用时均应视为已经完工。 （国税函（国税函【2009】342号）号）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 初初始始产产权权证证明明：通通常常是是指指大大产产权权证证，即即房房地地产产开开发发企企业业在在新新建建商商品品房房竣竣工工验验收收后后，交交付付给给买买受受人人之之前前，持持有有关关文文件件和和商商品品房房屋屋建建设设项项目目批批准准文文件件办办理理新新建建商商品品房房初初始始登登记记后后，取取得得的的新新建建商商品品房房房房地地产产权
5、权证证。这是买受人办理小产权证的前提。这是买受人办理小产权证的前提。需需要要注注意意的的是是：成成本本对对象象的的完完工工标标准准, ,而而非非整整个个项项目目的的完完工工标标准准，也也就就是是说说只只要要项项目目中中的的某某个个成成本本对对象象符符合合完完工工标标准准，该该成成本本对对象象就就应应该该视视作作完完工工产产品品。例例如如：某某栋栋楼楼的的其其中中一一套套房房子子已已经经开开始始投投入入使使用用, ,就应该将整栋楼视作完工产品。就应该将整栋楼视作完工产品。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （一）收入范围（一）收入范围（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用
6、和附加处理（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求l三、收入的处理三、收入的处理http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 开发产品销售过程中取得的开发产品销售过程中取得的全部价款全部价款。包包括括现现金金、现现金金等等价价物物及及其其他他经经济济利利益益（货货币币形形式和非货币形式）。式和非货币形式）。l（一）收入范围（第（一）收入范围（第5 5条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：未纳入价内未纳入价内由企业之外的其他收
7、取部门、单位开具由企业之外的其他收取部门、单位开具发票发票应计销售收入：应计销售收入：纳入价内纳入价内或或由企业开具由企业开具发票发票的；的；l（二）代收基金、费用和附加处理（第（二）代收基金、费用和附加处理（第5 5条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 1、收入确认的原则、收入确认的原则2、销售方式及其收入确认时点、销售方式及其收入确认时点3、视同销售处理、视同销售处理4、销售未完工开发产品处理、销售未完工开发产品处理l（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 通通过过正正式式签签订订房房地地产产销销售售合合同同或或
8、房房地地产产预售合同预售合同所取得的收入。（第所取得的收入。（第6条）条） 注意事项：税收收入与会计收入存在区别；计算三项费用扣除限额的基数的变化；税收待遇是不一样的；定金、订金等预收款的税务处理。l1 1、收入确认的原则、收入确认的原则http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 所谓定金所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方一方在合同订立时在合同订立时或者或者订立后履行前订立后履行前，按照合同，按照合同标的额的一定比例（不超过标的额的一定比例（不超过2020），
9、预先给付对），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。方当事人的金钱或其替代物。定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担保主合同的成立和生效，根据保主合同的成立和生效，根据担保法担保法规定，规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返债务的，应当双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。抵作价款或者收回。1212l定金和订金税收的处理：定金和订金税收的处理：http:/ 中管网房
10、地产频道中管网房地产频道 订金订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签在法律上是不明确的，也是不规范的（未签订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。担保性质。在税收上，企业只有通过正式签订在税收上，企业只有通过正式签订房地产销售房地产销售合同合同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得的收入，才所取得的收入，才应确认为销售收入的实现。应确认为销售收入的实现。因此，具有预收款性质的因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡
11、或会员费内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，在理，暂时不用缴纳企业所得税，在签订销售（预签订销售（预售）合同售）合同后才予以纳税。后才予以纳税。1313http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 销售方式销售方式收入额确定收入额确定收入实现时点收入实现时点一次性全一次性全额收款额收款实际收讫价款或取得实际收讫价款或取得索取价款凭据索取价款凭据实际收讫价款或取得索实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之取价款凭据（权利）之日日分期收款分期收款销售合同约定价款销售合同约定价款合同约定付款日合同约定付款日银行按揭银行按揭销售合同约定价销售合同
12、约定价首付款：实际收到日；首付款：实际收到日；余余 款：款：银行按揭贷款银行按揭贷款 办理转账之日办理转账之日委托方式委托方式根据合同签订方式及根据合同签订方式及约定价款约定价款收到受托方已销开发产收到受托方已销开发产品清单之日品清单之日l2、销售方式及其收入确认时点（第6条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 委托方式下收入的确认（第六条）委托方式下收入的确认（第六条）委托销售委托销售销售额的确认销售额的确认销售额确认条件销售额确认条件合同（协议）签订情况合同（协议）签订情况定价情况定价情况支付手续费支付手续费合同合同( (协议协议) )约定价约定价视同买断视同买断合同合同( (
13、协议协议) )约定价约定价（1 1）委托方与购买方）委托方与购买方（2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买断价断价买断价买断价（1 1）委托方与购买方）委托方与购买方（2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订（3 3）受托方与购买方）受托方与购买方合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买断价（适用断价（适用1 1、2 2）基价（保底价基价（保底价）并实行超基）并实行超基价分成价分成合同合同( (协议协议) )约定价约定价（1 1）委托方与购买方；）委托方与购买方；（2 2）委托方、受托方、购买
14、）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价基价；基价；支付的分成额，不得直接支付的分成额，不得直接从销售收入中减除从销售收入中减除基价基价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价基价基价按基价按基价+ +分成额分成额受托方与购买方受托方与购买方包销包销包销期内包销期内: :参照上述参照上述1 1至至3 3项规定确认收入项规定确认收入包销期满包销期满: :未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （1）视同销售行为：）视同销售行为：用用
15、于于捐捐赠赠、赞赞助助、职职工工福福利利、奖奖励励、对对外外投投资资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产与与原原规规定定差差异异：开开发发产产品品转转作作自自用用不不视视同同销销售售（所所有有权权属属在在形形式式和和实实质质上上未未发生改变）发生改变）（2）确认收入时点：）确认收入时点：转移之日，或实际取得利益权利之日转移之日，或实际取得利益权利之日（3）确定收入额的方法和顺序：）确定收入额的方法和顺序：A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价；按本企业最近时同类开发产品市场销售价；B.参照当地同类开发产品市场公允价值；参照当地同类开发产品市场
16、公允价值；C.按成本利润率确定，不得低于按成本利润率确定，不得低于15%。l3 3、视同销售处理（第、视同销售处理（第7 7条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 l（1）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。公公式式：预预计计毛毛利利额额=销销售售未未完完工工开开发发产产品品收收入入预计计税毛利率预计计税毛利率注意：纳税申报时，作为注意：纳税申报时，作为纳税调增纳税调增项目。项目。l（2）完完工工后后，及及时时结结算算计计税税成成本本，同同时时计计算算实实际际毛毛利利额额与与对对应应预预计计毛毛利利额额的的差差额额，计计入入当当年年度度
17、应应纳纳税所得额。税所得额。注注意意：只只要要符符合合完完工工条条件件，即即应应结结转转收收入入和和成成本本，以以前前年年度度已已经经征征税税的的预预计计毛毛利利则则应应作作为为纳纳税税调调减减项目。项目。l4 4、销售未完工开发产品处理（第、销售未完工开发产品处理（第8 8、9 9条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （3）征管要求：）征管要求：年年度度申申报报时时，出出具具报报告告完完工工产产品品实实际际毛毛利利与与预预计计毛毛利利差差异异调调整整情情况况；税税务务机机关关需需要要的的其其他他相相关关资料。资料。（4）计税毛利率）计税毛利率:A.一般商品房：不得低于一般商
18、品房：不得低于10%、5%B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 经济适用房经济适用房1、定定义义：政政府府提提供供政政策策优优惠惠，限限定定套套型型面面积积和和销销售售价价格格，按按照照合合理理标标准准建建设设，面面向向城城市市低低收收入入住住房房困困难难家家庭庭供供应，具有保障性质的政策性住房。应，具有保障性质的政策性住房。2、按、按3%的计税毛利率申报纳税，需报送资料：的计税毛利率申报纳税，需报送资料：（1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；（2）土
19、管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件；（3）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；（4）住住房房保保障障主主管管部部门门为为低低收收入入住住房房困困难难家家庭庭出出具具的的购购房房资格证明；资格证明；（5）列列明明该该项项目目的的省省、市市、县县级级人人民民政政府府关关于于经经济济适适用用住住房建设投资计划；房建设投资计划；（6）经经济济适适用用住住房房销销售售清清册册（购购房房人人姓姓名名、身身份份证证号号码码、准准购购面面积积、合合同同号号、订订立立合合同同日日期期、楼楼栋栋号号、实实际际购购买买面积、单价、销售金额
20、）；面积、单价、销售金额）；（7）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 按按3%的预计毛利率申报纳税，需报送资料：的预计毛利率申报纳税，需报送资料：l（1）国国有有建建设设用用地地使使用用权权出出让让合合同同和和政政府府主主管管部部门门出出具具的的其其他他能能证证明明限限价价房房和和危危改改房房的的证证明明文件；文件；l（2）限限价价房房和和危危改改房房销销售售清清册册（购购房房人人姓姓名名和和身身份份证证号号码码、准准购购面面积积、合合同同号号、订订立立合合同同日日期期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；楼栋号
21、、实际购买面积、单价、销售金额）；l（3）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。l限价房和危改房限价房和危改房http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 经济适用房、限价房经济适用房、限价房和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求一一般般商商品品房房小小区区配配套套建建设设经经济济适适用用住住房房、限限价价房房和和危危改改房房的的，应应分分别别核核算算销销售售收收入入，分分别别计计算算预预计计利利润润；不不能能分分别别核核算算的的，一一律律从从高高适适用用计计税税毛毛利率。利率。对对经经济济适适用用房房、限限价价房房和和危危改改房房项项目目配配套套建建设设的的商
22、商铺铺、车车库库、车车位位等等未未完完工工产产品品取取得得的的收收入入，不不得按得按3%计税毛利率执行。计税毛利率执行。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 出租出租未完工产品未完工产品（预租收入）：（预租收入）：交付（承租人）使用之日。交付（承租人）使用之日。出租出租完工产品完工产品：合同约定的应付租金之日。合同约定的应付租金之日。其其中中，如如果果交交易易合合同同或或协协议议中中规规定定租租赁赁期期限限跨跨年年度度，且且租租金金提提前前一一次次性性支支付付的的，根根据据实实施施条条例例第第9 9条条规规定定的的收收入入与与费费用用配配比比原原则则，出出租租人人可可对对上上述述已已
23、确确认认的的收收入入，在在租租赁赁期期内内，分分期期均均匀匀计计入入相相关关年度收入年度收入。（国税函（国税函【20102010】7979号）号）l租金收入的确定（第十条）租金收入的确定（第十条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 为便于计税开发成本的结算，应为便于计税开发成本的结算，应分别分别计税成本对计税成本对象象进行销售收入的明细分类核算进行销售收入的明细分类核算l（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （一）成本、费用的核算与扣除要求（一）成本、费用的核算与扣除要求（二）税前扣除项目（二）税前扣除项目（三）
24、已销开发产品的计税成本的扣除（三）已销开发产品的计税成本的扣除（四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除（五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除（六）配套实施的处理（六）配套实施的处理（七）银行按揭保证金的扣除（七）银行按揭保证金的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除（九）利息支出的处理（九）利息支出的处理（十）资产损失的扣除（十）资产损失的扣除（十一）折旧费用的扣除（十一）折旧费用的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除l四、成本、费用的税务处理http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 正确区分两组概念（第
25、正确区分两组概念（第11条）条）：期间费用与开发产品计税成本期间费用与开发产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本l（一）成本、费用核算与扣除要求（一）成本、费用核算与扣除要求http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 l（1）期间费用；）期间费用；l（2）已销开发产品计税成本；）已销开发产品计税成本；l（3）营业税金及附加、土地增值税）营业税金及附加、土地增值税。营营业业税税金金及及附附加加、土土地地增增值值税税：销销售售完完工工和和未未完完工工开开发发产产品品缴缴纳纳的的营营业业税税金金及及附附加加、土土地地增增值值税税均可在企业
26、所得税前扣除。均可在企业所得税前扣除。l（二）税前扣除项目（第（二）税前扣除项目（第1212条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 计算公式计算公式:已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面已实现销售的可售面积积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本成本对象对象总可售面积总可售面积l（三）已销开发产品计税成本的扣除（三）已销开发产品计税成本的扣除http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 l维修对象：维修对象：1、未售的未售的完工开发产品；完工开发产品；2、已已售售的的开开发
27、发产产品品（含含共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备），（限限制制条条件件：法法律律或或合合同同规规定定应应承承担担维修职责维而发生的修费用）维修职责维而发生的修费用）l维修形式：维修形式：维护、保养、修理等维护、保养、修理等l扣除金额：扣除金额：实际发生部分，据实扣除。实际发生部分，据实扣除。l（四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 对对已计入销售收入已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维的共用部位、共用设施设备维修基金按规定修基金按规定移交移交给有关部门、单位的，应于给有关部门、单位的，应于移移交时交时扣除。扣除。l（五）维修基金的扣
28、除（五）维修基金的扣除http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 理理解解上上可可区区分分为为三三类类：公公共共配配套套设设施施、一一般般配配套套设施、其他配套设施。设施、其他配套设施。l（1）公共配套设施公共配套设施公公共共配配套套设设施施费费：指指开开发发项项目目内内发发生生的的、独独立立的的、非非营营利利性性的的，且且产产权权属属于于全全体体业业主主的的，或或无无偿偿赠赠与与地地方方政政府府、政政府府公公用用事事业业单单位位的的公公共共配配套套设设施施支出。支出。（国税发国税发200931号号第第27条）条）税收待遇：不单独作为计税成本对象。税收待遇：不单独作为计税成本对象。l（六）
29、配套设施的处理（六）配套设施的处理http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 l（2）一般配套设施）一般配套设施如如会会所所、物物业业管管理理场场所所、电电站站等等配配套套设设施施（第第十七条）十七条）A.应应单单独独核核算算其其成成本本（自自用用按按建建造造固固定定资资产产除除外外）符合下列条件之一条件：符合下列条件之一条件：营利性营利性产权归企业所有产权归企业所有未明确产权归属未明确产权归属无无偿偿赠赠与与地地方方政政府府、公公用用事事业业单单位位以以外外的的其其他单位他单位应视同销售应视同销售B.视为公共配套设施处理视为公共配套设施处理，符合下列条件之一：，符合下列条件之一：非营利性
30、且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 l（3）其他配套设施）其他配套设施 如邮电通讯、学校、医疗设施等（第如邮电通讯、学校、医疗设施等（第18条）条）应作为计税成本对象应作为计税成本对象单独核算成本单独核算成本。合资建设完工后有偿移交的处理：合资建设完工后有偿移交的处理：经济补偿经济补偿-建造成本建造成本调整当期应纳税所得额调整当期应纳税所得额http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 为为购购买买方方的的按按揭揭贷贷款款提提供供担担保保而而支支付付的的保保证证金金，不不得得从
31、从销销售售收收入入中中减减除除，也也不不得得作作为为费费用用在在当当期期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。理解：理解：1、或有事项，预计负债，不得扣除或有事项，预计负债，不得扣除2、相关性原则相关性原则l（七）银行按揭保证金的扣除（第（七）银行按揭保证金的扣除（第1919条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 境外佣金支出：境外佣金支出：委委托托境境外外机机构构销销售售的的佣佣金金或或手手续续费费，在在委委托托销销售收入售收入10%内据实扣除。内据实扣除。境内佣金支出：境内佣金支出：应符合应符合财税财税200929号号文件的规定：文件的
32、规定：支付对象：合法经营资格的中介机构或个人支付对象：合法经营资格的中介机构或个人扣扣除除限限额额：所所签签订订服服务务协协议议或或合合同同确确认认的的收收入入金额的金额的5%。l（八）销售佣金（手续费）的扣除（第（八）销售佣金（手续费）的扣除（第2020条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 扣扣除除范范围围：企企业业为为建建造造开开发发产产品品借借入入资资金金而而发发生生的符合税收规定的借款费用的符合税收规定的借款费用核核算算要要求求：按按企企业业会会计计准准则则的的规规定定进进行行归归集集和和分分配配完工前计入开发成本；完工后计入期间费用；完工前计入开发成本；完工后计入期
33、间费用；扣除标准：扣除标准：分别金融企业、非金融企业借款处理分别金融企业、非金融企业借款处理金融企业借款金融企业借款按借款合同规定的利息支出扣除；按借款合同规定的利息支出扣除；由由企企业业集集团团或或其其成成员员企企业业统统一一借借款款，集集团团内内部部其其他他成成员员企企业业分分配配使使用用，符符合合条条件件的的利利息息支支出出准准予扣除予扣除条条件件：能能出出具具从从金金融融机机构构取取得得借借款款的的证证明明文文件件；无利率差。无利率差。l（九）利息支出的处理（第（九）利息支出的处理（第2121条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 非非金金融融企企业业（含含自自然然人人
34、）借借款款，按按金金融融企企业业同同期期同类贷款利率计算部分：同类贷款利率计算部分：1、借借贷贷业业务务应应真真实实、合合法法、有有效效，且且不不具具有有非非法集资目的或其他违法行为；法集资目的或其他违法行为；2、判别企业与借款人是否存在关联关系；、判别企业与借款人是否存在关联关系；3、存存在在关关联联关关系系的的，按按财财税税【2008】121号号文件确定利息扣除金额；文件确定利息扣除金额；4、非非关关联联关关系系的的，按按不不超超过过金金融融企企业业同同期期同同类类贷款利率计算的数额部分；贷款利率计算的数额部分；5、金金融融企企业业同同期期同同类类贷贷款款利利率率的的掌掌握握：参参照照本本
35、企企业业年年度度内内向向商商业业银银行行贷贷款款的的同同期期同同类类利利率率确确定定；如如本本企企业业年年度度内内没没有有可可参参照照的的贷贷款款利利率率，按按当当年年人民银行同期同类贷款的基准利率确定。人民银行同期同类贷款的基准利率确定。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 利息扣除凭证：利息扣除凭证：l金融企业借款：金融企业借款：金融企业结息凭证；金融企业结息凭证；适适用用集集团团统统一一银银行行借借款款的的:从从金金融融机机构构取取得得借借款款的的证证明明文文件件；地地税税部部门门提提供供的的利利息息发发票票（通通用用发票）；发票）；l非金融企业（含自然人）借款：非金融企业（含
36、自然人）借款：地税部门提供的利息发票（通用发票）地税部门提供的利息发票（通用发票）借款合同借款合同资金入帐证明资金入帐证明u国国税税函函2009777号号文文明明确确了了向向自自然然人人借借款款的的税税务处理务处理http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 l房地产开发企业特有的财产损失项目：房地产开发企业特有的财产损失项目：（1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失）国家无偿收回土地使用权而形成的损失（2）开发产品整体报废或毁损的）开发产品整体报废或毁损的净损失净损失“整体整体”：以成本对象为计量单位：以成本对象为计量单位l管理上应履行审批手续管理上应履行审批手续依据：国税发依据：国税发【
37、2009】88号号扣除项目：作为非货币性资产损失扣除项目：作为非货币性资产损失审批机关：有权税务机关（按金额大小确定）审批机关：有权税务机关（按金额大小确定）l（十）资产损失的扣除（第（十）资产损失的扣除（第2222、2323条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 可扣除折旧可扣除折旧实际使用累计超过实际使用累计超过12个月个月不得扣除折旧不得扣除折旧实际使用累计未超过实际使用累计未超过12个月又销个月又销售售l（十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第（十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第2424条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 2008年年1月月1日日以以
38、后后销销售售未未完完工工开开发发产产品品取取得得的的收收入入，可可以以作作为为计计提提业业务务招招待待费费、广广告告费费和和业业务务宣传费的基数。宣传费的基数。开开发发产产品品完完工工，会会计计核核算算转转销销售售收收入入时时，已已作作为为计计提提基基数数的的未未完完工工开开发发产产品品的的销销售售收收入入不不得得重重复复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。计提业务招待费、广告费和业务宣传费。l（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除除http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （一）计税成本的含义（一）计税成本的含义（二）计税成本对象的确定（
39、二）计税成本对象的确定（三）计税成本项目（三）计税成本项目（四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序（五）计税成本核算要求（五）计税成本核算要求（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（七）预提费用的处理（七）预提费用的处理（八）停车场所的处理（八）停车场所的处理（九）结算计税成本的凭证问题（九）结算计税成本的凭证问题（十）计税成本的结算期限（十）计税成本的结算期限l五、计税成本的核算http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 计计税税成成本本是是指指在在开开发发、建建造造开开发发产产品品过过程程中中所所发发生生的的按按照照
40、税税收收规规定定进进行行核核算算与与计计量量的的应应归归入入某某项项成成本本对象的各项费用。对象的各项费用。与开发成本的区别：与开发成本的区别：归归集集依依据据不不同同，前前者者为为税税收收政政策策，后后者者为为会会计计制制度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者。度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者。从从所所得得税税汇汇算算清清缴缴角角度度看看，计计税税成成本本是是唯唯一一的的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整l（一）计税成本的含义（第（一）计税成本的含义（第2525条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 1、含义：含义：指
41、为归集和分配开发产品开发、建造过指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象与成本核算对象的定义是不计税成本对象与成本核算对象的定义是不同的，两者的确认原则是有差异的同的，两者的确认原则是有差异的l（二）计税成本对象的确定（二）计税成本对象的确定http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 A.可否销售原则可否销售原则B.分类归集原则分类归集原则C.功能区分原则功能区分原则D.定价差异原则定价差异原则E.成本差异原则成本差异原则F.权益区分原则权益区分原则特别注意：特别注意：（1 1）开工之前合理确定，并备案。开工之前
42、合理确定，并备案。（2 2）用用6 6种方法来划分不同的成本对象，企业需种方法来划分不同的成本对象，企业需要注意区分。要注意区分。n2 2、计税成本对象确定原则（第计税成本对象确定原则（第2626条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 u（1）土地征用费及拆迁补偿费）土地征用费及拆迁补偿费u指指为为取取得得土土地地开开发发使使用用权权而而发发生生的的各各项项费费用用，主主要要包包括括：土土地地买买价价或或出出让让金金、大大市市政政配配套套费费、契契税税、耕耕地地占占用用税税、土土地地使使用用费费、土土地地闲闲置置费费、土土地地变变更更用用途途和和超超面面积积补补交交的的地地价价
43、及及相相关关税税费费、拆拆迁迁补补偿偿支支出出、安安置置及及动动迁迁支支出出、回迁房建造支出回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。、农作物补偿费、危房补偿费等。u（2）前期工程费）前期工程费u指指项项目目开开发发前前期期发发生生的的水水文文地地质质勘勘察察、测测绘绘、规规划划、设计、可行性研究、设计、可行性研究、筹建、筹建、场地通平等前期费用。场地通平等前期费用。u（3）建筑安装工程费）建筑安装工程费u指指开开发发过过程程中中发发生生的的各各项项建建筑筑安安装装费费用用。主主要要包包括括开开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。u关注甲供材料问题
44、，防止重复扣除关注甲供材料问题，防止重复扣除n3 3、计税成本内容（第、计税成本内容（第2727条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 u（4）基础设施建设费）基础设施建设费u指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境等园林环境工程费。工程费。u（5）公共配套设施费）公共配套设施费u指开发项目内发生的、指开发项目内发生的、独立的、非营利性
45、独立的、非营利性的，的，且产权属且产权属于全体业主于全体业主的，或的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。的公共配套设施支出。u（6）开发间接费）开发间接费u指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、费、劳动保护费、工程管理费工程管理费、周转房摊销以及、周转房摊销以及项目营销
46、项目营销设施建造费设施建造费等。等。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 u1、合理确定计税成本对象、合理确定计税成本对象u2、严格按照计税成本的内容核算、严格按照计税成本的内容核算u3、正确归集计税成本、正确归集计税成本u4、预提计税成本、预提计税成本u5、分配共同成本、开发间接费用、分配共同成本、开发间接费用u6、分配已完工成本对象的计税成本、分配已完工成本对象的计税成本u7、计算并结转已销开发产品的计税成本、计算并结转已销开发产品的计税成本l（四）计税成本核算的一般程序（第（四）计税成本核算的一般程序（第2828条）条） http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 项项目目
47、开开工工之之前前，遵遵循循六六大大原原则则，确确定定计计税税成成本本对对象象履履行行报报备备手手续续，填填报报房房地地产产开开发发企企业业计计税税成成本本对象备案报告表对象备案报告表报主管税务机关报主管税务机关成成本本对对象象一一经经确确定定，不不能能随随意意更更改改或或相相互互混混淆淆，如如确确需需改改变变成成本本对对象象的的，应应征征得得主主管管税税务务机机关关同同意意l1 1、合理确定计税成本对象、合理确定计税成本对象http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 企业必须严格按照个计税成本项目的具体核算企业必须严格按照个计税成本项目的具体核算内容进行核算内容进行核算（1）土地征用费及拆
48、迁补偿费）土地征用费及拆迁补偿费（2）前期工程费）前期工程费（3）建筑安装工程费）建筑安装工程费（4）基础设施建设费）基础设施建设费（5）公共配套设施费）公共配套设施费（6）开发间接费用）开发间接费用l2 2、严格按照计税成本项目的内容核算、严格按照计税成本项目的内容核算http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 对当期对当期实际发生实际发生的各项支出：的各项支出：（1）按按性性质质、经经济济用用途途及及发发生生的的地地点点、时时间间区进行整理归类区进行整理归类（2）正正确确区区分分应应计计入入成成本本对对象象的的成成本本和和期期间间费用费用l3 3、正确归集计税成本、正确归集计税成本ht
49、tp:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 按按照照办办法法三三十十二二条条的的规规定定，正正确确预预提提未未结结算算的的工工程程款款、未未完完成成的的公公共共配配套套设设施施成成本本以以及及报报批批报报建建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。依据：权责发生制原则依据：权责发生制原则l4 4、预提计税成本、预提计税成本 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 分分配配对对象象：共共同同成成本本、不不能能分分清清受受益益对对象象的的开开发发间接费用间接费用选选择择“占占地地面面积积法法”、“建建筑筑面面积积法法”、“直直接接成成本本法法
50、”、“预预算算造造价价法法”等等分分配配方方法法，分分配配归归集至相关计税成本对象。集至相关计税成本对象。l5 5、分配共同成本、开发间接费用、分配共同成本、开发间接费用 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 通通过过上上述述（）（）的的步步骤骤，已已经经将将开开发发成本按照计税成本对象进行了归集。成本按照计税成本对象进行了归集。对对已已经经归归集集的的已已完完工工成成本本对对象象应应负负担担的的成成本本费费用用，按按已已销销开开发发产产品品、未未销销开开发发产产品品和和固固定定资资产之间进行分配，其中：产之间进行分配，其中：应应由由已已销销开开发发产产品品负负担担的的部部分分，在在
51、当当期期纳纳税税申申报时进行扣除；报时进行扣除；未未销销开开发发产产品品应应负负担担的的成成本本费费用用待待其其实实际际销销售售时再予扣除。时再予扣除。依据：面积、单位面积计税成本依据：面积、单位面积计税成本l6 6、分配已完工成本对象的计税成本、分配已完工成本对象的计税成本 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 本期已完工成本对象本期已完工成本对象l（1）区区分分开开发发产产品品和和固固定定资资产产并并对对其其计计税税成成本进行结算。本进行结算。l（2）属属于于开开发发产产品品计计税税成成本本的的，尚尚有有以以下下步步骤：骤：A.计算确定可售单位面积计税成本计算确定可售单位面积计税
52、成本B.计算已销、未销开发产品的计税成本计算已销、未销开发产品的计税成本C.已已销销开开发发产产品品的的计计税税成成本本，在在当当期期扣扣除除；未未销销开开发发产产品品计计税税成成本本待待其其实实际际销销售售时时再再予予扣扣除。除。l7 7、计算并结转已销开发产品的计税成本、计算并结转已销开发产品的计税成本http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 例例：某某房房地地产产开开发发企企业业2008年年完完工工一一幢幢商商品品房房住住宅宅楼楼（作作为为计计税税成成本本对对象象），可可售售面面积积8000，结结算算单单位位面面积积计计税税成成本本3000元元，2008年年当当年年实实现现销销售售
53、2000；2009年年发发生生应应由由该该住住宅宅楼楼承承担担的的计计税税成成本本160万万元元，实实现销售现销售5000。问问题题：计计算算2009年年度度可可税税前前扣扣除除的的已已销销开开发发产品的计税成本。产品的计税成本。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 n解题过程：解题过程：（1）2009年年发发生生成成本本应应调调整整单单位位面面积积计计税税成成本本16000008000200元元/（2）调调整整后后单单位位面面积积计计税税成成本本30002003200元元/（3）2009年年销销售售的的开开发发产产品品的的计计税税成成本本32005000=16000000元。元。（
54、4）2008年年销销售售的的开开发发产产品品可可在在2009年年税税前前扣扣除的计税成本除的计税成本2002000=400000元。元。（5）2009年年可可税税前前扣扣除除的的已已销销开开发发产产品品的的计计税税成本成本=16000000+400000=16400000元。元。（6）未未销销开开发发产产品品计计税税成成本本320010003200000今后实际销售时扣今后实际销售时扣http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 通过分配通过分配对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完成本费用，应分别建立明
55、细台帐，待开发产品完工后再予结算。工后再予结算。l未完工和尚未建造的成本对象未完工和尚未建造的成本对象http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 1、核算方法：核算方法：制造成本法制造成本法2、核算要求核算要求：属属于于直直接接成成本本和和能能够够分分清清成成本本对对象象的的间间接接成本成本直接计入成本对象直接计入成本对象共共同同成成本本和和不不能能分分清清负负担担对对象象的的间间接接成成本本按受益、配比原则分配按受益、配比原则分配l（五）计税成本核算要求（第（五）计税成本核算要求（第2929条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 3、共同（间接）成本分配（第二十九条）共同
56、（间接）成本分配（第二十九条）A.占地面积法。占地面积法。该方法一般适用于土地成本的分配。该方法一般适用于土地成本的分配。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。按开发方式分别计算：的比例进行分配。按开发方式分别计算：1.一次性开发一次性开发某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面（某一成本对象占地面积积全部成本对象占地总面积）全部成本对象占地总面积）土地总成本土地总成本2.分期开发的，应两次分配分期开发的，应两次分配本期内全部成本对象应分摊土地成本本期内全部成本对象应分摊土地成本=（本期全部
57、成本（本期全部成本对象占地面积对象占地面积开发用地总面积）开发用地总面积）土地总成本土地总成本某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面（某一成本对象占地面积积本期全部成本对象占地面积）本期全部成本对象占地面积）本期内全部成本对象本期内全部成本对象应分摊土地成本成本应分摊土地成本成本注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对象共同负担的占地面积（象共同负担的占地面积（单独作为过渡性成本对象核算的单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进
58、行分配。）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 例例：某某房房地地产产开开发发企企业业经经立立项项开开发发一一住住宅宅小小区区，占占地地6000060000，计计划划分分三三期期开开发发，分分别别2000020000 ，3000030000 ，1000010000，支支付付土土地地出出让让金金5000050000万万元元，一一期期计计划划开开发发小小高高层层住住宅宅3 3幢幢和和一一个个会会所所，分分别别占占地地面积面积60006000 ，60006000 ，60006000 ，20002000 。计算：计算： 一一 期期 内内 全全 部部 成成 本本 对对 象象 应应 分分 摊摊
59、土土 地地 成成 本本=20000=200006000060000） 500005000016667 16667 万元万元 3 3幢幢小小高高层层住住宅宅应应分分别别分分摊摊土土地地成成本本（60006000 2000020000） 16667166675000.15000.1万元万元 会会所所应应分分摊摊土土地地成成本本（2000 2000 2000020000） 16667166671666.71666.7万元万元http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 B.建筑面积法。建筑面积法。定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面
60、积的比例进行分配。建筑面积的比例进行分配。适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施成本套设施成本计算公式：计算公式：一次性开发：一次性开发：某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对（某一成本对象建筑面积象建筑面积全部成本对象建筑面积）全部成本对象建筑面积）公共配套设施成公共配套设施成本本分期开发的，应两次分配：分期开发的，应两次分配：本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本期内成本对象建筑面积期内成本对象建筑面积开发用地计划建筑面积）开
61、发用地计划建筑面积）公共公共配套设施成本配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本（某一成本对象建筑面积对象建筑面积本期内成本对象总建筑面积）本期内成本对象总建筑面积）本期内全本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本部成本对象应分摊的公共配套设施成本http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 C.直接成本法。直接成本法。定定义义：指指按按期期内内某某一一成成本本对对象象的的直直接接开开发发成成本本占占期期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用计算
62、公式：计算公式：某某一一成成本本对对象象应应分分摊摊的的借借款款费费用用=（期期内内某某一一成成本本对对象象的的直直接接开开发发成成本本期期内内全全部部成成本本对对象象直直接接开开发发成本）成本）本期借款总费用本期借款总费用http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 D.预算造价法。预算造价法。定定义义：指指按按期期内内某某一一成成本本对对象象预预算算造造价价占占期期内内全全部成本对象预算造价的比例进行分配。部成本对象预算造价的比例进行分配。适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用计算公式：计算公式：某某一一成成本本对对象象应应分分摊摊的的借借款款费费用用=（某某一一成成本本对对象象预
63、预算算造造价价期期内内全全部部成成本本对对象象预预算算造造价价）本本期借款总费用期借款总费用http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 l特别说明：特别说明：土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配必须按照确定的方法处理。配必须按照确定的方法处理。其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定企业有了较大的自由选择权。企业有了较大的自由选择权。成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务
64、机关的同意。务机关的同意。http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 1、以以换换取取开开发发产产品品为为目目的的，将将土土地地使使用用权权投投资资企业企业2、以股权的形式，将土地使用权投资企业、以股权的形式，将土地使用权投资企业l（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（第的确定（第3131条）条） http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 投资目的投资目的换取的开发换取的开发产品地点产品地点接受土地使用权接受土地使用权成本确定时点成本确定时点接受土地使用权成本确定接受土地使用权成本确定以换取以换取开发产开发产品为目品为目的的该项土地开
65、该项土地开发、建造发、建造首次分出开发产品首次分出开发产品时时应分（付）出开发产品的应分（付）出开发产品的市场公允价市场公允价+ +土地使用权土地使用权转移过程中应支付的相关转移过程中应支付的相关税费税费支付的补价款（应支付的补价款（应收到的补价款）收到的补价款）其他土地开其他土地开发、建造发、建造投资交易发生时投资交易发生时股权形式股权形式投资交易发生时投资交易发生时该项土地使用权的市场公该项土地使用权的市场公允价值允价值+ +土地使用权转移土地使用权转移过程中应支付的相关税费过程中应支付的相关税费支付的补价款（应收到支付的补价款（应收到的补价款）的补价款） http:/ 中管网房地产频道中
66、管网房地产频道 1、出包工程结算款、出包工程结算款2、公共配套设施成本、公共配套设施成本3、报批报建费、物业完善费、报批报建费、物业完善费首次规范，与原规定有突破首次规范，与原规定有突破原原规规定定：内内资资不不得得预预提提，外外资资可可预预提提绿绿化化、道道路路等配套设施费等配套设施费l（七）预提费用的处理（第（七）预提费用的处理（第3232条）条） http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （1）预提条件）预提条件（同时符合）（同时符合）A.出包工程已经全部完成；出包工程已经全部完成；B.出包工程结算正在办理；出包工程结算正在办理；C.可能结算的金额有充分的证明依据；可能结算的金额有
67、充分的证明依据；D.未全额取得发票。未全额取得发票。（2）预预提提金金额额确确定定：未未开开票票金金额额，最最高高不不得得超过合同总金额的超过合同总金额的10%。（3）跟跟踪踪结结算算管管理理：预预提提的的出出包包工工程程，自自开开发发产产品品完完工工之之日日起起超超过过2年年仍仍未未支支付付（未未取取得得发发票票）的的，预预提提的的出出包包工工程程款款全全额额计计入入应应纳纳税税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。l1 1、出包工程结算款的预提、出包工程结算款的预提http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （1）预提条件（同时符合）：）预提条
68、件（同时符合）：A.已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；按照法律法规规定必须配套建造的条件；B.尚未建造或尚未完工的；尚未建造或尚未完工的；C.公共配套设施预算造价的依据充分，公共配套设施预算造价的依据充分，最好是有工程造价中介机构的最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。鉴证报告。（2）预提金额确定：）预提金额确定：公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本（3）预提金额的跟踪结算管理：）预提金额的跟踪结算管理：
69、A.明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；计入当期应纳税所得额；B.未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。C.以后实际发生时，再按照以后实际发生时，再按照办法办法第二十八条第三款规定扣除（已第二十八条第三款规定扣除（已销、未销、固定资产间分配）。销、未销、固定资产间分配）。l2 2、公共配套设施成本的预提
70、、公共配套设施成本的预提http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。修基金或其他专项基金。（1）预提条件：）预提条件：A.开发产品已完工（未完工产品不得预提）开发产品已完工（未完工产品不得预提）B.应向政府上交而未交应向政府上交而未交（2）预提金额确定：）预提金额确定：依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“缴费通知缴费通知书书”确定确定（3）跟踪结算管理：）跟踪结算管理：A.政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期政府相关文
71、件规定上交期限的，预提期限依规定的期限确定；限确定；B.政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得超过超过3年；超过年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。以后年度实际支付时准予在税前扣除。l3 3、报批报建费、物业完善费的预提、报批报建费、物业完善费的预提http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 企企业业单单独独建建造造的的停停车车场场所所，应应作作为为成成本本对对象象单单独独核算。核算。利利用用地地下下基基础础设设施施形形成成的的停停车车场场所所，作作为为公公共共
72、配配套设施进行处理（摊入开发产品计税成本）套设施进行处理（摊入开发产品计税成本）新办法对停车场所的处理采取了简化方法新办法对停车场所的处理采取了简化方法对对第第二二种种情情形形将将停停车车场场所所作作为为公公共共配配套套设设施施的的简简化化处处理理后后，停停车车位位的的销销售售以以及及出出租租取取得得的的收收入入属属于净收入，没有成本配备了。于净收入，没有成本配备了。l（八）停车场所的处理（第（八）停车场所的处理（第3333条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 实实际际发发生生的的支支出出应应当当取取得得但但未未取取得得合合法法凭凭据据的的，不不得得计计入入计计税税成成本本，
73、待待实实际际取取得得合合法法凭凭据据时时，再再按规定计入计税成本。按规定计入计税成本。新新办办法法对对结结算算计计税税成成本本的的票票据据合合法法性性强强调调了了要要求求，由由此此可可知知，税税前前扣扣除除的的重重要要条条件件之之一一是是应应该该取取得得合合法法凭凭据据，但但是是按按照照该该办办法法第第三三十十条条、三三十十二二条条规定预提的费用是可以除外的。规定预提的费用是可以除外的。l（九）结算计税成本的凭证要求（第（九）结算计税成本的凭证要求（第3434条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 开开发发产产品品完完工工以以后后，企企业业可可在在完完工工年年度度企企业业所所得
74、得税税汇汇算算清清缴缴前前（5月月31日日）选选择择确确定定计计税税成成本本核核算的终止日，算的终止日，不得滞后不得滞后。法法律律责责任任：对对已已完完工工开开发发产产品品在在完完工工年年度度未未按按规规定定结结算算计计税税成成本本，主主管管税税务务机机关关有有权权确确定定或或核核定定其其计计税税成成本本，据据此此进进行行纳纳税税调调整整，并并按按中中华华人人民民共共和和国国税税收收征征收收管管理理法法的的有有关关规规定定对对其其进进行行处理。处理。l（十）计税成本的结算期限（第（十）计税成本的结算期限（第3535条）条）http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 2024/7/28202
75、4/7/287474计税成本核算流程图：计税成本核算流程图：l l当期各项支出当期各项支出l l成本成本l l预提、待摊费用预提、待摊费用l l期间费用期间费用l l直接成本直接成本l l间接成本间接成本l l共同成本共同成本l l完工成本对象完工成本对象l l在建成本对象在建成本对象l l未建成本对象未建成本对象l l已销开发产品已销开发产品l l未销开发产品未销开发产品l l固定资产固定资产l l开发成本（开发成本（6 6项费用）项费用）l l主营业务成本主营业务成本http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （一）联合开发项目且未成立独立法人公司（一）联合开发项目且未成立独立法人公司
76、（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理l六、特定事项的税务处理http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （1）约定分配开发产品）约定分配开发产品A.税务处理时点：首次分配开发产品税务处理时点：首次分配开发产品B.应纳税所得额的确定：应纳税所得额的确定：已已经经结结算算计计税税成成本本，当当期期应应纳纳税税所所得得额额应应分配给投资方开发产品的计税成本投资额；分配给投资方开发产品的计税成本投资额；未未结结算算计计税税成成本本，当当期期应应纳纳税税所所得得额额投投资资额额预计计税毛利率预计计税毛利率（2）约定分配项目利润）约定分配项目利润A.项项目目
77、利利润润并并入入当当期期应应纳纳税税所所得得额额统统一一申申报报纳纳税税，不不得得在在税税前前分分配配利利润润。对对投投资资额额相相关关的的利利息息支出不得扣除。支出不得扣除。B.投投资资方方取取得得该该项项目目的的营营业业利利润润应应视视同同股股息息、红红利进行相关的税务处理。利进行相关的税务处理。l（一）联合开发且未成立独立法人公司（第（一）联合开发且未成立独立法人公司（第3737条）条） http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 （第（第3737条，条，对外投资对外投资）所得税处理时点：首次取得开发产品所得税处理时点：首次取得开发产品计算：计算：应分解为两项经济业务应分解为两项经济
78、业务1、转转让让土土地地使使用用权权所所得得取取得得的的开开发发产产品品（首首次次和和以以后后应应取取得得的的）的的市市场场公公允允价价值值土土地地使使用用权权计税基础计税基础2、购购入入开开发发产产品品，成成本本取取得得的的开开发发产产品品（首首次次和以后应取得的）的市场公允价值和以后应取得的）的市场公允价值第三十一条第一款对应（接受投资）l（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 例例：某某企企业业将将本本企企业业持持有有的的土土地地使使用用权权投投资资一一家家房房地地产产开开发发企企业业，计计税税基基础
79、础为为12000万万元元，该该项项目目开开发发完完成成后后，按按照照双双方方约约定定，房房开开企企业业返返还还该该企企业业一一幢幢10000的的写写字字楼楼，市市场场价价为为15000万元。万元。该企业在取得写字楼时，分别两项业务处理：该企业在取得写字楼时，分别两项业务处理：转转 让让 土土 地地 使使 用用 权权 所所 得得 15000-120003000万元万元申报应纳税所得额申报应纳税所得额写字楼的计税基础写字楼的计税基础15000万元万元http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 外外资资房房地地产产开开发发企企业业2007年年12月月31日日前前预预缴缴所得税的预售收入的处理（所
80、得税的预售收入的处理（第三十八条）将将该该预预售售收收入入按按原原预预计计利利润润率率还还原原未未预预计计毛毛利利额额，至至该该项项开开发发产产品品完完工工后后，结结算算实实际际毛毛利利额额，同同时时将将实实际际毛毛利利额额与与其其对对应应的的预预计计毛毛利利额额之之间间的的差差额额，计计入入当当年年度度企企业业本本项项目目与与其其他他项项目目合合并并计计算算的的应应纳税所得额。纳税所得额。l七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 例：某外资房地产开发企业例：某外资房地产开发企业2007年底预售开发年底预售开发产品收入产品收入10000万元，按预计利润率万元，按预计利润率10预缴预缴所得税所得税330万元。万元。2009年，该开发项目完工，年，该开发项目完工，结算计税成本结算计税成本8000万元。万元。所得税处理：所得税处理：计算预计计税毛利计算预计计税毛利10000101000该开发项目实际毛利该开发项目实际毛利10000-80002000实际毛利与预计计税毛利差额实际毛利与预计计税毛利差额200010001000计入当年度应纳税所得额计入当年度应纳税所得额http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 THANK YOU！
