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1、情景模拟情景模拟1 1、卖方接待、卖方接待我挂一套房源，请给我评估一个价格，楼下有20万税，净价200万，我这有多少税？如果税少我要把房价提上去，请帮我评估一下。2 2、买方接待、买方接待我这样的情况能不能买房？需要什么条件？3 3、我买这房子首付要多少？每月还款要多少？、我买这房子首付要多少？每月还款要多少？4 4、签完合同，我还要做些什么？、签完合同，我还要做些什么？权证基础知识权证基础知识与税费计算与税费计算2012.10.11课程目的课程目的权证基础知识权证基础知识客户能不能买房？住房记录如何查询？上市交易条件？哪些售后需要做？房款有哪几种支付方式？税费计算税费计算有哪些税费？有多少税
2、费？权证基础知识权证基础知识购房资格是否具备？购房资格是否具备？本地本地在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房。外地外地能提供自购房之日起算的前2年内，在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。关键词解释关键词解释限购：限购：指限制居民家庭通过市场途径购买市场途径购买商品住房和二手住房，包括与他人共同购买。不包括因继承、交换、分割、房改、法院裁定等取得房屋。本市：本市：含上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、之江、下沙、萧山、余杭。（不含临安、富阳、建德、桐庐、淳安）本市户籍居民家庭：本市户籍居民家庭：是指家庭成员
3、（包括夫妻双方及未成年子女）中只要有一人拥有杭州市区户籍居民家庭。居民家庭居民家庭“已拥有住房已拥有住房”的界定：的界定：指居民家庭购房当时其名下拥有的住房，包括已经所有权登记的住房以及办理预告登记、商品住房预售合同签订备案、签订二手住房转让合同的住房。问答解疑问答解疑1、问：问：张三为户口在余杭、单身，原已在杭州购买过一套物业且出售，请问张三还可以买房吗?可以买几套？答：可以，还能买二套。2、问：问：张三和李四都为杭州户籍，二人名下无房，但有个儿子（13岁）名下杭州有套物业，请问张三和李四还能买房吗？可以买几套？答：可以，只能再买一套。3、问：问：张三为桐庐人，单身，仅在桐庐有1套房子，从2
4、009年到2012年8月交过1年的社保，请问张三可在杭州买房吗？答：答案1：不可。累计满1年社保不完全发生在2010年8月后 答案2：可以。2010年8月份以后交满1年社保即可。住房记录如何查询？住房记录如何查询？签单居前：签单居前：与客户明确购房资格、贷款享受政策、税费政策。签单居时：签单居时：严格核对身份证明、婚姻证明、户籍证明并复印，并让客户签署购房人家庭成员及名下住房情况申报表（一式四份）。签双居时：签双居时：收取房东三证原件。签约前签约前10天内：天内：携带以下资料至签约部网上录入及盖章。1、身份证明复印件；2、婚姻证明复印件；3、户籍证明复印件(未成年亦提供)；4、 购房人家庭成员
5、及名下住房情况申报表（一式四份）；5、查档人身份证原件；6、查档人介绍信；7、非本市户籍居民家庭还需附个人所得税证明或社会保险缴纳证明原件。查档：查档：网上录入后，携带以上盖好章的资料到房产档案馆查档。 拿回杭州市区住房情况查询记录。现购住房购房人姓名联系电话住房坐落房屋性质商品住房 二手住房家庭成员名单购房人姓名本市居民（市区） 市外居民证件名称证件号配偶姓名本市居民（市区） 市外居民证件名称证件号未成年子女姓名本市居民（市区） 市外居民证件名称证件号未成年子女姓名本市居民（市区） 市外居民证件名称证件号纳税或社会保险缴纳证明（非本市户籍购房人填写）购房人家庭成员及名下住房情况申报表购房人家
6、庭成员及名下住房情况申报表购房人申报承诺 本人已知晓国家和本市住房限购的规定。 本人申报：本人及家庭成员（夫妻双方及未成年子女）名下拥有住房（含已签订购房合同） 套，本人及家庭成员（夫妻双方及未成年子女）与家庭成员以外的其他人共有住房（含已签订购房合同） 套。 本人承诺：所购房屋符合限购规定，已如实申报家庭情况及家庭成员名下拥有的住房。如违反限购规定，或有不实申报的，本人愿意承担由此引起的“不予办理房产登记”等一切法律责任及经济责任。 本人委托：房地产开发企业、经纪机构查询杭州市区住房情况查询记录。 购房人： 年 月 日房地产开发企业、经纪机构承诺 已按照国家和本市住房限购的规定，对购房人及其
7、家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明（对非本市户籍居民家庭）进行核对，符合住房限购规定。如违反限购规定不予办理房产登记的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任；房地产经纪机构承诺严格执行本市中介经纪收费等相关管理规定。（盖章） 年 月 日问题一：问题一：姐弟俩买同一套房子，提供哪些资料？问题二：问题二： 杭州市区住房情况查询记录查询超过10天 未签约怎么办？上市交易条件？签约预约（经纪人）签约预约（经纪人）1 1、根据居间协议约定，联系买卖双方确定签约时间，并短信发送签约必须携带资料及时间、地点。2 2、电话联系签约专员，确定具体签约时间。3 3、根据已有信息，
8、联系买卖双方，完整填写电子版签约预约表与税费预算。4 4、提前24小时签约预约表发签约专员邮箱并电话确认签约专员是否收到。签约中后（经纪人）签约中后（经纪人）1 1、于约定签约时间提前1小时到达签约地点，提交杭州市区住房情况查询记录及住房查询资料，税费预算表、居间协议及附属转让清单 给签约专员。2 2、接待买卖双方，确认交易条件。3 3、指导交易双方签字。4 4、礼送客户，整理签约室，确认售后事宜。交易资料确认交易资料确认房屋产权必须清晰房屋产权必须清晰1、产权人或共有权人中有一方死亡，必须办理遗属或法定继承手续并完成产权变更（继承）手续；2、产权人与共有权人为夫妻关系现已离异的，必须办理产权
9、变更（析产）手续；3、产权人名字用的是曾用名，与身份证、结婚证不一致时，需要做变更手续。买方需准备资料买方需准备资料1、买方本人全部到场（已婚夫妻双方本人到场）；2、户口本或户籍证明原件；3、身份证或军官证原件或护照原件；4、结婚证原件（买方单身，需提供单身证明）； 5、购房人家庭成员及名下住房情况申报表原件；6、杭州市区住房情况查询记录原件；7、按揭的：提供收入证明；8、外地的：个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇 社会保险）缴纳证明。卖方准备资料卖方准备资料1、卖方本人到场（产权人及共有权人）；2、卖方身份证或军官证原件；3、户口本或户籍证明原件；4、结婚证原件；5、房屋三证（契证、房屋所有
10、权证、土地使用权证）特殊情况一：卖方特殊情况一：卖方若若由由代理人代办代理人代办所需资料所需资料1、代理人本人到场；2、代理人有效身份证或军官证原件；3、有效的委托公证书原件（原则上要求4份，最少3份）；4、卖方的相关资料（身份证、户口本、结婚证）。若卖方的相关 资料在公证书中有复印件，无需提供原件，复印有效。特别注意：特别注意：、委托公证书时间不得晚于签约时间；、委托公证书在签约时必须出示原件。特殊情况二：产权人夫妻离异所需资料特殊情况二：产权人夫妻离异所需资料离婚证原件+离婚协议书原件或民事调解书原件+生效证明原件或法院判决书原件+生效证明原件（终审不需要生效证明）。特殊情况三：买卖双方为
11、单位特殊情况三：买卖双方为单位所需资料所需资料1、经办人有效身份证原件2、单位授权书原件3、单位法定代表人身份证和单位营业执照（或组织机构代码证）等复印件（加盖公章）经纪人经纪人准备资料准备资料（三表一协议）（三表一协议）1、签约预约表；2、税费预算单；3、附属转让清单；4、居间协议；签约完毕，买卖双方各一档案袋，放置内容如下：签约完毕，买卖双方各一档案袋，放置内容如下：1、税费清单1份2、补充协议1份3、房屋转让合同1份4、委托代理合同1份5、买方客户协作单1份（给买方）， 卖方客户协作单1份（给卖方）哪些售后需要做？哪些售后需要做？签约后经纪人服务项目签约后经纪人服务项目1、催收证件资料；
12、2、代办门牌证；3、催买方打房款、税费；4、通知买方办理商业及公积金按揭;5、催卖方交回定金作税费；6、陪同卖方办理银行提前还贷、领取他项权证并注销；7、通知买卖双方办理交房；8、负责处理售后服务纠纷。房款有哪几种支付方式？一次性付款分期付款商业按揭贷款市公积金按揭贷款省公积金按揭贷款市公积金商业组合按揭贷款省公积金商业组合按揭贷款限贷与限购的区别？限贷与限购的区别？1 1、杭州本地，有、杭州本地，有1 1套房，一次性付款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？套房，一次性付款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？限贷全国内 认房 认贷限购杭州内 认房2 2、杭州本地，有、杭州本地，有2 2套房
13、，一次性与贷款，售贷款，再购是否可以，贷款视为第几套？套房，一次性与贷款，售贷款，再购是否可以，贷款视为第几套？3 3、杭州本地，有、杭州本地，有2 2套房，一次性与贷款，售一次性，再购是否可以，贷款视为第几套？套房，一次性与贷款，售一次性，再购是否可以，贷款视为第几套？4 4、杭州本地，有、杭州本地，有2 2套房，一次性与贷款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？套房，一次性与贷款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？5 5、外地，外地有、外地，外地有2 2套房，一次性与贷款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？套房，一次性与贷款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？6 6、外地，外地有、外
14、地，外地有3 3套房，两一次性与贷款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？套房，两一次性与贷款，未售，再购是否可以，贷款视为第几套？贷款政策贷款政策商业商业（6.55%）第一套 首付3成 利率基准 贷款年限+房龄30年 第二套 首付6成 利率基准上浮10% 贷款年限+房龄30年 第三套 限贷市公积金市公积金(4.55%)(4.55%)第一套 3成或4成（00年前） 利率基准 贷款年限+房龄40年 第二套（改善） 首付6成 利率基准上浮10% 贷款年限+房龄40年 第三套 限贷省公积金省公积金(4.55%)(4.55%)第一套 5成（20年内房子）利率基准 贷款年限+房龄40年 第二套（改善）
15、首付6成 利率基准上浮10% 贷款年限+房龄40年 第三套 限贷贷款首付？月还款？总利息？贷款首付？月还款？总利息？ 税费计算税费计算解决两个问题有哪些税和费？有多少税和费？影响税费因素影响税费因素转让类型转让类型买卖买卖交换赠与继承析产影响税费因素影响税费因素房屋性质房屋性质住宅住宅 按面积分按面积分 普通住宅：建筑面积140（含）以下 非普通住宅：建筑面积140以上 按土地性质分：按土地性质分： 商品房：土地出让 房改房：土地划拨非住宅非住宅 包括：商铺、写字楼、商住楼、厂房等影响税费因素影响税费因素其他因素其他因素转让价格建筑面积房屋楼层家庭唯一购入时间契证契证农税农税缴税（营业税、契税
16、、个税、印花税、缴税（营业税、契税、个税、印花税、 土地出让金、增值税）土地出让金、增值税）他项权证他项权证交费（交易评估费，他项权证工本费）交费（交易评估费，他项权证工本费）房产证房产证房管局房管局交费（房产交易手续费、产权证工本费）交费（房产交易手续费、产权证工本费）土地证土地证国土局国土局交费（土地交易手续费、土地证工本费）交费（土地交易手续费、土地证工本费）以下假设条件：买卖以下假设条件：买卖办证及税费缴纳流程办证及税费缴纳流程办契证 税契 税财税201094号 ，2010年10月1日起执行 税种计税金额个人单位契税成交价格普通住宅：建筑面积90 （含）以下（家庭唯一住房）1%3%建筑
17、面积90 （含）以下（非家庭唯一住房）3%建筑面积90 140 （含）家庭唯一住房1.5%建筑面积90 140 （含）非家庭唯一住房3%非普通住宅：建筑面积140 以上非住宅3%影响因素记忆：影响因素记忆：一看性质，二看唯一（买），三看面积一看性质，二看唯一（买），三看面积1、非住宅，一锤定音 3%2、住宅，非唯一，无论面积 3%3、住宅，唯一 90以下1%； （90-140）1.5%； 140以上3%例题1. 购买家庭唯一住宅80，100万，契税？100万1%=100002.购买非家庭唯一住宅80，100万，契税？100万 3%=300003.购买家庭唯一住宅130，200万，契税？200万
18、 1.5%=300004.购买非家庭唯一住宅130，200万，契税？200万 3%=600005.购买住宅150 ，300万，契税？300万 3%=900006.购买非住宅100，400万，契税？400万 3%=120000个税税种个人单位个人所得税住宅（成交价原价原税金合理费用）20%无不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按成交价1%转让5年唯一生活用房的，免征非住宅视住宅一样缴纳影响因素记忆：影响因素记忆：一看唯一（卖），二看年限一看唯一（卖），二看年限1、即唯一，又五年 无2、任意一条不满足征收 1%个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房暂免征收个人所得税个人转让自用达五年以上并且
19、是唯一的家庭生活用房暂免征收个人所得税 满5年的判定：根据原契证上的立契时间为起点计算，至本次合同签定日为终点，计算确定 唯一生活用房的判定：该住房出售时，纳税义务人（包括配偶）除所售住房外，不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。 受让方张三，李四契证编号2009A0001101987识别码46026842土地房屋坐落黄龙雅苑1幢1单元101室契税缴款书编号200510101398 2009-9-15（完税时间）出让方王五附注契证转移方式买卖用途住宅面积145.15平方米转移面积145.15平方米成交金额5000000.00元立契时间2006年10月1日计税金额5500
20、000.00元税率3%填发机关应缴税额165000.00元罚款滞纳金0.00元 杭州市地方税务局直属分局减免税额0.00元实缴税额165000.00元填发日期 2009年10月5日例 题1、05年5月买进130，原价100万，现价200万，此房为房东的唯一住宅，求个税？无2、 06年5月买进130，原价100万，现价200万，房东在杭州还有一套住宅，求个税？200万*1%=200003、 08年12月买进130，原价100万，现价200万，此房为房东的唯一住宅，求个税？200万*1%=200004、 09年5月买进130，原价190万，现价200万，当时买进房东缴税花了5万，装修花了5万，求个
21、税？（200-190-5-5）*20%=0税种个人单位综合税普通住宅满5年（含），免征（成交价-原价）5.6%未满5年，成交价5.6%非普通住宅满5年（含），（成交价-原价）5.6%未满5年，成交价5.6%非住宅（成交价-原价）5.6%综合税（营业税）影响因素记忆：影响因素记忆：一看性质，二看年限，三看面积一看性质，二看年限，三看面积1、非住宅，一锤定音 差额5.6%2、住宅，不满5年，无论面积 成交价5.6%3、住宅，满5年 140平方米以下免征 140平方米以上差额5.6%注：根据原契证上的完税时间判定年限,至本次合同签定日是否满5年，2011年1月27日起执行。受让方张三，李四契证编号2
22、009A0001101987识别码46026842土地房屋坐落黄龙雅苑1幢1单元101室契税缴款书编号200510101398 2009-9-15（完税时间）出让方王五附注契证转移方式买卖用途住宅面积145.15平方米转移面积145.15平方米成交金额5000000.00元立契时间2006年10月1日计税金额5500000.00元税率3%填发机关应缴税额165000.00元罚款滞纳金0.00元 杭州市地方税务局直属分局减免税额0.00元实缴税额165000.00元填发日期 2009年10月5日例 题1、04年完税130住宅，原价150万，现价200万，求综合税？无2、08年完税130住宅，原价
23、150万，现价200万，求综合税？200万5.6%=1120003、04年完税150住宅，原价150万，现价200万，求综合税？（200万-150万） 5.6%=280004、05年购买150新住房，原价150万，现价200万，求综合税？两种可能 不满5年全额 满5年差额5、2000年完税100非住宅，原价150万，现价200万，求综合税？（200万-150万） 5.6%=28000印花税印花税税种计税金额个人单位印花税成交价格非住宅0.05%0.05%住宅免征从2008年11月1日起，暂免征收个人销售或购买住房印花税土地出让金土地出让金土地出让金土地出让金=土地分摊面积土地分摊面积土地等级缴
24、纳标准土地等级缴纳标准分摊面积=建筑面积总楼层土地等级缴纳标准如右图土地等级土地等级缴纳标准缴纳标准（一）600（二）500（三）400（四）300（五）200（六）100（七）80（八）50例题98年房改，60，100万，3F/6，2级土地，土地出让金？60/6*500=5000土地增值税算法土地增值税算法从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税税种个人单位土地增值税非住宅按转让价格的0.5%征收土地增值税自行向所属地税局申报住宅免征办他证、房产证、土地证费证件类型证件类型交易费交易费工本费工本费他项权证他项权证评估费100万（含）以内：0.42%100万以上：0.3%分档
25、累进他项权证工本费住宅：85元非住宅：555元房产证房产证产权交易手续费住宅3元/*2非住宅6元/*2产权证工本费住宅：85元非住宅：555元土地证土地证交易手续费、土地证工本费住宅105元非住宅、别墅105元委托代理费成交价格成交价格基准收费标准基准收费标准公司执行标准公司执行标准买方买方卖方卖方买方买方卖方卖方双方双方最大上浮25%,下浮不限50万(含)1%1%1.25%1.25%2.5%50-100万(含)0.7%0.7%0.875%0.875%1.75%100-200万(含)0.4%0.4%0.5%0.5%1%200万以上0.25%0.25%0.3125%0.3125%0.625%价格
26、中介费50万12500100万12500+8750=21250150万21250+5000=26250200万21250+10000=31250300万21250+10000+6250=37500总结概算房屋条件一：房屋条件一：2010年新购普通住房，原价为78万，建筑面积为89 ，现出售价为120万，买家为首次购房，按揭贷款，请预算税费？契税：1%综合税：5.6%个税：1%评估费：0.42%合计约：8%1200000*8%= 96000中介费：21250 +2000合计：23250总计：12万多房屋条件二：房屋条件二：2009年新购普通住房，原价为90万，建筑面积为110 ，现出售价为200
27、万，买家为非首次购房，按揭贷款，请预算税费？契税：3%综合税：5.6%个税：1%评估：0.42%合计约：10%200*10% =200000中介费：21250 +10000合计：23万多课堂练习1小华有一套住房：滨江区江南文苑，建筑面积87.73平方米，2009年9月7日买进价格为78万，完税时间为2011年1月14日，在2011年2月23日将其房产转让给未婚的小芳，出售价为170万，小芳首次购房，在中国银行办理按揭手续。请问买卖双方需支付哪些税费？（请详细写出各条税款）计算结果契税：170万*1%=17000综合税：170万*5.6%=95200个人所得税：170万*1%=17000产权交易
28、手续费：87.73*3=263.19 87.73*3=263.19产权工本费：85他项权证工本费：85土地交易手续费、工本费：105评估费：100万*0.42%+70万*0.3%=6300委托代理费：14125*2=28250小华有唯一套住房：滨江区江南文苑，建筑面积140.7平方米，2006年9月7日买进价格为78万，完税时间为2007年1月14日，在2012年2月23日将其房产转让给未婚的小芳，出售价为170万，小芳首次购房，在中国银行办理按揭手续。请问买卖双方需支付哪些税费？（请详细写出各条税款）课堂练习2原题：小华有一套住房：滨江区江南文苑，建筑面积87.73平方米，2009年9月7日
29、买进价格为78万，完税时间为2011年1月14日，在2011年2月23日将其房产转让给未婚的小芳，出售价为170万，小芳首次购房，在中国银行办理按揭手续。请问买卖双方需支付哪些税费？（请详细写出各条税款）计算结果契税：170万*1%=17000综合税：170万*5.6%=95200个人所得税：170万*1%=17000产权交易手续费：87.73*3=263.19 87.73*3=263.19产权工本费：85他项权证工本费：85土地交易手续费、工本费：105评估费：100万*0.42%+70万*0.3%=6300委托代理费：21250+7000=28250170万*3%（170-78）万*5.6%无140.7*3=422.1 140.7*3=422.18585105100万*0.42%+70万*0.3%21250+7000=28250 谢谢
