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1、上海大宁国际商业广场上海大宁国际商业广场市场调查报告2008年8月目录目录:第一部分概况第二部分商业分布第三部分分析第一部分：大宁第一部分：大宁概况概况简介简介1.概况2.项目介绍3.技术指标4.规划5.现有建筑概况概况本项目所在闸北区地处上海中心城区北部，大宁路和共和新路交界处，是大宁国际社区的主要功能板块之一；大宁国际的出现改变了以往闸北地区无核心商业休闲中心的状况，成为以服务闸北为主，并辐射到宝山、虹口、普陀等区域的上海北区最为典型的商业休闲中心之一。周边建有宝华现代城，慧芝湖花园，明园森林都市等住宅社区；上海马戏城，市北体育场等文化娱乐设施及上海大学，复旦大学等教育基地交通交通紧邻南北
2、高架，地铁和直达项目的紧邻南北高架，地铁和直达项目的2020多条公交线路使上海多条公交线路使上海大宁国际商业广场拥有便利的交通网络。大宁国际商业广场拥有便利的交通网络。地铁地铁 离地铁离地铁1 1号线延长路站仅号线延长路站仅8080米；离人民广场仅米；离人民广场仅5 5个个地铁站地铁站公交公交 公交车公交车4646、7979、9595、107107、114114、220220、222222等等2020多多条公交线路直达本项目条公交线路直达本项目开车开车 中环与南北高架皆有下匝道可直接通往大宁国际中环与南北高架皆有下匝道可直接通往大宁国际商城商城oo项目技术指标项目技术指标项目技术指标项目技术指
3、标l l占地面积：占地面积：55000m55000m2 2l l总建筑面积：总建筑面积：250000m250000m2 2l l地上建筑面积：地上建筑面积：200000m200000m2 2l l地下建筑面积：地下建筑面积：50000m50000m2 2l l车位：车位：13001300个（地下）个（地下）l l容积率：容积率：4.504.50项目介绍项目介绍oo商业广场具有商业广场具有8 8大功能：商务酒店、大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等教育和城市生活配套设施等地面地面2020万万mm2 2建筑面积主要为：建筑面积主
4、要为：商务酒店商务酒店 -30000m30000m2 2 办公楼办公楼 -39000m39000m2 2商业零售商业零售 -50000m50000m2 2餐饮餐饮/ /娱乐娱乐-45000m45000m2 2教育文化和生活配套教育文化和生活配套 -15000m15000m2 2停车场和公共区域停车场和公共区域 -21000m21000m2 2地下地下5 5万万mm2 2建筑面积主要为停车场和建筑面积主要为停车场和设备机房设备机房技术指标技术指标规划总结oo大宁国际商业广场地处上海全新的核心地段，大宁国际商业广场地处上海全新的核心地段，是一个集商务酒店、是一个集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化
5、、娱乐、教育和城市生活配套设施等办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等8 8大功能于一体的综合性项目，它的大功能于一体的综合性项目，它的出现改变了以往闸北地区无核出现改变了以往闸北地区无核心商业休闲中心的状况，成为以服务闸北为主，并辐射到宝山、心商业休闲中心的状况，成为以服务闸北为主，并辐射到宝山、虹口、普陀等区域的上海北区最为典型的商业休闲中心之一。虹口、普陀等区域的上海北区最为典型的商业休闲中心之一。第二部分：商业划分第二部分：商业划分1.功能分区2.主力店3.车库车位4.交还布局5.招商情况现有建筑现有建筑大宁国际商业广场共有大宁国际商业广场共有1515栋栋错落有致的建
6、筑、错落有致的建筑、1111个大小广场个大小广场和庭院、约和庭院、约2 2公里步行街，其现公里步行街，其现代建筑风格的设计，并重以人为代建筑风格的设计，并重以人为本，与消费者的生活习惯和要求本，与消费者的生活习惯和要求融汇，创舒适惬意的生活、消费，融汇，创舒适惬意的生活、消费，重新塑造了上海传统的商业街区，重新塑造了上海传统的商业街区，为延续上海市民的为延续上海市民的“ “逛街文化逛街文化” ”，提供一个有品味、高水平、具，提供一个有品味、高水平、具规模的现代化平台。规模的现代化平台。功能分区功能分区0101座服饰、数码、培训座服饰、数码、培训0202座服饰、影院座服饰、影院0505座电器卖场
7、、餐饮、健身座电器卖场、餐饮、健身0606座服饰、餐饮、保健、手机座服饰、餐饮、保健、手机0808座家居、餐饮、游艺、鞋、眼镜、座家居、餐饮、游艺、鞋、眼镜、KTVKTV0909座餐饮、饰品、服饰、鞋座餐饮、饰品、服饰、鞋1010座服饰、内衣、美发、超市、家座服饰、内衣、美发、超市、家纺、保健、银行纺、保健、银行1111座座 餐饮、服饰餐饮、服饰1212座餐饮、玩具、童装、摄影、游座餐饮、玩具、童装、摄影、游艺、艺、大卖场、酒店大卖场、酒店1座商户座商户楼栋品牌类别营业面积（m2)1座苹果专卖数码128C&A服饰1600英孚教育培训360C&A门面2座商户座商户2座SPORT 100服饰330
8、0上影星汇影城影院4300ICE Cube综合50上影星汇影城SPORT100oo娱乐娱乐 上影星汇影城上影星汇影城: :五星级的电影院五星级的电影院, ,由韩国由韩国CGVCGV株式会社和上影集团共株式会社和上影集团共同投资。同投资。4300m4300m2 2的电影院有的电影院有6 6个放映个放映厅，约厅，约10001000个座位个座位 主力店主力店5座商户座商户5座一茶一坐 餐饮50国美电器电器3570星巴克餐饮350味千拉面餐饮560星之健身 健身1196国美电器楼栋品牌类别营业面积（m2)6座Jack&JONE服饰96INVERSO服饰156旺池川菜 餐饮280炭火烤肉 餐饮216小绍
9、兴酒店餐饮180卡宾服饰176大家乐餐饮280吉蒂屋礼品66ONLY餐饮210SWATCH手表12蓝蛙西餐厅餐饮104三星Anycall手机48赤坂亭炭火日本料理餐饮150老正兴菜馆餐饮396哈根达斯餐饮128Vero Mode服饰96蓝玛水疗护理保健594沈大成上海小吃 餐饮288Karl Kani服饰646座商户座商户楼栋品牌类别营业面积（m2)8座I Pure钛金饰品饰品4奔趣64MEWE创意礼品礼品4棒！约翰餐饮384卡迪娜鞋169必胜客餐饮160LZ生活经典1楼服饰169游歌KTVKTV2320釜山料理餐饮384宏图三胞配套720哈森鞋160亮视点眼镜96THEFACESHOP化妆品
10、24水星家纺家纺110KFC餐饮216多果手机玩乐手机8LZ生活经典2楼服饰3008座商户座商户oo国际知名连锁企业：国际知名连锁企业：星巴克、星巴克、KFCKFC、PizzaHutPizzaHut、哈根达斯、棒！、哈根达斯、棒！约翰、味千拉面、一茶一坐等约翰、味千拉面、一茶一坐等oo异国风味餐饮：异国风味餐饮：LatinaLatina拉丁餐厅、日本拉丁餐厅、日本DON-DONDON-DON元气烤肉、元气烤肉、BlueFrogBlueFrog西餐厅西餐厅/ /酒吧、汉泰东南亚餐厅、酒吧、汉泰东南亚餐厅、WingsWings翼翼CAFCAF&FOOD&FOOD、SalenaSalena意大利餐厅
11、意大利餐厅、面包新语面包店、荷风轩铁板烧和韩乡、面包新语面包店、荷风轩铁板烧和韩乡园等世界各地的餐饮。园等世界各地的餐饮。主力店主力店oo中华美食：中华美食：新雅粤菜馆、沈大成、小绍兴等百年老新雅粤菜馆、沈大成、小绍兴等百年老 店店楼栋品牌类别营业面积（m2)品牌类别营业面积（m2)9 座Dairy Queen餐饮48Bread TALK餐饮48艾格服饰160Blue Zeng服饰32新雅粤菜餐饮336沙莱娜意大利餐厅餐饮324LATINA餐饮180Wing 翼 cafe&food餐饮130V ONE服饰48康怡泰式休闲中心餐饮532汉堡王餐饮120acupuncture品牌服饰鞋服饰80豆捞
12、坊餐饮210好瞳宝眼镜70Promod服饰70金兰阁菜馆 餐饮588CLOS饰品饰品32奥卡索48UNISEX服饰72珍湘新概念餐饮345巴黎贝甜餐饮64时间廊手表80乐天小厨餐饮120LOGINI饰品饰品309座商户座商户10座商户座商户楼栋品牌类别营业面积（m2)品牌类别营业面积（m2)10座KANZENINE48黛安芬内衣18夏龙娜化妆品化妆品16路易莎家纺家纺78夏氏琉璃饰品10贝拉维拉服饰135阿努比斯饰品36菲比饰品饰品12富挺内衣内衣40宿野整体形象设计美发135中国银行银行76Rain服饰服饰16Peki饰品饰品7王泉湖足道保健342东影时尚专业美发美发270卡西欧手表32香榭
13、里家纺家纺48依丝艾拉24达吉斯内衣内衣16联通营业厅通讯144HANES内衣内衣24华歇尔内衣32言尚服饰服饰48赛拉维家纺家纺24BONI服饰64古今内衣内衣30伊泰鑫娜16Disney饰品饰品4屈臣氏超市252久力珠宝饰品32ELLE配饰18主力店主力店 时尚购物时尚购物 这里的品牌多达这里的品牌多达100100百家左右，算不上像恒隆、美美那种高端品牌，属于普通学生和工薪百家左右，算不上像恒隆、美美那种高端品牌，属于普通学生和工薪家层都普遍能承受的品牌，运动系列如：家层都普遍能承受的品牌，运动系列如：NikeNike、AdidasAdidas、ReebokReebok、ConverseC
14、onverse、New New BalanceBalance、PumaPuma、North FaceNorth Face、ColombiaColombia、Walker ShopWalker Shop等，流行服饰系列如：加拿大等，流行服饰系列如：加拿大Freedom CentralFreedom Central集团旗下的集团旗下的UR2BUR2B提供提供1010多个时尚服装品牌、多个时尚服装品牌、In-BaseIn-Base时尚服饰专门店的时尚服饰专门店的2020多个品牌、多个品牌、Only / Vero Only / Vero ModaModa / Jack & Jones / Jack &
15、 Jones；EtamEtam旗下多个品牌、旗下多个品牌、V-oneV-one男女服饰旗男女服饰旗舰店，另外，来自欧洲的著名舰店，另外，来自欧洲的著名C&AC&A服装百货店即将在本项目开设其在中国的首家旗舰店以及来服装百货店即将在本项目开设其在中国的首家旗舰店以及来自法国的自法国的PromodPromod女装时尚品牌也落户于大宁国际商业广场。女装时尚品牌也落户于大宁国际商业广场。 11座商户座商户11座时尚基地服饰3500汉泰餐厅餐饮500巴贝拉餐饮50012座商户座商户楼栋品牌类别营业面积（m2)品牌类别营业面积（m2)12座小福特代尔童装36明日天才143铁骑兵团32龙子太郎童装32学乐英
16、语培训189OKAIDI童装24大宁创意基地4000蝶翠轩餐饮540寰宇车模玩具108Konuma Kids48卡迪尼乐园游艺3500米笑时尚美食餐饮352下一代32奕品围棋游艺48必格玩具玩具24玩不累游戏中心游艺32大润发大卖场20000一品一味餐饮152云泰园餐饮96辛巴达新疆菜餐饮210雅多童装 童装32天线宝宝儿童摄影摄影216黑暗餐厅餐饮312诗婷保健60翻斗乐250吉旺茶餐厅餐饮450品劳坊 餐饮190战鼓ZARK模型玩具24真火炭烤鱼餐饮135天才宝贝96韩乡园烧烤餐饮414TOMKID童装24荷风轩餐饮286玩具反斗城 游艺250凯柔玩具玩具40雍丰酒家餐饮725博士蛙365
17、童装64金唐年代餐饮667oo超级市场超级市场:2:2万万mm2 2的大型卖的大型卖场由台湾品牌场由台湾品牌“ “大润发大润发” ”经营经营(12(12座南侧座南侧2-32-3层层) )主力店主力店大润发流通事业股份有限公司由润泰集团成立于1996年，以最直接、最生活化的方式为消費者服务，网罗优秀的经营管理人才，运用电脑化营运系統，快速地在台湾展店，目前在全省已成立了24個服务据点，为顾客架构出完整的全省服务网络。1997年更在大陆成立上海大潤发有限公司，藉由成功的台湾经验進軍大陆，在华北及华東地区已成立超過60家分店。主力店主力店oo大宁福朋喜来登集团酒店大宁福朋喜来登集团酒店(12(12座
18、北侧座北侧1 1至至4 4层层) )上海大宁福朋喜来登集团酒店位于以完善的基础设施、浓郁的文化氛围、众多高等学府以及多媒体产业区而闻名的闸北区。地处上海首座集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等功能为一体的时尚新地标大宁国际商业广场内，酒店拥有优越的地理位置，距地铁延长路站仅一步之遥，便捷出入内环及中环高架。主力店主力店大型主题游乐园：由台湾卡通尼大型主题游乐园：由台湾卡通尼集团设立的集团设立的3500m3500m2 2卡童尼大型主卡童尼大型主题游乐园，它为幼儿，青少年提题游乐园，它为幼儿，青少年提供益智类的电子游戏供益智类的电子游戏(12(12座层）座层）功能分
19、区面积配比功能分区面积配比空间布局空间布局功能功能面积面积占比占比地上部分地上部分商务酒店商务酒店30000m30000m2 212.0%12.0%办公楼办公楼3900039000mm2 215.6%15.6%商业零售商业零售5000050000mm2 220.0%20.0%餐饮餐饮/ /娱乐娱乐4500045000mm2 218.0%18.0%教育文化和生活配套教育文化和生活配套1500015000mm2 26.0%6.0%停车场和公共区域停车场和公共区域2100021000mm2 28.4%8.4%地下部分地下部分停车场及设备房停车场及设备房5000050000mm2 220.0%20.0
20、%合计合计250000250000mm2 2交通布局交通布局次入口次入口步行街动线图主入口车库车位车库车位l l地下建筑面积：地下建筑面积：50000m50000m2 2l l车位：车位：13001300个（地下）个（地下）招商情况招商情况项目名称：大宁国际商业广场租售状态：租赁环线位置：内环内项目性质：百货所在商圈：大宁商圈业态：零售，娱乐，服务，餐饮营业面积：110000平方米总建筑面积：120000商铺类型：独立商铺开发商：上海福乐思特房地产发展有限公司出租率：100%参考租金：10-15元/平方米.天办公楼招租借情况办公项目：大宁国际商业广场租售状态：出租项目等级：乙级项目类型：办公出
21、租率：90%办公建筑面积:38154建筑层数:10层建筑形态:1栋10层1栋9层1栋8层1栋7层标准层净高:2.60米标准层面积:1125平方米得房率:75%租金（至2008年6月）：0.89-0.92美元/平方.天商业总结商业总结o酒店，办公楼，购物，餐饮，娱乐，教育及服务等功能的组合使项目成为目前沪北唯一完善的现代服务业集聚区o散布在各建筑裙楼的商业店面，及开放式建筑群落，充分体现商业街区概念o沿步行街分布的雕塑，模型等景致及流动的载客车，尽力为消费者提供轻松购物的氛围第三部分：分析第三部分：分析1.整个项目的商业定位2.消费客群定位3.招商途径4.目前现在状及在上海商业定位5.成功借鉴6
22、.得失分析项目商业定位项目商业定位生活中心生活中心将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起为消费者提供一个“方便”，“快捷”，“多元化”的消费聚集点让人们在一个多元化的环境中享受城市生活带来的美好体验消费客群消费客群类别店名人均消费娱乐电影院上影星汇影城30-80KTV游歌量饭式KTV25-80餐饮中式新雅粤菜馆、蝶翠轩、小绍兴、沈大成50-200西式KFC、必胜客、星巴克、巴贝拉30-100购物服饰Only、Jack&Jones、Etam、Bellvilles、ESPRIT100-300饰品CLOS、LOGINI、I Pure、Disney会所美容、健身王泉湖足道、星之健身、东影时尚专业美
23、发100-200从上表可以看出：1.大宁国际商业广场的消费层次为中高端； 2.主要的潜在消费客群：18-35岁左右.以年轻情侣,玩伴为单位.这批客群是消费力最强的一个团队.消费客群地方分析o周边周边项目公里范围内汇集了宝华现代城、慧芝湖花园、新梅共和城、歌林春天、嘉利明珠城等大量高端楼盘，所辐射的高端稳定消费客群达5万。o 他区消费他区消费 宝山:因配套较为落后,宝山的居民原本对市中心的消费依赖部分会负载至大宁版块.普陀:当地的居民密度比较大,与消费区域的分配不成正比,大宁版块的建立,将会令他们有多一个选择.杨浦虹口:当地初有象五角场这样的消费新兴地点,但由于部分领近大宁地区,也还是会有相当一
24、批较近的居民会选择来此消费.目前背景现状及在上海的商业地位目前背景现状及在上海的商业地位整个国际社区由六个功能板块组成：整个国际社区由六个功能板块组成：（1 1）大宁国际商业广场（）大宁国际商业广场（2 2）申城第一生态）申城第一生态绿地（绿地（3 3）多媒体谷和市北工业新区（）多媒体谷和市北工业新区（4 4）国）国际居住园区；（际居住园区；（5 5）上海马戏城、市北体育）上海马戏城、市北体育场等，场等，“ “国际行业协会（上海）总部集聚区国际行业协会（上海）总部集聚区” ”(6)(6)在周边区域范围内集聚着上海大学、在周边区域范围内集聚着上海大学、复旦大学、同济大学（分校）以及享誉国内复旦大
25、学、同济大学（分校）以及享誉国内的上海闸北教育基地，可以满足不同层次的的上海闸北教育基地，可以满足不同层次的教育和培训的需求。随着大宁国际社区建设教育和培训的需求。随着大宁国际社区建设的不断深入，它将成为闸北区的焦点，上海的不断深入，它将成为闸北区的焦点，上海房产的新景象。房产的新景象。大宁国际社区未来几年内的规划相当大宁国际社区未来几年内的规划相当突出，已成为整个闸北最适宜居住且最具潜突出，已成为整个闸北最适宜居住且最具潜力的区域之一。未来大宁的城市功能定位是：力的区域之一。未来大宁的城市功能定位是：环境优美、生活服务设施齐备的生态型、低环境优美、生活服务设施齐备的生态型、低密度、国际化、大
26、型综合社区。密度、国际化、大型综合社区。 附近附近:大宁国际社区楼盘简介大宁国际社区楼盘简介 宝华现代城宝华现代城宝华现代城位于大宁国际社区核心位置共和新路广中路口，紧邻地铁一号线出口以及南北高架匝口，交通非常方便。项目由上海开发企业50强之一的宝华集团投资建设。项目占地72000平米，建筑面积近20万方，主要由约15栋高层、小高层住宅楼，近2万方的特色商业街和1栋小户型产品组成。项目的景观由澳大利亚五贝景观公司以国际型住宅社区的标准量身定做，住宅户型设计合理，空间运用较佳。建筑为板式结构，分布于景观之中，在保证充足的采光通风的同时又能够做到户户开窗见景。同时，小区内配有国际幼儿园、高档会所等
27、设施，将大大提升未来业主的生活水平。大宁国际商业广场大宁国际商业广场大宁国际商业广场位于共和新路与大宁路交汇点，地铁一号线延长路站北侧，离内环线与中环线立交约2公里。项目的主要股东为香港安泰集团及崇邦集团，曾参与投资开发多个上海知名项目，经验丰富。大宁国际商业广场占地5.5万平方米，总建筑面积25万平方米，共拥有15幢建筑，11个广场，1条2公里步行街，以及1300个停车位。项目集酒店、零售、餐饮、娱乐、文化/教育、办公楼、SOHO式商住楼、现代服务业等8大功能于一身，并将8大功能有机分布在5个各具特色的商区家庭欢乐区、活力动感区、中央休闲区、时尚先锋区和现代生活区。项目预计将于2006年中落
28、成启用，届时必将对大宁国际社区的商业氛围和人气带来一定的提升。慧芝湖花园慧芝湖花园慧芝湖花园由香港嘉华集团斥资开发，位于广中路701号，占地面积15万平方米，总建筑面积约40万平方米，分三期推出。一期总建筑面积约14万平方米，分小高层、高层，房型一房约70平方米，二房为85至105平方米，三房为120至130平方米，其中景观三房为154至164平方米。社区距离地铁一号线北向延伸段广中路站约400米，与环绕周边的共和新路高架、20多条公交路线组成了地下、地面、空中三维的立体交通网络。项目聘请亚洲著名建筑师，屡获殊荣的PHILIP廖设计，建筑立面较为现代。值得一提的是，项目是全装修房，为消费者提供
29、了不少方便。明园森林都市明园森林都市明园森林都市，毗邻地铁一号线延伸段汶水路，南北高架路、汶水路中环线等快速交通干线环绕在地块周边。是明园集团继明园世纪城、明园小安桥之后推出的又一大型楼盘。明园森林都市占地408亩，规划建设成为总建筑面积约43万平方米的低密度住宅区，由20余栋1834层的高层住宅和低密度住宅群构成。建成后的住宅区内，将由一座集商业用房、绿化、景观为一体的环形步行天桥联为一体，小区内还将建有中学、幼儿园；23000平方米的会所，更为住户提供丰富的体育、娱乐设施；两横两纵的规划道路，使该小区交通方便快捷。完善的配套设施、健全的生活服务，为未来的业主们提供了舒适、自然的宜居环境。
30、成功借鉴成功借鉴o外立面新颖独特外立面新颖独特大宁国际广场的外观非常有时代感,这是每个消费者的第1感觉,外立面的设计完全与本案的主题相贴近.让每个进驻的商户或是消费者都有一种新新人类的优越感.同时漂亮的外表也能吸引更多时尚元素显得鲜舞跳动起来.oMALL的概念的概念百货类商业产品及Shoppingmall商业形态。一个舒适，明亮的大型综合广场是当地居民所迫切需要的，所以大家对大宁国际和周边的发展期望甚高。一个地方核心商业休闲广场（Mall)是这个项目的最成功之处。o招商团队招商团队本案采用的是专业的招商团队,使得招商情况非常顺利完善,我大胆在此提出新的方案,可让招商团队和销售权2权各自进行,可以弥补我公司招商力量的不足,使弱势变强势,更加使公司在操作商业项目上成功率会大大提高.得失分析得失分析o得得区域品牌地标，具有较强的辐射能力，大大加速区域市场成熟度为各地树立了一个中档地方型大型商业区的典范项目定位消费群明显，时尚休闲青年为主流群体o失失由于项目地块限制，无法发展成上海传统的大型商业圈中西式餐饮分配不均，西式快餐所占份额过大虽为“多元化”的商业街区，但娱乐项目欠缺，可供选择范围少得失分析得失分析谢谢观赏
